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發展商急散貨還是惜售，向來是樓 市前景的重要訊號。 信置（0083）牽頭的大角咀御金‧國峯，聖誕前夕取得售樓紙，即晚極速上載樓書，緊接着平安夜更即時開放示範單位，又以貼二手價開價，趕搭二○一一年樓 市尾班車之心，昭然若揭。 上週五，發展商更不理假日氣氛濃厚，打鐵趁熱，嗱嗱臨推出樓盤發售。挾廣深港高鐵站之勢，大批西九內地業主落疊，首三日賣出及預留合計已近三百伙，信置極 速吸金三十七億元。 以信德（0242）為首的紅磡昇御門卻擺出皇帝女唔憂嫁的態度，派價單超過半個月，仍一再強調要農曆年後才賣樓；面對御金‧國峯來勢洶洶，信德銷售部總監 梁焯鏗更索性放假，一於你急我唔急。兩盤資料大比併 定價二手價VS麵包價 御金‧國峯的首批五十個單位於上週二派出，首批平均呎價僅一萬三千六百八十八元，明顯低於市場預期的一萬五千元以上；計及即供可減百分之五，平均呎價只約 一萬三千元，與九龍站首個屋苑現時樓齡已十一年的漾日居相若。居於漾日居的黃先生，上週五陪內地朋友到御金‧國峯揀樓，「我對西九龍的樓價好熟，新盤價開 到十年樓嘅價錢，你話點會跌，跌得去邊？」他的朋友最終以約一千九百萬元買了個千二方呎單位。由於定價比九龍站大部分二手屋苑還要低，所以御金‧國峯首日 的銷情已熱爆，售樓處全日逼滿客，當中不少是已在西九置業的內地客，如來自北京的徐小姐，她滿有信心地說：「西九龍未來有高鐵，又有文化區，全世界樓價 跌，這裡不會。」御金‧國峯的去貨速度，遠超發展商預期，開售前，發展商僅分兩批價單，打算每日賣五十伙，怎料首日開盤，價單上的單位售罄後，更獲近二百 伙預留。惟其如此，發展商截至本週一分五批加推的三百七十一伙，亦不敢大幅加價，加幅僅約百分之五。那邊廂昇御門卻吊高來賣，有份擬定樓價的新地 （0016）代理執行董事周國賢向傳媒強調，過去一年，紅磡及何文田賣出的地皮每平方呎樓面地價已高達九千至一萬二千元，所以昇御門的「麵包」價，不可能 低於「麵粉」。昇御門早在十二月中，已派出涉及五十一伙的首批價單，平均呎價達一萬六千一百一十八元，紅磡區內只有前臨一百八十度海景的海名軒才有如斯叫 座力；而且該批單位全數一千六百多呎以上，入場費要二千二百三十六萬九千元，發展商更信心十足只提供建築期付款辦法，即樓價劃一全無折扣。上週三，御金‧ 國峯開價後，昇御門突然發出第二張價單，平均呎價不足一萬二千元，然而，涉及的十一伙卻全位處低層兼入場價要一千三百萬元以上，比對御金‧國峯的開放式單 位入場費低至五百多萬元，可說毫無吸引力。 交通高鐵守三年VS沙中綫等六年 御金‧國峯位於九龍站與奧運站之間，但最直截了當還是「渡船街八文樓前面」。由於該處屬全新發展區，所以現時無公共交通工具可以直達。物業靠近未來廣深港 高鐵站，按該盤樓書內的位置規劃圖，則未見有任何天橋貫通物業與高鐵站之間。物業將於今年底落成，但高鐵最快要一五年年中才通車，即住戶最少要多等三年， 才可以真正享受到「拉近與內地距離」這個樓盤最大賣點。按現時規劃，物業望南的變數相對較大，距離最近的「八文樓」由於業權極為分散，所以成功收購重建難 於三、五年之間發生，而在「八文樓」後面的柯士甸站及未來的高鐵站上蓋，則分別會建住宅及規模相等於兩幢環球貿易廣場（ICC）的商業項目。御金‧國峯以 北及西的地皮，則劃為政府用地。昇御門同樣硬銷鐵路，不過分量就不及高鐵，僅是本地化的何文田站，由昇御門步行過漆咸道北，經北拱街轉到信用街，再經佛光 街行到何文田站，步程要七分鐘。不過，作為觀塘延線及沙中線交匯站的何文田站，同樣要多守三年才落成。而且，一五年落成的部分，只限於觀塘延線，可以直通 過海的沙中線要等到一八年才落成，即前後要等六年，何文田站的交通樞紐作用才得以全面發揮。幸而物業樓下亦有十五條過海及通往各區的巴士線行走，交通方面 肯定較御金‧國峯優勝。 環境繞路返歸VS嘈音擾民 雖說御金‧國峯食正高鐵概念，然而，高鐵最快要一五年年中才通車，即樓盤今年底交樓入伙時，儼如孤島，住戶返歸仍要繞路。購入首批單位的于小姐就坦言， 「預咗要守幾年，幸好我喺ICC返工。」她表示，曾由九龍站商場圓方開始計時，經天橋駁到渡船街，再經馬路到「新居」，需時十多分鐘。事實上，記者由圓方 行到九龍站月台快則亦要四分鐘，加上東涌線的班次較疏，要過一海之隔的香港站，預半小時只是剛好而已。若然選擇較傳統的觀塘線油麻地站，又或是想到彌敦道 搭巴士，則要先由經渡船街的行人隧道，到駿發花園再沿眾坊街走，上週四下午未到下班時分，記者便用了十二分鐘由御金‧國峯行到彌敦道，走到油麻地站則要再 多用五分鐘。除了出入吊腳，四周地盤施工進行得如火如荼，沙塵滾滾的日子，相信亦要多忍三年。不過要數沙塵滾滾，昇御門應「更勝一籌」，皆因漆咸道北每日 車流量超過十萬架次。住在昇御門對面萬高花園大廈的業主蕭女士說：「日日都要抹塵，偷懶一日都唔得，地下窗邊都會有黑色細細粒嘅塵，其實應該係汽車排出嚟 嘅污染物。我哋呢邊高少少已經好啲，嗰個新盤企正响馬路邊，實仲大塵！」除了日日要抹塵，蕭女士還大爆，漆咸道北的噪音亦相當擾民，「好在我住向內街單 位，耐唔耐先會聽到塞車嘅響按聲，不過有時半夜啲非法賽車聲就特別響。」昇御門更貼靠東九龍走廊下斜的尾段，相信最貼近馬路的一座中低層C、D及E室最受 影響。 御金‧國峯豪花千萬實景化妝 現時御金‧國峯四周都是高鐵站地盤，交通、景觀、配套都是賣「期貨」，發展商去年就豪花千萬，免費為有四十一年歷史的文昌及文蔚樓髹外牆、拆僭建，粉飾實 景。發展商肯幫人免費「化靚個妝」，事關御金‧國峯向南的單位對正俗稱「八文樓」的文華新村；而中國人最愛就是向南樓，為求賣得好價，牽頭的信和前年已主 動去信文昌及文蔚樓業主立案法團，拋出三個翻新外牆方案，其中兩個方案涉及重鋪外牆紙皮石，每戶都要夾一至兩萬元。但最終業主們揀了一蚊都不用付最便宜又 最簡單的外牆髹油工程，工程所需的約一千一百萬元，全由發展商支付。記者現場所見，文昌及文蔚樓外牆尚算新淨，未見有剝落，不過文昌樓側邊則有一個垃圾收 集站，幸好該處的臭味亦不算太厲害，只是御金‧國峯向南單位的住戶見到難免有點殺風景。 用料鬥名牌打成平手 兩個樓盤雙雙以廚廁配套吸客，互相交鋒；隨樓附送的廚廁設備，各自標榜德國、意大利等歐洲牌子。記者於是抽出兩盤面積約一千二百呎的三房單位，依照樓書所 列的廚廁用品資料，走到灣仔駱克道一帶的廚廁用品店格價，發現大部分牌子都有得賣。廚房方面，御金‧國峯及昇御門分別採用德國Poggenpohl及 Leicht牌廚櫃以迎合大陸買家愛「來路貨」心態；而煮食爐、微波爐等廚房常用電器，兩盤同樣兼備，各自採用德國Gaggenau及Miele牌子，論 名牌及價錢，算打個和。不過，室內設計公司店員黎小姐提醒︰「Miele嘅黑玻璃面設計好受用家歡迎，但兩隻牌子電器維修有時要等好耐，因為遇着零件缺 貨，要從外國訂返嚟。」黎小姐又指，兩個牌子的保養費一樣貴。信和另一樓盤萬景峯亦選用Gaggenau電器，有住戶在大廈討論區留言大呻，煮食爐換煤氣 喉，一條要千多元，維修抽油煙機風扇花了二千四百元。黎小姐幫記者計數，要添置樓書上有的廚房電器，兩個品牌零售價約十二、三萬元。但買家要注意，御金‧ 國峯的洗衣乾衣機及昇御門的雪櫃改用價錢平一截的西門子，前者另包液晶體電視及分體空調機。至於浴室設備，兩盤亦大打歐洲品牌，然而「來路貨」雖然矜貴， 以凸顯樓盤尊貴，但部分牌子香港較少人用，業主日後更換配件十分困難。以坐廁為例，兩樓盤用的德國牌子Villerory & Boch及Duravit，記者去了五、六間廁所潔具店才找到，發現擺出來的款式較其他牌子少，店員杜先生說：「唔好純粹追求名牌，佢哋賣點只係德國做。 唔係買完裝完就無事，係怕保養麻煩。好似廁所板呢啲消耗品，未必間間都有Duravit嘅原裝配件，壞咗驚你唔知去邊度搵，分分鐘換塊廁板貴過買新馬 桶。」 昇御門公務員樓死結廿年解 昇御門前身為漆咸大廈，是第一代公務員合作社物業。半個多世紀前，這類物業的業權由合作社持有，要重建起碼要得到七成半合作社社員同意，才可以透過解散合 作社來進行。而漆咸大廈與西半山寶翠園前身的西環政府高級公務員宿舍，本屬同一個合作社，早在一九八九年已有發展商有意收購重建，惟漆咸大廈的住戶一直對 收購價不滿，事件拖拉至九五年，信德終成功將合作社解散，並引入新地、新世界（0017）及廖創興企業（0194），率先發展為寶翠園。漆咸大廈的收購工 作，延至寶翠園○四年落成入伙仍尚未完結。記者找到唯一索價千萬的「釘戶」戴澤良，他如今已擇居在中半山花園臺，在電話講起陳年往事，說得興奮：「我還有 一支說是李嘉誠所贈的金筆在手，當年長實（0001）提出補錢加換黃埔花園單位，只係後來八九年六四後就無下文。」據戴氏憶述，父親是中低級公務員，五六 年漆咸大廈落成，一家人便居於上址，「記得當年每月要『供』一百五十多元，『供』滿廿年，四萬蚊都唔夠。」長實提收購時，戴家早就供滿樓。九十年代信德開 始與合作社洽談，戴說：「賭王何鴻燊為表誠意更加同社員同枱食飯！不過食飯都無用，西環八百呎單位出價八百萬，漆咸大廈就只得四百萬，所以大部分業主都覺 得唔公平、唔肯賣。」戴澤良一再強調自己不是刻意落釘，「我大學畢業後就搬走了，後來父親過世，就轉名到母親名下，她一直都住在那兒，後來才再轉到我名 下，一直我都沒參與這宗收購，直至○五年發展商申請強拍，我見大家最終都係要賣，我就賣囉，對於發展商的出價我好滿意、無投訴。」 |
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