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房屋不動產有望納入稅務抵扣範圍

來源: http://wallstreetcn.com/node/213439

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據《經濟參考報》報道,2015年國家有望將房屋不動產納入稅務抵扣範圍,此項改革或伴隨房地產、建築業“營改增”同步進行。改革或帶來超過8000億元的減稅規模,將進一步刺激投資。

全國從2009年起實施從生產型增值稅向消費型增值稅轉型的改革,但目前只允許機器設備等固定資產抵扣。如果今年允許工業、商業企業用購買的房地產進行稅務抵扣,則意味著消費型增值稅改革徹底完成。多為專家向《經濟參考報》表示,2015年建築業、房地產業營業稅改增值稅時,將涉及其開出的增值稅發票能否進行抵扣的問題。因此不動產稅務抵扣應該會與房地產業、建築業“營改增”同步進行、一並出臺的。

《經濟參考報》援引知情人士稱,今年推進的不動產抵扣改革不涉及已經完成的交易,主要是將新購入不動產和租入不動產的租金納入進項抵扣。

中國社科院財經戰略研究院研究員張斌接受《經濟參考報》記者采訪時表示:“不是所有的不動產都可以抵扣,住宅是賣給老百姓的,屬於最終消費,沒有抵扣的需求。能夠抵扣的就是企業購買來當廠房、寫字樓的不動產。經過測算,減稅規模在8000億元左右。這是一個粗略的估算,是根據2012年固定資產投資統計年鑒大體測算得出。”

張斌表示,不動產抵扣會導致大量減稅,稅基會縮小,所以要考慮財政的承受能力。“如果把不動產納入進項抵扣,可以采取一些過渡性措施來緩解對財政過大的沖擊,比如可以分五年進行稅收抵扣。”

允許不動產抵扣的改革或許會對房地產行業產生影響,房地產的價格或因此調整。

安永會計師事務所大中華區間接稅主管合夥人梁因樂向《經濟參考報》表示:“政府不是企業,不能開具增值稅發票,因而開發商在取得土地的時候沒有辦法取得土地的進項稅票。在一線城市,土地價格幾乎占到整個房地產開發項目成本的三分之一,對開發商來說,要交11%的增值稅銷項稅,卻不能對占成本三分之一的土地進行進項抵扣。有人建議國家給開發商提供一個虛擬的進項稅抵扣。如果國家願意買單,財政的負擔會比較大,如果財政不給進項稅,就不排除開發商有提價的可能。”

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房屋 不動產 有望 納入 稅務 抵扣 範圍
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房地產業營改增:購地能否抵扣成關鍵

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576483.html

房地產業營改增:購地能否抵扣成關鍵

第一財經日報 陳益刊 2015-02-16 06:07:00

目前房地產業實行營業稅,稅率為5%。有稅務人士預測,若房地產業實行11%的增值稅稅率,企業內部管控良好,與實行營業稅相比,企業稅負大概可以降低1個百分點。

增值稅稅率是11%還是17%,一直是房地產業營改增討論的焦點之一,從目前釋放的消息來看,實行11%的可能性更大。

今年被外界看作“營改增”的收官之年。國務院此前明確提出,力爭“十二五”期間全面完成營業稅改增值稅(下稱“營改增”)改革。

截至目前,還有建築業、房地產業、金融業和生活服務業四大行業尚未納入“營改增”。多位稅務人士告訴《第一財經日報》記者,建築業和房地產業“營改增”將會一起推出。

安永間接稅合夥人周澔宇預計,房地產業“營改增”很可能與建築業“營改增”一起在上半年推出,而相關文件則會較快出臺。

包括周澔宇在內的多位稅務人士對本報表示,業內人士更傾向11%的稅率。而有媒體近日援引國稅總局專家觀點稱,房地產增值稅稅率暫定11%。

不過,北京“營改增”工作小組成員陳誌堅對本報記者表示,目前還不能確定具體稅率。“11%和17%都有可能,如果定在11%將會與建築業同步,定在17%是與固定資產同步。具體稅率還沒交給我們討論。”

目前房地產業實行營業稅,稅率為5%。有稅務人士預測,若房地產業實行11%的增值稅稅率,企業內部管控良好,與實行營業稅相比,企業稅負大概可以降低1個百分點。

但由於目前稅率和抵扣項目尚不明朗,企業內部經營管理情況不一,而上下遊行業增值稅抵扣情況也不明晰,多位稅務人士表示,目前還很難判斷“營改增”後房地產企業稅負增減情況。

房地產企業成本主要來自土地成本、實際建築安裝成本、財務成本三部分。其中,土地成本一般占據總成本的50%以上。因此,“營改增”後,土地購置價能不能抵扣、怎麽抵扣,就成為決定房企稅負的關鍵。

根據前述媒體援引國稅總局專家觀點,目前的版本是政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,也就是說隨著建築業、金融業的“營改增”試點展開,房企的稅負將有所減輕。

周澔宇告訴本報記者,對於房企來說,土地購置時的地方政府並非企業,所以也不可能開具增值稅發票,可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證,實際操作簡單,政府監管也方便。不過,這對於地方財政收入影響到底有多大,會成為政策制定者考慮的重點問題。

除此之外,實行增值稅後,房地產企業的新老項目如何處理也是難點。

比如,一個房地產項目已經完工但銷售尚未結束,如果在這個時點實行營改增,稅率將從此前的5%營業稅變為11%或17%的增值稅。由於項目已經完工,不可能取得原材料等進項抵扣發票,而房屋的銷售合同已經確定,房企也很難修改價格,這將會明顯增加房企稅負。

上述國稅總局專家稱,房地產領域的“營改增”將采取過渡性政策,即根據項目的開工情況進行營改增試點。

實行“營改增”後,房地產業將在賬務處理、業務模式、發票管理和企業內部稅務系統等面臨諸多挑戰。

專家建議,企業應提前從內部先著手梳理業務模式、梳理現有采購銷售合同情況、考慮會計核算可能產生的變化、測算“營改增”潛在的稅務和利潤影響、考慮定價調整策略、變更合同模板、制定內部發票報管和內控制度、制定系統升級改造行動計劃等。 

編輯:明智
房地 產業 營改 改增 購地 能否 抵扣 關鍵
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百萬年薪要交40多萬個稅 高收入者期待抵扣政策

“我辛辛苦苦掙了百萬的年薪,卻要繳納40多萬個人所得稅(個稅),而有人炒股一夜暴富掙了幾百萬元,股票轉讓時卻不用交個稅,這確實不太公平。”一家日用消費品企業稅務總監張麗對第一財經感慨道。

中國個稅屬於世界上少有的分類所得稅制,具體被分為11類,分別是工資、薪金所得:個體工商戶的生產經營所得;利息、股息、紅利所得;財產租賃所得;財產轉讓所得等等。

其中最為普通大眾熟悉的,莫過於工資薪金所得。經調整後,目前工資薪金在3500元免征額後,采取7級累進稅率(3%~45%),月所得在8萬元(年所得96萬元)以上稅率達到45%。

這意味著如果按照現行個稅納稅,年薪百萬的高管實際拿到手只有50多萬元。作為調節收入分配的個稅,對勞動所得的高收入者的確發揮著稅收調節作用,但本報接觸到不少高管,都認為45%的稅率偏高。

張麗認為,45%的邊際稅率偏高,自己一年繳納這麽多個稅,並沒有在教育、醫療方面享受到更好的公共服務。而身邊的一些優秀人才選擇去其他國家發展,原因之一就是個人稅負重而沒有相配套的社會福利。

普華永道中國個人稅務咨詢合夥人張健菁對第一財經稱,其實僅從個稅稅率來說,中國並不算高。以美國為例,美國個稅(包括國稅39.6%和地稅如加州13.3%)最高邊際稅率超過50%,高於中國。但是美國采用的綜合個稅制度,個人納稅前有教育、住房等抵扣,而非中國的“一刀切”。

中國目前正在建立綜合與分類相結合的個稅體制,通過增加教育、房貸利息抵扣來改變目前個稅“一刀切”的情況。

財政部原部長樓繼偉今年在全國兩會上表示,綜合與分類相結合的個稅改革方案已經提交國務院,按計劃將於今年提交全國人大審議。

一位不願透露姓名的熟悉個稅改革方案的人士對第一財經表示,個稅改革方案總的想法是降低中低收入者的稅負,適時增加如教育、養老、房貸利息等專項扣除項目。

“比如說個人職業發展、再教育的扣除,比如說基本生活的這一套住宅的按揭貸款利息要扣除,比如說撫養一個孩子,處於什麽樣的階段,是義務教育階段,還是高中、大學階段,要給予扣除。當然我們現在是放開‘二孩’了,大城市和小城市的標準,真正的費用到底是多少,也不太一樣。稅法也不能說大城市就多點,小城市就少點,總是要有一個統一的標準。還有贍養老人,這些都比較複雜,需要健全的個人收入和財產的信息系統,需要相應地修改相關法律。”樓繼偉稱。

調整個稅稅率級距也是此次個稅改革的一大內容。

早在2011年,財政部調整工資薪金所得稅率結構,將當時9級超額累進稅率減少為7級,並對級距作相應調整,取消了15%和40%兩檔稅率,擴大了5%和10%兩個低檔稅率的適用範圍,進一步減輕了中低工薪所得納稅人的稅收負擔。

同時,財政部擴大了最高稅率45%的覆蓋範圍,將當時適用40%稅率的應納稅所得額,並入了45%稅率,加大了對高收入者的調節力度。

此次個稅稅率級距如何調整尚不可知。中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊誌勇對第一財經表示,當前個人工資薪金所得最高邊際稅率過高(45%),適用標準過低,不利於中國吸引高端人才。

張健菁觀察到,為了降低高端人才個稅稅負,一些地方政府采取的做法是稅收返還。一些公司五年甚至十年前會采取幫高端人才承擔稅負的做法,但這部分稅費負擔較大,因此現在不少公司取消了這一做法,除了極少數不可替代的高端人才外,不少海外人才與國內員工同薪同酬,公司會給予些教育、住房補貼。

讓張麗不忿的是,自己辛苦賺的工資需要繳納45%個稅,而那些炒股一夜暴富的真正富豪卻不用交個稅。

張健菁告訴第一財經記者,為了鼓勵個人投資股市,中國對個人轉讓上市公司股票的所得繼續暫免征收個人所得稅。對利息、股息、紅利所得、財產轉讓所得征收20%個稅。這的確讓不少人覺得不公平,因為辛辛苦苦的勞動所得稅率最高可以達到45%,而資本所得適用個稅稅率是20%。

勞動所得和資本所得稅負不公平已經得到政府重視。

近期國務院發布《關於激發重點群體活力帶動城鄉居民增收的實施意見》,要求合理調節財產性收入。平衡勞動所得與資本所得稅負水平,著力促進機會公平,鼓勵更多群體通過勤勞和發揮才智致富。

在未來個稅改革中,通過基本扣除和諸如教育、住房支出等專項扣除,將可以降低個人勞動所得稅負,平衡勞動所得與資本所得稅負水平。

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企業所得稅法修正案草案對接慈善法:公益捐贈稅前抵扣延長三年

2月22日,備受關註的企業所得稅法修正案草案(下稱草案)正式提請十二屆全國人大常委會二十六次會議,其中之一是與慈善法對接。

據中國青年報報道,會上,財政部部長肖捷在做草案說明時表示,現行企業所得稅法第九條規定:企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。

肖捷表示,按照十八屆三中全會決定關於“稅收優惠政策統一由專門稅收法律法規規定”的要求,為進一步落實稅收法定原則,與慈善法中有關公益性捐贈支出結轉扣除的規定做好銜接,建議修改企業所得稅法第九條。

草案將現行企業所得稅法第九條修改為:企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除;超過年度利潤總額12%的部分,準予結轉以後三年內在計算應納稅所得額時扣除。

去年3月,中國首部慈善法獲全國人大通過,並於去年9月1日正式施行。

慈善法亮點不少,其中之一就是第八十條,自然人、法人和其他組織捐贈財產用於慈善活動的,依法享受稅收優惠。企業慈善捐贈支出超過法律規定的準予在計算企業所得稅應納稅所得額時當年扣除的部分,允許結轉以後三年內在計算應納稅所得額時扣除。

這突破了現行的企業所得稅法規定。

企業所得稅法第九條規定,企業發生的公益性捐贈支出,在年度利潤總額12%以內的部分,準予在計算應納稅所得額時扣除。

北京大學法學院非營利組織法研究中心主任金錦萍認為,慈善法規定相比原先的稅收制度有所突破,就是給慈善組織和捐贈行為以合適的稅收優惠政策,比如對於企業的大額捐贈,給予12%抵扣,沒有抵扣的部分可以在接下來的三年內持續抵扣,這在某種意義上會鼓勵企業大額捐贈,有利於促進慈善組織以及捐贈人的積極性。

為了對接慈善法,此次企業所得稅法第九條進行修訂,對企業公益捐贈超過年度利潤總額12%的部分,準予結轉以後三年內在計算應納稅所得額時扣除。

所謂公益性捐贈,是指企業通過縣級以上人民政府及其部門,或者通過省級以上人民政府有關部門認定的公益性社會團體,用於《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈。

企業 所得 稅法 修正案 修正 草案 對接 慈善 公益 捐贈 稅前 抵扣 延長 三年
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