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西半山解高限 呎補3600元筍價 華置與新世界合資 項目拖20載

1 : GS(14)@2013-02-04 22:52:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa1.htm


申訴專員曾批評 改地契一度陷停頓
干德道55號，可算是本港空置最長的住宅地皮之一，經歷本港樓市的數次大起大落。華置與新世界分佔項目的70％及30％權益，發展商早於1992年以1.42億元購入地盤，及至2002年，項目獲城規會批建一幢13層高(3層停車場平台另加10層住宅)、48伙的住宅大廈，可建樓面8.78萬方呎，不過於2006年申訴專員發表報告，批評地政總署批准西半山一個同類的改地契個案(見另稿)，令到政府多個部門要聯手評估要如何合作執行半山發展限制令 ，使該項目的改地契一度陷入停頓。
料呎售4萬 可勁賺25億
及後，報告認為再加強半山發展限制令並不可行，干德道55號的改地契程序隨即重新啟動。近期政府批出3.1億元補地價，新地契容許發展商可建10層高住宅大廈，而停車場及經政府批准的設施則可不計算為樓層。該補地價獲發展商接納，加上購入價及其他建築成本，預料發展成本約10餘億元。由於該項目中層已享有海景，且位於近10年沒有新供應的干德道末段，若參考附近天匯的售價，預料實用呎價平均可售4萬元，可套現約35億元，發展商可獲厚利約25億元。
業界：區內項目多 料成市場焦點
有測量師認為，現時項目每方呎補價3600元，屬於筍價。項目預售需要申請預售樓花同意書。中原西半山高級營業董事李巍認為，該項目呎補3600元，實屬「筍價」，以旁邊寶珊道1號為例，有海景的最低層實呎2.5萬元，而高層特色戶實呎可逾4萬元。李表示，最該項目已空置10多年，若項目可以真的動工，認為可成為市場焦點，並有機會於年內應市。
李巍表示，西半山及西區本年將成為新盤焦點區，新地(0016)即將推售堅尼地城Imperial Kennedy、嘉里(0683)興漢道18至27號、另外太古地產(1972)衛城道項目亦可能於年內應市，而新地及新世界分別於西環南里的項目，亦為本年焦點盤。
明報記者 周偉強

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2 : GS(14)@2013-02-04 22:53:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa2.htm
【明報專訊】干德道55號(華置、新世界持有)準備重建為13層高大廈，加上53號(信置持有)亦會重建，位於兩地盤後上方的寶珊道寶城大廈，住客一直反對該兩個項目。寶城大廈B座業主立案法團成員、香港大學前校長鄭耀宗接受本報訪問時表示，對政府無視該廈住戶的反對意見，表示「心淡」。

鄭表示，於1972年，寶城大廈旁的旭龢道，曾發生嚴重的山泥傾瀉，他認為政府未能說服他們附近地質，是適合打樁，興建高樓。鄭憶述，約3年前，多個政府部門派出人員，到達大廈詢問該廈住戶對干德道上述兩個項目重建的意見。他表示，當時大廈住戶幾近一致反對兩地盤重建，但政府最終沒聽他們意見。

前方建高廈 勢遮擋景觀

鄭表示，兩項目重建後的屋頂，大約是寶城大廈的6樓水平。鄭表示，他們前方一直沒有遮擋，現時突然興建多幢物業，對寶城的住戶並不公平。中西區區議員陳捷貴表示，於每天上落班時間，干德道、般咸道、列堤頓道都會大塞車。政府除非能夠解決區內的交通問題，否則不宜再批准新發展項目及解除半山發展限制令。

寶城大廈可謂星光熠熠，不足80戶，現時的業主或住客包括明星鞏俐、藝人顧紀筠、恒生銀行前董事長利國偉，以及多名上市公司高層。

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3 : GS(14)@2013-02-04 22:56:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ea_eaa3.htm


【明報專訊】干德道55號旁邊的寶珊道1號住宅項目，6年多前成為政府部門「隔空駁火」的主角。事緣申訴專員收到一個對寶珊道新盤的投訴，令其關注政府如何執行半山發展限制令，調查兩年後，於2006年9月發表報告指地政總署在修訂地契的態度「過鬆」，而地署即日反駁指專員有誤解，地署認為只加高度、不加樓面的改契，並沒有牴觸限制令。

申訴專員於報告則反駁，專員認為若地署不為項目改契，該等項目因不能加高，便傾向不會發展，亦即不會加重半山車流。

報告曾總結 發展限制令應暫保留

無獨有偶，寶珊道1號與干德道55號，同樣獲准經補地價，由35呎「增高」至13層。就干德道55號近期獲准「增高」，本報曾向申訴專員公署查詢，該署發言人表示在缺乏該些個案的具體細節下，該署無從置評，覑本報向地署查詢，請其直接交代。而本報於上周三晚起向地署查詢，至截稿前未獲回覆。

2006年申訴專員報告發表後，政府指會考慮是否有需要採取措施，以補充、加強或取代「半山區發展限制令」，其後政府當時的2局4署包括環境運輸及工務局、房屋及規劃地政局、地政總署、規劃署、屋宇署及運輸署，組成專責檢討小組。

報告總結認為半山發展限制令應暫時保留，待港鐵西港島線落成後，政府可於半山區的交通狀改善後，於適當時候考慮撤銷半山區發展限制。

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康城5期招意向 每呎補價料2400元

1 : GS(14)@2014-10-21 17:22:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141021/news/ea_eab1.htm




【明報專訊】為達到新供應目標，港鐵(0066)繼上周閃電批出大圍站上蓋發展權予新世界(0017)後，將軍澳86區日出康城5期，即日至本周五(24日)亦接受地產商遞交發展意向書。由於第5期毗鄰長實(0001)牽頭去年底已獲批預售樓花同意書、但迄今仍未賣樓的3期緻藍天，加上鄰近港鐵康城站及擁海景，市場相信第5期每方呎樓面補地價金額，將與3期相若(2007年11月批出)，估計介乎2400至2500元水平。


提供1600伙 料涉27億補價

港鐵資料顯示，屬純住宅項目的日出康城5期，提供總樓面逾110萬方呎，預計可提供約1600伙，預料2020年落成。如以每方呎補地價2400至2500元計，推算補地價總金額約27億元。

新地(0016)副董事總經理雷霆回應查詢指出，集團有興趣提交日出康城5期發展意向。事實上，新地今年4月亦奪得日出康城4期，可建樓面逾131萬方呎，每方呎樓面補地價僅2059元。

沙田大埔公路地 下月招標

另地政署推出沙田大埔公路住宅地，地盤面積約7萬方呎，可建樓面14.8萬方呎，下月14日起招標，明年1月2日截標。美聯測量師行董事林子彬指，上述沙田地皮地積比為2.1倍，發展密度較低，周圍多綠化帶，有條件建成豪宅。雖然地皮或要提供14個露天公眾車位，但料對地價影響不大，預計每方呎樓面地價6000元，估值約8.9億元。

石硤尾舊樓申強拍

另佳力電子申請強拍石硤尾舊樓，申請人為WAY CREATION LIMITED及GOLD CHAIN CORPORATION LIMITED等，公司董事為韓桂瓊及盧文德，均為佳力電子相關人士。該申請強拍的石硤尾舊樓位於大埔道51至53號、55號、59號及61號等四個地段。市場人士指，上述地段舊樓面積為22959方呎，估值1.8億元。

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新地康城首盤 每呎補價2059元

1 : GS(14)@2017-09-25 04:10:52

【明報專訊】位置上稍為偏離將軍澳市中心的日出康城，近年是新盤供應重鎮之一；日出康城第1期首都，2A至C期領都、領峯和領凱，及3期緻藍天全屬長實（1113）有份發展的項目。是次新地開售的晉海，為該集團首度在日出康城「插旗」的住宅項目，以首推208伙折實均價12788元計，相信將來獲利甚豐厚。

新地是於2014年4月，擊敗「老對手」長實、及恒地（0012），成功奪得日出康城第4期發展權；項目可建樓面逾131.65萬方呎，當時補地價金額為27.1億元，折合每方呎補價只約2059元，即使連同建築成本和利息等開支，估計晉海仍可獲得理想利潤。新地副董事總經理雷霆曾表示，日出康城4期（即晉海）總投資額約為90億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7588&issue=20170920

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新地十四鄉每呎補價3319元 擬建19萬呎康樂設施

1 : GS(14)@2017-11-16 12:42:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3159&issue=20171116
【明報專訊】本港史上最大額補地價項目、新地（0016）西貢十四鄉項目之補地價終有正式公布，涉及金額158.92億元，新地方面表示，若每方呎撇除項目內約19萬呎的康樂設施用地，每方呎補地價金額為3319元，項目總發展年期長達8年或以上。

需建大量基建 發展期逾8年

地政總署昨亦公布，十四鄉項目完成158.92億元補地價，地盤面積涉約670.85萬方呎，總樓面高達497.7萬方呎，每呎補價約3200元。不過新地發言人稱，撇除項目內約19萬呎康樂設施用地，每方呎補地價金額為3319元，並指補價金額合理，項目相當複雜，集團需投放大量資源發展基建，包括擴闊西沙路成雙線雙程行車、加建行人天橋、改善排水系統等，總發展年期長達8年或以上。

中洲火炭35.8億補價 每呎3580元

該公司又指，十四鄉項目將分期發展為大型住宅項目，投資金額龐大，地皮位置優越，項目落成後將前臨海景，同時坐擁綠化自然環境，住戶更可受惠於毗鄰的康樂設施，極具發展潛力，將成為區內指標物業。

另內房中洲控股（0042）持有的火炭坳背灣街項目，亦完成35.8億元補地價，以樓面面積約100萬方呎計，每呎補價約3580元。另星星地產（1560）荃灣柴灣角街11至15號，則補價2.8億元，以可建樓面逾15萬方呎計，每方呎樓面補價約1866元，若連同該公司於2014年購入該項目之成交價1.73億元，總價涉及4.53億元，每方呎樓面地價提高至超過3000元。

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恒地馬屎埔每呎補地價4200元 創新界北新高 項目料建逾千伙

1 : GS(14)@2018-01-28 14:38:24

【明報專訊】自林鄭月娥去年上任特首以來，先後有多幅大型農地獲批出補地價，最新包括「新界大地主」之一的恒地（0012）所持有的粉嶺北馬屎埔項目。消息指，上月批出補地價金額約25.32億元，每方呎樓面地價約4200元，料創新界北區每方呎樓面補地價新高，連同早前同由恒地持有的古洞北項目，該集團單月已斥37.66億元完成兩項補地價，涉及近百萬方呎樓面。

明報記者 林尚民

是次獲批補地價的馬屎埔項目，位於粉嶺聯和墟以北，佔地約17.4萬方呎，恒地上月已與政府簽訂補地價協議，涉及25.3168億元。有關項目於2016年4月獲屋宇署批出圖則，將建3座16層高、2座21層高住宅，另設1座2層高會所設施，涉及總樓面60.2783萬方呎。

測量師料日後呎售1.7萬

若參照區內對上成交的官地，要數到2014年9月由信置（0083）投得的粉嶺聯和墟聯興街、和豐街與聯盛街交界項目，當時中標價7.3億元，每方呎樓面地價約3478元，而是次每呎補地價較當時每呎中標價高出約兩成。上述聯和墟地盤，亦即信置2016年5月推出的新盤囍逸，首批折實平均實呎9931元。

另現時尚有餘貨的恒地區內項目高爾夫‧御苑，平均成交實呎高見約1.8萬元，屢創北區呎價新高。至於區內屋苑如綠悠軒及逸峯等，最新二手成交實呎介乎1萬至1.3萬元水平。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，是次補地價合理，估計可作中小型地區豪宅發展，可提供逾千伙，最快3至4年後推出，估計落成後每呎可售約1.7萬元。

上月完成兩補價 涉近百萬呎樓面

事實上，除上述馬屎埔項目外，恒地上月以約12.35億元完成古洞北一幅農地的補地價，以可建樓面33.9萬方呎計，每方呎樓面補地價3643元，項目2016年已獲批建1幢30層高商住大樓連住客休憩設施，包括28.2萬方呎住宅及5.6萬方呎商業樓面；若連同馬屎埔在內，恒地一個月內先後完成兩個項目的補地價，涉及37.66億元，共超過94萬方呎樓面。

值得留意的是，除上述兩項目外，美銀美林去年一份報告透露，同系和生圍亦有望短期內完成補地價，該地可建約89.3萬方呎，將是3項目中規模最大。

此外，恒地一方面除積極補地價之餘，同時亦出售手上地皮「換貨」，2015年以36.3億元投得的屯門掃管笏管翠路地皮，已出售予恒大（3333），作價約66億元，每呎樓面地價約8400元。另外，去年10月截標的尖沙嘴海員俱樂部，市傳短期內有進一步公布。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8659&issue=20180126

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何文田站2期每呎補價11709元 破紀錄

1 : GS(14)@2018-09-22 23:56:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4436&issue=20180922
【明報專訊】本周初接獲31份發展意向書的港鐵（0066）何文田站2期物業發展項目，昨日正式招標，截標日期為10月22日。據悉項目補地價金額約74.8653億元，以可建住宅樓面最高63.93萬方呎計，每方呎樓面補地價約11709元，打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄，創鐵路項目新高。

貴何文田站1期每呎補地價38%

相對於2016年推出的何文田站1期，補地價金額62.82億元、每方呎樓面補價8459元，何文田站2期每呎補價高於1期38%，固定分紅比例則由1期的35%減少至25%，較1期減少。中原測量師行執行董事張競達表示，因豪宅地供應一向匱乏，市區尤其緊絀，挾港鐵上蓋優勢，發展商為求吸納優質地皮，相信仍會積極入標競投。業界估計，面對新房策及貿易戰，發展商出價或稍為保守，連同補地價在內，項目估值介乎113億至145億元，每方呎樓面地價介乎1.78萬至2.4萬元。

最高估值約145億

資料顯示，何文田站2期項目位於港鐵何文田站上蓋，可建住宅樓面最高63.93萬方呎，提供約900至1000個住宅單位，預計2024年落成。

項目收到31份發展意向書，數目較2016年推出的何文田站1期、共收到28份為多，有份遞交意向書的發展商包括港資及中資，如長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、嘉里（0683）、會德豐（0020）、帝國集團等，中資則包括中國海外（0688）、龍湖（0960）等。

此外，地政總署公布，繼上周推出啟德跑道區第4B區3號住宅官地後，再推售毗鄰的第4B區4號住宅地皮，地皮面積104,497方呎，最高可建樓面約574,733方呎。業界估計，每方呎樓面地價約1.6萬至2萬元，估值約108.69億至127.88億元，將於11月9日截標。

啟德再推跑道地招標 估值逾百億

此外，大嶼山長沙嶼南道小型住宅地亦推出招標，地皮面積59,234方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約23,692方呎。業界人士估計，地皮估值約2.66億至5.92億元，每方呎樓面地價9000至2萬元，將於10月26日截標。

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新地長實小秀地每呎補價4990元 涉逾17億 去年最大宗換地個案

1 : GS(14)@2019-01-17 08:08:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4229&issue=20190116
【明報專訊】近年積極與政府進行補地價的新地（0016），與近年未有大幅增加土儲的長實（1113），兩大龍頭發展商近年罕見合作，旗下位於屯門掃管笏小秀項目，上月完成逾17億元補地價，以可建樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面地價4990元，成為去年最大宗換地個案。

明報記者 甘潔瑩

新地、長實過去亦曾合作，包括2004年落成的天水圍慧景軒，以及2005年落成的西九四小龍之一的荔枝角宇晴軒等，但近年卻罕見合作。地政總署昨日公布，上月有多個完成補地價項目，以新地及長實合作發展的屯門小秀項目為最大宗，補地價金額達17.3175億元，地皮面積26.69萬方呎，而項目已獲城規會通過其發展規模，以總發展樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面補地價約4990元，預計可提供573個住宅單位。

可建近35萬呎樓面 提供573伙

近年政府接連推售掃管笏地皮，對上一幅區內易手的地皮，要追溯至恒大（3333）去年1月以「買殼」形式向恒地（0012）購入屯門掃管笏住宅官地，涉及66億元，折合每方呎樓面地價約8400元，而對上一幅售出的區內官地，則要數到由深圳控股（0604）與本地建築商路勁基建（1098）合作，於2017年6月以31.7億元投得管翠路住宅地，折合每呎樓面地價約6700元，若以此計，是次補地價金額較近兩年的地價低逾兩成。若與毗鄰永泰現正發售THE CARMEL於2013年8月以逾5.63億元、每方呎樓面地價3534元比較，小秀項目補價則較THE CARMEL高41%。

補價較毗鄰THE CARMEL高逾四成

此外，新地去年11月亦完成上水古洞南項目補地價，上述地皮位於古洞南丈量約份第92約多幅地段，鄰近天巒1及2期，地盤佔地40.43萬方呎，項目早於2008年時已獲城規會批出以地積比率0.4倍發展，興建90幢洋房的發展方案，涉及樓面面積16.17萬方呎，以補地價金額5.35億元計，每方呎樓面補價約3309元。

新地古洞南補價涉5.35億

不過，新地就上述發展方案於2014及2018年「縮則」增建單位，建議把上址改以2.1倍地積比率發展，令住宅樓面增加至84.9萬方呎，但城規會2016年否決項目增建單位申請。去年9月，新地再擬以不多於3倍地積比率作發展，興建1573個住宅單位，住宅面積753至1076方呎，住宅樓面涉及121.3萬方呎，新方案住宅樓面較2014年8月申請的84.9萬方呎增加36.4萬方呎或43%，單位數目則增加426伙或37%，有關申請尚待審理。

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康城11期每呎補價3194元 區內最高

1 : GS(14)@2019-03-28 18:19:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3938&issue=20190328
【明報專訊】除啟德跑道區地皮開標外，港鐵（0066）就將軍澳日出康城第11期物業發展項目，邀請發展商及或財團入標，下月24日截標。據悉，項目補地價金額為30.549億元，以住宅樓面95.65萬方呎計，折合每方呎補價3194元，為日出康城各期發展中，補價最貴的一期。

資料顯示，日出康城之前最高補地價項目，為會德豐（0020）於2015年中投得的康城7期發展、當時每方呎補價3147元，即上述11期的每方呎補價高出約1.5%。

上周收29份意向書 康城最多

據了解，日出康城11期的固定分紅比例為20%，發展商以「一口價」價高者得決勝負，可攤分兩期交付，可建單位數目介乎1217至1850伙，預計於2025年6月30日前落成。

項目於上周截止遞交發展意向書，港鐵共收到29份意向書，為日出康城各項目中，收到最多意向書的一期。有份遞交意向書的發展商以本地發展商為主，包括新地（0016）、會德豐、新世界（0017）、嘉華（0173）、英皇（0163）、華懋、南豐、帝國集團、麗展（0488），中資包括中海外（0688）及中信泰富等。

日出康城11期物業發展項目位於日出康城商場之上，毗鄰為第1期首都、3期緻藍天（均為長實牽頭發展），住宅樓面95.65萬方呎，涉及3座住宅大樓、提供不多於1850個住宅單位，即單位平均面積約517方呎。

提供不多於1850伙 料2025年落成

資料顯示，上述第11期為日出康城已經批出的10期住宅項目中，單位平均面積最細的一期，項目預計於2025年落成。業界估計，項目每方呎樓面地價（包括補地價金額）約5500至9000元，估值約52億至86.1億元。

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