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「摩王」短炒變收租投資

1 : GS(14)@2010-11-27 11:42:01

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101127/News/ea_eaa2.htm


【明報專訊】近日市場消息稱，「摩王」黎汝遠持有的金鐘力寶中心半層「摩貨」(未成交前已轉售)正在放售，並接受買家議價約5％。自上周五政府出招後，黎汝遠首度回應稱，由於出招主要集中於住宅，料住宅市場短期會有波動，但工商物業市場則不會受太大影響。他又稱，該層成交期至明年約9月，並已支付約一成樓價，故決不減價放售。據悉，現時該盤意向價約1.53億元，呎價約1.88萬元，較上月買入價約1.3億元高約18％。

市場消息稱，黎汝遠逐漸脫離「摩售」行列，尤其在住宅上，現時手上約35 個住宅單位，已於今年初起陸續全部作出租用途，大部分位於港島區，由於全部均約於07年至今年初買入，故租金回報約5厘水平。據悉，「摩王」持有的北角新都城大廈單位，面積801方呎，剛以月租1.5萬元租出，呎租約19元，該單位於07年底以233萬元買入，租金回報高達7.7厘。

「白旋風」物業轉收租

「白旋風」陳清白觀察政府出招後一周，認為樓市仍會有調整壓力，現時持有約10多伙的中細價物業，大部分均會作收租用途。「97年樓價大跌我受過傷，鶽家獱住物業都係早前低價買入，且位於港島區，故會作收租用途。」

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敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣

1 : GS(14)@2011-01-02 14:15:08

2010-12-25
敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣   

政府出狠招壓樓市炒風，短炒物業未必再「有肉食」，不少投資者選擇將單位轉至出租。涉足樓市近20年的敦沛期貨董事總經理劉艷玲，歷盡本港樓市大起大跌，曾於高峰期持有12個物業，卻在1997年亞洲金融風暴後，因投資物業而大蝕2,000萬元。

擁有多年出租物業經驗的她，過去曾遇過不少麻煩租客，高呼出租物業是件「麻煩事」，她提醒有意購買物業作長綫收租用的投資者，當計入差餉和管理費等支出後，租金回報未必如想像中吸引，同時更教曉大家出租物業的一招半式。

對投資期貨有認識的讀者，相信對敦沛期貨董事總經理劉艷玲不會感到陌生，早於1987年已投入金融期貨行業的她，經常亮相於電視財經節目，分享對期貨投資的看法，此外，她也是位期貨、期權課程導師，向投資者教授有關知識，絕對是期貨界的專家。

98金融風暴輸2000萬

不說不知，這名期貨專家原來早在1990年已投資物業，對本港樓市素有研究，她持有的物業曾遍布港島及新界，1998年最高峰期時更持有12個物業，包括位於跑馬地、中半山等逾數千呎豪宅單位，由於當時的按揭利率高達10多厘，她每月供樓款項達40萬、50萬元。殊不知來了一場亞洲金融風暴，她惟有將手上物業相繼沽售，因而輸了約2,000萬元。

回想起以往的「慘痛」經歷，劉艷玲坦言當年的行為十分「Crazy（瘋狂）」，卻令她獲益良多；由於過去遇過不同租客，也令她「帶眼識人」，學懂怎樣選出好租客，她的故事對不少有意作「包租公」的投資者來說，是個值得借鑑的經驗。

時間回到1987年，當時香港經濟剛快速起飛，劉艷玲毅然由一個中學教師轉投金融業，開展期貨事業，並取得成果。及至1990年，劉艷玲已開始投資樓市，她買入的第一個單位，就是價值120萬元的元朗錦繡花園單位，「我決定買入單位的原因，是當時樓市起飛，買樓賺錢的機會很大，而且單位可望到為米埔景觀，加上當時銀行可承造八成按揭，只需要20餘萬就可成功『上車』，對我來說十分吸引。」持貨不足兩年後，劉艷玲以368萬元賣出上述單位，帳面大賺248萬元後，隨即以230萬元，購入屋苑另一個單位。

投資錦繡花園的同時，劉艷玲也開始投資港島區物業，她以175萬元購入太古城700平方呎的單位自住，單位升值後沽出，帳面賺近80萬元。同一時間，她向豪宅「進發」，分別以500萬元及2,065萬元購入大坑道嘉景台及舊山頂道地利根德閣豪宅。

一口氣道出了投資物業的戰績，劉艷玲輕嘆了一下，再緩緩地說：「其後在1998年，樓價開始掉頭時，我卻沒有提高警覺，忘記了『寧買當頭起、莫買當頭跌』的道理，一口氣以275萬元及400萬元買入兩個位於跑馬地的單位，同期也以1,250萬元買入干德道逾千呎的單位。」

「最高峰時，我持有的物業每月供款達40萬、50萬元，當時我只將一半單位租出，每月收取租金合計起來不足10萬元，回想起來也覺得自己好『渣』，明明在金融行業工作，但仍在跌市中買入那麼多物業，這行為是十分『Crazy』，也不是辦法，因此我在1999年底開始將單位相繼出售，帳面計算輸了約 2,000萬元。」

最令她損失慘重的，就是其中兩個錦繡花園的單位，「我用了近一年時間、斥資百多萬元將其中兩個錦繡花園單位打通為相連單位，若再加入兩個單位買入價，涉及成本近1,000萬元，及至2003年沙氏時樓市大跌，我僅以430萬元將兩個單位出售，那次真得很傷。」

現時港島區樓貴不值博

10年前傾盡全力投身樓市，劉艷玲近數年來已沒有再購入物業，除自住的錦繡花園單位外，目前只持有3個單位作收租用途，分別為兩個位於元朗，以及一個位於青山灣的單位，上述出租單位的買入價合共約1,500萬元，保守估計，目前市值已升至近2,000萬元。劉艷玲說，上述單位已完成供款，目前每月租金收入約5萬元，雖然單位近年大幅升值，但她也無意將單位出售，同時也沒有打算再購入物業。「現時我已沒有意慾購入物業，這由於港島區的樓價已累升很多，再跌的機會也不大，如灣仔區樓價在2年間升近100%，目前要購入灣仔區500平方呎的單位，需要近400萬元，值博率不高。」她一邊說着，一邊搖頭。

事業上，自從政府出招打壓樓市後，不少投資者選擇將單位由售轉租，同時在低息環境下，市民希望購入單位出租，以賺取租金回報，令本港租務市場活躍起來，有多年物業收租經驗的劉艷玲，不忘向大家分享她的看法。「或者不少市民認為買樓作長綫投資的回報十分吸引，假如你以300萬元購入一個灣仔區的單位，再以每月1.3萬元租出單位，按此計算租金回報率達4.3厘，高於銀行的存款息率等，因此不少業主物業轉至收租。」

「但值得留意的是，上述租金回報並沒有將管理費、差餉或維修費等計算入內。我曾有一個經驗，有位租客投訴物業附近的地盤影響其居住環境，要求我免去他兩個月租金，我們當然不肯，最後他搬走了。當他搬走後，我要用近10萬元單位翻新，要等待好幾個月才重新租出，這也要計入成本。」

有正職家庭租客較穩陣

另一方面，她表示要清楚租客的背景，最好有正當職業，「那些沒有正職，只說自己幫家人工作的租客我不會考慮，而租給有小朋友的家庭也較有保障，此外你要與租客溝通一下，了解他們的為人，找到租客後，我會要求地產代理先證明租客的身份，如他的職業、公司的規模等，這樣會較『穩陣』。」

劉艷玲對租客背景甚為關注，皆因她曾遇過一個麻煩租客。數年前一名穿名牌衣服的男子到她的地利根德閣單位參觀，期間說自己懂得音樂，更立即開了一張支票給她，令劉艷玲誤信這男子是值得相信的租客；怎知支票過了數天仍未能過數，那男子更突然將自己原來的家具全部搬到單位中。這時劉艷玲發現，原來這男子早前已在不同的豪宅「呃屋住」，最後要勞煩警察到來他才肯將雜物搬走。經過這次遭遇，劉艷玲在挑選租客時更小心。她補充，有意購入單位作出租用途的投資者，最好先了解屋苑的租務市場是否活躍，一般來說，較大型的屋苑較有保障。

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未來樓價大跌機會不大

政府出招壓樓市，劉艷玲坦言暫時無意購入物業，但認樓市未來大跌的機會不大，更預期部分屋苑仍有上升空間。「基於利息低、供應少這兩大因素，樓市沒有機會大跌。同時內地人愛來港買新樓，原因是內地人希望將錢帶到香港，將錢存在香港感覺相對安全。另外香港物業質素相對較內地好，因此內地人對香港樓市絕對是個支撑。」

元朗高水天水圍有潛力

「息口方面，現時香港息率那麼低，『有排加』也不會加至很高的息率。事實上，即使是加息，對供樓沒有太大的影響，假設你要供10至15年樓，加息頂多令你需要多供1、2期還款，並不會增加負擔，因此未來即使加息，對樓市影響也不會太大。」

劉艷玲表示，部分地區明年樓價仍有升值潛力，其中看好天水圍區屋苑，「現時天水圍及屯門舊區的交通網絡較從前已大有改善，加入很多交通配套，但樓價仍落後，你看，元朗YOHO MIDTOWN每呎價錢要6,000元至7,000元，其實天水圍與元朗只相距兩個西鐵站，因此YOHO MIDTOWN的價錢是不合理的，而天水圍物業則大有升值潛力。」

港島看好貝沙灣太古城

至於港島區的住宅，她則看好貝沙灣及太古城，「我相信未來移民至香港的內地人會持續增加，當中有不少是有能力買入港島區大價物業的內地人，有助港島區樓價上升，我相信貝沙灣及太古城明年樓價仍有10%至15%上升空間。」九龍區方面，她指較新型的屋苑如西九四小龍、九龍站、奧運站的物業較具升值潛力，價錢仍有上升水位，如大角咀凱帆軒呎價僅為7,000餘元，故預計這類物業也有10%至15%升幅。

「值得留意的，是未來細價樓供應會增加，包括『置安心』計劃提供的單位，政府也指定要將部分土地用作上車盤，因此面積介乎400平方呎至500平方呎的上車盤供應會增加，這類物業價錢不會大升，現時你要買入細價物業可賺錢的機會也降低。」

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劉艷玲Profile

現職：

˙敦沛期貨有限公司董事總經理，專責公司積極推動金融產品業務，推動銷售期貨商品之投資市場

˙於1987年加入期貨行業，擁有逾20年經驗

學歷：

˙持有美國洛普大學及澳洲國立南澳大學工商管理學雙碩士學位，現為華僑大學企業管理博士研究生

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2 : 龍生(798)@2011-01-04 02:03:46

LOSER! 自己炒濃左就離場唔玩
然後發表追落後理論
叫人買天水圍!
個處窮山惡水, 週邊大把地, 全港發展商個頭博命起
點升都未輪到佢啦

害死人呀, 物業投資買天水圍!!

住天水圍的朋友, 對不起...

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3 : GS(14)@2011-01-04 20:57:30

他以前那個玩法根本就有問題

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4 : 亞力士(1473)@2011-01-04 23:27:28

同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

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5 : 龍生(798)@2011-01-05 01:41:39

咪係LOR
買左灣仔, 真個唔好彩, 買後大跌四成
只要守得住, 將來仍有機會番家鄉!
買天水圍? 傳到俾個孫都仲未到阿爺個買入價....

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6 : GS(14)@2011-01-05 21:18:12

4樓提及

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同炒股一樣 炒到三四線已到水尾

但是市場上需要大量的投資歪理

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內地富學生收租客撑起細價樓

1 : GS(14)@2011-02-27 15:31:19

2011-2-19 iM
內地同胞愛買港樓，原因眾多。
一個既殘舊的二手公屋，內地買家購入時會指︰「回報比深圳樓吸引！」
港人認為地點偏遠的天水圍嘉湖山莊，連購兩伙的內地夫婦會盛讚︰「投資自用皆宜！」
還有人數日益增多的內地來港留學生，為了留港求學及工作，會說︰「有住屋需求。」父母助其子女在港「上車」，已變得普及！
雖然港府限制投資移民不能以投資物業申請來港，但另一股來自內地的購買力，正由豪宅蔓延至中小型住宅屋苑，甚至公屋，口味更趨向平民化。
究竟內地買家對本港樓市的影響力，是否比港人想像更大？不妨先聽聽一班內地買家的心聲。
早前英國皇家特許測量師學會（RICS）引述Numbeo物業指數指出，香港在樓價與收入比率上排行全亞洲第一，以家庭每年收入中位數計，平均每個家庭須動用22.72年收入，才可買入一層中價樓，樓價之高，令不少港人大呻上車比登天更難。
不少港人認為，今天樓價高企，除了是息口低及供應緊絀外，內地買家來港買樓，也是撑起港樓市的主要原因。
為平息民怨，港府在去年從投資移民計劃中，將物業資產剔除。不過措施落實後，在通脹升溫及「人仔」持續升值下，內地客來港買樓的需求，不但沒有減少，反而有擴散至中低價樓市的迹象，甚至有內地客開始沾手本港公屋市場。
個案1【投資客】
公屋回報勝皇崗樓
春節長假剛剛過去，是內地廠家接新定單的高峰期。在汕尾開設廠房並從事生產銀器首飾的內地人程先生，農曆年前暫時放下繁忙的工作，來香港後到了屯門區一帶的公屋睇樓，後來更以全數繳付方式，斥資85萬港元購入屯門田景村田樂樓一個約439平方呎公屋單位。
程先生是少數會買入香港公屋作投資的內地人，本刊好不容易才與程先生接通電話。詢問之下，才得知程先生的屯門公屋，已經以每月約4,500元出租，租客是一名屯門的分支家庭客，租金回報率高達6.4厘。
來港置業自由度高
程先生在深圳持有皇崗皇御苑的一個單位，他說深圳目前樓價頗高，以每平方呎計，是次購入的田樂樓公屋單位，較在皇崗一帶的住宅還要便宜，由於他每個月也會因生意而來港逗留4至5次，故他在屯門智樂花園，同時亦租用一個約400平方呎的單位，每月租金約4,000多元。
他表示，買入的田樂樓公屋單位將來亦有機會自用，因該地交通方便，到機場、上水、落馬洲，甚至深圳等均有公共車輛直達，日常往返甚為方便。加上農曆年前夕，國務院推出「新國八條」啓動新一輪房地產調控，而春節過後央行很可能再次加息，也令程先生不再注目內地樓市，更加決心轉為買港樓投資。
程先生坦言︰「內地買樓的規定變化較大，一時可一人買兩套房，一時家庭戶口已有兩套屋就不能買第三套，現時在深圳一組家庭更只可買一套，限制頗多，買物業始終不及香港的自由。」
素來香港公屋二手買賣交投稀少，由於左鄰右里多是低收入家庭，故此資金充裕的港人，亦甚少考慮買公屋來投資。在港首次投資物業的程先生，在電話中告訴記者，他明知單位是公屋，也要買下來。
每年租金回報6.4厘
「買下公屋單位，就是看準了單位入場費低廉，而且值租。」程先生直言，買入的屯門單位本身並無間隔，內籠頗為殘舊，但因購入單位時是連同租約一併購入，只要有利可圖，就算買公屋也是不俗的投資。他認為看事情有多方面，「公屋一層有20多伙，要找租客並不困難。」他續分析指，目前皇崗一帶的住宅，樓價已不算便宜，例如皇崗一個600多平方呎的單位，售價約達90萬元「人仔」，折合入場費大約也要106萬港元，惟深圳面積相若的單位，租金只約達2,800元人民幣，即約3,300港元。
計起來，在深圳出租物業，回報只有3.7厘，相反買下屯門這個公屋，月租4,500元，令程先生手持單位的每年租金回報高達6.4厘，回報明顯更勝一籌。
他補充說，即使在內地出租單位，單位的管理費是由租客自付，跟在港出租物業不同，但若扣除屯門公屋約500港元的差餉，投資回報仍較內地的可觀。
事實上，本港地產代理亦指，現時樓價高企，不少中環或灣仔上班的小情侶、新婚夫婦或屯門區分支家庭戶，轉至新界西居住，近年屯門的租賃需求也因此提高，區內私樓如田樂樓附近的盈豐花園，目前最平的租盤，平均也要5,000多元，二手市場的公屋只要比私樓稍為便宜，隨時也可成為搶手貨。
憧憬港元美元脫鈎
程先生是個生意人，數口自然精，同時因工作需要，他對貨幣的滙率尤其敏感，他出口首飾到外地，近年也因人民幣滙率走強，貨品在外國客眼中也變相加價，他承認不時留意國際金融市場變化，以調整個人的生意部署。
他指買港樓的原因，除了較划算外，入市買港產「磚頭」，也是為了買個未來。程先生深信，隨着中港兩地關係愈趨密切，港元跟美元脫鈎是遲早的事。他預期的港元跟美元脫鈎，是香港發展的大方向。
「現時港元跟美元掛鈎，人民幣不停升值，港元滙價無形中被拖低，現時銀紙貶值，港人出外吃飯以前要30元，現在40元一個晚餐，餐廳老闆也會說無錢賺，反映港元滙價實在不可能再低，再低就會導致民不聊生，遲早政府一定出手干預。」
「一旦港府跟美元脫鈎，港滙一定有個報復性反彈回升，即是說，本港物業的資產值亦會隨之彈起。屆時賺利率，同時又賺上滙率。」在內地出生並居住多年的程先生，看政策亦有自己一套觀點。
對於有指香港樓市已形成泡沫，程先生並不擔心，他指投資不着眼短綫，而且自己買的並非樓價偏高的物業，加上單位全數繳付，他已立在「進可攻退可守」的安全地帶。
避開已被炒高屋苑
程先生又打趣地說︰「按以往歷史，市場每隔10年才會有一個金融風暴，如1987年股災、1997年亞洲金融風暴、2007年美國的兩房事件等，時間性暫時仍然好準，按照這個循環，2017年或許再有一場跌市危機，即使現時入市，持貨幾年，也有不少機遇，要及時套現離場，相信也來得及。」
他更叮囑身邊的內地朋友，現時在香港買樓，最好避開已被炒家推高樓價的物業，其中包括九龍區的物業。他舉例說︰「2003年時淘大花園80萬港元有交易的細單位，現是樓價已升至200多萬元，升幅近兩倍等，入市時就要想清楚。」至於其他心水選擇，程先生表示，現在亦考慮購置九龍區的乙級寫字樓，尤其是現時 200萬至300萬元的，考慮條件是將來可否自用，變相不怕市跌，只要自己開公司，就有自用價值。
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個案2【收租客】
新界西呎價2千負擔得起
從深圳南山來港的劉氏夫婦，去年10月以總數300多萬港元，購入兩個嘉湖山莊各約達500多平方呎的細單位，近日剛辦理收樓手續，但與以往一擲幾百萬現金買樓的內地豪客不同，他們只繳付五成首期，然後向本港銀行承造按揭供款買港樓。
放租５千回報約４厘
劉太的丈夫在深圳從事麵條生意，經常要來港與客戶跟進定單，兩夫婦手持內地身份證，是百分百「純正」內地人。劉先生指，「在港申請按揭主要是個人資金周轉的安排，而且辦的手續也頗為簡單，只要提供內地的入息證明，按揭五成非難事。」
劉先生憶述最近幾年已有買港樓的念頭，始於每一個月來港3至4次，跟太太在港購物，以及與朋友或顧客見面，慢慢發現香港的居住環境好，人權較平等，以及經濟發展較平穩，故此放心在此置業。
不過他沒有申請投資移民，劉先生也老實說，在港府還未剔走物業作投資移民資格前，自己的資金也不夠650萬，故現在買港樓也是買細價樓，他表示︰「負擔不起高價港樓，但呎價2,000多港元的嘉湖山莊還可以吧！」他坦言，對本港物業有信心，因香港的投資市場較內地成熟，且法規嚴謹一點。
而且他看中該屋苑是新界區的指標樓盤，交投量有保證，故見售價合理，租金回報又比內地的高，便一口氣買下兩個單位。劉先生手持的兩個嘉湖山莊單位，剛完成基本裝修，並在市場放租，叫價5,000多元，租金回報率約達4厘。
信細價樓風險較低
原來像劉先生般，只是看看代理行門前的放售樓盤，了解成交量及見價錢合適，便會爽快敲定的內地買樓客有不少，他們入市考慮明顯較港人用家來得直接簡單。
但去年樓價累積升幅已不少，現時入市不怕買貴了嗎？劉先生表示不擔心，因為他知道嘉湖山莊是香港樓價升幅最溫和的屋苑之一，加上呎價只是2,000多港元，約等同每平方呎不足2,000元人民幣，他相信下跌空間理應有限。
「加上兩個單位暫作收租，將來也有自用的可能，除非樓價大幅上升要套現獲利，否則樓價將來升值多少，也是抱着平常心。在通脹升溫情況下，買物業保本保值是大勢所趨，細價樓風險相對豪宅風險反而較低。」
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個案3【富學生】
父母出資銅鑼灣上車
自從香港的大學開放給內地生報讀後，近年來港升讀大學的內地生每年逾千個，單計學位課程，去年便有1,400多名內地生被港校取錄。這批內地學生，部分在畢業後選擇留港工作，令本港住宅租賃及買賣市場增添一批新力軍。有內地家長甚至動輒數百萬元，替子女在港買下安樂窩，只為讓子女在港生活好過一點。
用家身份不是投機
來自廣東省、從事銷售行業的Carol便是其中一個例子，現在才20多歲的她，去年在浸會大學畢業後不久，已旋即成為業主，極愛錫她的內地父母，在銅鑼灣區買下一個實用面積約400多平方呎單位作為禮物，單位樓價高達500多萬港元，由父母全資繳付。
家鄉在廣東省的Carol說︰「單位是自己挑選的。」原來在求學期間，她經常在課餘時與同學在銅鑼灣消遣，一方面因對該地的環境較為熟悉，加上她決定留港工作，故希望找一處衣食住行也較方便的地區入住。
年紀輕輕，已不需為上車而煩惱，Carol比不少同齡港人幸運，她精通三文兩語，更操得一口流利的英語，畢業後便在一家國際機構工作，入職起薪點達2萬多港元，生活無憂。
不少港人認為，樓價高企多得內地同胞入市「炒高」，Carol卻指這個說法並不公平。她指︰「香港是個自由開放市場，不可以將樓價上升全歸於一班人身上，內地人也可分為投資者、大學生等，大學生是用家的一類，沒有投機成分，與普遍在港生活的人，擁有的居住需求沒有太大分別，故不應將全部入市的內地人都標籤化。」
她認為，港樓有利可圖，本港樓市的投資者來自四面八方，公道點說是聚積財富能力較強的人，買樓較有優勢，不能一刀切以國籍區分。
內地學生影響輕微
有買港樓想法的內地學生不止她一人，Carol表示，「身邊來自內地的同學也討論過在港買樓的事，問題在於現時香港樓價太貴，不是每個內地畢業學生或家長也負擔得來，故內地學生的住屋需求，影響甚微。」Carol稱，一年學士的內地學生也是1,400個，其中只有三成的內地人留港工作，即400多名，又要負擔得來入市，估計最多兩成，即約是80多個人，一年多了80多個用家，對市場影響不大。
她認為，與其說港人被內地買家迫出市場，正確說應是有錢人將較貧窮的人迫出去，有錢人有部分來自不同地方的人，除了內地人，也包括外籍人士。
「不要忘記，可來港讀書的內地生，首要條件成績好，當中大部分更是小康之家，例如一年可負擔子女幾十萬港元的學費及生活費等，雖不是很富裕的家庭，但當然有能力拿出幾百萬入市。相反，真正富裕的家庭首選也會到英國及美國等地留學，不會來港呢！」她笑說。
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樓市老行專︰北水衝擊未到戲肉
究竟北水湧港置業的趨勢有多猛？一直以來，港府沒有明確數據量度，亦無研究有關趨勢，只能引用來自地產中介的估計數字。隨着來港買樓的內地人日益增加，不少港人擔心，香港將會重蹈英國倫敦市的舊路，港人（本土市民）會被邊緣化，須大規模遷離市區。
從事地產代理行業超過28年的汪敦敬，他旗下的祥益地產代理業務，遍布內地人經常留下足迹的新界西區。汪敦敬認為，內地人來港買樓愈見普遍，並正以一個難以估計的幅度步入增長，本港作為自由市場，樓價極有可能再被北水推高，手上沒有物業的港人，將來或許面對不少慘況。
港應制定長遠政策
他套用行政會議召集人梁振英曾說的一番話︰「本港樓市像一個茶杯，茶壺內的水就像內地的資金，茶杯很容易便會滿瀉。」一旦大量北水湧過來，本港樓價必定急升。汪敦敬建議港府應做好準備，評估北水為港帶來的衝擊外，更要制定穩健的長遠房屋供應政策，例如制定未來10年市場的供應表，並按時調整等，絕不能坐視不理。
他表示，半年前，新界區的樓市，接獲持有內地身份證的「純正」內地客，而且不需向銀行承造借貸的內地購買力正在增強，平均每個月，市場便有約10宗成交，與以往市場以暴發戶或大商家等為主，情況截然不同。相信目前尚未完全反映內地客的真正衝力，但隨着穿梭中港兩地的高鐵及直達三地的港珠澳大橋開通，來港置業的內地人極可能大幅上升。
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陸東︰內地孕婦撑起樓價
近年，內地孕婦來港產子的有增加趨勢，根據統計署早前調查，2001年至2009年期間，來港產子的內地孕婦已由2001年的620人，增至2009年全年的29,760人，增長速度驚人，高達47倍。
被喻為「最準分析員」的瑞銀外部顧問陸東，早前與本刊合辦的研討會上也指，其實人口結構增長與樓市息息相關︰「大家看到內地人來港生仔數字升得幾快，這除了對香港教育、醫療有影響外，對樓市都有正面影響。」陸東認為，這群赴港出生的寶寶，將來也會來香港讀書，自然也要來香港居住，故有買樓需求，他自言曾提醒港府相關人士，務必留意這數字對港樓的影響，可惜不得要領。
統計處曾經推算，至2039年香港每年約8.93萬名初生嬰兒中，父母均非港人的佔近半（48%），即4.3萬名，一旦在港出生的內地人移居本港，長遠會令本港的住屋需求大增。
2003年內地來港產子的孕婦已突破一年2000宗，在中央開放內地客來港自由行後，由2004年至2009年期間，內地來港產子的孕婦亦是有增無減，根據中原地產數據，本港樓價的升浪，亦由2003年迄今，還未完成。

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2 : 龍生(798)@2011-02-27 18:48:08

我好喜愛carol既例子及佢講既野

但更有興趣佢究竟買左邊度....400尺賣5百萬?
過萬喎老細

呢的文真係吹得就吹!

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3 : abbychau(1)@2011-02-27 19:03:48

2樓提及

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我好喜愛carol

當投資ja ma

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4 : 龍生(798)@2011-02-27 21:10:04

NONONO
銅鑼灣區應該仲未過萬的...
呢篇文有誤導成份

要過萬的唔止400尺
400尺的還未有試過超過一萬蚊尺

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5 : ABC(7181)@2011-02-27 21:41:56

大陸大城市都幾多靚車出入,好明顯大陸真係富起來

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6 : Hierro(1191)@2011-02-28 00:53:32

傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧

目的，大家心照

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7 : 龍生(798)@2011-02-28 01:51:51

係呀....銅鑼灣係有過萬一尺的樓...但400尺
邊度有12500蚊一尺呀...

加路連山道都唔駛啦

最細力生軒, 都係500尺
都係一萬蚊!

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8 : GS(14)@2011-02-28 21:27:34

6樓提及

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傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧
目的，大家心照

派貨是咁啦

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9 : 龍生(798)@2011-03-01 02:53:21

唔好吹到咁大嘛, 我住呢區所以留意到
如果唔熟, 就走眼了

400百尺5百幾萬?
最少12500一尺

太誇了, 佢叻在後面無加番句平均尺價12500!!!

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10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:11:36

我大學認識不少內地生，他們都不住宿舍，改在附近買房子.......

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11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:47:41

我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港

我指的是這篇文作大了

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12 : GS(14)@2011-03-01 21:37:35

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

我地認為國內有景，別人倒過來看，其實即是隔離飯香

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13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:16:10

看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

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14 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:40:41

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

同意！不少人留在香港工作和移民
現在傳媒的報導手法毫不客觀，已經習慣了。

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15 : GS(14)@2011-03-02 21:11:41

13樓提及

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看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

香港還可以買幾多都得

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劏房二房東扮新業主收租

1 : GS(14)@2012-03-13 23:40:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16151493

簡以署方通知太倉卒，他需時搬貨，又說業主向他口頭承諾約滿後可續租。但本案業主遺產執行人伍大華妻楊月華（伍太）昨供稱，去年 12月 29日，得悉署方會申請封閉令的兩日後，已與簡會面兼簽名中止租約，今年 2月 8日約滿，簡須還原單位並歸還物業。簡稱會跟進，但指「政府都係做吓樣，一定拆唔成嘅」後更強行交租。伍太遂發信提醒簡要拆僭建物，惟致電他不果，後更得知他向居民聲稱是新業主，可繼續收租，她遂找人向居民澄清。
法官周兆熊終不接納簡的版本，認為簡非租戶，裁定他無法律地位剎停署方申請。

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富事通：電訊收租概念股

1 : GS(14)@2012-08-21 15:05:07

呢條友叫人自殺
http://www.sharpdaily.hk/article ... 2%E5%BF%B5%E8%82%A1
上星期五，數碼通（315）為將會推出嘅4G服務，搞咗一次小型簡介會。不過，簡介會入面大家無所不談，反而關於4G嘅事，唔係講得最多。
「我覺得你哋做電訊，好似收租，攞咗個頻率之後，就可以一直收錢。」我話。「點同呀！使用量就不斷增加，我哋都要投入資源，但係月費又不斷下跌。今次推出4G，我哋都冇加價啦！如果你用地產做比喻，最緊要嘅係Location。大氣電波，亦唔係條條都一樣，有啲頻道，係比起其他嘅更好用。」數碼通管理層，一直都好堅持呢個講法。
「不過，話說回頭，我又用地產做比喻，你哋由3G上4G，雖然話要投入新資本，不過就好似突然間增加地積比率，都有著數喎！如果收租地產公司，可以咁樣增加地積比率，仲唔發到好似豬頭咁？」我問。「你鋪話法吖！咁用戶嘅要求越來越多，我哋又冇得加價。技術進步，最終都係益咗消費者。我哋，真係得個做字。」數碼通管理層講嘅，亦係事實。
「投資者最關心，都係你哋條數啫。我仲好記得DL話，銀行大把錢。你哋會點用先？會唔會將對手成間買起呢？你哋有個對手，頻道定位都幾靚喎。」我問。
「我哋派息幾好吖！」數碼通管理層呢個答案，明曬。電訊收租概念，幾好吖！
李兆富

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陳志雲擬買樓收租當長俸

1 : GS(14)@2012-09-10 22:28:04

2012-9-10 MP
受母親感染磚頭較股票保值 陳志雲擬買樓收租當長俸   
陳志雲小時候的志願，原來不是要叱咤電視業，而是要當上英國首相。雖然他的志願暫未實現，但他亦是不少打工仔的典範，不論當政務官還是任職電視廣播（TVB，0511），職級都步步高陛，並深得每位上司器重，相信是與他為人處事謹言慎行有關。他的理財策略亦然，現金是王，購物多用現金，買股票以大藍籌為主。不過，近年為累積飛行里數，也多簽了信用卡。有感漸近退休年齡，他正積極考慮多添置一層樓作出租之途，實行自製私人長俸。明報記者龍彩霞、魏嘉儀
陳志雲自小受母親影響，投資方面偏向磚頭，以往置業只用作自住。他半開玩笑地說： 「我就快近退休之齡，為退休後繼續有穩定入息，又可以作長線投資，磚頭是不錯的選擇，所以我打算買多層樓用作收租。」他認為樓價不會大調整，現時價格雖然偏高，但只要財政實力足夠，仍是置業的時候。
樓價不會大跌夠財力仍可置業
由於他的投資一向保守，以往不會擁有多過一個物業，他首次置業是1987年，地點是畢架山花園，當年以160 多萬元購入，遠眺維港景色。他慨嘆如果當初沒有賣出，怎會只賺區區10 萬元。後來他被調派香港政府駐倫敦辦事處，負責推廣商務工作時，也有在英國置業。後來回港，曾租給前運輸及房屋局副局長邱誠武， 「都是被邱誠武住到殘晒，結果平手沽出。」他笑着說。
陳志雲現在擁有自住物業，並想物色多一個單位作長線收租。「磚頭始終較股票保值。」他已在睇樓，希望買得心頭好，退休後也可提供穩定收入。
曾遲找卡數被罰息早年戒卡袋現金
談到現時大學生未畢業已破產，他一本正經地說，理財一定要審慎，量入為出十分重要。他曾經因遲交卡數而被銀行罰款，自從該次事件後便不用信用卡，平日消費多以現金支付，所以十分清楚自己的財政狀况。訪問當天他拿出自己的銀包，裏面有「金牛」、「紅衫魚」等，粗略估計有數千元， 「其實今日帶少了，平日會更大疊。」不過，近年由於想換免費機票，故身上多了張信用卡。
掌握說話技巧靠多年鍛煉
如果閣下與陳志雲相處過，你一定會佩服他，因為他說話不慍不火，面面俱圓。與人溝通，是他的強項。「我教員工，會強調溝通與表達，語言的掌握很重要，語言較好的一定佔了優勢，我有少少天分在說話表達方面，但無論天分有多高，沒有後天的準備也不會做得好。不要以為做脫口秀的沒有想過就可讓觀眾笑，不要以為邱吉爾（英國首相）沒有準備便能隨意演講得這樣漂亮，其實每句每字都經過準備，隨意的不過是當場的執生，讓演辭更生動吧了。」
「從前我在大學辯論，一聽到不合意的，便覺得對方一定錯，但陳耀南教授說，辯論的過程中最重要的不是贏，是學習一份包容的態度，要靜心聽對方的意見，才能冷靜知道自己的缺點或對方的錯處。後來跟俞琤做事，又學多一點，她真的很棒，開會時可以完全放低自己，包容別人，心清地聽取所有意見，從一大堆垃圾中找到有用的地方。」

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搜財奴：全球尋「腰」 收租股吃香

1 : GS(14)@2013-05-04 12:48:53

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130502/00376_026.html

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買樓收租 非為收回樓價 周顯

1 : GS(14)@2014-06-25 10:53:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


2014年6月25日





【明報專訊】昨天說起買殼的殼價，這令我想起了一名老闆問過我一個問題﹕「家陣的殼價幾億銀一個，如果買了，能不能賺回這筆錢呢？」


這名老闆是財技高手，如果連他都認為賺不回殼價，這應該是一個事實了。然而，如果買殼賺不回殼價，誰去買殼呢？

我的回答是﹕「如果你買樓，會不會希望有一天，收租可以收回樓價呢？」

「打劫」又升值 殼股兩邊賺

他說﹕「當然不會！租金回報只是3厘，幾時收得回樓價！如果樓價不升，要收幾十年租先得。買樓，梗係希望樓價升啦，咁先至係最緊要的事。」

我說﹕「對呀！買殼都是一樣，如果靠用隻殼來在市場「打劫」，要收回殼價，破產未得天光。但是，買了一隻殼之後，年年打劫番二、三千萬回來，旺市時可能劫得更多。但是，當藉隻殼賺錢之餘，隻殼仍然在你的手裏，換言之，打劫回來的錢，是淨賺的利潤。如果殼價再升，就是賺雙重了。」

昨天又說到在San Sebastian的Maria Cristina酒店，這其實是我最愛的兩大酒店之一，百去不厭。它的房間寬大而舒適，最重要的是，不過度豪華，也沒有過分殷勤的服務(很多頂尖的酒店就是服務太好，反而令人不慣)，function room常常有藝術品展覽(其實多半是出售的)，酒店的唯一店舖賣的不是騙遊客的記念品，而是高級食材，皆因這裏的居民是有名的愛吃民族。也許最重要的，是這裏沒有強國人，也沒有那些cheap到痺，在外國連狗都不聞，只有港女和大陸妹才會趨之若鶩的窮鬼，在這裏度假，當然是天堂了。

又﹕我最愛的另一間酒店，是杭州的富春山居，酒店倒還罷了，餐廳的菜真的是百吃不厭，我從來不會在一間餐廳連吃幾餐，就只有這裏是例外。

[周顯 投資二三事]

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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來函：寄香港柴灣嘉業街18 號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收

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買樓收租 籌謀退休生活

1 : GS(14)@2014-09-05 17:53:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140905/news/ec_ecv1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】黎小姐是一名31歲的單身女士，每月收入約為4萬多元，扣除一般支出及供樓的費用，每月可儲蓄約2.5萬元。現有一已供完的收租物業及一尚在供款的自住物業，流動資金有150萬元。\r\n \r\n\r\n假設黎小姐的退休年齡為55歲，退休年期為30年。扣除供樓費用，黎小姐每月的支出約1.2萬元，我們可以從表1中得出，如果要維持退休後的生活水平，她的退休儲備需要400多萬元，扣除退休金，尚差200多萬元。\r\n \r\n三個計劃 均可達成目標\r\n \r\n黎小姐在一年後將會儲夠175萬元，打算依以下其中一個方案而行：\r\n \r\n計劃A：斷供自住樓，再儲蓄5年再買第三項物業收租；\r\n \r\n計劃B：以現有儲蓄作首期，再買另一物業；\r\n \r\n計劃C：賣出自住樓，再買600萬至700萬元的自住物業。\r\n \r\n假設按揭利率2.15厘，供款期為20年，黎小姐現在的收入連兼職達4萬多元，將能通過壓力測試。而三個計劃的優缺點如表2，可見各個方案均有其優點和缺點。黎小姐應考慮自身工作的穩定性，從而作出選擇，以免出現無力償還供款的狀。\r\n \r\n在金管局的辣招打壓下，若然黎小組以個人名義購買額外物業，一般最高做50%按揭。當然，按揭比率也會受到買家的收入、供款方式、利率及承按物業類型、負債而有所差別。其次，已擁有住宅物業的買家，亦不能以自住為理由，以獲得更高的按揭比率。若黎小姐有家人尚未置業，並有足夠的入息證明，可考慮以家人名義置業，從而獲得更高的按揭比率，可達七成至九成。\r\n \r\n張佩儀\r\n \r\n美國萬利理財 控股有限公司 亞太區總裁\r\n \r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n \r\n讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。\r\n \r\n來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收\r\n \r\n傳真：2558 3964\r\n \r\n電郵：[email protected]\r\n \r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n \r\n[張佩儀 理財信箱]

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