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樓市“冰火兩重天”:黑龍江發補貼鼓勵買房 南京房企捂盤惜售被通報

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-04-26/1000722.html

為推動去庫存,4月22日,黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出,鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。而在房價攀升的南京,卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。

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◎每經記者 馮彪

各地房地產業冰火兩重天的格局仍在延續。

為推動去庫存,4月22日,黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出,鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。

而在房價攀升的南京,卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說:“部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右,最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月,已經出現庫存不足的局面。”

多地推出購房補貼去庫存

在今年一季度房地產整體成交量上升的背景下,也難掩三線城市的去庫存任務的壓力。截至3月底,易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存顯示,三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月,雖相比2月份的19.7個月有所降低,但總體上數值依然較大。

“截至今年2月份,黑龍江的省會城市哈爾濱仍然有18個月存銷比,屬於二線城市里面偏高的城市。黑龍江的其他三四線城市的去庫存壓力則更大。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說。

在此背景下,黑龍江發布《意見》再次為去庫存力度加碼,並提出力爭到2018年底全省商品住宅庫存達到合理數量。

黑龍江的《意見》顯示出供需兩端發力的特點。例如,在供給端,《意見》提出,將商品房庫存去化周期超過24個月的市、縣商品住宅用地供應和新開發商品住宅用地計劃納入控制範圍,原則上兩年內不能新增開發商品住宅建設用地。

同時,《意見》在需求端提出多項購房優惠措施。例如,黑龍江鼓勵房地產庫存較大的市縣政府對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。

在嚴躍進看來,實際上黑龍江的各個產業都有一定的產能過剩的問題,而房地產去庫存是其中相對力度較大的。從這個角度看,黑龍江此類住房市場的去庫存,其實是提振宏觀經濟的一個重要體現。

而且,給予購房補貼的還不僅是黑龍江。4月21日,山東省即墨市出臺《關於促進房地產市場持續健康平穩發展的實施意見》。其中提出,凡在即墨首次購買新建面積在90平方米以下的商品住房每平方米補貼50元。

另外,即墨市還給予高學歷人才更大的優惠,對在即墨就業和工作的高學歷人才首次購買該市新建商品住房,不受購房面積限制,按碩士每平方米100元、博士每平方米200元給予補貼。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強對《每日經濟新聞》記者說:“三四線城市的房地產庫存量比預計的要大,情況還比較嚴重。一些城市的房地產在建規模過大,庫存量還在繼續增加。”

另外,柴強也表示,考慮到三四線城市的住房需求水平不高,甚至一些城市出現了城鎮人口凈流出現象,給化解房地產庫存增加了難度。

南京等地去化周期不足4月

與三四線城市去庫存壓力相比,一線城市和熱點二線城市房地產的火爆景象仍在持續。

以南京為例,國家統計局數據顯示,3月份,南京新建商品住宅價格指數環比上升3.5%,同比上升17.8%。

中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者說:“從目前市場看,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應的減少又影響了市場的預期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內,這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”

另外,上海易居研究院數據也顯示,今年3月底,合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月,處於嚴重不足狀態。

張大偉還介紹,4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%,刷新了歷史紀錄,而成交平均樓面價也達到了4519元每平米,同比漲幅高達183%,在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王紮堆出現的現象,從市場預期看,地王的出現將影響後續市場持續升溫。

捂盤惜售也重現在二線城市樓市中。南京市物價局相關負責人在通報商品房銷售行為專項檢查情況時表示,查出富力南京地產開發有限公司開發的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。

該負責人稱,富力地產上述樓盤第11棟在領取銷售許可證五個多月後仍沒賣出一套房子。目前,南京市物價局已責令該樓盤按備案公示價格對外銷售。

滬深已開始收緊樓市政策,二線城市政府調控力度加強的信號也在出現。2月,南京就發布“寧十七條”新規,要指導房地產開發企業按照市場決定價格原則,切實規範房地產市場銷售價格行為。建立健全開發企業市場交易行為的信用評價系統和失信懲戒機制。

另外,據21世紀經濟報道稱,有南京當地開發商表示,南京市的商品房價格由物價局批複,近期明顯感覺審核更為嚴格。很多房地產項目上報的價格未被批複,而不得不推遲開盤時間。

專家說法

嚴躍進:部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右,最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月,已經出現庫存不足的局面。

張大偉:從目前市場看,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應的減少又影響了市場的預期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內。

  • 每日經濟新聞
  • 祝裕
  • 每經記者 馮彪

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蘇州出臺文件加強房價監管 嚴查捂盤惜售虛假折價

9月30日,蘇州市物價局發文,要求進一步加強商品住房價格監管。

全文如下:

為進一步加強新建商品住房價格監管,規範房地產價格行為,根據《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》(蘇府〔2016〕119號)要求,現就有關事項通知如下:

一、有下列情形之一的,價格主管部門應當對房地產開發企業進行提醒、約談、告誡,必要時暫停其價格申報,並建議由住建部門暫緩核發預售許可證:

1.申報價格明顯高於開發建設成本及行業合理利潤或周邊同類型樓盤價格;

2.完成價格申報後超過規定期限未向住建部門申請錄入商品房銷售網上管理系統;

3.出現社會集中反映的價格問題的;

4.價格違法行為輕微,依法可以不予以行政處罰的;

5.價格主管部門認為有必要提醒告誡的其他情形。

二、有下列情形之一的,價格主管部門應當按照有關法律法規進行處罰,必要時予以公開曝光,並建議由國土部門強化對其參與土拍資格審查,提高其參與土地競買條件:

1.捏造、散布漲價信息,偽造鼓吹交易數據制造“恐慌”氛圍,以及捂盤惜售、變相囤積房源、“饑餓營銷”等惡意炒作、哄擡房價、擾亂市場價格秩序的行為;

2.不符合商品房銷售條件,以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用,借機擡高價格;

3.以土地拍賣、政策調整等為借口哄擡價格;

4.相互串通,操縱市場價格,損害消費者合法權益;

5.采取虛構原價、虛構降價原因、虛假優惠折價、謊稱降價或者將要提價等手段,或使用欺騙性、誤導性的語言、文字、圖片、計量單位等標價方式誘導他人與其交易進行價格欺詐;

6. 不按照規定的內容和方式明碼標價,未在銷售場所顯著位置公示“一房一價”信息、影響價格的相關因素、房屋銷售過程中涉及的相關費用、已售出的房源及成交價格等內容;

7.違反商品房銷售“一價清”和明碼標價制度,在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;

8.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格;

9.其他價格違法行為。

三、有下列情形之一的,價格主管部門應當將其行為納入不良信用記錄,並建議由住建、國土部門依法暫停其網上銷售,降低直至取消其開發資質,情節嚴重的取消其參與土地公開出讓市場競買和參與蘇州房地產開發建設的資格:

1.不按規定執行價格申報制度且拒不糾正;

2.虛構成本及提供其他虛假價格申報材料;

3.違反誠實信用原則,超過申報價格銷售房屋;

4.被列入蘇州市公共信用信息平臺“黑名單”;

5.存在嚴重價格違法行為並受到較重行政處罰;

6.其他嚴重失信行為。

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海南約談整改逾百家違規房企 將嚴查捂盤惜售哄擡房價

海南省住建廳3月1日發布消息,自2016年6月以來的專項檢查,已約談、整改房地產及相關企業105家,嚴格規範房地產市場秩序。

海南省住建廳1月20日發布數據顯示,2016年海南房屋銷售面積和銷售額分別增長了43.4%和51.6%,銷售面積超過1500萬平方米,銷售額約1490億元(人民幣,下同)。

據介紹,海南省“房地產和中介市場專項整治及商品房銷售明碼標價”專項檢查共出動執法人員約500人次,行政處罰案件25宗,罰款約24萬元。

海南房地產企業和中介機構呈現“多、低、散、小”的特點,現有房地產開發企業4509家,暫定資質和四級資質的企業占比合計達95%;現有房地產中介機構1595家,超八成未主動備案。

受躲霾購房等因素影響,海南樓市出現短周期過熱,少數開發商或中介機構借機漲價或發布虛假消息擾亂市場秩序。

海南省住建廳日前召集42家房地產開發企業和28家中介機構召開座談會,並約談19家近期因涉嫌違法違規行為被公開曝光的企業相關負責人,要求遵守法律法規開展經營,維護市場秩序。

海南省房地產協會秘書長王靜說,本次整治是主管部門常態化監管手段,處罰對越過紅線的企業更具警示作用。

海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路說,在近期海南樓市紅火的背景下,政府集中約談強化監管,意在防範市場出現過熱波動。

海南省住建廳介紹,今年該省將嚴查房地產企業通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄擡房價,捂盤惜售或者變相囤積房源等9種不正當經營行為;嚴查房產中介發布虛假房源、不實價格信息招攬客戶,誘騙消費者等10種違規行為,此外要求所有房屋中介機構必須備案,違者暫停網簽備案資格。

海南省住建廳廳長丁式江稱,海南將引進大型品牌房地產企業,鼓勵省內有實力企業做大做強,並通過兼並、收購、重組等方式,開展規模化開發和集團化運作。

海南 約談 整改 百家 違規 房企 嚴查 捂盤 惜售 房價
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廣州住建部門專項檢查 打擊捂盤惜售

據央視網報道,在3月17日發布了樓市調控新政之後,廣州當地住建委就加大了對全市樓盤以及重點區域二手房中介機構的檢查力度。重點查處並打擊房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,和二手房中介發布虛假信息等違法行為。

廣鋼新城是廣州目前最大的在售樓盤,但是在走訪了這里的多處售樓點後,執法人員發現,根本看不到樓盤的銷售進度等相關信息。對此,銷售人員是這樣解釋的。

某樓盤銷售負責人:我也不可能說,我們的哪個樓盤單元賣多少錢,有多少樓層在賣,讓外面社會上的人全部都知道的。

根據廣州市相關規定,每個樓盤的銷售進度表,都要以規定的尺寸,擺放在銷售處顯眼位置進行公示,並且每套房子的價格也需一並附上,每天進行更新,讓購房者可以隨時查詢。最終,在執法人員的要求下,銷售人員才拿出了一張模糊不清的紙,表示這就是他們平時公示在外的銷售進度表。

執法人員:你這是什麽東西,有幾棟,我自己都看不清楚,拿放大鏡都看不到,怎麽叫公示。

由於沒有把相關資料公示在相應位置,執法人員當場開出整改通知書。

隨後,執法人員又在廣州市越秀區東山口隨機抽檢了十家二手房中介機構,在核對了相關的房源信息後,暫時沒有發現有發布虛假房源及價格信息等違法行為。

當地住建委表示,未來對當地房地產市場地檢查工作,將會繼續不間斷、無死角地展開,對違規主體將實施聯合懲戒,確保房地產市場穩定健康發展。

廣州 住建 部門 專項 檢查 打擊 捂盤 惜售
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陸振球﹕捂盤不賣 製造人為供應樽頸

1 : GS(14)@2018-06-09 10:12:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9217&issue=20180609
【明報專訊】根據運輸及房屋局數據,未來3至4年的私人住宅潛在供應量逼近10萬個單位,折合平均每年應有2萬多伙可以應巿,本應有壓抑樓價的作用,但早前差餉物業估價署數據卻顯示香港樓價已連升了25個月,不斷破頂,到底是需求真的太勁,抑或是人為製造的樽頸造成供應不能到位所致?

如上文所言,如按官方數據,巿場理應每年有2萬伙以上的新供應,又或每半年應有約1萬多個新單位可以推出,但大家可知道,原來今年上半年,發展商只推出了4524個單位,僅為去年下半年推出10373個單位的一半也不夠(圖1)!

早前財爺陳茂波說新盤貨尾單位約9000個,會研究開徵一手樓空置稅,最近又明言有關研究已快完成,雖有發展商說貨尾增加,並不是他們囤積不想賣樓,只是賣不到而更不想蝕本賣樓,但在樓價不斷破頂情况下,實在難以想像現在賣樓會蝕本?而上述數字表明,今年上半年發展商確實是「捂盤」(內地用語,實在非常傳神)不賣,客觀上造成了供應樽頸,那就算政府如何增加土地供應,一日人為樽頸不打破,一日市場都會是供不應求。

落成3年未賣新盤逾1700伙

如果說,發展商不賣樓,可能只是一時三刻巿况不就造成,還說得過去。不過按中原地產提供的數字顯示,發展商持有包括貨尾及未推而已可出售的單位,今年落成的有7011伙,落成已有1年而未售的單位卻多達4495伙,落成兩年仍未售則有1227伙,落成三年或以上仍未售也有1724伙(圖2),過去3年樓巿大熱,不少二手凶宅也可以賣得出,卻有超過1700伙已落成3年的新樓仍賣不出,是巿况不就,還是「捂盤」行為?

除了新樓空置稅,日前陳茂坡在立法會被民建聯主席李慧琼問及,現屆政府上任近一年,樓價持續上升,會否效法外國實行限購樓宇措施?陳茂波回應稱,政府亦有研究實行限購措施,「但政府會否做,就不便在這裏評論,不論我說會還是不會,都會被市場過度解讀,然後對樓市推波助瀾。」

空置稅具針對性 發展商反應大

對於政府有可能推出新盤空置稅,發展商反對聲音不小,有朋友說業界反對聲音愈大,便可能反映政策真的有針對性,「針拮到肉」才會有如此大的反應,至於若政府進一步推出限購措施,朋友說自從非自住樓要繳付15%的辣招,買樓要找首置人頭後,將來或會如上海出現離婚潮以致可以多買一層樓?

現在香港除了住宅供應出現人為樽頸令樓價瘋漲,最近的車位巿場也是熱爆,日前何文田豪宅盤天鑄一個車位以高達600萬元易手,令大眾嘩然!其實,現在平均每個車位的二手成交價也已高逾200萬元(見圖3),過往大家都說年輕人要10多年的收入才可以買樓,或許遲一點,年輕人10多年的收入連買個車位也不夠!

車位瘋漲 港府規劃失當造成

造成車位價格爆升,有議員曾分析可能與政府的規劃失誤和近年納米住宅單位盛行有關。原來,全港資助房屋及私人屋苑均參考《香港規劃標準與準則》的指引,以決定發展項目中的泊車位供應量。立法會交通事務委員會成員譚文豪早前接受傳媒訪問時表示,政府近十多年來,多次調低規劃標準中的車位配置比例,其中2002年建議引入「需求調整比率」,按單位面積計算車位數量,單位面積愈小,車位量愈少;最近一次是在2014年降低私樓中小型單位的車位比例。

譚分析,政府於2011年推限呎地令納米樓頻生,但樓價仍大幅攀升,市民雖然「愈住愈細」,但買車能力不變,批評在2014年再減車位比例,未能配合納米樓應運而生的情况,令車位供應更緊張。

日前舉行的「粵港澳大灣區金融科技論壇」以「共建世界級金融科技灣區」為題,探討如何推進大灣區金融科技創新及培養金融人才。香港大學經濟及工商管理學院院長蔡洪濱在論壇上表示,大灣區面對人才流動的問題,而阻礙人才來港的首要原因是房價過高,無法吸引年輕人才來港。

對於蔡洪濱的看法,深圳市人民政府金融發展服務辦公室主任何曉軍作出回應,他指房屋並不是問題,因為高鐵香港段即將通車,屆時從香港到深圳只需14分鐘,隨着交通便捷,港人可到大灣區其他城市居住。

深圳住房政策 力爭大灣區人才

其實,大家也應留意深圳住建局在周二發布指計劃到2035年籌建各類住房170萬套,其中人才住房佔20%左右,達34萬套。據報道,有關的人才住房,只要符合深圳高層次人才各級標準的人士便可以申請免租入住一定年限、相應面積標準的住房,而在深圳全職工作滿5年以上,更可按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。這意味着如果港澳人士被認定為深圳高層次人才,也可受惠於該政策,未知有關政策會否與香港構成人才競爭,香港是否也可以構思相似的人才住房政策?

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 捂盤 盤不 不賣 製造 人為 供應 樽頸
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