樓市把脈：劃一面積計算有利無害
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GS(14)@2012-01-29 22:54:01http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020630
近期又有售樓面積之討論，根據傳媒報導，有專業人士贊成採用實用或以「內櫳」計算之面積，而開發業界則建議只用於預售物業等。此外，亦有人擔心改用實用面積後，呎價會顯得昂貴，而且更改二手樓現時普遍採用之建築面積會甚花功夫。
上述並非全無道理，然而，筆者傾向同意採用劃一的樓面面積計算方法，原因如下：
（甲）人之高度沒有不同定義或計法，由腳底到頭頂便是，沒有伸高雙手一個定義，或用腳尖站立又多少等，為何住宅單位面積，一樣不會變的量度（加建等例外），不能劃一。
（乙）採用實用、內櫳、售樓等計算面積方法均可，大前提是劃一計算方法，至於是計埋外牆厚度，抑或不計，皆屬次要。
（丙）毋須分一手二手，或預售不預售，樓宇就是樓宇，買賣價分一手二手或許還有意義，但建造水平層面而言則沒有，只分質量設計。
此外，用劃一呎數計算，哪個樓盤呎價較貴便一目了然。即是採用內櫳呎數後，實用率已不重要，雖仍可靠其估算有多少「公用」面積，看看比例是否合情理，繼而對管理費負擔多少有點啟示。
再者，倘若不同情況選用不同呎度，不但易混淆，對非本地投資者更欠公允，因他們直覺只會想到香港計面積之定義可能有別於其國或地方，但未必預計到會有多個計算方式。
有人曾說改用劃一方法仍不能從呎價得知不同屋苑價格差異的理由，當然不能！這亦解釋為何置業者多要睇樓後才買賣，因這才可仔細了解不同屋苑之優劣。但呎價之差異是一個好的起點，包括嘗試找出差異之理由。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
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龍生(798)@2012-01-31 21:02:16過得到長實先講啦....