證監會召集券商開會把脈A股，醉翁之意不在酒？
8月20日，有市場消息稱，當天上午證監會召集少數券商宏觀分析師和策略分析師舉行閉門會議，第一財經記者從接近監管層人士處得到確認，會議內容主要分析了當前A股市場的情況。
就在上周五，證監會對在8月17日“召集多部門開會分析股市局面”的消息進行了澄清否認。證監會開會的消息不脛而走，使得今天A股大盤低開高走，在最後收官階段出現了小幅度的反彈，以2698.47點收尾。
對於目前A股的跌宕，一位業內人士對記者表示，股市的問題應該交給市場本身，不應該把股價漲跌和證監會綁定。“中國改革開放才40年，股市才建立幾十年，和世界上最先進的比肯定難，只是GDP世界第二了，其他的還是要認清現實，更要有包容度。只是現在網絡時代信息傳播速度太快，情緒的抱團和擴大會更集中。”
會議本意不在“救市”
對於此次策略會，上述接近監管層人士並未透露更多的內容，但可以確認的一點是，證監會在召集券商開會前還曾和上市公司舉行座談會。
近期市場波動很大，股市連續跌破整數關口，目前投資者對市場信心嚴重不足。此次會議引發市場的關註，背後期待監管層幹預市場的心態一覽無余。
一位券商宏觀策略分析師對第一財經記者表示，當前宏觀經濟下行，盡管當前資管新規實施放緩且出臺了諸多窗口指導意見，但政策上的放松並未扭轉市場的悲觀預期。當前市場寄希望於監管層能幹預市場，比如依靠國家隊“救市”，後續這些資金還是會被撤回，這並不符合股市良性循環、穩步發展的邏輯。當前要靠市場的力量而非人為扭曲的方式，助力市場恢複。
就此次會議而言，上海某券商策略分析師表示，這樣的會議很常見，“我們經常和上證所、中國證券業協會人員進行交流。此次會議並沒有其他特殊的意味，尤其是救市意味。”
前述大型券商策略分析師認為，監管層應放棄確定目標點位的市場幹預思維，更多是引導市場風險有序緩釋。同時對於如何在股市風險釋放過程中減少對實體經濟的傷害應予以重視。
頂點財經首席宏觀分析師徐陽認為，從估值上來看，A股位於歷史低位但是投資者的積極性卻不高，一方面是國內外的大環境所致，另一方面是頻頻發生的個股“爆雷”事件和行業風險，後者更需更快解決。
當前市場最大的風險何在？第一財經走訪了多位宏觀經濟學家和券商策略分析師、研究員，他們普遍認為：當前最大風險在於股、債、匯、房市的風險產生聯動，盡管這一問題還很遠，但要密切監控和防範；其次，大股東減持套現以及部分公司欺詐上市對二級市場投資者造成損害，上市公司和大股東不註重股東回報，各種違法成本太低，中小投資者的利益得不到有效保護，廣大中小投資者損失慘重卻沒有得到有效賠償，因而投資者對於市場信心嚴重不足。
多家券商建議投資者樂觀應對
當前市場劇烈波動，市場最為擔心的就是這種恐慌下調是否還會持續，“股災”是否會再度降臨。
多位受訪市場人士表示，未來市場再次遭遇“股災”的可能性小。一家大型券商策略分析師表示，市場下跌並不是問題關鍵，恐慌性下跌才值得警惕，就當前估值水平來看，“股災”發生概率相對更低。
有策略分析師對第一財經記者表示，此前市場有諸多混亂預期，部分投資者在關註監管層如何看待當前的股票市場，整個維穩進程該如何推進。
不少券商在最近的研報都在圍繞“悲觀”和“樂觀”兩個詞。
渤海證券的《恐慌情緒持續彌漫，監管維穩意圖上升》中稱，市場成交陷入低迷，投資者的悲觀預期在短期很難得到逆轉。因此，並不建議投資者投入較大倉位去博取短期的市場反彈，等待外部因素進一步明確。
另外渤海證券提到在政策方面，金融委第一次會議召開，部署了防範化解重大風險三年行動方案，並提出涵蓋推進金融改革開放、保持貨幣政策穩健中性、維護金融市場流動性合理充裕、把握好監管工作節奏和力度等五大重點工作。考慮到經濟仍具韌性，未來監管層將會在結構性去杠桿下以政策的“進二退一”來化解內部風險和外部沖擊。
招商證券則在7月初由悲觀轉為樂觀看待，其在《極致悲觀情緒的修複》等研報中多次提示市場反彈機會，並建議投資者關註雲計算、半導體、軍工、5G等行業。
未來市場將走向何方？市場觀點不一。從中短期來看，一名私募研究員對第一財經記者表示，因為近期市場大幅下跌，市場風險已經得到很大的釋放，很多股票已經顯現出較高的投資價值，隨著投資者對價值的認可及信心的恢複，特別是一向“精準抄底”的港資大舉買入A股，市場將會逐漸回到正常的估值水平。不過，某券商策略分析師對第一財經表示，當前市場情緒很是低迷，想要得以修複還需較長時間。
從長期來看，某大型券商宏觀策略團隊認為，未來中國股市的走向受四種因素的影響，一是中國經濟將上行還是下滑、估值是貴還是便宜、投資者信心該如何上行、還有哪些資金可流入股市，這四大因素如何演化很是複雜。
另一家中型券商宏觀分析師表示，此次市場大跌是我國經濟發展轉型、資本市場轉型所遇到的挑戰。這一波股價的下跌事實上出清了信譽不好、資質差的上市公司。這輪大跌正是發生在市場化的進程中。當前我國股市的未來取決於兩大關鍵點：一是經濟基本面的增長——向高質量經濟增長模式的轉型是否有成效，一是中國資本市場的市場化改革，從定價機制到發行機制，再到金融衍生工具的豐富度都需要市場化的改革。回首2003年中國股市曾歷經大跌，2004年A股進行了股權分置改革，正是資本市場市場化改革的一大步，讓此後股市走出大牛市。
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責編：黃向東
樓市把脈：劃一面積計算有利無害
1 :
GS(14)@2012-01-29 22:54:01http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020630
近期又有售樓面積之討論，根據傳媒報導，有專業人士贊成採用實用或以「內櫳」計算之面積，而開發業界則建議只用於預售物業等。此外，亦有人擔心改用實用面積後，呎價會顯得昂貴，而且更改二手樓現時普遍採用之建築面積會甚花功夫。
上述並非全無道理，然而，筆者傾向同意採用劃一的樓面面積計算方法，原因如下：
（甲）人之高度沒有不同定義或計法，由腳底到頭頂便是，沒有伸高雙手一個定義，或用腳尖站立又多少等，為何住宅單位面積，一樣不會變的量度（加建等例外），不能劃一。
（乙）採用實用、內櫳、售樓等計算面積方法均可，大前提是劃一計算方法，至於是計埋外牆厚度，抑或不計，皆屬次要。
（丙）毋須分一手二手，或預售不預售，樓宇就是樓宇，買賣價分一手二手或許還有意義，但建造水平層面而言則沒有，只分質量設計。
此外，用劃一呎數計算，哪個樓盤呎價較貴便一目了然。即是採用內櫳呎數後，實用率已不重要，雖仍可靠其估算有多少「公用」面積，看看比例是否合情理，繼而對管理費負擔多少有點啟示。
再者，倘若不同情況選用不同呎度，不但易混淆，對非本地投資者更欠公允，因他們直覺只會想到香港計面積之定義可能有別於其國或地方，但未必預計到會有多個計算方式。
有人曾說改用劃一方法仍不能從呎價得知不同屋苑價格差異的理由，當然不能！這亦解釋為何置業者多要睇樓後才買賣，因這才可仔細了解不同屋苑之優劣。但呎價之差異是一個好的起點，包括嘗試找出差異之理由。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
2 :
龍生(798)@2012-01-31 21:02:16過得到長實先講啦....
樓市把脈：為甚麼做房產開發？
1 :
GS(14)@2012-02-11 11:10:47http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16060663
房地產開發相比投資現樓複雜得多，除涉及建築設計和建造外，又需收購地段、辦理土地用途申請、策劃項目及推廣等，更需要不少人才參與。
買現樓相對簡單，首先有實物觀看，只要業權和樓宇沒有大問題，考慮出價便可。那麼，為甚麼房地產開發商從事開發？年來問過不少人，大多答「利潤高些」。但開發比買現貨多許多麻煩及風險，預期回報必然高些才夠吸引。或許應問的是，是甚麼東西令房地產開發 make sense？
創造價值勝投資現樓
房地產開發有一樣東西是買現貨沒有的，就是「價值之創造」（ value creation）。這創造價值可藉以下一個或多個方法達到：
（甲）改地段用途：如由農地改屋地，又或工業改住宅等。通常過程須向規劃署申請，以及爭取城規會同意，所費時間和人力財力不菲，且要做各樣評估報告，如交通、環保等。
（乙）改容量：如增加地積比率，即多了樓面面積，或增加高度，因高層呎價可賣貴點。這些許多時牽涉補地價與補高空，即又涉及和政府討價還價。
（丙）創新：這通常要點創意和膽識，建造一些沒多見的物業，香港例子有蘭桂坊，內地則有上海新天地，將原來一些較破舊的地區改建改用途，引出新需求。
房地產開發比買現貨風險大，現樓買下便可放租，開發項目少則要一年半載方完成。然而，房地產開發「盤數」不一定要樓市升才有錢賺，但買現貨則主要靠價格上揚。
鍾維傑
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樓市把脈：樓按佔樓價比例忌過高
1 :
GS(14)@2012-04-07 15:33:34http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16226803
利用 2011年人口普查數據，加上美聯物業網站提供的每平方呎價格，我們便可以粗略估算出全香港 18區有按揭業主以下一些環節的平均狀況：
（甲）每區平均樓宇按揭銀碼，人口普查提供了每區有按揭業主每月一般要用多少錢供樓，加上一些假設如按揭年期、利率等，便可得出每區業主一般大約背負多少按揭。
（乙）每區平均樓價，樓價是用每區今年 2月平均呎價，假設了某平均單位面積後，便可得出每區之平均樓價。
將（甲）除以（乙），便計算到每區樓宇按揭相對樓價比例，如下：
（ 1）港島區（粗略平均按揭銀碼、樓按相對樓價百分比）：（ a）中西區$2,000,000、 27%；（ b）灣仔$2,800,000、 30%；（ c）東區$1,600,000、 28%；（ d）南區$1,500,000、 30%。
（ 2）九龍區：（ a）西九/油尖旺$1,700,000、 23%；（ b）深水埗$1,500,000、 34%；（ c）九龍城$2,000,000、 38%；（ d）黃大仙$1,100,000、 30%；（ e）觀塘$1,200,000、 30%。
（ 3）新界區：（ a）葵青$1,200,000、 33%；（ b）荃灣$1,500,000、 45%；（ c）屯門$1,000,000、 36%；（ d）元朗$1,100,000、 41%；（ e）北區$1,100,000、 35%；（ f）大埔$1,200,000、 33%；（ g）沙田$1,300,000、 35%；（ h）西貢/將軍澳$1,400,000、 34%；（ i）離島$1,600,000、 46%。
哪些區份要較留神？樓按相對樓價比例大於 35%的。
鍾維傑
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http://www.Real-Estate-Tech.com
2 :
Sunny^_^(11601)@2012-04-07 16:28:36有用嗎???
個%=垃圾
根本就唔可以咁睇.香港地D貴樓幾千萬一間,買得起既都係有錢人,做按既人成數會低D,而且有部份根本唔使借錢.
相反,TKO/新界地方,好多都係上車人士,蚊型收租既投資者.佢地當然係有咁多借咁多啦.而且TKO呢幾年有日出同天X入伙,按既%當然會比舊樓區既高啦...
樓市把脈：指數回歸 100新的啟示
1 :
GS(14)@2012-04-28 23:20:38http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16288855
物價轉變亦重要
指數回歸 100重要嗎？當然有意義，起碼告訴我們價格普遍已達到 97年之高峯，但是：
（ A）若計算期間物價之轉變，由 97年至今，物價變幅有正有負，但原來 100元之購買力共計還是低了，只有 87元左右。這反映在香港平均一個私人住宅單位可換購多少個別地的住宅單位上；例如 97年一個香港住宅單位可換購大約四個多倫多住宅單位，現在只得兩個左右。簡單來說港樓貶了點值。又或許可這樣看，指數現需要接近 115才約等同 97年的 100。
（ B） 100基礎年之選擇可影響心理和感受，基礎年的選擇可有不少因由，不過選取的是「旺」年或是「衰」年對指數的名義數值以至感覺就可有巨大差異。舉例說，用 1997年之高峯作基礎年會令跟隨的年份「有排」都追不回原位（近年例外），但若用 2003年為基礎年，往後之年皆 100之上，就算 2008年回落仍有 170，如今更是 280。實質價格走勢無異，但感受不同， 1997年起計期望穿 100， 2003年則期望 300。
鍾維傑
樓市把脈：領匯股價跑贏住宅價格
1 :
GS(14)@2012-05-05 14:43:47http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16308993
無論閣下對領匯（ 823）有如何想法，包括有不少商戶因加租而要搬遷甚至結業，但其股價的確硬淨，某程度是有抗跌能力。上述可從以下角度了解，數據來自網站包括 Yahoo！ Finance等：
（ A）相比其他在港上市的房地產投資信託基金（簡稱房託）股價表現，領匯全勝，若純用股價上落由 2007年尾起計算至今（即非用招股價為基礎），賺了 70%，其他如越秀（ 405）增 34%、泓富（ 808） 10%、陽光（ 435） 2%、而下降的有富豪（ 1881）之 18%和冠君（ 2778）的 20%。
（ B）相比普及的長實（ 001）、新地（ 016）和恒生指數的表現，領匯亦勝出，因同期長實下降了 28%、新地則是負 35%，而恒指亦減 28%。
（ C）相比股價波幅（風險之量度），領匯屬中等，比冠君、越秀及富豪的股價波幅低，但高於陽光，與泓富的相約，而長實、新地及恒指之波幅亦低於領匯。
（ D）派息方面，一般而言可比其他房託低，但亦不遜色於普及股票。
但和實物比較又如何呢？若由 2008年尾計算至今年初：（ 1）與私人住宅的面積大細分類比較，領匯股價升了 118%， A類小型單位 69%、 B類小中型單位 56%、 C類中型單位 49%、 D類大中型單位 42%、 E類大型單位 47%。
（ 2）與寫字樓及商舖比較，以整體寫字樓市場計平均價格升 67%，整體商舖市場則為 100%。
（ 3）與太古城比較這裏以同期呎價變動計算，太古城約有 57%增長。
假若有閒資，但又不足夠買樓，可以考慮房託。（註：筆者持有房託股票）
鍾維傑
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2 :
Sunny^_^(11601)@2012-05-05 21:05:40馬後炮囉.有早知就冇黑衣啦
3 :
idsdown(1658)@2012-05-05 23:45:162樓提及
馬後炮囉.有早知就冇黑衣啦
x2
股市跌時, 領滙分分鐘變領野添啦, 多餘
樓市把脈：樓市價格壓力測試
1 :
GS(14)@2012-05-12 11:26:55http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329828
港樓市交易量雖有向下勢頭，但私人住宅樓價整體仍堅挺，加上經濟不俗，說樓價大調整好像不合時宜。然而，還是做定一些假設的壓力測試較好，看看情況會否很壞，到出現時不致手忙腳亂。
跌價四成樓市危危乎
數據來自政府2011年人口普查和美聯物業之網站，以全港18區為分類，先估算各區現正有按揭之業主普遍負擔多大按揭，除以各區平均樓價便得知大約樓按佔樓價多少百分比。再假設樓價以不同幅度下降，便得出不同的樓按相對樓價百分比，藉以觀察是否有較高（危險）情況。結果如下：
（ A）以現今樓價水平計，18區樓按相對樓價百分比一般為34%左右，較低的如港島東、中和西區，30%也沒有，較高的有九龍城、荃灣、元朗等，接近或超過40%。這不意外，尤以近年新樓盤多在九龍和新界，若一切均等，新樓通常比舊樓有較多和較大按揭。
（ B）若跌兩成，18區之樓按相對樓價會升至約42%，較低的亦超越33%，高的可升至57%，雖未到六成七成，但要知這42%是平均數，即會有個別業主面對更高樓按百分比。
（ C）若跌三成，18區之平均已近至50%，基本上全超越40%，高的有65%，有點危險。
（ D）若跌四成，18區之平均是58%，低者也有45%，高的可至75%，料負資產個案會增加。
（ E）若跌五成，平均會是67%，低極之區份亦有54%以上，最高的超過90%，情況甚為不妙。
故樓價若跌三成仍頂得順，四成危危乎，五成時會很慘痛但會有平貨執。
鍾維傑
樓市把脈：小心，「假」豪宅價格
1 :
GS(14)@2012-05-19 12:13:43http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120519/16350449
近期熱門話題是探討候任特首政府會否大大增加供應，繼而導致供過於求，令價格下調。
這裏沒有水晶球預測未來，更無獨家消息，只是假設一些可能情況，嘗試作出簡單的分析。「假」豪宅指那些位於非豪宅地點的貴宅：
供應增加可解決問題
（ A）資料來源，主要從網絡搜尋，包括政府和房地產中介公司。
（ B）近十年的一手私人住宅樓盤已很少有中價單位，更遑論「上車盤」，無論地點在哪，均設計用料豪華（或起碼裝模作樣的豪華），基本上本地開發商已經很久沒有建造普通樓房了。
為何會這樣？簡單答案就是土地供應不足，比喻是當你只有資源製造一萬部汽車時，而市場有兩萬個欲求 Benz S Class之買家，另加10萬個買 E仔和 C仔的，你會先造哪個型號呢？
（ C）倘若土地供應增加且由仍靠開發商提供，開發商便須重回參與興建相對普及的住宅物業，不是停建豪宅，但只會在「對稱」的區營造，非豪宅區只會建較普及的。
（ D）倘若土地供應增加但不靠開發商提供，即由政府或有關公營機構負責興建，以甚麼「名堂」（居屋、置安心等）屬次要。純以盈利角度看，這其實對開發商未必有很大的衝擊，只要有足夠豪宅區地段便可保持生意額。
即是說，只要供應增加，不論是透過（ C）或（ D）或（ C）+（ D），假豪宅可被打回原形。有解救嗎？有：（1）趁好價出售；（2）寄望繼續有買家不理好醜出高價支持。
鍾維傑
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樓市把脈：樓價再升 不等於合理
1 :
GS(14)@2012-07-14 18:50:02http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120714/16512927
近期看到有評論認為樓價相對收入已達脫節情況，因此說價格過高有泡沫，但亦有人反駁說市場仍存在不少欲尋找投資項目「泊岸」的資金，價格仍看升且指沒有泡沫。
可與個人收入比較
暫將「泡沫」一個可令部份人有過敏反應的用詞去除，上述兩個說法皆有道理，兼且並不互相矛盾，因為它們涉及兩個不同的層面：
（甲）樓價與收入脫節，將樓價和收入（無論是家庭收入、人均收入等）比較甚合理，我們歷年分析過本地及非本地住宅市場，皆沒有一個的價格是不與收入（本身亦可反映資金流量）有數值關係的，這是其他因素如名義、利率、供應等不能及的。然而，這個比較只可用來衡量價格有否偏高偏低，尤以相對以往水平，但本身並不能預測價格走勢。
此外，有人說將私人住宅樓價和全市平均收入比較，技術上欠妥，因私人住宅只有部份社會人士參與，這樣計算會令價格相比收入顯得很高。說得對，平均樓價最好和平均業主之收入對比才能算出置業有多吃力或不吃力。
不過，只要採用同一收入基礎，就算是和全市平均收入作比較仍會有用處，例如和其他城市比較買樓難度。
（乙）樓價與經濟金融、資金流量與資產價格包括房地產的息息相關，近年全球量化寬鬆尤甚，但錢多息口便宜只合理地解釋為何價格可再升，有助猜度走勢，但沒有衡量價格本身是否合理之效用。
樓價是可以不合理但仍升，而可升本身亦合理化不了樓價。
鍾維傑
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