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新盤晒冷二手翻生李嘉誠搞㷫樓市

2010-10-07  NM




相信長實主席李嘉誠,在過去日子中沒有一年像今年咁「爆」:一年內增添兩名「孖胎」男孫、捱足十年的和黃3G今年有轉機、上月又與國家主席胡錦濤作歷史性握手。近日柴灣地皮「流拍」,二手萎縮,又要由他「指點迷津」。

上週四長實開售馬鞍山新盤天宇海,以貼近甚至部分低於二手價,呎價最低四千二百元開盤,一反其他發展商近年較二手價高開七、八成的策略。結果天宇海四日賣 出過千伙,一Q清袋。樓盤成功在淡市中「試底」,打破僵局,二手樓交投隨即轉旺。長實賣樓,每每對後市都有一定啟示。

上週四,十‧一黃金周前夕,誠哥一聲令下,號稱沙田最後一個海景豪宅的天宇海搶閘出籠。當天下午六時正式開始揀樓程序,但於四時多,售樓現場尖沙咀港景峰 商場地下全層已逼滿人群,大打蛇餅。長實一早接獲約三千二百張入票,以首推一百零八伙計,「超額」約二十八倍。入票者當中近三千人到場,連同「人釘人」的 三千名「搵食」地產代理,結果一共六千人齊齊逼爆現場,有如打仗般混亂。

由於進度緩慢,大家只好齊齊等;入夜後售樓處旁的酒樓廳房被租用作飲宴之用,使近正門的扶手電梯都封埋,大批已在前面排好隊形的經紀和睇樓客,被多番點來點去,情況再添混亂。

樓盤小資料

天宇海

地址:馬鞍山保泰街18號

發展商:長實

座數:6座分層單位(30層)

及14座洋房(3層)

伙數:1,143伙

平均呎價:6,426元

管理費:分層每呎約2.31元;洋房每呎約2.27元

交通:步行5分鐘直達恒安馬鐵站,另設巴士直達尖沙咀、紅磡、荃灣等

落成日期:2012年1月

拚死都要買番間

這時二樓近洗手間的位置,冷氣突然熄掉,又焗又熱,令人透不過氣來;穿着西裝的經紀們大汗疊細汗,整個逼滿人的二樓商場,臭汗淋漓臭味熏天;夾在當中的準 買家被前後人潮夾攻,進退兩難,其間更聽到有人高呼:「搞錯!收唔到電話訊號嘅!」亦有經紀拿出白花油狂索,免得窒息昏去。

焗在擠滿人的臭氣長廊當中,開始有經紀按捺不住,有的向人群大叫後退,可是後方的電梯仍然不斷湧上人潮,後無退路。走廊內只見人頭湧湧,場面混亂,被夾在 最前方的美聯大軍率先大嚷撤退:「美聯嘅!唔買住喇!走啦!」可是,即使聲嘶力竭亦不見得奏效,大家要買樓,「死都唔肯走」!

越過商場內的重重障礙,經過首輪預先抽籤,然後再「爭崩頭」上樓作第二輪抽籤,買家始被分得一個揀單位的機會,最後到手的單位實在得來不易。有買家表示全 程苦候了七小時,而辛苦搶得一個低層單位的雷太當場不吐不快:「哎呀!買唔到最平嗰個單位啊!」可是轉頭又如獲至寶說:「好彩都俾我哋買到最平嗰個……嘅 樓上,都好抵!」她有信心樓市暫不會跌,更選擇現兜兜一筆過付款。

長實金管局對着幹

這次長實賣天宇海,是政府今年八月推出三招十四式後首個推售的新盤。政府為打擊樓價,招數包括收緊一千二百萬元以上豪宅的按揭成數至六成。但「你有張良 計,我有過牆梯」,長實透過旗下中介按揭策劃公司尚乘財富,向天宇海買家提供額外一成二按,變相增加按揭成數至七成。長實解釋是因應有供款能力,卻未有足 夠首期的買家,協助他們置業。

事實上,視「出招」如無物的長實,賣樓手法一向出位,亦一直是金管局緊盯的目標,雙方互有攻守。

○六年長實夥拍渣打銀行,向新盤葵涌雍雅軒買家提供「超級○按揭」計劃,以首三年息率只為同業拆息(HIBOR)加0%作招徠,比其他發展商推出的 HIBOR加○點五至一釐更進取,金管局即時公開呼籲置業人士須留意拆息按揭的風險,並希望銀行可採用金管局制定的綜合利率,但長實對此「呼籲」未有理 會。

○八年三月,長實賣將軍澳新盤首都,要求尚乘財富游說買家由建築期付款轉為即時供款,讓長實盡快套現。為吸引買家即供,長實還提供三十六個月延期還本優 惠,方便投資者走貨。然而金管局這時突然宣布銀行不可向物業買家提供首兩、三年「供息不供本」優惠,以防銀行承受過大風險,長實唯有急急叫停,惹來買家不 滿。

VIP唔使排

然而另一邊廂,也有人輕輕鬆鬆就爭到首批單位,楊先生笑騎騎說:「買嘅過程好暢順好滿意!」原來打算半自住半投資的他,以三千多萬買入一幢洋房以及一對相連單位,能豁免排隊;那站於他旁作貼身保護的年輕經紀亦笑得異常燦爛,六位數字佣金袋袋平安。

而活躍於Ball場的周啟邦夫人,亦有購入四個單位及一間洋房,作價四千多萬元。她對購入物業顯得很悠然:「唔係好貴啫,呢度價錢好,空氣好,又有鐵路,好唔錯呀!」

她說當日「揀慢啲都無」,「一個鐘內就賣晒十四間,一間洋房千幾萬咋喎!我諗慢咗呀,唔係可以買多間!」周啟邦夫人一向有投資房地產,主要是天璽、名鑄等 豪宅,「天璽一個九百呎單位,賣走都賺四、五百萬,好多內地人要貨。話你知,而家係好好嘅投資時間,貴價樓、豪宅,買咗一定賺!」

結果天宇海經過通宵賣樓,連日加推,首天開售通宵賣出近九百伙,週六再推一百三十多伙於一小時內掃清,週日加推最後的一百一十多伙也在四十五分鐘內沽清。 至於一列建於西沙路大型迴旋處旁,無半點海景之餘,景觀更對正馬鐵路軌的洋房,平均呎價八千多元,每間介乎一千三百萬至一千六百多萬元,價錢夠平亦全數掃 清。發展商宣稱買家以用家為主,但現場所見很多人一連掃幾間,當中不乏投資者,而買家中逾八成選擇即供。

盡顯吸水大法

在天宇海開售前,剛剛遇着柴灣劣地皮無發展商承價而流拍,再加上擔心月中施政報告再出招壓樓價,二手成交漸見萎縮,柴灣區甚至零成交,與早前一、二手暢旺 的景況大相逕庭。天宇海的推售,正好替前景不明的樓市「試底」。天宇海分層單位平均呎價為六千四百多元,個別單位現金或即供呎價更低見四千一百多元,比起 同區其他二手選擇,如平均呎價達六千元的觀瀾雅軒和五千二百多元的嵐岸,定價顯得相當吸引。長實先推海景優質戶,再減價推山景平貨,亦營造愈賣愈平之勢, 令氣氛更熾熱。

長實於短短四天火速套現七十六億,撇除四十六億元建築成本,勁賺三十億元。連同天宇海,長實今年已套現二百八十億,距離年初訂下的三百億元全年銷售目標實 不遠矣。現時尚有「秘密武器」大圍名城二期及天水圍洪水橋項目可望於年底前推出。天宇海大盤一出,可憐其他發展商要通通靠邊站。年初已賣元朗Yoho Midtown,無賣樓壓力的新鴻基地產,只以上水獨立式洋房天巒迎戰,並主攻內地客。近日南豐以「妙想天開」價、每呎平均萬七元推售灣仔新盤 Queen's Cube,七十二伙只有三十二個認購登記,慘遭滑鐵盧。一下子市場消化了過千個購買力,其他發展商短期內都無運行。

試底成功二手醒晒

其實天宇海推盤推得相當急,今年九月十日樓盤取得售樓紙後,第二天長實已開放示範單位予地產代理,經一輪軟銷便推出發售。其時二手出現膠着狀態,直至天宇 海開賣後,二手睇樓量及成交量即時醒番晒。根據美聯物業資料,全港三十五個屋苑於過去一週成交,較前週急升兩成。其中如將軍澳蔚藍灣畔,整個九月只有六宗 成交,但今個月頭三日已有三宗;青衣盈翠半島上月只得五宗,但這幾天已促成三宗,在在證明這次長實試底成功。

過去李嘉誠對測市相當有一手。○八年三月推售首都時,以「唱高開低」,提供十成按揭,及在現場營造搶貨氣氛,成功將二千個單位於兩日內一Q清袋。據知當時 長實主席李嘉誠認為美國次按危機未過,香港樓市不容樂觀,故務求趁市旺盡量散貨。而恰恰該年三月正好是樓市見頂之時,其後次按惡化令市況回吐兩成,證明誠 哥好眼光。

政府政策亂龍

今次長實急急賣樓,除了要趕及在年尾前達到售樓目標,亦相信與下週施政報告出籠,平添不明朗因素,故要趕在報告前賣樓有關。由於樓市熾熱,坊間不斷出現復 建居屋、提供置業貸款等聲音。小型發展商裕泰興執行董事羅守耀指,相信政府不會有實質樓市降溫的措施,但卻有可能提出「先租後買」及置業貸款等計劃,但發 展商堅決反對,「呢啲政策,只係慫恿未ready的人去買樓供樓,情況同美國一樣,透過房利美、房貸美等機構向人民貸款買樓,但上咗車嘅人根本無實力,只 要個市有少少downturn,就會索性斷供,結果政府愛你變成害你,亦隊冧樓市。」

他又抨擊政府一向「亂咁來」,提出這些有損樓市的措施並非無可能。正如上週三,政府主動推出拍賣的柴灣地皮「流拍」,便是胡亂推地皮拍賣的結果,反映政府 未能準確了解樓市及發展商需要。百利保集團董事范統便表示,公司曾想過去投柴灣地,但親自去過地皮視察後就改變決定,他說:「無論點起都只有墳場景,入去 塊地嘅必經路上啲商鋪,全都係做石碑的。加上份地契寫明要鞏固塊地後面個斜坡,計埋建築成本最少五、六千蚊一呎。附近最多係公屋,私樓都只係賣緊三千蚊 呎,嗰度估計只係得區內換樓客,內地人唔會買,少咗個客源。兼且得嗰十五萬呎地,對公司土地儲備無影響,買嚟做咩呢?」他表示,假如政府希望增加推地予發 展商,以增加樓宇供應,就應該推一些有質素的地盤:「而唔係嗰啲豬頭骨。」

美匯低水樓價企硬

事實在柴灣「流拍」後翌日,九龍城延文禮士道地皮即被勾出,反映發展商對豪宅仍然渴求,樓市不會就此玩完。樓市大方向仍會企硬,在宏觀經濟上,自今年六月 起,反映美元相對其他貨幣價值的美匯指數一直下挫,港元亦隨美元匯率走軟,歐羅、澳元等熱門外幣就升值百分之十以上,瑞郎更升超過百分之十八。近日,市場 再擔憂美國會大印鈔票,熱錢搶住湧往亞洲匯市,亞幣匯率不斷上揚,單在九月份,韓元勁升百分之五,泰銖升百分之四,菲律賓披索及新加坡紙升百分之三。

位處亞洲經濟火車頭的香港,港元價值卻被聯繫匯率綁住,不能升值,加上香港八月的通脹率達百分之三,而活期存款利率卻不足百分之零點二,遠遠追不上通脹, 「儲起唔用」的血汗錢每分每秒都在貶值,購買資產就成了唯一保值出路。隨着美國等國繼續擴大量化寬鬆政策規模,美元會繼續貶值,港元與美元掛鈎無法升值, 樓股等資產唯有上升。前金融管理局總裁任志剛亦同意各國大印鈔票會衝擊新興市場,他在今年二月的演講就提到:「新興市場經常面對的,就是龐大的資金流向。 這一個挑戰也隨着各國採取量化寬鬆貨幣政策而加劇。無論一個地區的貨幣政策目標是控制通脹或維持匯率穩定,波動及龐大的資金流向是非常難應付的。」

資產泡沫未會爆

龐大資金流入香港,加上香港銀行的利率長期被迫跟隨美國銀行維持低位,令人爭相要樓唔要錢。香港的低息環境、低匯率,亦引來國際投資者來港覓食,國外熱 錢、中國投資移民、香港人要樓唔要錢,三大因素把樓價持續挾高,過去一年樓價飆升近兩成。金融管理局總裁陳德霖亦擔心:「我們有需要防範過分信貸有可能引 發資產價格泡沫,以致影響銀行及金融穩定的風險。」資產泡沫雖然已經形成,但短期內仍未見會大幅下跌,低息及低港匯仍然會持續一段時間。大福證券研究部主 管麥德光說:「歐美復甦唔會在半年內出現,要繼續觀望,最快亦要下年第一季先會有機會加息。」

地產股有力追

蘇格蘭皇家銀行亞太區研究部主管吳嘉俊指,過往地產股都較樓價行得快,往往地產股見頂見底後,一個月左右才到樓價跟隨見頂見底。但自從金融海嘯後,兩者開 始「脫鈎」,恒生地產指數在二萬四千點至三萬點上上落落,但反映二手樓價的中原城市指數卻不斷向上,「咁係因為資金亂咁炒。以往會先升藍籌地產股,再二、 三線咁炒落去。但今年七月卻先炒二線地產股,九月炒細價嘅,呢排就狂升藍籌地產股,已經無pattern可言。所以地產股好波動,唔似樓價係咁升!」而樓 價除了因資金無出路狂炒,亦因息口極低而未見調整。

大福證券研究部主管麥德光則認為,一線地產股仍然有力追落後:「睇番地產股嘅收益率有百分之二左右,比銀行利率高,而且計埋deferred tax(遞延稅項)嘅影響,以新鴻基地產為例,PB(市賬率)大概一點五三,以往可以升至一點五。而家樓價不停升,地產股價未完全反映呢樣嘢,仲有兩成左 右嘅上升空間。其中,我最睇好有discount(股價比每股淨值低)嘅會德豐,目標價三十五蚊。」


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