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投地先問考古學家

2010-11-11 NM




前此,新地郭家大少炳湘幫鋪頭去成都覓地,想似得香港同上海咁,整番座成都IFC國際金融中心,作為新地插旗地標。家吓郭大少已變作郭前主席,成都IFC亦變為成都環球貿易廣場,但新地只得四成權益,唔似得上海之 IFC咁,新地百分百全資擁有。

反觀吳光正之九倉就積極得多啦。三年前佢哋揮低新地、太古、和黃等香港大孖沙,以人民幣七十二億元投得成都市中心地王,單位價格每畝地八千八百元,紀錄至今未破。

不過,以高價投到塊靚地唔等於工程就可以順利展開噃。開工挑地腳,即發覺地下原來係幾條唐、宋朝留落嘅大街。古蹟文物攸關,工程當然馬上被喝停,而一停就停咗兩年幾至復工。

今後投地,除咗要搵識得計數之精算師,睇嚟更加要諮詢考古學家至好落疊,否則一涉及古蹟,分分鐘工程一拖就十年八載,到其時條數就認真襟計矣。

吳光正之九倉高價投得成都地王,但忘記咗諮詢考古學家意見,以致工程一拖就兩年幾,條數襟計也。(于港民攝)

成都開闢「新界」

四川素有天府之國之稱,作為四川之古都,唔使講成都歷史悠久,好有文化。但今時今日嘅成都,放眼四望,一個唔覺意,閣下可能仲以為返咗香港。

何以見得?Well,現今成都既有「禮頓山一號」又有「領峰」;「淺水灣」之外,更有個「銀鑼灣」 —— 銀矜貴過銅,銅鑼灣改為銀鑼灣,冇研究之至,但點解唔去到盡,改為「金鑼灣」?唔使咁謙噃。

不過,最是頂癮者,睇怕都仲係「新界」矣。今日啲成都人知唔知新界係乜呢?佢哋又識唔識搵番紅毛嚟管呢?少咗英國人冇咁馨香o架噃。

白頭局長凡間財神

動畫版《清明上河圖》公開展出前一晚,煲呔遠赴赤鱲角主持揭幕式,及後會場開放俾馬會之賓客參觀。煲呔鬆人後兩三個鐘,金管局前白頭局長施施然攜眷而至。係避開煲呔抑或費事同人逼,則佢老哥至知啦。

唔好以為佢睇得輕鬆噃。白頭前局長形象突出,一踏足展館就俾唔少女粉絲認出,將佢團團圍住同佢影相。有啲仲直接開口問佢攞投資貼士,當正佢係凡間財神咁嘅款。如果佢肯出山,啲乜嘢二叔、三叔、四叔、五叔、六叔冚巴冷企埋一邊。

金牙大狀講嘢

陪審團想講乜呢?

旺角嘉禾大廈大火,兩名消防員犧牲。死因庭作出裁決,兩者死於意外,但陪審團同時建議處方要加強設備。裁決或建議,是但一個錯,兩者不能並存也。

若然兩名消防員果如裁決所言,係死於意外,則設備顯無加強之必要,而陪審團加強設備之建議則謬矣。反之,果如陪審團所指,處方有必要痛定思痛,加強設備,則完善恰當之設備當可以免兩名消防員於死矣。既然建議改善設備,兩名消防員又豈是死於意外哉?

故此,一係兩名消防員意外犧牲,咁加強設備之議當然絕不成立。一係兩名消防員並非意外犧牲,乃由設備有欠完善所致,咁固然有必要依陪審團所言改善設備,更應有人要為兩名消防員之死負責也。

既有裁決復加建議,此又豈止畫蛇添足而已,更是矛盾犯駁,抑或陪審團另有所指?

代郵:口痕友見上個禮拜金牙大狀撐大家樂,話佢哋絕非魔鬼,由是有所非難,甚至懷疑金牙係咪食咗某人之下午茶餐。口痕友冇聽過凜於正義、抱打不平,係有pro bono呢味嘢乎?正一狗眼看人低也。

上等人劉夢熊

大家唔好睇全國政協劉夢熊今日意氣風發,就以為佢從來都咁掂噃。查實佢好似唔少人一樣,都試過有落難嘅日子者。話說當日佢一時周轉唔嚟,要去台灣行開吓。但落難都好,佢極有交帶。臨行佢俾電話債主之一,曰:「要去一轉台灣,欠你嘅十五萬還唔到啦!」

事隔五年,忽然有人上債主間公司,交低封信就轉身而去。接待員交封信俾債主,佢一打開,赫然見到內裡有張二十萬嘅支票,此外別無片紙隻字。債主好生奇怪, 乜嘢人咁樣送錢上門呢?翻睇CCTV錄影帶,發覺送信上嚟者並非別人,正是劉全國政協也。當時佢已經由台灣回流,更加進入上升軌。

於此可見,劉全國政協非但為人有交帶,更加係有借有還之上等人。利息雖然奀啲,但有錢收,債主已經開心到暈,換轉係第二個,十五萬之數早已撇賬矣。

鬍鬚‧曾拋歪書包

鬍鬚‧曾俊華最新之網誌,以「冰與火:緊縮與寬鬆」為題,論花旗「量化寬鬆」對特區之影響。大題目也。

可能因為咁,鬍鬚‧曾由是覺得有需要拋拋書包,故此一落筆,佢就話「寬鬆與緊縮,孰優孰劣,則是人人言殊。」

呢個書包拋得正唔正呢?上網查查就知啦。似乎太史公嘅寫法係「言人人殊」而非「人人言殊」噃。兩者差之毫厘,謬之千里。鬍鬚‧曾話佢篇網誌係落飛機當日寫者,書包拋歪咗,會唔會係時差所致呢,又?

本週圖片

不如拆紀念碑啦!

古語有云,野火燒不盡,春風吹又生。香港嘅野草一如香港人,生命力特強,雖然係深秋時分,敝欄特派專員目測發現,中環立法會旁紀念碑頂上又再長出野草矣。

一如專員再三指出,紀念碑長出野草係對捍衞香港之英靈極大不敬。建築署年來除草無成,皆因佢哋除草不得其法,只識拔草而不曉封石罅,此又豈為根治野草之道?

如斯求其是但,不如將紀念碑拆之哉,攞塊地出嚟拍賣呀,笨!


投地 地先 先問 考古 學家
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少陽談新地投地的啟示 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4451759

內地樓價持續居高不下。踏入傳統「金九銀十」的內房傳統銷售旺季,不僅是9月份整個月銷情理想,甚至是十一國慶黃金週期間銷售也錄得價量齊升的現象。主要城市新樓銷售按年大幅增加72%,其中北京、青島、蘇州、杭州、重慶及寧波等大城市銷售升幅更超過一倍,珠江三角洲銷售相對較差,主要受到深圳銷售按年下跌17%所拖累。

另一方面,地王頻頻出現,其中包括新鴻基地產(16)在9月初投得的上海地王。今天我們轉載林少陽對新鴻基地產轉戰內地的行動的分析文章,大家同時可看到林氏對內房的整體看法。

『昨日(9月5日)最大的市場新聞,應該是新鴻基地產以創紀錄(以總金額計算)的217.7億人民幣(折合約275億港元),投得上海徐家匯地皮。此乃新鴻基在國內發展歷史上最重要的一次大額投資,單計地皮價值,已經是集團(按日收市價102.5港元計算)市值的1/10,若連同建築及利息成本,總投資額可能高達450億港元,佔集團市值1/6。該幅剛被新地投得的徐家匯地皮,將規劃成為一個集辦公室、酒店、文化娛樂於一身的綜合商業發展項目。……

根據過往經驗,只要一個地區的經濟發展不是停滯不前的話,以市場價格買入最優質地段物業作長線投資,為最佳的投資策略。我們認為新地今次的舉動,不過是貫轍集團過去16年在香港行之有效的投資策略。當然,或者有投資者會問,新地在香港的成功策略,能否照辦煮碗放諸四海而皆準呢?

事實上,新地在國內的投資,至今還是相當保守的。有別於不便宜不買的恆隆地產(101)發展模式,新地在國內投地,其實是相當揀擇,至今為止,新地在國內的主要物業投資,集中於北京及上海,雖然還有杭州,以及與合景泰富(1813)合資的廣州項目,而且是清一色商業物業項目。

由於國內的物業銷售稅、利得稅及土地增值稅「苛稅猛於虎」,不少地產界中最有見識之士,都是集中發展國內的商業物業,恆隆如是,SOHO中國(410)如是,新地及太古地產(1972)亦如是。頗為令人意外的是,昨日競投清一色為香港的發展商,除了新地,還有九倉(4)及恆地組成的財團,國內發展商沒有一個參與今次競投。另一個值得讀者注意的是,作為香港地產龍頭企業的長實(1)及新世界(17),亦沒有參與今次競投,更令人側目的是,長實最近亦悄然散件出售多個國內收租商業物業項目,態度明顯有別於其他大型地產發展商。

讀者於問與答提及,今次新地投得的地王,其中一部份來自早前上實城開(563)與上海市政府交換的地塊,上實城開在上海擁有不少大型貴重物業地皮,其估值嚴重被低估是無容置疑的,但願上實城開的管理層,能更有效運用集團手上的土地資源,為股東創造價值。

對於國內樓市的未來方向,本港投資界向來都是極之兩極化。雖然國內樓市確有走向泡沫化的傾向,然而這是全世界所有具備投資或投機成份的資產的共同特性,並不為中國市場所專美。本欄最關心的依然是,中國房地產市場的泡沫化,會否於可見的將來突然中止。

危機並不是完全沒有,只是時間上的掌握卻不好說。然而,中國房地產市場是一個每年交易金額達數十萬億人民幣的市場,而該市場至今仍然是極之分散,具備穩健財政紀律,以及優秀執行力的地產商,還是會在政策及宏觀經濟環境極度不穩定的房地產市場中,脫穎而出。』刊於9月6日

然而,潛在的調控政策始終讓投資者擔憂。中原地產研究中心總監劉淵認為,在政策面無調整下,房產市場延續穩定增長的態勢,預計短期內不會出台全國性政策,而房價上漲壓力較大的城市,更多還是會從抑制需求入手來平穩當地房價。瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松相信,中央近期不太可能出台新的樓市調控措施,尤其不會有全國性的調控,但有可能會在11月三中全會召開後出台。

野村證券則指出,內地樓價持續上升,是因新一屆政府自3月上台以來,似乎容忍房價上升,並未推出新的緊縮措施,但估計隨著經濟反彈和有望完成今年7.5%經濟增長目標,政府的工作重點可能轉向抑制金融風險和房產價格。總括而言,內地房產市場仍然是一個沒有有利政策,卻能創造盈利的主要行業,問題是目前較的鬆動的政策環境,是短期還是長期?!
少陽 談新 新地 地投 投地 地的 啟示 楓葉 資料室 資料
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往後投地 中資大晒 周顯

1 : GS(14)@2014-02-27 12:40:07

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm
【明報專訊】我在《梁振英出任行政長官的前因後果》中,已經清楚地預言出,今後香港的政治走勢,這兩年的事實證明了,我的預測正確到無倫,而在前兩日,一則新聞是,香港投地的初哥保利置業(0119)用39.23億元的高價投了啟德的一塊地皮,這又引起了我的注意。


我曾經說過,在梁朝時代,中資地產公司會大舉入侵,搶奪本地地產霸權的地盤,所以,我一直批評,那些認為梁振英政府同地產商勾結的評論,是錯判了局勢。問題在於,在地產市道看跌的今天,中資公司用高價來投地,會不會虧本呢?

中資高價買地不會虧本

答案是﹕當然不會。這正如當年在回歸之前,信和置業(0083)用高價投了在柴灣的地皮,結果遇上了金融風暴,樓價大跌,香港政府為了避免它虧本執笠,便容許它大幅提高地積比率,以收回成本。

所以,今日的地,中資公司可以用高價去投,因為萬一虧本了,政府也會有優惠政策,可以讓它翻本,例如提高地積比率。但是,同樣的價錢,香港的地產商就不可以投了,因為它們並不享有政策的優惠保障。因此我預期,在今後的未來,投地將會是中資的世界,香港人無企也。

那天同沈大吃午飯,這位好朋友常常有好益我,又識飲識食,我自然不敢怠慢,帶了他到國福樓。國福樓的平均水準比不上福臨門咁企理,但有十幾味菜,食到我口郁郁,所以常常去。那天叫了一個例湯,一道蛋白蒸蟹蚶,梅菜扣肉,一碟菜,食到沈大大聲叫好,話以後一定要常常來,我作為東道主,都好有飛屎。

[周顯 投資二三事]
往後 投地 中資 大曬 周顯
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資金湧港 涉人幣拆倉投地

1 : GS(14)@2015-10-30 01:00:32

【拆解原因】金管局自9月初至今,在市場已注資近1,500億元,惟港股仍缺乏大升動力。銀行界表示,該局持續承接美元沽盤放出港元,主要是人幣存款到期拆倉潮造成,亦不排除有小量資金流入新股及在港投地。恒生銀行(011)執行董事馮孝忠謂,基於人幣定存多敍造1或3個月期,昨日適逢月尾結算高峯,故離岸市場的即期及遠期人幣拆倉數量頗多,加上聯儲局議息前夕,有零星加息「賭」盤突然掉頭買入美元,形成美元兌亞洲貨幣皆見走強。他認為,資金持續流入主要是人幣拆倉造成,但最近亦有內地企業,將國內較平資金兌換港元在港投地,也有少許海外基金在外圍時段買港元認購新股。東亞銀行(023)貨幣及利率交易部主管陳德祥說,因美國延遲加息及市場對內地經濟過度憂慮的情緒稍為喘定,近1個月港股雖未致大幅反彈,亦有一定升幅,金管局頻頻被動注資,除了人幣拆倉主因外,亦不排除有部份資金流入股市。有交易員估計,9月以來流入本港資金,最少四分三與人幣拆倉相關,餘下四分一(約400億元)或認購新股及流入股市,離岸人幣外滙交易額昨日料達50、60億美元。人幣滙率昨日轉弱,在岸價收報每美元兌6.3592人幣(跌60點子),離岸價尾市報6.4跌67點子,不排除人行在市場干預,令跌幅受控。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151029/19351537
資金 湧港 涉人 人幣 幣拆 拆倉 倉投 投地
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發展商「食滯」 投地興趣減

1 : GS(14)@2016-03-07 22:42:35

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/lam3.txt


【明報專訊】近年政府已先後連環推出大埔白石角、屯門掃管笏、將軍澳南65、66及68區等多幅用地,此外港鐵(0066)又連環推出多期將軍澳日出康城項目,造就多個大型新盤於新發展區內登場。有業內人士認為,樓市回軟,發展商對早年已連環推地的住宅供應新區興趣將減少,預料投地時出價將較保守。

回顧近10年,政府先後推出多幅位於新發展區內的住宅地,其中於2007年起率先推出的大埔白石角用地,由於該個大型住宅項目鄰近科學園,一度被市場稱為具「小貝沙灣」概念,其中以每方呎樓面地價6368元成交的天賦海灣1期,更為新界地皮每方呎樓面地價新高。及後2009年成交的兩幅白石角地皮每方呎樓面地價更逾7000元;但受市場供應量增加及地皮條件影響,2014年區內科研路地卻僅以每方呎3300元成交,而科進路地皮更曾出現流標。

康城累推共10期項目

至於港鐵旗下將軍澳日出康城,亦是近年來集中推地的住宅供應新區,單計2013年底至今已推出4至10期項目,涉及1.1萬伙,連同新財年計劃推出的新一期逾1500伙,總供應近1.3萬伙;不過參考批出的補地價,項目於04年批出1期首都補地價為1540元,翌年批出2期補價每方呎地價已升至2514元,可惜隨後10年間,推地無論是鄰近港鐵站,抑或是臨海項目,每方呎補地價亦不出3000元水平,最新推出、將於今日截標的10期項目,每方呎補地價為2044元,更成為區內每方呎補地價第4低。

理大建築及房地產學系教授許智文認為,政府應把大型項目例如將軍澳住宅地或啟德新發展區用地分階段推出,避免未來新供應落成時間過度集中外。有業界認為,隨着樓市回軟,供應過度集中的區域地價已見回落,認為新財政年度市况回軟下,發展商對於早年已連環推地的住宅供應新區出價將較審慎。

[明報記者 樓巿數據尋真]
發展商 發展 食滯 投地 興趣
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趙國雄看好港樓市 稱繼續投地

1 : GS(14)@2016-10-10 00:42:23

【本報訊】長實地產(1113)執行董事趙國雄看好香港樓市前景,而集團亦以本地為核心,故未來會繼續積極投地。他昨日出席電台節目後稱,即使部份零售市道減弱,但就業情況理想,經濟環境仍然好。過去兩、三個月樓市暢旺,樓價已回復至年初水平。同時,中國地產商來港積極投地,出價進取反映大家看好香港地產市場,在外資帶動下,預期樓價仍有一定升幅。他又指現時一般豪宅建築成本,每平方呎要7,000至8,000元,而普通住宅則要4,000元,建築及地價成本仍然高企,長實則會傾向發展普通住宅。早前,集團就君柏推出12年超長成交期計劃,趙國雄稱這個措施只就今次新盤推出,但未來其他新盤會因應市場反應,再決定會否推出類似措施。至於近期中國樓市暢旺,他稱難靠收購中國地產商來增加土儲,故仍會透過投地來補充。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161008/19794482
趙國 看好 樓市 繼續 投地
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新世界:中資搶地不影響集團投地

1 : GS(14)@2016-12-30 08:07:27

【明報專訊】新世界發展(0017)此次亦有參與競投啟德地皮,主席鄭家純在股東會前表示,中資搶地的確進取,但不會影響集團投地步伐,仍會視乎價錢合適與否才去馬。他又表示,本港實際住屋需求暢旺,會依照原來計劃推盤。

「唔識睇」海航高價奪地

此前中資海航集團高價奪得啟德地,每呎達1.36萬元創新高。對於該價格是否合適,鄭家純明言「唔識睇」,強調公司投地主要考慮經濟環境和需求,「價錢啱就做,唔啱咪唔做」。至於如何預期本港明年經濟環境,鄭家純表示關鍵在美國和中國內地經濟,以及美國息口情况,現時難以估計。

鄭家純表示,希望樓市明年平穩發展,至於辣招應否撤銷,要視乎政府的想法,不過最重要是保證供求平衡,樓市才會長遠健康發展。被問及「撤辣」政綱是否會得到其支持,他表示不作任何揣測。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0820&issue=20161230
新世界 中資 搶地 地不 影響 集團 投地
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中資去年290億搶7地 金額倍升 業界:內地企業進取價投地成新常態

1 : GS(14)@2017-01-02 05:41:17

【明報專訊】2016年官地拍賣,中資多次高價奪地。本報統計資料顯示,去年中資投得7幅住宅官地,成交金額已高逾290億元,成交金額按年升一倍,其中以海航142億元兩奪啟德地最矚目。有業界人士認為,在人民幣轉弱下,料今年中資仍會積極吸納香港地皮發展,料新晉內企以進取價投地將成新常態。

明報記者 劉詠怡、林尚民

政府去年先後推出多幅豪宅地皮,其中包括海航實業集團斥逾142億元投得2幅啟德住宅地,嘉里(0683)以72.688億元投得筆架山龍翔道地皮,會德豐(0020)以63.88億元投得觀塘茜發道地皮,高銀金融(0530)以63.81億元投得何文田常盛街地皮,以及嘉華國際(0173)以58.69億元投得的啟德1K區2號地皮等,帶動全年住宅地皮成交金額由2015年的320.46億元,上升至2016年的722.12億元,創2010年主動賣地後住宅地皮成交金額新高。

海航142億兩奪啟德地最矚目

而本報據地政總署資料統計,2016年全年,中資成功投得7幅地皮,涉資290.6億元,與2015年全年投得5幅地皮、涉約144.69億元比較,不但投得地皮數目增加,成交金額更按年增加1倍。反之同期五大本港發展商包括長實地產(1113)、新地(0016)、新世界(0017)、恒地(0012)系及信置(0083),2016年共購入4幅地皮,涉及金額僅合共86.48億元,較2015年投得4幅地共90.37億元比較,投得地皮的總金額明顯回落。

統計又顯示,近6年共售出逾百幅住宅官地,中資投地比例明顯增加,成交呎價亦節節上升。當中去年8月內房五礦地產(0230)以40.05億元奪得油塘崇信街住宅地,每方呎樓面地價7068元,創當時東九龍住宅地每方呎樓面地價新高。時至11月及12月,海航實業集團連環投得兩幅啟德住宅地,共涉逾142億元,樓面共涉105萬方呎,每方呎樓面地價分別為1.35萬元及1.36萬元,連環打破東九龍住宅地皮每方呎樓面地價紀錄。

測量師料今年中資續進取

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,人民幣回軟,料今年將更多內地企業來港投地,而且出價會較本地發展商更為進取。不過,他亦稱,儘管近年不少中資成功以高價投得地皮,但鑑於本港樓市現由用家主導,相信該批地皮落成的單位即使以高價推出,能否順利銷售仍要視乎買家負擔能力。

(再戰2017系列之五)

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3519&issue=20170102
中資 去年 290 億搶 金額 倍升 業界 內地 企業 進取 價投 投地 地成 成新 常態
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龍光:續爭取在港投地

1 : GS(14)@2017-02-11 18:28:42

【明報專訊】內地發展商龍光地產(3380)去年多次參與在港投地,至今未能如願。集團執行董事兼首席財務官賴卓斌表示,內地樓市限購之後,很多購樓需求及資金向外走,而香港距離深圳最近,且市區優質地塊買少見少,市場需求因素吸引,公司未來仍會爭取在港拿地。

賴卓斌表示,香港沒有土地增值稅等稅項,利潤並不會顯著低於內地項目,看好香港市場的同行甚多,很多主業並非地產的公司出價進取,投不中也屬正常。不過集團投資一向謹慎,不會因同行激進而影響公司決策。目前香港地價的確太過昂貴,以近期幾幅地塊的樓面價計算,無法達到公司的利潤目標。

龍光一直以深圳為核心,賴卓斌透露,公司在深圳的土地儲備達500萬平方米,貨值相當於2000億元(人民幣.下同),為未來3至5年銷售快速增長奠定基礎。且深圳土地供應稀缺,預計樓價長期向上,而購地成本固定,預計今年毛利率亦將超過去年。

碧桂園1月銷售按年增2.9倍

另外,多家內房今年首月銷售數字報捷,碧桂園(2007)1月合約銷售額為486億元人民幣,按年大增2.9倍;中海外(0688)1月合約銷售額為198億元,按年增長40%。龍湖地產(0960)1月合約銷售額為120.4億元,按年增長186%,而富力(2777)1月合約銷售額為37.1億元,按年增長12%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7345&issue=20170210
龍光 爭取 在港 港投 投地
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爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈

1 : GS(14)@2017-02-12 00:26:21

2017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車,主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭,海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地,佔過去12個月港府賣地總數三成,走資逾400億元;內房聲勢壯大,搶貴「麵粉」,傳統大孖沙長實(01113)、恒地(00012)等急尋突圍方法,海航則強調融資順利,有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加,中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷,對用家和上車客百利而無一害。

樓市上升周期自2003年起,眨眼像過往升軌般踏入第14年(1967至1981年、1983至1997年),前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破,緊接長達20年衰退;不過新地(00016)元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅,有指證明購買力充沛。長和(00001)主席李嘉誠近日表明,去年11月加辣額外印花稅15%後,樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」,一貫近年看淡本地樓市的立場,他坦言,集團若只留在香港發展,僅餘下經營地產一途,惟「遲早有一日會爆,太多人做地產」,一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務,原因正是市場上競爭慘烈。

長實投地驟減,去年9月中標沙田九肚住宅項目,竟相隔4年才取得官地,當被問及土儲方針時,李嘉誠也無講明會否回歸積極投地,只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅,物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守,跟他對外圍環境的判讀亦有關:「全球化競爭下的政策困局,憤懣成為左右社會思想情緒的基軸;各國政局現新形勢,美國加息,眾多貨幣貶值,在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長,投資隱憂依然存在。」

【剖析篇】李嘉誠:太多人做地產

這番話不無啟示,中國企業「走出去」已大大改變市場秩序,2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄,去年至今年1月,政府一共批出23幅住宅地皮,總值約722.16億元,當中7幅由中資公司奪得,涉資290.65億元,數量佔比超過三成,按金額更達到四成;連同港鐵何文田站上蓋1期,短短一年間,中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈,「賭王四太」澳博(00880)執董梁安琪、堡獅龍(00592)羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹,賣地戰況白熱化,素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。

海航攻港樓市志在必

近期擸地最凌厲,首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義,一擲天價88.37億元,從長實、新地等19個對手中脫穎而出,成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地,大幅超過估值上限1.5倍,每平方呎地價1.35萬元,創東九龍新高,甚至誇張到「麵粉貴過麵包」,拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。

到12月中,盡管眼見政府加辣,海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目,樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄,市場一地眼鏡碎。其出價志在必得,令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。

中資密密掃貨,究其原因是人民幣步入貶值大時代,內地民企急需對冲貶值風險,透過上市公司平台融資收購海外資產,稅率低的香港屬於最佳落腳地;加上中央定調「房子是用來住,不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐,對內地樓市構成巨大壓力,內房被迫來港放手一搏。

63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小,1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家,趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭,連環以高槓桿併購同業,之後獲「國際金融大鱷」索羅斯(George Soros)兩度注資,使海航由一家小型航空公司,躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企,去年營業收入2,300億元,陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。

瞄準啟德成供應重鎮

然而,天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時,慣以系內不同公司互相擔保,導致信貸關係錯綜複雜,已惹來爭議。今次中標後,海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業(00521)股份。令人聯想到中國政府嚴控走資,企業境內外發債都要向發改委報批,海航水喉收緊下,惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價,逼於無奈才再以天價拿地,以免開盤時陷入被動;另外亦傳地皮撻訂,直到政府去年底確認收款,謠言才不攻自破。

攻港大計彷似兵行險着,海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時,首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力,進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德,因屬港府規劃藍圖的核心地段,未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加,但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進,樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入,商圈從中環、灣仔分散到東九龍,啟德作為未來3至4年供應重鎮,住宅需求穩定。」

海航稱南下非因人民幣貶值,而是綜合經濟環境和企業擴展的結果,強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究,地價已經按期交付,不存在放棄交易、估價錯誤的說法,海航實業抵押也與土地付款無關,該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋,望開闊海景又近港鐵,會打造成高端海景豪宅,公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指,已開始了降預售樓花(Pre-sale Consent)等本地賣樓制度,歡迎港企合作發展。

地價上漲間接托樓價

事實上,搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落,去年4月調整至低谷,當時差估署樓價指數下瀉11%,中原城市領先指數(CCL)累跌13%,期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標,加深市場恐慌,導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時,大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元,低估值下限40%;優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮,價格都跌近14年來新低,重回沙氏時水平。

待至英國脫歐明朗化,中資陸續進場,地價便由去年7月抽升,大大紓緩業主心理壓力,地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口,支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今,政府15次推售住宅地,當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬,中資五礦地產(00230)爆冷擊倒本港四大財團,以40億元購得油塘海景項目,五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場,認為與內地相比,本港地價和樓價仍處於合理水平。

消息如平地一聲雷,引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建(01098)及高銀金融(00530)相繼中標,港資只剩信置(00083)及會德豐(00020)等負隅頑抗,依舊取得土儲,但出手價錢被迫托高。嘉里建設(00683)10月投得九龍塘筆架山豪宅地,面對內地背景的世茂房(00813)和龍光地產(03380)夾擊,每平方呎地價被挾高至2.12萬元,創下歷史九龍區地王。

【趨勢篇】打破大孖沙壟斷

中資滲入,對港商構成威脅,同時改變市場生態。遠東發展(00035)主席邱達昌批評內資搶高地價,對樓市非好事,亦難明白極高價投地,將來賣樓怎樣開價,遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然,相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外,嘉華國際(00173)主席呂志亦有類似感慨,稱本港土地已經「買唔落手」。

無他,本地龍頭如新地、長實、新世界(00017)及恒地,甚或信置及太古(01972)等主宰香港樓市數十年,藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等,皆出自其手筆,甚至間中被指「打默契波」壓低地價,現在變成處處受制於內地公司,自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗,一再高價投地,有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭,對消費者有利無害。當然,賣地是發展商爭奪原料的市場,多了競爭,地價被搶高,原有港商絕不喜歡這現象。」

「麵粉」貴了,「麵包」不是會跟着貴?施永青指純屬錯覺,「貴買貴賣是發展商的如意算盤,但現實中發展商一樣會蝕錢,像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心,將來樓價由將來市場環境決定,3年後的事情,現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生,競爭導致搶高地價,但輪到新盤開售時,發展商成為賣方,競爭在發展商之間出現,他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人,到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」

新盤豪宅化攻同胞

現時每逢新盤開售,內地客一般佔買家10%至20%,但隨着國內企業積極起港樓,大趨勢將是內地客比例上升,發展商投其所好,亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」,逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。

紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血,指中資興建港樓的對象並非港人,「好多人奇怪,點解內地地產商願意以高價買地,建成房屋以後,香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人,不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤,猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士,香港『紐約化』10年後會非常明顯。」

依海航買地的出價,較同屬中資的保利置業(00119)鄰近地皮貴足一倍,直逼中國海外(00688)「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之,計及建築費及利息,海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元,才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售,呎價亦最少2萬至2.3萬水平,可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑;新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例,也有機會阻礙其賣樓時間表。

民企新勢力盲搶地

內資要進入本港除直接投地,也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和,改名為亞洲聯合基建(00711)後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮,相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融,去年首次攻港,已累積何文田區兩地共1,900伙土儲,包括110億元中標何文田站上蓋,高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控(00993)為投資夥伴,華融佔股16.5%,其母公司中國華融(2799)是內地最大不良資產管理公司,屬中國財政部旗下。

中資南望非今朝之事,九十年代抵港先鋒的中國海外及保利,都屬於實力國企甚至是央企精英,時移世易,現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地,而去年投地鎩羽而回還包括世茂房(00813)、碧桂園(02007)、合景泰富(01813)、萊蒙國際(03688)、龍光地產、木薯資源(00841)、中信泰富地產及招商局置業,部分本業與地產無關,以龍光尤其積極,可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。

曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區,迄今售出8幅土地,5幅由內房取得,中資奪地盛況可見一斑;據了解,中資下一個爭逐目標,已吼準過年後招標的美利道商業地王,可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓,估值介乎83.7億至116億元,地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應,對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區(現時中信大廈)。

本地薑另行拓展土儲

2013年港府取消勾地,改為按季招標賣地,因條款簡明,近年吸引中資積極嘗試;相較之下,本港發展商若要發揮優勢,除了競逐官地,必須向程序繁複的舊樓、農地併購,或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示,「住宅地被中資搶到咁貴,問題源頭是國內近年陷入『政策市』,嚴厲到第二套房不接納按揭,內房的賣樓邊際利潤頓減,便順着市場熱錢氾濫湧入香港,未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」

黎裕宗預計,2017年中資投地更勇猛,「人民幣貶值,內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後,內地原本到英國投資的資金也回撤,可見去年7月後,中資投港地或買商廈都暢旺許多,睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易,涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅,政府補地價上漫天開價,導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商,以後會開始『歸邊』,只有做起了的中大型發展商,才能夠生存下去。」

「共抗外敵」亦是生存之道,近期愈來愈多港資財團加緊合作,各種意想不到的合資(JVC,Joint Venture Corporation)入標組合都有,牽涉4、5家公司以上,例如信置、新世界、嘉華及麗新(00488)合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年,本地私人樓宇供應多達9.4萬伙,供應正在出籠,且政府今年7月換屆後房策未明,租務管制有機會重臨,加上特朗普時代美息去向難測,惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾,形成新常態難走回頭路,香港樓市已不復舊觀。

【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓

《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流,近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年,初期目標多與本業有關,包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空,轉手後改名香港快運(HK Express)成為本地唯一廉航,同年重組香港航空,贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞,實行左右夾擊國泰(00293)。

海航之後涉足瓣數漸多,包括金融證券行、飛機租賃公司等,連滿載港人回憶60年的康泰旅行社,2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航,只保留新加坡康泰,中港業務盡歸海航處理;另一轟動交易是豪擲507億元,收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份,全額現金支付。有趣的是,海航掃貨後喜歡改名,替新公司冠以「香港」字首,抹減中資色彩。

近月海航進一步強攻股市,一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡(02086),以溢價17.7%的5.22億元,獲配售61.39%股權,月初又購下東北電氣(00042),此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL(00442)和嘉耀控股(01626)。

海航在港版圖不容小覷,啟德兩地地價142.5億元,連海航實業(00521)、航基股份(00357)及香港國際建設(00687)等,涉足七家H股上市公司,總市值150億元,另持八家中國A股主板上市公司,可謂財雄勢大。
啟德 地王 高樓 中港 發展商 發展 投地 博弈
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七大港商投地比例跌至兩成

1 : GS(14)@2017-03-03 00:13:04

【明報專訊】再有矚目地皮由中資財團投得,加上本港中小型發展商積極投地,有報告顯示,本港七大發展商去年在港成功投地比例已跌至22%,反映過去5年本港大型發展商於本地住宅市場影響力正在減弱。

競投鐵路市建局項目優勢不再

仲量聯行昨公布的《香港住宅銷售市場》報告顯示,本地七大發展商,包括新地(0016)、長實(1113)、恒地(0012)、新世界(0017)、信置(0083)、會德豐(0020)、南豐,投得的政府住宅地皮,已由2012年佔整體推出的住宅地皮45%,下跌至2014年的28%,2016年更進一步跌至22%,最近大型發展商競投鐵路項目及市建局項目時,也不敵新晉對手。

發展商賣樓勢求價多於求量

由於投得土地數目減少,該行預期,七大發展商的項目佔整體私人住宅落成量的比例,將由2014年的85%,下跌至2017至2019年的53%。

仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示,據悉大型發展商已提價投地,但中標比率仍較以往低,由於補充土地儲備較過去困難,大型發展商推售新盤時將會惜售,求價多過求量,預期新盤叫價企穩。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0499&issue=20170301
七大 港商 投地 比例 跌至 兩成
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陳啟宗﹕內房搶港地 中央或喝止 新參與者高價投地 「或擾亂行業秩序」

1 : GS(14)@2017-03-23 06:09:32

【明報專訊】近期中資高價搶港地引起關注,恒隆系主席陳啟宗昨日於恒隆集團(0010)年報撰文語出驚人,有一些觀點指這些新參與者「或許會擾亂這個行業的秩序」,不明白他們「如何賺取利潤」、「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗更預言,如果情况持續,雖然不太可能;不排除中央會出手阻止這種行為。

明報記者 陳子凌、李哲毅

在長達17頁的「致股東函」中,陳啟宗指出市場上出現了很多「或許會擾亂這個行業秩序」的新參與者,這些參與者可能認為,比起內地,香港只是小市場,所以易於掌握,才會願意付出驚人價格買地。

懷疑新參與者「帶着大批內地買家」

陳啟宗指有觀點質疑,「利潤似乎並不是這些新參與者的主要考慮」,搶地「或許另有原因」,然而就算銀根鬆動,但中資付出的地價超越融資成本,就算不用付息「亦難以想像他們如何賺取利潤」,懷疑這些中資「肯定知道一些我們不知道的事」。陳啟宗估計,其中一個可能性是他們會帶來一大批潛在內地買家來港「掃貨」。

本地地產商如何應對,陳啟宗看法是「等待市場下跌」,他以1997年前也曾高價搶地為例,最終本地地產商「上了沉痛一課」,今次高價搶地的中資,可能數年後「便會感到痛楚」。陳啟宗直言,對於這種「對香港不利的現象」,雖然不太可能,不排除北京會注意到並出手阻止,否則地價有可能持續上升。他又稱,地價被中資大幅推高,使恒隆於可見將來的買地計劃徹底受挫,又批評本地地產商「目光短淺」,從不考慮其他地方其他市場,直言唯一的出路是內地商用物業,尤其是高檔次的購物商場。

稱恒隆將來買地計劃徹底受挫

除了談搶地,陳啟宗也趁機會大讚被委任為恒隆執董的兒子陳文博,稱自己「成為董事長前,亦曾擔任此職」;認為兒子「為人明智,善於業務決策」。而在同系恒隆地產(0101)的年報,陳啟宗則自言對中美關係感樂觀,認為特朗普「很快便會發現,世界上其他地方如中東的問題,比亞洲更為棘手和危險」。

讚兒為人明智 善於業務決策

除陳啟宗外,昨日多家內房商也談及中資搶地,中海外(0688)主席肖肖強調過去投地是按照公司的計算方式,視乎合理回報來出價,至於其他中資出高價,可能「別人計算和我們不同」,他又指不會放棄在港買地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3306&issue=20170323
陳啟宗 內房 房搶 搶港 港地 中央 或喝 喝止 參與者 參與 高價 投地 擾亂 行業 秩序
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中資投地 星展:有企業資金欠透明

1 : GS(14)@2017-04-08 20:11:40

【本報訊】中資企業近月在港天價投地,並尋求本地銀行貸款支援,星展香港企業及機構銀行總監張建生指出,以往大型內房在港投地,該行亦曾借出貸款;至於近月的中資投地活動中,有一至兩個貸款項目正在審視當中,不過他坦言有企業資金透明度不清晰,須額外小心。張建生表示,審視中資企業在港投地而申請的貸款,事前有3個因素需要關注,包括地皮抵押時的估值、投地企業的財務實力,以及投地企業的資金透明度。相較以往熟悉的大型內房以及具實力的本地發展商,星展近日對新參與者的貸款申請,審視過程則相當審慎。張續稱,上季企業銀行生意尚可,當中逾半資金需求來自中資,貸款目的包括基建、資源、科技等符合國策的投資。不過,不少企業申請貸款後尚未提取,估計海外收購需要國內監管機構審批,過程較慢,而由於企業並不會100%使用海外貸款,故此企業需時調撥資金南下。至於去年星展香港企業銀行業務表現,張形容為差強人意,主要由於經濟環境及人民幣貶值所致。被問到今年貸款增長預期,他指出年初時估雙位數,現調整至高單位數,主要是因為企業較遲支取貸款所引發的效應。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170408/19983308
中資 投地 星展 企業 資金 透明
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萬科置業海外:未來謹慎投地

1 : GS(14)@2017-05-13 05:32:41

【本報訊】萬科系公司開始活躍於本港地產市場。萬科置業海外(1036)大股東萬科置業(香港)昨入標競投啟德地皮,萬科置業海外執董張旭表示,公司經常在香港投地,只是最終沒有成事,未來會謹慎參與。萬科置業海外首席財務總監陸治中補充,由於公司規模較細,資產值僅29億元,如投較大項目,需由母企萬科置業(香港)出手。他指,未來投地以住宅地為主,不過近期地產商出價偏高,即使入標亦「未中到」,昨另一幅截標的美利道商用地則沒有參與,因項目太大。陸治中稱公司有意壯大規模,早前已進行供股,但暫未計劃引入投資者,萬科置業海外與新世界(017)合推的新盤柏傲灣已售出九成單位,相信未來中資與港資地產商聯合發展將成趨勢。另外,萬科(2202)早前終獲中國恒大(3333)「投誠」,將表決權交予第二大股東深鐵1年,令深鐵於董事會獲得最大話事會,惟董事會改組尚未討論,董事超期留任。兼任萬科首席運營官的張旭對董事委任情況,僅表示無可奉告。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019901
萬科 置業 海外 未來 謹慎 投地
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投地補地價申強拍 「本地薑」3渠道增土儲

1 : GS(14)@2017-12-18 17:54:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7589&issue=20171218
【明報專訊】中資去年起來港高價搶地之際,「本地薑」港資發展商應戰之道,除依靠傳統競投方式外,亦透過補地價、申請強拍等途徑增加土備;當中信置(0083)今年可謂是奪地豐收一年,透過獨資或與不同發展商合作,投得6個住宅發展項目,包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地,以及上周剛投得的中電(0002)亞皆老街原總部大樓重建項目,估計共涉資逾455億元、涉總可建樓面逾320萬方呎。

連同上周五投得中電項目,信置更是逾1個月內連奪3幅市區靚地,包括上月中與會德豐(0020)等合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄;以及本月初與嘉里(0683)投得港鐵黃竹坑站2期項目,市傳中標價逾100億元。

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今年信置奪6住宅地 可建320萬方呎

另在新界持有大量農地的新地(0016),今年先後有屯門兆康第54區及西貢十四鄉兩個大型項目,完成補地價,共涉金額224.22億元,共提供783.7萬方呎樓面;當中十四鄉項目補地價涉158.92億元,暫為本港史上最大金額補地價項目;若撇除項目內約19萬呎康樂設施用地,以住宅為主部分,每方呎補地價金額約3319元,項目總發展年期長8年或以上。

至於向來鍾情收購市區舊樓的恒地(0012),今年也積極併購,向土地審裁處就6個項目申請強拍,分別為紅磡4街收購、灣仔活道項目及西環天成工業大廈,佔今年土審處收到13宗申請近五成;恒地今年亦統一大角嘴海興大廈、香港堅道芬芳大廈及西灣河太樂樓,涉資逾41.48億。

此外,恒地積極參與政府磋商補地價,有望於短期內完成粉嶺、古洞北及和生圍項目的補地價手續,涉樓面面積逾180萬平方呎。另亦與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價,以項目可建樓面面積408.8萬方呎,規模與天水圍嘉湖山莊相若(嘉湖山莊整個發展約400萬方呎)。
投地 地補 地價 申強 強拍 本地 渠道 增土 土儲
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中資近期投地大減 轉戰「買殼」增土儲

1 : GS(14)@2018-05-25 12:12:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8321&issue=20180525
【明報專訊】中資近期競投官地興趣大減,或與內地收緊內房走資投地有關。不過,中資仍積極物色香港物業市場的發展機會,最常見是透過「買殼」入股投得官地的公司。如碧桂園(2007)去年9月以24.41億元向宏安地產(1243)購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益,當時折合每方呎樓面地價達1.05萬元,遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787 元向中城建及亞洲聯合基建(0711)(前稱俊和)購入該幅地皮,每方呎樓面地價3個月內大升55%,惹來市場關注。

分析:現時中資在港仍屬細規模發展

另內房龍頭中國恒大(3333)透過股權轉讓、於今年1月以約66億元向恒地(0012)購入屯門管翠路住宅用地,首度進軍本港住宅市場。屢傳財困的海航系則透過出售於2016年至2017年間投得的3幅啟德官地,合共套現223億元以解財困。過去地政總署對於官地以「賣殼」方式易手,曾回應指地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款,有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司股東及股權變動。

對於今次佳源與本地投資者合作,普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,合作可增協同效應。至於中資是否改變在港的發展策略,張表示目前評論言之尚早,因為中資財雄勢大,部分內房每年銷售高達5000億元人民幣,現時在港的發展僅屬細規模,亦未必所有中資會改變在港的發展策略。
中資 近期 投地 地大 大減 轉戰 買殼 增土 土儲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350444

合資投地 減托市成本

1 : GS(14)@2018-11-10 12:00:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7413&issue=20181110
【明報專訊】樓價指數續跌且跌速有加快迹象,而早前山頂地皮流標,之後成交的地價也開始回落,如日前開標的啟德跑道區首幅住宅官地(第4B區3號地),地皮平均每呎樓面地價為1.45萬元,較今年5月新地(0016)投得的另一幅啟德非跑道地皮每呎近1.78萬元明顯為低。

當然,上述兩地位置不同和樓巿開始回落,兩地地價未必可直接比較,但上一幅啟德地由新地獨資以251億多元投得,但今幅開標的地皮,卻是由新世界(0017)伙拍會德豐(0020)、恒地(0012)及由已故郭炳湘創立的帝國集團合力以83.33億元投得,成交的地皮金額連之前的三分之一也不夠,卻要4個財團合資,平均每個財團出資約20億元,也在一定程度反映發展商取態變得審慎,不願冒承受太大投地金額的風險,筆者更有業界朋友說,用20億元投地如有托巿作用,就算地價蝕一半也只是蝕10億,十分划算!

「悲情城市」其實是大票倉

樓價跌,發展商買地自然忍手,如手頭有貨,更怕供應增加,對政府早前提出的透過「明日大嶼」填海計劃以增加1700公頃土地也難以支持,奇怪的卻是一些一直說樓價貴不利民生的政客,以諸種理由來反對,提出諸如計劃如「倒錢落海」的所謂理據。對此,民主思路聯席召集人宋恩榮、團結香港基金研究委員會會員王于漸等38名經濟學者早前聯署,稱明日大嶼是「上佳的社會投資」,政府財力「綽綽有餘」。

宋恩榮表示,「倒錢落海」、「燃燒儲備」等對計劃的批評不公允,發起聯署不是因有政黨和政府游說,稱這是作為經濟學者應盡之責,又說投資發展土地從未蝕錢,反而效益相當多。對於有人擔心出現經濟危機時如何應付計劃開支,王于漸說:「天要打風控制不到,若驚就不做,社會點進步?」

除了填海,社會有聲音說要收回粉嶺高爾夫球場來起樓,對此,宋恩榮表示,支持政府收回高球場,改由自行管理,「無理由長期補貼2000多人繼續打高球」,但稱以該處土地作高密度發展是不切實際,因粉嶺距離維港30多公里,缺乏交通配套,只會變成「悲情城市」。

棕地農地收購價高過填海

聯署提到,按政府最新新界棕地或農地收購價,每方呎最高達1350元,政府還要為農作物和其他損失多付25%補貼,即近1700元,比填海每方呎1300至1500元的成本更高,如今連接市區與新界的交通走廊在繁忙時間已飽和,如在新界建設新市鎮,一定要興建新的交通走廊連接市區。

宋恩榮認為於粉嶺高球場作高密度發展可能變成「悲情城市」,有朋友對筆者指出,宋可能不知道,對某些政客來說,「悲情城市」可以變成大票倉,愈多「悲情城市」愈好!

近三成人傾向認同自己是「樓奴」

說到「悲情」這兩個字,在香港不少人會聯想到「樓奴」,一來樓價仍高,買樓不易,二來就算儲到首期買樓,也可能要供樓供到接近退休才供完,而儲首期和供樓初期都要節衣縮食,買樓變成了要做樓奴,若買了樓後樓價大跌,更是悲情!

公屋聯會最近便完成了一項名為「香港樓奴指數」民調,是項調查於10月11日至25日期間進行,由真實訪員以電腦隨機抽樣電話訪問形式進行,對象為18至45歲,沒持有住所物業的香港居民,以了解他們對於住屋的意見,調查成功訪問了508名受訪者。

民調的其中一條問題是:有意見指「樓奴」是被住屋問題綁死、被剝奪人生選擇及降低生活質素的香港人,那你認為自己是否樓奴(以0至100分由不認同到絕對認同,50分即表示一半半)?結果是32.6%受訪者給予10至25分,37.5%給予26至50分,給予51至75分佔13.4%,給予76至100分佔15.2%(圖1),即是說,接近三成受訪者傾向認同自己是樓奴(給分高於51)。

其實,要當樓奴也不容易,被訪者中有意買樓的,有37.6%認為自己無論如何都儲不到首期(圖2);而就算能付首期,認為一定都供唔起樓則佔32%(圖3)。

至於計劃儲錢做首期,最多人是打算每月儲5000至1萬元(圖4),算是儲1萬元吧,1年可儲12萬元,10年可儲120萬元,大家認為120萬元夠不夠付首期呢?

[陸振球 樓市解碼]
合資 投地 托市 成本
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351544

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