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C觀點 - 施永青 內地房策不會放鬆 (2012年02月17日)

1 : GS(14)@2012-02-18 11:10:46

http://www.am730.com.hk/article.php?article=92822
觀點 施永 永青 內地 房策 不會 放鬆 2012 02 17
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談財經 - 胡孟青 最符合各界利益的房策 (2012年05月17日)

1 : GS(14)@2012-05-17 22:43:06

http://www.am730.com.hk/article.php?article=104074
財經 胡孟 孟青 符合 各界 利益 的房 房策 2012 05 17
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星人結婚生仔養老 房策一條龍

1 : GS(14)@2012-09-18 23:23:14

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120918/News/ec_gba1.htm

麥先生(後左)一家四口現時暫居於親友於屯門的單位,面積約400方呎,較他早前賣出的700呎村屋單位為小。麥太(後右)坦言,樓價持續高企,現不敢入市,但為求大兒子能進駐較好校網,或會降低要求,物色較小或樓齡較高的市區單位。(葉家豪攝)



星人一生可買兩次政府新組屋
在當地,只要是國民(citizen),一生人會有兩次機會購買政府供應的新組屋,供結婚置業及生育後換屋的需要,組屋供應量一直與國民結婚數字、即每年約2.4萬至2.7萬相若,去年和今年都推出約2.5萬個預購組屋單位,供求大致平衡。
星人均住300呎 港資助房屋137呎
多達74%新加坡自置居所家庭是住4房、約800平方呎以上單位,人均居住面積約300平方呎,至於港人一家幾口擠住的ṃ房,當地人更形容之為「棺材房」。相對而言,本港已置業者,僅約8%能住逾700方呎大單位,資助房屋的人均居住面積僅137平方呎,私樓則無數據。
記者早前到新加坡建屋局總部,了解當地人申請買賣組屋情。新組屋單位由450平方呎的1廳1房細樓(售價約62萬港元起),至3房2廳2廁的1100平方呎大單位(售價約195萬港元起)不等,總部亦有計劃讓國民因應人生不同階段需要,申請換大樓或轉購長者屋養老。
被派駐新加坡工作3年多的銀行界高層港人袁先生不諱言,雖然他並非當地國民,但新加坡政府對組織家庭的人所提供房屋配套實較香港優勝,「因為有多一點stepping stone(踏腳石)」。
政府剛成立的「長遠房屋策略督導委員會」要在下月初才展開工作,但當局表示,有關研究報告要待明年下半年才完成,之後才啟動正式諮詢工作。
港學者倡效星推「外國人稅」
委員會成員理大建築及房地產學系教授許智文認為,港府長遠可策劃不同惠及港人的買樓政策,除早前推出的「港人港地」,新加坡實施的「外國人稅」(見另稿)亦可作參考。港人港地限制所有外來買家,未必可長期推行,反而「外國人稅」既可提供空間讓非香港市民入市,亦可透過稅收作出規劃。
他表示,政府應評估本港家庭組合及主要買樓人士身分,以評估市場需求,再制訂供應的單位租合,如私樓和公營房屋比例,否則若有家庭希望置業,亦只會一直「買貴樓」或無法入市;政府未必需要協助家庭「細樓換大樓」,換大樓應靠個人供款能力。
明報記者 陳佩儀、毛婷婷、鄭穎瑩
2 : GS(14)@2012-09-18 23:24:12

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120918/News/ec_gba4.htm
外國人買樓 額印10%

「大陸人來買單位,不用特別選樓,一買可以兩三個,不用借貸,現金付款!」新加坡的物業代理說,徵收額外印花稅後,外國人要考慮樓價能否升超過一成,而且,若4年內轉售物業,更要按持有物業年期長短,繳交4%至16%的賣家印花稅。

第一太平戴維斯(新加坡)研究與諮詢部董事張敏璋表示,於2000年至2004年,新加坡每年外籍人士淨增長約2.85萬,其間星洲樓價大致平穩;自2005年初起,在新加坡居住的外籍人士每年淨增長激增至13.4萬,當地樓價由07年起顯著上升。

張續稱,現時新加坡每3個在職人士,便有1個為非公民,當地政府去年底推出額外印花稅政策後,令外籍人買樓比例由去年下半年約30%,降至今年上半年的20%。但政府招數的影響短暫且小,外圍經濟才是真正左右獅城樓價的主因,外籍人士在新加坡置業的比例亦於今年第三季回升至24%。
3 : mannishmark(26310)@2012-09-18 23:43:16

香港肯唔要個名都無用,問題在於政府同地產商一D BARGAINING POWER都無
星人 結婚 生仔 養老 房策 策一 一條 條龍
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理財第一波:失敗房策拆毀家庭 李兆波

1 : GS(14)@2013-01-27 15:56:13

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130126/18146902
自2002年孫九招起,香港的房屋政策全面倒退,表面上是穩定樓市,實際上是保護已有物業的一群,沒有物業的,近年想置業難上加難。有人認為有政府高層與發展商有利益輸送,這些懷疑肯定會揮之不去。
最近有位維修工人告訴我,他和妻子一家四口居住於租用的私樓,每月的租金近萬元,在數月後要面對加租的威脅。他未有申請免補地價的居屋,因為相信機會不大,而且樓價亦高。他反而想申請公屋,但入息超過了上限,除非其中一位辭掉工作,而且要確保在一段時間符合入息與資產的要求。
這些例子,在香港不知有多少,這位維修工人尚可以暫時租住私樓,但「命不久矣」。
當其中的一位不工作時,小朋友在上學,家庭的經濟將會面對很大的壓力。還有更多的是住在劏房,有例子是一家三口擠在200呎劏房,男方更是行動不便。
專家不是請來否定研究
十年過去,樓價狂升,有住宅或其他物業的笑逐顏開,沒有的憤怒非常,可以說連睡的地方也難求,不知拆毀了不少家庭的和諧。政府的收入十分依賴賣地、差餉與地租,但從來也沒有考慮引入或增加因為投資物業而賺取巨額利潤的稅款,情況於是一面倒。不少個人或公司持有甚多的物業,有空置的,有不空置的,目的是等待升值再把其出售。從政府的收入層面,理應開徵合適的稅款,令政府有多些收入作更好的房屋規劃,但有一批主管房屋或財金政策的官員卻常說研究不可行。
讀者應瞭解一個機構聘請管理人員是來解決問題,而且是要很快的那種,不是說這不行、那不行,或研究中等。他們不如把薪金退還予納稅人好了。
2 : cambo(29079)@2013-01-27 16:07:25

smiley
理財 一波 失敗 房策 拆毀 家庭 李兆 兆波
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港房策較自由 中資紛南下

1 : GS(14)@2015-05-15 01:42:39

【出價進取】繼是次中信股份(267)及去年底中國城市建設接連以破頂價買入馬鞍山地皮,內地富豪許榮茂旗下的世茂房地產(813),兩度夥拍另一內房明發集團(846),於去年投得東涌酒店地及壽臣山道西豪宅地。由上述的中標個案可了解,內房企業先拍住本地發展商出手試水溫,「摸熟」遊戲規則後,開始獨力出擊,出價日漸進取,有測量師指,因香港房策比內地自由,中資搶港地將成勢態。



中信:投地是一種姿態

中信泰富地產母公司中信,前身為國家前副主席榮毅仁創辦的中信集團旗下中信泰富。2008年,榮毅仁之子榮智健仍擔任中信主席時,因投資澳元累計期權(Accumulator)勁蝕155億元,最終要由母公司中信集團出手注資拯救。去年中信以2,865億元收購母公司中信集團全部資產,中信集團變相借殼來港上市,引入27個機構投資者,改名中信股份。中信股份旗下在港投資涉及範圍廣泛,包括大昌行(1828)的零售及汽車業務、隧道及房地產等。今年初董事長常振明曾經表示,投地是一種姿態,代表中信願意在各個領域為香港經濟做出貢獻。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150514/19146791
港房 房策 策較 自由 中資 南下
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內地房策亂 中央力促去庫存傳上海叫停樓按戰

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:33

【本報訊】一線城市樓價火熱惹政府關注。內媒指上海相關監管部門早前開會,就銀行房貸價格、投放計劃及中介合作等進行調研,望各銀行不要打利率價格戰,部份銀行亦研究提高首付比例。記者:方楚茵



有分析員指,內地一方面推政策「去庫存」,但另一方面又蘊釀推降溫措施,凸顯中央與地區政策的混亂。內地《21世界經濟報道》指,有銀行人士指房價快速上漲,投機情緒加重,需謹慎處理,更關注「假按揭」、資金槓桿等。目前北京及上海已普遍出現首置8.5折利率優惠,部份更出現8.3折的情況。



一線樓市升幅料難壓制

內地近月再將首置及換樓的首付調低,兼減契稅,仍未能消耗三、四線城市庫存,卻刺激一線城市銷情。有分析員坦言一線城市政府都不想太被關注,會想方法或出台措施壓制樓價升幅,但相信出招亦收效不大,因市場對於三、四線城市前景較差預期已形成。相反一、二線城市樓價越升越有,除了剛需者搶房,亦引爆過去兩年積壓的投資需求,成為資金落腳點。近期瀋陽學生「零首付」、廣州跨區購房等政策均被快速擱置,他認為兩個城市需求不能相提並論,但反映不論庫存嚴重的瀋陽,還是情況較好的廣東省,都為響應中央清理庫存心切。然而,內地市場分化加劇,事件凸顯中央的房地產政策未有較清晰具體方案,導致地方政策混亂。摩通則認為,京、滬銀行若收緊按揭將有利風控,但當地庫存處低位,令該些城市買樓人士有強烈樓價上升預期,故即使首付及利率增加。消息亦只能令當地樓市加價速度減慢,除非庫存突然上升,否則難阻止增長趨勢。



摩通:泡沫短期不爆破

市場憂慮內地樓市再有泡沫形成,摩通提到,內地樓市復蘇逾半依賴投資需求,正形成樓市泡沫,但預期泡沫不會短期爆破,因這些城市首付比例維持25%至30%水平,每戶貸款比例低等,預期市場改善將持續至少一年,若賣地繼續減少則時間更長。內地海通證券更以「享受泡沫,擁抱地產」為題,指月初央行降準令市場流動性持續寬鬆,連同政府差距化信貸政策,其累積效用不可忽視,由於二季度將進入開發商推盤潮,料政策成效會反映於交易上。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517232
內地 房策 策亂 中央 力促 庫存 上海 叫停 樓按 按戰
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發展指數 房策倒退最嚴重

1 : GS(14)@2016-06-01 11:16:55

【本報訊】私樓樓價高、公屋輪候時間長,房屋問題已經成為本港貧窮問題的結構性因素。社聯發表最新的香港社會發展指數,顯示房屋數據倒退最為嚴重,長期處於負數水平,窒礙了社會發展。社聯又批評,本屆政府交白卷,認為梁班子未有誠意解決房屋問題。




29萬人輪候公屋


今次調查結果涵蓋2012年至2014年香港社會發展進程,社會發展指數由47項指標組成,涵蓋經濟、教育和人身安全等14個範疇,研究結果每兩年公佈一次。今次整體社會發展指數是205,較2012年有4.6%升幅。但房屋分類指數跌幅最大,自2008年錄得最後一次正數後,2014年跌至負238。房屋分類指數下跌主因是公屋輪候人數急增,及住屋開支佔住㻇總開支比例上升。2014年有近25萬人輪候公屋,較2012年近19萬人多逾三成,據房委會資料,去年更升至約29萬人,平均須輪候3.7年才獲派公屋。統計處資料顯示,2010年、12年及14年住屋開支佔住㻇總開支均是32.8%,但去年升至34.2%;2014年貧窮劏房㻇的房屋開支更佔整體開支逾四成。社聯業務總監黃健偉批評梁班子未有兌現競選承諾,「今屆政府上場時特別想針對貧窮問題,但見到房屋問題特別下跌,而且跌得相當甘,低收入狀況減少,但實質工資下跌,房屋開支佔收入越嚟越高,呢屆政府重中之重嘅兩個政策,都係交白卷,甚至係負分」。黃健偉認為特首上任時有兩大政綱但未能達標,成績好壞有目共睹,「問題係解決唔到的話,市民眼光係雪亮,如果係民選地方的話,呢個政府其實無法連任」。■記者梁佩珊





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160601/19636100
發展 指數 房策 倒退 嚴重
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指政通人和不足 房策無成效唐英年寸梁:唔好賴地硬

1 : GS(14)@2016-06-06 02:50:32

【本報訊】2012年特首選舉中敗於梁振英的全國政協常委唐英年,再度批評特首梁振英在「政通人和」方面做得不足,又提醒梁「唔好賴地硬」,並暗示梁未有維護兩制。還有不足一年又到特首選舉,唐表明不會參選,但覺得至今未有人表態有意角逐的現象不尋常,認為有意者越遲表態越對梁振英有利。 記者:呂浩然



唐英年接受時事評論員李鵬飛訪問時稱,4年多前梁振英當選時,他祝賀梁「政通人和」,惟之後他亦指梁在這方面有很大改進空間。他認為特首有憲制責任維護一國兩制,但「近排我係聽一國就聽得多,聽兩制就真係聽得少」,故希望梁給予市民更多信心和保證,會維護一國兩制的完整性。



未有人表態選特首不尋常

唐提到港獨議題時,直指港獨是偽議題,但他亦表明,若被問到球賽中支持中國隊還是港隊,他會說「我係中國人,但係我會撐港隊囉」。他覺得香港人有此心態很正常,這說法亦不會得罪北京。對於梁的施政,唐讚揚梁的房屋政策,可是他覺得結果仍差強人意,如公屋輪候冊越來越長。他並指「有啲地方呢,佢自己就唔好賴地硬喇」,諷指:「搵地係咁易搵嘅,上一屆政府一早搵咗喇!」還有約10個月便是特首選舉,唐表明不會再參選,而至今未有人表態有意參選更是不尋常。他指越遲表態對梁振英連任越有利,以自己為例稱,上次選舉中他早半年才辭去官職,事後看這做法策略上錯誤,因競選時間太短,反而梁則有很多年時間準備,「因為冇人會用顯微鏡去睇住佢嗰啲活動,同埋佢有好多活動佢唔需要向別人交代」。2012年有份選特首的民主黨何俊仁覺得,唐英年的言論反映其「肯定唔鍾意梁振英,甚至乎覺得梁振英係呃個(特首)位返嚟」。何指唐的言辭並不尖銳,但實際上已批評了梁在政通人和及施政能力的問題,「佢(唐)言下之意係想有人取(梁)而代之」。但何不同意有興趣角逐特首的人,越遲表態對梁越有利之說,因為特首選舉是北京決定的小圈子選舉,有意者要獲北京首肯才去馬,近日更聽聞北京為保最大控制權,甚至不准各界表明有意或無意參選。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160603/19639043
政通 人和 不足 房策 策無 成效 唐英年 唐英 寸梁 好賴 地硬
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梁特房策 出師未捷

1 : GS(14)@2016-12-10 12:42:12

【明報專訊】梁振英昨天突宣布不再尋求連任特首,這一消息較諸英國6月公投脫歐,又或早前特朗普當選美國總統,對香港人來說更是屬於「黑天鵝」。回顧梁特首上任以來,不論他的其他施政,其確是致力打壓樓巿,不單不斷推出新的辣招,且也盡力增加住宅供應,只是樓價到了這一刻卻是升至接近歷史高位,中原樓價指數較其上任時升了約四成!

套用杜甫形容諸葛亮的名句,梁振英在房策上可說是出師未捷「身先死」,不過,要增加房屋供應也實在需要時間,由梁特上場開始積極搵地、賣地至發展商起樓、賣樓,以至樓宇落成,至少需要數年時間,在他剛上任時開始增加的土地供應,所提供的房屋大部分要待明年起才陸續落成,而發展商近一年多來也看到新供應到位而加快賣樓。

資金氾濫 辣招打壓作用有限

梁振英任內香港樓價在屢屢出招而壓不下來的另一重要原因,乃是適逢金融海嘯後全球多國要救經濟,以至要不斷印銀紙和壓低利率,甚至出現負利率,結果是經濟沒多大好轉,卻令資金追逐資產,包括股債和樓巿,造成泡沫。不過,最近美國債息開始急升,債巿泡沫率先爆破,巿場預期本月美國聯儲局加息,而當特朗普明年上任後,加息速度會加快,亦即香港樓巿過去兩大支持因素——供應不足和利率低企都會改變,但梁振英似乎等不及看到樓價受控的成果,名副其實的出師未捷!

息口趨升 樓市隨時進調整期

國際貨幣基金組織(IMF)最近發表的報告指出,樓市是香港經濟的主要風險之一,原因由於香港樓價估值偏高,一旦利率上升步伐較預期快,便會產生價格急速調整的風險,而儘管金融體系具備承受衝擊的能力,但受制於負財富效應、抵押品價值下調、信貸增長減慢,以及個人與企業支出減少之間的惡性循環,實體經濟將可能受到影響,加上香港採用浮息按揭的家庭負債偏高,一旦美國加息步伐較預期急速,或環球金融狀况收緊,對本港造成的不利影響或會較大。IMF預計,由於外圍市况疲弱及樓市已接近上升周期的尾聲,香港經濟恢復增長的速度或會較慢,預計今年的經濟增幅只有約1.5%,而明年增長為1.9%。

樓價倘跌 留待下屆特首領功

中原主席施永青最近也撰文指出,未來美國和香港的利率易升難跌,而因人民幣下跌以至內地人走資到香港買樓的情况也不會長期持續,下一階段香港的樓巿會易跌難升,投資者宜審慎。就算IMF或施永青對香港樓市的預測準確,香港樓價受到控制而下跌,也是留待下屆特首領功了!

昨日梁振英在下午3時半公布不會參與競選連任,其實在早上恒指偏軟之時,一些地產股如新鴻基地產(0016)已是不跌反升,而消息出台後更是升勢加快,代理股美聯集團(1200)更是從3時半全日低位急升了6%。說真的,梁振英任內不斷加辣招打壓樓巿,每次新招後樓價不久便又再升,反而令成交量被凍結,因業主怕賣了樓,重新入巿會被徵重稅,反而封盤不賣,代理的生意便一落千丈,倘將來新特首上場而減辣,樓巿重新變得活躍,美聯這隻股票便值得留意。

澳洲商業地產市場更值得留意

已故經濟學大師佛利民(Milton Friedman)說過,通脹乃是貨幣現象,近年全球包括中港樓巿的瘋漲,也和貨幣現象脫不了關係。根據野村統計,內地近年新盤的銷售量,和內地M2貨幣供應的鬆緊、銀行存款準備金率的升跌、利率的變化,以及按揭佔比的增減,同樣是關係極為密切(見圖),因此本欄上周也指出,香港以10年港債孳息率減去通脹率計算出來的實質利率,7年來首次由負實質利率轉正,如情况持續並變得明顯,對樓巿的影響將不容忽視。

其實,近期美國債息飈升,由於聯繫匯率關係,對香港的利率影響也最直接。筆者友人、房託專家及安泓投資總監楊書健發表報告指出,可將澳洲房地產巿場列為2017年的首要留意目標。他指出,澳洲經濟總量較香港及新加坡大,能有效維持獨立的利率政策,故此當美國進入加息期,澳洲的商業房地產,所受的影響會較香港小,反而澳洲短息現處1.5厘水平,如果全球經濟出現問題,澳洲尚有減息空間。另外,澳洲兩大城巿的商廈租金今年都錄得升幅,部分巿郊地區的租金,更只是巿中心的四分之一到一半,就算缺乏新增的利好因素,單論樓巿周期,巿郊辦公室亦具投資價值。當然,一般人難以投入大筆資金去澳洲購置商業房產,卻可以留意有關的房託。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8913&issue=20161210
梁特 特房 房策 出師 未捷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318977

房策無能 樓價飆劏房增

1 : GS(14)@2016-12-10 12:53:57

【本報訊】一直被特首梁振英視為施政重中之重的房屋政策,經過上任4年多時間,卻「炮製」出高樓價、高劏房供應及高地價的三高局面,明顯對調控樓市無能為力,在任內推出首兩幅港人港地,今年推售賣價亦高於一般市民負擔,無助港人上車。


上任至今CCL升近45%


梁振英自2012年上台後,樓價只升不跌。他在2012年3月25日獲得689票當選特首,反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)當日錄得100.06點,當時樓價仍未升穿1997年高峰位;至同年7月1日,梁振英就職,同日CCL升至105.46點,較當選時升5.4%,並正式升穿歷史新高。之後4年樓價幾乎直線向上,迫使政府曾三度出招希望打壓樓市,不過成效不彰,CCL曾在去年10月升至146.45點史上最高點,較梁振英當選當日高出46.4%。今年初樓市一度回軟,但年中起回復升勢,就算上月加辣後仍持續穩定回升,本月最新一期CCL錄144.91點,升幅仍比當選時高近45%。除調控樓價外,梁振英亦一直將住宅供應增加引以為傲。由2012年7月上任至今,未來3、4年私人住宅一手市場供應量由6.5萬伙,大增43%至9.3萬伙的歷史高位。不過,供應大增背後,只是用不斷劏細單位的方法,谷大單位數量。政府一手促成納米樓供應急增,梁振英任內批出多幅限量或限呎地,包括近期劏房表表者屯門新盤菁雋。樓盤地皮於2014年批出時,規定發展商須至少建140伙,如今發展商狂劏356伙,超出地契要求1.5倍,最細僅128方呎,細過車位。縱使任內推出兩幅啟德發展區內港人港地(啟德1號),均價也逾每方呎5,000元,定了買家及轉售限制條件,今年推出時呎價貼近1.5萬元,非一般港人可以負擔。至於高地價亦為梁振英任內「重要政績」,上月批出的啟德地皮由內地海航集團以逾88億元超高價投得,每方呎樓面地價1.35萬元,破盡區內紀錄。■記者程俊華、黃嘉銘




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161210/19860932
房策 無能 樓價 房增
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特首換屆 房策料「蕭規曹隨」

1 : GS(14)@2016-12-16 08:11:33

【明報專訊】特首梁振英宣布不角逐參選行政長官選舉,意味下屆將出現新特首。所謂新人事新作風,新特首若在樓市政策上有重大變動,對樓市發展影響自然不容忽視,趙國雄表示:「不論那一位出任新特首,為保持香港整體經濟和樓市穩定,在房地產政策上,相信都會『蕭規曹隨』,在大方向上不會有重大變動。」不過,每位特首均會有不同處事方式,對經濟和地產市場亦會有不同看法,故有機會微調房策。

短期撤辣機會不大

趙續指,梁振英出任特首逾4年來,可謂出盡「洪荒之力」尋覓新土地供應,讓市場興建更多住宅,以滿足社會對房屋的剛性需求。事實上,根據政府推算, 未來3至4年私宅潛在供應量達9.3萬伙,為當局有紀錄以來的新高,意味市民上車置業的機會比過往更大。與此同時,港府亦推出不少新商用地皮,以滿足社會經濟發展需要。因此,趙國雄認為梁振英在推出新土地方面,值得肯定其努力。

由於增加土地供應,是香港可持續發展的重要基石,趙認為即使新特首上場,亦會「蕭規曹隨」,不會改變此大方向;惟在政策執行上的若干具體細節,卻有機會微調和改善。

此外,特區政府近年連番「加辣」,最新措施是在11月初推出15%新辣稅;趙認為現時仍處低息環境,歐美多國依然推行量化寬鬆措施,市場資金充裕下,熱錢會繼續流入房地產市場,為遏抑樓市再度過熱,深信政府短期內撤辣的機會不高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6223&issue=20161216
特首 換屆 房策 策料 蕭規 規曹 曹隨
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業界料施政報告無重大房策

1 : GS(14)@2017-01-18 07:49:27

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4422&issue=20170118



【明報專訊】現屆政府最後一份《施政報告》將於今日揭盅,萊坊估計政府不會有重大土地及房屋的新政推出,並估計主要提及的措施,包括未來短中長期土地及房屋供應目標。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計,新一份《施政報告》將繼續推動九龍東計劃,打造香港成為智慧城市(Smart City);推動落馬洲河套地區的「港深創新及科技園」計劃;並提及一些新建議,包括大嶼山發展、研究中央水域人工島等;繼續發展地下空間及岩洞、紓緩地面擠塞及釋放土地;以及公布綠化用地、簡稱GIC的「政府,機構或社區用地」可改劃住宅或其他用途等。

另一方面,美聯物業昨日亦公布調查,結果指近四成被訪者預期今年辣招後遺症續浮現,港人愈住愈細;三成半被訪者盼今年《施政報告》着墨調整「3D辣招」,其次為增建資助房屋及覓地增加供應,分別佔約兩成。

美聯:四成被訪者料愈住愈細

美聯住宅部行政總裁布少明相信,當局在房策上未會有太大動作,將貫徹土地政策及檢討措施成效為主,現任特首自2012年上任迄今,平均每月二手住宅成交較前任特首跌約五成,二手樓價卻升近四成,量價走勢嚴重背馳,建議當局將換樓退稅期限延長至一年,助釋放二手供應,同時紓緩二手樓價「乾升」局面。
業界 施政 報告 重大 房策
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地產潮文:林鄭不敢改動房策

1 : GS(14)@2017-04-13 22:37:54

這些年來對物業投資者來說,絕對是夢幻日子。除了八九十後成家立室這類剛性需求,及每天150個單程證「新香港人」,還有祖國源源不絕的資金,加上政府無心無力大幅增加公營房屋供應,數年來將多個黑天鵝逐一攻破。樓價租金創新高已經不算新聞,首置客一約買十五間、一房賣過千萬才算。隨着樓市越見瘋狂,不但業界都震驚,不少早年置業而大賺的業主氣焰越見旺盛,蔑視睇淡樓市的專家們、學者們。金管局近日向銀行發信,提醒要注意一約多伙按揭風險,業界亦有回應。趙樓神稱不鼓勵大手成交,但要「尊重中國人傳統」,指家人在相鄰單位居住是為了「方便照應,就算湊孫都不用駕車」,情況可理解。樓價租金暴升令很多市民與小商戶受害,但樓價暴跌會令更多市民變成負資產。候任特首林鄭月娥見證了前特首董建華推「八萬五」政策時因亞洲金融風暴與沙士,導致樓價大跌和負資產滿街,而要腳痛下台的教訓。她所得的777票當中,有幾多來自地產財團與鄉紳,她心中有數;她亦知道香港不少高官、議員政客甚至環保人士,跟地產財團甚至鄉紳存在樸朔迷離的關係;無論是推行真正有效的措施令樓市重回正軌、抑或大幅增加土地房屋供應讓市民真正安居,她一項都不敢做,以免得罪廣大既得利益者。由些可見,只要是做騷「回應」一下市民安居訴求,對林鄭、財團、鄉紳、高官、政客、環保人士來說都有好日子過,只有升斗市民才感到難受。今年是香港主權移交中國二十年,要粉飾太平,不能添煩添亂。香港能否政通人和、民生安泰,房屋政策絕對是重中之重。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




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地產 潮文 林鄭 不敢 改動 房策
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布少明:冀房策助市民上車安居

1 : GS(14)@2017-10-15 13:58:06

【明報專訊】能擁有自己的安樂窩,是很多香港人的夢想。歷屆特區政府都尋求為市民「圓夢」之法。特首林鄭月娥於參選時已承諾推出「港人首置上車盤」,料將於其首份施政告中兌現。美聯物業早前進行了「施政報告前上車置業」調查,訪問逾千名市民,以了解他們對房屋政策的看法。結果竟然發現有多達47%受訪者認為「港人首置上車盤」有助市民置業的效用存疑,比率接近一半。

理解箇中原因前,需先明白「港人首置上車盤」細節。計劃定位介於居屋及私人住宅之間,類似過往的「夾屋」,兩者同樣限制了申請家庭的入息,但夾屋沒要求買家必須是首次置業者的港人;夾屋一樣有轉售限制,業主如在5年內出售其單位,便須首先把單位向房協出售;如房協不回購有關單位,業主便可向政府補地價,然後在公開市場以市值出售。較多的限制應該是不少市民對「港人首置上車盤」效用存疑的主因,例如10年內出售擬僅可以用原價售予政府,或不補地價售予綠表、白表人士,令申請者無法享受資產增值的財富效益,因而令部分人士卻步。

值得留意的是,在認為「港人首置上車盤」無助市民置業的受訪者中,有多達45%認為增加公私營房屋供應最有助市民置業,故筆者建議政府的新房策需盡量顧及市民上車及保值的需要,才可真正幫助市民置業,增加向上流的動力。

筆者強調,任何能幫助市民上車的政策都應該支持,「港人首置上車盤」能為部分港人提供置業機會,絕對值得讚好,惟不能忽視市場真正的需要。因此,希望政府在推出「港人首置上車盤」同時,亦需積極覓地增加居屋供應,以解市民所急。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


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布少 少明 冀房 房策 策助 市民 上車 安居
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湯文亮﹕施政報告房策 值得鼓掌

1 : GS(14)@2017-10-15 15:18:28

【明報專訊】剛過去的星期日,我去了港台《城市論壇》節目,專題討論施政報告內的首置上車盤方案,當時我認為政府實在是毋須冇事搵事做,幫助那些高收入人士首置上車,實在不需要為他們建造什麼首置上車單位,只要放寬他們買樓時的按揭成數,只要他們合資格,幾時首置上車都可以。

暫緩首置上車方案

當時參與討論的搵地小組成員不同意,從他的話裏感覺到這是施政報告內嘅定政策,問題只是入息上下限及數量而已,因為首置上車盤方案是由搵地小組提出,如果得不到林太同意,黃主席(黃遠輝)絕對不會提出這個方案。

其實,在施政報告公布前,已經有不同消息傳出,包括減利得稅及交通津貼等,全部都得以落實,唯獨是首置上車盤方案未有確實方案,我認為政府是暫緩執行,在施政報告後會在適當時間放寬首置上車人士按揭成數,如果效果不俗,首置上車盤方案將會永久擱置執行。

料適時放寬首置人士按揭成數

那邊廂首置上車盤方案暫緩執行,這邊廂政府就突然表示綠置居以及白居二恒常化,老實說,大家都有多少措手不及,因為恒常化的殺傷力的確很大,另一方面,政府是對症下藥,用一個一箭雙雕的辦法解決上車及上樓問題,因為任何人買了綠置居之後就會將他們擁有的公屋單位讓給公屋輪候冊上的人士,上樓加快,細價樓樓價亦會因此而下跌,最近買了細價新樓的人影響最大。我早已提出警告,一定要等林太發表了施政報告之後才考慮買樓,不過,從近日新樓盤熱賣的情况看來,不少人漠視了我的警告,在施政報告之後,如果樓價下跌,希望政府考慮放寬逆周期措施,增加購買力減緩樓價下跌速度,令樓市可以平穩運行。整體來說,這份施政報告的房屋政策不但可以接受,更是值得鼓掌。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0769&issue=20171012
湯文 文亮 施政 報告 房策 值得 鼓掌
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李志成:適時檢討房策 避免客源重疊

1 : GS(14)@2017-10-22 14:06:24

【明報專訊】施政報告的房屋政策以建立置業階梯為主調,特首期望協助有能力的市民早圓置業夢,政策重點包括與私人發展商合作推出「港人首置上車盤」,讓有較高收入的港人置業。與此同時,亦會增加基層過渡住屋供應,以及將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化,讓公屋住戶可從置業階梯逐步上行,業界對此持不同意見。

筆者認為,政府針對性不斷推出「變種」房屋供應,包括早前推出的「綠置居」及「置安心」計劃,無疑能為社會各階層提供適切置業協助,起疏導港人置業需求作用,同時為市場提供更多不同類型的上車選擇。是次「港人首置上車盤」先導計劃,進一步變種,助具備合適條件的年輕家庭上車,在本港樓價目前呈上升趨勢下,不過要注意一點,樓市周期變化不定,長遠樓價有機會出現調整,一旦市况逆轉,該類房屋與私樓客源重疊的情况將會加劇,建議政府適時檢查政策,避免資助房屋供應過盛擾亂市場。

目前政府尚未公布「港人首置上車盤」計劃之申請及限制詳情,該計劃目標客群的個人入息限制介乎2.6萬至3.4萬及家庭入息限制介乎5.2萬至6.8萬,因此筆者相信相關政策,在樓市上升周期時,對私樓市場影響輕微。不過一旦樓市進入下行周期,樓價下調或為市場帶來更多可負擔的置業選擇,當細價樓量目增加,屆時上述資助房屋及私人住宅需求重疊的情况將會加劇,影響需求。而市場亦關注購買「港人首置上車盤」限制,從而降低買家入市意欲。就此,香港政府應因時制宜,隨市場變化而調節,如放寬住宅按揭成數及年期限制、降低住宅物業印花稅及取消壓力測試等,為欲上車者重啟置業之門。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4797&issue=20171016
李誌 誌成 適時 檢討 房策 避免 客源 重疊
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陳茂峰﹕特首非女媧 房策對錯焦

1 : GS(14)@2017-10-29 22:24:30

【明報專訊】今屆特首施政報告反應勝上屆,表面上是有新思維新政策,看真只是掩眼法,主調不變。就拿萬眾期待的房屋政策問題為例,特首強調以置業為主導,便很有爭議。

中共總書記(亦是國家主席)習近平去年底在中央經濟工作會議上說過「房屋是用來住的,不是用來炒的。」在十九大工作報告中,習近平又重申這觀點。這不單是中國國家政策,也是文明世界負責任政府必須履行的政策。居住是民生問題,政府有責任理妥,讓市民有能力住在合理的空間,過着人道的生活。置業是投資問題,不是政府責任。買樓望升值,是囤積居奇,沒有為社會創富,政府不應加持。政府只在廣庇天下寒士後,行有餘力才錦上添花幫市民置業。

先庇天下寒士 置業乃錦上添花

根據2016年人口中期統計報告,香港250萬戶家庭中,48.5%是居於自置物業(其中9.6%是居於資助自置居所房屋)、47.0%是居於全租或合租單位(其中21.6%是居於公營租住房屋)、剩餘的4.5%是免租或僱主提供居所。即是說有25.4%的家庭是租住私人物業,包括劏房。香港統計欠缺租住私人樓面積分佈數據,幾多個家庭是居住單位狹窄、生活條件不人道,只能靠估,肯定不在少數。按常理政府應該優先安置這批活在水深火熱中的底層市民,讓他們早日上公屋。林鄭特首的做法,是找來社福機構幫手,廣邀良心業主低價出租物業,這方法只是權宜之計,讓劏房戶入住公屋前居住環境稍有改善,最怕是政府見有成效而把劏房常規化(鬼佬謂之normalization)。

建置業階梯 或違主席旨意

特首逆主席旨意,標榜香港房屋政策以置業為主導,政府會致力建立置業階梯。這邊廂特首在宣讀施政報告,那邊廂物業炒家即刻掃盤、精明業主馬上封盤或提價。道理很簡單,置業階梯云乎哉,只是增加市民買樓意欲,房屋供應未見明顯增加。此消彼長,樓價自然跳升。

聰明勤力有抱負的林鄭特首,在樓價高企時仍要為樓市加把火,其實是機關算盡的一步。香港近半家庭有自置物業、近兩成家庭住公屋,加上有免費居所的一群,這75%家庭,可算是樓價步升的得益者。1998年至2003年負資產的教訓,沒有特首會再犯錯得罪社會大多數人,何况這大多數人都是社會上較為有財有勢有影響力的人士。再說香港經濟早給地產商挾持,多個行業寄生於地產發展,弱勢政府的施政,只能配合這卡塔爾的要求。

國際管理顧問公司麥肯錫最近有個關於房價承受力的研究Housing Affordability﹕A Supply-side Tool Kit for Cities,提出增加房屋供應才是徹底解決問題的方法(有點阿媽是女人)。報告列出多種開源方法,香港研究房屋問題的智庫及壓力團體以前也提過,但前數任特首都置若罔聞。今次國際機構提出,加上主席訓示,希望能扭轉特首及其管治班子的思維,為香港做點實事。

御峰理財董事總經理 mfchan@nobleapex.com

[陳茂峰博士 峰哥EQ]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7531&issue=20171024
陳茂 茂峰 特首 女媧 房策 對錯
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房策組合拳 殺傷力不可小覷

1 : GS(14)@2018-07-07 11:45:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8181&issue=20180707
【明報專訊】特首林鄭月娥上周公布樓巿六招,有沒有用呢?至少看到以往一些過往只以招標方式每次放賣一至兩個單位的樓盤,改為一次過公布數十個單位的價單,其實若分開來看,六招可能作用不大,但若是以「組合拳」角度進行分析,殺傷力不可小覷。

比方說,不少人說空置稅只是花招,因現時巿場的新盤空置單位未必太多,但如政府能維持每年2萬個或以上的私人住宅落成量,發展商又繼續「捂盤」不賣,那手持的空置單位便愈來愈多,便要面對被徵空置稅的問題。

計機會成本 空置稅實為樓價7.5%

說到空置稅,大家可能只着眼發展商每年只多付5%的空置稅,而其實從經濟學的機會成本角度出發,如果發展商把單位出租,其實可收約2.5厘的租金回報,若空置,不單沒租收,更要多付5%的額外稅項,一來一回損失的機會成本每年其實等同樓價約7.5%。

有說發展商可能減少投地,以至減少供應量,那政府已講明會增加資助房屋的比例,而居屋定價會和巿場脫鈎,如綠置居可以低至巿價的四二折,那發展商不投地,政府便更加多建平價的資助房屋和你搶客。好了,發展商不想被徵空置稅又要繼續投地,便要每次賣至少兩成單位,不可再「唧牙膏」,要賣得快便可能要減價!

至於有分析指多建資助房屋,等同減少了私宅的供應,會對上升的樓價火上加油,但同時原來部分買私樓的買家,轉去了買資助房屋,其實私宅的需求也會相應減少。另外,如新加坡包括組屋等公營及資助房屋,佔了房屋供應接近九成,只要供應充足,又不見當地樓價會升得高過香港?

倘發展商不投地 政府會搶客

大家還要留意一句,林鄭說要增加資助和公營房屋比例,以後政府開山填海,大家不要再說只用來建豪宅益有錢佬,那是用來建低價樓給一般巿民買的物業,不要再「阻頭阻勢」,之後政府更表示不會等大辯論,會傾向大規模填海,規模比沙田還大,即是若能填海,將可新增數十萬個單位!筆者月前曾到毗鄰新加坡的馬來西亞新山考察由碧桂園(2007)發展、名為「森林城巿」的項目,便是一個透過填海可興建數十萬個單位的項目,原來以現時的技術,由填海至可以起樓只需9個月時間,那將來香港再透過填海而新增數十萬個住宅單位,絕不是想像中的事情!

林鄭要推出樓巿新招,原因自然是樓價不斷上升,而內地人不斷來港高價買樓,更強化香港的樓巿需求。除了香港,內地人又最喜歡到哪些地方置業?如了解這方面的資訊,對投資海外物業、如何選擇合適的置業地點甚有幫助。

資助房屋增 減少私樓需求

胡潤研究院與匯加移民連續第五年發布《中國投資移民白皮書》,訪問224名平均擁有2900萬元人民幣財富的已移民、正申請移民和考慮移民的中國富豪。其中,37%受訪者表示正在考慮移民,比去年減少10個百分點;另有12%已移民或正在申請。而這些打算或已移民的富豪,原來最重要的海外投資,選擇外匯存款的比例佔43%排名第一,另30%為海外房產排第二(圖1),而他們選擇投資海外房產的城巿最高排名,依次為洛杉磯、紐約、波士頓、三藩巿、西雅圖、倫敦、溫哥華、多倫多和墨爾本(圖2)。

另外,調查顯示有關富豪的投資理念日趨保守,「安全風險控制方法」仍然是他們海外金融投資的最主要考慮因素,比例高達72%,去年為35%;「實際收益」以48%的比例躍升至第二考慮因素,去年以13%位列第四。

值得注意的是,「養老」(43%)、「財產保值增值」(21%)是他們認為家庭未來最重要的保障。受訪者表示他們海外投資的主要原因是「分散風險」(42%)、「子女教育」(30%)和「移民」(14%)。海外投資中,「穩健的收益」(71%)對他們是最重要的。他們碰到的最大問題是「缺乏知識」(49%)、「資金轉移困難」(18%)和「投資無渠道」(14%)。

另外,受訪的中國富豪,其海外資產平均佔總資產的11%,其中房地產比例最高,未來他們希望這比例提升到25%。而他們海外置業的目的主要體現在三方面:「自住型置業」、「投資性置業」和「度假型置業」,分別佔比49%、46%和5%。置業用途具體有:「自住(包含生活和工作需求)」,佔比51%;「資產配置需求」(20%)、「子女教育居住」(16%)、「樂退養老」(4%)、「海外身分規劃」(4%)、「休閑度假居住」(4%)和「健康醫療」(1%)。

中國富豪投資理念趨保守

另外,「性價比」(63%)、「投資價值」(46%)、「永久產權」(37%)和「地段」(31%)是他們海外置業優先考慮的因素(圖3)。受訪的中國高淨值人士平均願意投入520萬元人民幣在海外置業上;超過一半的高淨值人士願意投入300萬至600萬元人民幣在海外置業上,有16%甚至願意投入600萬至1200萬元人民幣。

[陸振球 樓市解碼]
房策 組合拳 組合 殺傷力 殺傷 不可 小覷
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