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九龙仓上海项目被指房型超规

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园,销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过,机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时,明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日(8月9日)采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示,从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称,项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现,九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道,在被挂牌出让前,该项目的招标书已明确规定,地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后,记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示,但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示,“因为上述地块的规划审批涉及两到三人, 须等明日(8月10日)才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:8月2日~8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米,环比前周上涨10%,这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为,导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园,正是它的大量销售成交,使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现,该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制,九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉,2006年6月1日建设部出台了90/70政策,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想,通过大量建设、开发小户型项目,增加新房的套数供给,进而平抑供需,稳定房价。此后,上海出让的一些 地块开始明确要求,90平方米以内的中小户型,必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现,根据2007年6月22日《东方早报》的报道,浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后,曾向媒体作出过这样的许诺,“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目,也就是说,这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称,九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制,并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认,上述项目将不会有小户型的产品,他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制,并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过,上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划,没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成?
一 家房地产研究市场分析报告曾显示,在以新江湾地区为代表的上海中环内,100平方米左右公寓虽然总价较低,但是购买者主要是普通工薪阶层,价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大,价格大多卖不高,而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房,因为针对高端客群,价格不仅可以卖 得很高,而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示,正因为如此,在整个新江湾,100平方米左右的房源比较少,目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾,在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前,因为有关部门严格执行90/70政策,不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法,巧妙“偷改”规划,将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调,不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目,全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来, 部分楼盘突破了90/70政策的限制,或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计,在上海目前供应的商品住宅中,只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源,超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多,仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些,大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足,房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。

九龍 上海 項目 被指 房型 超規
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推出百元吃到飽早餐、戰鬥風房型 國軍英雄館搞創意 讓戴勝益都說讚

2013-01-14   TWM
 
 

 

超過一甲子歷史的國軍英雄館,過去只為服務國軍官兵、榮民等族群,如今從餐飲、住宿改頭換面,推出菜色豐富、百元吃到飽的早餐,以及「戰鬥風」特色房型,不僅跟上時代潮流,也更加親民。

撰文‧許瓊文

每天早上七點半,位在台北市長沙街一段上的台北國軍英雄館,就會出現長長的排隊人龍,為的就是可以無限吃到飽的「百元早餐」。這個活動在三年前一推出,即刻造成轟動,成為國軍英雄館最受歡迎的特色。

不只如此,過去只對國軍官兵、榮民、榮眷開放的住宿房間,現在也對外開放,並將過去老舊的房間,重新改造成「戰鬥風」房型,為客房裝潢融入軍隊氛圍的元素與色彩。

像是彈藥箱成為桌子,作戰地圖、充滿戰鬥風的畫作掛在牆上;走廊上的迷彩綠色漆,塑造出戰地坑道的氣氛;不同房型更搭配不同軍階的名稱,有「連長房」、「副連長房」及「官兵房」等,吸引不少民眾慕名前來體驗。

這些創意點子,讓原本因為不景氣而虧損的國軍英雄館,立刻轉虧為盈,去年營收突破二億元新台幣,三年累計超過九億元。這樣好成績背後的重要推手,是才剛退休的軍人之友社祕書長周彥中。

發不出年終反成改革契機

周彥中原本在軍中官拜中將,擔任陸軍總部政戰部主任,退伍後轉任軍人之友社祕書長。採訪當天,正是周彥中退休的前一天,重新改造的國軍英雄館是他退休前交出的一張漂亮成績單。

以社團法人名義成立的軍人之友社,在全台設立軍人服務站,而規模較大的,後來改名為「國軍英雄館」。

過去的軍人之友社,確實不用擔心經費問題,「因為以前的『勞軍捐』就是我們主要的收入來源。」周彥中說,如今雖然沒有了這筆固定收入,必須自負盈虧,但仍持有一筆固定的定存基金,並且由進出口公會主要的董監事成員監管。

只是二○○八年的全球金融海嘯,銀行開始不接受大筆定存,沒辦法靠孳息彌補虧損,加上營運成本增加,因此到了○九年年底,周彥中接任祕書長後發現,「第一次發不出年終獎金。」面對這樣的挑戰,周彥中告訴所有的員工,「有兩個解決辦法,一個就是解定存,也就是大家吃老本;或者我們一起努力,找新的機會。」當時,有人提議連最主要服務對象「國軍弟兄」,寧願自己多花一、兩千元去住其他旅館,也不願上門,國軍英雄館就不如清算資產,員工按照年資資遣算了。

不過,周彥中選擇帶領所有同仁一起找新機會。「雖然全台國軍英雄館的許多建築物老舊,但是地點都很好,實在不應該浪費這麼好的資源。」周彥中說。

超值百元早餐當招牌引客

一直在軍中擔任發言人角色的周彥中,與媒體接觸比較頻繁,想法也比較求新求變,「我希望大家都動起來,建立一個好制度,讓社團可以自給自足,有正向的循環。」他強調。

周彥中改革的第一步,便是從「餐廳」著手,卻也是挑戰的開始。

推出對外開放百元吃到飽的早餐時,雖然帶來人潮,但是也使得員工更加忙碌,又再度引來抱怨。但是周彥中將餐飲的所有營收,扣掉人事成本,所有獲利全部分享給餐廳員工,這下子讓所有人都有了努力的目標。

物價成本不斷上漲,百元早餐人潮雖多,但是利潤不高,餐廳員工們建議周彥中漲價,但是他堅持不漲。他甚至要求廚師,做到「少油、少鹽、無味精」。

不過,廚師難改烹調習慣,抗議連連,餐廳總經理賴清福索性將味精從採購清單上剔除,並且把剩餘的味精全部打包貼上封條,告訴廚師不用味精的決心。

這樣的創新作法透過媒體報導,引來王品集團董事長戴勝益的好奇,他慕名而來,帶著太太與公司執行長一起品嘗早餐。

戴勝益問周彥中,百元早餐到底有沒有賺錢,周彥中笑了笑說,「董事長很厲害,其實百元早餐沒有賺到什麼錢,但我們是把百元早餐當作宣傳,讓社會大眾認識國軍英雄館,提高住房率,就可以賺錢。」戴勝益很肯定周彥中的作法,也認為堅持百元不漲價,是正確的作法。

三年來,周彥中將盈餘全部轉投入房型的裝修,這也是創新改革的第二步,也因此發想出「戰鬥風」房型,讓民眾可以體驗軍中生活的樣貌。因此,國軍英雄館現在的住房率從原本的三、四成,提升到八、九成以上,也推出符合軍中特色的公仔,讓國軍英雄館更加親民。

國軍英雄館的硬體設備沒辦法與星級旅館相比,但是軟體的改善,卻是可以立即見效。

周彥中請來管理顧問公司扮演「祕密客」,現場直擊館內的服務品質、清潔衛生後,召開檢討大會,重新制定服務與清潔的標準作業流程。「我們雖然設備比較老舊,但是服務與清潔都不能馬虎,這是我的堅持。」周彥中說。

周彥中的創新與堅持,讓原本連國軍官兵都不願入住的國軍英雄館,重新受到社會大眾的重視,也為工作的團隊注入一股新的活力,成為周彥中退休前交出的一張漂亮成績單。

周彥中

出生:1949年

現職:中華民國軍人之友社祕書長,日前甫退休經歷:陸軍總部政戰部主任、澎防部政戰部主任、建國日報軍事新聞官學歷:政治作戰學校新聞系

 
推出 百元 吃到 到飽 早餐 戰鬥 房型 國軍 英雄 館搞 創意 讓戴 戴勝 益都 說讚
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