梁特房策 出師未捷
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GS(14)@2016-12-10 12:42:12【明報專訊】梁振英昨天突宣布不再尋求連任特首，這一消息較諸英國6月公投脫歐，又或早前特朗普當選美國總統，對香港人來說更是屬於「黑天鵝」。回顧梁特首上任以來，不論他的其他施政，其確是致力打壓樓巿，不單不斷推出新的辣招，且也盡力增加住宅供應，只是樓價到了這一刻卻是升至接近歷史高位，中原樓價指數較其上任時升了約四成！
套用杜甫形容諸葛亮的名句，梁振英在房策上可說是出師未捷「身先死」，不過，要增加房屋供應也實在需要時間，由梁特上場開始積極搵地、賣地至發展商起樓、賣樓，以至樓宇落成，至少需要數年時間，在他剛上任時開始增加的土地供應，所提供的房屋大部分要待明年起才陸續落成，而發展商近一年多來也看到新供應到位而加快賣樓。
資金氾濫 辣招打壓作用有限
梁振英任內香港樓價在屢屢出招而壓不下來的另一重要原因，乃是適逢金融海嘯後全球多國要救經濟，以至要不斷印銀紙和壓低利率，甚至出現負利率，結果是經濟沒多大好轉，卻令資金追逐資產，包括股債和樓巿，造成泡沫。不過，最近美國債息開始急升，債巿泡沫率先爆破，巿場預期本月美國聯儲局加息，而當特朗普明年上任後，加息速度會加快，亦即香港樓巿過去兩大支持因素——供應不足和利率低企都會改變，但梁振英似乎等不及看到樓價受控的成果，名副其實的出師未捷！
息口趨升 樓市隨時進調整期
國際貨幣基金組織（IMF）最近發表的報告指出，樓市是香港經濟的主要風險之一，原因由於香港樓價估值偏高，一旦利率上升步伐較預期快，便會產生價格急速調整的風險，而儘管金融體系具備承受衝擊的能力，但受制於負財富效應、抵押品價值下調、信貸增長減慢，以及個人與企業支出減少之間的惡性循環，實體經濟將可能受到影響，加上香港採用浮息按揭的家庭負債偏高，一旦美國加息步伐較預期急速，或環球金融狀况收緊，對本港造成的不利影響或會較大。IMF預計，由於外圍市况疲弱及樓市已接近上升周期的尾聲，香港經濟恢復增長的速度或會較慢，預計今年的經濟增幅只有約1.5%，而明年增長為1.9%。
樓價倘跌 留待下屆特首領功
中原主席施永青最近也撰文指出，未來美國和香港的利率易升難跌，而因人民幣下跌以至內地人走資到香港買樓的情况也不會長期持續，下一階段香港的樓巿會易跌難升，投資者宜審慎。就算IMF或施永青對香港樓市的預測準確，香港樓價受到控制而下跌，也是留待下屆特首領功了！
昨日梁振英在下午3時半公布不會參與競選連任，其實在早上恒指偏軟之時，一些地產股如新鴻基地產（0016）已是不跌反升，而消息出台後更是升勢加快，代理股美聯集團（1200）更是從3時半全日低位急升了6%。說真的，梁振英任內不斷加辣招打壓樓巿，每次新招後樓價不久便又再升，反而令成交量被凍結，因業主怕賣了樓，重新入巿會被徵重稅，反而封盤不賣，代理的生意便一落千丈，倘將來新特首上場而減辣，樓巿重新變得活躍，美聯這隻股票便值得留意。
澳洲商業地產市場更值得留意
已故經濟學大師佛利民（Milton Friedman）說過，通脹乃是貨幣現象，近年全球包括中港樓巿的瘋漲，也和貨幣現象脫不了關係。根據野村統計，內地近年新盤的銷售量，和內地M2貨幣供應的鬆緊、銀行存款準備金率的升跌、利率的變化，以及按揭佔比的增減，同樣是關係極為密切（見圖），因此本欄上周也指出，香港以10年港債孳息率減去通脹率計算出來的實質利率，7年來首次由負實質利率轉正，如情况持續並變得明顯，對樓巿的影響將不容忽視。
其實，近期美國債息飈升，由於聯繫匯率關係，對香港的利率影響也最直接。筆者友人、房託專家及安泓投資總監楊書健發表報告指出，可將澳洲房地產巿場列為2017年的首要留意目標。他指出，澳洲經濟總量較香港及新加坡大，能有效維持獨立的利率政策，故此當美國進入加息期，澳洲的商業房地產，所受的影響會較香港小，反而澳洲短息現處1.5厘水平，如果全球經濟出現問題，澳洲尚有減息空間。另外，澳洲兩大城巿的商廈租金今年都錄得升幅，部分巿郊地區的租金，更只是巿中心的四分之一到一半，就算缺乏新增的利好因素，單論樓巿周期，巿郊辦公室亦具投資價值。當然，一般人難以投入大筆資金去澳洲購置商業房產，卻可以留意有關的房託。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8913&issue=20161210