國務院房地產市場調控情況專項督查組於近日披露的調查結論顯示，調查涉及的全國16個省市中，超半數省市的樓市調控落實情況受到了肯定，督查組僅對湖北、湖南、河北、山東等省，以提醒、建議等方式提出了委婉批評。
看上去，中央的態度比較「懷柔」。今年二季度以來，全國房地產市場成交普遍回暖，房價持續反彈，部分二三線城市紛紛以各類放鬆政策試探中央的調 控底線。但是，一位接近中央決策層的人士近日卻對財新記者表示，「很多人以為商品房限購政策會放鬆，實際上根本不可能。中央對地方政策執行情況將嚴格監 督，哪兒有反彈就會去壓。」
這位權威人士指出，「房地產不只是高房價的問題，而且是政治問題，牽涉到地方與中央的關係，地方對土地財政的依賴、徵地的矛盾、腐敗鏈等問題， 這些都是政治問題。這些問題現在不但沒有解決，還在惡化，所以調控絕不會放鬆。房地產對中國經濟的拉動，只能靠保障房，而非商品房。」
他透露，目前中央對地方政府完成保障房建設的情況並不滿意。現在保障房建設存在很大水分，比如開發商不兌現承諾配套開發的保障房，很多保障房項 目挖個坑就算開工等等，「保障房建設缺乏監督（或懲罰）機制。中央還有大的政策，將是大家都意想不到的政策。但是否能推，還得看上面的決心。」
住建部官員近日對外透露，住建部將於今年下半年派出專項巡查組對全國11省保障房建設情況進行巡查。
今年全國保障房開工任務為700萬套。住建部一位官員向財新記者透露，截至6月底，保障房的開工數為63%。但這一統計數據是否還有水分，仍被 外界質疑。在配建、回購、限價等諸多保障房建設模式中，過去的各地實踐也暴露出了諸多問題。建立針對保障房建設的獨立監督機制，確為當務之急。
配建模式悖論
上述住建部官員向財新記者表示，住建部對商品房配建保障房的原則性規定是：是否要先建保障房才能允許賣商品房，要看地方各自不同情況，由地方自己做主。
商品房配建保障房，是指政府將「建設一定比例的保障房」作為土地出讓的必要條件之一，由獲取土地的開發商承擔保障房的開發建設任務；作為對價，政府相應降低一部分土地出讓金。這是近年來地方政府緩解保障房建設資金壓力的最為普遍的做法。
然而，各地對配建的執行、監督力度不盡相同。北京的執行頗為嚴格，按照北京市建委規定，配建保障房的地塊，一定要依據規劃先完成配建，否則其他商品房就拿不到預售證。
對開發商來說，配建模式提高了前期投入資金和運營成本。相當數量的開發商對配建的保障房項目存在消極怠工、拖延工期等情況，就連北京的不少地塊 也不能完成配建任務。據財新記者瞭解，位於北京北三環的某地塊2009年成功出讓，其中要求配建2萬平方米的公租房。但合同僅僅約定了公租房的建設面積和 回購價格，對何時開工、建設進度、政府回購等都沒有具體時間表。
上述住建部官員表示，「配建模式有兩個很大的問題，一是粗放管理，二是把保障房的價格擠到商品房裡，抬高商品房價格。咱們一方面要眼睜睜地看著 房價抬高，另一方面又要這樣（用配建模式）來解決，這是一個悖論。」住建部政策研究中心主任陳淮也對外表示，「我們注意到引進企業建保障房，實際上是把保 障房的成本攤入商品房，由買商品房的人分擔風險和代價，這並不是合理的制度。」
配建模式缺乏相應的監管機制，不僅無法保證正常建設完工，而且極容易在分配環節出現問題。據財新記者瞭解，一塊位於北京市海淀區學區附近的地 塊，要求配建一定比例的保障房。開發商從拿地開始，就受到該區政府部門眾多領導施加的壓力，他們對該保障房「建成什麼樣、多大面積、什麼戶型」等提出了多 種意見。「本來以小戶型為主的保障房，最後都變成了大戶型的好房子，就是政府公務員家屬樓。這樣的好房子誰不想要？而且蓋完以後分配不好還得罪人，我都不 想幹了。」這家開發商一位內部人士向財新記者表示。
地段位置越好的地塊，越容易出現分配問題，這在開發商中已經不是秘密。不少開發商都十分頭疼，有限的保障房到底留給誰？有的開發商怕得罪人，最後甚至選擇放棄項目。
北京首個「限房價、競地價」的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城項目，房山區政府即通過控制商品房預售證的方法，預留了800套限價 房，欲作為政府分配之用。（詳見本刊2011年第21期報導「800套限價房暗度陳倉」）但據財新記者後續瞭解，在公眾輿論的壓力之下，房山區政府最終放 棄了這800套限價房。
有專家認為，配建模式通過壓低地價，把擠出的土地利潤通過保障房分配，讓渡給低收入群體，這屬於明補。但是這一過程存在很大的「可操作空間」，公眾關心的並非明補或暗補的形式，而是這些土地利潤最終「補給了誰」？
回購房財技
回購房是配建保障房的形式之一。不過，實際操作中，很多回購房並不一定是面向低收入群體的保障房，但仍然可能被納入保障房的統計口徑。
近期備受關注的北京地王「萬柳地塊」，要求配建1. 64萬平方米回購房，回購價格僅為1萬元/平方米，其未來的分配問題備受關注。以這一地塊的稀缺性來看，政府的回購價必然與該項目商品房存在巨大的價差。 可以預見，「羊毛出在羊身上」，開發商的回購房成本最終將轉移至商品房。有市場評論人士對財新記者稱，政府雖然在表面上短期範圍內控制了地價、房價，但這 種做法顯然是權宜之計，最後都將由市場埋單。
財新記者瞭解到，「萬柳地塊」的招標文件並未明確回購房就是保障房，且回購房的規劃、建設、分配方案也都沒有明確規定，開發商中赫集團還有待和 政府進一步商議。中赫集團一位高管人士對財新記者表示，「現在還不能確定這些回購房就會建成保障房，也有可能是建成商品房，政府回購後再以市場價賣出（或 者委託銷售），差價用來補貼六郎莊拆遷。我們倒是希望建商品房而非保障房，這樣好規劃，也能保證品質。」財新記者注意到，「萬柳地塊」在掛牌出讓時，項目 名稱即附註為「六郎莊搬遷平衡資金用地」。
如果「萬柳地塊」回購操作成功，當地政府無疑一舉多得，既少掏了拆遷款，避免了地價太高引發政治風險等，如果可以打擦邊球，把這批回購房計入保障房，還可增加保障房完成數量。從中可見，這樣的回購房，無非是政府的一種新財技。
保障房變種
除了上述回購房，小產權房、集資建房等保障房變種的數量和規模也呈上升之勢，公務員、教師、定向安置、職工宿舍等眾多名目都被納入保障範圍，並進入保障房的統計口徑。
在國務院有關規定中，集資建房是經濟適用房建設的組成部分，建設標準、參加對象和優惠政策均按經適房的有關規定執行，任何單位不能變相搞實物分 房或房地產開發經營。而經適房由於分配環節的巨大灰色空間，已是保障房所有類別中最飽受詬病的一類，近年來被逐步削減。今年深圳甚至明確規定，新開工的保 障房中將不再有經適房。
經濟適用房雖然被逐漸摒棄，但單位集資建房作為經濟適用房的一個變種，現在卻呈抬頭之勢。高策顧問董事長李國平向財新記者表示，單位集資建房一 方面作為保障房統計入賬，政府高興；另一方面不用公開分配，員工或公務員以低價買到了房子，也高興。所以，雖然違規，但地方上集資建房從來就沒有停止過， 而且非常普遍。
他向財新記者指出，北京應該是保障房相關政策執行得最好的城市之一，然而在北京，小產權房的博弈就十分激烈。國土資源部明確規定小產權房屬於違 建，要禁止和查處，北京市國土局還於一年前發起過一場嚴查小產權房的行動，一度打壓了小產權房的建設勢頭，但隨著北京房價持續在高位徘徊，小產權房的建設 又在復甦。
李國平對財新記者表示，「很多公務員自己都在買小產權房，他們會去真正查處這些房屋嗎？小產權房能夠在北京通州區張家灣、房山區良鄉、昌平區小湯山等京郊區域大範圍『野蠻』生長，說明其存在著強大的內生力量，這也成為地方利益和中央政策之間博弈的集中體現。」■