樓市把脈：為甚麼做房產開發？
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GS(14)@2012-02-11 11:10:47http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16060663
房地產開發相比投資現樓複雜得多，除涉及建築設計和建造外，又需收購地段、辦理土地用途申請、策劃項目及推廣等，更需要不少人才參與。
買現樓相對簡單，首先有實物觀看，只要業權和樓宇沒有大問題，考慮出價便可。那麼，為甚麼房地產開發商從事開發？年來問過不少人，大多答「利潤高些」。但開發比買現貨多許多麻煩及風險，預期回報必然高些才夠吸引。或許應問的是，是甚麼東西令房地產開發 make sense？
創造價值勝投資現樓
房地產開發有一樣東西是買現貨沒有的，就是「價值之創造」（ value creation）。這創造價值可藉以下一個或多個方法達到：
（甲）改地段用途：如由農地改屋地，又或工業改住宅等。通常過程須向規劃署申請，以及爭取城規會同意，所費時間和人力財力不菲，且要做各樣評估報告，如交通、環保等。
（乙）改容量：如增加地積比率，即多了樓面面積，或增加高度，因高層呎價可賣貴點。這些許多時牽涉補地價與補高空，即又涉及和政府討價還價。
（丙）創新：這通常要點創意和膽識，建造一些沒多見的物業，香港例子有蘭桂坊，內地則有上海新天地，將原來一些較破舊的地區改建改用途，引出新需求。
房地產開發比買現貨風險大，現樓買下便可放租，開發項目少則要一年半載方完成。然而，房地產開發「盤數」不一定要樓市升才有錢賺，但買現貨則主要靠價格上揚。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站