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保障房给谁

http://magazine.caing.com/2011-06-18/100270828.html

 以限购令拉开序幕的此轮房地产调控,成败在保障房;保障房政策成败,则在于分配。



  五年时间,3600万套保障房,这个由中央下达的计划规模空前,耗资以万亿计。指标层层分解,地方政府签下军令状,筹资、供地,紧锣密鼓。调控的思路似乎很清晰:只待保障房供应能够满足上升的需求,货币供应恢复常态,过渡性的限购令便可以退出。

  然而,政策制定者或许没有考虑到:即便是抑制投资需求和扩大保障性住房供应双管齐下,假如保障房分配不能到位,新的供需平衡恐难建立。如是,保障房投入越多,潜在隐患越大。

  近期,财新《新世纪》调查了上海、重庆、北京、深圳等数个代表性城市,发现正在耗费巨额公共资源兴建的保障房,并不能分配给最需要的人群。

  上海复旦新校区旁,一片欣欣向荣的小区即将迎来新主人。这就是新建的公租房,将以接近于市场租金的价格对外配租。从租金之高,很难识别其保障房的身份定位,而政府主导下提供有限的租房补贴,最终只能惠及少数人。

  在北京,现实中并不那么充沛的经适房、限价房房源,很大一部分流向了特殊群体。在要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示的同时,直接 向机关、事业单位“定向分配”保障房,却在进行暗箱操作。而随着保障房源源不断地上市出售获利,相应的土地、资金投入无异于掉进了填不满的黑洞。

  不是没有机会堵死这条路。早在2007年,北京市即酝酿禁止经适房上市出售。方案已有共识,就要付诸实施,但紧接着一份国务院文件以五年后允许上市的规定,确认了经适房投资获利的合法性。从此,寻租式分配更一发不可收拾。

  今年5月上旬,深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的消息曝出,深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已是去年颁布实施《深圳市保障性住房条例》之后,深圳住建局启动第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。

  相比全国其他城市,深圳市较早颁布住房保障地方法规,依法监管可圈可点,但显然层层审批仍难堵住寻租漏洞。值得借鉴的是,深圳在加强监管的同时,还启动了法规的修订,并根据民意,增加了加强违规处罚等条款。

  其实,分配难题的症结并不复杂,即在于现有政策制定和执行系统,不能对公共资源的使用运营进行有效的监督和制衡。最根本的破题之道,是推动分配制度建设走上法治化轨道,对既得利益者的寻租行为从制度源头进行制衡。

保障 房給 給誰
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保障房給了誰

http://magazine.caixin.com/2012-08-24/100428124_all.html

 國務院房地產市場調控情況專項督查組於近日披露的調查結論顯示,調查涉及的全國16個省市中,超半數省市的樓市調控落實情況受到了肯定,督查組僅對湖北、湖南、河北、山東等省,以提醒、建議等方式提出了委婉批評。

  看上去,中央的態度比較「懷柔」。今年二季度以來,全國房地產市場成交普遍回暖,房價持續反彈,部分二三線城市紛紛以各類放鬆政策試探中央的調 控底線。但是,一位接近中央決策層的人士近日卻對財新記者表示,「很多人以為商品房限購政策會放鬆,實際上根本不可能。中央對地方政策執行情況將嚴格監 督,哪兒有反彈就會去壓。」

  這位權威人士指出,「房地產不只是高房價的問題,而且是政治問題,牽涉到地方與中央的關係,地方對土地財政的依賴、徵地的矛盾、腐敗鏈等問題, 這些都是政治問題。這些問題現在不但沒有解決,還在惡化,所以調控絕不會放鬆。房地產對中國經濟的拉動,只能靠保障房,而非商品房。」

  他透露,目前中央對地方政府完成保障房建設的情況並不滿意。現在保障房建設存在很大水分,比如開發商不兌現承諾配套開發的保障房,很多保障房項 目挖個坑就算開工等等,「保障房建設缺乏監督(或懲罰)機制。中央還有大的政策,將是大家都意想不到的政策。但是否能推,還得看上面的決心。」

  住建部官員近日對外透露,住建部將於今年下半年派出專項巡查組對全國11省保障房建設情況進行巡查。

  今年全國保障房開工任務為700萬套。住建部一位官員向財新記者透露,截至6月底,保障房的開工數為63%。但這一統計數據是否還有水分,仍被 外界質疑。在配建、回購、限價等諸多保障房建設模式中,過去的各地實踐也暴露出了諸多問題。建立針對保障房建設的獨立監督機制,確為當務之急。

配建模式悖論

  上述住建部官員向財新記者表示,住建部對商品房配建保障房的原則性規定是:是否要先建保障房才能允許賣商品房,要看地方各自不同情況,由地方自己做主。

  商品房配建保障房,是指政府將「建設一定比例的保障房」作為土地出讓的必要條件之一,由獲取土地的開發商承擔保障房的開發建設任務;作為對價,政府相應降低一部分土地出讓金。這是近年來地方政府緩解保障房建設資金壓力的最為普遍的做法。

  然而,各地對配建的執行、監督力度不盡相同。北京的執行頗為嚴格,按照北京市建委規定,配建保障房的地塊,一定要依據規劃先完成配建,否則其他商品房就拿不到預售證。

  對開發商來說,配建模式提高了前期投入資金和運營成本。相當數量的開發商對配建的保障房項目存在消極怠工、拖延工期等情況,就連北京的不少地塊 也不能完成配建任務。據財新記者瞭解,位於北京北三環的某地塊2009年成功出讓,其中要求配建2萬平方米的公租房。但合同僅僅約定了公租房的建設面積和 回購價格,對何時開工、建設進度、政府回購等都沒有具體時間表。

  上述住建部官員表示,「配建模式有兩個很大的問題,一是粗放管理,二是把保障房的價格擠到商品房裡,抬高商品房價格。咱們一方面要眼睜睜地看著 房價抬高,另一方面又要這樣(用配建模式)來解決,這是一個悖論。」住建部政策研究中心主任陳淮也對外表示,「我們注意到引進企業建保障房,實際上是把保 障房的成本攤入商品房,由買商品房的人分擔風險和代價,這並不是合理的制度。」

  配建模式缺乏相應的監管機制,不僅無法保證正常建設完工,而且極容易在分配環節出現問題。據財新記者瞭解,一塊位於北京市海淀區學區附近的地 塊,要求配建一定比例的保障房。開發商從拿地開始,就受到該區政府部門眾多領導施加的壓力,他們對該保障房「建成什麼樣、多大面積、什麼戶型」等提出了多 種意見。「本來以小戶型為主的保障房,最後都變成了大戶型的好房子,就是政府公務員家屬樓。這樣的好房子誰不想要?而且蓋完以後分配不好還得罪人,我都不 想幹了。」這家開發商一位內部人士向財新記者表示。

  地段位置越好的地塊,越容易出現分配問題,這在開發商中已經不是秘密。不少開發商都十分頭疼,有限的保障房到底留給誰?有的開發商怕得罪人,最後甚至選擇放棄項目。

  北京首個「限房價、競地價」的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城項目,房山區政府即通過控制商品房預售證的方法,預留了800套限價 房,欲作為政府分配之用。(詳見本刊2011年第21期報導「800套限價房暗度陳倉」)但據財新記者後續瞭解,在公眾輿論的壓力之下,房山區政府最終放 棄了這800套限價房。

  有專家認為,配建模式通過壓低地價,把擠出的土地利潤通過保障房分配,讓渡給低收入群體,這屬於明補。但是這一過程存在很大的「可操作空間」,公眾關心的並非明補或暗補的形式,而是這些土地利潤最終「補給了誰」?

回購房財技

  回購房是配建保障房的形式之一。不過,實際操作中,很多回購房並不一定是面向低收入群體的保障房,但仍然可能被納入保障房的統計口徑。

  近期備受關注的北京地王「萬柳地塊」,要求配建1. 64萬平方米回購房,回購價格僅為1萬元/平方米,其未來的分配問題備受關注。以這一地塊的稀缺性來看,政府的回購價必然與該項目商品房存在巨大的價差。 可以預見,「羊毛出在羊身上」,開發商的回購房成本最終將轉移至商品房。有市場評論人士對財新記者稱,政府雖然在表面上短期範圍內控制了地價、房價,但這 種做法顯然是權宜之計,最後都將由市場埋單。

  財新記者瞭解到,「萬柳地塊」的招標文件並未明確回購房就是保障房,且回購房的規劃、建設、分配方案也都沒有明確規定,開發商中赫集團還有待和 政府進一步商議。中赫集團一位高管人士對財新記者表示,「現在還不能確定這些回購房就會建成保障房,也有可能是建成商品房,政府回購後再以市場價賣出(或 者委託銷售),差價用來補貼六郎莊拆遷。我們倒是希望建商品房而非保障房,這樣好規劃,也能保證品質。」財新記者注意到,「萬柳地塊」在掛牌出讓時,項目 名稱即附註為「六郎莊搬遷平衡資金用地」。

  如果「萬柳地塊」回購操作成功,當地政府無疑一舉多得,既少掏了拆遷款,避免了地價太高引發政治風險等,如果可以打擦邊球,把這批回購房計入保障房,還可增加保障房完成數量。從中可見,這樣的回購房,無非是政府的一種新財技。

保障房變種

  除了上述回購房,小產權房、集資建房等保障房變種的數量和規模也呈上升之勢,公務員、教師、定向安置、職工宿舍等眾多名目都被納入保障範圍,並進入保障房的統計口徑。

  在國務院有關規定中,集資建房是經濟適用房建設的組成部分,建設標準、參加對象和優惠政策均按經適房的有關規定執行,任何單位不能變相搞實物分 房或房地產開發經營。而經適房由於分配環節的巨大灰色空間,已是保障房所有類別中最飽受詬病的一類,近年來被逐步削減。今年深圳甚至明確規定,新開工的保 障房中將不再有經適房。

  經濟適用房雖然被逐漸摒棄,但單位集資建房作為經濟適用房的一個變種,現在卻呈抬頭之勢。高策顧問董事長李國平向財新記者表示,單位集資建房一 方面作為保障房統計入賬,政府高興;另一方面不用公開分配,員工或公務員以低價買到了房子,也高興。所以,雖然違規,但地方上集資建房從來就沒有停止過, 而且非常普遍。

  他向財新記者指出,北京應該是保障房相關政策執行得最好的城市之一,然而在北京,小產權房的博弈就十分激烈。國土資源部明確規定小產權房屬於違 建,要禁止和查處,北京市國土局還於一年前發起過一場嚴查小產權房的行動,一度打壓了小產權房的建設勢頭,但隨著北京房價持續在高位徘徊,小產權房的建設 又在復甦。

  李國平對財新記者表示,「很多公務員自己都在買小產權房,他們會去真正查處這些房屋嗎?小產權房能夠在北京通州區張家灣、房山區良鄉、昌平區小湯山等京郊區域大範圍『野蠻』生長,說明其存在著強大的內生力量,這也成為地方利益和中央政策之間博弈的集中體現。」■


保障 房給 給了 了誰
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