樓市把脈：樓價再升 不等於合理
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GS(14)@2012-07-14 18:50:02http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120714/16512927
近期看到有評論認為樓價相對收入已達脫節情況，因此說價格過高有泡沫，但亦有人反駁說市場仍存在不少欲尋找投資項目「泊岸」的資金，價格仍看升且指沒有泡沫。
可與個人收入比較
暫將「泡沫」一個可令部份人有過敏反應的用詞去除，上述兩個說法皆有道理，兼且並不互相矛盾，因為它們涉及兩個不同的層面：
（甲）樓價與收入脫節，將樓價和收入（無論是家庭收入、人均收入等）比較甚合理，我們歷年分析過本地及非本地住宅市場，皆沒有一個的價格是不與收入（本身亦可反映資金流量）有數值關係的，這是其他因素如名義、利率、供應等不能及的。然而，這個比較只可用來衡量價格有否偏高偏低，尤以相對以往水平，但本身並不能預測價格走勢。
此外，有人說將私人住宅樓價和全市平均收入比較，技術上欠妥，因私人住宅只有部份社會人士參與，這樣計算會令價格相比收入顯得很高。說得對，平均樓價最好和平均業主之收入對比才能算出置業有多吃力或不吃力。
不過，只要採用同一收入基礎，就算是和全市平均收入作比較仍會有用處，例如和其他城市比較買樓難度。
（乙）樓價與經濟金融、資金流量與資產價格包括房地產的息息相關，近年全球量化寬鬆尤甚，但錢多息口便宜只合理地解釋為何價格可再升，有助猜度走勢，但沒有衡量價格本身是否合理之效用。
樓價是可以不合理但仍升，而可升本身亦合理化不了樓價。
鍾維傑