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店租抗漲 讓房東變股東

2011-4-25  TWM




Q:房價飆、店租漲,房東要調漲店租,在北市永康商圈經營第八年,今年四月租金已從每月十萬元調為十一萬元,耳聞鄰近的捷運線開通後,房東還要把房租上調至十五萬元,龐大店租成本勢必壓垮店裡財務,該如何面對店租續漲壓力?(麵屋黑平張店長問)

A:精華商圈店面搶手,房東強勢是經營者要面對的現實,對店租續漲問題,除看房東臉色,還要搞清楚房東心理和期待。

房東在乎房子的獲利能力,並期待越賺越多。有的房東很敢開價,追求高於商圈租金水準的報酬,不在乎承租店家,是否一家換過一家;但更多房東重視長期而穩定的報酬,希望承租方信用良好,按時支付租金,永續經營並善待房舍,因此樂於和店家維持良好關係,營造雙方互利局面。

後 者這類房東,談店租協商彈性較大。以你的例子,承租該店面八年,和房東應有一定程度互信基礎,討論租金調整,除採每月固定金額的支付方式外,還可考慮「包 底抽成」方式,亦即每月營業額未達一定金額,付給房東固定租金;超過該金額,則房東按一定比率拆帳,讓房東成為你這家店具股東性質的利害關係人。如此,他 樂見你生意越來越好,你也滿足他獲利極大化的期待。

另外,設法讓一樓黃金店面的坪效極大化。例如麥當勞在基隆夜市旁的門市,因應租金高漲,去年就把廚房遷到二樓,設計摩天輪概念的機械設備,把做好的餐點送到樓下,解決兼顧供餐速度的問題。

還有什麼方法,能替房東創造更豐厚的獲利呢?透過作業流程改造,把部分廚房、倉庫,遷到鄰近的非店面空間或二樓,空出部分店面,供房東再租給另一店家經營,替他創造另一筆租金收入,相對減輕你的租金壓力。

不過,這些方法治標不治本,長期而言,市中心店租漲多跌少,根本解決之道,是效法香港多數餐飲業,把用餐空間移往二樓,一樓只保留入口空間,這樣就能大幅降低租金成本壓力,且帶給顧客舒適的用餐環境。

但把餐廳移到二樓,牽涉到市場定位與品牌策略,你的店不再只吸引過路客,須靠品牌深度,吸引目的型消費者願爬樓梯來吃這頓飯,是關鍵挑戰。


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租屋篇 攻心為上 讓房東先心軟 殺租高手獨門三密技 月省二成租金


2013-04-08  TWM
 
 

 

兼具資深租客及房東身分的楊木心,在租屋市場二十多年來累積不少租金談判的經驗,依循著獨門的心理戰招式,成為朋友口中「殺手級」的達人。

撰文‧李建興

「鈴~鈴!」春節過後第一個上班日,剛休完假的楊木心一早就被陣陣急急如律令的電話聲吵醒,電話那頭傳來殷切的請求,「『殺價女王』,拜託啦!快來幫我跟房東殺殺價啦!」拗不過對方一再的請託,她睡眼惺忪趕到台中文心路上的一間店面,只見打電話的那位朋友正站在店外和屋主爭得面紅耳赤,楊木心則氣定神閒,悄悄地走入屋內,仔細端詳上一位房客還遺留在店內的生財器具,並察看牆上與天花板上被油煙熏黃的痕跡。

一走出店外,朋友立即向她投以求助的眼神,只見楊木心不疾不徐地說:「房東先生,你實在不應該用同樣的價格租給我朋友,上一位房客是做快炒的,而我朋友租店是要開安親班的,再怎麼說,月租也要降個幾千元!」此時,房東既驚訝又疑惑的神情全寫在臉上,「你怎麼知道?」楊木心娓娓道來:「很簡單啊,從屋內留下的瓦斯爐和滿地的油漬就猜得出來了,而這也正是你應該降價租給我朋友的原因。」

殺租密技1:

觀知市況,立於不敗「你想想,租給做快炒的,不但會將你的房子弄得髒兮兮,一不小心還可能會燒掉你的房子,但安親班就單純多了,既乾淨,而且一旦承租了,一經裝潢,沒租個三年五年是不會走的啦!看你屋內的情況應該好幾個月甚至半年沒租出去了吧,倒不如便宜租給我朋友這種穩定的優質客人吧!」語畢,只見原本態度高傲的房東立刻像是被窺知心機的小孩,壓低聲音說:「那……你們想租多少?」就這樣,磋商了好幾天的租金,在楊木心的三言兩語下就塵埃落定,而最初殺不下來,二萬五千元的月租,最後竟以二萬元成交。

四十四歲的楊木心,從學生時代就開始租屋,儘管後來結婚生子了,動不動喜歡換環境居住的她仍然租屋過活,「租房子,我想住哪就搬到哪,住膩了就換,沒有束縛!」多年來約莫已租過二、三十次房。有趣的是,她自住的房子是租的,卻買下好幾間住宅和店面投資,拿來出租或賺差價,等於是資深房客兼包租女王,因此對出租或承租的眉眉角角,她都摸得一清二楚。

一談起自己的「獨門殺『租』大法」,楊木心語帶玄機地說,「要房東心軟,你就要先體貼他的心!」意指要徹底了解房東的想法和困擾,才能將心比心、將計就計談到好價格。

租屋和買賣不同,買賣是一次性的行為,雙方在交易後就老死不相往來,但租屋不一樣,房客一住就是一年甚至好幾年,因此房客素質好不好,遠比房租更重要。於是「房客的條件」就成了商議租金的重要籌碼,為讓房東留下好印象,儘管透過仲介承租,最好能在簽約時要求和房東見面,以得到降價的機會。

其次,租屋族多半經費有限,大坪數的房子容易超出預算上限,反而乏人問津,因此在租屋市場,坪數越大,加價幅度越小。例如十五坪的房租是一萬元,三十坪的房子行情大約只有一萬五千元,在與房東議定租金時,切莫將購屋時坪數與價格成正比的邏輯拿來套用。

此外,房東的屬性也是重要關鍵。楊木心說,房東可分為兩類,一為想長線收租的包租公,二是短線買賣的投資客。投資客出租目的多半是為了付貸款,因此會裝潢一下以拱高房租,對租價也較堅持。因此遇到有簡易裝潢的房子,可以大致判斷出房東是投資客,價格也不如一般包租公好殺了。

殺租密技2:

給利讓利,製造雙贏正因為了解房東的想法,楊木心每次出馬租房子時,都會因時、因地、因人進行角色扮演。譬如,學生時租房要「裝窮」以博取房東的同情心,出社會後租房則要「裝濶」,因為房東最怕付不出房租或收入不穩定的房客。同時,由於女房客通常給人規律愛乾淨的印象,由女生出面洽租也較容易議得好價。

最經典的一次在二○○五年時,楊木心肚裡的雙胞胎即將誕生,她想換大房子,相中同社區一間五十坪住宅,屋主開價每月二萬元。機靈的楊木心先是透過管理員得知房東是包租公,並探聽出因為上一位房客成夜打麻將,房東被社區釘得滿頭包,所以這次特別小心,挑了好幾組的房客,幾個月都沒租掉,她心想:「這價格就好談了!」楊木心刻意等到房東到同社區另一間房收租時,跑去議價。她指著自己的便便大腹從容地說,「我們是很守規矩的一般家庭,孩子生了之後,準備讀這兒的學區,所以會租很久!」楊木心看著房東臉上露出肯定的微笑,乘勝追擊,拿出以前租屋時的繳款紀錄,以及老公在公司擔任高階主管的名片,並表明自己從不在別人的房子釘釘子,接著話鋒一轉就大刀砍了五千元,「我知道租房子最重穩定不惹麻煩的好房客,否則,你的房子也不會一空空了半年。想想看,這一年,表面上你租金月收兩萬元,但全年只收十二萬元,還不如一萬五租我,實實在在地拿個十八萬元!」

殺租密技3 :

眼光放遠,伺機而動這番分析讓房東毫無招架之力,立即答應以一萬五千元出租,不但大砍了二成五,更絕的是,相對於她上一間承租的二十五坪房子是一萬二千元,竟只多花了三千元就租到一個空間加倍的好房。

這次的成功經驗,更讓楊木心確定:「對房東而言,租得穩、租得長比租得高更重要!」因此,質優的老房客可以運用年繳的方式要求房東給折扣,互蒙其利;也可在租約到期時,先去看其他房子,除了預防房東漲價,亦能進一步要求降價。

值得注意的是,有別於買賣市場,房價會增值,在租賃市場,同一房子,隨著屋齡增長,價位則越低,因此續租者應可向房東要求調整租價。

拿楊木心以一萬五租到的住宅為例,後來一年到期要續租時,她主動向房東表示可以年繳,但希望能以十一個月租金抵一年。剛開始房東面露難色,但楊木心旋即透露自己也有找到另一租屋處,只是希望能不搬就不搬,這讓向來擔心遇到壞房客和空租太久的房東鬆動了,而這一來,等於又將租金砍了一千元。

所謂「馭事先馭人,馭人先馭心」,楊木心的議價經,證實了只要多花一點心,就能為自己多爭取一點利益。

楊木心

出生:1969年

現職:家庭主婦

家庭:已婚,育有三子

房地產經驗:

20多年的租屋及包租經驗,曾任職於代銷及房地產資產管理公司。

和房東談判勿犯的 3大禁忌1.切勿一味裝窮,使房東擔心你根本繳不起房租。

2.切勿以為租金單價和坪數是成正比的。

3.切勿忘記將管理費、水電費等雜支一起併入談判內容。

租屋 攻心 為上 房東 心軟 殺租 高手 獨門 密技 月省 二成 租金
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最牛的咖啡是星巴克,比星巴克更牛的是國貿房東!

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6月底,北京苦夏的一個夜晚,位於東三環國貿一期的星巴克悄然搬家。作為在華擴張的第一站,星巴克國貿一期店為何「出走」引發關注。

對此,多位業內人士分析稱, 星巴克經營14年的國貿一期店的關閉背後,CBD區域飆漲的租金是罪魁禍首。7月2日,星巴克相關負責人向《華夏時報》記者證實,國貿一期的星巴克門店已遷至國貿三期,但對於是否因高房租搬遷,該負責人不願回應。

隨著房地產市場在近年日益升溫,對實體經濟的擠壓開始凸顯。高昂的租金正讓商業連鎖企業寢食難安,星巴克注定不是最後一家。記者瞭解到,從今年開始,國內首批外資連鎖店租約合同面臨到期,零售業或將迎來關閉潮。誰是下一個「星巴克」?

房租逼走星巴克?

針對京城CBD持續飆漲的租金,星巴克無奈選擇了妥協。

7月2日,記者來到國貿一期發現,原星巴克店面已經人去樓空,不過原來舊址的輪廓還存在,而原來標有星巴克字樣的店面也被黑色的油布圍了起來,背景板上印著「GOYARD」字樣。不難發現,原來的星巴克店將被這家成立於1853年的法國老牌奢侈品箱包設計生產製造商所取代。

相關資料顯示,成立於1999年1月的星巴克國貿店是星巴克內地首家門店,身處北京市最繁華的商業中心。北京國貿一期門店對星巴克和很多中國顧客而言有著特殊的意義,對於星巴克而言,這是其在中國蓬勃發展的起點,對於北京建設CBD伊始擁入的那批奮鬥者來說,這家店也是其青春時光的見證。

「西南角的星巴克是此前一個週末晚上搬走的,此前並不知道它搬遷的消息。」國貿一期的諮詢台服務人員告訴記者。而對於星巴克的搬遷,國貿一期的一位商戶顯得很淡然,對記者說,「星巴克走了,肯定有新的品牌進來,近幾天一直看到有人在裝修。」

7月3日,記者也從星巴克相關負責人處證實,國貿一期的星巴克的確已經搬離,「該門店已經搬遷至國貿三期」,而對於搬遷的原因,該負責人告訴記者,新的三期門店的面積更大,搬遷後的星巴克國貿三期店能夠容納更多的顧客進入門店享受純正的星巴克體驗。

對於星巴克的搬遷,業內資深專家丁利國直言,國貿一期的高額租金已讓星巴克無利可圖,消費者每消費一杯飲料,70%的費用主要用於房租,如果同樣的租金能獲得更大的利潤,就算星巴克搬到稍偏的國貿三期也是值得的。

記者從業內人士處獲悉,目前,國貿商城一期店舖租金月均每平方米每月已經超過1000元而國貿三期的租金平均每天每平方米僅為15元-20元,充斥奢侈品牌的國貿一期的租金價格大約是國貿三期的兩到三倍。

一位接近星巴克的業內人士告訴記者,國貿一期一層商舖的價格已經超過了33元每天每平方米,而北京星巴克最多能承受的最高租金是20元每天每平方米左右,很顯然,國貿的租金已經遠遠超出了星巴克承受範圍之內,國貿一期店的搬遷非常明智。

另據相關統計數據顯示,國貿一期星巴克店年租金及人工成本超過700萬元。而2012年星巴克相關財報顯示,在亞洲地區的平均單店營業額為82.9萬美元,約合人民幣509萬元。就算星巴克在國貿一期的業績超長,所面臨的壓力也非常的大。

採訪星巴克負責人過程中,雖然該負責人一再迴避記者提問的國貿一期店面搬遷是否是高房租的原因,但根據以上數據不難發現,該店面的搬遷與高額的房租確實有不可迴避的聯繫。

除此之外,一位不願具名的咖啡廳董事長對記者直言,「租金能力和每日的營收有直接的關係,以一個150平方米的標準咖啡館來說,如果說每月租金超過5萬,對於我們來說就要考慮一下。」

記者初略計算,150平方米的咖啡館每月5萬租金,折合每天每平方米的價格約11元。該董事長對記者表示,這是一個成熟的咖啡連鎖店所能承受的較高的租金。

以此看來,星巴克中國第一店撤店被外界解讀為高租金「逼遷」不足為奇。

事實上,不光是星巴克,中國餐飲業正普遍陷於「四高一低」(即租金價格高、人工費用高、能源價格高、原材料成本高、利潤越來越低)的困境。

據中國烹飪協會發佈的統計數據顯示,今年1-4月,全國餐飲收入7712億元,同比增長8.3%,近10年來同期數據第一次出現個位數增幅,租金高昂是主要「兇手」。

十餘年前的租約

在一線城市租金飆漲的倒逼下,外資洋餐飲的光環逐漸消退。星巴克從國貿一期搬至國貿三期,成為國際連鎖企業被租金「擠壓」的一個縮影。

星巴克並非國際一線品牌,為什麼商家當初會首選入駐繁華的高端商業圈?

相關資料顯示,在我國加入世貿組織前後,為了將新國貿打造成國際化購物中心,不惜開出多種優惠條件引入國際各大知名品牌入住。

「此前力求打造的商圈的地產商希望招攬星巴克、麥當勞、肯德基等大眾化的國際品牌,是為了更好地吸引其他品牌進駐,同時也是為了吸引一批對這些品牌有追求的顧客『聚人氣』。」丁利國告訴記者,而當初各大商圈引入世界各大品牌最大的代價就是商舖租金,甚至有些商圈推出簽訂長達十餘年的租約合同等優惠政策。

一位當初曾在北京的某商業中心做過招商經理的業內人士告訴記者,2001年的時候,北京某知名商圈為了將該地區打造成知名商圈推出,不惜出低價租金引入某國際連鎖品牌,曾以7元每平方米每天的價格簽訂了長達十幾年的租約合同。並在合同中約定,前兩年房租不變,此後每年以5%或6%的租金累加。

如果按照這張2001年的招商租約,記者計算發現,如果該租約用到今年,其價格也超不過每平方米每天15元,與今年北京高端CBD商圈的平均每平方米每天的租金價格29元的價格相比,真是很划算。

另有相關研究機構統計,2008年以來,北京的寫字樓租金年均增長將近40%,增速達到世界第一。

而英國房產服務公司第一太平戴維斯報告顯示,自2010年以來,北京商舖租金每個月都在上漲,截至2012年年底,北京優質零售物業市場,主要是指高端購物中心首層,平均租金已經達到了864.9元/平方米/月,即近29元/平方米/天,過去六年每年平均漲幅為7%。

高昂的租金正將大眾品牌擠出高端商圈。本報記者在走訪高端CBD商圈的過程中發現,此前曾經金光閃閃的品牌洋餐飲在CBD商圈所享受的待遇已經不復存在。

「現在看來,隨著如星巴克等品牌的市場網絡擴大,稀缺性已經不存在了。」丁利國告訴記者,隨著近年來星巴克、麥當勞、肯德基等國際大眾化品牌的迅猛擴張,此類品牌吸引力正逐步下滑。

據星巴克相關公開資料顯示,星巴克在中國的門店已超過了900家,2015年前要發展至1500家。

優質商舖資源僧多粥少,星巴克國貿一期的店面不會空置太久。一位不願具名的某高端商圈經理告訴《華夏時報》記者,近些年,中國已經成為世界經濟的重要引擎,國際各大品牌各大企業紛紛來中國淘金。一些高端的商圈店舖和寫字樓已經出現了資源緊缺的現象。

「在資源緊缺的情況下,現在我們很少和商戶簽訂3年以上的租約,一般最多簽訂三年,並且優惠政策很少。」該人士告訴記者,目前高端商場再也不需要靠一些連鎖店來驅動客源,因此公司也不會再出現更多的優惠政策。

對此,一位不願具名的業內人士對記者分析稱,星巴克「挪窩」顯示出,雖然房地產帶動了整個經濟發展,但對實體經濟的倒逼擠壓已經逐漸顯現。

「家樂福或成第二」

「隨著首批引入外資企業合同的相繼到期,一線城市或將迎來連鎖店的關閉遷移潮。」丁利國告訴《華夏時報》記者。

商圈店面高企的租金,早已為人所詬病,星巴克並不是個例,這一點在外資商超尤為明顯。

以家樂福為例,這家大型的跨國零售巨頭近年來明顯放緩了在中國一線城市擴張的步伐,因房租等成本的壓力,在過去三年,家樂福至少在國內關閉了6家門店。

「除了星巴克和家樂福外,包括沃爾瑪、7-11連鎖店在續簽合同時,都會考慮租金是否過高等。如果支付高昂租金,企業就難賺錢。」一位不願透露姓名的零售業研究人士對記者說。

實際上,最典型的例子就是太平洋百貨全面撤出北京市場。2011年底,位於北京東三環的盈科中心對太平洋百貨提出上漲租金要求,遭到後者反對從而撤出。

相關資料顯示,10年前,為了能夠招攬大牌商家入駐,盈科中心以低租金為代價招攬租戶。隨著10年租約到期,面對盈科中心上漲租金訴求,太平洋百貨撤出盈科店。

北京昭邑零商管理諮詢有限公司首席諮詢顧問劉暉曾對本報記者表示,前幾年,百貨商場的房租成本僅佔全年營業額的5%,而現在大多數百貨商場的房租成本已經突破10%,大量吞噬企業利潤空間。

另外,有媒體報導稱,受租金上漲影響最大的還包括實體書店。2010年,中國最大的民營書店「第三極」倒閉;2011年7月,北大南門「風入松」倒閉,2011年11月;「光合作用」倒閉……在與沒有租金壓力的網店進行的一場場摧枯拉朽的價格戰中,除了有自己物業的新華書店,幾乎所有的實體書店都成了房租飛漲的炮灰。有數據顯示,2007年以來,全國倒閉關門的民營書店至少有一萬多家。

房地產泡沫開始大範圍影響實體經濟,租金越來越高,星巴克已嚥下一口苦咖啡,誰是下一個「星巴克」?

一位不願具名的業內資深專家對本報記者直言:「很可能是家樂福。」據該人士透露,2014年,家樂福將有一批店面租約到期,能否承受業主大幅提租將是家樂福面臨的一個嚴峻考驗。

據瞭解,家樂福在全國65個城市有219家店面,其中2004年左右開設的店面約40家。根據大型商超10-15年租約慣例,家樂福門店將開始集中面臨新租約問題。

據某媒體調查顯示,對於大賣場來說,按照行業平均水平,可承受的租金範圍在2元至3元/平方米/天,一旦房租超過3.5元/平方米/天的價格已經成為門店所能負擔的紅線,盈利就非常困難。但實際情況是,隨著店面租金的上漲,目前在北京,已經很難在市中心區域找到日租金在3元每平方米以內的商舖了。

可見,如何解決高額的房租問題,已經是擺在家樂福面前的一道必答題。

對此,7月5日,記者致電家樂福相關負責人,該人士稱需向領導核實後再回覆。截至記者發稿,未收到相關回覆。

事實上,近期已經數次傳出「家樂福欲出售中國業務」的消息。雖然家樂福隨即對此消息進行了否認,並強調表示「十分看好中國市場」,但不可否認的事實是,曾經的「商超教父」如今已經掀起關店潮,輝煌不再。

根據家樂福2012年全年財務公告,2012年該集團全年銷售收入為865.58億歐元,同比僅增長1%,創2005年以來最低水平。「粗放式擴張」的後遺症正讓家樂福元氣大傷。2014年,是否真的成為家樂福一道門檻?

一杯苦咖啡,不止是星巴克在飲。


最牛 牛的 咖啡 是星 巴克 比星 更牛 的是 國貿 房東
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誰的錯?成都Sogo房東趕人內幕

2013-07-29  TCW  
 

 

七月十五日凌晨,正當太平洋Sogo百貨(以下簡稱太平洋百貨)成都春熙店打烊,員工全部離去後,中資成商集團突然派出保全隊鎖住全部出入口、連夜搶占大樓,掛上停業裝修告示,接著隔天一早將太百員工全部擋在門外,雙方對峙互不相讓,一場宛如攻城拔寨的戰爭劇情竟然活生生出現在中國的黃金商圈。

到目前為止,太百春熙店仍遭「占領」無法營業,每日損失逾人民幣百萬元(約合新台幣五百萬元),太百與成商集團協商破裂,中國公權力、兩岸投資保障協議都無法發揮功效,任由合資雙方上演百貨大樓攻防戰。

當年為了卡位開百貨打擦邊球,假結婚真投資

一九九三年成立,太平洋百貨成都春熙店是台商最早一批登陸的百貨公司,又因地處中國黃金商圈,可算台商最賺錢且最具代表性的百貨公司之一,同時又是遠東集團所經營,如此背景怎麼還發生被中方強占將員工掃地出門的事?

原因一,兩岸法令不成熟卻想搶頭香卡位,只能游走法律邊緣。當年太平洋百貨還是太平洋建設章家所有,章家透過繞道香港模式,向經濟部投審會申請投資三百五十萬美元,跟成都市針織品公司租借辦公大樓經營百貨公司。

但是當時中國尚未加入世界貿易組織(WTO),百貨零售業未開放,外資不能夠獨資經營,想要卡位開百貨就只能利用中外合作企業方式,跟成都市針織品公司一起合作投資「成都商廈太平洋百貨有限公司」,也就是太百春熙店,太平洋百貨總經理李光榮坦承,當年是打擦邊球,真投資假結婚(合資)。

如今為利益分配撕破臉漲五倍房租,擺明要拆夥

法律上,雙方是中外合資,實際上,經營全由台方負責,中方單純扮演房東收租金。雙方合約約定,合作總共二十一年分三階段,在每個階段走完前,雙方將就下階段的合作方式進行磋商,如果達不成共識,下階段的合作就無法繼續進行。

原因二,二十年來物換星移,假結婚的夫妻竟都換人了。太平洋百貨變成遠東集團所有,中方也換了好幾手,現在中方變成了成商集團,但實際上掌握成商集團的是深圳茂業百貨。

問題來了,以往合作對象並了解百貨零售業,且太百春熙店賺錢、從不拖欠房租,甚至會向上調整,所以不致發生糾紛。進一步看,中方每年取得合作收益為人民幣二千六百萬元(約合新台幣一億三千萬元)。

但看在深圳茂業百貨眼裡,這樣的收益就不太合理,成都春熙路可排進中國前十大商業街,但中方收的租金水平比不上周遭,而且成都太百每年淨利超過人民幣一億元,等於台方賺的幾乎是中方四倍,不免質疑台灣人拿走大部分利益。

雙方逐漸貌合神離,還門不當戶不對,特別是成商被茂業控股後,李光榮說,成商集團就是擺明要在原地開茂業百貨,因此到了二○一○年雙方展開最後一階段合作談判時,成商集團開出房租漲五倍的不合理條件,擺明就是要「離婚」中止合約。

太百當然不同意,雙方告上了負責處理中外合作企業糾紛的中國國際經濟貿易仲裁委員會。仲裁時,太百釋善意,每年二千六百萬元的房租照給,還分配稅後利潤五○%給中方。

但成商集團擺明就是要離婚:一是要求太百立即撤出成都商業大廈、其二是要求雙方合作合同在二○一○年十二月三十一日終止。太平洋Sogo代表律師楊政憲說,仲裁委員會最後是駁回了雙方的請求,卻也提不出雙方繼續合作的條件,於是裁示二○一二 年四月二十日終止雙方合作,自該日起依法對合作企業進行清算。

原因三,合資還是承租,雙方各自定義不同,且法律時程曠日廢時。當仲裁委員會裁決後,成商集團進一步向成都法院提出強制清算的請求,要太百交回物業,不租給太百了。

但楊政憲說,就算對方急著要拿回大樓開新百貨,但雙方是合資關係,也必須等成都法院判決下來,把公司清算程序走完。於是從二○一○年雙方鬧分手、二○一二年裁決,不知不覺三年過去了,法院判決還沒下來,清算程序也沒走完。

這段期間太百春熙店生意照做、錢照賺,法律程序繼續走,成商集團只能乾瞪眼乾著急,股價從人民幣三十多元,一路走跌到現在只剩人民幣四塊多,只要春熙店這口肥肉能吃下,獲利幾乎就能馬上加倍。

台商難再享特權登陸投資,分利才能生存

其實二○一四年就快到了,台灣太百不走也不行,成商集團卻等不及了,不讓太百拖到最後一刻,竟然用強制關閉春熙店方式逼太百交出大樓。但沒有法院的合法文件、也沒完成清算程序,就將台資掃地出門,成商集團這一次動作震驚兩岸,更讓遠東集團找到機會大喊「成商是公然強盜」。

這件事情也讓台商圈震驚,因為七月二日新任國台辦主任張志軍才公開說大陸不再百分之百讓利台灣,接著成都太百事件發生了,似乎宣告了台灣人到中國投資不再享有特權,甚至還敢把台灣人踢出去,因此台商未來在中國不能再把錢賺盡,想在中國生存就該分利,甚至還要考慮讓利中國。

 
誰的 的錯 成都 Sogo 房東 趕人 內幕
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《關鍵五問》賣房就要被課重稅?房東會漲房租嗎? 小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

2014-07-28  TWM  
 

 

講到實價課稅,大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多?如果我的房東繳的稅變多,會不會讓我的房租變高?事實上,實價課稅不是洪水猛獸,一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅,抵扣土增稅。不過,當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅,殊不知台灣不動產更大的不公,在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後,對一般民眾影響為何?如何避免傷及無辜?

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅,只要我賣房子就會繳更多稅?

此次財政部要實行的實價課稅,只針對房地產交易,而不觸及持有稅;即使你將來買賣房子,也不代表你一定會多繳稅,因為政府已準備排除自用住宅,只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出,若以第二棟以上交易來計算,全台灣有七成房屋所有權人不受影響,因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議,房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅,應分離課稅,免得一般民眾因為房屋交易,讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕,按現行稅法,自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋,如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高,賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議,除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚,還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議,實價課稅的同時,可逐步讓奢侈稅退場,用正常獲利計算資本利得稅,取代掉原本扭曲的奢侈稅,一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改,也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加,是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了?

財政部目前僅針對資本利得課稅,至於持有稅,此波並沒有觸及;換言之,只要沒有交易房子,基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是,稅改專家建議,若要推動房地產稅制合理化,持有稅遲早都得改,但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵,而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅,會用電腦大量估價,依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整,折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎,對自用戶稅基不會一次調太高;而非自用則會用七成至八成的比率課稅,加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前,花敬群建議,政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值,與市價接軌。同時,財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如,應引進持有住宅越久、稅率越低的政策,鼓勵長期持有,讓真正的自Q3.住戶享優惠,懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅,還有什麼稅制改革也應該修改?

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示,契稅課買方,但課稅門檻低,買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的,只課賣方,課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真,邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港,對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」;如此一來,不但課徵標準是實價,也能分辨買方身份。也因此,香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅,更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅,我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎?

實價課稅後,第二棟以上房屋的持有成本提升,如何不讓房東將成本轉嫁到租金?中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出,現在有許多房東為了避稅,將房租所得隱匿不報,未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本,列為出租房屋的費用項,抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁;二來等於變相課徵空屋稅,懲罰未利用的空屋,可以增加租屋供給;三來能鼓勵房東報稅,實報實銷,讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後,房價真的會跌?

信義企業集團研髮長曹玲玲認為,資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊,但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響,還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出,影響房價的因素有很多,台灣扭曲的不動產機制,的確造成資金大量集中在房地產資產,像積了一大灘的油,只要一點火,就能燒很久。實價課稅使稅制正常化,讓部分資金抽走,除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉,對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出,資金如果從房地產移出,會跑去哪裡?政府必須全盤規畫,讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第2棟房子以上交易開始課稅,全台有約200萬人會被課稅;若以第3棟房子以上開始課稅,只有8%的所有權人受影響,因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比(%) 比率(%)擁有1棟 536萬 72.46 48.33 擁有2棟 137萬 18.60 24.82 擁有3棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源:立法院法制局法案評估報告

關鍵 五問 賣房 就要 被課 重稅 房東 會漲 房租 老百姓 免驚 實價 課稅 只抽 交易 大戶
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酒店和沙發客的中間地帶 在Airbnb上當房東聽上去很酷

來源: http://www.yicai.com/news/2015/04/4607618.html

酒店和沙發客的中間地帶 在Airbnb上當房東聽上去很酷

第一財經周刊 林若茹 2015-04-18 13:42:00

把自己的房子設計成各種風格,接待來自全球的陌生人,還有不菲的收入,這聽上去很酷,只是要做好準備,有時麻煩也不少。

從瑞士首都伯爾尼的市區出發,換乘3趟火車之後,安安終於到達了她此次旅行的住所—那是坐落在阿爾卑斯山中的一棟木房子,已經有300多年的歷史。即使周圍只有一個雜貨店,一日三餐都需要親自買來食材再下廚解決,安安仍然覺得這樣的體驗很棒。

“現在想起來還是覺得非常美好。”她這樣回憶兩年前的那次經歷。那幢古老而具有格調的木房子,是她出發前在Airbnb上預訂的。

這次體驗讓安安成為Airbnb上為數不多的中國房東之一。他們可能是這樣一群人—居住在大城市、年輕、經常接觸西方文化、熱愛旅行和交際。對於這群人來說,把自己閑置的房間出租出去,的確算不上一件什麽冒險的事情。

在Airbnb的平臺上,你可以找到很多這樣的年輕人。8年之前,設計師Brian Chesky和Joe Gebbia創立了一個可能是眼下矽谷最為有名的創業公司之一,旅行房屋短租社區Airbnb。當時26歲的Chesky和室友Gebbia付不起舊金山的房租,恰逢美國工業設計論壇在附近舉行,他們就把家中的床位轉租給來參加活動的人。

你可能已經聽過很多次Airbnb名字的由來—AirBed&Breakfast,低於酒店的價格,提供氣墊床和早餐。如今它有來自全球192個國家的80萬套房源,居住在3.3萬個城市中的當地人,都願意把自己的住所放在這個平臺上—讓陌生人走入家中這件事,並不像想象中那麽恐怖。

這可能是出於無知者無畏的好奇心,但人們的確想要不同的住宿體驗。這個估值近200億美元的技術公司,不厭其煩地宣揚全球各地的特色住處—德國的古堡、美國的房車、瑞士的木屋、法國的酒莊,當然,也不能少了中國的弄堂和四合院。2015年4月2日,Airbnb宣布正式進入古巴,此前它還成為了2016年巴西里約奧運會的合作方。

越來越多的人開始嘗試建立這種“流動的信任”。

不過正如你可能憂慮的,讓中國人接受這樣的出行方式終歸不易。Airbnb在上海和北京分別只有1000多套房源,對陌生人習慣性警惕的文化,以及租賃的灰色地帶,都讓它很難大張旗鼓地宣傳。而在房源數量全球最多的巴黎,這個數字是4萬套。

“中國的旅遊市場還很年輕,通常我們的中國客戶是那些在國外單獨旅行的人,大概有2500萬。”Airbnb首席技術官兼聯合創始人Nathan Blecharczyk在去年10月接受《第一財經周刊》采訪時說。

無論如何,越來越多的中國房東在上海、北京等大城市誕生了。這些暫時寄居在另一種生活中的體驗強烈吸引著旅行者,也影響著中國3500名房東的生活。幾乎每個我們遇到的Airbnb房東都會強調說自己不單是為了賺錢,而是作為一種生活體驗。

每扇門的背後,都是一種生活。

“我在Airbnb上找到了同類”

至少在居住這一點上安安沒有什麽不安全感。她喜歡住不同的房子,所有的行李被打包在3個箱子里,隨時準備出發。她可以去旅行,住朋友家,或在上海每半年換不同的房子住。她對住宿的要求是舒適,如果在旅行中能夠認識新的朋友並分享,那再好不過。所有這一切,她都能在Airbnb上找到。

你可能聽過另外一家更早開始推行“共享居住”概念的網站Couchsurfing(沙發客)。這是一家同樣位於舊金山的互聯網公司,從2004年創立至今仍保持非盈利性質和大量的使用者,主要是讓100萬會員在外旅行時可以免費住在當地人家中,但因免費,這個平臺能保證的只是非常基本的住宿條件,也往往和住客想象的有所出入。

安安曾經也是Couchsurfing的活躍會員,但今年37歲、每年有三四次旅行計劃的她不會再選擇做個沙發客,盡管她也不願意在一晚住宿上花費好幾千元。在她看來,Airbnb很好地抓住了酒店和沙發客的中間地帶,同時又匹配了房客和房東的需求。

成為房東並不複雜,但這不意味著什麽都不做就能坐收大筆收入。

安安如今在這個網站上已經擁有8套房源,但她並非任何一套房子的“擁有者”。她用合適的價格租下一套房子,裝修改造後,掛在Airbnb上出租。

當然她還要負責接待房客、清潔房屋和管理工作。她不願透露自己要付出的租金數額,這些房子都集中在上海湖南路一帶,這里是歷史上的法租界,也是外國人旅行的熱門地帶。安安從小在這里長大,熟悉每一條巷子,也了解房子實際的市場價值。從去年下半年開始,這里的Airbnb房東增多,租金也一直在上漲。

安安對自己很有信心。她之前就是做市場推廣工作的,練就了在短時間內交流打動別人的能力。去年,她辭掉了原來的工作,在所有房源的中心地帶租下了一幢小樓做工作室,把這里作為“客廳”,供客人寄放行李、喝茶休息,還提供出租自行車、煮咖啡、洗衣服等服務,看上去更像是溫馨的酒店大堂。

但這些經歷並不是永遠都如她所言的有趣。一次一位韓裔美國人因飛機晚點半夜才到,安安的手機又無法接通,最終她得到了一個差評。還有一次一個美國年輕人把房間弄得很臟,安安以投訴為名勒令他收拾幹凈。

“你永遠不知道自己會遇上什麽人。”她說。Airbnb能夠讓她找到“同類人”,這是她認為這個網站最大的價值。

不過現在安安在這里找到同類人的難度也在增加。早期的房東認可“分享式旅行”的價值,而後來者,更看重的是迅速賺到一些收入。Airbnb在申請成為房東的中文頁面上寫道,“Airbnb讓您通過出租您的房子賺錢。”一些人把它當成一門真正的生意。他們聲稱日益高漲的房租和裝修成本使得利潤微薄,卻依舊在不斷入手新的房源。

這些中國房東都像安安一樣—擁有多套房源,其中大部分並非自己名下的房產。其他城市也有相似情形。在紐約市,一半以上的房東都有3套以上房源,這其實與當地的法律相悖—紐約市法律規定居民如果自己不在房子里住,就不能把房子以少於30天的形式租給別人。一年多的博弈之後,最終妥協的結果是,Airbnb不得不將紐約市的部分房東名單提供給政府備案。

安安也在擔心,這樣的事情最終也會發生在中國。

改造老房子很酷,但這並不簡單

作為上海本地人,有弄堂情結的兮兮(XI XI)喜歡老房子。她是Airbnb上小有名氣的上海房東,有7套房源,都是法租界的老洋房,同時她經營著自己的藝術工作室,做的是服裝設計。這種優勢被她帶到了室內設計中。

最初的房源是她在上海長樂路租下的房子,屋中有很多她從歐洲淘回來的古董。同很多剛畢業的年輕人一樣,為了減輕房租負擔,她試著在Airbnb上列出房源。當晚就有人預訂,申請第二天入住。這讓她有點措手不及—這樣的老房子,竟然有不少人欣賞。

她接著開始收更多的老房子。“每套都很喜歡”,其中不少房子還是歷史保護建築。她為每套房子設計了不同主題:趣味藝術、新中式古典、波普藝術、影音房等。上海東臺路古董市場和北京潘家園古玩市場這樣的地方,兮兮經常去,她不吝於為這些出租的房子添置古董擺件,價值上千的舊畫框、老家具和現代畫擺滿了住處—至少到目前,她還沒遇到它們被客人損壞的問題。

“很多房東並不懂得如何展現房子最好的一面,他們糟糕的拍攝技術掩蓋了房屋本身的魅力,讓那些坐在電腦前做決定的人很難判斷。”Airbnb藝術部門總監Andrew Schapiro在2014年倫敦設計周上告訴《第一財經周刊》。

兮兮並不在Schapiro所說的這群人當中,雖然這會花費不少成本。每套房子光是一次性的裝修費用就在10萬到20萬元不等,而安安那樣的單間裝修可以控制在5萬到6萬元左右。

老房子的改造當然不只是資金和成本問題,還有很多隱性矛盾。房子的結構、線路、管道都沒有現成圖紙,需要工人一一考察,很多時候要鑿開墻壁才能了解到內部構造,同時還可能打擾到周圍居民休息。

兮兮最受歡迎的房子位於巨鹿路上,每個月能訂滿27天以上。在設計時,因為是頂層閣樓,她保留了木梁結構,掛上一張秋千椅,以橙色為主基調,還在房間里放了抽象派的畫、懶人沙發和玩偶。

一位房客入住後留下了這樣的評論—房間整體設計很好,一些細節看得出店主的生活品質……老房子本身隔音差的問題不能完全解決,所以建議入住之後盡量保持安靜!

民警和居委會也曾多次找到兮兮,因為鄰居投訴過於吵鬧,最後她不得不中止租約。

盡管有7套房源,但它們並不能為兮兮帶來多少商業回報。相反,她還拒絕了不少投資。在完成了房屋設計後,她打算招人來幫忙管理,最好是有酒店管理經驗的人,自己則打算集中更多精力在藝術創作上。她還在學校里教美術史,這些才是她更重要的生活。

“你會不信任來家里玩的朋友嗎?”

兮兮和安安實際上都是“二房東”。也就是說,她們掛在Airbnb上的房子都不是自有資產,多少存在著風險。“特別是那些老房子,隨時有拆遷問題,有些是違章建築,有些偷水偷電,事先不了解這些背景,租客是很難有保障的。”江原說。

他也是一名Airbnb房東,租住在上海知名酒吧街永嘉路附近的一處老房子,因為是1930年代的房子,剛搬進來的時候,不僅潮濕、不通風,而且有一股難聞的黴味。江原用每月5000元的價格租下了這個20平方米大的一樓車庫,之後才發現跟他簽約的是“二房東”,收取的房租比市價高。

跟隨親戚學過半年室內設計的江原開始自己著手改造房屋,他把家里設計成日式風格,墊高了床,做成榻榻米的形式,中間放置升降桌,再擺上小型竹藤椅和全套茶具—這些都是從網上買來的。

日式風格很受年輕人歡迎,來他家住的也多是大學生。“大家喜歡我家才過來住,房客就像朋友一樣,你會不信任來家里玩的朋友嗎?”他說。

每個月平均有10天左右,會有Airbnb上的房客來住,他把這作為交朋友的一種方式,常常同他們一起聊天、喝酒,因為地方太小,晚上他就要住到朋友家。出於對房客的信任,他沒有收取過任何保證金。

不過有一次運氣並沒有那麽好。當江原回到家的時候,他發現酒架上的酒被喝了大半,冰箱里的食物也動過不少。雖然他一向慷慨,還曾是Couchsurfing的長期會員,但這實在讓他意外,更有些不悅。

此後,他開始對這個事情調整了自己的看法,還調高了Airbnb上的房價。這套房子目前定價是336元一晚,一個月的預訂達到15天以上才能覆蓋房租,而房租一直在上漲。之前有一次一個房客的“惡意”差評,使得他在很長一段時間內都沒有接到訂單。

Airbnb對這些意外情況都有所預計,也會在官網上為房東和房客列出詳細指南和回答。今年開始,它能夠為美國房東提供最高金額100萬美元的房東責任險,如果房客在入住期間不小心受傷,這筆錢可以對其進行賠償。

這些機制也鼓勵Airbnb上那些一度猶豫的房東持續經營下去,而事實上Airbnb的美國用戶已經非常習慣於通過Facebook頁面打量對方。但是在中國,這一切暫時無法照搬。

Blecharczyk倒是對這種困境很樂觀。他認為,網絡和社交工具最終能幫助人們更了解陌生人,“分享經濟的創新之處實際上就是信用網絡。”

酒店再好也是千篇一律,年輕人喜歡多元文化

今年已經50歲的王薇可能在這些房東中算年紀大一些的,可這一點也不影響她接觸新事物的熱情和好奇心。為了做Airbnb的房東,她甚至沒法和自己的丈夫孩子整天待在一起。

她報名參加了將於2015年11月在巴黎召開的Airbnb Open房東大會,每年這個時候,Airbnb都會邀請全球的6000名房東,並安排與住宿行業相關的講習班、主題演講和慶祝活動等。這些房東可以在一起交流心得,或者痛快吐槽一下。

因為房源大多遠離市區,王薇給每間房的定價都在150到300元之間,每個月能夠接待10批客人,其中大部分是國內學生、剛參加工作的年輕人、來上海出差或參加會展的人。墨西哥人亞瑟來上海實習的時候,王薇就以7折的價格長期租給他一個單間。她還會和客人一起吃飯,征詢客人的口味,家中的阿姨在烹飪各地食物方面都變得越來越熟練。

不過和陌生人長期生活自然會有麻煩,“有些客人相處久了,人的弱點會暴露出來,但你也沒辦法教,只能潛移默化。”王薇說。

一年的短租生意經營下來,王薇付出了大量的時間和精力,不僅與朋友的聚會減少了,甚至都沒法兼顧家庭,有時家人也對此不解。她與母親一同住在5間房出租的別墅里,先生和女兒偶爾會來。

經營過酒吧、做過零售生意的王薇顯然是更職業的生意人。她對市場更敏感,盡管她聲稱自己並沒有純粹把它當成生意,但她在接待房客上顯然有自己的一套章法。在裝修時,她能把一套別墅的成本控制在10萬元以內。定價時她也很關註市場上的需求變化,一套整租的房子原來定價480元,咨詢人多的時候就提價到550元,訂單少的時候就降價,預訂天數多再打7折,而節假日也會有相應的價格調整。

“酒店再好也是千篇一律,年輕人喜歡多元文化。”她說。

王薇最新的一套公寓已經在攜程網上線,但還沒有開始接單。她看到越來越多的人在慢慢接受Airbnb這樣的生活方式,對她來說,這也是一門好生意。王薇還留意到客人里有個學酒店管理的年輕人,她開始嘗試跟他合作,讓自己以後不那麽疲勞。

但那些最早的房東,也開始懼怕這個市場會迅速擴大。

更多人加入這個平臺,競爭變得激烈,而更複雜的房客群體也會帶來更高的運營成本。這種糾結的心態類似於Airbnb這家公司自身的成長—它聲稱為住客提供個性化體驗,卻同時引入酒店業的創新專家Chip Conley,讓他為房東制定接待客人的住宿標準指南。

中國房東終究開始願意接受陌生人。安安和很多房東一樣,明顯感到房租上漲的壓力,她決定不加入這場房源爭奪戰,開始規劃和不同的設計師合作改造老房子。“我做的所有事情都是長期的,”她說,“這需要慢慢經營。”

編輯:張瑜

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酒店 沙發 客的 中間 地帶 Airbnb 上當 房東 上去 很酷
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恒指跌了 房東穩得住嗎

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4642193.html

恒指跌了 房東穩得住嗎

第一財經日報 高育文 2015-07-08 07:23:00

在恒指跳水的同時,香港出現降價賣房迅速套現的現象;但對於香港整體樓市,業內依然看多

上周末,香港美聯物業元朗教育路分行營業經理陳鋒揣著幾萬港元,行色匆匆地趕往深圳見客戶。

客戶是一個很心急的內地賣家,他於2012年以316萬港元買入一套位於元朗朗怡居的房子,如今由於急需用錢,他要求陳鋒必須以不低於500萬港元的價格盡快賣出。

陳鋒在安排多名準買家看房後,這套面積552呎(約51平方米)的兩房單位最終以接近心理價位的水平一口價成交,平均每平方米9.75萬港元。

這位房東之所以這麽著急,是因為香港股市與樓市有一個奇特的相關性:往往股市大跌之後,樓市也跟著跳水。這幾天港股連續下跌,一向強硬的房東也開始有些焦慮。

有市場人士認為,近期股市波動,讓地產發展商擔心樓市也會受到牽連,於是想盡快甩貨套現。不過,由於港股暴跌尚未成明顯趨勢,由股市大跌衍生出樓市也將下跌的推論還為時尚早。

心急降價賣樓

陳鋒完成的這筆交易只是最近幾天賣家由強硬的態度轉軟的其中一宗。

據美聯物業另一分行經理鄧偉傑介紹,由於賣家對外圍經濟不明朗以及股市波動有所擔憂,在剛剛促成的一筆總價為664萬港元的交易中,業主主動降價26萬港元達成交易。

為什麽近來處在瘋漲階段的香港樓市,會有賣家在短短幾日內由原來的高姿態松口?

原來,在過去的兩個港股交易日中,港股經歷了驚心動魄的兩天。

7月6日,香港恒生指數遭遇了4年以來最大的單日跌幅,當日最多跌1314點,最終全日跌827點,跌幅達到3.2%,把港股自4月8日步入“大時代”以來升幅全部打回原形;7月7日,港股再次下挫260點,收報24975點。這兩日在香港主板超過2400只股票中,下跌的股票接近1500只,上漲不到200只。

李欣(化名)是一名香港普通職員,他和女友原本打算趁牛市撈一筆用作婚房首付,然而就在這兩個交易日暴跌中,他們的婚房基金瞬間蒸發40%,讓李欣離買婚房的夢想又遠了一步。

除了想買房的李欣,賣家也抱著惴惴不安的想法,在心理可以承受的範圍內,都願意減價出售手中的房源。

而一手樓房方面,香港地產開發商也在盡快甩貨套現。香港地政總署資料顯示,6月份有3個新盤新申請預售樓花同意書,可以提供3137套房源,較5月份的15套房源大大提升,更創下了4年以來的新高,同時也帶動累計待批預售樓花同意書的單位數升至11376套房,這也是兩年以來的高位。

利嘉閣地產總裁廖偉強對《第一財經日報》稱,近期港股下滑,確實有個別業主減價3%~5%,但由於大部分業主都非常有實力,所以減價的情況並不算普遍,還未見到有大幅降價的現象發生。

香港股市與樓市淵源

香港人之所以對股市下挫之後樓市走勢如此擔憂,完全是因為1997年的香港樓市崩盤,給他們留下了不小的心理陰影。

1997年10月23日,香港恒生指數大跌1211.47點;28日,下跌1621.8點,隨著股市的大跌,加上1998年2月,香港特區政府宣布加大房屋供應,當時香港特區政府承諾每年平均提供不少於85000個新住宅單位,從此香港樓市一蹶不振。

據統計,香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半,並在2003年8月24日跌至谷底,在這5年10個月內,香港樓價下跌了70%。

與此同時,香港的負資產問題非常嚴重。香港金融管理局資料顯示,2003年6月是香港負資產問題最嚴重的時期,當時共有105697宗負資產按揭,占整體按揭的22%,涉及資金1650億港元。

除了1997年恒指大幅下挫外,2008年全球金融海嘯時,恒指也從高位持續下挫,同時香港樓價出現大幅調整,跌幅達到30%,但持續時間很短,2010年,部分香港樓價已經超越了1997年金融風暴前的水平。

剛需價格難跌

不過,歷史經驗並不總是正確。如今在需求遠遠大於供應的情況下,市場人士認為,接下來香港樓價還會進一步上漲,尤其是剛需盤。

仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平對《第一財經日報》稱,盡管港股出現大調整,但由於目前香港市場對中小住宅的需求非常強,加上香港地產發展商的定價都很合理,所以香港剛需住宅不會受到任何影響,他預計今年中小型住宅樓價升幅將接近10%。

根據香港特區政府統計處數據,2013年香港共有55274宗登記結婚,較2000年高出96%。假設每宗結婚登記等於一個新的家庭設立,說明每年都有接近50000個家庭對房屋有剛需。

曾煥平稱,市場的積壓需求將繼續支持住宅的成交,尤其是中小型住宅市場,由於香港每年私人住宅的落成量將從今年的13000個,增加至未來兩年的每年約20000個,發展商需要為新的樓盤繼續提供折扣,並具競爭力的定價,以應對越來越激烈的市場競爭。

另一方面,香港特區政府所能提供的房屋進度也遠遠落後預期。根據香港特區行政長官梁振英最新的施政報告,政府未來十年計劃供應20萬個出租公屋單位及9萬個資助出售單位,而私營房屋供應目標則為19萬個單位,即從今年開始的每年都需要建造2萬個公屋和9000個居屋。

但根據香港房屋委員會及房屋協會的最新預計,未來5年公屋及居屋落成量分別只有76600及19200個單位,落後進度約23.4%及60%。

編輯:姚逸霄

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指跌 跌了 房東 穩得 得住 住嗎
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第2名的漢堡王 當「品牌房東」淨利飆165%



2015-06-29  TCW

麥當勞最新轉型計畫:出售直營店、收取加盟店權利金,它師法的不是別人,正是其對手、全球第二大漢 堡連鎖店漢堡王(Burger King)。雖然掛著速食業名義,漢堡王近年來已轉型成出售品牌經營權、坐收加盟店收入的餐飲集團。這個轉變乃是漢堡王被私募基金購併後,財務操作的結 果。

二○一○年,當今巴西首富雷曼(Jorge Paulo Lemann)旗下私募基金「3G資本」(3G Capital),以超過四十億美元購併漢堡王,這是當時史上最大宗的食品業購併案。雷曼當時做兩件事改造漢堡王:砍成本、賣品牌。

換老闆,把老品牌租給加盟店收租

雷曼向來擅長緊縮成本,其模式是「零基預算」(Zero Based Budget)——每部門年初預算歸零,須花錢的項目再提報。過去被雷曼購併的企業,如美國食品公司亨氏(Heinz)等,都曾被他大舉裁員、大砍支出。 「成本就像指甲,要隨時修剪」是雷曼的座右銘。購併漢堡王後,雷曼的砍成本哲學,也貫徹到這家六十年速食業老店身上。

二○一三年,當時年僅三十出頭的史瓦茲(Daniel Schwartz)被雷曼的管理團隊任命為漢堡王第二十一任執行長。史瓦茲之前毫無食品業管理經驗,過去只在投資銀行、私募基金等金融圈工作;一開始進入 漢堡王,只是擔任財務長。六十歲的老品牌,卻找三十歲的青年當家,《彭博商業週刊》的封面故事還譏為「漢堡王找兒童來經營」。然而正是這個「兒童」,啟動 了漢堡王史上最激烈的緊縮成本改革。

在史瓦茲當執行長任內,漢堡王推出「再加盟計畫」,內容是修改加盟協議,把所有權和經營權出售給加盟店,然後按收入抽成。在此思維下,史瓦茲大舉出售漢堡王在全球的直營店,並在中國、巴西等國大開連鎖店,以獲得穩定的加盟金收入。

二○一一年,漢堡王在全球尚有一萬三千家店面,三年內這些店絕大部分已被售出,去年擁有的直營店只剩五十家出頭,地點全在美國邁阿密總部。漢堡王將這些直營店當成試驗新產品,以及培訓主管的基地。

出售直營店的客觀結果,一是降低漢堡王的直接成本,讓公司不必再負擔這些店面的支出;二是讓漢堡王獲得穩定的加盟店抽成收入。這等於是漢堡王不再直接經營速食業,而是把品牌租給加盟店,然後收取租金,就像房東出租房子一樣。

漢堡王的財務結構變化,顯示其改造的效果:二○一一年,漢堡王來自餐廳經營收入占總營收的比重仍有七成,之後一路驟降至二○一三年不到兩成;同一期間來自加盟店和餐廳房地產收入的比重,則從不到三○%,大幅攀升至八○%以上。

砍九成員工,攢出的錢用來購併

除了棄直營、走加盟外,漢堡王也大砍內部成本,首先就是精簡人事。二○一○年十月,漢堡王被購併後,員工數由當時近四萬人,降至去年不到二千五百人。一是 因為許多原本直屬漢堡王的員工,如今都歸各地加盟店管理負責;二是漢堡王也大舉裁員,許多被裁員的甚至還是中高階幹部。二○一○年十二月,漢堡王曾在一天 內一口氣裁掉四百一十三名經理,當中絕大多數都是在邁阿密總部。

不只省「人」,還要省「事」。原本漢堡王高層專用的私人飛機被出售,每年舉辦的豪華城堡宴會也取消——該宴會辦一次要花上百萬美元。辦公室也由奢入儉,管理者鼓勵員工使用免費的通訊軟體或電子郵件,如此就不用花錢在手機和快遞上。

大砍成本使漢堡王財務數字亮眼:從二○一一年,也就是3G資本購併漢堡王後第一個完整年份,到二○一三年底為止,這段期間漢堡王的年營收腰斬一半,但同一時間淨利卻大幅成長約一六五%,關鍵就在於它的成本降更多。

二○一四年八月,漢堡王宣布購併有加拿大「國民品牌」之稱的咖啡連鎖店提姆.霍頓(Tim Hortons),計畫從單一品牌公司,轉型為旗下擁有眾多品牌的餐飲集團。漢堡王由「速食業者」轉向「品牌房東」,被華爾街譏為「只打財務算盤」,因為 全權讓加盟店掛著自己品牌來經營,很難確保產品品質維持一定水準、品牌價值能夠不墜;但換另一個角度看,也可說是換來更多喘息空間。雖然將來結果未知,但 起碼漢堡王做出了抉擇,並大膽前行。


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要當Airbnb房東,家裡竟必須設櫃檯 日本「共享經濟」碰壁內幕

2015-01-14  TCW

日本優步較不興盛,Airbnb發展落後歐洲2.5年法規沒變通、民間恐懼、同業反彈等,是最大阻礙,要解決困境,歐美城市提供了現成教材。

「價格比飯店便宜又好訂,所以我一開始就只用Airbnb訂房。」到大阪觀光的二十二歲美國人維恩萊特,躺在楊楊米上的棉被裡,露出十分滿意的表情。

根據Airbnb二〇一五年十二月公布的調查顯示,二〇一四年七月到二〇一五年六月,利用Airbnb訪日的外國旅客人數,比前一年度成長五二九%,達五 十二萬五千人,帶來高達二千二百二十億日圓(約合新台幣六百一十億元)的經濟效益,其中包含日本房東的收入約八十八億日圓、旅客直接消費約八百六十六億日 圓。

然而,願意利用Airbnb這種平台當房東的日本人,遠少於其他國家城市。二〇一五年東京透過Airbnb出租房間數超過一萬間,已是前一年度的三倍,卻仍低於巴黎的六萬五千問、紐約的四萬三千間等。

Airbnb共同創辦人兼技術長布萊卡斯亞克(Blecharczyk)指出:「日本約落後歐洲兩年半左右。」究其原因,「旅館業法」是Airbnb發展的最大阻礙。

日本旅館業法明定,住宿設施必須設置櫃檯、留顧客資料等,還得向主管機關申報經營旅館業。像Airbnb這種透過網路,提供一般自用住宅給外國旅客住宿的 新形態短期租賃,稱為「民泊」,在日本原則上也須符合旅館業法規定。但一般家庭不太可能特地設櫃檯,這正是在日本Airbnb無法像海外一樣快速發展的原 因之一。

怕影響房價?阿姆斯特丹定出租日上限

如果想讓Airbnb這種共享經濟(Sharing Economy)普及,必須盡快整頓法規、消除同業(旅館業)的疑慮,改善形勢不明的現況,荷蘭阿姆斯特丹市,正是一個很好的參考案例。

二〇〇八年,當Airbnb在美國崛起,開始在歐洲普及時,阿姆斯特丹並沒有類似日本旅館業法的法規限制,在法律層面沒有阻礙。不過當民泊出現,除了飯店 業者抗議,居民也因為「可能造成租金或房價上漲」、「每天不同的外國人進出很可怕」等因素而反彈。市府在確認Airbnb的經濟效益後,為消除居民不安, 二〇一三年起陸續整頓相關法規。

首先,為了避免影響房價,樹立「要提供民泊服務,必須經房屋所有人許可」、「非自住的房屋一年最多只能出租六十日」等規則,藉此預防Airbnb商機過 熱;此外,「一次最多只能收四位房客」的規定,則將Airbnb房東的責任,限制在可承受的範圍內。只要遵守這些規定,大家都可以自由出租自用住宅。

在建立法規的同時,也整頓監控體制。市府會派員到有登錄Airbnb的房屋檢查,如違反規定就通報Airbnb,Airbnb就會將該房屋下架。

祭出這一連串措施後,實際施行的結果發現沒有任何嚴重違規行為或糾紛,而這也成為Airbnb獲得市民接納的重要原因之一。

針對治安惡化的擔憂,原本Airbnb就是集合「優良住宿客」、自然排除「素行不良住宿客」的系統,這個系統的基礎就是Airbnb亞太區公共政策總監歐吉爾(Mike Orgill)所謂的「值得信賴的社區型市場」。

很多住宿客都會在網站上用大頭照及簡歷自我介紹,也可以連結到臉書等社群網站;再加上系統上有房東與房客互評的欄位,問題房客如亂丟垃圾、深夜喧嘩等,自然得不到好評價,也會越來越難找到願意讓他們留宿的房間。

歐吉爾自豪的表示:「光是二〇一五年夏季,全球就有一千七百萬人利用Airbnb訂房,其中僅三百件需要緊急因應,九九.九九八%的旅客安全無虞。」「民泊很危險」這種想法可說是誤解。

一般民眾沒受惠?

Airbnb繳觀光稅給地方政府

除了幾乎沒違規糾紛,二〇一五年起Airbnb還將造訪阿姆斯特丹的住宿客所支付的部分費用,繳給市府做為「觀光稅」。該公司表示,在歐洲繳納觀光稅給地方政府,阿姆斯特丹是首例,一年達五百五十萬歐元(約合新台幣兩億元)。

現在,全球各地都在整頓類似的法規環境。事實上,很多大都市如英國倫敦和法國巴黎等,都有慢性住宿房源不足的困擾。以倫敦為例,二〇一五年三月已制定讓民泊合法的新法,只要符合一年最多只能出租九十天等一定條件,大家都可以自由出租自用住宅。

安全較沒保障?美國推優步專用理賠保單

除了住宿,美國則有汽車共乘的成功案例。二〇〇八年優步(Uber)問世,因為美國比歐洲更強調自由競爭,當時並沒有相關法規限制優步發展,最主要的阻 礙,來自業界反彈。例如二〇一三年各地計程車業者群起抗議,甚至發生遊行和暴動,優步服務本身並不違法,所以反對者就以安全問題做為攻擊手段。

其實優步和Airbnb一樣,透過IT來管理安全性,兩者原則上都採用「可辨識對象」的系統。一旦接送車輛確定,優步系統就會提供司機姓名、大頭照、車 種、車號等資訊,以及截至目前為止乘客透過五分評價制給予該司機的平均分數,得分低於一定分數就不能營業,所以優步司機除了安全駕駛,也會努力用良好態度 接客。

再加上用GPS來監視、記錄車輛的移動,可即時將所在地資訊傳給他人,確保安全。

然而,部分反對勢力主張:「就算所有優步司機都很善良,但司機的駕駛技術本身就不如專家,車禍有可能因此增加。」

二〇一三年起美國各州開始整頓相關法規,例如業者有義務建立確保安全的架構,以及司機的最低年齡限制、駕駛資歷相關限制等。

優步本身也不斷改善安全對策,例如充實保險制度。萬一司機在營業中發生車禍,賠償金額又超出第三人責任險的保額時,超出部分就可由優步的保險來理賠。美國也有專為優步司機設計的保險商品問世,共乘環境越來越完備。

一連串讓消費者安心的措施,使美國優步用戶越來越多,甚至部分計程車司機也開始提供共乘服務。「只要消費者認同服務的價值,就無法阻止其普及。「這就是全世界的回答。

(Nikkei Business(c) 2015 NikkeiBusiness Publications,Inc.)

譯.李貞慧審稿.張務華博士

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九成出租屋沒報稅,不利房客、國庫 蔡英文房市第一槍:要逃稅房東現身

2016-03-07  TCW

台灣房東不繳稅、租屋市場淪地下經濟,是業界公開秘密,蔡英文的新政從稅制下手,能讓隱形包租公浮出枱面?

美濃大地震衝擊購屋信心,加上房地產景氣疲軟,房市掀起「轉買為租」風氣。然而,租屋這個年產值高達兩千億元的市場,今年將有重大變革。過去長達半世紀沒有專法管制,淪為「地下經濟」;現在,準總統蔡英文的房市政策,首要之務就是揭開這一大黑洞。

根據新政府的房市政策白皮書,未來房地產政策的四大補帖,包括都市更新、物業管理、租屋市場與社會住宅,每年總產值含金量高達一兆元,約GDP七%。其中,看似無關痛癢的租屋市場,潛藏嚴重漏洞。舉例來說,北市一戶三十坪老公寓出租,租金兩、三萬元,單筆稅收金額小、市場經濟規模不大,卻是租稅市場的毒瘤。房東逃漏稅、房客難以依法申報租金扣繳稅額,長此以往,貧富差距越大。

過去,缺乏專法國庫稅收每年少約一百億

「這個(租屋政策)影響最大,關係到房東跟房客,有房子、沒房子的,至少一、兩百萬戶受影響,」蔡英文的房市政策白皮書執筆人、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說。

蔡英文推出的租屋新政,最大變革就是調整租金稅收制度與制定「租賃專法」。

經營租屋市場二十餘年的永勝租售市場執行長徐銘達說,台灣房東不繳稅、租屋市場淪為「地下經濟」,已是業界公開的秘密,除非出租商用不動產,租客必須向政府登記營業使用,房東才會如實申報;否則,這些個體戶房東多半認為租金是淨收入,報稅能躲就躲。據永勝租售市場訪談租客,發現至少九成以上的出租住宅都沒報稅。

房東坐收租金不報稅,遭殃的除了國庫,還有房客。政府提供房客每年最高十二萬元的所得稅房租支出申報扣抵,以及部分縣市政府提供租金補貼,若有意申請,須提供租賃契約與匯款紀錄等資料。崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲分析,有些不誠實報稅的房東,甚至要求房客簽名畫押「不申請報稅」,若堅持申報,就要漲房租,等於變相轉嫁稅金。雖然此舉牴觸現行稅務法令,若真鬧上法院,房客仍站得住腳;但多數房客擔心漲租金或是與房東鬧翻而無家可歸,仍可能乖乖就範。

據財政部統計,全台擁多屋者不在少數,擁兩棟以上房產有兩百萬戶以上、三棟則有近七十萬戶、四棟以上有近二十八萬戶,甚至九棟、十棟都還有兩萬戶左右。這些住宅是否出租?租金多少?都欠缺管理機制。

未來,擬採租金單獨課稅稅率降至5%,逃稅重罰

地下房東猖獗主因在於,目前租金收入與綜合所得稅合併課徵,所得高的包租公,稅率最高達四五%,但查核機制並不嚴謹,沒被抓到就一毛錢都不用付,讓房東抱持查到再繳的僥倖心態。

台北市國稅局副局長王階琛畑三口,國稅局在轄區設置有稽核單位,但面對無所不在的個體戶房東,受限人力,實在很難挨家挨戶逐一訪查。目前對租金逃漏稅採「例外管理」,每年五月報稅結束,稽查稅務發現申報租金明顯不符合當地行情,或接獲舉報,才會發文要求到局說明。

「沒有人喜歡逃稅,只要稅課得合理。不然一看到這麼高,很多人乾脆不報了,」花敬群表示,未來將釋出租稅優惠,預計將租金從綜合所得稅中分離出來,租金扣除出租成本後,以實際獲利的五%到一0%課稅,比原本併入綜所稅的五%到四五%來得低:但同時提高持有稅,打擊大量囤房者。

此外,未來出租住宅的房屋稅與地價稅,也打算比照自用住宅的稅率課徵,前者與最高稅率相比,只剩原本的三分之一:後者剩原本的五分之一。花敬群表示,這兩項稅收政策改變,都是為了讓房東願意浮出枱面,提高閒置空屋出租意願,以活絡租賃市場,舒緩目前社會住宅供不應求的困境。

「現在房價這麼高,有一群人就是永遠買不起房子,鼓勵愛心房東把房子拿出來租,至少讓更多人租得起、租得到房子嘛!」徐銘達認為,此舉若奏效,政府將從原本收不到稅,到至少多收回一百億元稅收。但棍棒與胡蘿蔔必須同時啟動,提高租稅誘因外,還須搭配重法。他建議,設立房客檢舉獎金,提倡房客主動檢舉房東,逃稅者重罰。

但新政易引發「稅金轉嫁租金」的風險,崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,短期內確實可能造成租金調漲的「必要之惡」,但長期仍將回歸供需原則,房東想開高租金,也要看市場埋不埋單。地下房東能不能浮出枱面,影響的不僅是稅收,也關係到蔡英文開出的房市第一槍,能不能命中目標,解開租屋市場不合理的「常態」,還給租屋者公道。

撰文者王柔雅

 
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荒地生長的“小豬”:從幫房東刷廁所到月交易額1個億

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1123/159967.shtml

荒地生長的“小豬”:從幫房東刷廁所到月交易額1個億
周路平 周路平

荒地生長的“小豬”:從幫房東刷廁所到月交易額1個億

小豬已經打算在國外上市,不過還未有具體計劃。

文|周路平

三年前,陳馳的屋子里住進了第一位房客。

這是他租的房子,天通苑的兩層複式樓,6000元一個月。他分享的是一個酒紅色的沙發。第一個訂單很快達成,房客是一個大三的女孩,暑期來北京做義工,用每晚38元的價格,在陳馳的沙發上住了7天。不巧,那一段時間陳馳在外地出差。等他回來,女孩已經走了,給他留了三樣東西:一張感謝紙條,一盤CD,還有一本茶道相關的書。

這是一個特例。當時用戶還對小豬(前“小豬短租”)的品牌很陌生,更對房屋共享心生疑竇,房東和房客最終達成交易需要在線上溝通一個小時,反複咨詢。信息不對稱和信用壁壘橫亙在短租市場的面前。

如今,經過三年時間重度線下運營,小豬總算在短租市場搭建了運營和信用體系,“以前是不存在的,沒有供給、沒有需求、沒有交易規則和環境。”小豬創始人陳馳告訴創業家&i黑馬

2016年11月,小豬宣布獲得合計6500萬美元的新一輪融資。早在9月份,小豬的單月交易額超過1億元,訂單接近40萬單。

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融資跳票

早期住小豬的是兩類人:要麽是天生膽大,要麽是親戚朋友和同學。起初大家不敢訂,房客擔心房源真實性和房東的素質,房東也擔心房客的素質。 

陳馳曾在早期勸說他的母親嘗試。這是一位60多歲的老太太,觀念相對保守,對於把自家房間共享出去難以接受。況且家里來個陌生人,一方面擔心不安全,另一方面看著心里別扭。

考慮到兒子創業不易,老太太答應了。陳馳的父親常年坐在輪椅上,房客來了之後,經常吃完晚飯陪他們出去散步,幫老人家端茶送藥,要是老中醫還幫他父親把把脈,開開方子。老太太也幫著做飯,瞬間整個氛圍回到了他們熟悉的大院生活,變成了熟人關系的社會。

關鍵是老太太也掙到了錢,他們住在成都最好的小區之一,把50多平米的主臥以不到200元/天的價格對外短租,那個月的房租掙了3000多元,老太太的退休金才2000多元。

這件事情對陳馳啟發很大,他沒想到一開始反對強烈的母親,在一個月後態度就發生轉變。但路依舊漫長,“你說服我,讓我改變,是因為你是我兒子,你能逼著我去做。你們做企業,要改變那麽多像我這樣的用戶,需要很長的時間。”陳馳回憶起他母親的話。

確實。一直到2013年底,小豬平臺上的房源不到1000家,集中在上海。他找不到用戶數一夜井噴的招數,信息的鴻溝需要一點一點去填平。而這種慢生長卻讓陳馳遭遇了一次重大的挫折。

2013年的最後一天,小豬談好的某大基金的B輪投資跳票了。陳馳原本以為大基金靠譜,先前拒絕了較小的一家基金。當晚,陳馳抱著老婆哭,那是他創業過程中最脆弱的時刻。後來他硬著頭皮回去找那家被他拒絕的基金,這一次,毫無意外,他被拒絕了。

B輪融資的失利,很多程度上歸因於小豬僅有的數據很難驗證短租可以做到很大的規模。這是一個無法快速爆發的市場。陳馳並沒有打算隱瞞。

艱難的“增信”

在分享經濟里,從0到1需要付出的代價高昂。陳馳在一開始做的時候就有這種認知,不是光做一個APP。房屋共享的首要前提是打破信息壁壘,陳馳將其概括為“增信”,提供對稱的信息讓房東房客去做決策。

Airbnb早期也存在同樣的問題,房東與房客之間存在信息鴻溝。Airbnb采用了一種很巧的方式,房客告訴房東Facebook的帳號,房東通過社交信息了解對方的背景。

這是共享經濟鼻祖Airbnb的玩法。在中國,做這件事情尤其困難。早期的小豬只能獲得單間,整租的房源少之又少。房子放到網上讓房客選擇,房東同樣需要挑選房客。

小豬的第一批房東大部分是自家員工和員工的朋友。早期他們在頤泉匯辦公,兩層的複式小樓,一到上班時間,豬叫的聲音(小豬App訂單提醒的鈴聲)此起彼伏。大家停下來圍觀,訂單成了當時最大的談資,異常興奮。現在已經變成了常態,沒有人會因為接到一個訂單而興奮得在辦公室喊出聲來。

早期,房東是稀缺資源,沒什麽人願意把房屋拿出來共享,“看到有用戶上線發布房源,就像看到大熊貓一樣。”有一個房東願意發布,“恨不得把他抱在懷里”陳馳告訴創業家&i黑馬。

陳馳想盡了各種辦法,比如去挖Airbnb的房東,讓他們把房源信息在小豬上發布。但Airbnb早期在中國的房東數量也非常稀缺,基本是在國外體驗過的人,抱著嘗試的心態。

小豬也跑到58趕集上找房東,看到有人發布長租信息,就打電話過去,問對方願不願意嘗試短租。剛開始有幾個願意,但幾天租不出去,馬上就轉成長租。

有的房子裝修質量差些,小豬幹脆自己找人弄。小豬的員工甚至還幫房東刷過廁所。當時半夜12點,房東剛把軟裝做完,發現廁所的瓷磚上有很多汙漬,小豬的員工用鋼刷和去汙劑刷幹凈。

實在不行,陳馳幹脆在北京國貿租了一套朋友的房子,一個月8000元,平均下來每天對外短租的價格最少要三四百元,陳馳把房子內部裝飾了一番,重新買個沙發,發現很受歡迎。

這種房被陳馳稱為“體驗房”。這種戰術,後來被複制到全國10個城市,最多時有470套體驗房。這種運營策略起到示範作用,吸引了更多的房東共享自己的房子。

如今,小豬的體驗房只剩十幾套,歷史使命結束,房東發布的房子類型和質量遠超過平臺的“體驗房”。

“當時小豬看起來是一家互聯網公司,但是大部分的精力都在做線下信息壁壘打破的事情。”陳馳告訴創業家&i黑馬,小豬與Airbnb不一樣,“我們是在空白的地方建市場,這個市場里的交易環境、道德風險、逆向選擇等問題都是通過我們非常強的運營逐漸解決的。”

這些線下運營包括對房東實名認證,對房子實地察看認證,甚至幫房東做軟裝提升房屋質量,給房子免費安裝門鎖。因為房東拍出的照片昏暗,角度不好,沒吸引力,小豬早期還專門雇傭了六七位全職攝影師,給房屋拍照,現在則通過眾包的模式管理兼職攝影團隊。小豬還鼓勵房東寫房東日記等。

通過種種努力,一開始不願意做房東的人,出現了轉變,主動加入。房客的保守心態也在松動,早期用戶都是一天一天訂,而目前小豬的平均客單價超過1000元,陳馳自己家的房子經常被一個月一個月地預訂。

質變出現在2014年前後。那時,支付寶剛剛獲得國家征信牌照,推出芝麻信用,陳馳第一時間找螞蟻金服,“像蚊子看到血一樣就飛過去了”。

芝麻信用作為第三方數據運用到住房上,是一個具有說服力的場景,目前包括我愛我家在內的租房平臺也在使用芝麻信用分,抵消租房押金。

除了接入征信數據,小豬也在使用支付寶的開放窗進行推廣,效果奇佳。目前,小豬已經在支付寶積累了500萬粉絲。

經過前期的基礎信息完善之後,小豬的房東數量發生質變,房東自主發布房源的比例開始提高。

2015年9月,小豬的個人房東數量達到一兩萬。而如今每天新增的房源數相當於兩到三個中型酒店的數量。早期拓展房源的線下團隊,已經全部轉為了運營和服務。

房東發現通過分享自己的房子能夠賺到錢,有了很大的經濟動力。這個事情被證明有經濟基礎,走通了。

焦慮的婦科醫生

陳馳創業之前在雅虎、奇虎、酷訊、螞蟻短租都待過,但很少人會想到,他最開始是一名婦產科醫生。

1992年,陳馳從華西醫科大學(已並入四川大學)畢業。學醫是家里幫他做的選擇,他母親說家里缺醫生。而進入婦產科是畢業留校後分科室造成的,他也沒有辦法。

當醫生要一級一級往上升,未來的路怎麽走,一眼望到頭,“對比外面世界的變化,你說這輩子怎麽可能在這兒待著。”做了四年婦科醫生後,陳馳決定離開。他遇到了很大阻力。他所在的醫院是全國最好的醫院之一,家里出了一個華西的醫生,在整個西南地區都是拿得出手的事情,他的父母都以他為榮。突然間,陳馳說,他要拋掉這一切,重新進入社會的熔爐,這對父母來說沖擊確實很大。

陳馳去了德國拜耳做醫療銷售,爾後在3721、雅虎、奇虎和螞蟻短租工作。這些都在幫別人打工,直到他創辦小豬。

短租市場的困難讓陳馳吃盡苦頭,但他從來沒有過放棄的念頭,即使在投資人跳票的艱難時刻。

“我沒有想過退縮,但是特別輕松、特別高興的時候很少。”陳馳說,他在不久前聽到春雨醫生張銳的去世消息時也感觸深刻,“因為我知道里面的苦衷,你要說高興,真的是很少。”陳馳一直被緊張、焦慮籠罩著,或許融資敲定,眉頭舒展,也只是一時放下而已。

有一次,陳馳在臺上演講,說未來希望能夠夜夜有好夢,有人勸他,不能這樣,創業應該輕松一點。陳馳很難做到,他的腦子里老是各種問題,他是典型的醫生思維。甚至與VC溝通,陳馳也老是喜歡說面臨的困難和問題。

當創業家&i黑馬記者問他,是否擔心房屋共享的條件不成熟,小豬成了先烈。

陳馳倒不回避,“但是創業有什麽選擇呢,這是創業中不可知或者不確定性的部分,這個問題永遠沒辦法回答。”

小豬在一片原本荒草叢生的地方建立了自己的信任體系,能否最終開花結果依然前路漫漫。

2016年11月,小豬宣布獲得D輪6500萬美元融資。陳馳總算稍稍松了一口氣,不過在他看來,短租市場還在初級階段,前方依然坎坷。而這些錢也主要投入基礎設施建設,“沒有基礎設施的建設,這個坡道再長也會塌陷的。”陳馳預計,短租市場的規模大致和酒店的規模一致,酒店市場規模是5000億元到7000億元。

下一步,小豬也將在海外布局。陳馳發現,每天都有很多用戶在搜索框里面搜國外的城市,他覺得這個需求比較旺盛。小豬也將部分精力花在海外城市的拓展上。

但陳馳也承認,在國內市場還有大片空白的時候,進入國外市場是一種冒險行為,存在精力分散和水土不服的問題。不過國外市場在小豬內部的重要程度不是太高,算是試水,而這其實陳馳已經觀察了一年多時間。

愉悅資本已經連續兩輪領投小豬。但其他基金依然有顧慮,需要等待更長的時間才能進入。陳馳說,完成了這一輪,“後續還會有別人的錢進來,錢的數量還不少,但需要等待長一點的時間。”

目前,小豬已經打算在國外上市,不過還未有具體計劃。陳馳也在觀望,一方面是看市場的天花板有多高,另一方面看Airbnb的上市會是什麽情況,二級市場到底能夠支撐一個怎樣的估值,“還是有一些不確定性,不著急,先看看。”

小豬短租 創業 融資
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荒地 生長 小豬 從幫 房東 廁所 到月 交易額 交易 個億
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卷租金跑路、更改房屋結構……“黑中介”坑房東套路多

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-03/1113281.html

記者 趙麗 劉雪

住房和城鄉建設部近日就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。作為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規,旨在“建立購租並舉的住房制度,規範住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權益,保障交易安全”。不少人認為,這意味著,此前少有提及的出租方的合法權益此次受到重視。在房屋租賃市場,出租方遇到了哪些權益受損的情況?《法制日報》記者進行了深入調查。

自己房子的鑰匙,留還是不留?

這個問題,讓北京市民曾碩最近很糾結。按說,自家房子的鑰匙為什麽不能留?但最根本的原因是,曾碩名下這套位於北京市豐臺區馬家堡西路的三居室目前處於出租狀態。

“租戶不同意我留一把鑰匙,甚至給我拿出了國家規定。”曾碩口中的“國家規定”便是住房和城鄉建設部近日公布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,其中規定“未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房”。

曾碩也明白,租戶是不放心房東手里拿著鑰匙,也擔心房東隨意進入出租房,但他也有“一朝被蛇咬,十年怕井繩”的經歷,“上個租戶,不經我同意就私自找中介轉租房子,後來是物業找到我,我才知道這件事”。

租房時,房東是否能留鑰匙,只是房屋租賃過程中種種糾結的一個縮影。在不少房東看來,租戶、房東之間的很多不理解乃至沖突,都可以從中介的不規範行為上找到原因。

房東是否該留鑰匙

對於曾碩所糾結的該不該留鑰匙,房東之間也有不同看法。

“就目前我出租房屋的經驗看,每次出租時我都會留一把鑰匙,但絕對不會在租戶不在的情況下開門進去。”北京市民郭林在某企業工作,繼承了父母一套位於北京市複興門一帶的一套房子,這套房屋目前處於出租狀態。

對於堅持要留一把鑰匙的原因,郭林是這樣解釋的,“一次,物業要裝可視對講系統,提出了過期不候的要求,但租戶上班沒法回來。在征得租戶同意後,我就用手里的鑰匙開門,在房子里等物業安裝。在生活中,可能會發生各種情況,房東手里有把鑰匙,方便解決一些事情”。

北京市民谷華也持這種看法,他在北京市西城區有兩套房屋出租。在他看來,“如果不留鑰匙,萬一發生著火、漏水等緊急狀況,而租戶又不能及時趕回,就會很麻煩,可能得破門進入,這樣還得增加換門的費用”。

不過,也有房東明確表示,房屋出租後,房東不應再保留鑰匙。

在北京出租房屋已經10年的周長海對記者說,房屋出租後,他絕對不會留房屋的鑰匙,“要求租戶自己更換鎖芯這一點是明確寫在合同里的。首先,我出租的是使用權,為什麽還要保留鑰匙?房屋所有權體現在房產證上,這與是否留一把鑰匙沒有關系。我不想進入租戶的房間,也沒有權利進入。就算出現跑水等情況,物業可以在經過我許可後破門而入。還有,如果租戶欠房租跑了,我拿著房產證找開鎖公司也可以開門”。

收不上房租的窘境

相較於是否留一把鑰匙的糾結,房東最揪心的是遇到不規範的中介。

曾碩告訴記者,他所經歷的租戶私自轉租房屋,除了租戶自身的原因,也有中介不規範操作的因素。“按理說,中介在發布出租信息前應該核驗房產證。然而,在租戶無法提供房產證的情況下,中介就開始往外租房子了”。

遇到不規範中介的,還有北京市民鄒高傑。

鄒高傑在北京市大興區西紅門附近有一套閑置房屋,出租多時。不過,就在今年端午節前,他決定不再出租了,因為“收不上房租”。

“其實租戶已經把房租付了,只不過是交給了中介。按照租戶的說法,他們租房時是押一付三,給了中介3個月租金外加1個月的租金作為押金。住了兩個月,他們又按中介要求交了3個月房租。可是,我一分錢也沒見著。”鄒高傑說,“我去中介公司討說法,公司負責人說,租戶是把租金交給了公司的工作人員,但這名工作人員拿著錢跑了。”

遇到這種情況的,還有北京市民鄭鵬。去年,鄭鵬將自己位於豐臺區馬家堡西路的一套兩居室出租。“年底的時候,我找中介收房租,中介說租戶資金周轉不靈,沒錢交房租。之後,我直接找到租戶,他們說早就交了房租,而且還有兩個月房租的押金在中介手里。我長期在外地工作,也不知道怎麽維權。朋友說,我可以根據合同強制收房。但是,我強制收房後,租戶怎麽辦?如果中介不給租戶退房租和押金,租戶拒絕搬走,我也是幹著急沒辦法啊”。

對於房東薛麗來說,她的境遇更難。薛麗目前在北京一所高校讀研究生,考慮到北京房價上漲之快,她的家人舉全家之力給她購買了一套20平方米的商住樓小戶型。住在學校學生公寓的薛麗便將這套房子對外出租。

“不幸的是,我遇到了‘黑中介’。”薛麗說,“我把房子委托中介出租後,才從其他渠道了解到,這家中介公司有過兩次更名,經查詢在法院有30多起被起訴判賠的案件,這些案子都涉及坑房東和租戶。了解到這些情況後,我以母親不同意出租為由提出解約,但中介卻威脅我說,按照合同,解約需要付7000多元違約金。考慮到違約金太高,我當時沒敢解約。”

“回來之後,我搜集了很多信息,還找到了法院的民事裁決書,發現這家中介公司涉及的案件大多包含以下情況:租了房東的房子之後打隔斷;把廚房的裝修拆了改造成臥室。按照法院裁決書的描述,有房東提出抗議,但這家公司根本不理,房東只好聯合租戶一起起訴,但是起訴周期太長。”薛麗說,現在我想要止損,寧願賠錢也不願意之後損失更大。

(標題:“黑中介”坑房東套路多 來源:法制日報—法制網)

租金 跑路 路、 更改 房屋 結構 中介 房東 套路
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產業園從“房東”變“股東”

來源: http://www.infzm.com/content/126404

截至2017年上半年,張江高科已累計投資40億元,投資項目100個。(視覺中國/圖)

(本文首發於2017年8月3日《南方周末》)

一些敏感的產業園區意識到,依靠土地財政與房地產開發的園區模式將會受到制約。他們開始試著通過股權投資的方式,與園區企業共同成長。

為了破解國企入股難的問題,張江高科開始采用基金FOF的方式進行投資。通過這種模式,使得股權投資由國企直接投資轉變為國有資本占一定股份的投資基金來投。

近日,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地,在上海市土地交易市場成交。兩塊地建成後將采取“只租不售”模式,優先為產業園區內各類創新創業人才提供居住配套服務。

早在三個月前,上海市規劃和國土資源管理局就聯合浦東新區共同發布了《張江科學城建設規劃》(下稱“張江規劃”),其中對房產炒作和買賣行為進行了限制。

這意味著產業園區依靠賣地賺錢的模式受到了約束。不過,一批產業園區其實早就通過股權投資的方式,從“房東”變成“股東”。

中國的產業園區誕生於1980年代,主要承載著地方政府發展產業、振興經濟、增加財政收入的使命。所以在過去很長一段時間,產業園區都是以國企作為開發和經營的主體。

“本質上,國企產業園並不是以市場為主導的工業地產開發商。”戴德梁行產業地產部主管及董事蘇智淵對南方周末記者說,園區型的國企並不看重物業載體上所產生的經濟效益,比如土地收入、租金等,而是希望通過給予稅收減免、地價房租減免等手段來吸引高稅收的企業。正因如此,衡量一個國有產業園區的標準往往只有兩個,一個是招商註冊資本/畝,另外一個是稅收產出/畝。

到了1990年代,一批國有產業園區上市,才為股權投資拉開了序幕。

變身科技投行

張江高科(600895.SH)總經理葛培健向南方周末記者回憶,當年最早上市的一批園區企業,經過多年的基礎設施建設,積累了一批技術研發企業。但當時的資本市場發達程度並不能完全支撐其快速發展的需求,為此,園區上市公司就通過股權融資與園區企業建立了合作紐帶。

“但當時的股權投資更多是園區的‘副業’,甚至是一種招商的手段。”葛培健說,比如在1996年,長春高新(000661.SZ)就募集資金投向了基因工程藥物項目等。巧合的是,該項技術專利就是來自張江高科技園區的研發成果。

時至今日,園區地價、租金仍在節節攀升,吸引了大量民企逐鹿產業地產。但一些敏感的園區已經意識到,國家調控政策的相繼出臺,使得依靠土地財政與房地產開發的園區模式受到制約。

一批產業園試圖通過股權投資的方式,與園區企業共同成長。張江高科就是其中的代表。張江高科是上海浦東新區四大重點開發區之一——張江高科技園區的開發主體,也是張江核心園區最大的“地主”。

2017年5月8日,上海市規劃和國土資源管理局聯合浦東新區共同發布了《張江科學城建設規劃》(下稱“張江規劃”),除了將張江高科技園區繼續擴圍,最重要的政策是,對房產炒作和買賣行為進行了限制。

“準入門檻提高了。”一位熟悉張江規劃的人士告訴南方周末記者,張江規劃出臺後,為標準廠房、研發樓、辦公樓等產業物業的出售加了把鎖。這些物業的買方過去沒有限制,而現在必須是擁有產業背景的終極客戶,像金融機構就沒有購買資格。

此外,根據張江規劃,為了降低人才準入成本,張江科學城將增加居住用地,並且新增住宅全部只租不售。張江高科作為上海人才公寓最大的提供者,實際上賣不出一套房子。

“張江高科的轉型提前了3年。”2014年5月,葛培健成為張江高科新一任總經理。他來的時候,張江高科ROE(凈資產收益率)長期低於6%,在資本市場幾乎失去了再融資的能力。葛培健四處調研,一度走訪矽谷,希望為張江高科找到新的商業模式。

在他看來,浦東幾個園區中,浦東金橋(600639.SH)擁有高端人才公寓,住戶群體是外企高管,中高檔的租金只要按照每年通貨膨脹的速度增長,就能保證上市公司持續增長;陸家嘴(600663.SH)則擁有上海最貴的商務辦公樓,一房難求,資源稀缺。而張江高科的特點就在於產業集聚,未來必須走“科技投行”的道路,“將科技地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源”。

投資更賺錢

“我們已經可以靠投資收益來支撐我們的收入和利潤了。”這是葛培健上任後定下的3年目標。2016年,張江高科的科技地產實現主營租售業務毛利6.69億元,投資收益7.97億元,投資收益占比54%。ROE也提升到了9.18%。

其中,投資收益既包括已經上市的可交易金融資產,也包括未上市企業的股權分紅等。

實際上,張江高科很早就有一些股權投資的布局,但凈資產收益率不高。一位張江高科的高管告訴南方周末記者,股權投資的方向是對的,但後來支持這件事的領導離開了,許多事情就沒有落地執行,“畢竟願意做股權投資的領導是少數,國資流失要終身追責”。

葛培健來到張江高科後,首先處理了一批過去的遺留問題。比如張江高科以前投資的一家企業老總上門拜訪,一被問到商業模式,這位老總就開始談政府補貼,葛培健隨後決定賣出所持股份,回籠資金投資新的項目。從此,張江高科也形成了“知進退”的滾動發展理念。

據他介紹,投資標的來源有兩種,一種是園區內企業,十二五期末,張江高科園區註冊企業1.8萬家,真正落地經營的有3500家,有租賃關系的818家;再有一種就是無論屬地,先進行投資,再拉回園區租賃的。“房東加股東,股東引房東,然後我們跟園區的企業‘結婚’,再到多層次的資本市場去‘生兒育女’。”葛培健總結說。

截至2017年上半年,張江高科已累計投資40億元,投資項目100個,已上市27家,預披露2家,擬上市13家。另外,通過FOF(基金中的基金,以基金為投資標的)模式參與了14只基金的投資,基金投資規模累計17.30億元。投資標的廣泛,包括螞蟻金服、七牛信息、天天果園、喜馬拉雅等獨角獸企業。

究竟地產收益率高還是投資收益率高?葛培健認為,在今後租賃為導向的前提下,地產項目可能要輸給投資項目。比如張江高科最近做的一個地產項目,IRR(內部收益率,用於衡量投資收益)在7%左右,但是股權投資如果選對項目,IRR要遠高於這個比例。

除了張江高科,不少國企園區都在拓展股權投資。如東湖高新(600133.SH)2016年年報顯示,對外股權投資總額8.08億元,同比增長117.62%;南京高科(600064.SH)目前股權投資形成的可供出售金融資產已經達到100億規模,與地產業務的資產規模基本持平。

不過,這些國企園區有一個共同特點,那就是負債率都比較低,張江高科只有58%。實際上,因為被劃進自貿區的關系,張江高科一直是FT賬戶等各類金融創新的試點,能拿到利息極低的貸款。之所以沒有加大杠桿投資,葛培健坦言,根本原因還在於人才不足。

基金操盤

相比民企投資時的自由和靈活,國企園區做股權投資時,要考慮到國有資產的保值、增值,因此需要接受一系列政策約束,客觀上導致有時決策鏈條過長。

一位地方國資監管人士告訴南方周末記者,國有資本在直接投資企業的時候,有具體的投資和風控程序要走,比如非主業投資需要向國資委報批,主業投資超過凈資產一定比例也要審批。國有上市公司除了按照上市公司的管理規定執行以外,還要國資委進行批準。比如在上海,產業投資項目估值在2億以上的標的,需由國資評估中心聘請專家進行評議。

此外,目前A股市場存在一項上市公司國有股劃轉社保的政策,是由財政部、國資委、證監會、社保基金會於2009年下發的《境內證券市場轉持部分國有股充實全國社會保障基金實施辦法》。根據辦法,國資參股企業,發展超過一定規模,上市以後,要將實際公開發行股份數量的10%無償劃轉社保基金,如果國企本身持股比例低於10%,相當於將持有的全部股份劃轉社保基金。

在這種情況下,張江高科曾錯失幾次直接投資的機會。2016年冬天飄雪的時候,葛培健曾帶隊去蘇州拜訪一家國際知名藥企,他看好這家藥企,因為有三個一類新藥都進入了三期臨床試驗。該藥業董事長因為自身持股不高,對國企股東張江高科表示歡迎,但在盡調、審計一概俱全的情況下,其他股東拒絕了張江高科,原因是“張江高科是國企”。

“現在最大的風險不是國資流失,而是市場對國有企業的拒絕。”葛培健在吃過幾次閉門羹後,感受到了沖擊。

為了破解這些問題,張江高科開始采用基金FOF(一種專門投資於其他證券投資基金的基金)的方式進行投資。通過這種模式,使得股權投資由國企直接投資,轉變為國有資本占一定股份的投資基金行為。“戴著腳鐐在市場跳舞。”葛培健說。

2017年5月25日,張江高科發布公告,擬與上海國際集團有限公司、上海國盛(集團)有限公司、上海國際港務(集團)股份有限公司、國泰君安創新投資有限公司、上信資產管理有限公司及上海科創中心股權投資基金管理有限公司(籌)共同發起設立上海科創中心股權投資基金一期基金。上海科創中心股權投資基金目標管理規模為300億元,其中科創母基金一期基金募集規模65.2億元,張江高科擬出資5億元,該基金重點投資區域是上海地區高新科創園區及上海股交中心“科技創新板”。母基金將繼續發起多個子基金,張江高科也有可能繼續跟投。

東湖高新在運營公司下面也設立了兩只基金,其中一只與國內投資機構矽谷天堂聯手,並且引入武漢市政府的引導性基金,優先投資於東湖高新園區的企業和準備進入園區的企業。投資決策依靠專業機構,但東湖高新保有一票否決權。

虧了怎麽辦

國資股權投資一直面臨很高的風險。2015年底,湖北省就轟轟烈烈成立了長江經濟帶產業發展基金,由湖北省政府財政出資400億元作為引導基金,再由引導基金募集社會資金,發起總規模為2000億元的母基金群,再通過下設子基金或直接投資的方式放大到4000億元。預計最終將帶動一萬億資金投向實體經濟。

但到了2017年,據財新網報道,長江經濟帶產業基金已有銀行撤資。主要原因是政府“畫大餅”、項目不明確、產業方向不清晰。

最新消息顯示,長江經濟帶產業基金已另有所投。根據萬科5月份發出的公告,萬科將與專業投資機構共同發起設立商業地產投資基金,其中就包括長江經濟帶產業發展基金參股的一只基金。

國有資產監管部門的一位人士對南方周末記者說,國家整體的政策是鼓勵國有企業開展股權投資的,特別是對新科技、新模式、新業態領域的投資,希望在保值增值的基礎上,形成對新興產業的扶持,但前提是必須要完善決策程序。

“也就是說,不確保每個項目成功,看總體情況。”他表示,具體到某個國企投資時,一個是要按照董事會制定的目標努力,另外就是按照國資保值增值的標準,與國債收益率持平就行,“虧就是虧了,如果不是自身問題導致,問題不大”。

其實,葛培健之所以要做基金,就是希望通過基金投資進行投資組合,可以最大限度規避投資風險。

在張江高科,最先為投資做出決策的,是一個7人組成的投資決策委員會。在投資項目的時候,1個反對、6個贊成的通過;2個反對、5個贊成的暫緩。

委員會成員除了企業內部董事、外部董事,還包括獨立董事,均為投資、會計、審計的知名業內人士,比如獨董李若山,是新中國成立以來國內培養出的第一位審計學博士。

雖然投資決策層層把關,但國資流失風險依然考驗每一位國企負責人。在被問及是否有過擔心,葛培健說“那是自然的”,並表示願意為失敗負責。他有一句口頭禪——對國資的投資人而言,九十九減一不是九十八,而是零。

葛培健在來到張江高科時,離60歲退休還有3年時間。他坦言,在張江高科的盡情發揮,沒有年齡顧慮是其中一個原因,他本來都已經做好從浦東建設(600284.SH)董事長位置上退休的準備,又被組織突然派來了張江高科。另外一個原因則是責任使然,他上任沒幾天,國家主席習近平來到上海考察,提出上海要加快建成具有全球影響力的科技創新中心。

不久前,上市公司公告顯示,這一屆董事會和監事會的換屆延期,葛培健代行董事長職責。

不過,葛培健還是做好了退休的準備,盡管60歲的他依然年富力強,張江高科的股吧里也有股民不希望他離開。

葛培健希望,他的繼任者可以繼續把股權投資放在公司戰略的高度。他讓公司制作了一條宣傳片,時長4分鐘,包含張江高科的商業模式、戰略以及發展理念。片子當中,沒有出現任何一位現任領導的身影。

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巴樂兔CEO信件解密 好房東是怎樣煉成的?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0208/167279.shtml

巴樂兔CEO信件解密 好房東是怎樣煉成的?
四郎 四郎

巴樂兔CEO信件解密 好房東是怎樣煉成的?

經過幾年的成長,巴樂兔已成為國內份額第一的直租平臺。巴樂兔透過精細運營和巨大的市場投入,聚合全房源和全租客,培養租客全新租住習慣。

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感恩您在過去的2017年對巴樂兔平臺的幫助,使巴樂兔平臺已經成為行業領先的移動直租平臺。同時讓我們更高興的是看到您能積極跟隨租住革命的大潮,擁抱新思維,運用新工具,經營方式越來越專業,生意越來越好,為租住市場做出了自己的貢獻。

作為直租行業旗艦,巴樂兔關註趨勢,布局2018,並借此時機,向各位房東夥伴們分享下我們的行業分析見地和預告平臺重要動作,期待更緊密合作,共贏未來!

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巴樂兔移動直租平臺 CEO 呂楠

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2018年02月08日

巴樂兔 租房 呂楠
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巴樂 樂兔 CEO 信件 解密 房東 怎樣 煉成 成的
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房企下沈:在一二線做房東,去三四線賣房子

過去一年,三四線的城市人嘗到資產上漲的喜悅,原本屬於一線城市的靠房產增值的財富故事擴圍,成為更廣泛的話題和行動。

以三線城市為例,華創證券給出的百城住宅數據顯示,三線平均房價從2015年底的6740元/平方米上漲到2017年底的8335元/平方米。市場的變幻莫測依然值得敬畏。

一些在三四線城市有廣泛布局的房企成為時代的幸運兒,他們抓住了一波效能爆發的機會。超過一半業績來自三四線城市的碧桂園力壓萬科、恒大,拿下規模第一的寶座,迫不及待地在年報中稱——“感謝這個偉大時代,城鎮化趨勢恰似浩蕩春風,勢不可擋。能在這個大時代奮力拼搏、力爭上遊,實乃碧桂園之幸。”

更多房企希望也能搭上順風快車,2017年,50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%,同時在一、二線城市拿地面積同比增速回落。

此時,“房住不炒”依然被強調,昔日以開發銷售為主的一二線城市已變成住房租賃事業實踐的主場,即使只重倉深圳的開發商都去一些四線甚至五線小縣城拿地,“包圍”粵港澳大灣區,區域布局的整體下沈既成事實。

從這個角度來看,萬科董事會主席郁亮說的那句“沒有成功的企業只有時代的企業”,是肺腑之言。

也不必噓嘆,房企下沈到三四線不算新事,另一邊萬科要把業務鋪到鄉村了,從“城市配套服務商”轉型為“城鄉建設與生活服務商”。

回到這兩年房企銷售的新戰場三四線城市上,無論是調控還是庫存、棚改,成就三四線城市這一波行情的因素全是變量,而對房價支撐起重要作用的人口和經濟基本面,三四線城市遠不如一二線城市,種種因素綜合作用,三四線房地產市場的未來頗具不確定性。但目前看來,依然是熱鬧非凡。

三四線去化加速

故園東望路漫漫,2018年春節返鄉,不少遊子發現家鄉所在的縣或是地級市商品房價格向上爬升了一個臺階。

以華中城市湖北荊州城區為例,2012年高鐵站開通後,多個開發商進駐,投資加碼,地方庫存在2015年到達頂峰近1000萬平方米之巨。據浙商證券研究所數據,其銷售周期接近5年,但到了2017年下半年,城區商品房庫存已經下降至150萬平方米,庫存去化周期僅5個月。同時,此前賣6000元/平方米的項目均價悄然到達萬元水平。

2017年,全國商品房銷售面積169408萬平方米,比上年增長7.7%,商品房銷售額133701億元,增長13.7%。銷售面積和銷售金額增速最高的區域出現在中部和西部,這是三四線城市密集的區域。

關於過去一年,一二線城市和三四線城市的銷售增速對比以及庫存,華創證券發表了一份較為翔實的報告。數據顯示,2017年全年一二線房地產銷售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%,但剔除41個樣本城市後剩余612城市(涵蓋絕大多數三四五線城市)房地產銷售同比增速平均值卻達到了18.8%。

此外,華創證券用可售面積除以近三個月銷售面積均值來衡量各線城市庫存去化月數,結果是近幾年一二線城市庫存月數變化不大,基本維持在9~10個月水平;但三線城市房地產庫存去化月數從2014年下半年的37個月下滑到2017年底的14.7個月,下滑幅度達到了22.3個月。

值得註意的是,此輪去化的多數是地方數年前的庫存。

三四線樓市有過沈郁的時候。2014年,多個三四線城市房地產市場表現低迷,不理性投資過後導致庫存高企、去化困難,導致開發商資金緊張,降價甩貨,彼時此類新聞常見諸報端。華南一家著名房企光耀地產便是倒在此輪危機中。

時移勢易,過去一年,三四線市場一掃陰霾,拉動全國銷售面積上揚,整體而言,中國房地產市場表現出鮮明的板塊輪動特征。

不僅是銷售端,土地端也出現同樣的情況。

中國指數研究院的監測數據顯示,2017年,50家代表房企招拍掛拿地金額高達22420.3億元,同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米,同比增長81.4%;受結構調整影響,拿地樓面價均值為7778.4元/平方米,同比減少19.1%。

這50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%;而在一二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%,占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。

布局下沈

拿地是果,調控是因。

根據中原地產研究中心數據,2017年,全國房地產調控政策發布超過100個城市與部門(縣級以上),發布的調控政策次數超過250次,北京、深圳等熱門城市更是一年多次出臺不同類型的配套政策。

為了緩解差異化調控政策的影響,越來越多的房企註重全國化布局,向更低能級的城市下沈。世聯行董事長陳勁松便認為,從一二線到三四線,均衡布局是穿越房地產周期和大小年的有效方法。

多年來堅持布局三四線城市,在城鄉接合部拿地、走城郊大盤戰略的碧桂園應是最典型的例子。

縱觀碧桂園年報,來自三四線城市的銷售金額一直占據公司總業績的半壁江山。2015年,碧桂園銷售業績為1401.6億元,其中46%來自三四線城市;2016年,碧桂園銷售業績為3088.4億元,來自三四線城市的比例是41%;2017年,碧桂園銷售業績為5508億元,來自三四線城市的比例是58%。

2016年、2017年,碧桂園業績狂飆突進的兩年,正是三四線城市去庫存的關鍵兩年,碧桂園的成功當然有企業自身的經營作為支撐,但也有運氣的促成。其於2017年年報中稱“是時代成就了碧桂園”,確實如此。

對於未來,碧桂園表示,將繼續深耕各級城市鄉鎮,以發展和加強不同的地區市場的滲透,從而減少對特定市場的依賴,爭取更廣闊的市場。

碧桂園均衡布局的經驗已經得到市場驗證,自然有值得借鑒處,2017年,已有房企調整自身的拿地策略和區域布局。

譬如重倉深圳和粵港澳大灣區的龍光地產,2017年開始走到外圍城市布局,在河源、陽江等城市拿地,也有意進入上海和北京一個小時生活圈。

新城控股中,來自三四線城市的貨量也有所增加。

2017年,新城控股銷售金額突破千億元至1264.72億元,目標完成率149%,行業排名從第15位上升至第13位。1264.72億元的銷售額中,三四線城市占比達到35%,同比上升9個百分點;土地儲備方面,2017年公司新增122塊土地,總建築面積達到3392.8萬平方米,新增布局41個城市,其中三四線城市土地儲備占比達到40%,同比上升9個百分點。

總的來說,加快下沈三四線樓市是多數仍在沖規模的房企的選擇。行業中,一些看重利潤率的房企並不認同這種做法,反而作反向選擇。

深圳控股在2017年以公開掛牌的方式出讓5個項目公司,獲得了33.3億港元的稅後利潤。深圳控股董事會主席呂華告訴第一財經,“深圳控股早些年就制定了聚焦一二線城市,退出三四線的戰略性安排,目前三四線城市土地的退出計劃已基本完成。”

值得一提的是,接盤深圳控股數個三四線項目的是恒大和碧桂園。

棚改的進退

除了受一二線城市調控影響的被動因素外,房企下沈到三四線還有棚改和貨幣化安置而帶來的新增購房需求這一吸引因素。

從2015年開始,我國實施了棚改三年計劃,在2015~2017年完成棚戶區改造1800萬套。2015年,國家棚改貨幣化安置的比例為29.9%,2016年這一比例上升到了48.5%。

棚改貨幣化安置是指央行給國開行發放抵押補充貸款,支持國開行向地方政府的棚改工程提供資金,然後由地方政府支付拆遷補償款給被拆遷者,被拆遷者再用此款購買本地的新建住房,隨後政府再通過拍賣拆遷地塊償還國開行貸款。

在此過程中,資金定向投往三四線城市,地方房地產領域貨幣寬松,本地需求增加。官方數據顯示,2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。目前,2017年棚改貨幣化安置的比例尚未公布,但多家券商均做過預測認為比例超過50%。

官方宣布2018年棚改開工580萬套,高於市場預期的500萬套,成為市場看好三四線城市今年前景的主要因素。

世聯行董事長陳勁松對第一財經表示,行業的主力正逐漸轉移到環一線城市的都市圈範圍和三四線城市上,棚改等政策還將成為三四線城市房地產市場增長的力量。

然而,在討論棚改和貨幣化安置時,業界往往認同其對於三四線城市樓市去庫存的正向作用,並不認為棚改是三四線城市房價上漲的核心原因,因為在2016年“9·30新政”之前,三四線城市房價基本處於下行態勢。

並且,盡管2018年棚改數量高於預期,但政策也要求結合當地庫存情況進行安置,如果庫存較低,實物化安置將取代貨幣化安置。

目前,三四線樓市的增量需求主要為本地的改善性需求以及周邊地區的剛需,但經過了2016年下半年至今的去庫存,當地購買力和需求已被大大消耗,後續是否能維持支撐局面值得懷疑。此外,在一二線城市限購的情況下,不排除有少量的返鄉置業需求,但三四線城市人口流出的態勢並未能得到改變。

也有觀點認為,高鐵經濟、基建發展等為三四線房價上漲提供了較好的外部支撐。原保利地產高管、現任職寶能集團高級副總裁的余英預測,“2018年是中國高鐵城市年,高鐵帶來的區域經濟重構和部分城市異軍突起將是全年的大亮點。”

供應層面,需要註意的是,短期內,棚改貨幣化安置會帶來新增購房需求,但棚戶區原地塊拆遷改造後,相當一部分依然會新建房屋,且容積率必定高於未拆遷前,因而由此帶來的新增供應面積高於未拆遷前的存量住房面積,推高後續庫存。

此外,品牌房企下沈進入三四線城市,帶來更高的周轉速度,將會加快新房的供應效率。

繁榮迷局

對於三四線城市目前的繁榮,呂華指出,“三四線城市的風險還在累積,越來越高。”

呂華對第一財經表示:“城市房價長期看人口,三四線城市人口長期呈現流出趨勢,地方並不具備房價長期上漲的基礎。從剛需角度來看,三四線城市是供過於求的,只是這兩年因為多方面的原因,導致房產的資產屬性增強。”

三四線城市居民普遍缺乏有效的投資渠道,這輪上漲行情中,不少當地居民選擇房產作為投資標的。

華創證券研究所分析師李俊江對此表示擔憂,三四線房地產投資頗具風險。“一方面是三四線房價下跌壓力大,尤其是區位優勢不佳、人口持續大量流出的城市。另一方面,因為庫存水平高和歷史原因,三四線剛需客戶沒有購買二手房的習慣,地方並未形成有效的二手房交易市場,退出機制的缺失意味著三四線城市的房產投資者或將面臨難以脫手的困境。”

呂華認為,三四線的回暖是短暫性的。從企業端來看,“深圳控股聚焦一二線城市的戰略不會改變,由於看好粵港澳大灣區的發展,我們把公司戰略調整為一二線+大灣區。”

對於在三四線城市拿地,另一家有國資背景的房企對土地團隊提出更高的要求,收益率必須高於一二線城市項目,因認為三四線城市項目風險更高所以必須匹配更高的收益率。但眾所周知,一二線城市項目的毛利率和收益率普遍高於三四線城市項目。此要求造成該企業的土地團隊不願到三四線城市拿地。

三四線房地產市場正出現明顯分化,選擇進入城市或投資標的,房企和個人投資者面臨的周期性風險是相似的,下沈到三四線城市也非一概而論。

李俊江認為,部分環一二線的三四線城市因為區位優勢猶在,需求面仍然可以繼續接受溢出效應,因此房價相對較安全,但部分區位優勢不明顯、在本輪行情中上漲較多的三四線城市可能存在下跌風險。

從大邏輯來看,國家強調“房住不炒”,因城施策,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度,支持居民自住購房需求,促進房地產市場平穩健康發展。房企做出的戰略和布局選擇均圍繞此邏輯。

2017年起,作為長效機制的關鍵,住房租賃業務已經在一線城市廣泛開展,在深圳,已有多個銷售新項目轉成長租公寓,以租代售。今年,住房租賃業務將深入到二線城市,2月,南京也完成首次出讓純租賃住房用地工作;武漢市2018年住房保障和房屋管理工作會提出,今年將進一步推動租賃住房項目落地,推動集體土地建設租賃住房試點。

行業生態正發生顛覆性的改變,未來在廣泛推廣住房租賃業務的一二線城市如何銷售賣房、下沈到三四線城市過程中如何避開高風險的區域將成為房企的共同命題。或可合理想象,“一二線租售並舉+三四線城市進行傳統地產開發”模式的到來。

房企 企下 下沈 在一 二線 房東 去三 三四 四線 線賣 房子
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白石洲造富房東:40萬成本5000萬市值,耕樓浮盈124倍

一片舊樓倒下去,一群富翁站起來。

深圳最大的舊改項目白石洲舊改(又稱沙河五村舊改,沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村)的初步補償方案顯示,貨幣補償的標準是2.8萬元/平方米。而實際上,在舊改預期的加持下,白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元/平方米。

家華是新塘村村民,在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋,以4.2萬的市場單價計算,對應的價值將近5000萬元。而在2001年時,這棟出租屋的建造成本約為40萬元,即使撇除這些年賺取的租金不計算,浮盈也高達124倍。

如能順利開拆,在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話,將同樣降臨在白石洲村民/業主身上。

拆遷戶的出身引無數都市奮鬥者競折腰。這種“好命”若用反雞湯話術來形容,傷害值等於,當你在思考怎樣才能不輸在起跑線上時,有的人已經到達終點了;當你上下求索如何一天天建成自己的羅馬時,有的人一出生就在羅馬了。

盡管不勞而獲靠土地暴富,與努力工作創造財富的主流價值觀有所偏離,但無人能否認拆遷獲利的正當性——是時代賦予的運氣,城市化發展而成就的土地及房產增值,投射到小老百姓身上。

財富之外,推土機將碾過舊日家園。開發商負責把低矮密集的握手樓建成高大挺拔的商品房,但新的生活方式、精神家園需要村民自建。城鄉二元化結構深層次的打破,不止物理上的藩籬。

白石洲一瞥 攝影/胡可

拆賠前夕賣掉一層出租屋

今年3月底,農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即,但他不想等了。

農克慶不是村民,是外地人。他的父親在上世紀90年代,與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房,建成後分得一層。一層又分為數間,出租出去。後來,農克慶母親又在白石洲買下其他房產,“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”

第一財經采訪期間,多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初,白石洲建設的粗放。

“那時候村里的人都沒錢搞建設,很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村里人也回來蓋房子,甚至還有很多別的省份的外地人,你出錢,我出地,建好的房子就拿來分,或者賣出去一部分,什麽形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶,農場出身的白石洲有較為沈重的發展歷程。

家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子,都不敢蓋太多,怕沒人租,當時白石洲還很荒涼,我家最後只蓋了1棟一共1000多平,現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平,而他的親叔叔有三棟。

在曾鎮看來,白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海,而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”

家華回憶,“我上小學的時候,大概是2000年出頭的一段,白石洲到處都在蓋新的房子,地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出,深圳城中村的發展可大致分為三個階段:上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段;90年代至2004年是瘋狂建設年代;而2004年後政府查違,城中村建設基本定容。

深圳市在不同的發展節點針對農村建房出臺後不同法規。

如1993年出臺的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》,允許有農村有直系親屬的華僑和港澳臺同胞在村建房,也鼓勵統建;1999年3月5日頒布的《市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》,雖明確此日期後所建的違建一律查處,但也變相默認此前違建的合法性。時至今日,深圳仍在設法解決農城化歷史遺留建築的問題。

回到農克慶身上,他以4.2萬元/平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格,已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美,除了白石洲的位置良好,當然包含了舊改的預期。

農克慶的考慮是,“談賠償到返遷起碼要十年以上,但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益,到十年後會是個不少的數目。”他認為,“跌不跌不敢說,後面的房子不可能大漲了。”

討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷,說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。

不過更準確地說,農克慶做的是兩手準備,出了父親的一層房子後,他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產,至於數量,他不願透露。

耕樓浮盈124倍

2015年3月,白石洲股份公司獲得更新主體申報的合法身份;2017年6月,沙河五村舊改規劃(草案)正式公示。

第一財經了解到,白石洲舊改的消息,由白石洲股份公司直接通知村民/業主,遵循從多到少的順序,手上擁有一棟以上的村民/業主們先通知,不足一棟的散戶通知在後。

一名深度介入白石洲舊改的人士對第一財經解釋:“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方,不少業主在外地,要把他們叫回來,把權屬理清楚,不容易。”

在權屬較為簡單的新塘村,確權工作已經展開。4月,家華一家便收到綠景派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時,家人拿走他的身份證,“要去確權簽協議用”。

而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊,所以還沒辦法確權,現在還在等通知。”

家華家里有一整棟出租屋,超過1000平方米,如果按2.8萬元/平方米的貨幣補償標準估算,對應的價值近3000萬元,而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話,價值達5000萬元。

家華回憶,這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子,當時建造的成本價是40余萬。17年過去,撇開這些年的房租收入不計,按市場價計算浮盈12400%。

建成後的價格估算將更驚人,隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元/平方米。綠景對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分,2.8萬元/平方米的貨幣補償;或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03-1:1.2之間,單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。

業主們普遍更願意選擇物業補償,也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意,這也正常,爭取個人利益最大化是人性。但這兩年來,深圳頻有舊改相關政策出臺,他們擔心繼續拖下去反而最後不利白石洲舊改。

農克慶感嘆:以前土地不值錢,房子也沒人要,誰會想到現在這樣。

城市發展推進,框架拉大,城市化之流淹沒城中村,此間,以土地為載體的房地產狂飆突進,有土地房產的人士站上潮頭。

食租階層意氣風發,離逍遙生活很近,離經濟壓力很遠。用家華的話來說,“包租婆(公)們有租收的時候查查電表水表,沒租收的時候打打麻將。”

不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區,在福田區上班,他通過網絡收房租,很少去白石洲,打麻將會犯困,過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班,想過充實點的日子,不想行屍走肉。”

家華認為,白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善,陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。

根據深圳市規劃國土委南山管理局發布的消息,白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米,計容建面達348萬平方米,超越此前的大沖舊改,是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米,還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。

家華母親總算有地方跳廣場舞了,但不知她和鄰居們的麻將桌將如何安放?

(文中家華、農克慶、曾鎮為化名)

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香港投资者:炒房炒成“房东”?

1 : GS(14)@2010-11-27 14:00:10

http://www.yicai.com/news/2010/11/611850.html



几何时,“炒股炒成股东,就像泡妞泡成了老公”,被内地网民列为中国资本市场笑谈的怪象之一。如今,这一怪象也传到了香港,在房地产市场上得到明显体现。

上周五,香港特区政府年内第四次出招,从提升印花税与降低银行按揭贷款比率两方面同时着手,推出针对楼市短炒的新政。实施几天后,一些香港的楼市短炒专家开始了持久战的准备。笔者附近的一家地产中介蔡小姐半开玩笑地说,今后的炒家得准备放租盘做房东了。

“港版”地产新政

香港特区政府财政司司长曾俊华与金融管理局(下称“金管局”)在19日股市收盘后,先后宣布多项调控房地产的措施,建议对短炒征收额外印花税,并要求银行立刻提升首付比例。

曾俊华的建议是,除了现有最高4.25% 的从价印花税外,会再针对两年内转手的房地产交易征收“额外印花税”:买房子6个月内转售的,将被征税15%;6至12个月的征税10%;在12至24个月之间的,转售税率为5%。

同日,金管局推出新规,所有价值1200万港元或以上的住宅,首付从40%升至50%;1200万港元至 800万港元之间的,首付从30%提升至40%且总贷款额不得超过600万港元;价值在800万港元以下的,则要求最低首付维持在30%水平,但贷款额不可超过480万港元。此外,金管局还要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭,不论物业的价值,首付一律上升至50%。

看起来,香港特区政府这次动真格的了。许多笔者认识的中介说,政府以前是在“挠痒痒”,现在终于出招“打七寸”了。

此政一出,对于香港大批准备靠短炒获利的楼房炒家是个巨大的震撼。在香港最具指标性的大型屋苑太古城一带,一些经常“出没”于物业中介公司的专业炒家已经减少了露面的频率。

不过,在笔者看来,这次香港特区政府打击的主要还是泡沫的推高者——物业中介公司。已经有香港大型物业公司的老板公开宣称,香港特区政府的新政令其名下的地产代理业务损失惨重,交投骤减80%。许多物业中介目前还只是一声叹息,说生意冷清了许多;但如果交投持续下跌,笔者估计他们可能会“哀号”。

炒家“被迫”发财

不可否认,香港特区政府用心良苦,是为了打击泡沫化的房地产市场。但这项措施的长远实际效果笔者仍抱有怀疑态度。

文首地产中介蔡小姐说,接下来炒家恐怕得安心当房东了。但仔细想想,实际情况可能未必如此。上述措施的生效时间是在11月20日,这意味着这之后的买卖合同才会受到影响,而之前的不受影响。

还有一点香港特区政府或许没有留意到,在香港,通常买卖房子是需要先签署临时合约的,该合约基本上是由物业中介公司提供,并无统一的样本。香港特区政府这次的措施留下了一个“灰色地带”,即允许那些在 11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响——这给了物业代理商一个操作的余地。

从炒家角度来说,即使当两年房东,也未必不好。

迄今为止,香港各大银行仍然资金充足,正如曾俊华所说,大量国际资金涌入香港,在QEII之后这个趋势更会加速,这种情况下,各银行仍然保持了低利率的贷款政策,目前香港普遍的实际按揭利率在2%以下。

以一套600万港元的房子来说,即使只能贷到420万港元,如果贷30年,月供仍有可能在15000港元以下(如果用浮息贷款更可能低至13500港元),此类价值的房子,普遍租金在 18000~24000港元之间,对于炒家来说,当两年房东并不亏本。

在香港,连一些最保守的全球宏观对冲基金经理都认为,美元资产已经没有“钱”途。放眼世界,欧洲饱受主权债务问题困扰,日本又外债高筑且经济萎缩,被形容为下一个主权债务危机爆发地。唯有新兴市场仍然欣欣向荣,而香港是新兴市场代表,这里是国际投资者的储水池,同时也是进军内地市场,赌人民币升值的最佳场所。

让炒家当两年房东,无非是变相让他们迟两年赚大钱而已。

值得一提的是,香港特区政府并没有表示额外印花税究竟由买方还是卖方承担,在现实中,这可能会引发炒家把额外印花税的成本转嫁到买家身上,即使打个对折,双方各出一半,也将让买方承担额外近7.5%的价格——换言之,未来房价的跌幅最多可能也只有7.5%至10%(如果考虑到炒家急切出手的心理的话)。

从曾俊华披露的情况来看,今年前九月,楼价便累计上升了15%,可见香港市场的刚性需求强劲。尽管香港的豪宅价格已经超越了1997年高峰期约 10%,但一般住宅市场价格与1997年仍有近12%的距离,这还只是从价格考虑,如果再考虑到1997年时仅按揭利率就高达8%~10%,目前的银行利率还不到2%,以及美国为刺激经济每月近千亿美元的印钞量,笔者真为香港可能出现的房地产泡沫感到担心。

当然,香港特区政府的措施在未来一段时间内肯定会产生一定的震慑效果,至少交投会大量萎缩,对于一些实力不足的炒家,可能会先抛货离场,但那些资金雄厚、存盘较多的炒家,影响实在有限。事实上,如果联系汇率制不改,无法在短期内增加住宅供应,未来准备做业主的炒家可能还会重演1997年的房地产危机。
香港 投資者 投資 炒房 房炒 炒成 房東
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賤租客出陰招 害房東燒爛面

1 : GS(14)@2011-12-29 00:40:11

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 4104&category=daily

【本報訊】香港地有樓出租算幾好,但遇着麻煩租客就唔多爽!67歲榮哥,10個月前將村屋房間租予一名女子及兩名肥瘦男子,三人遲交租,又半夜嘈吵,月初榮哥在屋外燒垃圾時又疑被整蠱在垃圾加上易燃液致燒傷面。昨晨肥瘦麻煩友更涉嫌用硬物擲毀榮哥寓所玻璃窗,令榮哥極度苦惱。

榮哥月初在屋外空地(圖右)燒垃圾疑遭整蠱,在垃圾加上易燃液引致爆炸。馮國良攝


榮哥姓陳,是退休建築工人,喜愛種花種菜,兩年前買下沙頭角萊洞北村一所兩層高村屋歸園田居,他把屋外空地闢作農地,一樓及地下後座兩個房間出租,地下後座房間10個月前以4,000元租予一名女子,噩夢亦從此開始。榮哥說,最希望新一年,麻煩租客生生性性,盡快遷出。

紋身漢涉毀窗被捕
據知,女租客事後帶來兩名肥瘦男子入住,瘦男臂有紋身兇神惡煞,肥男則據稱剛剛出獄,十個月來,三男女常常夜半大吵大鬧,又遲交租,更懷疑有人服食藥物致精神有異。無申請生果金,積蓄不多的榮哥全靠4,000元租金作生活費,他多次催租惹來三人不滿。
據知,本月10日凌晨,榮哥寓所離奇失火,事後有人報稱拜神失火所致,但幾日後,榮哥在屋外燒垃圾枯葉竟發生爆炸,火球撲出燒傷榮哥整塊面,事後懷疑有人在垃圾倒入易燃液,怕事榮哥自行求醫無報警,但每日活在惶恐中。
至昨清晨約5時,榮哥寓所突遭人投擲硬物「襲擊」,先後擊毀玻璃窗及屋外水管,據知事件涉及肥瘦麻租客,警員趕至調查後,拘捕涉懷涉案紋身瘦漢,至於肥男則不知所蹤。
據知,肥瘦男過去在區內多次租屋住,但都麻煩事多多。
昨晨榮哥兒子來伴父,他說本月租金仍未收到,昨日又遭襲擊,但老父堅守「家園」,怕遷出後家園遭鵲巢鳩佔。

榮哥整塊面燒傷,現只望麻煩租客盡快遷出。

熟讀三不 放租有保障
【本報訊】香港業主會會長佘慶雲提醒市民放租前熟讀三不政策,(一)不租予無穩定收入人士,業主應要求租客出示收入證明;(二)勿租予太年輕或年長人士,因擔心他們不理解租約條款;(三)不租予有限公司,若租客堅持,業主可要求租客提供擔保人。
他又提醒市民出租前要有四手準備,首先是拍下房間或單位的照片,作為日後租客交還單位時可核對單位有無損毀;其次建議業主放租前可登入業主會翻查租客黑名單,然後是為單位開設獨立戶口,以便記錄交租狀況,若租客欠租可以此作欠租證據;最後是在單位租出後,將水、電及煤氣等費用的戶口轉名,記錄新租客用量。
至於肥瘦男可能找來第三者的女子代為出面租屋,佘慶雲指業主可循民事向立租租客索償。
賤租 租客 客出 出陰 陰招 房東 燒爛 爛面
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東堤小築醒目房東救燒炭男

1 : GS(14)@2012-05-05 00:12:51

好有經驗...
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16307265
【本報訊】 26歲青年疑為情所困,在交友網站 facebook留遺言到長洲燒炭自殺;然後以謊言避開度假屋東主的懷疑,成功在東堤小築租到套房。前晚幸屋主起疑揭發事件,破門入屋將青年救出送院搶救。


燒炭獲救的青年被送往東區醫院搶救,目前情況嚴重。

獲救青年姓陳( 26歲),事後由長洲送往港島東區醫院搶救,目前情況嚴重。據稱事主仍在讀書,事發後警方聯絡其家人,趕到醫院照料。
前日下午,陳的同學發現陳在 facebook留言,表示為感情問題煩擾,無法解困,生無可戀,言詞間透露要到長洲燒炭,結束生命。同學連忙通知住在長洲的朋友,代為找尋。

以物件卡住門隙折返

同一時間,事主於前日傍晚 6時半到達長洲,他先後在酒店和碼頭沿岸的度假屋檔口租房;不過由於單身,酒店和多名度假屋東主都拒絕。最後事主訛稱朋友隨後到來,終於成功租到東堤小築一間套房。
當時姓杜的屋主信以為真,替他辦理租屋手續,但要求事主與朋友會合,才會交出門匙。惟事主纏繞不休,堅持要放低物件,杜只好給他門匙暫用。不一會兒,事主折返交回門匙,但原來他暗中用物件卡住門隙,隨即返回度假屋燒炭。
至晚上 10時,杜見事主還沒出現感到可疑,於是前往查看,赫見門隙有報紙,內裏傳出燒炭味,馬上伸腳踢開大門,果然見到事主在內燒炭自殺,連忙致電報警。而事主友人輾轉趕至,陪同送院。
長洲的度假屋一度成為自殺熱門地點,房東已經拒絕租屋予單身人士。肇事姓杜的度假屋東主,單位險成凶屋令他感到無奈。杜說:「呢啲人千方百計都要租到間屋,搞啲咁嘅嘢!」慶幸及時揭發,救回一命。
東堤 堤小 小築 醒目 房東 燒炭
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油漬成寸厚地板發霉華人住客嚇窒房東

1 : GS(14)@2015-07-14 19:24:56

美國兩名華裔屋主,自租屋予同胞後不約而同被嚇怕,因為收回單位後都變了樣:「木地板因為油煙灰塵過多,感覺鞋子都被黏住了。」坦言日後將慎重考慮是否接受華人租客。吳姓包租公表示,原本看在租客也是華人份上,將1,200美元(9,360港元)的月租減至1,050美元(8,190港元),但對方不但沒感恩,還將單位弄得髒亂不堪。他稱進屋時木地板因太髒感覺鞋子被黏住似的,加上洗澡時水花四濺滲出浴缸,不但令浴缸發黃,地板更發霉。他雖然多收一個月按金,但租客搬走後要額外花至少1,000美元(7,800港元)清理裝修,而且無法馬上出租,損失至少半個月租金。在伊利諾大學芝加哥分校附近有六個單位出租的Eric也指,部分華人學生在家寵壞了,完全不懂打掃,直言收樓時感覺是完全沒有清潔過,油煙積了好幾層,地板髒到踩不下去:「真的嚇到了。」美國《世界新聞網》





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