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廠佬「I kill you later」中國版之解決辦法


http://finance.sina.com.cn/stock/s/20081202/08085578146.shtml

這家中國上市公司叫做深南電,主要從事深圳發電業務。

他們簽的I kill you later 和中信泰富的相似,但掛勾的產品是原油。

公司簽了一份合約,和高盛新加坡公司對賭,分為兩個時段:

(1)在2008年3月31日至12月31日,公司打賭20萬桶,每月結算,打和價在62元,低於此價就雙倍接貨,封頂價在63.5元。即最高每月可賺30萬美元(1.5美元x20),但若油價跌到零,則每月虧損2,480萬美元(62美元x40)。

(2)在2009年1月1日至2010年12月31日,公司打和價在64.5元,低於此價就雙倍接貨,封頂價在66.5元。即最高每月可賺40萬美元(2美元x20),但若油價跌到零,則每月虧損2,580萬美元(64.5美元x40)。

由此可見,公司最多可賺的錢只有1,260萬,但最多可虧5.576億美元,可見是「贏粒糖,輸間廠」的遊戲。

講番過程先,公司初頭都贏錢,因為油價都在超過100元水平,但近期油價大跌,跌至現時40-50元一桶,它一個月的虧損就已經超過之前八個月賺的。

但中國公司自有它的辦法。

他的辦法就是,公司把自己核心資產賣給地方的公司,把自己變成空殼,就算高盛告它們不還錢勝訴,他已經變成空殼,都還不了錢呢!

雖然,公司不用還錢,但已經沒有了國際信用了。

更有人說,賣這些東西的外國人都是流氓,用這些流氓手法對付他們,是「其人之道還治其人之身」的行為。

香港的工業股可以以此事作參考,可以有樣學樣,但如果日後想向銀行借錢的話,就沒這樣容易了。
廠佬 kill you later 中國 版之 解決 辦法
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4289

David Webb: Do you know Chinese?-富士高(927)


其實我一直持有富士高股票,之前出了公告後已經想寫,但由於我有眾多事務分身不暇,所以沒寫。

另外,我的工作要求我每天都寫這些「無聊」的財務分析(真係寫到熟),所以我回家後一直都不太想碰這些東西,而轉向寫財技方面的東西。

之前都看過公告,但是已經過了時候說東西,所以沒有寫,但是今天收到富士高年報,覺得時機成熟,故把想的東西都說出來一次吧。

雖然今次盈利比我想像中好得多,但是我有一些特別意見,我不太想webb 兄畀錯貼士,故出此文。

在公司東莞廠的電子公告板找出來的一個公告,而公司的生意可以在這個公告中看到,可以作為參考。

http://www.fujikon.com.cn/JavaWeb/FunFile/2008/11/2008_11_6_5_35_31_FIC_PERCN_HP.doc

若想知道更多,就老規矩,過25個留言再說。
David Webb Do you know Chinese 富士 927
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4530

David Webb: Do you know Chinese?-富士高(927)(2)


終於夠了二十五個留言,我大致的說一下好,就說一下壞吧。

公司的營業額只有少幅倒退約6%,有7.87億港元,若果如管理層所稱增加外包生產比重的話,實際營業額更可能有增長,公司其他收益方面大幅增加,由238萬港元,增加至824萬港元,但是因為勞動法的實行,行政成本上升了1,020萬,故公司盈利稍為倒退10%,至5,932萬港元,公司有大量現金,故除派發3仙中期股息外,更加派3仙特別股息,合計共6仙,較上年5仙增加20%。

公司資產非常雄厚,公司有約3.72億易於變現的資產,扣除公司負債約八千萬的稅項及其他負債,大概有約2.9億的現金,以公司有約4億股計算,折合每股0.72元,如再扣除其他應付款約1.04億,仍有折合0.46元的現金資產,足夠抵消其應付款,可謂是一家財政狀況極佳的公司。

但是真的這樣好嗎?請看以下三點:

首先,在半年報中提及公司其實是把約788萬的存貨撥回,而上年則把744萬減值,一來一回則相差1,532萬,可見公司業績不如大家想像很這樣好。

另外,公司的外包收入是計入營業額,還是計入其他收入?這個亦是一個重要的問題,因為外包帶來的收入應該是只計佣金,因只是計入人工支出,並不用購料,毛利應是較高,約有60-90%,故計入營業額則會帶來毛利率上升的錯覺,令人誤信其經營成本控制得宜,忽略了原料成本上升令自製產品毛利較低的事實。

更為重要的是,在營業額倒退10%的情況下,公司的應收帳款竟然大增一億元,而細閱其應收帳款的構成,增加部分竟然接近全部來自當期,即是公司這些訂單應該是在截數期前接到的,若以公司毛利率及純利率分別為約20%及約7%計算,毛利亦增加近二千萬,盈利亦相應增加了七百萬,可見公司盈利被誇大了。

若把公司的應收款按上年營業額調整,公司營業額約為6.76億,盈利亦把應收帳誇大、其他收入增加及存貨撥回的影響計算在內,盈利約被誇大約2,218萬,即實質盈利約為3,720萬,和上一年經調整後盈利7,490萬,下跌了超過一半。

但是公司為何要造好業績呢,我覺得是想派高息,為甚麼要派高息呢,這就要從一些細節中看出來。

在半年報告中,公司三位主席及副主席,總共行使了1,800萬股認股權,每股行使價為1元-1.287元不等,所費資金約2,000萬,,當中有一部分已經是蟹貨,加上楊主席在市場增持了一些,亦用了40萬。

這些資金從何而來呢?

公司三位主席們一年人工共一千萬,這些資金卻是他們兩年人工,尚未計他們其他個人使費,故可能是他們幾年的積累。

為解救危亡,公司宣佈多派八仙特別股息,以回饋股東和減少他們的損失,可見他們用公司錢作「自我你增持」,但是小股東應該都覺得高興,因為派的股息,大家都有份,也因管理層慷慨,令股價有一些起色。這已經好過不少上市公司,把自己的虧本資產或垃圾賣給公司套現,不但拿走公司的現金,亦要股東們替他承擔損失,這些就更是股民公敵了。

最後,要留意的是,公司的現金達3.6億,但貸款卻增加了約1,400萬,從明細表上一看,公司是把長期貸款全部還掉,但短期貸款卻增加了1,700多萬,可見公司雖想把債還清,但不能好好利用自有資金作營運用途,故令公司資金浪費在貸款利息上,此數約有220萬,故應該要改善一下問題。

P.S. 有一次我在仁濟籌款節目上,發覺公司楊主席和康健系人馬均為仁濟總理,公司之前又在關連交易上用金利豐做財顧,我真怕他們會學他們那些不乾淨的行為,希望楊先生能夠好好做生意,不要那班「財務顧問」或「融資高手」的迷惑。
David Webb Do you know Chinese 富士 927
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4597

You can't forecast mania CUP


From


http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=15547


 

正所謂任何方法都有可能成功,只要嚴格遵守那方法就可以了。

 

我做的是我認為最適合自己的方法。

 

當然我亦會時常買錯股票、高追咗、睇錯 咗。時常發生的是,業績公布前,認為業績應該好過預期而買進,但開出來卻是差於預期;或者掉轉,以為悲觀預期而賣出,但不料開出來卻是甚好成績。這是股票 投資人時常會發生的問題,最重要是清楚明白自己也會時常犯這些問題。自己知道自己為什麼做一個交易和做了什麼,不斷修正自己的做法。

 

玩牌的名言是:Tight is  right。盡量只在贏面大時下注,減少損失的機會。

 

很多情況是你根本無法知道贏面是有多少。 例如企業的前景看好,究竟有多好?好到什麼估值才是合理。或者更進一步,一些股票,在30倍P/E時已覺得貴;但過了兩個月,它升到50倍P/E,認為是 離譜;再過多三幾個月,它再升到80倍P/E,O嘴。大家都知道它前景很好,但 80倍 P/E 代表什麼是木宰羊。這種情況好特別,你說它估值瘋狂必定會下跌,但你不知道它會什麼時候回復正常,你不可以沽空它,因為它隨時可能再升多兩三倍才下跌;但 同時你買入它又會有很高風險,因為它有可能在你買入後就下跌。

 

Don't participate in mania. Just stick to things that have some predictability. You can't forecast mania.

 

參與無法預計的東西是賭博,我們是做投資,不是賭博。



You can't forecast mania CUP
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=10237

You don't belong here?? 巴黎


http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=1950


巴黎:

懂得看財務報告的人是否一定有良好的投資回報?不一定。
不懂得看財務報告的人是否一定不會有良好的投資回報?也不一定。

就是這兩個答了也等於沒有答的問題,令一些不學無術的投機者,連一些基本的財務知識也不懂,就莽想一朝發達。

每個人的說話也有他自已的表達方式,接收的那一方,也會因種種的問題而誤解。
財務報表,雖然不是完美,但也是目前來說較完整、防止誤會的一種表達企業的真實價值的語言。

大多數投機人,只會聽管理層,又或"投資"名家的斷章取義便買賣,賺了不可能因為自已看對,輸了也是很正常的事。中國人不是有句"聽其言、觀其行嗎?你如果不已弄清企業的十年報告,你還會知道那企業的真正為人嗎?

懂得看財務報告,其實只代表你懂得辯別企業的質數,只是一個開始,但會是一個好的開始,餘下便要學懂價值(質數)和價格的分別,如何買到物超所值的股票。

學術上有兩個專業分別在這兩方面可以提供足夠的知識,其一是會計師(CPA),其二是証券分析師(CFA)。

凡事有例外,有一些天生價值投資人,例如Warren Buffet說,他有一個最初是只是Sales,後來成功的基金經理,只花20秒便懂得價值投資。

但 對於其它的有志希望在投資場上擊敗對手,我建議還是要在基礎上增強裝備,Graham有兩本著作教你如何看懂財務報告,和看透財報去投資。如果你看一次不 明白,看多一兩次是唯有的選擇。仍是看不明白,我的建議是不要買賣證券,  因為你不屬於這個戰場,Warren Buffet說: "You don't belong here",離開這裡對於你來說是最好的,至少,你仍會較80%的不知死活的人優勝。

You don't belong here 巴黎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=14372

You Can Still Make It In The Market CUP

http://nodeadcow.blogspot.com/2011/07/you-can-still-make-it-in-market.html

又係時候推介第二季的投資好書。

今次推薦的是 Nicolas Darvas 的 "You Can Still Make It In The Market" --下圖,在五窮六絕的市況中,這個書名可謂應景:



看這本書之前當然最好先看完我在2009年第4季推介的 "How I Made $2,000,000 In The Stock Market" http://hk.myblog.yahoo.com/Chui-Cup/article?mid=16926, 這本是今次推介書的上集。


這本1976年的作品 Nicholas Darvas 主要是透過敍述自己繼續用自創的 Box Theory 如何在50-60年代搵了$2M 、在1973-74的大熊市後,繼續贏大錢,以表示自己並非撞彩,自己所定的操作系統之重要性,以及歷久不衰。並藉此再解釋 Box Theory 的用法、持續有效性、以及如何切合市場的本質和實用性,並講及市場諸多普遍輸錢的錯誤以及股票市場的真相究竟是什麼。在 "You Can......" 一書中,作者把 Box Theory 稱為 DAR-CARD,不過都是一樣的,名稱並不重要。

此書其實很短,基本上英語水平不差的話,半天已可看完。以上兩書看似傻下傻下,但短小兼淺白,看完也有很大得著。比坊間大量超圾財經書藉,以及大而無當的 所謂經典有用得多。

以下是一些書中節錄,可供大家欣賞一下:


You Can Still Make It In The Market CUP
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=25953

fatlone’s view: 機會要來了, are you ready? fatlone's investment paradise

http://fatlone.wordpress.com/2012/05/25/fatlones-view-%E6%A9%9F%E6%9C%83%E8%A6%81%E4%BE%86%E4%BA%86-are-you-ready/

股市不斷下跌, 仍在股海浮沉的我, 是不會放棄研究股票的。

現在不是入市好時機, 但一定是研究股票的好時候。

現時手上只剩下兩股: #3899 中集安瑞科 和 #81 中國海外宏洋集團, 前者是賭LNG概念, 後者是跟風(有很多blog界強人都持有, 而又不是有很多blogger持有, 數據又確實強勁下, 趁這波回調建倉的, 沒有對#81有很深認識, 未能分享更多 (但我希望有留意#81的朋友可以留言分享, 謝謝)

這一輪經濟下行勢態, 使兩樣東西下跌, 產生了「機會」

1) 股市跌, 估值降低, 股價變得更低, 這點不用多談

2) 原材料價格下跌, 這一點是我想多著墨的地方

經濟變差已成事實, 但1)不代表所有企業的生意都會轉差, 而2)料價下跌對原料成本佔比高的企業來說可以令盈利大爆發

會計sir的推介華能國際#902就是個好例子, 以下是來自他的啟發

#902做的是公用事業, 沒有一個行業比它更穩定, 營收理應不會受這波行情影響, 符合1)的條件, 其次煤價佔成本份額很重, 煤價下跌數個百分點足以明顯改善毛利率, 加上電價有向上調的空間, 又是另一增長動力, 2)都符合了。(加上新加坡的電廠開始貢獻盈利, 增長又快一點, 只要利息不上升, 高槓杆運作的#902業績就不會出事, 其實我沒有研究過#902)

依照此思路, 市場理應有一些潛力股等待我們發掘, 要更加努力做功課才行!

其實我手上的#3899, 應是受惠股之一

在2011年報的17頁提到:

銷售成本
與營業額增長同步,銷售成本亦於2011年上升67.7%至人民幣
5,450,881,000元(2010年︰人民幣3,249,521,000元)。於銷售
成本中,原材料、薪金、折舊及工廠成本分別佔87.9%(2010
年︰86.1%)、5.4%(2010年︰5.8%)、1.0%(2010年︰1.8%)
及5.7%(2010年︰6.3%)。由於營運效率改善,故有關比例於
2011年有所下降。

我相信這裡的原材料主要由鋼價構成, 原材料佔銷售成本高達87.9%, 粗略估算佔公司整體支出的7成以上, 我在篇寫此文在google「鋼價」的新聞全都帶有「下跌」和「創新低」等字眼, 我相信#3899是受惠者之一。

經濟下行, 會使產品降價影響營收嗎? 我認為#3899的產品售價可以維持不用大跌, 因公司在各分部業務的市佔都很高, 本身產品都不貴, 而自己都是cost leader, 其他對手可以減價的空間理應更少。不過, 訂單會否減少就說不準了, 這就是風險所在。化工與食品裝備會否「出事」? 能源分部可以單天保至尊嗎? 有很多個可能性… 要看近期有沒有company reports更新一下。

我一直想繼續加注#3899, 可惜我真的看不通它的業績, 最新的業績來自其母公司中集集團的2012Q1季報, 旗下的能化及食品裝備營業額達19.91億人民幣, 這個數字大概就是#3899的Q1業績。但第二季的經濟前景變差了很多, 而目前市況忍手應屬上策, 始終不是無限子彈, 可以吸一百幾十注仍有力再買…

(更新1: 根據這份report, 罐式集裝箱的訂單已排滿至2012上半年, 所以化工裝備分部的收入應有一定保障, 食品裝備所佔的純利並不高, 而公司亦是在該領域的國際龍頭, 即使要虧蝕都沒有太大空間, 希望我沒有看錯)

下篇再繼續探討…


fatlone view 機會 要來 來了 are you ready fatlone's investment paradise
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=33987

You Can be a Stock Market Genius 讀書摘錄 米可

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5834cdc101016gih.html

《股市天才》
You can be a stock market Genius: Uncover the Secret Hidiing Placesof Stock Market Profits, by Joel Greenblatt, 1997

 

如果你花充足的時間和精力尋找和分析其他見多識廣的投資者不關心的情況,你找到便宜貨的機會將大增。
通過自己的研究穩健地獲得豐厚回報。關鍵是將自己的「賭注」押在回報大幅超過風險的情形下。
交易量不大的小盤股、複雜的證券、以及重未遇到過的新情況通常會被分析師所忽略。最有可能給你帶來豐厚利潤的是那些分析師出於自身經濟利益考慮而不願深挖的領域。

如果你將自己的投資限制於自己既能理解又有信心的情形,而且只進行這樣的投資,你的成功率將非常高。

創造出誘人的風險回報率的方法之一是:通過投資擁有巨大安全邊際的情形來限制風險。當你最初作出投資決定的時候,你應當關注下跌風險,而不是上漲風險。只要不虧錢,再糟也糟不到哪去。

巴菲特發現,不僅僅是投資於嚴格統計標準下價格便宜的股票,投資於基本面良好的優秀企業能夠大幅提高投資回報。
他的投資都集中於他能較好理解企業,而且這些企業擁有誘人的經濟效益(即它們能產生大量現金),具有競爭優勢。當巴菲特以低於當前價值的低價買入一家企業的時候,他也能從這家公司未來價值的增加中受益。格雷厄姆基於統計而找到的便宜股票通常不會讓他享受到額外的增值。

公司中一些發生的事件會創造出投資機會:拆分、併購、重組、配股、破產、清算、資產出售、資產分配等。

誘人的投資都有一個共同的特徵,管理層和僱員都在激勵機制下以公司所有者的身份行動。

如果分拆具有以下特質,這可能是一個很有利的投資機會:
1.機構不想要它。
2. 內部人士想要它。
3.分拆過程中顯露出的投資機會(例如:便宜股票、大單生意、槓槓作用的風險/回報比。

什麼時候賣出:
交易差的,投資好的
如果你買的是一家普通公司,行業處境艱難,你之所以買它,完全是因為一個特殊的公司事件造成了廉價的買入機會。那麼做好準備,一旦公司的特性在更廣的範圍內為人所熟知,就賣掉它。

You Can be Stock Market Genius 讀書 摘錄 米可
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=56577

Take my heart and you put it in Mike! 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/11/take-my-heart-and-you-put-it-in-mike.html
《John Q》是一部於2002年由美國黑人影帝Denzel Washington領銜主演的電影,其主旨是由於John Q的兒子Michael被診斷出有心肌肥大的病需要動手術,但這時他才發現不管是其公司或政府的醫療保險計劃均不包括醫治其兒子的條款。於是John Q把心一橫決定綁架整棟醫院的醫生、護士和病人,直到他們願意為他兒子動手術為止。
上一篇拙文《ObamaWhoCare》初步介紹DJIA指數成份股之一醫療保險龍頭股UnitedHealth (UNH:US),今天再淺談美國醫療融資近況。在美國的醫療融資體制中有四類人,包括由公司提供醫保、由政府出資的福利醫保、個人自資的醫保和完全沒有醫保的人。

美國政府出資的福利醫保是以1965年經Social Security Amendment of 1965所產生的Medicare和Medicaid為主流。Medicare的對象是合資格而年滿65歳以上的美國公民,而Medicaid的對象便是通過資產審查所貧困、傷殘等社會邊緣人仕。不管是Medicare還是Medicaid,其基本操作均是由政府出資贊助這些社會邊緣人仕透過購買私人醫療保險以解決醫療問題。因此不管是公司、個人還是美國政府醫療保險計劃,一定是由如UnitedHealth (UNH:US)醫療保險股過一刀後,才輪到藥廠、醫護人員然後才到病人。
在1999年至2012年間,全美受醫療保險保障的美國人由239.10百萬人上升至263.17百萬人,年複合增長0.74%;不受醫療保險保障的美國人由37.70百萬人上升至47.95百萬人,年複合增長1.87%。同期內全美受醫療保險保障的美國人由86.40%下跌至84.60%,下跌主因是美國人受僱主承保醫療保險下跌所影響。
個人醫療開支由1929年美金23億元上升至2012年美金18,476億元,年複合增長8.39%。有趣的是個人醫療開支有別於醫療保險似乎完全不受經濟週期影響,筆者相信人口增長、老化、通脹和新藥物推出均有利未來個人醫療開支持續増加。
在1966年至2012年間,Medicare開支由美金10億元上升至美金5,608億元,年複合增長20.64%;Medicaid開支由美金19億元上升至美金4,171億元,年複合增長12.44%;期內兩者合計由美金39億元上升至美金9,779億元,年複合增長10.37%。期內Medicare和Medicaid開支總和佔個人醫療開支比率由10.10%上升至52.93%。顯然易見,近年來美國的福利醫療保險Medicare和 Medicaid增長均比公司或個人投保大,而Medicare的增長又因為人口老化而比Medicaid快。 
在香港筆者相信沒有人會好似John Q因為沒有錢醫病而要脅持一間醫院,但肯定有不少人會事無大小均投訴一番。老實說,香港特衰政府所提供的公共醫療平台起碼替香港的中產和基層一個基本醫療保障。不管閣下貧賤富貴,特衰政府不惜代價醫好你是應該的,醫不好不單要負上醫療失誤的責任,還要官員問責搭埋師奶要下台。香港人真的太幸福了!改天再分析ObamaCare之於醫療保險股的影響。 

I have positions in UnitedHealth (UNH:US) mentioned in this article. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it. I have no business relationship with any company which stock is mentioned in this article.

Investors are always reminded that before making any investment you should do your own proper due diligence on any name directly or indirectly mentioned in this article. Investors should consider seeking advice from a broker or financial adviser before making any investment decisions. Any material in this article should be considered general information, and not considered on as a formal investment recommendation. 
Take my heart and you put it in Mike 朱泙 泙漫 屠龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81706

雷軍投資長租公寓you+後,黑馬哥帶你看看這個行業

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1128/148012.html

文:許妙成

昨天微信朋友圈被雷軍一個億投資you+青年公寓的消息刷了屏,大家驚呼這個項目逆天了也驚呼著小米要殺入房地產行業了,業界開始臆測you+能否用雷布斯的“小米模式”顛覆和改造房地產行業。那麽黑馬哥來帶大家到長租公寓的行業一探究竟。
 

\還是從這篇來源於《邦地產》公眾賬號的題為《雷軍的新項目逆天了:讓你租房更便宜,還有家的感覺》的文章談起。

雷軍一億人民幣投資you+國際青年公寓

2010年,劉洋辭掉了在某知名企業的市場總監職位,賣掉了當年節衣縮食在上海買的房子,和家人重新過起了租房的生活,創立了you+國際青年公寓。隨後you+國際青年公寓不僅有了車庫咖啡創始人蘇菂的加入,同時還吸引了中國大陸著名天使投資人、小米科技創始人雷軍領銜首輪融資1億元人民幣。

關註小米的人應該知道,雷軍對開發公寓早有興趣。今年2月11日,小米手機員工“鐘雨飛”在微博發布了一條消息稱,小米今年開建小米公寓作為員工福利。當時無論是小米內部還是房地產界,都對這事滿懷期待。

但到了6月份,雷軍在微博上明確回應:“小米精力和能力有限,做不了房地產,請大家原諒。”

據文章作者采訪劉洋時透露,“其實雷總一直有打造小米社區的想法,他對進軍公寓有過深思熟慮,小米還有專門的研究團隊在公寓市場做調研,但一直苦於找不到理想的項目。”

經過蘇菂的牽線搭橋,今年8月初的一個下午,在雷軍位於北京的辦公室里,劉洋終於見到了這位中國投資界和互聯網界的名人。會談的過程異常順暢,雷軍只花了5分鐘便敲定了領投A輪融資的決定,並願意擔任you+的顧問。

雷軍的加入,成為you+國際青年公寓發展史上的一座里程碑。這位近幾年在中國互聯網圈可謂“紅極一時”的創業導師建議將自己已證明成功的“小米模式”方法論遷移到房地產行業。

因此,據稱,除了實體的樓宇,you+國際青年公寓會圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個超大的社區平臺,一旦把用戶粘性做起來,這個線下社區入口就能帶來無限的可能。

此外,入住you+的年輕人不限於創業者,還會有自由撰稿人、投資經理、攝影師、法律人士、會計工作者等等,他們的專業知識也會給創業者提供幫助,you+希望能憑借這種異業資源的整合能力讓其成為國內最牛的年輕人創業基地。而這正和小米所擅長的在互聯網上吸引粉絲、搭建社區、實現人與人連接的事情如出一轍。

眾人都在驚呼“長租公寓行業”將要被顛覆,雷軍的一億人民幣和他代表的“小米模式”將這個行業推到了風口浪尖。但雷軍的小米公寓是否真的能逆天?

我們首先來看看長租公寓的業態。

長租公寓的業態

據《中國公寓聯盟》微信公眾號文章《雷軍投了長租公寓,這行到底咋回事? 》介紹“長租公寓這個業態,能被稱作“行業”,大概是在2010年至2012年期間開始的事(雖然更早已經有人幹這個事了,但那時還沒有形成一個成熟的業態),這個期間的企業,比較多見的規模是兩三家店、兩三百間房上下,進入2013年,基本上連鎖運營模式比較成型了,這時整個行業開始加速度發展,到現在規模達到1000間房的已經比較多了”。

文章介紹 “長租公寓分為兩種即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層),然後對房間進行統一裝修,配備統一的服務,簡單點說,就是長租版如家;分布式就是在小區里分散拿下個人房東的房源,對房間進行裝修裝配後,以公寓品牌對外出租”。

“集中式里面,又有不同的價位檔次,取決於兩點,一是租入的物業的成本,市區的貴,偏一點位置的便宜,二是裝修的檔次,家里裝修過房子的都知道,這是個無底洞,公寓單間二三十平,兩萬能裝出來,十萬八萬也砸得下去。以公寓聯盟企業為例,中端或中高端的有上海青年匯(單間最高每月租金5000元,何光的設計水準杠杠的)、南京未來域(南京每月兩三千元,王宇也是非常有設計情懷的)、北京自如寓(多數每月四千上下),高端的亞朵寓正在嘗試(每月達萬元),中低端的則屬同信投資投了的深圳協縱(深圳每月一兩千元,取了最剛需市場,財務指標很好)。”

“分布式里,首先分兩種形態,一種是整租,租進來是三居,租出去就是整套三居,一種是合租,租進來是三居,租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來),然後又分為不同價位檔次。合租莫非也有中高端?是的,還是拿公寓聯盟的成員舉例,比如同在上海,蘑菇公寓的合租房一間多在每月3000上下,青客則是1000左右。優客逸家在成都,合租房一間500-800的樣子,這也是昨天記者文章一個大烏龍,居然把優客逸家和優帕克一起歸為高端,瀑布汗啊,不過倒是給優客劉翔做了個廣告(劉翔發誓說他創業這麽多年,幾家公司從沒花錢做過軟文,哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅資產,旗下晟矅住宅服務公寓,主打都市金領和商務人群,均價一萬二每月,最高月租兩萬多”。

而單純從長租公寓的經營來講,最重要的兩個經營指標,一是空置率,二是利潤率。據《中國公寓聯盟》舉例介紹“公寓聯盟里的多數企業,空置率都控制得非常棒。青年匯何光當場從內部QQ群下載的表格,98%-100%的出租率,晟矅住宅服務公寓聯合創始人全靂隨手打開可預約房源表,空置率3%以內(做了十年的公寓運營,這經驗這能力才造得出這業績啊,要知道他做的是月均一萬二的高端市場啊),面向低端剛需市場的協縱更是多數店接近100%出租率。至於利潤率,最優秀的當屬深圳協縱了,原因也簡單,高管團隊全是上市公司財務和管理出身”。

長租公寓為何開始受歡迎?

其實此前長租公寓行業已經被投資機構熱捧了。2013年,賽富投了新派公寓1.6億元,華平投了魔方公寓3000萬美元,君聯資本投了優客逸家A輪400萬美元,2014年經緯等多家機構投了優客逸家B輪2000萬美元,上海寓見得到險峰華興、聯創策源數百萬美元投資,某地產基金投了南京未來域數千萬元,IDG和平安投了蘑菇公寓數千萬元,上海青年匯得到某知名在線旅遊上市公司數千萬元投資。

為什麽長租公寓行業是2010年左右開始出現好勢頭呢?業內人士分析,認為原因有兩點。第一,2008年人均GDP超過3000美元,普遍的觀點,消費升級時代來臨。第二,年輕一代的消費需求。2010年,正是1985年生的人25歲時,畢業了剛工作不久,開始有穩定的租房需求,而85後人在優越的條件下長大,是不能接受現在市場上的很差的居住體驗的。那麽,到了更追求生活品質的90後25歲時,也就是2015年之後,這個需求會更加強烈。鑒於消費升級大背景和年輕一代的消費需求,具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓,一定會逐步替代傳統的租房業態,剩下只是替代速度問題。

那麽業內究竟怎麽看You+這碼事呢?

在《雷軍的新項目逆天了:讓你租房更便宜,還有家的感覺》的消息刷屏的同時,部分業內人士馬上提出了質疑。

長租公寓行業的領頭羊南京未來域創始人王宇對i黑馬記者就此僅做”呵呵,長租公寓還是需要深耕細作的,對這件事只能說樂觀其成“的表態;寓見家連鎖公寓品牌創始人羅意撰文《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》對原文提出了很多質疑。羅意首先對文中“you+明年2萬套房源,2016年房源數量刷新至10萬套”的數字提出了質疑,並表示“我上次聽到這樣的數字是另一個行業的從業者兩年300萬套房源的規劃,盡管當時有些咋舌,但終究人微言輕,內心掙紮掙紮也就作罷,權當他們只是需要加幾臺服務器擴充擴充帶寬就實現了”。

羅意同樣對you+的“年輕人社區”概念表示不看好,他認為“公寓行業其實早就存在,並非今年o2o的概念出來才應運而生的,高端的由酒店管理集團運營的中短租公寓自不待言,就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是,山西和福建的公寓投資者手上有幾千套房的就不在少數,所以,純粹拼房源數量,拼讓“年輕人住一起”的概念沒有太多價值”。

同樣持懷疑態度的還有優客逸家創始人劉翔。27日當晚,劉翔寫了一篇《雷軍的小米公寓真的能逆天嗎?》,文中提到“唯一感到擔心的就是YOU+不太註重產品標準化和回收期等財務指標,從商業角度看,不利於規模化發展,有點兒烏托邦。由於12年優客做天使輪融資時見過一次雷軍和順為的投資團隊,當時被挑戰最多的就是規模問題。所以聽說雷軍投了YOU+,會感到詫異。”

文中還提到“集中式公寓便於管理,運營效率肯定比優客逸家目前做的分布式公寓要好。優客逸家在2012年初也針對集中公寓模式做過調研和探索,發現在成都這類二線城市租金水平下(物業成本高、租金水平低),做年輕人消費得起的集中式長租公寓,只能實現負毛利,且不會發生明顯的邊際成本遞減效應。當然,用產權存在問題的物業,比如村集體的小產權房、倉庫等,或者賄賂關鍵人拿到離譜低價的物業,以此實現低成本,是沒有問題的。優客逸家要做的,是可以規模化複制的陽光業務,所以我們很遺憾地在成都暫時放棄了做集中式公寓的想法。當下北京、上海等一線城市的租金水平已經可以支撐集中式長租公寓業態,所以我們看到,YOU+在展望未來宏圖時,也只提到了一線城市。不過用2年做到10萬套的宣言,確實還是讓我替YOU+捏把汗。”

公寓長租行業究竟有哪些坑?

羅意作為行業從業者,基於北京市場房地產的情況在《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》一文中提到了在這個行業創業可能遇到的諸多問題:

第一、拿房的困境,尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我們的模式是拿商業地產去做民房出租的買賣,從價值序列上來說是倒掛的,北京現在2.5元/天*平米以下的項目還有多少,今後兩三年又會以什麽樣的頻率出來,對於嗷嗷待哺的快捷酒店和經濟型服務式住宅兩個行業龐大的項目需求來說是否夠用,是否因供需不平衡會進一步擡高我們的物業成本?就算是2.5元/天*平米,我們有多少利潤可言?

第二、行業的供應鏈困境。從客戶的真實需求出發,要做什麽樣的產品?從哪里組織到便宜的錢?從哪里弄到便宜的房子?通過什麽形式工程造價能控制住?如何買到高性價比的家具和家電?通過什麽便宜可靠的渠道把客戶招進來?這些都是問題,是我們這一批從業者的責任。

第三、行業人才的困境。租房行業的產品升級是一個大趨勢,是一個會持續十年甚至二十年的“消費運動”,就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。我們行業人才來自於幾個方面,有二房東,有中介從業人員,有酒店從業人員,有o2o的空降兵,有投資圈的朋友,我相信也會有物業背景的人士加盟進來。但是一個行業要形成人才梯隊,要形成人才構成的專業性都需要時間,不是在電腦上畫幾個圈圈就能解決的。

其實,一個行業從興起到成熟需要滿足的條件體現在方方面面,還包括市場的接受程度,和傳統行業的博弈,以及從業人員內部發展思路的爭論和探索等等。”
 

總結:無疑,雷軍或劉洋的“線下創業社區”的夢想並沒有那麽容易實現,you+也會在這個過程中遇到諸多的問題。但這個行業的變革已經開始,一個龐大的傳統行業將遭遇沖擊。從這一點而言,無論是作為創業者還是消費者,都是我們願意看到的場景。《創業家》&i黑馬也會繼續對這個行業保持觀察,為創業者帶來最內部的信息與分析。


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重度垂直在我看來,其實給現在很多傳統企業找到了一個機會,大家知道現在傳統企業轉型很苦惱,那我覺得現在有了一個學習的方向,非常感謝創業家提供這些機會,謝謝!

——高巍,特寶貝母嬰商城創始人,重度垂直特訓營一期學員

 

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雷軍 投資 租公寓 you 黑馬 哥帶 帶你 看看 這個 行業
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YOU+牽手時代地產 能住的創業社區來了

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618099.html

YOU+牽手時代地產 能住的創業社區來了

一財網 吳斯丹 2015-05-14 21:43:00

5月13日晚,廣州老牌房企時代地產(01233.HK)宣布入股YOU+,雙方合作的第一個青年創業社區也在當晚開業。YOU+的創業社區是將公寓與創業平臺融合在一起,既滿足創業者的居住、社交需求,又為他們創造了創業平臺,區別於當前市場中僅提供創業平臺的創業空間。

繼獲得雷軍投資後,YOU+國際青年社區(下稱“YOU+”)又獲得了地產開發商的入股。

5月13日晚,廣州老牌房企時代地產(01233.HK)宣布入股YOU+,雙方合作的第一個青年創業社區也在當晚開業。

這標誌著以YOU+為代表的互聯網+思維和產品創新正式滲透進了房地產行業。一位開發商人士直言,這是地產行業的又一個大事件。

時代地產董事會主席岑釗雄對包括《第一財經日報》在內的媒體表示,時代地產與YOU+之間不僅僅是入股的關系,今後將會在項目資源、采購等多方面進行更深入的合作,打造更多的青年創業社區。

值得關註的是,YOU+的創業社區是將公寓與創業平臺融合在一起,既滿足創業者的居住、社交需求,又為他們創造了創業平臺,區別於當前市場中僅提供創業平臺的創業空間。

時代地產入股YOU+

YOU+並沒有透露時代地產入股的具體數字,但僅時代地產入股YOU+這一條消息,就足以在公寓行業掀起一股不小的波瀾。

可以說,雷軍的投資讓YOU+從默默無聞到一夜走紅,而時代地產的入股則將為YOU+的擴張提供更多彈藥。

成立僅四年的YOU+是一家年輕的公司,它的創始人劉洋、聯合創始人劉昕此前並沒有開發商從業背景。他們出於對城市年輕漂泊者的關懷,創立了YOU+,為他們提供擋風遮雨、有愛陪伴的家。

說得簡單點,YOU+就是“二房東”:承包下整棟物業,改建,再租出去,賺取租金差價和管理服務費。而YOU+中“家”的氛圍吸引了大批年輕人入住。

但做集中式公寓存在一個問題:獲取合適的項目、而且是整棟樓的難度較大。這是包括YOU+、新派公寓、魔方公寓等公司共同面臨的難題。在國內公寓市場的起步階段,誰能解決這一問題,就能在競爭中搶占先機。

於是YOU+率先為自己找了一個開發商的靠山——時代地產。

時代地產是廣州老牌房企,成立於1999年,項目主要位於珠三角。財報顯示,時代地產2014年的銷售額為152億元,截至2014年年底,總土地儲備面積約為943萬平方米,位於廣州、佛山、中山、珠海、清遠、長沙。

岑釗雄在5月13日表示,時代地產與YOU+的關系超越了入股,今後還有更緊密的合作。“我們有很多資源,都可以分享給YOU+,YOU+有很多想象空間”。

劉洋則對《第一財經日報》記者說:“跟時代地產合作之後,YOU+能獲得更多物業,在承建和供應商體系也能獲得時代地產的幫助,這些都是YOU+的弱項。同時,YOU+在未來運營這些物業的過程中,可以發揮社區管理的長項。”

那麽,YOU+是否還會與其他開發商合作?答案是肯定的。劉洋說,與時代地產的合作並不是排他的,在上海,YOU+正與景瑞地產洽談合作。

發布會當天,很多開發商人士也前來捧場、參觀。一位TOP20的開發商人士對《第一財經日報》記者表示,YOU+的產品和團隊都非常不錯,他所在的公司也希望與YOU+合作。

能居住、娛樂的創業社區

YOU+與時代地產合作的第一個項目開業當天異常火爆,連廣州市市長陳建華都到場了。

該項目名為YOU+時代TIT廣場青年創業社區,顧名思義,是一個創業社區產品。這是YOU+今年重點打造的產品線,在以往的公寓產品基礎上多了創業方面的服務。

這也是YOU+首次與房地產開發商合作的項目:物業由時代地產提供,YOU+進行改建、運營。

據了解,上述項目將YOU+公寓和創業平臺融合,既滿足創業者的居住需求,又為他們創造了社交、創業平臺,讓創業者能夠在這里享受生活、社交和創業全方位的服務。

劉洋透露:“只要在YOU+創業社區中租一間房,我們就免費送一個工位,而且所有的資源分享和對接都是免費的,不收任何中介費。”

如此看來,YOU+有向創客空間、孵化器發展的趨勢,又有所不同。

當前,大部分創客空間、孵化器僅提供辦公場所和創業平臺,創業者需要付出一定的租金才能入駐,而在辦公之外,還必須通過其他方式解決居住問題。

例如,毛大慶創辦的優客工廠,人均面積7~8平方米,這在同行中算是比較大的。

“YOU+做創業平臺的核心競爭力之一,是降低了創業者的綜合生活成本。”劉洋解釋,創業者的綜合成活成本包括房租、辦公席位租金、社交娛樂開銷、上下班時間等,在YOU+,創業者只需要支付房租,便可節省其他各項成本。同時,YOU+把所有資源都整合在一起,吸引創業者入駐。

而YOU+也將扮演投資方,主要投資種子期項目。劉洋甚至設想,讓家友(YOU+租戶的統稱)和員工共同設立一個基金,發現身邊值得投資的人和項目。

編輯:胡軍華

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YOU 牽手 時代 地產 能住 住的 創業 社區 來了
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You’ve got to find who you are. 海濱政經述-橡谷智庫

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102vojo.html

    老師給女兒的評語中有一句很乖,於是女兒在寫期望時希望自己很乖,我看到後,和她媽媽一起糾正,告訴她乖不是一個褒義詞。我會尋找時間和她的老師談一下,請她不要把乖這樣的詞語用來表揚女兒。

    女兒為自己的成績優異而自豪,但用的詞語是競爭性和排他性的,說自己比班級其他同學好。我告訴她,要和自己比,不要去和同學比較。

    從女兒成長的過程,常看到自己的影子。我至今有這樣的問題,希望看到別人的認同,偶爾會迎合他人的觀點,放棄自己的內心。在生活中,我並不願意觸怒別人,哪怕我認為對方蠢到死。但網絡的隱性,激發了我背後的一張面孔,我常對許多愚蠢的言詞冷嘲熱諷。

    女兒成長,於是我又重新成長。

    我的同學是基督徒,我母親也是基督徒,於是我們生活中有些宗教話語和行為,昨天女兒告訴我說:我要信上帝。我問她為什麽?她說:我不管,我要信上帝。

    後來飯桌上,我們兩家人閑聊了一會兒宗教問題。同學信奉基督教一年多,但非常篤信,且處於四處傳道的熱情當中。我尚未真正成為基督徒,但我正在探究中,很顯然我不是特別認同同學的理解,不過我並不想政論。對於宗教,我涉獵甚廣,以至於另一位基督徒朋友評論我說我有佛家所言的智慧障,了解太多,反而離題甚遠。

    在人的一生中,我最終選擇的不是財富,盡管我喜歡金錢,不是安逸,不是名譽,不是欲望,而是尋找答案:我是誰。

    我洞徹我所有的弱點,從虛榮到粗俗,而我真正的致命傷,是不堅持自己。

     在無盡的歲月里,我幾乎已經靠近了真相,但因為尋求認同感和存在感,又常把自己推離真相。對於財富的認知,有時候又因利益的狹隘,對他人的猜忌,而進退維谷。

     我明白他人即地獄,又過分尋求認同,於是就陷入糾結。

     人生的修行,後來在於我,變成責任家庭,四處遠行,學習與不停探求實踐,以工具而言,交易無疑是最好的選擇,一切人世和人心均呈現於此。

      不同的金錢規模代表著大小世界,生與死取決於路途和糧食。

      持續一生,能獲得的只是:

      You’ve got to find who you are。

You ve got to find who you are 海濱 政經 橡谷 谷智 智庫
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Life was like a box of chocolates. You never know what you're gonna get.

http://gelonghui.com/#/articleDetail/13782


这句说话取自于1994年取得奥斯卡最佳影片奖《阿甘正传》美国电影内男主角阿甘的一句名言,译文为:「生命就像一盒巧克力。你永远也不知道你将拿到什么。」,这句说话如放在股票上,各位读者必定有更一番的体会。


在股市内各师各法,每位投资者都会以自己的方法,以基本分析研究股份好,以技术分析分析也好,甚至只看「人民日报」去决定如何操作,甚或靠消息也好,都希望自己买到的股票可为自己带来良好回报,事实上是大家买进同一只股票,但往往受不同的买入价、消息、各投资者的胆量而令结果各异,股市的不确定性可见一斑。


如果把这句说话投射到近期的股市,以上证指数为例,上星期刚好走到5100点的小丘上看着风景,吃着巧克力,但本周却在经济数字下行、收紧融资融券、又或者新股市场抢去市场流动性等跌市找来的原因下,数日间内回调至接近4,900点,报章上更传出国内投资者以融资方式买入中车,因股份大跌而输掉财产及性命。


孖展对于投资者而言是一把双面刃,看对方向时可以把你的盈利倍升,但若下跌,数倍的融资额会疯狂的把你的本金吃掉,可怜的是一般国内投资者在大牛市享用这孖展成果大久了,温水煮蛙下对下跌的风险看得低了。这点对于饱历沧桑的香港投资者来说,对市场波幅会敏感一点,较为成熟的投资心态在牛市中或许会赢得较少,但在市况相反的情况下​​则有较大的承受力,这一点或能解释为何香港股市在国内股市狂牛下仍然表现落后的原因。


至于香港股市,近期不同的评论家已多番作出评论,原因不外乎:


宏观上:


1. 经济下行


2. 美国加息的担忧


3. 欧希的谈判结果


政治/政策上:


4. 6月17日的政改投票的不确定性


5. 韩国MERS的爆发对香港的影响


6. 深港通或延期


资金上:


7. 多间大型企业在市场集资,如中信证券等动軏集资逾200亿,亦令市场资金减少。


8. 近期不少股份出现暴跌,加上如汉能(566.HK)的停牌,令不少投资者损手,影响了市场小型股份的投资气氛。




若然投资者在上一个升浪未能成功在高位脱身,应该如何自处?


首先笔者觉得各位投资者要调整心态,今次的跌市在一个大升市内不算特别厉害,以港股为例只回调了约2,000点,即调整约7%多一点,但若然7%已令你感到消极,又如何可以迎接未来的升幅呢?笔者觉得今次的下跌只是一个小型调整,应好好为可能在七月份再次来临的升浪中追回失地。


笔者的意见是看成交,港股的成交金额近日明显萎缩,以6月15日港股只有1,165亿港元成交,相对同日国内股市仍有近20,000亿人民币的成交而言明显偏低,反映出投资者观望气氛浓厚,个别股份亦在欠缺资金支持下受「地心吸力」拉下,建议各位投资者先比较个别股份数日的股价表现和成交,若然股价企稳,成交仍持续下跌情况下可慢慢吸纳,以迎接下一升浪。


股份选择方面,大家则要多下点苦功,先看看目标股份近期有否公司行动,上一浪高位、或本浪低位时的股价、集资情况等,若然发觉一只股份近期没有任何公司行动,但股价不振而成交低迷,在相对值搏率较高的时候慢慢增持,最坏的情况下你买入的成本价仍然较大部份投资者为低,即输不了多少,订下止蚀位就可以了。


「笑莫笑、悲莫悲」一向是小弟在股市的座右铭之一,笔者就在今次把这句金句送给大家,在升市开心时保持清醒,在大市下跌的当儿多做点功课,受伤了「抺干眼泪再上路」,笔者相信下一个升浪必定可享更好的成果。


老狐狸


Life was like box of chocolates You never know what you're gonna get
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YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑:面積含辦公位及房間

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4662838.html

YOU+公寓創始人劉洋回應價格昂貴質疑:面積含辦公位及房間

一財網 羅韜 2015-07-30 21:41:00

這個行業才開始興起,大家都各自為戰,沒有人知道誰的模式是正確的,我們也不知道未來是怎麽發展。

曾因獲得雷軍1億元投資而爆紅的YOU+公寓正遭到質疑。

日前,一條關於YOU+公寓北京門店的質疑文章刷爆朋友圈。內容大致是質疑YOU+公寓在北京高昂的價格且公寓面積很小,並對提供的服務提出投訴。文章稱“YOU+最大的創新點就在於把學生公寓以一間六七千的價格租出去。”

YOU+公寓創始人劉洋回應稱,文章有很大的偏見,上述價格是一個辦公位+房間的價格。

據悉,長租公寓屬於剛起步的行業,今年起,房產商、酒店、風投等均有濃厚的興趣,行業快速擴張,里面存在的問題同樣也不容忽視。

“這個行業才開始興起,大家都各自為戰,沒有人知道誰的模式是正確的,我們也不知道未來是怎麽發展。”一位不願透露姓名的知名長租公寓高層向《第一財經日報》記者表示。

YOU+模式行不行?

YOU+主打創業和社交,希望充分滿足年輕人社交和創業的需求,將自己的公共空間放的很大;同時,由於對社交屬性的強調,每個私人房間部分設計的就很小。

然而,多數品牌公寓的設計和YOU+恰恰相反,把屬於個人的生活空間盡可能做大,強調入住的舒適性。雖然給年輕人提供諸如社區中心、咖啡廳、健身房等公共空間,但是這些公共空間的面積是有限的。

正是因為YOU+模式的特殊性,業內對於這個模式的可持續性提出質疑。

多位品牌公寓高層向《第一財經日報》記者表示,公寓最核心的作用就是居住功能,如何設計好產品是公寓留住客戶的第一步,沒有良好的戶型和居住體驗就如同酒店沒有一個良好的床墊一樣是不具備可持續性。

YOU+公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處,讓他們能在這里認識更多的朋友,從而有家的感覺。因此,其對外宣稱了一個三不租的策略,45歲以上的不租,結婚帶小孩的不租,不愛交朋友的不租。

但真的是每一個進入YOU+公寓的人都具備那麽多社區屬性嗎?

《第一財經日報》記者此前在走訪多家類似的品牌公寓中了解到,公寓提供的社交服務參與度並不高。租到品牌公寓的年輕人,通常都忙於上班,真正在公寓社交的時間有限。因此,YOU+的策略更多地被認為只是一個噱頭。

對此,劉洋認為,每一個公寓產品都有自己的風格,他認為YOU+這樣的差異化產品只需要服務那些特定的人群即可。

“很多年輕人來到大城市都不是為了住的更好,而是追求自己的理想,他們在這個社區里面可以找到互換的資源和支持,這個是YOU+希望做的。此外,我們通過公共投票方式請那些不喜歡社交的年輕人離開我們的社區,就是為了保持我們社區的活力。”劉洋告訴本報記者。

行業問題暴露

自去年起,蘑菇公寓、優客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨後春筍般成長。此外,諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶湧而入。

“各路資本不斷殺入,其實並不一定是好事,因為資本對回報有要求,這個就迫使很多公寓快速發展,因此可能暴露問題。”業內資深知情人士告訴記者。

由於大多數公寓屬於創業企業,選房模型、拿房拿地等大多取決於創始人的判斷,沒有科學依據。

政策也是一份非常重要的指標,很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一個三居室房子分租給四個人,其中客廳隔出一間),但是政府方面此前鑒定為群租房。由於集中式公寓由於很多是工業用地,也需要批文才能改變物業性質。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位,遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。

此外,行業人才也是面臨困境。今年5月,拿到華平2億美元投資的魔方公寓,其在拿到投資就進行過一次“人員大換血”。

“華平之前投資過魔方公寓6000萬美元,但是魔方公寓一直虧損,華平對此也很不滿,但是由於前期損失太大,華平不得不再次加碼投資。由於對於之前團隊的不滿,華平找來了漢庭酒店團隊的人員並換掉之前魔方的人員,希望可以用新的思路來擴展市場。”一位接近華平的知情人士告訴《第一財經日報》記者。

由於很多公寓從業者團隊多屬散兵遊勇,目前對於產品設計和客戶需求還在摸索階段,市場缺乏質量監管體系的監督。

“無論如何這個行業肯定是有發展價值的,中國有超過2個億的流動人口,隨著社會進步租房的痛點必然需要得到解決,而這個行業肯定會不斷發展壯大,目前還是藍海。”上述不願透露姓名的公寓高層告訴記者。

編輯:於百程

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YOU 公寓 創始人 創始 劉洋 回應 價格 昂貴 質疑 面積 辦公 位及 房間
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Are you ready?



今日下午終於開始報名啦!

經過五年半馬,都係時候上呢隻主場全馬啦!
Are you ready
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If you don't mind微笑惡評服務差

2016-03-14  TCW

出國洽公難免碰到計程車司機或餐廳侍者態度不佳情況。適時表達不滿雖有必要,但若現場亦有客戶或主管,場面一旦劍拔弩張,恐怕大家都難下台,不妨取巧開個玩笑,既點到痛處,讓對方知所警惕,也不至於有損風度。以下試舉3例。

【情境一】趕時間,計程車司機卻慢吞吞

【與其說】Faster! 快點!【不如說】We finally reached seven miles an hour. 我們的車終於每小時可跑7英里了。

解析:車速1小時7英里其實很慢,但用了「終於」兩字,司機馬上感受到你的不耐煩。seven不是指定用法,可依據實際車速替換數字。

例句:We finally reached ten miles an hour.We may need to take another plane.

(我們的車終於每小時可跑10英里,我們可能得搭另一班飛機了。)

[情境二]購物時,店員心不在焉找錯錢。

[與其說]You're making a mistake here.你弄錯了。

[不如說I'd like the right change,if you don't mind.你若不介意,請找我正確的零錢。

解析:if you don't mind用在這裡,形式上客氣,但也達到效果。

例句:This is not the first time.I'd Iike the right change,if you don't mind.

(這不是第一回了,你若不介意,請找我正確的零錢。)

[情境三] ,餐點差,侍者服務態度也很糟

[與其說]I will not come to this restaurant again! 我再也不來這家餐廳了!

[不如說]Now I know why nobody comes to this restaurant.現在我知道為何沒人光顧了。

解析:直接表明自己不會再光顧,搞不好被反將一軍『不差你這個客人』;改用『知道為何沒人光顧』,既幽默也夠嗆辣。

例句:Is this So-called hot meal? Now l understand why nobody comes to this restaurant.

(這是所謂的熱食?現在我知道為何沒人光顧這家餐廳了。)

撰文者湯名潔

If you don't mind 微笑 惡評 服務
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=189198

God Bless You

我理解的,
明白幸福並非必然,沒有事情是「老奉」的,
心存謙卑,是值得保持的心態。
所以教徒在順風順水時,會感謝神的保佑。

例如個人一次過考車牌成功、教會舉辦戶外活動前一晚下雨當日早上天色轉晴之類。
是真還是假,神會保佑人?分析下去會令人困惑。


世界上每日發生那麼多不幸事件,有人家破人亡;
壞人作惡,好人遭殃,如台灣的四歲女童小燈泡。
甚至乎像幾個月之前美國有白人兇徒闖進黑人教會,槍殺正在上聖經班的牧師和教友;
又如上星期,巴基斯坦塔利班用炸彈,恐怖襲擊慶祝復活節的基督教徒,死傷枕藉。

喂,還在神的地頭搞嘢挑機,加害祂的粉絲喎,
神都可以置身事外,不聞不問不理;
神有無咁得閒,保佑你考車牌一次過考到,教會搞旅行確保陽光普照呀?



God Bless You
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Killing you slowly


Killing me softly!!!
全球,尤其本港處於陰乾困局。
最新,內地通脹維持2%樓上,市場話係利好消息,但睇下豬肉、菜價、同比升幅兩、三成,傳導嚟香港已經係事實,教科書所講嘅: 滯漲,香港就係活生生例子‧

資金缺乏出路,股票怕高風險,磚頭亦嫌貴,既然如此,倒不如買批午餐肉,趁一年一度內地豬肉通脹周期撈一筆‧

中國市場經驗可能不足,國際市場影響力、亦唔足夠,但係歐美央行日夜盼望的通脹,我國三爬兩撥,就靠斤豬肉、靠棵菜成功Bingo,根唔唔駛不斷量化寬鬆‧

每一次危機,既是機會的出現,亦埋下犯錯的時間。零八年後,央行以為特事特辦,誰不知經濟從來未有按過正常程序回復‧

日圓上升,市場認定係央行、失信於市場的結果,再白些,某程度上等同長達十幾年的量寬、正式失敗。

繼早前,日本債券市場出現倒掛後,十年債息買賣差價持續收窄,作為全球主要債市之一,日本公債卻忽然變得流動性緊張。

今日見日股跌,市場深信QQE之後,一切升浪、再度回復,但日本瘋狂背後,原本幾乎將整個公債買乾,估計兩年後一半債券、由日央行持有‧

前英倫銀行行長默文金最新出版"The End of Alchemy"一書,有一句頗正確,大意係:
金融危機唔會無源無故發生、當人們應對不明朗前景時,無可避免犯下錯誤,便會製造出危機。
"Crises don't come out of thin air, but  are the result of unavoidable mistakes made by people  struggling to cope with unknowable futures."

默文金喺任內後期,即係08-09期間,英國多間銀行要政府拯救,默文金承認,作為經濟學家,以及中央銀行行長,最後發現,央行其實完全無一套模式,去準確預示資金對金融體系的破壞。

Well,大家開始明白,係邊個Killing you softly and slowly??!!
Killing you slowly
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Get along with you?你想錯了

2016-04-25  TCW

業務部新兵Adam試用期間犯下疏失,讓公司丟了大客戶。但Adam和主管密談後卻帶著笑臉走出辦公室,說儘管老闆臉色鐵青,仍不忘用「Get along with you!」(真是和你合得來)安慰他。Adam以為這是一句好聽話,殊不知他想錯了……

【關鍵用法】

Get along with you!

【你以為】和你相處得來! 【其實是】去你的臭傢伙!

解析:這句耳熟能詳的片語常指「與某人和睦相處」,不過,口語上也常用來表達惱怒、不耐煩或不相信對方的話。意指何者,得留意前、後文語氣。

例句:Get along with you! HoW can you treat our important client like that!

(去你的臭傢伙!你怎麼可以那樣對待我們的大客戶!) Stuff you!

[你以為]吃飽點! [其實是]想得美!

解析:stuff最常見的意思確是『填滿』或『吃飽』,但祈使句stuff you或get stuffed可不是真的招呼你吃飽一點,而是帶著輕蔑意味的回語。

例句:You think I’m going to work for that miserable wage!Stuff you!

(你以為我會為了那麼一丁點微薄的薪水賣命?想得美!) Your behavior gets my back up.

[你以為]你的作為力挺我。 [其實是]你的作為冒犯我。

解析:看到back up很容易馬上想成撐腰、支持,但其實to get/put somebody’s back up是一句俚語,意思是『惹某人生氣了』。

例句:My mentor yelled at me without any reason,which reaIly put my back up.

(我的前輩無端對我又吼又叫的,真令人光火。)

世界公民文化中心獨家授權

撰文者湯名潔

Get along with you 你想 想錯 錯了
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別對客人說 I'll come back to you

2016-06-20  TCW

Debbie在美式餐廳打工,某天她正在幫A桌客人點餐時,B桌客人打翻果汁,請她協助善後。她對著A桌男客說:I'll come back to you. 五分鐘後,她回來點餐,卻只見男客一臉羞赧,身旁友人笑個不停。這句請對方稍候用語是鬧了什麼笑話?

【狀況A】暫時離開,想對他人說「馬上回來」時:(錯誤) I'll come back to you.

(正確) I'll be right with you.

解析:I'll come back to you意指「我會回到你身邊」,常出現在愛情電影的對白中。若想表達「請稍候,馬上回來」,應該用I'll be right with you。right是right away(立刻、馬上)之意。

例句:This shirt is not your size.Let me check on the back shelf.l'll be right with you.

(這件襯衫不是你的尺寸,我去看看後面的貨架,馬上回來。)【狀況B】趕赴約會,想告知對方「快要到了」時:x I'm coming! 0 I will be right there soon!

解析:直說I'm coruing,雖然沒有錯,但這句話是雙關語,常是床笫之間表示.快達高潮之意。為免讓對方聽了想入非非,最好換成安全的I will be right there soon!

例句:Sorry!A car accident delayed the bus.I wil I be right there soon!

(抱歉!交通事故耽擱了公車,我快到了!) 【狀況C】來電插撥,想請正在通話的人「稍後一下」時:x I have another phone. 0 I've got another call coming in。

解析:I have another phone是指’我還有另外一支電話j;欲表示通話中有來電插撥,應說I've got another call coming in,然後再請對方hold for a minute。

例句:I've got another calI coming in.Is it alright if I give you a call later?

(我現在有一通來電插撥,我等會兒再回電給你,可以嗎?)世界公民文化中心獨家授權

撰文者湯名潔

別對 客人 I'll come back to you
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=201074

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