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潘石屹称不救开发商房价还会涨

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潘石 石屹 屹稱 稱不 不救 開發商 開發 房價 還會 會漲
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[已推荐到财经博客,点击查看更多精彩内容] 高地价不导致高房价 张化桥


http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100hhyc.html


    高地价并不能推高房价。相反,是预期的高房价才使得地产商敢于支付高地价。可是,太多人好象不明白这个道理。我认为,房地产公司与纺织厂没有太大的区别, 他们当然希望原材料的价格越低越好。

 

   最近我跟某地产公司的刘总聊天。 我质问他, “你为什么要囤地?”
 
  刘:“为了赚钱。”
 
  张:“囤地一定能赚钱吗?”

   刘:“我不敢担保一定能赚钱,但根据我有限的知识和分析能力,赚钱的概率大于亏钱的概率。股东们聘用了我,我对利润的最大化负有责任。”

 

   张:“你为什么不可以量出为入呢?今明两年能开发多少地,就买多少地。随行就市购买土地不是很好吗?难道你就不知道有关部门和媒体对你们囤地有意见吗?”

   刘:“我当然知道你们有意见。可是,如果我没有土地储备,未来土地价格上涨,不仅我的股东们会骂我,媒体也会骂我没有前瞻性,象个笨猪。而且我自己也饶不 了自己: 明明预期土地涨价,为什么不把股东的利益放在首位?”

 

   张:“如果未来地价下跌,你怎么办?”
 
  刘:“这个可能性当然是不小的,可是做生意就必须承担风险,所以有关部门和媒体要理解,囤地的企业是承担很大的风险的。股东们聘了我们管理层,就是让我们 帮他们做分析和判断的。我们有时候对,有时候错,我们只是希望对的次数多于错的次数。而且,在错的时候不要翻了船,把风险控制在一定范围内。”

 

   张:“你为什么不囤积卡车、冰箱或者电脑?”
 
  刘:“因为我估计这些产品不会涨价。”
 
  张:“你们这些地产商太不听话了: 大家三令五申,你们偏偏囤地。”
 
  刘:“我们如果全部都乖乖地听话,一边倒,那就不存在市场了,全世界的人们就会骂中国企业笨蛋。我们如何能提高竞争力?你真的希望中国企业那么笨蛋吗”

 

   张:“如果你现在到一家工厂当厂长,你会囤积原材料吗?”
 
  刘:“那要看是什么原材料了。如果我预期某种原材料涨价的概率很大,当然我要囤积一些。媒体和有关部门恐怕不会批评我。其实航空公司购买汽油的远期合同或 者期货就是一种囤积行为。当然风险也很大,跟囤地一样。”

 

   张:“我还是希望你们多听话,不要囤地。”
 
  刘:“请大家不要试图教训我们如何做生意,做生意是我们企业管理层的是事。我们循规蹈矩,何罪之有?大家不想让我们囤地,其实很容易:你如果能让地价连续 两、三年下跌,还有谁会囤地?或者你能创造一种宏观环境使地价两、三年不涨,大家也不会囤地,因为我们地产商的资金不是没有成本的。”

 

   张:“囤地对国民经济究竟有何危害?”
 
  刘:“我们囤地惹谁,害谁了?我们走的是招拍挂正常途径。地价进了政府的腰包,有什么不好?有人可能说地产商把土地囤积起来,没有开发,所以房子供应量不 足,所以房价大涨。可是,你真的觉得房子的供应量不足吗?即使真的不足,这也是一个由市场来调节的东西,房价涨到一定程度,供应量一定会更多,房价又会下 滑。你怕什么?也就是说, 只有高房价才能制止高房价。 这跟农贸市场一样,只有高菜价才能解决高菜价的问题。 房地产市场是一个充分竞争的市场,无穷多个地产商(而且进入门槛也很低),面对无穷多个购房者,你必须对市场这只无形的手有点信心。”

 

   张:“可我还是希望你们快点开发。”
 
  刘:“你真的希望我们把所有的土地都在一两年开发出来吗?如果那样, 房地产市场可能会崩溃,银行可能会垮台,无数的业主会受伤,政府会被迫救市; 而且未来我们再拿什么土地来开发呢?在土地供应这个问题上,每个城市只有政府一个供应者,如果你想打压房价和地价,太简单了:

   只要你充分供应土地,土地价格必然下来,因为开发商的囤积土地的能力(即资金能力)毕竟是有限的。另外,如果政府抽紧银根,市场的利率必然上升,资金的短 缺必然迫使开发商停止囤积土地或者乖乖地吐出已经囤积的土地。有关部门何须三令五申?而且,银根和利率的变化必然减少最终的购房需求。还有谁囤地?说到 底,你不要怪我们囤地,因为囤地只是结果,而根本原因是银根和利率。去年,广义的货币供应量增长率高达29%。这是一个巨大的购买力。难道我们不明白 吗?"

 

   张:你们地产商为什么要买“地王”? 大家很生气。
 
  刘:你傻了。我们地产商当然希望地价越低越好,谁也不会故意多付地价。可是出低价我们拿不到地啊,这是竞争的结果。而且,我们出高价拿地承担十分高的风 险,因为等到我们几年以后卖房子时,房价是没有保证的。有人说,把地价炒高了,房价必然会炒高 ,这是天真的瞎话。这么大的市场,谁也操纵不了市场。不是高地价导致高房价。相反,是高房价才使地产商敢于支付高地价。房地产行业与其它制造业没有任何区 别:

 

   最终产品的价格由供求来决定,而厂商对这个价格的判断决定他对原材料价格的判断。他如果对了,他赚大钱。如果他错了,他赔钱,甚至倒闭。有时我们看到土地 买卖的高价格对周边房价有很明显的刺激。这可以理解,因为这代表若干地产商看好这块土地(比如,面粉贵过面包)。但是,这种刺激效应至多是短暂的,最终还 是房子(最终产品)的供求关系占上风。这若干个地产商可能是对的,也可能是错的。换个角度看问题,如果政府今天进行一次棉纱的拍卖,拍出了天价,会不会导 致衣服的价格大涨?如果银行的存贷利率完全放开,那么存款利率的大涨(如果银行冲昏头脑挖存款),会不会一定导致贷款利率的平行上涨?短期可能会的, 但是一定不会持续。有几个地产商抢地,弄出个地王,大家就说房价一定要涨,这完全是用别 人的脑袋想问题,相信别人超过相信自己。这也很象股票市场上的羊群心理:某几个专家放言,上海综指会在年底冲破4000点,于是 大家群情振奋。如果另外几个专家几个星期以后唱淡股市,于是大家骂得他们狗血喷头。

 

   


本文发表在财经网, 2010-3-17

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房價循環 左丁山


2010-03-30  AD





 

法國老總B話巴 黎一百年不變,市內好少新樓盤,即使有,都貴到買唔起。據左丁山睇過好多報導,巴黎市有租金管制,嚴格保護古蹟文物條例,故此二手樓市場係賣家世界,舊租 客住落,點都唔願搬走,年青一代想住在巴黎呀,除非繼承遺產啦。最新Knight Frank豪宅價格調查報告,2009年貴重物業市價平均下跌5.5%,上海豪宅勁升52%,而前五名城市就係摩納哥(4300-5900美元一呎),倫 敦(3600-4400美元),巴黎(2400-3300美元),香港(2000-2500美元),羅馬(1800-2500美元),上海排第十三 (500-700美元),如果睇好上海有朝一日可與倫敦、巴黎、香港並列,上海豪宅可以繼續升完又升,升多六至七倍就差唔多了。

在資本主義 社會,地產市道升升跌跌,循環不息,香港嘅大趨勢係樓價永遠反覆向上,供二十年樓一定發過租二十年樓。九○至九七樓價升足七年,九八至二○○三年跌足六 年,○四至○九又升足六年,至今上升勢頭未減,上升之時,總有人大聲抗議,上街示威話買唔到樓;九○至九七之時我哋見過唔少抗議樓價升嘅場面,到咗樓價大 跌嘞,又有人上街示威,大罵政府隊冧市,呢班人係業主階層,九八至○三年就有好多啦。現在升到咁上下,輪番到無殼蝸牛大聲疾呼咯喎。特區政府高官要聽邊一 派嘅聲音好?以事論事,九八至○三年時,樓價大跌,燒炭、破產之事,無日無之,似乎樓價下滑帶來之禍害大過樓價上升帶來之不便,買咗樓而破產,係唔係慘過 因買唔到樓而仍然住在公屋或出租私樓呢?左丁山唔敢講,只係希望啲甚麼短炒王、摩貨王、釘王唔好以炒樓賺錢為樂,推波助瀾,推高樓價,令社會怨氣加深啫, 你哋咁叻,炒股票期貨啦,炒樓損害民生o架。

如果問政府,高官見到九八至○三年之狀況,猶有餘悸,再印證07年美國房地產市道爆煲所帶來災 難性後果,一定唔敢用政策推低樓市,出吓口術就無妨,頂多加快興建公屋而已,復建居屋唔使諗。



房價 循環 左丁 丁山
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五种力量决定中国房价居高不下 Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-3932.shtml


 迈克尔·波特(Michael E. Porter)是哈佛大学商学院著名教授,当今世界上最有影响的管理学家之一。迈克尔·波特32岁获哈佛大学商学院终身教授,是当今世界上竞争战略和竞争 力方面的权威。他毕业于普林斯顿大学,并获得哈佛大学商学院企业经济学博士学位。      迈克尔·波特博士的主要成就在于他所提出的 “五种竞争力量”和“三种竞争战略”的理论观点。五力分析模型是迈克尔·波特于80年代初提出,对企业战略制定产生了深远的影响。用于竞争战略的分析框 架,可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是:供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现 在的竞争能力。五种力量的不同组合变化最终影响行业利润潜力变化。    
五种力量决定中国房价居高不下
     1. 供应商的议价能力    2. 购买者的议价能力    3. 新进入者的威胁    4. 替代品的威胁    5. 同业竞争者的竞争程度      房地产行业,就是开发商从政府买地建房,然 后再卖给购房者的过程。在这一行业,政府是土地的唯一供应商。购房者是购买者。新进入者是新的房地产企业。替代品是出租房和二手房。同业竞争是房地产企业 之间的竞争。下面看看各个方面在竞争中所处的地位:      1. 政府:是开发商的唯一土地供应商,处于垄断地位,议价能力极强。    2. 购房者:是开发商的最终客户,分散而弱小,议价能力几乎没有。    3. 新进入者的威胁:房地产业进入门槛非常高,必须有实力,有关系。很难进入,新进入者威胁不大。    4. 替代品:租房和二手房,也不便宜。而且租房并不拥有产权。    5. 开发商相互之间的竞争:并不激烈,有时甚至合谋涨价。       所以,政府在竞争中处于绝对优势地位,造成房价居高不下。而购房者处于食物链的最下层,自然只能成为房奴。开发商在其中赚取利润。      有人认为炒房者才是真正推动了房价上涨。那 我们再用同样的方法分析一下炒房市场:      1. 开发商:是炒房者的房屋供应商,处于强势地位,议价能力极强。除非买几百套,否则价格很难降。    2. 购房者:是炒房者的最终客户,议价能力有一些。     3. 新进入者的威胁:炒房业进入门槛不高,只要有资金就行,不难进入,新进入者威胁较大。    4. 替代品:租房和开发商直接卖的房。完全可以替代炒房者手里面的房源。    5. 炒房者相互之间的竞争:激烈。      所以,炒房者在炒房市场中受制于各方面的力 量,并不处于明显的竞争优势地位,根本无力推动房价的上涨。      而目前所有的房地产政策完全是针对在竞争中 处于最底层的购房者的,针对的都是最终需求。目前没有任何政策针对的是出于绝对主导地位的土地供应商,也就是政府本身。就连处于中间的开发商都没有触及。
五種 力量 決定 中國 房價 居高 不下 Barrons
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我如何炒高房價?

2010-6-21    商業周刊





黃文雄,四十二歲,職業:投資 客。

六月十日,下午四點,門外大雨不止,不能掩蓋黃文雄宏亮聲音:「台北市許多區域的中古屋天價都是我創造出來的!」手上經常保持兩百間房 子的案量,靠著改造舊屋,屢創中古屋新價。黃文雄算是這一波房價飛漲下的大玩家。

天價是怎麼創造的?

最近的經典案例是位於民 生東路五段、屋齡近三十年的中古屋,黃文雄在二○○九年底買進後,決定捨棄近年來最流行的極簡風格,改走鄉村風,並請來在文化大學推廣部任教的知名設計師 李幹才操刀,成功的在吵雜的大馬路邊,營造出與大自然連結、充滿優閒氣息的居家環境。

推出的第一天,成交。每坪七十三萬元,創下民生社區中 古屋的天價紀錄。

幾年前在北市樂利路的老舊獨棟住宅,他以一千一百萬元買進後,總共花了一千七百萬拉皮、裝潢,最後居然以四千二百萬賣出。 不計算稅金、利息,淨賺一千四百萬元,相當於一個月薪五萬元的上班族,不吃不喝二十三‧三年的所得。

類似黃文雄這樣的角色,在這一波房子高 漲的情況下越來越多人投入。

政大教授張金鶚指出,根據他的瞭解,大台北地區房市的投資客比重高達五成;而房仲業也估計,市場上的物件有高達 五、六成經過投資客轉手。

房子,原本是很多人花了一生積蓄,家人的園地。原本,我們聽到的是買房子、賣房子,現在,有更多人是在「玩房 子」,而且「玩」出了台灣一個個天價,「玩」出了民怨,也「玩」出了台灣政府的無能。

在這場賭盤上的玩家,包括了地主、建商、代銷、仲介 商、投資客,唯一沒有資格上牌桌的就是小老百姓,沒錢、沒地,只能被玩。

這場玩家遊戲是怎麼開始的?

大買家:富豪 爭買豪宅 點火,周邊房價跟漲 以最具有指標意義的帝寶為例,連戰家族在農曆年後,買進同一層樓兩戶,打通共二百五十坪,每坪單價一百八十萬元,總價四億五千萬元;包括康師傅魏家在內的 眾多台商,都在帝寶這個個案的價格上做出了「貢獻」。

宏泰集團一九九九年以九十億元買下仁愛路上帝寶的土地,興建費用花了八十億元;如果以 帝寶歷來最低售價每坪七十五萬計算,乘以總建坪二萬八千坪,整棟帝寶價值為二百一十億元;但在台商、投資客、政商名流爭相搶進下,如今帝寶每坪售價至少一 百八十萬元,換算帝寶總價值,至少約五百億。十年下來,三百億的帳面增值,就是透過這些食物鏈上的玩家,一層一層墊高起來的。

根據永慶房屋 豪宅團隊統計,台北市每坪房價超過百萬元以上的頂級豪宅約四千三百戶(含興建中),僅約北市住宅存量八十九萬戶的千分之五;而如果以台北市政府評定符合課 徵豪宅稅的數量為準,共有九千八百五十戶豪宅,也只占北市住宅數量的一‧一%。

這一%的豪宅,卻影響了九九%的價格,看似不合邏輯,但卻是 今天台灣真實面對的環境。到底價格是怎樣「玩」出來的?

台北市大安區的豪宅建案勤美璞真,在○六年第四季推出後,猶如平地一聲雷,不但啟動 北市豪宅全面狂飆,周邊中古華廈、公寓全部雞犬升天。如今勤美璞真每坪喊價超過一百八十萬元,周邊的中古屋行情每坪開價幾乎都高達八十萬,比原先每坪約三 十萬的價格,整整翻了二‧六倍。

離豪宅越近,房價漲勢越兇,豪宅的領頭羊效應,似乎在北台灣,已經形成定律;而高房價種籽,更進一步,從豪 宅這個圓心,一層層、一波波往四周擴散,逐漸擴及到一般住宅。從台北市大安、中正、信義區擴散,今年開始,這把火已經燒到林口、新莊等副都心。

原 本,一般小老百姓認為,豪宅漲是漲有錢人的,跟我何關?當大家發現,房價一去不回頭,才真正腳底發麻、備受威脅。

難道合理房價真的都被豪宅 綁架了?

是什麼樣的市場,能讓一%的物件,影響其他九九%的價格?是怎樣的交易環境,能讓一%的參與者,控制價格走向?現在北台灣高漲的房 價,正是這個矛盾現象的寫照。數量只有一%的豪宅,正在綁架其他九九%住宅的價格。

玩家一:大地主 養地三十年,飆漲再坐地起價 不僅中古屋、新成屋,土地也是這一波被「玩」得凶狠的標的,尤其是壽險業者,挾著有錢、銀行利息低,沒有好的投資標的的理由,一個個土地交易的價格就在他 們手上被玩上天了。從○六年新光人壽以當時住宅用地天價每坪二百八十五萬元標下信義聯勤的土地,就是一連串價格競賽起跑;到了○九年信義計畫區A11的區 位創下每坪四百五十八萬元的天價,土地價格就一飛上天,永不回頭了。

壽險業是站在明處,而還有一群實力在壽險業者之上的地主,更讓大家可以 見證到台灣藏「地」於民的真本事。

在北台灣以擅長養地出名的林姓財團老闆,累積幾十年的經驗,對土地的熟悉程度可以說成精了。根據和他打過 交道的一家大型建商總經理透露,林老闆喊價,永遠是以「未來價格」著眼。

有次他陪同老闆去和這位大地主談土地,一到辦公室,林姓地主直接把 一張試算表攤在桌上,清楚列出這塊地的法定容積多少、獎停(停車場)容積多少、可以移轉多少容積,最後可以蓋出多少銷售面積;然後市場行情一坪可以賣多少 錢,扣除相關成本可以有多少獲利,然後告訴他們。

「這塊(部分)是我要賺的,」林姓地主劃出他要的利潤,同時還告訴來客,你們可以賺的有多 少,最後歸結出這塊土地的價格,一點便宜都賺不到。這位總經理說,他們唯一能做的只有接受或拒絕這位大地主開出的價碼,根本沒有討價還價的餘地。就算明知 被宰,在土地取得不易的狀況下,開發商也只能摸摸頭,吞忍下去。

嘉磐建設副總經理蔡錫全說,「天底下沒有缺錢的地主,只有缺地的建商。」一 語道破這幾年台北市土地市場供需失衡下,地主可以坐地起價的主因。

地主有多有錢?聽完下面這則故事,會讓你真正體悟到「玩」土地玩到讓人嘆 為觀止的地步。

有一塊地位於台北市建國北路路段,有些地產業者蓋房子「只租不賣」,這個地主卻是「只建不住」;因為要避開空地稅,大樓蓋起 來了,二十年,放著估計累計有二十七億的租金不收,也不出售,讓人真正見識到地主實力的雄厚。

「只要有錢,便往土地堆,」這是知名大地主林 堉璘的父親林建生給三個兒子的理財觀念。

「三重幫」林堉璘與林榮三兩兄弟的財富,估計都在一千億元以上,他們的致富之術,說穿了就是忍功一 流的「養地」哲學。因為買土地並不難,難在養土地,而且一養三十年,才見其過人之處。他們都曾表示,「買土地就是要開發,但是要等到最好的時機才開發。」 為了等個好時機,他們可以一等二、三十年。例如林堉璘位於信義計畫區、大直重劃區的精華土地,以及林榮三在新莊副都心的大筆土地,都是靠養地養出百倍以上 的獲利。

玩家二:開發商 玩法令,東挪西移讓建地倍增 把土地當成原料的開發商,買了高價的地,當然要竭盡所能把利潤擠出來。這其中也有不為人知的手法。

法寶之一是各種容積獎勵與合法增加的銷售 面積,例如台北市住三土地(容積率二二五%),假設拿到二○%的停車空間容積獎勵,再加上陽台、雨遮、屋凸、機房、樓電梯間等,一坪土地最後可創造出四‧ 四五坪的銷售坪數,幾乎是原來容積的一倍。

建商買進一百坪的住三建地,按照原容積計算可以蓋二百二十五坪;但獲得獎勵之後,實際可銷售面 積,卻高達四百四十五坪,等於是增加了一倍的銷售金額。

法寶之二則是建商慣用的容積移轉(一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用), 以台北市為例,容積移轉上限可達四○%,假設原本是一千坪的土地,透過容移後就可以增加九百坪的銷售面積。加上建商買進容積是以公告現值計算,由於公告地 價與市價差距極大,建商以低價買進容積,再移轉至每坪售價百萬以上的豪宅建案中,輕易就可以創造出驚人利潤。

玩家三:代銷 利潤至上,賣出 高價是本分

有人蓋房子,就要有人賣房子,代銷公司就是這樣的角色。其中也有很多遊戲規則。

例如,同一個案子,每間房子的條件 不同,有些代銷公司在銷售時,會先把最好的單位留下來,條件差的先賣,也就是所謂的「封戶」;不過有時最差的單位也會封戶,不急著「賤價求售」,等到案子 賣了六、七成時,再拿出來慢慢賣或出清給投資客(投資客通常不堅持景觀、樓層等居住條件)。由於銷售資訊完全封鎖,客戶不是用天價買到好單位,就是被迫接 受條件較差的房子,買賣雙方間完全處於不對等地位。

玩家四:投資客 仲介當「眼睛」掃貨,再低買高賣 這一波房價飆漲,房屋仲介的店數也創下歷史新高,有人開玩笑甚至比咖啡廳還要多的地步。

手中經常保持兩、三百間房子的投資客黃勇義,採取的 做法主要是與仲介結盟,因為在不動產市場的食物鏈中,房屋仲介雖然居尾端,但其功能就像散播花粉的蜜蜂,是促進交易量最重要的成員。其中與黃勇義配合最多 的是住商不動產,據了解,住商在台北的加盟店,幾乎每家都有一個人專門處理他的案件。

仲介分散各處,就等於是投資客的「眼睛」,黃勇義看好 行情後市要大量掃貨時,甚至會直接開票給有默契、信得過的仲介業務員,只要報告來的案子OK,就直接給票進行斡旋。例如他在○四、○五年間,就曾在大安區 瞄準每坪三十萬元以下的中古屋,全面掃貨,然後裝潢後再高價出脫,也順勢炒高大安區的房價,目前大安區中古屋的房價已經比當初翻上了兩番!

不 過一旦發覺市場有變要出貨,他也很果斷,會祭出重賞策略,只要業務員幫他賣掉一間房子,除了一%至二%賣方應支付佣金外,他會額外給業務一筆獎金。

房 仲業把房子賣給一般住戶,和賣給投資客有什麼不同?賣給投資客最大的不同就是:一條牛可以剝兩次皮。

玩家五:房仲 一屋三吃何樂不為,墊高 賣價 好案子先給投資客,投資客會先裝潢、包裝,完工後身價自然大幅上升,然後交給原業務員銷售,若再加上投資客成交後賞的紅包,等於一間房子賺三次,哪個房仲 業務員不願與投資客站在同一陣線?

自己就是投資客的吳兆龍說,他感覺現在市場上到處是投資客,除了他們這種專職的之外,還有菜籃族、公教 團、醫生團、貴婦團等不一而足;此外,不少房仲業務自己也變成投資客,碰到好案子就自己吃下來,讓他覺得好物件越來越難找。

案子好玩,錢太 好賺,造成這場房市玩家遊戲中的每一個成員都欲罷不能,有些人向上加碼,有些人則玩角色扮演,從不同的角色互換中賺取更多的利潤。

一位仲介 業務員小張(化名)看到這個大好機會,轉而成為投資客,在他的經驗裡,要成為成功投資客,仲介、代書、裝潢施工包商,都是重要的「經營團隊」。

幾 年前房貸條件很鬆,有了好代書做為和銀行的橋樑,投資客幾乎可以買空賣空,做無本生意。小吳幾年前在土城以二百五十萬元買進一間頂樓加蓋的公寓,隨即透過 人頭向銀行貸了三百三十萬元,之後花了六十萬元裝潢,兩個月後以三百八十八萬元脫手。

費用包括買進時付二%仲介費、賣出時付四%仲介費,及 相關契稅、代書費等,再加上給人頭五萬的抽成,以及少許的利息之外,約賺了五十萬元。但是除了剛開始拿出一筆自備款之外,小吳幾乎不用出一毛錢,兩個月就 進帳五十萬。這也相當是一位剛進職場工作者一年以上的收入。

遊戲還會玩下去嗎?

地主不缺錢、建商有案推、代銷有手法、仲介步 步高、投資客行銷包裝一流,生態裡的角色都各有所長、自得其所。

政府打房這件事,聽聽就好!

延伸閱讀:台灣房價被豪宅綁架? ——帝寶房價和近年房市大事

2001年-100萬元 台灣經濟罕見負成長、美國發生911事件,帝寶開始預售

2003年 -75萬元爆發SARS、美國出兵伊拉克,持續前年低迷市況

2004年-80萬元 發生319槍擊案,陳水扁連任總統

2005 年-90萬元 土增稅永久調降,帝寶完工

2006年-100萬元 帝寶交屋,同年信義聯勤土地天價標出、紅衫軍運動致股市重挫

2007 年-130萬元 高鐵通車、油價金價創歷史高價,但美國次級房貸風暴浮現

2008年5月前-150萬元 馬英九當選總統,同年原物料價格屢創新高,油價更創歷史天價

2008年9月後-100萬元 雷曼兄弟破產引發全球金融海嘯,台灣第4季GDP衰退8.36%

2009年-180萬元 遺贈稅降至10%、兩岸開始商談ECFA簽署事宜,金融MOU簽署完成

2010年-近200萬元 兩岸對高房價祭出打房政策、ECFA可望今年簽訂

延伸閱讀:壽險業標地,不斷刷新「天價」 開標日:2009/04/03區位:信義計畫區A11 面積:2,534坪 取得單價:458萬元/坪 得標公司:安泰人壽

開標 日:2009/10/01 區位:重慶南路三段31、35號、27巷2號及附近 面積:1,333坪 取得單價:403萬元/坪 得標公司:新光人壽

開 標日:2010/03/16 區位:建國北路二段75巷11號、73號 面積:386坪 取得單價:400萬元/坪 得標公司:國泰人壽

開 標日:2009/08/26 區位:敦化南路二段238號(全棟) 面積:215坪 取得單價:377萬元/坪 得標公司:國泰人壽

開標 日:2008/07/24 區位:信義路、台北101對面(D3) 面積:1,093坪 取得單價:310萬元/坪得標公司:幸福人壽

開標 日:2009/04/16 區位:信義計畫區D3 面積:919坪 取得單價:307萬元/坪 得標公司:幸福人壽(金享建設)

開標 日:2008/07/17 區位:建國北路二段75巷11號附近 面積:795坪 取得單價:301萬元/坪 得標公司:國泰人壽

開標 日:2006/03/02 區位:信義聯勤(建國南路2段)北基地 面積:1,180坪 取得單價:285萬元/坪 得標公司:新光人壽

開 標日:2006/03/02 區位:信義聯勤(建國南路2段)南基地 面積:1,146坪 取得單價:263萬元/坪得標公司:新光人壽

開 標日:2008/10/14 區位:信義計畫區A10 面積:1,928坪取得單價:191萬元/坪 得標公司:富邦人壽

註:信義計畫區 D3是幸福人壽代金享建設投標 資料來源:永慶房仲集團

延伸閱讀:近半年,11項政策密集打房 2009/10/28 政策內容:限制貸款:央行總裁彭淮南邀集台銀等公營行庫,勸說限制貸款給投資客

2010/2/26 政策內容:暫停釋出國有地:行政院要求國產局停止標售北市精華土地,緩售公股銀行資產土地

2010/3/8 政策內容:緊縮授信條件:央行、財政部與金管會要求金融機構訂出投資客授信條件

2010/3/17 政策內容:貸款成數降低:央行要全面針對購買第2棟房的房貸戶,將貸款成數降至6.5至7成,利率上調1~2碼,且取消寬限期

2010/4/21 政策內容:加強金檢:嚴查銀行業辦理豪宅貸款與投資客房貸,鎖定8、9家公民營銀行,展開專案金檢

2010/4/28 政策內容:列名單清查:央銀要求銀行提供投資客名單、土建融分布地區及單一建商融資比重

2010/4/29 政策內容:瞄準小套房:華南 、第一和彰化銀行表示,已針對投資客、豪宅與12坪以下小套房緊縮放款

2010/5/1 政策內容:公設分開計價:主建物、附屬建物、公設預售屋分開計價定型化契約上路

2010/5/1 政策內容:徵豪宅稅:北市將從2011年起,鎖定370棟9,850戶豪宅提高房屋稅,稅額最多增加2.5倍

2010/5/23 政策內容:清查投資客:央行決統一定義「投資客標準」

2010/06/07 政策內容:設房貸成數資料庫:金管會將成立「房貸成數資料庫」,全面控管房貸,並對「個人所得負債比」訂出上限

資料來源:永慶房仲集團



如何 炒高 房價
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中国海外主席孔庆平:房价每年上涨5%-10%才正常

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-13/2OMDAwMDE5MTg2OQ.html

8月11日,中国海外(00688.HK)发布中期业绩公告,上半年公司实现销售额280.7亿港元,创历史新高。

中 报显示,截至2010年6月30日,中海外的营业额同比上升13.4%,至175.5亿港元,经营利润增加48.4%至港币79.8亿元,内地经营利润增 加27.3%至港币64.4亿元,占全部经营利润的80.7%;股东应占利润上升66.7%至50.7亿港元,折合人民币为44.6亿元。

其 中上半年内地房地产销售额为280.7亿港元,创下有史以来最高纪录。其中,销售额同比增长9.5%,销售面积则同比回落21.1%,至222.3万平方 米。随之而来的是毛利率提升,上半年中海外毛利率升至40.5%。中国海外主席孔庆平认为,全年毛利率保持在30%以上没有问题。

虽然业绩不错,但中海管理层表示,对接下来的形势不能盲目乐观。

国家统计局公布7月CPI同比增长3.3%,“CPI上涨确实出现了令人担忧的趋势”,孔庆平说,随着宏观调控深入,其效果可能在未来冲抵通胀,但目前尚不确定。他认为今年不太可能加息,而提升存款准备金率是较为容易的方法。

孔庆平认为,房价涨幅每年保持在5%-10%是正常的,他预计今年全年房价涨幅依然存在,幅度在10%以内,而当记者问及北京房价去年上涨幅度超过50%是否会回调时,他说,市场会去做出反应。

孔庆平表示,下半年房地产成交量可能进一步萎缩,公司对市场形势并不乐观。但集团不会调整全年目标,依然维持不低于480万平方米的销售面积及600万平方米完工面积的全年目标。

数据显示,截至6月底,中国海外银行贷款上升至346.6亿港元,应付担保票据为23.3亿港元,持有现金145.6亿港元,未用贷款额度为35.7亿港元,上半年综合净借贷率从去年年底的22.4%上升至48.4%。

孔庆平表示,净借贷率大幅上升的原因为要支付较多的地价款,及清还母公司的全部短期贷款。估计随着大量新项目在下半年推出市场,净借贷水平将会受到有效控制。

有观点质疑,中海在2009年拿了太多的高价地,导致资金出现紧张,对此孔庆平回应称,中海去年拿地时机都不错,全年拿地成本并不高,仅为2000多元/平米,新增土储1000万平米。他特别强调,公司目前不会通过借贷去买地。

据介绍,中海外目前还可以通过海内外市场进行融资,而孔庆平也表示,公司对融资方式持开放态度,不过虽然香港金管局与央行月前签订协议放宽人民币业务,但目前来看,人民币融资成本较港币较高,公司会具体对比各种成本。


中國海 中國 主席 孔慶 慶平 房價 每年 上漲 5% 10% 正常
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香港模式渐成楼市“窄门” 代开发模式遏制高房价?

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-12/yNMDAwMDE5MTcyNA.html

日前国家社科院发布的《中国城市发展报告》蓝皮书指出,截至2009年,中国城镇化率为46.6%,城镇人口达6.2亿,城镇化规模居全球第一,但中国城镇化速度与质量严重不协调,“中国的城镇化是缺乏质量、不协调、不和谐的城镇化”。

黄金十年之后,中国城市化尤其是中国房地产该怎么走?在高房价等地产问题社会化压力下,急待科学解答。

本报记者最新获悉,日前由中国住宅产业化建设促进会等机构举办的“2010中国房地产最具品牌价值企业”的评选中,上海中凯房地产开发管理有限公司(以下简称“中凯开发”)跻身十强。

值得注意的是,与其他入榜的传统大型地产企业不同,中凯开发为中国首家房地产代开发企业,首次入榜标志着代开发倡导的房地产投资、开发分离的模式已得到市场认可。

中国房地产黄金十年的调整节点,代开发为核心的美国模式,或许能够在多年的香港模式后给中国房地产难题提出另一种解决之道。

“香港模式在过去的十年中,确实推动了一线城市的快速发展,但它同样带来了高房价难题。”资深房地产营销专家、中凯开发执行总裁许仰东坦言,要在接下来中国城市化向二三四线推进过程中缓解高房价,发展模式之变迫在眉睫。

模式之辩:

香港模式造就高房价?

随着中国房地产业发展的日趋成熟,众多规模小、品牌弱、资金缺乏的房地产企业面临着生存挑战,其中就包括发展模式之变。

一个不争的事实是,在中国房地产过去的黄金十年,焦点主要集中在京沪广深等一线城市,发展的主要模式是香港模式。这一模式实现了快速推动产业发展,但同时也刺激房价甚至以更快的速度上涨。

“港资模式推高房价,很大程度上具有必然性。这种模式对土地资源过于依赖,主要利润来自土地的升值,而房地产开发本身的很多管理模式、产业技术等要素则被边缘化,最终走向产品质量停滞而价格暴涨的道路。”许仰东坦言。

而一位资深的开发商人士无奈表示,香港模式易导致高房价,从香港楼市的发展历史其实大家看得很清楚,知道它的负面作用,但在高利润的诱惑下,很难让企业自觉地去改变这种发展模式。

问 题是,现在这种模式正在面临更大的瓶颈和接踵而至的挑战。除了对高房价的痛斥外,中国城市化向中小城市发展的实际拓展中,香港模式的不适应性显而易见。 “如果说,前二十年,中国地产起步及发展初期,这些区域确实成为了地产资金、地产技术、地产资源的积聚地。”许仰东指出,但今天、今后,中国城镇化进程 中,散而多、弱而小的中国地县市,正是未来十年中国城镇化和房地产发展的基石。

一组数据表明了中国地产已经到来的这种转型:至2010年,中国将有5亿多人口迁移,中国2862个县级城市将是人口迁移的主流;中国百强房地产企业大都在一二线市场运行。按目前扩容速度比较,中国一线开发商全面进入县级市,至少到2015年。

小则企业盈利、发展危机,大则城市化发展所需、中小城市的城市化势头无法被动等待香港模式下一线企业的缓慢进入,中国房地产发展模式的变革已经刻不容缓。

代开发:城市化新阶段之匙

上述社科院的蓝皮书指出,今后一段时间,中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期。到2015年城镇化率达到52%左右,到2030年达到65%左右。

“这背后蕴藏着大市场空间,但不同的市场需要不同的房地产发展模式,以实现最科学的发展。”许仰东告诉本报。

中 房信分析师薛建雄指出,内地很多外行企业想进入房地产企业,代开发模式愿意输出管理经验和开发经验迎合了他们的需求,“实际上绿城中国最新推出的新业务模 式也相当于管理输出,但他不但输出了管理,还担了最大的风险,更容易获得投资者的信认,相对来说竞争力更强。意味着代开发的模式同样需要升级。”

而社科院的蓝皮书认为,目前城市化发展并不和谐,主要体现在:大城市土地城镇化快于人口城镇化;大城市过度膨胀,小城市和小城镇发育不足;“城中村”、“垃圾围城”等问题大量存在,城市品质较低等。

针对这样的问题,解决的重点其实已经浮现。首先在于逐步降低土地的畸形倚重,逐步增加对产业发展本身的开发技术、管理经验等要素的重视;其次在于加速一线城市城市化发展经验向二三四线城市的推广,推动开发力量向今后城市化发展的重点区域流动。

有专家预测,中国地县市的未来城市人口扩容,从目前起的十年时间中,基本上以每年10%左右的速度增长。

一位资深业内人士预计,以目前主要房地产开发企业向一线城市以外市场的推进节奏,5年之内都很难全面进入大量的县级城市,因为这些传统的港式房企需要大量时间和资金去消化现有的土地储备。

香港模式从根本上无法实现这样的变革,代开发为核心的美国模式才是中国城市化新阶段的钥匙。“只有形成全程化资源嫁接,全程化市场服务才能改变这一格局。”许仰东直言。

据本报了解,上海中凯房地产开发管理或许可以成为改变这一格局传统思维的标识。美国等成熟经济体盛行的这种代开发模式,通过严格的专业化细分,形成横向价值链,构成专业细分、金融动作见长的特点。拒绝开发商敛聚暴利是这种模式的另一特点。

中国全能型房企也将告别历史。可以作为佐证的是,万科一直以普尔特为标杆,而作为美国最大地产商的普尔特,正是美国模式的典型代表,其特征是专业至上,光客户细分就达4大类11项。

代开发模式的另一个意义在于,专业化分工越细,产业链上的环节愈久,愈有利于整合资源和组织社会化大生产。中国房地产也因此有望告别短周期模式的发展阶段,目前美国房地产周期长达18-20年,中国仅4-6年。

许仰东强调,中凯开发管理,也不是美国模式的照搬,是在这一平台上实行高国产化率的“新地产模式”。

中国指数研究院副院长陈晟认为,除了代开发的模式外,若要成功,关键还在于背后需要有基金等资金平台的支持,同时能提供成熟的产品模式、明晰的产品特征。


香港 模式 漸成 樓市 窄門 開發 遏制 房價
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房價飆高 計程車牌也能炒

2011-2-21  TCW




走訪香港一遭,你會發現,在金融 業鎂光燈之外的香港,是個鬱悶的小島。對身處台灣的你我來說,香港人的生活,離你我相當遠,但香港過去幾年間,經歷了陸客自由行、CEPA(更緊密經貿關 係安排,類似台灣的ECFA)等,現在台灣經濟等著「大陸紅利」,香港的經驗,彌足珍貴。

一月底,一個週五的早上十點,九龍地區的地標環球貿易廣場(ICC)的購物中心,一對母女面前擺著行李,坐在沙發上百無聊賴的看著還沒開門的店面。電話響了,母親對著電話那頭,用濃重的大陸口音說,「我們正等著Cartier(編按:精品珠寶品牌卡地亞)開門呢!」

辦公室就位在環球貿易廣場的摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶告訴我們,每個週末,這裡的購物商場都會出現一批批從深圳湧入的中國觀光客,來買精品。在旺角的一家周生生飾品店裡,經理告訴我們,八○%到九○%的客人,也全都是中國人。

陸客來了,為香港服務業帶來生機。但對一般的香港人來說,陸客卻帶來了一種又愛又恨的複雜情緒。

根據香港統計處的數據,中國旅客占到港的觀光客比率,一路從二○○四年的五六%,攀升到二○○九年的六一%,幾乎可說是「陸客為王」的時代。甚至,香港人 的「普通話」,也因為陸客來了,這幾年有長足的進步。香港一位上班族許小姐說,「我們香港人自己開玩笑,如果你走進一家店,說粵語,他會對你很冷淡。說普 通話,他反而會對你很好。」這種景況,絕對是香港回歸前想像不到的。

對一般的香港人來說,真正嚴重的,卻是自由行造成的排擠效應。如果到網路上查詢「香港,生孩子」,可以看到無數筆服務中國人赴港生產、坐月子廣告和專門討論區。

中國人赴港生產的另一面是,因為他們多半只能到私立醫院生產,因此私立醫院的婦產科醫生不足,只好挖角公立醫院的醫生,造成香港一般平民的醫療品質也受到衝擊。

市區房價拉高! 房租占新鮮人月薪逾六成

除了陸客帶來人潮,對沖基金經理人來了,也為香港帶來錢潮。然而,人潮、錢潮都來了的同時,香港一般人的生活,也越來越不容易。其中最困難的,莫過於房價飆漲。

飆漲的房價,讓香港人居住大不易。在香港島上,距離最熱鬧的中環四站的天后,一間十三坪、帶裝潢的房子,一個月的租金,要價港幣九千八百元(約合新台幣三萬六千元)。

房價的高漲,對香港一般平民來說,是不可承受之重。一個普通大學畢業生,月薪約港幣一萬三千到一萬五千元,扣掉租房等生活開銷(若每月房租近萬元,就占了月薪逾六成),只靠薪水,一輩子想存一間房子,困難重重。

一位來自台灣的香港金融圈人士就說,她在香港的薪水,可以是台灣的五、六倍。但是在香港島上租一個二十坪的國宅,每月租金卻高達新台幣八萬元,「如果不是做金融業,最好不要住在香港!」

大筆資金湧入香港,炒作的不只有房價,連計程車牌都有人炒作。在香港,因為計程車牌的總量是有限制的。這種供給有限的「產品」,變成了資金炒作的對象。一月的某一天,香港地鐵上的報紙頭條,斗大的字寫著,「的士(香港計程車稱法)牌破五百萬新高。」

香港的計程車司機麥偉迪就說,牌價節節上升,現在租一張車牌,從早上五點到下午五點,一天光租金就要港幣三百六十元(約合新台幣一千三百五十元)。一天開上十二個小時的車,也只能淨賺新台幣一千八百元。

貧富差距嚴重!金融業只讓一小撮人賺到錢

資產價格飆升的另一個代價,就是富者越富、貧者越貧。根據美國CIA二○○七年統計,以衡量貧富差距的吉尼係數(Gini Coefficient,由零到一,越接近一,貧富差距越嚴重)來說,香港高達○‧五三,是CIA統計的一百三十四個國家裡面,第十六差,貧富差距比墨西 哥、辛巴威、秘魯都還要嚴重。

香港大學社會科學院副院長呂大樂分析,當香港轉型成為一個全球化城市之後,只剩下二元化的產業結構,過去可以開個小工廠、當小老闆的可能性沒有了。取而代之的,只剩下最高端的金融服務業,和低端的一般服務業。

王慶就說,「金融中心對普通老百姓沒好處。一小撮的人掙錢多,把價格都拉上去,普通人很難受的,所以沒準備好,還是不要做金融中心。」

離開香港島,來到九龍,撇開了金融業的光鮮亮麗,才發現,原來香港生活大不易。這對即將迎來陸客、陸資的台灣來說,是值得借鏡的先例。


房價 飆高 計程 車牌 也能 能炒
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兩岸三地:利之所在房價難跌 因念

2011-4-13  AD




 

兒時,老媽每天 下達不同的命令,限制筆者不准做這、不准做那。筆者就這樣天天花腦筋,跟大人鬥法,沒完沒了。回想,推動力是小孩的好玩,天生沒得改。看現在中國房地產, 限貸、限購,最近限價,不就是老媽的「國家版」,就是要你聽話。發展商、地方政府、個別炒家,同樣天性難改,至於他們的推動力,就是利益,所以鬥法,天天 上演。

部門邊說調控邊鬥快發財

近日新建住房價格控制目標「截止報名」,全國175個城市榜上已經留名,這個非一般的行政目 標,破例以降為優,優者即是會受到中央「祝福」。北京市在天子腳下,成為「示範單位」是必然的事。可惜,惟獨京城定出有個「降」字的目標,其他174個城 市,仍統一口徑:增幅在某範圍之內。即使同樣講調控,但大家的方向與力度顯然不同。

中央意旨,在地方落實,從來都有差異,這次差異表面化的原因,只是各方保護自己利益的另一實例。要知道,現在地方政府與一眾既得利益者,在公在私都同坐一條船,不是甚麼秘密,要向上頭和部份「刁民」交代,只好留待將來。

作 為平民百姓,手中沒權,但有「小康之富」,對着口中不斷重複說調控的政府部門,心知肚明大家只是鬥快發財。不論是公務員從國家獲得住房補貼後投入房地產, 分得一屋兩房,抑或是打工仔辛苦累積首期買進人生第一樓,房價未來的發展,應上多於落吧。基於這份信心,除了上述175個城市以外的地區,正好提供發財機 會。

今周北京舉行的春季房展,依然人頭湧湧,二三線沒有限價的城市樓盤,一樣受到熱烈歡迎,如此推斷,難怪房地產板塊漲完又跌,跌完又漲。

無他,總要有數交,其他的誰能管。


yanlim.lim@gmail.com


兩岸 三地 利之 所在 房價 難跌 因念
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內地客炒熱香港樓市 房價遠超1997年

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-19/0NMDAwMDIzOTE0NA.html

受中國房地產熱影響,香港的房產價格創下歷史新高,成為全世界房價最高的城市之一。近日,香港淺水灣赫蘭道11號的一幢豪宅以6.6億港元(約合5.5億人民幣)的價格售出。

80後少婦3.4億在香港購買豪宅,只是內地客搶購香港豪宅的縮影。年初至今,香港樓市在內地限購、通脹等因素助推下,吸引大批內地資金,價格逐步上漲,目前香港樓市均價已遠超1997年高位,這也引發了香港本地對於樓市泡沫的擔憂。

大多數香港本地地產從業者認為,本輪樓市行情及價格、市場環境與1997年很不相同,買家很多為一次性付款,目前香港私宅空置率約為5%,屬合理水平。

但從民間的反應來看,有機構及學者認為,港府有必要進一步採取措施控制樓市升溫,並增加供應來穩定預期。

特色豪宅受內地客追捧

5月初,「香港九龍最貴住宅九龍站凱旋門頂層名花有主,來自惠州的80後少婦黎嘉敏以3.45億港元買下」的消息,將內地客搶購香港豪宅這一事件推向了高潮。

按 照香港中原地產研究的分類,總價在1200萬港元以上的住宅可歸入豪宅。香港中原地產市場部數據顯示,2007年上半年,內地買家在香港購買豪宅的整體金 額佔比不過9.7%,此時中小戶型的購買比例為4.3%;但2010年下半年,內地買家在香港購買豪宅的比例變成28.8%。其中,一手豪宅達到 35.5%。

2011年,內地樓市調控政策趨緊,限購令範圍擴大到全國數十個城市,而同時,一季度及4月CPI高企,通脹預期強烈,市場中遊走大批資金。當這些資金在內地樓市無法進行購買和投資行為後,很多人便將目光投向了香港。

內地充裕的購買力,令很多原本不善內地行銷的本港地產商轉而發掘內地市場。據本報記者不完全統計,前四個月,便有新鴻基地產、嘉裡建設、信和置業、新世界地產等香港地產商,來深圳、上海、北京等地推廣旗下物業。

5月14-15日,記者在香港信和置業旗下樓盤帝峰·皇殿及御龍山瞭解到,這兩個樓盤分別只剩下約20個特色單位,也就是俗稱的千尺豪宅,單價約為15萬至35萬港幣/平方米,每套售價在1000多萬-上億港幣之間。

「年初我們希望今年內地買家能達到30%,現在已經實現了。」據信和置業營業部總經理田兆源透露,帝峰·皇殿30%的買家來自溫州、北京、上海、深圳、內蒙等地,多數為一次性付款,其中一位客戶是在珠三角做生意的,一共買了7套。

信和旗下另外一個位於沙田的項目御龍山,僅剩10餘套特色單位,包括複式天際泳池大宅及天際花園大宅,最大戶型達到390平方米,單套估值上億。

信和置業田兆源介紹,內地買家青睞特色單位,即大戶型,或帶泳池、花園或者露台的單位,社區的會所、景觀對他們也很重要;此外,吸引內地客的是香港的低利率環境,目前香港房貸利率不到2%,遠低於內地的房貸利率。一般而言,內地客在香港能拿到5成貸款。

香港樓價升溫之憂

樓價高企,而香港地價也創新高。

5 月12日,香港地政總署舉行2011年度第二次賣地,連環推出三幅分別位於港島東半山、九龍又一村及新界港元朗的低密度地塊,由於項目均具豪宅概念,涉及 資金規模不大,吸引了包括長江實業、恆基兆業、新鴻基、新世界以及央企巨頭中國海外參與競投,長江實業副主席李澤鉅也親自出席。其中新鴻基地產以44.9 億港元拿下司徒拔道地塊,每英呎樓面地價高達24829港元,即約25萬港元/平方米,成為港島第三幅地王。

新地王是否會助推樓價繼續升溫?港人的擔憂更甚。「現在連元朗那麼偏遠的地方都賣到七八萬/平方米了,兩年前,紅磡的樓價也不過在5萬/平方米左右,」香港本地居民Ben說,香港人現在對樓價怨氣很大。

香港民建聯近日發佈的調查報告顯示,大部分港人均認為現時租金及樓價均超越負擔能力,88.4%受訪者贊成港府復建居屋;超過9成則贊成增建公屋。

4月底,IMF亞洲及太平洋部主任阿諾星(Anoop Singh)表示,香港樓價持續上升,正在醞釀樓市泡沫風險,但特區政府已收緊物業按揭(抵押)成數,相信當局仍會再推出措施,直至香港的樓市風險下降。

香 港金管局總裁陳德霖則強調,香港的存貸比率已由去年的71%,上升至現在的81%,近期已有銀行調高了樓宇按揭息率。陳德霖又警告,由於套利活動影響,美 國一旦加息,預期於2008至2009年間流入香港的6400億港元(約1011億新元)資金,將有機會流出,令利率走勢及資金流向改變,樓市貸款買家將 面臨利率風險。

內地 炒熱 香港 樓市 房價 遠超 1997
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五年之後的房價

http://magazine.caing.com/2011-07-08/100277400.html

黃震

  前兩天參加一個商業談判,對方是某省會城市的政府平台公司。主談者是公司董事長,70年生人,清華畢業。談判中他遊刃有餘,言辭誠懇又不失原則,任何時候對能得到什麼、需要失去什麼都十分清楚。這是一個在地方國企中少見的、厚重幹練的「少壯派」高管。

  閒聊時,談及目前地方財政的困境。他很坦率:非常麻煩,沒錢!一方面土地財政已經走不動了,現階段連「飲鴆止渴」都難。

  去年成交的開發商一部分開始毀約,或延遲付款;今年以來土地成交量寥寥,政府幾乎得不到收益。上個月,當地政府五宗土地拍賣,流拍三宗,剩下兩 宗還是由區級平台公司以起拍價成交,從左口袋換到右口袋。另一方面,從下半年開始,各級平台公司均進入償債週期,整個週期可能持續一到三年。且80%債權 人是各大商業銀行,減免債務幾無可能。接下來,各地方政府估計得要花大力氣協調平台公司的償債。加之明年政府換屆以及大建保障性住房,都會對地方財政產生 相當大影響。

  「情形這麼嚴重,你們準備怎麼處置?」我問。

  他表示:首先是馬上停止除保障性住房以外的新建項目,市政府已經下了決議;其次,準備把在貨幣寬鬆時期借的一些短債轉成長債,尤其是以市政項目 融資的短債;再者就是將一些優質資產再融資或出讓套現,比如土地出讓中配套的交易市場、學校、政府辦公區等。當然,政府方面也做了最壞的準備,就是一些專 項平台公司或區縣一級的平台公司可能出現資不抵債的情形,不過應該不會太多——畢竟平台公司大多數還是擁有可觀的優質資產。

  他最後補充說:這些都是個人想法,不代表組織。我其實就是個代理董事長,任何平台公司真正的董事長都是書記和市長!

  不過,中國經濟還真是目前地球人最大的「哥德巴赫猜想」:眼看著它山窮水盡,它往往又能柳暗花明;當你為它的「春風得意馬蹄疾」而歡欣鼓舞的時候,它卻立馬能讓你「一懷愁緒,幾年離索。錯,錯,錯」。

  地方財政的困境,肇因有二:一曰政策,一曰土地。平台公司蜂擁而上,始於2008年寬鬆貨幣政策。所有平台公司,無一例外由當地政府「背書」;而債台高築之所憑,在於地方政府現在是,將來仍可能是中國各地最大的「地主」(個別地方如蘭州除外)。

  2011年6月27日,國家審計總署公佈了地方政府負債總額:截至2010年底,全國地方政府性債務餘額107174.91億元,其中:政府負 有償還責任的債務67109.51億元,佔62.62%;政府負有擔保責任的或有債務23369.74億元,佔21.80%;政府可能承擔一定救助責任的 其他相關債務16695.66億元,佔15.58%。

  10.7萬億元,無論如何不是一個小數字!2010年國家財政收入也就8.3萬億元。相信未來兩三年,各地書記市長們日子都不太好過。從目前來看,解決之道還就是那位仁兄的思路:出讓優質資產;短債轉長債。

  地方政府出讓其持有的優質國有資產,將又是一場無聲的資本盛宴。各大央企、有背景的外企和部分大型民營企業將是這場盛宴的主角。高盛、摩根等上 一輪資本盛宴中「大啖頭道湯」的金融寡頭們,這次預計將難覓蹤影,同樣上不了檯面的還有國內眾多中小企業。無論如何,這一場地方政府的債務危機將會是一些 企業,尤其是大型企業的重大商機。同時也是中國經濟在通脹大背景下的一線轉機——周其仁老師有篇文章妙極了——《水多了加面》,裡面談到解決通脹的方法之 一是:「將更多資源投放到市場去交易,吸收貨幣。」

  至於短債轉長債,就更是「雙贏」了:地方政府贏得了喘息的時間,各大國有商業銀行短期內不用再擔心不良貸款額的暴增。但是不管短債長債,它終究是債,是債遲早都得還。拿什麼還?還是土地!

  於是,地方政府,平台公司,商業銀行,各個利益攸關方一起「心有慼慼焉」。如此,可以想像,五年後的房價……

  作者為投資業者

五年 之後 房價
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房價繃不住

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100295456&time=2011-08-27&cl=115&page=all

富力地產打破僵局,明確提出對市場的看跌,其他局中人不跟也得跟
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  縱然開發商痛批限購政策飲鴆止渴,地方政府賣地收入銳減有苦難言,中央政府對房地產的調控仍咬定青山不放鬆。

市場需求依然存在,現在正處價格調整窗口期。沈井韋/CFP


  2011年上半年,中國房地產市場平淡黯然。限購箝制了市場需求,銀行信貸收緊,海外市場融資成本趨高,國內資本市場大門緊閉,地價卻難見下跌。

  近期陸續出爐的房地產上市公司中報卻顯示了另一番景象,知名開發商仍吸金不減,萬科、保利、金地、招商地產1月至6月簽約銷售金額同比增幅分別 為79%、81%、109%、62%。但靚麗中報的背後卻隱藏著一個重要事實,由於房地產開發結算週期的客觀原因,2011年上半年的部分業績來源於 2010年下半年的簽約預售。

  對於開發商來說,最能助其掌握主動權的,只有預售款。近兩個月,一二線房地產市場項目打折促銷的廣告不絕於耳,但鮮有大型知名開發商做出明確的策略性降價動作,因為上半年他們手裡的資金還能撐得過去。

  但這樣的局面已難以為繼。經過2008年市場V型反轉的洗禮,過去的降價風向標萬科此際已退居幕後,內部暗令不可再提「降價」二字。但事實上, 包括萬科在內,各大開發商的降價行動已潛流湧動,團購、內部價、送裝修等眾多名目,都旨在讓利客戶。8月17日,住房和城鄉建設部正式公佈對各地列入新增 限購城市名單的五項建議標準,三四線城市限購政策呼之慾出,這令大批已退守至三四線的開發商都感覺快「繃不住」了。

  在調控政策及其預期的「圍追堵截」下,市場是否已接近反轉下行的轉折點?一般來說,降價多米諾骨牌效應還需要一個「爆破手」——它會不會是富力 地產(02777.HK)?富力近日率先打開虛掩的降價閘門,明確提出了對市場的看跌,不僅自身項目向下調價10%,還對下半年市場再看跌10%,一時震 動同業,引來側目與爭議。富力這頭張骨牌,會否引出一連串多米諾效應,還有待市場消化與觀察。

富力明確看跌

  「價格在政府的號召之下,大家只能做出向下的調整。價格方面,我們現在下調了10%;估計會慢慢跌,下半年可能會再跌10%。」8月23日,富力地產董事長李思廉在中報業績發佈會上作出上述表示。

  這是今年房地產調控以來,大型開發商高管首次公開表態「要降價」。雖然此前各大房企都已採用了各種促銷手段,但實際上他們並不願意對外承認降價。

  「是否會引發一輪降價潮,要看具體城市、具體項目和開發商的具體情況,但對於目前資金壓力大的企業來說,加速出貨應是首選。」戴德梁行華南研究部主管張曉端向財新《新世紀》表示。

  「降價是最後的選擇。特別是經過2008年萬科降價後售樓處被砸,大家都明白降價沒有任何好處。」陽光100集團常務副總裁范小衝向財新《新世 紀》記者表示,「原因有三,一是老業主鬧事,給企業品牌帶來傷害;二是大家心裡都有數,如果都高調降價,整個市場透露出一片下行信號的話,恐怕就沒有多少 人買了;三是降價終歸壓縮了利潤,沒人願意這麼幹。」

  開發商對於降價心態糾結。上半年,大多數開發商都收縮戰線,一副「挺著」的架勢,幸虧三四線城市成為銷售的藍海,支撐了業績。但隨著限購政策向下深入的信號進一步釋放,不少開發商可能不得不做最後的選擇。

  「三四線城市限購影響確實很大,我們在煙台的項目,就是趁著三四線限購政策出來之前開盤。」龍湖地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。

  「越到下面的城市,限購影響越大。現在一方面限買,另一方面把資金卡住了,再把你的退路三四線城市截住,政府真是圍追堵截,逼著你降價。」遠洋 地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。其實,早在今年3月,遠洋地產就對多個佈局城市制定了降價策略,新盤低價入市,快速回籠資金投入商業地產。

  不少一線代理商和市場分析人士認為,現在已經到了適當降價的時機,當市場對於房價大降不報太大希望時,只要價格調整到心理價位,潛在需求就會釋放。

  「市場依然存在,而且現在是重要的價格彈性窗口期。萬科上半年業績持續增長,在市場完全叫停的時候還能出量,說明這是價格彈性窗口,只要價格合適,量是可以走上去的。現金流是我們今年下半年乃至明年上半年最為重要的,沒有量怎麼辦?」世聯地產董事長陳勁松表示。

  中原集團研究部高級經理劉淵也有相同看法,「要降就先降,先降能把潛在的需求搶先吸收,小幅度試探性地降不如一次降到位。」

難見大降

  8月至10月這三個月是房地產開發行業傳統的推盤高峰期,會不會有更多的開發商跟進降價,多大幅度的調價是一次降到位?

  范小沖認為,跟不跟,不是看別人降價與否,而是看自己公司的情況,是否迫切需要降價回籠資金。但從上半年以來低位成交的情形來看,跟降的人肯定會很多,尤其對上市公司來說,還多一層年度業績考核的壓力。

  中報顯示,富力地產今年的銷售目標是400億元,上半年只完成了34%。富力董事長李思廉對此的解釋是,上半年銷售完成比例較低與預售證發放較 慢有關,因為在大部分城市,現在政府有關部門都會跟開發商談限價問題,所以拿到預售證的時間比以前要長。他透露,富力三四季度追加了很多預售證。

  這是今年開發商普遍面臨的情況。在北京,為了限制房價平均水平,政府一度停止對4萬元以上項目預售證的發放。上半年預售證發放的抑制,也導致下半年市場推盤量將更為集中,市場供應面臨井噴。

  劉淵認為,在調控政策不放鬆的情況下,開發商都會採取低價入市的策略,預計下半年整個市場的房價平均水平會降約10%。但隨著推盤量的增加,交 易量緊跟著將有所回升,量和價會達到一個平衡,價格不會一直跌。「對於戰線拉得不長的中小開發商來說,可能選擇將部分項目跳水出售,把這口氣倒過來,就不 繼續降了,捂盤等待更好的機會。」

  李思廉在中報業績發佈會上進一步表示,下半年不會出現價格戰,因為現在房地產變成一個不易進入的行業,需要大量的資金、人才,才能做好一個項 目,所以大家捨不得打價格戰,有的開發商如果覺得對手比自己強,可以先停下來不賣。基本上,處於行業前列的公司,大家相互競爭了十來年,不會再出現打價格 戰的局面。

  房價難以大降的另一個重要原因是地價的支撐。2011年上半年,地方政府雖然賣地收入大減,但土地成交價格和出讓底價均未見明顯下跌。

  中原地產監測數據顯示,1月至6月全國130個城市共推出土地11674宗,推出土地面積54167萬平方米,同比增加12%;其中住宅類用地 3492宗,推出面積19435萬平方米,同比減少15%。不過,全國130個城市土地成交溢價率為27%,較去年同期僅減少4個百分點。

  7月,國泰君安對「招保萬金」等四大房地產龍頭公司的調研顯示,目前開發商普遍表示,地價尚無明顯下滑的趨勢,部分區域起拍底價反而有所上升,主要由於政府對溢價率的控制。但住宅土地成交量明顯下滑,出讓偏少,現在地方推地都要事先採取措施防止流拍。

收購暗湧

  每次市場下行都意味著行業整合洗牌。2011年上半年,房地產開發行業的併購交易明顯活躍,併購金額創新高,大型開發商趁機兼併收購小開發商,獲得廉價的土地。隨著調控繼續深入和房價持續下探,地產行業的兼併收購交易將更加活躍。

  中原地產監測數據顯示,1月至7月,房地產行業公開的股權併購合計為62宗,總金額達到175.39億元,相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。今年前七個月的併購總金額已超過去年全年的交易額165.25億元。

  小企業在資金緊縮下行動的步驟是:停買地——減開工——降價——賣公司。主流開發商的資金實力、執行力都較強,推貨量集中在大型開發商,整個市場損失的部分幾乎全由中小開發商承擔。

  范小衝向財新《新世紀》記者表示,「大型房企選擇降價,有時並不全為了生存,也有其他戰略考慮。比如拉低價格,回籠資金,兼併活不下去的小公司,這也是做一個對沖。」

  他向財新《新世紀》記者透露,上半年陽光100集團兼併了300萬平方米的土地,住宅、商業都有。被兼併的企業有些是活不下去了,賣部分或全部股權給大開發商;有些是因為政策調控,認為房地產市場不確定因素太多,不想玩了。

  對大開發商來說,小企業手裡的土地是最具價值的,土地款已經付清,並且近年「招拍掛」的土地都需配建保障房、商業開發,而小企業早年拿到的土地更加乾淨。

  萬科2011年中報顯示,上半年萬科共收購了十家公司,共付出約46億元。其中最大的一宗交易為,廣州萬科以31億元收購廣州市番禺向信房地產有限公司100%股權,獲得新光城市花園項目。

  隨後,萬科將該項目正式更名為「萬科紅郡·翡翠」,該項目淨用地面積約34萬平方米,容積率1.68,建築面積約57.2萬平方米,目前已完工及在建開發面積約10.4萬平方米,還剩46.8萬平方米的建築面積亟待開發。

  據中原地產統計,十大標竿房企在2011年上半年的市場佔有率已從2010年年底的9%升至11%。

  中原地產認為,如何解決資金壓力並消化庫存,將是中小房企下半年的最大難題,降價求量或被併購抱團取暖應是目前最好的選擇。預計全年房地產市場併購將超過120宗,全年交易額可能上衝400億元高點。

房價 不住
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打破房價不跌的神話

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329098.html

陳昌華

  最近幾週,媒體上開始討論房地產市場是否已現拐點。根據對各地房地產市場銷售數據的監測,從9月開始,在全國主要城市的房產市場中,住房銷售量 同比都有一定下跌,二線和三線城市的銷售情況略好於一線城市。房價方面,一線城市周邊地區的一些樓盤價格有明顯下調,但二線和三線城市和一線城市的中心 區,沒有太多下跌跡象。

  類似情況,在過去幾年中發生過幾次。如2008年三季度中央政府推出刺激經濟政策前夕。一般而言,這種「不安」的狀態是在政府一段時間的調控 後,市場開始作出的反應。這是一個十分關鍵的時刻,如果調控能再堅持一段時間,人們對「房價必升」的共識將開始動搖,房價會因此理性調整,調整後的市場將 趨於成熟合理。好比A股市場,經歷過去十年兩個大周期的調整後,現在很少聽到股民們「買股票一定賺錢」或「打新股一定賺錢」的評論,這是市場慢慢變得成熟 的徵兆。

  但多年來,每一次房地產市場的調控都功虧一簣。往往在市場剛進入調整時,政策便出現「急轉彎」,以致房價非但沒有調整,還出現了報復性反彈。久而久之,人們形成了一個「中國特色」的心理預期,認為中國經濟發展的需要以及政府意志導致了房價不跌。

  房價不跌之「怪象」,對中國房地產市場長遠發展十分不利。一個運作完善的市場,從來都是看多與看淡的人並存,市場對基本面和資產價格變動十分敏感,不同參與者有很大空間去「發現」資產的真實價格,較少出現大起大落。 但在中國,基於「政府一定會救市」的心理預期,整個房地產市場的供求在本質上是扭曲的。

  從供應上看,絕大部分的開發商在市場不旺時也不願割價求售,往往通過合法或不合法的途徑以極高利率的貸款來支撐。因為它們自身的成長經驗表明,誰最有勇氣冒傾家蕩產之險堅持到最後,誰就會成功,畢竟政府最後一定會救市。

  同理,中國的很多富人把大量資金押寶在房地產。他們買了很多套房,甚至都不租出去,空著等升值。就是因為有這些人,才會有傳聞「幾千萬套房沒人 住,所以半年不用交電費的房子」。且不說這些空置房是對資源的極大浪費,它們的存在本身也對中國房地產市場構成了極大風險。試想,若有一天中國樓市真的出 現巨大調整,這些手持多套空房的人因為升值獲益不少,當他們集體作出賣掉幾套的選擇時,對市場具有很大的殺傷力。

  中國的房地產市場不但供應上被扭曲,在需求上也是扭曲的。很多的「剛性需求」也是房價預期下出現的扭曲產物。一旦中國的房價預期產生變化,很多 「剛性需求」都會轉為觀望,房價會跌得更凶。幾個月前,一位知名大地產商質疑剛畢業的大學生著急買房,潛台詞是「別因為買不起房就埋怨房價高」。但為什麼 現在的大學生剛畢業就想買房,十年前的畢業生在房子很便宜時卻不著急買?原因很簡單,房價上漲得太快,他們怕現在不買將來更買不起。

  中國樓市的現狀,讓我想起美國股市泡沫破滅前的「Greenspan Put」(格林斯潘認沽期權),大致是說格林斯潘主政美聯儲時,買美國股票不會賠錢,因為格老一定會在股市大跌時放鬆銀根來救市。這種心理,在很大程度上造成了2000年-2007年美國股市和樓市的極大泡沫,而美國人到今天還在承受著泡沫破滅後的惡果。

  基於中國房價這十年間上升了很多,筆者不敢斷言政府堅持調控樓市,經濟不會受到太大衝擊。但如果因為害怕對經濟產生的負面影響,致使此輪調控再次功敗垂成,那將來我們必將為現在的軟弱付出沉痛的代價。

  作者為瑞信證券中國研究部主管


打破 房價 不跌 跌的 神話
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中國房價真相及其未來 金楓海客

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b6f4b4a0102dz5l.html

   如果民眾有權決定政府官員的命運,那官員才有勇氣舍小利而保烏紗帽。如果民眾可以決定全國人大代表的去留,那政府就有更大力度調控房價的勇氣。中國的高房價及其維持,背後就是制度問題。

   

老是吹噓自己的制度好,為天下蒼生,現在就是你們表現的時候了。是真好還是假好,人民雪亮的眼睛拭目以待。

 

    

    一、中國高房價的秘密

 

    中國的房價,自1998年房地產市場化改革後,一路上漲。特別是2005年後,房價更是猛漲。對於中國高房價之原因,眾說紛紜,本文將對此深入探究。

 

    首 先,決定房價高低的是人口經濟聚集結構。說到房價,多數專家和評論員都忽略一個決定房價高低的最基本因素,那就是人口經濟聚集結構問題。有人說中國人口 多,耕地少,所以房價高。其實這是非常錯誤的。如果13億中國人都居住在農村,或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農村,無論如何房價也高不起來。相 反,哪怕中國只有一億人,若80%以上都聚集在北京上海兩大城市,那中國房價一定很高。俄羅斯人口稀少,人均耕地很多,且人口數量從1992年就一直在減 少,那莫斯科為什麼房價也高呢?一個最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝,農業出口大國荷蘭人均耕 地面積僅為0.84畝,那荷蘭為什麼不瘋狂的高房價呢?原因就在於荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮發展的很好,人口沒有過於向少數大城市擁擠。在一個區域 內,如果用於居住的房子相對較少而用於工商業的地產很多,那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小,如日本東京。相反,如果在 一個區域內,用於居住的房子相對過剩,那房價就不會一直很高。所以,筆者認為,人口經濟的聚集結構是決定房價高低的基礎性因素。

 

    其 實,中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝,按照人均0.8畝地就可以實現糧食自給的國際標準,中國僅需要10.7億畝耕地即可實現糧食自給,還有7億 多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發展,佔有的不一定全部是耕地,還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中,是節約土地的,按照農村住房與宅 院用地面積1:3計算,如果城市化之後變成10高的居民樓,則可以節約39倍的土地,這樣就有更多的土地可以建居住房。所以,中國人口多導致高房價是站不 住腳的。

 

    在 發展中國家,特別是發展速度很快的國家,由於中小城市經濟基礎設施和人文設施發展相對比較滯後,加上大城市和城市群的規模效應產生的強大經濟要素集聚能 力,使人口、經濟要素、就業崗位創造等過快的集中於少數大城市,且很容易使這些大城市攤大餅式的發展,而土地在一定地域是有限的,房子又不能像普通商品一 樣迅速生產出來或運輸過來,所以後發國家大城市比較擁擠且房價較高,不能像歐美那樣中小城市和小城鎮發展充分從而房價低且人均居住面積大。這就是解釋了發 展中國家的城市化和房價問題,尤其是為什麼東亞國家房價比較高。因此,我們可以得出結論,決定中國房價高的基本因素就是中國的人口經濟在聚集結構上過於向 大城市聚集。

 

    但同時,人口和經濟要素向大城市和城市群集中,也有助於經濟發展和收入提高,人口經濟集聚結構可以解釋房價的多數絕對高低和部分相對高低,但這仍不能解釋房價相對於收入過高的問題。所以,要解釋房價相對於普通居民收入過高的問題,我們還要繼續探究。

 

    房 子的價格,像其他商品或資產一樣,是由供給和需求決定的。從供給方面來說,要建房子,首先要有土地,土地就成了房子供給的源頭。所以,中國高房價的第二個 因素是中國土地制度。由於中國規定城市土地必須國有化,地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益,作為壟斷者的政府,於是就限制土地供給以保持 壟斷高價。這種土地制度的結果,一是大大限制了房子的供給數量,因為供給房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本,同時縮減了房地產商繼續開發的資金; 三是人為製造稀缺,物以稀為貴,土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值,從而引起大量投機和囤積。結果可想而知,這種土地制度必然會製造高房價 和住房難。

 

    僅 有供給還形成不了價格,高房價還必須有需求。但是,無論對絕大多數要城市化的農民,還是對多數城市民眾,或者是絕大多數準備結婚買房的年輕人,尤其是在大 城市,這種房價已經高的讓他們買不起。顯然,推高房價的只有富人了,但高房價就是富人惹的禍的嗎?除個別國家外,每個國家都有富人,但並不是每個國家都高 房價,所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人也是不對的。

 

    那 是什麼推動了這個的高房價呢?筆者認為,中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由於貧富差距過大,富人集中了過多財富,他們就有 錢買貴房子,況且他們可以不在乎房價,所以只有他們才可以把房價拉的那麼高。另外,由於貧富差距過大和低工資,占人口絕大多數的普通民眾購買力就低,加之 社會保障不足,他們更不敢消費,由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低(除房地產外),繼而導致富人不想投資實業;富人不想投資實業,股票、期貨風 險太大,城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值,於是他們就集群的投資或者說投機房地產,導致房價過高,普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究 院和群邑智庫4月12日聯合發佈的2011胡潤財富報告顯示,中國千萬富豪已達96萬人,相比去年增長9.7%,其中包括6萬多個億萬富豪,比去年增長 9.1%。在富豪個人投資方向上,房地產佔據主導地位,超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。在缺乏官方統計資料的情況下,《財經》雜誌引用其他人的判 斷估計,2007年到2010年出售的新房當中,高達50%到70%的比例都是由投機客購買的,目前處於空置狀態。2010年商品房銷售10.4億平方 米,按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬套。

 

    由 於貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內需不足,產能相對過剩,就會產生過多淨出口,使外匯儲備不斷增長並面臨很大的人民幣升值壓力,而人民幣升值 的預期,又導致過多資本流入,尤其是熱錢,增加房地產泡沫,並進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環。在資本流入 過程中,央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備,因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底,中 國金融機構外匯佔款增量為22.22萬億元人民幣,是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著,過去11年內的大部分時間內,外匯佔款已成為中 國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長,又導致通貨膨脹和貨幣流動性氾濫。通貨膨脹導致負利率,貨幣流動性氾濫推高 物價和資產價格,在城市化的機緣下,處於價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。

 

    第四,中國政府和美國政府的財政貨幣政策所導致的流動性氾濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網絡泡沫破滅後實施寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策,還是次貸危機後大量印刷美元挽救經濟,都迫使大量美元流入中國,導致中國的流動性過剩和通貨膨脹,推動中國房價上漲。面對2008年全球經濟危機,中國政府開啟4萬億經濟刺激計劃,經濟的貨幣政策加積極的財政政策,又為後續的高房價注入貨幣動力。

 

    第 五,出口政策和外匯政策。美元流入中國,中國外匯儲備快速增長,導致國內基礎貨幣投放過多,為房價上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價的第 五個因素:出口政策和外匯政策。中國居民和企業的外匯,基本都被中央銀行購買,變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲備快速膨脹的今天,過去的政策早已不符合事 宜了。由於曾經的外匯短缺,中國一直比較強的鼓勵出口傾向,如對出口退稅,一邊減少了國內貨物,另一邊刺激淨出口增加導致外匯儲備不斷增長和被迫投放基礎 貨幣,因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買這些出口貨物呢,出口退稅換來的是外國「畫紙」和通貨膨脹,而印刷 人民幣發給國內居民消費,雖然也通貨膨脹但國內居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣升值,其實這樣是得不償失。央行購買了外匯,可能 阻止了人民幣升值,但引發了通貨膨脹,對出口企業來說可能是一樣的,但對非出口企業和多數國民來說又是一個壞結果。再說,由於購買外匯引發通貨膨脹,可能 由此導致緊縮貨幣政策,反而對包括出口企業在內的所有企業都不利,更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預匯率的結果,可能就是「滯漲」或類 似於「滯漲」的壞結果。而這三個方面的舊政策,無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹,因而推動中國房價上漲。

 

    第 六,對民營企業投資和發展的限制。國內富人扎堆投資房地產,為此我們需要思考為什麼他們扎堆投資房地產而不是別的?所以,推動中國高房價的第六個因素就是 對民營資本投資和發展限制的各種政策,如國企壟斷領域對民企的實際限制,對民間金融發展的限制,及其他一切危害民營資本投資經營的各種限制和不合理的稅收 設計等。如果放開民間金融發展,一方面讓這些除投機房產外幾乎無處可去的資金找到出路,另一方面還可以通過金融支持民營企業的發展,降低民營企業的困難, 讓更多資本樂於投資實體經濟,而不是去投機房地產。民營企業的發展,讓更多的人獲得就業,增加普通民眾收入,就會提高內需,改善國內實體經濟發展環境,減 少因外匯儲備增加帶來的流動性過剩和通貨膨脹,就可以減少投機房地產的資金,改變這種不健康的發展模式。

 

    第 七,腐敗。說過了富人推高房價,那我們也該討論討論官員的問題了。官員在土地供給中腐敗,就會增加土地成本,進而就會提高房子成本和價格。官員給自己建別 墅或被受賄後允許房地產商蓋別墅,就會減少商品樓房的土地供給。官員受賄收了房子,或者拿受賄的錢買房子,就會減少市場房源。更重要的是,各地官員出於自 己的利益,不顧民生而把城市當成私產經營獲取土地暴利,對維護自身利益的房價調控和保障房建設消極應對或暗中抵制,相對於其職責來說,這也是變相的腐敗。

 

    第 八,中小城市及城鎮基礎設施發展滯後導致年輕人口湧向少數大城市。在東亞國家,特別是中國,其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數大城市聚集,這在中國年輕人 中表現的尤為明顯。不僅如此,中國的年輕人不僅喜歡往大城市裡擠,甚至還非要往大城市的中心區域擠,連大城市的郊區和衛星城都瞧不上。但同時,如果我們透 過表象繼續深入反思,我們就會發現更重要的是生活的環境和發展的機遇,民族文化作用其實是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮發展不足,基礎設施尤其是人文 設施匱乏,經濟要素集聚能力不強,而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產業、就業崗位和個人發展機會,城市群也未得到充分發展利用,導致人 口和經濟主體過度向少數大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市,住房用地又安排不足。相對於居民,企業有更強的經濟實力購買或租賃房屋,導致城市中心區 域過多用於工商服務業,留給居住的土地和房子相對不足,就拉高了房價。

 

    第 九,廉租房供給不足導致商品房需求剛性。有人認為,過於追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確,國際統計表明,房價和住房自有率呈反比。在同樣 需求下,如果租房子的比例很大,房子需求就比較有彈性,無論房地產商還是投機者都不敢隨便拿剛性需求提高房價。但是,如果有比較好的廉租房,且適合結婚居 住,年輕人會傻到背負沉重負擔去高價購買房子嗎?無論從經濟上還是生活質量上,這都是不划算的。中國保障房不足10%,而商品房佔九成以上。中國自有住房 率高,說白了就是缺乏廉租房,老百姓不得不自己買房子住,而不是什麼追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房,普通民眾有多少不理性的去購買那些無 論從經濟上還是從精神上來說都不划算的高價商品房?如果有大量廉租房,有多少投資者會高價買房然後高價出租?無論是中國住房自有率高,還是高房價或住房 難,根本的還是廉租房供應不足。

 

    第 十,高房價的首要責任是政府調控房價不力。控制房價上漲,降低過高房價,改善民生,這是政府的責任。但政府為什麼沒有控制住房價上漲呢?這還是因為政府控 制房價的力度不足。除了土地政策導致高房價外,政府不能控制房價上漲的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如 果徵收較高的二手房增值稅、對多套房子徵收較高房產稅、強制空房出租,房地產投機很快就會大幅減少。如果政府大量增加保障房,尤其是廉租房,就會大幅降低 對商品房的剛性需求,降低市場租金,讓房地產投機或投資價值大幅縮水。

 

    第 十一,小戶型拉高房價。在高房價的情況下,買大房子需要有相當的財力,但對多數實際需求的購房者來說這顯然是不現實的,他們只有選擇小戶型,如兩室一廳或 一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上,對於許多購房者來說,只有降低房價他們才能買得起,所以中等戶型和大戶型會迫使房價降低。而小戶型,則就會提高平 方米的價格。更重要的是,小戶型會導致人口特別密集,在一個區域內,過於密度的人口必然導致房價過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了,或因贍養父母需 要和父母同住,或生了孩子沒地方住,他們可能選擇購買更大一些的房子。如此一來,在這個區域內,小戶型會導致換房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房 子,但由於人口密集,無法再增加房子,購房競爭將提高房價或使房價維持在高位。相反,在歐美國家,房子大,人口密度低,房價也比較低。

 

    第 十二,獨生子女政策拉高房價。首先獨生子女政策導致性別比失衡,在高房價和物質主義的今天,男性娶老婆,房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡,導 致結婚買房更加剛性。同時,由於是獨生子女,兩個父母供養一個孩子,甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子,這就提高了對高房價的支付能力。根據鏈家地 產交易中心統計,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國台灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡 亦達30歲以上,北京首套房貸者如此年輕,這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策,一家養兩個孩子,再加上兩個孩子的上學等花費 又比一個孩子多,那麼許多家長就沒有那麼多財力幫孩子買房子。由於是獨生子女,父母把全部的期待都放在這一個孩子身上,更希望他們在城市尤其是大城市獲得 更好的發展,這無疑就增加了大城市房價的推力。

 

    第 十三,城市化發展和經濟發展推高房價預期。對房地產投機者來說,他們敢炒房子,是因為他們認為有人會接手他們的房子。這個預期支撐,就是城市化和經濟發 展。城市化,會有越來越多的人進入城市,讓炒房子的人有了發財的機遇。經濟的發展,就會使未來人均收入提高,就提高了未來房子的購買力,亦增強了投機者對 房價上升的信心。另外,就像經濟發展對於股市的預期一樣,經濟發展宏觀狀況亦影響房價的信心。如果經濟增長速度比較快,投資者就比較有信心,銀行對其也有 信心;相反,如果經濟發展放緩或低迷,房地產投資者或投機者就會失去信心,銀行也失去對房地產的信心,此時虛高的房價就難以維持。

 

    二、再分析中國房價的真相

 

    任何物品的市場價格,都是由供給和需求的博弈形成,房地產也不例外。分析房價的真相,就要分析供給和需求。

 

    從 供給上講,有房子首先要有土地,而政府壟斷土地供應,一是減少了土地供給,二是提高了房子的土地成本,必然減少房子的供應。全國工商聯房地產商會就全國9 城市「房地產企業開發費用」的調查顯示,在總費用支出中,流入政府的共有二部分,一是土地成本,二是總稅收,合計佔到了49.42%。房地產項目開發中, 土地成本佔直接成本的比例最高,達到58.2%。據悉,一些小產權房,價格只有市場的三分之一左右,但由於觸動了土地財政而被打壓。可見,土地制度對中國 房價的影響是多麼高。所以,中國高房價的第一個根本因素是中國的土地制。

 

    其 次,供給分為公共供給和市場供給,也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房,大多數實際需求的公民是不會購買高價的商品房的,那房價必然無法長期維持高 位,或至少不會有很大的住房難問題。1997年,香港推出每年85000套廉租房計劃,從此香港房地產市場一直跌了整整五年,房價跌掉了60%。在新加 坡,80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%,如果中國有足夠的廉租房,高價的商品房必然失去大量需求,高房價必然無法維持。所 以,中國高房價的第二個根本因素是廉租房嚴重不足。

 

    無 論是說貨幣發行過多導致流動性過剩和通貨膨脹,還是說其他因素導致富人或民營企業去投機房地產,那都有一個前提,就是房地產具有資產投資功能,可以獲取保 值升值收益。如果對購買二套及以上房屋設置高首付高利息、對房屋買賣徵收較高增值稅、對多套房子徵收較高房產稅,顯然就會使房屋失去資產投資功能,房價也 會大跌。但在現在制度下,政府為了地方財政和經濟增長,是不會這樣做的。

 

    綜合分析,中國高房價的最核心因素有三條:土地制度,廉租房不足和政府打擊高房價不力。

 

    三、中國高房價的背後

 

    上 述關於高房價的論述,都是從經濟學的角度考慮的,可是誰曾考慮過經濟現象背後政治問題呢?中國的高房價和住房難,從經濟學上考慮,最關鍵的是廉租房供給不 足、土地政策、政府調控房價不力。如果放棄壟斷土地供應或放棄壟斷價格,就會失去大量財政收入和個人利益;如果大量建設廉租房,不僅會建設土地的財政收 益,還要支付大量廉租房建設資金;如果調節房價力度大了,就會失去許多財政收入和任期內的GDP增長,這也是政府不願意看到的。

 

    如 果房地產泡沫增加了今天的GDP,那它就會降低明天的GDP或增長潛力,無論它何時破滅都會有損失,而且是越是晚破滅損失越大危害越大。高房價雖然暫時增 加了名義GDP,但沒有增加真實GDP且降低了幸福GDP,還帶走了大量可用於產業升級和經濟轉型的資本,危害未來經濟發展。高房價雖然增加了名義財富數 量,但提高了經濟運行成本和居民生活成本,降低了真實財富的生產,擴大了貧富差距,降低了財富的幸福價值。所以,高房價整體來說是危害民生危害長期發展 的。

 

    如果民眾有權決定政府官員的命運,那官員才有勇氣舍小利而保烏紗帽。如果民眾可以決定全國人大代表的去留,那政府就有更大力度調控房價的勇氣。中國的高房價及其維持,背後就是制度問題。

 

    四、中國房價的未來走勢

 

    決定房價變化的,還是供應和需求。在供給方面,包括商品房的開工與竣工面積,保障房的開工與竣工面積,空房數量和遷居賣房數量,還有土地政策和對房地產開發的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年輕人結婚住房需求,換房需求,拆遷需求,還有投機或投資需求。

 

    在近期內,決定房價走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機購房的力度。在中期內,決定房價走勢的是城市化發展態勢、土地政策、保障房供應能力、空房數量、經濟發展和居民收入增長。在遠期內,是城市化發展階段、保障房供應佔需求比例、人口狀況和經濟發展階段。

 

    我 們先看近期情況。據國家統計局《2010年全國房地產市場運行情況》的數據:2010年,全國房地產開發企業房屋施工面積40.55億平方米,比上年增長 26.6%;房屋新開工面積16.38億平方米,增長40.7%;房屋竣工面積7.60億平方米,增長4.5%,其中,住宅竣工面積6.12億平方米,增 長2.7%。再看新數據: 1-4月,全國房地產開發企業房屋施工面積26.46億平方米,同比增長31.7%;房屋新開工面積4.57億平方米,同比增長64.1%;房屋竣工面積 15020萬平方米,同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加,竣工面積也呈加速增長。綜合統計局2010年與2011年數據,估計2011年 將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月,全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進度,2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣 7億平方米計算,要近5年才可以賣完。另外,今年新國八條規定,各地要完成1000萬套保障房,按每套90平米,有9億平方米的施工面積。2011年 1-4月,全國商品房銷售均價約為每平米5300元人民幣。那麼33億平方米,如果按5300元均價,需要17.5萬億元人民幣,才能買賣完畢。問題是: 錢從哪裡來?如果不降價,誰有17.5萬億元人民幣來買開發商的商品房?根據供大於求的規律,價格會有一定的下降。但由於對城市化和年輕人的結婚購房預 期,經濟的較快增長,政府在近期內不敢讓房價過快下跌,富人投資渠道也不能近期解決,在通貨膨脹和流動性過剩的情況下,下跌幅度不會太大。當然,非常重要 的是購房投資者的心態和心理作用,因為投機玩的就是信心。

 

    再 看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應速度,按100平方米每套計算,年供應量3300萬套,五年供應1.65億套。如果每套住房住3人,可 以容納4.95億人,超過目前城市戶籍人口總數,也超過80後90後的總和,更超過2.5億流動人口農民工的總和。但對要城市化的農民,還有年輕人,有多 少能支付現在的房價呢?按照供應速度,房價有很大的下跌壓力。

 

    在 十二五期間,政府規劃建設3600萬套保障房。但2011年就要開工建設1000萬套,餘下每年僅剩650套。如果房價繼續維持高位,民生問題便難以解 決,考慮到近年來社會問題日益突出,穩定形勢面臨考驗,以房安之是必備選擇,加之通過城市化加快經濟轉型升級、創造就業崗位和應對勞動力短缺的需要,中央 政府會進一步通過保障房建設維護穩定和發展,估計3600萬套的規劃要突破,預計達到5000萬套左右,這又形成一種房價下跌的壓力。考慮到穩定與發展的 需要,如果中央政府感到需要進一步加強房價調控,加上以往調控房價的經驗和輿論反應,估計會出台更有效果的措施。

 

    中國的土地政策,也可能在十二五期間改變。其原因在於,現在的土地政策備受爭議,城市化和經濟發展的需要也要求改變土地政策,地方政府繼續獲得土地壟斷地位或保持壟斷價格的可能性在降低。如果改變土地政策,或加大供應降低價格,預計對房價有一定的衝擊。

 

    一 般來說,商品房空置率在5%至10%之間為合理區,空置率在10%至20%之間為空置危險區,空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。北京聯合大學教授張 景秋與孟斌帶領的課題組對北京50多個2004年到2006年售出後入住的小區用電情況進行的調查表明,電表幾乎不走的比例高達27.16%。而電表不走 的比例還在陸續上升,2007年時達到29%。並且越往外環空置率越高,市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右,四環至五環就上升到30%左右。 2010年河南財經政法大學12名大學生歷時兩個月,學生們從鄭州市中心六個區29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本,運用查驗水、電、氣表,點 算「黑燈率」等方法,測算空置率。結果表明,鄭東新區商住房空置率超過55%,其他五區也不低於20%。而這些空置房屋是需要成本的,如果房價不能保持繼 續上升或上升幅度低於資金成本,或者出租也不划算,那麼投資者就不能長期堅持,一旦形成逃離房地產的形勢,價格將迅速下跌。

 

    綜 合考慮,房價在中期會有較大幅度的下跌,或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發展、經濟的增長、年輕人結婚購房需求,房價仍有一定的心理支持和需求支 持,加之房價大幅下跌對金融系統與經濟發展的影響,政府也會阻止房價過度下跌。但可以肯定,在中期內,尤其在2015到2020年,希望投機房地產或依靠 房地產保值增值必然會受到損失。如果你現在手中持有房子,建議不要再持有太久。

 

    最 後我們考慮遠期情況,也即2020-2030年的房價情況。據2010年人口普查數據,中國城市化率達49.68%,預計2020年超過60%,接近發達 國家水平。但中國由於獨生子女政策,導致年輕人口將快速減少,預計2020年後城市化發展速度將大為放緩。有人說日本1990年後房價暴跌及其經濟一蹶不 振是由房價過度調控造成的,其實即使沒有房價調控,日本房價也一定會大幅下跌且經濟一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至 34歲人口組數量下降了20%,這就意味著真實需求下降了20%,房地產的高價位已經失去了實際的需求支撐,是堅持不多久的。

 

    儘 管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多,但有一條永遠是最根本的,那就是低生育率。早在20世紀六七十年代,日本總和生育率就低於世代更替水平 (也即維持人口不增加也不減少的水平,在發達國家為2.1),隨後生育率持續下滑,導致未來年輕不斷萎縮。決定宏觀經濟總量GDP變化的是總需求與總供給 的變化,低生育率決定未來經濟增長一定會低迷不振,尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來說,低生育率會使未來消費最旺盛的年輕人口大幅減少且消費疲弱 的老年人口比例很大,必然導致最終消費不振。投資需求是最終消費需求的引致需求,最終消費的低迷不振必然導致投資的低迷不振。這時,無論日本是刺激消費還 是刺激投資,都不能撬動總需求。同時,從總供給角度來說,年輕人口減少,勞動力更新換代斷層,最富創造力的年輕人口萎縮;人口老化,經濟創造活力降低,不 工作的老年人口比例增加而工作的勞動人口比例減少,人均GDP增長必然放緩,甚至可能面臨萎縮。而GDP增長率,取決於人口增長率和人均GDP增長率。低 生育率的結果,最終必然導致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩,因而經濟陷入長期低迷,失去10年再失去10年。

 

    據 第六次人口普查公佈數據顯示,中國0-14人口已經降低到16.6%,這比美國、英國、法國、荷蘭等發達國家還要低。事實上,如果中國人均壽命和這些發達 國家相同,中國的0-14歲兒童比例會更低,列入最低國家之列。為了更好的比較,我們可以僅適用65歲以下人口數據,以消除老齡化不同的影響,從而利用最 新人口普查數據來估計中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2,屬於成人與兒童比例均衡水平,而中國競高達4.5,屬於 危險的倒金字塔結構。日本這個比例為4.8,韓國為4.2,德國和意大利為4.7,西班牙為4.5,這些國家總和生育率在1.2-1.4之間,且考慮到 1945二戰結束和戰後嬰兒潮,而中國1949年底才基本結束內戰,導致2010年時中國59-64歲組人口數量相對這些國家偏低,從而使中國成人與兒童 之比也相對偏低,故中國近年來的總和生育率應在1.3左右。在國際上,總和生育率在1.5以下稱為「超低生育率」,0-14歲人口占比在15%-18%之 間稱為「嚴重少子化」,這說明中國已經進入危險的超低生育率和嚴重少子化時代,這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少,未來經濟也為此陷入長 期低迷。

 

    在 2025年,中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%,這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右,第二次嬰兒潮人口大規 模退休,而此時年輕勞動人口又急劇減少時,未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾,此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以,在2020-2030之間,中國 房價必然有一次大跌,而且是跌到底。當然,不同地方的房價下跌不同。由於年輕口的快速減少,大城市和東部地區為了維持發展,且本身他們的吸引力就比較高, 年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時,人口流出地區的房價將降得更低,尤其是農村空房就更不值錢了。這時候,中國房價將進入合理水平,邊緣地區房價 很低,房地產利潤也將被壓的很低。

 

    對 於現在準備「以房養老」的人,千萬別相信「以房養老」。「以房養老」的存在,必須有一個前提,那就是老人去世後留下的房子有人買且價格不能大幅下跌,否則 「以房養老」就失去可能性。到2025年以後,中國城市化發展到一定程度,新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處於超低生育 率,這就意味著2025年後結婚買房的年輕人大幅減少。況且由於獨生子女政策,許多家庭變成二合一,這些年輕不需要再買房子,甚至許多獨生子女家庭因婚姻 而節約出一套房子並把它推向市場。與此同時,新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡,老年人的房子開始大量推向市場。這時,一邊是急劇減少的房子 需求,另一方面是快速增加的房子供給,故至少中國房價在2025年前後必大跌。而現在,中國房價正處在泡沫期的高位運行階段,必然購房成本很高。現在買房 子預備未來養老,而未來房價大跌,不僅不能依靠房子養老,反而白白養了房子。

 

    鑑於一些網友對人口很不瞭解,補上這20問:

 

    1、中國會發生人口「大爆炸」嗎?

 

    中 國實施強制計劃生育和一胎政策,重要原因在於相當一部分人認為人口不控制就會大爆炸,從而使社會動亂走向自我滅亡。如一胎政策的倡導者宋健在1980年 10月3日的《光明日報》上發表的一篇題為《從現代科學看人口問題》的文章中說:「現在世界人口每年增長近8000萬,如果保持這個速度,1萬年以後每平 方公里的陸地上將有1萬人……即便保持每年萬分之一的增長速度,世界人口在數萬年後將增長幾萬倍。全部地球表面上都住滿人。」但是,世界所有發達國家和眾 多發展中國家的生育演變歷史表明,無需任何人口控制,生育率會隨社會經濟發展而逐步下降,並降低到世代更替以下水平,現在全球已經有70多個國家的生育率 低於世代更替水平。隨著社會經濟的發展,隨著人們思想的改變,隨著工業化、城市化的推進,在極其不耐現在經濟社會衝擊的中華生育文化主導下,由經濟社會文 化規律所決定,中國不僅不會發生人口爆炸,而且未來還一定會發生人口大萎縮(詳見《中華民族五千年未有之困局》)。中國現在1.3左右的生育率處於危險的 超低水平,所以國民真正應該擔憂的不是人口爆炸,而是持續低於世代更替水平的生育率所導致的民族萎縮和民族滅亡!中國總和生育率從1970年的5.8快速 下降到1980年的2.24,這時中國應該做的應該是確保生育率不要進一步的下滑,但中國1980年卻在實施了一胎政策。1991年中國總和生育率下降到 1.8,然後快速下降到2000年的1.22。雖然中國人口從1991年仍然在增長,只不過是壽命延長的慣性延續。中國人均預期壽命從建國前的35歲提高 到現在的74歲,也就是說中國孩子一個不多生,中國人口也會因壽命延長而增加一倍以上——即由5.5億變成11億以上。

 

    縱 覽全世界,中華民族的生育文化是最不耐現在社會經濟規律衝擊的民族,生育率很容易降低到危險的水平——港澳台生育率全球倒數前三位,華人在每一個地方都是 生育率最低的群體,在同等經濟水平下中國生育率最低。世界各地華人的生育表現證明,中國根本不需要計劃生育來防止根本不存在的「人口爆炸」。計生委宣稱自 1980年以來計劃生育政策使中國少生4億多人,只不過是為了引起國民對生育的恐懼,從而為自己的存在和價值作虛假的證明。據相關專家計算,即使自 1979年中國的生育率不會隨社會經濟發展而降低(也即認為人類人口規律不適合中國,中國生育率30年一直不變,但這可能嗎?),中國也僅僅少生了2億多 人。實際上,在此時期世界上不少國家生育率下降比中國還快。如果把這30年減少出生數的一半歸因於獨生子女政策(實際上社會經濟發展佔絕對主導原因),少 生的人也只是1億左右,也與「30年少生4億人」相差極遠!(王豐蔡泳《專家稱計劃生育使中國30年少生4億人非事實》)

 

    還 有人毛澤東鼓勵生育使新中國「人口爆炸」。在二戰後,全世界都經歷了一次嬰兒潮,難道是毛主席在全世界鼓勵生育的結果嗎?在缺乏避孕條件下,鼓勵生育與不 鼓勵生育是一樣的,因而這時母親已經自然發揮了最大生育能力。中國在1953年就開始了計劃生育試點,在1971年全國城鄉計劃生育工作就已經全面開始, 說中國在1980年才實施計劃生育並把人口多當成許多問題的根源而歸罪於毛澤東其實就是想利用「文革」等錯誤來混淆視聽、誤導國人。

 

    2、中國窮是因為人口多嗎?

 

    中 國人怪中國人口多,並把他當作中國貧困的根源,當作發展的負擔,難道人口少了就更富裕了,人口少了就發展更快了?如果說人口多,中國人口密度世界排名第 72位,排在中國前面的既有日本、新加坡、英國、德國、瑞士、荷蘭、比利時等富國,也有印度、巴基斯坦、斯里蘭卡、孟加拉國等窮國,沒有證據可以證明人口 多就窮。在人口密度小的國家中,即有加拿大、澳大利亞這樣的富國,也有蒙古、玻利維亞、巴布新幾內亞、馬達加斯加、博茨瓦納、剛果等人口稀少自然資源豐富 的窮國,沒有證據證明人口少就富。過去我們看到東亞四小龍發展快,我們就以為人口少就容易發展、人口絕對數量大就不利於發展。但現在人口最多的中國和印度 發展最快,我們還能堅持認為人口少更容易發展嗎?說人口少容易發展豈不等於說中國34省分34國發展更快?顯然不是,而是統一人口多發展更快,這也是歐盟 一體化和世界其他地區一體化發展的原因。即便是東亞四小龍發展快的時候,世界其他小國還有幾個發展快的?沒有充分的理由證明人口少發展快,倒是人口多了市 場大有利於經濟發展。中國窮並不是因為人口的多或少,而是中國和平穩定的進入現代發展的時間太短了,儘管現在很快,但歷史留下的與發達國家的差距太長了。 日本在明治維新前和我們基本一樣,但國家制度改變後就迅速富強起來。歐美比我們富,是因為他們現在經濟發展的時間遠遠比我們長。東亞四小龍比我們富,是因 為他們在我們改革開放前遠遠比我們發展的快。改革開放後,我們人口更多了,但發展是更快了。印度在1991年也學中國邁向市場經濟體制,雖然也人口更多 了,但發展也更快了。所以中國窮不能說是因為中國人口多。

 

    所 謂發達國家,是社會經濟法律制度先進。這個先進的程度,取決於國家的制度、發展道路、發展時間、發展速度和由教育文化社會等所培養出的國民素質。美國人口 是加拿大的十倍,加拿大人均資源約是美國的十倍,人口多並沒有制約美國發達,反而美國比加拿大還富裕一些。一個國家社會經濟發達的程度,與資源的多少無 關。日本絕大多數資源依賴進口,這並沒有阻礙日本成為發達國家。所謂經濟發達,也就是生產力水平高。生產力的提高,其根本是科學技術的發展。科技是人研發 的,而不是天上掉下來的,人口多自然有利於科技的發展。一方面,人口多,科研人員多,知識技術創造的天才也多,有力促進了科研的進行;另一方面,人口多, 市場大,知識技術創新的利潤大,市場推動力強;再一方面,人口多,支撐科研的財力就更雄厚,工業生產體系更龐大,可以提供更強大的物力財力支持。因而人口 多實際上是非常有利於走向發達國家的,這就是為什麼發達國家中的人口第一大國——美國一直是發達國家發展和世界發展強勁推動力的根本原因。如果美國只有盧 森堡那麼多人口,能有力的帶動發達國家和全世界發展嗎?如果全世界發達國家人口只有100萬,我可以確定無疑的告訴國人,他們今天的發達就根本不存在,因 為沒有那麼多人口所創新的新科技,他們今天的發達是不可能的。而中國,人口多的優勢由於缺乏社會經濟條件和國家教育投入低等因素還不能立即、全部的轉化為 人力資本優勢,但這可以通過一步一步的發展轉化出來。美國在二百年前的時候,日本在一百年前的時候,人均科研工作者比例有現在的中國高嗎?顯然沒有。發展 是一步一步的,人口優勢遲早會隨著發展而轉化為人力資本優勢,進而人口多最終會強勁的推動中國的發展,可惜多數國人竟然不懂得這個簡單的歷史發展道理。

 

    3、少生孩子能促中國經濟發展嗎?

 

    不少人認為人口增長會稀釋經濟發展成果、阻礙經濟發展。是的,現在一對夫婦只生一個孩子,看似人均GDP高了,更富裕了。可當父母老時,兩個退 休的父母卻能去平均一個孩子創造的GDP,未來人均GDP必然會因過去少生孩子而降低。假設1980年人均勞動者創造GDP是3000元,四十年後翻四 番,人均勞動者創造GDP4.8萬元。不考慮上一輩,則在1980年時,只生一個孩子的家庭人均家庭GDP是2000元,生兩個孩子的家庭人均家庭GDP 是1500元;40年後,也即2020年,父母退休,這時只生一個孩子的家庭人均家庭GDP是1.6萬元,生兩個孩子的家庭人均家庭GDP是2.4萬元。 在1980年時,一胎家庭人均GDP比二胎家庭多500元,「富了」33%;到2020年時,少生一個孩子則窮了8000元,二胎家庭人均家庭GDP比二 胎家庭真正富了50%!少生快富是飲鴆止渴,只不過是自欺欺人罷了。

 

    什 麼是人均GDP?不考慮人口結構,人均GDP的意思就是勞動創造價值的平均值大小,是生產創造勞動創造價值能力的平均值,而不是人口去瓜分天上掉下來的 GDP,怎麼可能因為人口減少而每個人的價值創造能力就提高了呢?人均GDP從根本上來說代表生產力的高低,而生產力的高低取決於知識技術的發展。又知識 技術的發展與人口的多少成正相關,也即是人口越多知識技術發展越快,人口越少知識技術發展越慢。因而是人口增加生產力發展快,人口減少生產力發展慢。結果 就是,人口增加人均GDP增長更快,而人口減少人均GDP增長變慢。況且,減少人口不可能是去殺人,那只能是減少人口素質更高、人力資本含量更高、創造力 更強的新生人口。減少人口的實際結果降低了中國的人均生產創造力,減少了中國財富創造力更強的新一代,結果是人口減少中國反而更窮。在人口減少的過程,不 單單是人口數量的減少,還伴隨著人口的老齡化和勞動者比例的降低。人口老齡化,必然是收入能力降低或收入增長能力降低。而勞動者比例的降低,必然是人均 GDP的降低或人均GDP增速的放緩。比如一個421家庭,當最大一代退休時,給家庭帶來收入的勞動力暴減2/3或4/7,很顯然家庭極有可能變窮。少生 孩子,中國豈能更富?

 

    經 濟學家已經證明:人力資本投資收益率遠比物力資本投資收益高,人力資本投資邊際收益遞增而物力資本投資邊際收益遞減。在知識經濟時代,人力資本才是最寶貴 的資本,當今和未來時代就是人力資本為王的時代。而過去我們卻這樣認為:「人口增加,除了家庭需要增加撫養費以外,為瞭解決他們的上學、就業等問題,國家 還需要增加教育經費、設備投資和社會公用事業經費等。請想一想,從這些方面省下錢來發展經濟和文化教育事業,將會起多麼大的作用!」這種想法,純粹是把人 力資本投資當做負擔了,是極其落後且與當今時代背道而馳的錯誤思想!公民生孩子和培育孩子,本身就是人力資本投資的一部分,並且同時給國家和社會創造機會 去投資收益率更高、邊際收益遞增的人力資本,讓國家和社會未來獲得更好更強有力的發展,國家和社會都「沾了」父母的「光」。生育——生了孩子並培養教育 ——其本身就是人力資本投資,沒有媽媽生出的孩子,沒有父母培養的孩子,哪兒還有「國家培養的大學生」和人力資本?但中國人卻看不到這個遠遠比物力資本更 寶貴而且是越來越寶貴的人力資本!低生育率的日本已經向我們證明,不是真的「少生快富」,而是真的「少生越窮」、「越生越富」。2007年日本家庭平均年 收入退回到了1988年的水平。而據麥肯錫全球研究所估計日本2024年的家庭財富將降至1997年的水平。現在日本人均收入與美國相比越拉越大,日本相 對於美國越來越窮。現在日本人均收入與美國相比越拉越大,日本少生孩子了並沒有更富,而是更窮;美國多生孩子並沒有更窮,而是更富。不是越生越窮,而是越 生越富——因為生育孩子是進行高收益的人力資本投資,一個國家怎麼會因進行高收益的人力資本投資而致貧呢?

 

    我 們曾經認為:「當他們(孩子)能夠幹活以後,一方面對社會作出貢獻,另一方面也要消費社會上生產的物資。對國家來說,如果工農業的勞動生產率還很低,物資 的生產還不豐富,人口增長的快慢,就會直接影響現代化建設所需的資金的積累。人口增長過快,資金的積累就會減少,人口增長減慢,資金的積累就會增加。」所 謂資金增加,用馬克思的話來說就是把剩餘價值轉化為投資資金。人口多,人口增加,創造價值和財富也增加,況且新增人口(也即新生代)創造價值能力是跳躍式 提升(相比於父輩),人口增加最終不會降低資金積累。若從生產力和科學技術角度說,所謂資金積累,只不過是通過貨幣來支持新的技術運用或使擴展現在技術的 運用,從而提高生產力水平,也就是把知識技術轉為生產力的過程。而人口增加,尤其是新增人口是極富知識技術創新能力的新生代,會更快的推進知識技術的發展 和應用,從而加快生產力水平提高,從而根本和長遠上增加人均資本。

 

    抱 怨人口多「消費社會上生產的物資」,那我們生產物資不就是為了人民消費嗎?難道是為了生產而生產?在當今時代,可以說,沒有消費就沒有財富。在分工和市場 經濟下的今天,沒有消費,誰還生產「物資」?我們中國內需不足,逼著我們依賴出口,不是「讓外國人消費我們的物資」嗎?是不是大家都不消費就生產更發達 了?如果那樣,估計除了自己用的那一點之外都不再生產了,結果將造成嚴重的生產力浪費和人民生活損失。生產和消費是經濟硬幣的兩面,經濟的發展需要兩者的 協調,任何一方的不足都會導致另一方的過剩從而危害經濟發展。在全球生產過剩消費不足的今天,消費對經濟發展更具有決定性的作用,尤其是產能嚴重過剩內需 嚴重不足的中國更是如此。強制計劃生育和一胎政策大幅減少孩子,從嬰兒需求,到兒童需求,到少年需求,再到青年需求和中老年需求,都會依次大幅減少。減少 孩子,導致下一代人的內需不足,必然降低中國現在產能的利用和勞動者勞動創造潛能的發揮(因為生產需要消費來支撐),直接減少GDP。現在孩子少了,兒童 教育需求減少了,小學倒閉教師失業,這只是計劃生育對中國產業影響的開始。依次人生成長中的各種需求人口的減少,中國產業產業將經歷一次大清洗。現在是小 學倒閉(中國小學從1996到2009年倒閉57%),明天接著就是大學、汽車、房產等眾多行業的倒閉潮。

 

    少 生孩子,低生育率,必將使中國人口快速老齡化,人口老了的國家豈能發展更快?在重老齡化社會,養老負擔極重,社會資源被迫更大比例的投入養老,嚴重搶佔用 於發展的資源,這豈能有利於中國發展?面對老齡化飛速發展和未來的重老齡化危機,有人以為提高勞動生產率就可以了。殊不知,跨國研究表明,由於老齡化降低 人口活力、創新活力、經濟社會活力且惡化投資預期,老齡化是十分不利於生產率提高的。上世紀90年代初美國日本工業部門的投資大致相同,但美國勞動生產率 的增長明顯超過日本。目前日本的投資額比美國多三分之一,但勞動生產率仍落後美國近20%。

 

    有 人認為未來機械化、自動化水平越來越高,成為經濟大國或經濟超級大國不需要那麼多人。按此說法,日本GDP應該超過美國,因為日本自動化和機器人發達嗎。 但現實是嗎?所謂經濟,簡單的來說就是人的生產和消費活動,生產多少要看市場能購買多少。若不考慮淨出口,一國的GDP就是國內消費(廣義,包括投資品消 費)是多少。消費分最終產品消費和投資消費,最終產品消費取決於人口和生產力水平(暫不考慮分配和貧富差距等因素),同等生產力水平下就取決於人口數量和 人口結構;投資消費是最終產品消費的引致需求,因為投資最終目的是為了滿足居民最終產品消費,所以投資消費受人口變動和知識技術發展的根本性影響,隨人口 增加和知識技術增加而加速增加,而知識技術發展又是人推動的,因而人口變動就決定投資消費的大命運,比如說人口決定未來美國投資消費比日本多且增長更快。 所以從消費角度上講,人口決定經濟的大命運,未來只有大人口才能有大經濟,人口小國是不會在未來成為經濟大國的。

 

    從 生產上講,所謂GDP就是附加值(增加值),也就是人勞動所獲得的價值。現實世界也就如馬克思的價值規律那樣,勞動才創造價值,而所謂機器創造的價值只不 過是機器的折舊(物化的活力的,價值轉移到所生產商品中)、平均利潤率導致的價值轉移和低於社會必要勞動時間所獲得的超額利潤。如果日本停止創新,很快日 本的產品就會賣不出去,然後日本那些高效率的機器就不能創造附加值(也即GDP)了。所以,勞動價值論是正確的,期待依靠所謂機器創造價值從而成為經濟超 級大國是不可能的,在知識經濟的時代更不可能。未來的經濟大國,是靠更多的創造性勞動創造出更多的價值,而這必須是人口大國。有些人可以說現在農民創造不 出多少GDP,但不代表農民的兒子或孫子就不能創造很高的GDP。在200年前,美國、日本也不是以農民為主嘛?中國要崛起,要切切實實的成為經濟超級大 國,必須有充足的人力資本和人力資源。所以,從生產角度上講,仍然是人口決定經濟的大命運,未來只有大人口才能有大經濟,一邊少生孩子一邊又想成為或保持 經濟大國地位純粹是自欺欺人!

 

    面 對即將面臨的勞動力總量的減少,有人認為城市化就可以解決了。在現在的農村,二三十歲的年輕勞動力絕大部分已經實際轉移到城市,農村剩下的絕對多數隻是中 老年勞動力。現在在城市的年輕農村勞動力還沒有完全城市化,即在城市還沒有房子還沒有完全成為城市人,即使現在開始加速推進真正城市化進程,什麼時候才會 輪到這些農村中老年勞動力?恐怕等到可以讓這些勞動力真正城市化的時候,他們已經變成需要城市負擔的老人了。而最具生產創造活力和代表中國未來同世界經濟 競爭的年輕人口,正在快速減少,現在的超低生育率決定中國未來的勞動力尤其是年輕勞動力必將崩潰式的減少,未來中國的經濟非現在鼓勵生育而不可拯救。

 

    4、少生孩子、減少人口能緩解就業壓力、提高工資嗎?

 

    我 們總認為「人口多,就業壓力大」,中國人總把自己的就業難怪罪於自己同胞多上(中國人多,不是自己同胞多嗎?),好像減少了自己的同胞就能降低自己的就業 壓力。人口創造需求,需求創造就業,就業容納人口,怎麼人口多就業壓力就大?如果說人口多就就業壓力大,那是不是歐洲合成一個國家就業壓力更大了,美國 50個州分成50個國家後就業問題就不存在了?此說法是十分顯然的可笑謬誤之談,卻成了中國人的真理,並且希望通過計劃生育來少生孩子從而降低就業壓力。 但經濟規律決定這只會相反,少生孩子只會導致就業壓力更大。從孩子出生到大學畢業,這些未參加勞動的人口創造了大量消費。少生孩子,必然減少孩子的相關消 費,特別是孩子創造的消費多是勞動密集型的產業,因而少生孩子必然增大就業壓力。況且,孩子需要人照顧,少生孩子則提高就業參與率,尤其是女性的勞動參與 率,進一步增加就業市場的競爭壓力。也許有人說孩子終會長大並進入就業市場。是的,二三十歲的年輕人也要就業崗位,但是這個年齡段也是人生消費最旺盛的時 候,汽車、房產、各種電子電器等這時會被他們大量消費甚至是提前消費。就業來自消費需求,需求創造就業,他們旺盛的消費所創造就業崗位大於他們的就業需求 從而降低就業壓力,而未來勞動力的減少只會與此相反增大未來年輕人的就業壓力。在少生孩子、人口減少的同時,也會伴隨勞動力老化,由於高齡勞動力流動性 差、重新培訓的費用高、接受新技術速度慢,很難適應產業調整的要求,這就會造成結構性失業,使社會失業率上升。與此同時,高齡勞動力與年輕人的就業競爭將 明顯的顯現出來。由於老齡化嚴重,預期差,對政府和社會的養老能力的不信任導致高齡勞動力不願從工作崗位上退下來。與此同時,高齡勞動力有經驗,且願意接 受更低的工資,結果給年輕人造成很大的就業競爭壓力。例如,日本在1990年代老齡化的速度非常快,10年之間老齡化從13%上升到17%。日本在 1990年的失業率為2.1%,2001年失業率上升到5.6%。同時青年失業率持續上升,2003年日本15歲到24歲年齡組的平均失業率高達 13.2%,致使日本年輕人自殺率世界第一。在任何一個國家,總是孩子與年輕人口超前消費而中老年人口滯後消費,低生育率、老齡化的必然結果就是消費需求 長期不振。一切投資需求皆源於最終消費,而一切最終消費都源於人的需求,低生育率、孩子與年輕人口減少、人口萎縮的必然結果就是投資需求長期不振。由人口 經濟社會規律的總和所決定,任何一個經濟體,長期的生育率低下最終會導致長期的「失業魔鬼」和青年失業問題。

 

    由 於少生孩子一邊減少孩子需求從而減少就業崗位,又一邊提高就業參與率、增加就業崗位競爭,所以計劃生育反而提高了就業壓力。由於就業壓力增大,必然不利於 工資的提高。計劃生育使中國人口老化,年齡活力降低,創造力下降,國際就業競爭力降低,顯然也不利於工資的提高。工資提高的長遠動力來自科技發展,少生孩 子減少人力資本放慢科技發展速度,自然不利於工資的長期提高。

 

    其實,人口多反而更可能就業壓力因此更小一些。中國許多企業和產 業的競爭力本身就來自中國的人口多市場大和人口多生產創造隊伍強大,如眾多人口所創造的龐大市場與強大的科研隊伍使中國機械製造業迅速崛起,並很快出口到 國外,這種競爭力就是由中國龐大的人口數量所創造的。人口多讓中國企業與產業的國際競爭力大幅提高了,中國人的就業崗位國際競爭力也就強了。同樣,許多外 資企業看好中國並爭相優先向中國投資,也是因為中國人口多所以市場大且人力資源豐富。眾多人口讓中國獲得強大的國際資本與技術吸引力,讓它們優先流向中 國,亦增強了中國人的就業崗位國際競爭力。由於人口多,強大的科研隊伍、雄厚的財力支持和巨大市場的拉動,大大提高了科技進步的速度,就會帶動大量對新知 識技術的投資和創造許多新的就業崗位,人口多更有利於就業崗位的創造。

 

    有人說多生孩子會有更多的人進血汗工廠。其實恰相反,少生孩子大量減少內需,就業壓力大,被迫依賴出口,而依賴別人自然就缺乏維持尊嚴的砝碼,因而少生孩子更容易出現血汗工廠。

 

    現 在中國的就業壓力,重要原因是由於貧富差距、低工資、廣大勞動者收入低、政府社會保障投入低等造成的國內消費不足,城市化和第三產業發展不足、民營企業與 中小企業發展不足、政策法律環境、壟斷、金融、高行政成本高地價房價高稅費成本等造成的就業崗位創造不足,及教育結構與市場需求不匹配、大學生就業結構與 產業企業結構不匹配、獨生子女就業心裡等所造成的,與人口多少無關。

 

    5、中國不計劃生育就養不活自己嗎?

 

    我 們計劃生育,努力少生孩子,一個重要擔憂就是怕養不活自己。古代中國養活了世界上1/3的人口,難道當今中國人就沒有智慧養活佔世界1/5的人口嗎?水稻 產量比中國低的孟加拉國人口密度為1109人/K㎡,沙漠上極其缺乏水和耕地的以色列為325人/K㎡,比中國山多山地佔國土60%的韓國為490人/K ㎡,而中國僅為137人/K㎡。按人口密度計算,在中國這片土地上可以養活33億印度人、105億孟加拉國人、47億韓國人、34日本人、31億以色列 人、24億英國人、23億德國人、38億荷蘭人,難道中國人在這片土地上沒有智慧和能力養活13億或20億中國人?

 

    中 國人均農用面積世界排名第32位,中國人均耕地世界排名第35位,人口密度世界排名第72位,在世界上二百多個國家和地區中排名均靠中前位。況且,由於中 國的非耕地性農用地面積很大,中國有利用非糧食食物資源的巨大潛力,中國水域、草原、山地資源豐富,開發潛力巨大。農業專家張福鎖認為,僅把現在農作物品 種的優勢發揮出來,中國就至少有50%~60%的潛力可提高。況且,通過改造中低產田、興修水利、擴大灌溉面積、推廣先進適用技術等工程和生物措施等措 施,中國的糧食產量還有巨大的提升空間。《西藏之水救中國》認為如果從青藏高原調水到中國大西北,僅此一項中國就可以輕鬆地吸收和容納5億人口。按照國際 標準,人均0.8畝地就可以實現糧食自給,中國人均1.4畝,離開這底線還很遠,所以中國現在有拋荒嚴重、賣糧難、糧價低等現象。按照目前0.8畝的糧食 自給標準,這就意味著中國可以養活近23億人。現在中國耕地18億多畝,每年生產糧食1.1萬億公斤,中國青年報編輯童大煥說如果精耕細作,以現在的農業 生產率,只須種7億畝地的糧食就能每年生產1萬億公斤(再用3億畝種菜,剩下8億畝還可以用來建別墅[開玩笑]等)。而且,科技還在繼續發展,中國的人口 承載力遠遠高於中國現在及未來的人口數量。即使不計劃生育,即使是中國從1980年就開始鼓勵生育,按照生育率隨社會經濟發展降低的規律和中華生育文化的 脆弱性,未來中國人口也不可能達到20億,我們真的有必要擔心養不活自己嗎?

 

    人 口才是一個國家最大最根本的財富,資源只不過是一次性的買賣。為什麼我們寧願荒著自己的土地而不去養活更多的財富?為什麼我們寧願讓自己未來的人口承載力 大量閒置也不去養活更多的炎黃子孫?為什麼我們寧願讓自己的民族、國家、經濟、社會陷入未來發展的危機也不願讓閒置的土地去養活更多的中華兒女?

 

    6、中國需要為節約資源而減少人口嗎?

 

    認 為中國計劃生育必要的一個理由,就是怕資源不夠用,但人口減少就夠用了嗎?比如說石油,中國一個孩子也不生,能讓人類多用多少年?所謂資源,也就是在一定 知識技術下可以利用的物質,如鐵礦是不是資源取決於人類有沒有煉鐵的技術。人類的資源根本取決於人類知識技術發展的程度,而人口恰恰最有力的促進知識技術 的發展。隨著全球化發展,在經濟全球化時代,資源實際是沒有國界的,根本不存在節約資源留給自己子孫後代的現實條件。資源少了你會買,你並不少用(加上科 技節約的);資源多了你會賣,你並不多用(因資源多了浪費的除外)。一切的世界經濟活動和世界貿易,都包含著資源的轉移。不僅直接資源貿易是如此,還存在 更多的間接資源貿易——除直接資源貿易外的其他實物貿易(如汽車、鋼鐵等)和和非實物貿易(如服務、技術貿易等)都發生著資源的轉移,因為無論汽車、鋼鐵 還是服務、技術,其生產過程都要消耗資源。而我們中國少生孩子無論是節約中國的資源還是節約了世界其他國家的資源,其實只不過是把我們中國少生孩子節約資 源服務於其他國家的人口(比如印度),是以消弱中國而強大他國。現實的世界時:無論資源再豐富還是嚴重缺乏資源,你使用的資源取決科學技術發展、你對資源 的有購買力的需求、世界生產的供給能力和國力的保障,與自身資源的多少無關。澳大利亞人口少,不會一個人吃三個人的飯;日本人資源少,也不會餓肚子,連我 們這個第一鋼鐵生產大國還要進口它的優質鋼材。所以資源根本不能制約中國經濟,要不然日本怎麼就成為經濟大國了?

 

    我 們人口多了,經濟實力強了,需求量大了,我們就可以到世界各處開發資源、入股礦藏。況且,人口多了,民間正在使用的資源和民間儲備的資源也多了。萬一突然 來了戰事,軍隊可緊急動用的資源也多。假如中國人口萎縮成現在的1/10,那中國軍隊可緊急調用的民間資源也就下降90%。看那種情況資源更安全?資源並 不是一成不變的,而是隨經濟與科技的變化而不斷變化。人口多了,科研隊伍強大了,經濟實力強了(經濟支持),新資源的市場大了(降低成本,提高預期收 益),資源開發的速度就大大加快了。如核聚變(像太陽一樣,沒有核輻射),如果中國能率先完成技術開發工作,那就永遠解決了能源問題,而且清潔乾淨。實際 上,所有的資源,不是可以循環使用的就是可以替代的,不存在真正資源枯竭。況且絕大多數資源都可以循環使用,如各種金屬,用來用去還在地球上。人消耗資源 的速度是減法,可人創造資源的速度卻是乘法。乘法比減法要快的多,那計劃生育一定是大大降低中國未來開發新資源的能力。結果一定是,少生孩子只能降低中國 的可用資源量,尤其是人均新資源量。特別是,隨著發展,無論是邊際人均GDP資源需求還是邊際GDP資源需求都有遞減的長期趨勢,但隨著經濟水平發展和實 力提高,對資源的單位貨幣購買力卻不會降低,實際其貨幣還更受歡迎更堅挺(尤其是大國),而且其新資源的開發能力和資源轉換能力更強,所以經濟實力發展在 提高獲取資源能力的同時還相對降低了資源需求,反而資源更安全。四大洋、南北極、月球、八大行星和小行星等,都是人類共同的,它們的資源量是中國實控國土 資源的百倍、千倍、萬倍,但這些資源是要靠實力爭取的。而我們中國,卻自己縮減人口,預備萎縮經濟實力、科技實力、軍事實力和綜合國力,等於把這些資源預 送給別人,最終危害自己的長期資源安全。

 

    7、計劃生育有助於保護中國生態環境嗎?

 

    生 態環境問題不是人口數量的罪,而是人的生產生活方式造成的:人口再少,只要污染,還是生態環境惡化;人口多,人人為環保努力,生態環境反而因人口多而更和 諧。我們中國人口密度僅137人/K㎡,而日本350人/K㎡,韓國490人/K㎡,新加坡人6376/K㎡。如果是人口多造成環境差,那日本、韓國、新 加坡的環境應更差。但是,恰恰相反,他們的環境很好,人口最密的新加坡反而最美麗。國土面積不變,人口越多則單位國土的環保投入越多,所以新加坡可以建成 漂亮的花園城市。因而,把生態環境問題歸罪於人口數量是不成立的。我國生態環境問題的主要原因是我們以GDP為綱的粗放型經濟發展方式和政府對生態環境保 護的不力造成的。由於一味的追求GDP增長的速度,而對生態環境問題重視不足,因而目前中國單位產值能源消耗是日本的7倍,美國的6倍,甚至還是印度的 2.8倍,而單位產值的排污量竟是世界平均水平的十幾倍!以這樣的方式發展經濟,環境豈不污染,生態豈不破壞?

 

    有 人拿2010年的西南旱災說事。這是天災,與人口多少何關?有人把2010年春的西南大旱歸罪於中國人口多。西南大旱是天災,難道人口少了就不發生嗎?是 的,中國人口多了受災人口也多了,但同時救災的人力、財力、物力和科學技術支撐也更強大(這在2008年汶川地震也體現了出來),而且人口密度大還可以降 低人均受災人的救護成本和水利工程的人均建設成本,人口多了更有利於抗天災。

 

    人 口減少,對環保投入的人力、物力、財力和科技發展動力都會降低。並且人口減少不利於經濟科技的發展,而經濟科技發展水平對環保發展有決定性的作用。如在國 土生態方面,特別是大西北地區,由於計劃生育造成的新生人口減少從而使總人口減少,中國未來國土改造的必要性、經濟性、勞動力、財力、技術進步力量與技術 人員及改造動力等均減少,這勢必與不計劃生育相比而變差。由於生態環境的承載力與環境的自我淨化力與生態狀況高度相關,減少人口將最終不利於我國生態環境 問題的改善。尤其是獨生子女政策造成的急速老齡化發展、未來重老齡化和勞動力的嚴重睏乏將嚴重阻礙未來中國經濟水平的提高,而未來經濟水平提高的緩慢與困 難(經濟發展困難,政府與國民還有多少心思顧環保?)無疑將大大不利於未來中國環保的發展。

 

    主 張減少人口保護環境的人認為,少生孩子、減少人口可以促進中國環保的發展,其實是相反的。計劃生育和一胎政策造成中國嬰幼兒消費和最有消費活力的年輕人口 的大幅減少,造成國內市場嚴重萎縮,內需缺乏。一方面,內需缺乏就必須爭取國際市場來解決就業。落後國家要跟發達國家競爭國際市場就不得不犧牲環境成本。 我國產品之所以廉價,勞動力廉價是一個方面,但那只是很小的方面,因為我國勞動生產率只是人家的幾十分之一,勞動力廉價幾乎被生產效率低下完全抵消了。大 的方面在不計資源和環境成本、犧牲資源和環境。另一方面,國內市場嚴重萎縮導致就業困難,勞動力廉價,國內消費難以承擔起環境成本。徵收環境成本稅收又會 導致產品價格大幅升高消費量大幅減少,就業更加困難,失業率更高,經濟更糟糕。結果,只好通過犧牲環境來解決內需不足造成的經濟發展問題和就業問題。(人 口如棋《一胎化生育會導致一系列經濟危機及嚴重經濟問題》)

 

    2008年,全國計劃生育事業費364億元,如果我們不計劃生育,拿出這364億元的一半投入環保,將是一筆多麼了不起的環保投入。如果我們不計劃生育,把計劃生育40年來所花費的巨大人力與財力投入轉為改善環境的投入,我們的環境也比現在好得多。

 

    8、高房價是因為人口多嗎?

 

    對 於中國的高房價,有人認為是中國人口太多。其實,這種理論根本佔不住腳。中國城市為什麼房價高住房難?有人認為是中國人口多,所以房價高住房難。俄羅斯人 口稀少,且從1992年就不斷減少,但莫斯科照樣高房價,這還能怪人口多嗎?英國、意大利、荷蘭、比利時人口密度都遠比中國高,沒見他們房價很高。德國人 口密度236人/K㎡,人均住房面積40平方米。中國僅為137人/K㎡,我們也按40平方米計算,全部城市化,平均樓層高度按10層計算,總共才需要 5200平方公里土地,僅佔國土面積的0.00054%。全國有2860個縣區,平均每個縣區僅1.8平方公里。即使是達到美國標準,人均住房面積70平 方米,也僅需9100平方公里,平均到每個縣區僅3.2平方公里。如果再平均到每個鎮/街道,即使按照讓中國人羨慕的美國標準那根本不值得一提。顯然,中 國城市高房價根本不是因為人口多。

 

    莫 斯科與俄羅斯遠東小城鎮的房價一個在天上一個在地上,日本東京市內與遠市郊的房價又大為不同。在一個區域內,如果居住的房子很少而用於工商業的地產很多, 那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價高昂且居住空間狹小,這是日本東京的典型情形。如果大家放著那麼多地方不去都擠在一起,如韓國首爾地區集 中了全國一半的人口,結果導致房價高昂,這是莫斯科的典型情形。所以,人口經濟的聚集模式是導致房價高低的基礎性因素。中國中小城市發展不足(如各種經濟 基礎設施與人文設施)且就業崗位創造不足,城市群未充分發展利用,人文設施(如大學)與經濟主體(如企業總部)過度向少數大城市尤其是大城市中心集中,住 房用地安排不足,北京等大城市攤大餅式的發展,中國人又有較為嚴重的大城市偏好,這是中國房價的結構性因素,不是人口多的問題。如果說中國人口多導致高房 價,那農村的房價怎麼不高呢(如果有錢,可以家家建的像別墅,耕地很少的浙江富裕地區就是這樣!所以美國的別墅不是因為人口少,中國也可以)?

 

    有 人說,中國人口多,又處於城市化發展階段,必然房價高。所謂城市化,也就是農民變成城市人。請問一下,北京、上海、深圳等等城市,那些房子是農民或農二代 能買得起的嗎?說農民或農二代導致如此高房價,顯然是可笑的。又有人說是中國第三次嬰兒潮「80後」導致高房價。「80後」今年最大的31歲,最小的21 歲,多數還剛剛開始工作或沒有工作。除了佔「80後」人口少數的「富二代」與極少數白手起家的年輕富豪,還有多少「80後」買得起這麼貴的房子?顯然,說 「80後」把房價推那麼高也是可笑的。據國家電網對660個城市統計,有6540萬套住宅半年電表讀數為零,顯然這不是農民或「80後」買下的房子。

 

    那 是什麼因素導致中國如此高房價呢?先說一個專家常說的,那就是中國的土地制度和土地財政。政府壟斷土地供應,有壟斷必導致稀缺和高價格,土地供應稀缺且價 格高昂,房價怎麼會不高呢?供給房子,必先供給土地。從供給角度上講,解決中國高房價,必須首先解決中國的土地制度問題。但現在土地財政和房產GDP、稅 收已經成了許多地方政府的命根子,依賴他們改變是不可能的,除非有制度保障民眾可以要求他們立即改變——不改變我就不讓您當官或當人大代表了。也許有人 說,要保護耕地,所以政府應該控制土地供給。如果農村住宅按住房與非住房佔地面積比1:3計算,城市按樓層10-20層計算,則農村住宅佔用耕地是城市的 40-80倍。這就意味著,每保護一畝城郊耕地,就要浪費39畝到79畝非城郊耕地,這叫保護耕地嗎?其實,保護耕地很簡單,只要制定好節約耕地的使用制 定,或再規定每使用一畝耕地就要再造一畝耕地或改造耕地使之增加與使用耕地相同的產量。

 

    土 地供給決定了房子的源供給,決定價格的不可能只有供給因素,沒有供需就形不成價格,高房價的另一面就是買得起這麼貴的房子。對要城市化的農民來說,對絕大 多數「80後」和城市中低收入人群來說,他們是沒有力量把房價推那麼高的。顯然推高房價的只有富人了,但高房價就是富人惹的禍的嗎?除個別國家外,每個國 家都有富人,但並不是每個國家都高房價,顯然中國高房價也不怪富人。那誰推動了中國的高房價呢?我的答案是政治改革滯後導致制度不公平、腐敗、壟斷、民眾 收入低,由此導致貧富差距過大。貧富差距過大,富人集中了過多財富,他們就有錢買貴房子,況且他們可以不在乎房價。另外,貧富差距大,民眾收入低,占人口 絕大多數的普通民眾購買力就低;民眾購買力低,中國內需就不足;中國內需不足,產業利潤(除房地產外)就低;產業利潤低,富人就不想投資實業;富人不想投 資實業,股票、期貨風險又太大,那只好又買房子保值增值和投機,導致房價高,普通民眾又被高房價剝削一次;富人不想投資實業,導致就業難,再低工資;民眾 被房子、醫療、教育再宰一次,加劇貧富差距和內需不足,中國繼續低工資、高房價,直到這種扭曲的運轉模式陷於崩潰。類似於郎咸平所說:「10元的工資,兩 塊錢的房子;兩塊錢的工資,10塊錢的房子。」這個惡性循環就是低工資、貧富差距和高房價。

 

    事 實上,計劃生育在拉高房價。由於計劃生育,減少了孩子需求,加重中國內需不足,從而加重富人因內需不足而投機房地產。計劃生育一邊減少了內需,另一邊又提 高勞動參與率,迫使淨出口增加。淨出口增加,導致外匯儲備持續高漲,中央銀行就會增發基礎貨幣,加劇流動性過剩,讓更多的資金去炒房。獨生子女政策本身讓 原本用於養孩子的錢變成炒房子的錢(對中高階層的人來說,少養一個孩子至少可以多炒一套房子),計劃生育造成的性別比失衡讓青年男性不得不買房子以「築巢 引鳳」娶老婆,同時獨生子女政策也讓只有一個孩子的父母願意出高價為獨生子在大城市買一套好房子,進而拉高房價。

 

    有 人說,中國現在人口暴減一半,房價馬上崩潰。是的,的確如此,日本人口還未減少但年輕人開始快速減少的時候房價就崩潰了。但是,靠中國人口崩潰導致房價崩 潰,然後經濟崩潰和高老齡化高民生壓力高年輕人就業壓力及民族國家的大衰落,這樣的結果你樂意要嗎?問問日本人吧,看看他們失落的十年又失落的十年。中國 高房價不是因為人口多,住房問題有解決的辦法(如廉租房、空房強製出租等,問題不難解決,只是政府官員少了賣地皮錢、稅收和腐敗浪費),為什麼要選擇自殺 的方式讓民族陪葬房價呢?

 

    9、交通壓力是因為人口多嗎?。

 

    認 為中國人口多的人,常常舉擠公交和春運難的例子,難道人口少了中國交通就更舒暢了?巴西人口比我們稀少,但里約熱內盧和聖保羅照樣人口密集。由於經濟發展 對人口規模的要求和大城市對人的吸引力,無論人口多少都會往城市裡擠,你擠不擠公交與中國總人口多少無關,而是與經濟發展水平、城市交通建設、城市規劃 (如北京的攤大餅式擴張)和你願不願做城市人有關。香港人口極其稠密,但香港交通很順暢,倒是內地城市老堵車。再說春運。中國人均鐵路里程只有一根煙的長 度,遠遠低於世界平均水平,這顯然不是因為人口多。春運難,真正原因在於:1、鐵路投入不足;2、戶籍限制,讓農民工被迫到處流動;3、經濟發展不均衡, 導致勞動力與就業崗位分佈錯位;4、鐵路經營壟斷,體制沒有活力;5、中國春節的習俗影響。其實,無論是城市交通還是鐵路,人口多可以使交通更便利。城市 交通最快的是地鐵和輕軌,但建設與運營成本大,只有足夠數量的人口才能降低人均成本到經濟適可的程度。在北京、上海工作的人都可以感受到坐地鐵是最快捷的 交通方式,而在中小城市,由於人口不足,是使用不起地鐵的。鐵路也同樣如此,比如京津高鐵、京滬高鐵讓京津滬的交通更便利,而鄭西高鐵還迫使鄭州至西安的 航線全部停飛,人口多讓這些固定成本高昂的便利的交通方式得到更好的發展,反而使交通更便捷便宜舒暢。航空也是一樣的,人口多,機場分佈與航班更密集,交 通更便捷。如澳大利亞,由於人口稀少,就沒有發展高鐵的必要,機場、航班相對廣大領土也比較稀少,長途交通因而就沒有中國、日本快捷。再如城市郊外或其他 人口稀少地區,由於人口太少,公交班車很少,結果交通更不方便(而人口稀少地區連公路鐵路等都不方便)。

 

    10、減少人口能提高人均醫療、教育等公共投入水平嗎?

 

    有 人認為,人口少了,國家投入的人均醫療教育水平就高了。按此邏輯,是不是小國的人均教育投入就比大國高了?或者說中國34省看做34個國家是不是人均醫療 教育的國家投入就提高34倍?國家收入來自稅收,而稅收來自勞動者的生產創造。人口少了,勞動者少了,國家收入也就少了,人均醫療教育等國家投入並不能提 高。相反,人口多了,像研發、國防、一些固定資產投資等方面的人均支出就降低了,反而可以在醫療教育方面投入更高。另外,在人口減少的過程中,人口老齡化 嚴重,老齡人口比重大,經濟發展困難,養老投入比例太大,反而不利於人均醫療教育養老等公共投入水平的提高。現在少生孩子,看似可以提高孩子的人均教育投 入。但是,未來老齡化嚴重,養老負擔很重,少生孩子減少人口最終不可能提高人均醫療、教育等公共投入水平,反而在未來長期的降低。

 

    現 在少生孩子,能為國家(政府)節約多少資金?據不完全估計,2005年中國各級政府官員公款吃喝花費3000多億,公車消費3000多億,公款旅遊出國考 察3000多億。如果在這個9000多億裡頭節省出3000億並投資到教育,那中國教育每年就多了3000億,完全可以保證全中國所有的適齡少年兒童讀完 高中,不要說免學費,連書本、文具、校服、午餐都可以免費提供(王鑫海)。中國行政支出世界第一,但中國國家教育投入卻世界倒數。要提高人均公共投入水平 不是要少生孩子,而是應該減少政府與官員的浪費。

 

    對 人力資本的投資,國家投入一直很低,父母投資的比重很大,人力資本投資的成本主要是個人的,但人力資本投資的收益主體卻是國家與社會。如果按照「誰收益誰 支付成本」的原則,不應是父母向國家支付所謂的「社會撫養費(也即是超生罰款,其實大部分變成了各色各樣的行政成本)」,而應是國家與社會向父母補償「人 力資本投資成本」和「養老投資成本」。父母所得的人力資本投資收益和養老投資收益一般不會達到其投資所創造總收益的10%,而90%以上的投資收益被國家 與社會拿走了,所以國家應至少向父母支付「從孕育到畢業」90%的費用,否則就是對父母的不公平。而徵收「社會撫養費」的理論依據則是完全不成立的。

 

    我 們現在少生孩子,看似是少「佔用」了社會資源,但未來提供社會資源的勞動人口就大幅減少了,難道少生孩子不是在透支社會資源嗎?老年人疾病多,病情往往比 較嚴重,需要消耗更多的資源。據國內外大量資料分析,退休職工醫療費用與在職職工相比約為3:1,有的國家甚至達到5:1。由於扶養老年人與扶養少年人所 需社會資源不同,負擔也大不相同。各國研究結果都得到相類似的結論:撫養一位老人的平均費用與大致是兒童費用2到3倍。而隨著壽命的繼續延長,未來高齡老 齡人口養老費用將會更高,養老人要比今天養孩子的成本高的更多。在中國,1980年少養一個孩子能夠為社會節約多少「社會資源」而這個孩子以後又可以創造 多少倍於此的價值?現在不鼓勵生育不投資孩子,明天我們還有什麼社會資本?不要斷送了未來!

 

    11、少生孩子能提高中國人口質量嗎?

 

    首 先少生孩子最終不能提高人均教育投入,這在上節已經說過。其次,人口素質(人口質量)和人口結構密切相關。由於我國經濟社會發展迅速,人口素質的代際差別 較大,但計劃生育不可能去殺現在的活人,只能減少人口素質更高的下一代,自然平均人口素質就降低了。第三,少生孩子使我國未來老齡化嚴重,降低了國民年齡 活力,因而不利於人口素質的提高。第四,人口素質的提高不僅僅是一個孩子投入資金多少的問題,更是一個成長環境的問題。但現實卻表明,獨生子女政策不僅是 破壞了傳統優秀文化傳承,更重要的是它嚴重損害了孩子的成長環境,使獨生子女的成長問題十分突出。第五,計劃生育系統龐大,本身就要耗費許多財政資源,如 果把這些資源都用到教育投入上,中國教育會更好。第六,計劃生育給所謂「超生」家庭沉重罰款,這無疑要減少父母對孩子營養教育的投入。第七,強制計劃生育 的讓那些所謂的「超生」父母東躲西藏,孕婦流離顛沛,降低了新生兒的素質。第八,計劃生育對城市人和國民素質較高群類限制過強,是對人口的逆淘汰。另外, 計劃生育造成對所謂「超生」孩子的歧視,許多無法入戶口甚至無法升學,破壞了「超生」孩子的成長。

 

    人 口素質不僅包括文化素質,還包括人口年齡活力。從生產與創新力上講二三十歲是創造黃金期。而少生孩子、減少人口將使我國人口嚴重老化,大幅降低我國的人口 年齡活力,即降低了我國的人口素質。同等教育水平,老齡化嚴重的國家人口素質一定低。只要中國的生育率一直這樣大幅低於美國與印度,中國的人口素質就一直 趕不上美國,並且一定會被印度超越。中國現在比印度高的那點人口素質,一定會被中國持續的低生育率完全毀掉。最終結果是,多生孩子的國家不僅獲得了人口數 量優勢又獲得了人口年齡結構優勢,人口又多又年輕,國家活力四射!而中國少生孩子不僅使中國丟失寶貴人口數量優勢又喪失本應有的人口年齡結構優勢,結果是 人口衰老縮減,又少又老,社會衰微!我們到底在追求什麼?

 

    2003 年吳洪森在《關於計劃生育的另一種思考》一文中指出:「農村女性受教育程度達到高中的,生育率只有1.2的水平(也就是說提高女性教育水平可以降低生育 率)。30年的計劃生育經費總值估計在3000億元,假如將這3000億元用來普及教育,就有3億人可以讀完初中。中國目前文盲和半文盲總人口只有1.8 億,還可以多出一大筆錢來提供高中教育,假如教育政策傾向女性,中國不但全面掃盲,而且還多出一億多有高中畢業程度的女性。」如果中國一直把用於計劃生育 的錢拿出一半還支持教育發展,我們的人口質量要比現在好的多,而且未來會更好。

 

    12、解決養老問題的根本是生育孩子。

 

    有 人認為,未來經濟發展了,養老制度健全了,不靠孩子也能解決養老問題。按此說法,美國歐洲日本都應該養老問題更輕,因為他們經濟發達養老制度健全。但現實 卻相反,那些經濟不發達、養老制度不健全但生育率高人口結構年輕的國家養老壓力最輕。養老人不是飼養動物,人的需要會跟經濟的發展而逐步提高,老人也一 樣,所以說經濟發展養老問題就解決想法純粹是不把老人當人看。而制度只是個殼子,養老歸根結底是工作的勞動人口養不工作的老年人口,而不是養老制度在養老 人。老人手中的貨幣,只不過是一堆紙,還必須有勞動人口把它變成真正的財富,否則它只是一堆廢紙而不能購買任何東西。無論任何養老方式,真正的依靠者和養 老供給者還是孩子:不是自己的孩子就是別人的的孩子。如果整個國家社會都沒有孩子,未來就沒有勞動者,也就不會有人給你養老,一切養老方式也都無法存在。 所以,養孩子,才是解決養老問題的根本出路。由於養孩子邊際成本遞減,人力資本投資收益高,養孩子風險遠比其他投資方式低,且能解決老年依賴和感情需求問 題,所以養孩子是最好的養老方式。而一胎政策,無疑讓許多國民老來窮,養老壓力沉重,甚至因獨子死亡而老無所依,尤其是對農民和城市窮人更是如此。由於獨 生子女政策,未來勞動力嚴重短缺,必定會造成物價大幅上漲和服務價格飛漲,讓老年人手中的貨幣大幅貶值。由於獨生子女政策,造成中國未來重老齡化,經濟不 景氣,使老年人的養老投資大幅縮水。由於獨生子女政策,未來勞動人口比例大幅下降,養老空有制度而嚴重缺乏勞動力對其投入,社會化養老方式處於低水平的瀕 臨破產的運轉,老人獲得的養老資金必定相對於不計劃生育而大幅減少。由於獨生子女政策造成中國未來勞動力大幅減少,財政收入增加困難,政府對醫療、養老等 民生支出必定增長緩慢或下滑,讓老人生活更加淒涼。

 

    13、性別比失衡的確是因為人口政策。

 

    正 常的新生男嬰與女嬰的比例是103~105:100,中國的這個比例在1990年是112:100,1995年是116:100,2000年是 118:100,2007年和2008年又分別達到120.22:100和120.56:100。中國只有計劃生育比較寬鬆的新疆、西藏兩個自治區和二胎 試點地區性別比例正常,這表明中國的性別比失衡的確是因為一胎政策和強制計劃生育。由於生育數量限制與公民要男孩的願望相矛盾,於是許多父母便進行胎兒性 別鑑定,結果造成:兒童性別比失衡程度隨胎數次序快速遞增,且「超生」代價沉重的人群所生孩子性別比失衡更嚴重。比如說,海南省在第五次普查中發現,「生 產、運輸設備操作及有關人員」的出生嬰兒性別比是132.1(以女孩為100),其中一孩、二孩、三孩的性別比分別是118.3、119.4、 233.3;「農林牧漁水利人員」的出生嬰兒性別比是134.9,其中一孩、二孩、三孩的性別比分別是101.9、164.6、190.4;「辦事人員及 有關人員」的嬰兒出生性別比是170,「專業技術人員」的嬰兒出生性別比是221.7, 「國家機關、企事業單位、黨群組織負責人」的嬰兒出生性別比是250!也許有人還認為存在瞞報女孩,所以認為性別比失衡沒有數據顯示的那麼嚴重。事實上, 如果瞞報,更可能是瞞報男孩,因為瞞報的基本是「超生」孩子,即「二胎」或「三胎」,而「二胎」或「三胎」相比於「一胎」性別比失衡極其嚴重。並且,一些 地方政府和計劃生育部門存在修改兒童性別比的利益傾向。所以,中國兒童性別比失衡程度更可能比數據顯示的還要嚴重。根據2000年人口普查數據推算,到 2020年前後,中國將有11276萬25~35歲的男青年,而對應的適益婚配的20~30歲的女青年只有7206萬,男比女高出4000多萬。而從 2001年到2010年這10年,每年新出生男嬰又比女嬰多出130多萬——則對應每天至少有3500女胎兒被殺。強制計劃生育和一胎政策每持續一天,相 應每天就會增加約3500多個光棍。未來中國將面臨五六千萬的龐大光棍潮,四五男人中將有一個找不到老婆。失調的性別比將大大加劇買賣婚姻、拐賣婦女、賣 淫嫖娼、強姦等違法犯罪行為和其他難以預知的行為,將極大地影響社會的和諧與穩定。

 

    14、漢族人其實已經最不喜歡生孩子。

 

    許 多中國人認為中國人喜歡生孩子,尤其是認為漢人喜歡生孩子。但在全世界的現實表明,現在漢人最不願生孩子。縱觀全球各國各地區,華人總是生育率最低的群 體。現在中國生育率已經降到1.3左右,而聯合國人口基金會2009年的《世界人口狀況報告》數據顯示:2009年全球平均每個婦女生2.6個孩子,發達 國家為1.7個,欠發達國家為2.7個,最不發達國家為4.6個,而扣除中國後的欠發達國家為3.1個。在已經大力鼓勵生育的情況下,2009年台灣澳門 總和生育率僅為1.0,香港也僅為1.1,連排世界倒數前三名。縱覽世界現實,豈能說中國人或漢人喜歡生孩子?現在漢族生育率僅1.3左右,這意味著漢族 人每過一代人口大約減少40%,7代之後(約200年)人口減少為原來的2.8%,10代之後(約300年)人口減少為原來的0.60%(大約700萬 人),況且還是老齡人口比例巨大,新生兒比例極低。也就是說,世界上最大的民族漢族可以在一二百年裡完全可以淪落為一個又老又小的弱小民族,漢族幾千年來 建立起來的民族人口基業可以在一二百年裡完全毀掉。

 

    漢 族的生育文化是古代先賢通過「不孝有三,無後為大」、「養兒防老」、「傳香火」、「萬惡淫為首,百善孝為先」等思想文化元素策劃出來的。但是,這些傳統思 想文化已經全部被戴上「思想落後」的帽子,被中國人自己嚴重破壞。在思想大解放、社會道德墮落、計生宣稱鋪天蓋地、現在經濟社會運轉機制和社會養老的作用 下,漢族的這些傳統民族生育文化元素已經流失殆盡,而新的民族生育文化又沒有形成,必然導致漢族生育率處於危險的超低水平。漢族人喜歡生孩子,早已是一個 天大的謊言(詳見《中華民族五千年未有之困局》)。

 

    15、7億、5億或3億適宜人口論是錯誤的。

 

    不 少中國專家認為中國人口減少了生活水平就更高,不少國民也這樣認為。如果按這種說法,那原始人生活水平最高,因為原始人最少!但恰恰相反,原始人是赤貧。 按這種說法,中國人口密度僅137人/K㎡,而日本350人/K㎡,韓國490人/K㎡,新加坡6376人/K㎡,因而日本韓國新加坡人生活的更差,他們 應減少人口以改善生活。特別是新加坡,已不適宜人類居住。但恰恰相反,他們生活的很好,人口最密的新加坡也最美麗。顯然這種減少人口提高生活水平的說法是 相當謬誤的,因為提高人生活水平99%的因素是以經濟科技水平為基礎所形成的綜合社會發展水平,而不是單純的原始人均資源的多少。一些人口專家堅持認為: 我們中國人口太多了,人口擁擠,人口密度高,如果我們中國人口減少到適宜人口生理水平,我們的生活就會更好。如果按這樣的說法,中國就不應該城市化,因為 城市人口密度太大了。如果中國城市化,無論中國有多少人口其居住的人口密度是一樣的。所謂的人口密度與總人口數的關係在城市化下都是數字假象,人口生理密 度在城市化下與人口總數無關,適宜人口生理論在城市化下是虛偽的數字遊戲,毫無實際意義。

 

    何 謂適宜人口?其科學標準有兩個:1、最佳國力人口;2、最佳生活水平人口。換句話來說,也就是綜合國力最大化和生活水平最高化的人口。判斷人口多少是適宜 的,那就要看:1、增加人口是否增加綜合國力;2、增加人口是否有利於生活水平提高。筆者已經在《***(未能出版)》中證明在知識經濟時代邊際人口國力 遞增。這就意味著,對綜合國力來說,人口越多越好,不存在最佳國力人口的邊界。由於提高人生活水平99%的因素是以經濟科技水平為基礎所形成的綜合社會發 展水平而不是單純的原始人均資源的多少,所以增加人口可以促使經濟社會發展水平提高的,那就不存在最佳生活水平的適宜人口。

 

    在 經濟全球化之下,人口承載力也已經全球化。隨著科技發展,人口承載力也一直在增長。依照適宜人口的標準「綜合國力最大化和生活水平最高化」,7億、5億、 3億適宜人口論是根本不成立的。首先,一個13億人口的中國絕對比一個7億、5億或3億人口的中國更強大,中國人口減少絕對不利於國力的增加。其次,中國 人口由13億降到7億或3億,與不降低相比經濟社會發展水平更低,因而生活水平也會相對更差。在人口減少的過程中老齡化嚴重,經濟發展能力很低,民生壓力 很大,怎麼可能用減少人口而提高生活水平呢?既然如此,中國人口從13億降到7億、5億或3億,既不利於綜合國力的提高又不利於國民生活水平的提高,有什 麼理由認為7億、5億或3億人口是中國的適宜人口呢?

 

    如 果中國不鼓勵少生孩子,而是充分利用自己的人口承載力而鼓勵生育,不僅有利於人民生活水平的長期提高,更有利於國力的長期提高。按現在中國國土承載力和未 來科技發展,養活20億人口是沒有問題的,未來可以更多。中國人口,按照自然社會經濟發展規律,根本達不到20億。按照最科學的適宜人口理論,有什麼理由 不鼓勵生育呢?

 

    16、世界允許存在一個13億人口發達的中國。

 

    不 僅有美國專家勸說中國人口不減少就不能變成發達國家,連多次給中央講課的經濟學家程恩富也認為中國要成為發達國家人口要降到5億。可惜,據美國預計,美國 2100年人口要超過5億,是不是美國由此淪落為發展中國家呢?現在非洲人口已經超過10億而且還在高速增長,印度人口預計2100年要超過18億,是不 是非洲永遠貧窮印度永遠不能成為發達國家呢?在經濟全球化之下,資源實際也已經全球化。中國自知人口多,卻要學習美國高耗資源的發展模式,一邊大量浪費自 己的資源大肆破壞自己的生態環境,再一邊高喊自己這種耗費資源破壞生態的發展模式無法承載13億人口進入發達國家,中國人豈不太可笑了?為什麼不學習日本 節約資源有利環保的發展模式?世界可以允許100發達的日本,未來地球也可以允許一個人口達100億人口發達的世界,為什麼獨獨不能允許一個13億或者 20億人口的中國成為發達國家?是不是中國34省分34國而任何一個省人口都不過一億是不是又可以成為發達國家了?

 

    相 反,世界需要一個13億人口的中國成為發達國家。成為發達國家後,13億人口可以帶來雄厚的財力、強大的科研力量和廣闊的市場。這樣的一個國家,不僅可以 為世界經濟的發展創造出巨大的消費驅動力,更能為世界各國人民生活水平的提高提供更多更優更廉價的科技成果。比如航天育種,中國人口越多則財力與科研力量 越強,研發速度就越快;中國人口越多人均成本就越低,眾多人口可以讓中國輕易消化掉巨額研發成本,為世界人民提供的科技成果也就十分廉價了。13億人口的 發達中國可以通過巨大的國內市場有力的帶動世界經濟尤其是廣大發展中國家經濟的發展,可以對世界的科學技術發展和文明進步做出更大的貢獻,可以提供更多的 援助,可以為世界伸張正義,可以有力的促進新資源的開發和環保發展,從而更強有力的帶動世界的發展和促進世界各國人民生活的提高,這才是對世界的最大貢 獻。而少生孩子、減少中國人口,根本不是對世界的貢獻。

 

    17、少生孩子不會利不在千秋。

 

    在 給中國造成很大危害的同時,相關部門卻宣稱其工作「功在當代,利在千秋」。前面已經證明,他們無功於當代,同時,實際上它也在禍害千秋。強制計劃生育和一 胎政策已經把中國的傳統生育文化破壞殆盡,使中國生育率處於超低的危險水平,新生兒比例降到全球的10%。人口是民族與國家力量的源泉,無論是對中國生育 文化的巨大破壞還是對中國人口再生產能力造成的巨大傷害,都將嚴重損害中華民族在未來世界的實力和尊嚴。

 

    民 族的安全最終由民族的人口實力和生育文化所決定。中國如此少生孩子和強制計劃生育對中華民族生育文化的摧殘,最終只會危害中華民族的自身安全。五千年來, 我們中華民族,尤其是主體漢族,歷經入侵,歷經戰亂,歷經災難,多次亡國,多次瀕臨亡族,多次損失慘重。但我們卻敗而不亡(亡國),亡(亡國)而不死(民 族仍延續),損而不折,依舊頑強的生存延續著,難道不是因為我們人口眾多、生育文化強勁嗎?眾多人口讓我們經得起戰亂,經得起損耗,經得起折騰;強勁的生 育文化讓我們在戰亂之後、巨損之後、折騰之後隨即補充眾多的年輕人口,讓我們依舊有力量依舊頑強的生存著。這就是我們敗而不亡,亡而不死,損而不折,五千 年來強勁延續下來並最終成為勝利者的秘密所在。但是,讓我們民族尤其是讓漢族倔強延續的強勁民族生育文化卻已經離我們遠去了!

 

    由 於強制計劃生育和一胎政策造成中國未來勞動力嚴重匱乏,一些學者認為中國未來20年勞動力缺口1億以上,為解決勞動力缺口,中國將不得不容忍亞非國家向中 國大量移民,中國將形成大規模的移民潮,成為除美國之外容納全球性移民最多的國家。為何我們不多生一些自己的孩子去解決自己未來的問題並壯大我們民族的實 力?為何要逼自己為它族騰出生存空間?這豈能是利在千秋?

 

    計 劃生育所造成的中國未來重老齡化社會,必然形成一種惡性循環,讓中國沉淪在低生育率老齡化的陷阱之中。在重老齡化之下,對老人來說,當然是「重大災難」, 他們的生活將受到重老齡化的嚴重不利影響。對年輕人來說,生活在一個重老齡化社會,有那麼多老人需要自己給他們養老(即使不直接養,也會通過繳納社會保 險、稅收等方式間接去養老人),自然壓力十分沉重。比如,一個421家庭,小兩口兩個,要養4到12個老人(如果爺爺輩都活著),家庭負擔何其沉重。對青 少年兒童來說,重老齡化社會也是災難。在一個421家庭,如果妻子要生孩子(按生一個),那就是丈夫一人要養活6到14人,在這種情況下,是孩子的福音 嗎?在重老齡化下,由於年輕人負擔太重,且在老齡化社會發展與就業困難,壓力重重的年輕人還有多少願意去生二胎或三胎?低生育率必然就會在重老齡化之下惡 性循環,對老人說不是福音,對年輕人來說不是福音,對孩子們來說也不是福音,而且這些「惡果」會惡性循環,一直往後延伸,讓未來人和子孫後代生活在重老齡 化的惡性循環中,這哪裡是「利在千秋」?

 

    由 於中國計劃生育政策在民族間的差異,由於漢族生育文化更不耐現在經濟社會生活轉變的衝擊,少數民族生育率持續顯著高於漢族,漢族孩子比例持續降低,由此造 成中國漢族人口比重將陷入長期下降,進而淪為少數民族,中國將失去主體民族的凝聚力,必然埋下分裂的種子。新疆建設兵團漢族人口在實行獨生子女政策十幾年 後改為允許生二胎,但是由於形成了「生育爬蚤心態」,「十五」時期新疆建設兵團婦女總和生育率穩定在1.0左右,而新疆少數民族婦女總和生育率仍在「三 孩」以上。據新疆統計局2005年全國1%人口抽樣調查數據資料推算:2005年11月1日零時,新疆2008.15萬常住人口中,少數民族人口為 1210.12萬人,漢族人口為798.03萬人,年平均增長率分別為1.98%、1.28%,少數民族人口增長明顯快於漢族人口。雖然漢族目前仍然佔新 疆總人口的39.7%,但是目前漢族每年新出生孩子不到新疆總出生孩子的18%。照這樣下去,未來新疆漢族青年比例很快就會降到無足輕重的水平。

 

    18、少生孩子能使中國更富強嗎?

 

    前 面筆者已經論述少生孩子不能富民,其實它更不能強國。綜合國力以一個國家的經濟實力與科技實力為基礎。物質財富是人生產的,科技是人研發的,軍事是人裝備 的,綜合國力當然是以人為基礎的。少生孩子阻礙科技發展,也就同時阻礙了經濟發展。一胎政策造成中國兵源大幅萎縮和未來支持軍事發展的財政力量相對大幅削 弱,當然不可能利於中國軍力的發展。GDP=人均GDP×人口數量,而一胎政策既要降低中國未來人均GDP又要大幅減少未來中國人口,無疑要大幅削減未來 中國的經濟實力。我已經在《***(未能出版)》中證明:在知識經濟時代,邊際人口科技拉力遞增,邊際人口GDP遞增,邊際人口軍事實力遞增和邊際人口綜 合國力遞增。所以,無論如何,少生孩子根本不可能富民強國,而最終只能窮民弱國。那我們到底在追求什麼?難道就是因為我們喜歡窮折騰??

 

    人 口是一個民族與國家力量的源泉,人口的發展壯大是一個民族與國家發展壯大的基礎。而生育創造了民族與國家力量的源泉,創造了民族與國家發展的基礎。生育創 造了一個民族與國家一切創造活動的創造者本身,可以說,生育是一個民族與國家的第一生產力。生育活動是創造國家競爭力創造者的創造活動,生育活動是創造民 族與國家實力創造者的創造活動,生育的競爭力是一個民族與國家在長期中最核心的競爭力。沒有生育上的競爭力優勢,就不可能有長久的人口競爭力優勢,因而就 不可能有一個民族與國家的長久競爭力優勢。生育活動是長期人口競爭力的保障,因而生育是民族與國家長久競爭力的根本。

 

    1982 年第三次人口普查時0-14歲人口占人口總量的33.6%,1990年第四次人口普查時降到27.86%,2000年第五次人口普查時降到 22.8%,2010年第六次人口普查時又加速降到16.60%,28年降低一半以上,而近十年之內竟飛速降低27.2%(2010年少年兒童比例比 2000年降低27.2%)!孩子是祖國的未來,孩子是民族的希望,孩子是我們未來的支撐,孩子是未來經濟社會發展的主體,孩子是未來中國政治、經濟、科 技、軍事、文化等實力與競爭力的載體,孩子沒了,孩子如此瘋狂的減少,這等下去,中國還有未來嗎?民族還能復興嗎?未來中國經濟社會如何發展?中國崛起如 此持續?未來民生如何保障?蒼天啊,中華民族的大廈猶如建立在流沙之上,中國未來的根基正在快速的塌陷,我們未來的發展也即將在不僅後崩潰,可我的絕大多 數同胞們在計劃生育幾十年來全方面的宣傳下竟絲毫認識不到危險,整個中國還在即將爆發的人口危機火山口上面狂歡,中華民族即將在無知無畏的狂歡中陷入萬劫 不復之地! 

 

    19、中國計劃生育不是造福世界

 

    隨 著中國超低生育率的持續,隨著中國年輕勞動力的瘋狂減少和中國即將開始退休潮,隨著城市化和工業化後續動力的不足,中國經濟的動力即將面臨大枯竭。這就意 味著,現在世界經濟發動機即將失去一台。世界經濟發動機的失去,絕不是世界的福音。在經濟全球化的今天,一個世界大經濟引擎的失去是世界經濟發展的巨大損 失。想一想自2007年自美國點燃的全球經濟危機吧,經濟大國一旦出現經濟危機,全世界人民都要倒霉。如果中國經濟出現問題,全世界人民都會遭罪,尤其是 東亞(如日本、韓國)、東南亞、非洲等受深受中國經濟帶動和影響的國家,中國計劃生育也是他們的災難。

 

    隨 著中國低生育率的持續,中國未來支持世界發展的經濟能力和人力資本能力必將大幅削弱,這是全世界尤其是發展中國家的巨大損失。中國人均對發展中國家的支持 力度不變,中國人口越多對世界發展的支持能力越強;如果中國生育率提高,則未來發展能力提高,中國越發展對世界的支持力越強;中國老齡化水平越低,中國對 世界的發展支持能力則越強。反之,一切皆相反。

 

    不 少中國人怪人口多消耗國家財富多,他們不知,政府(也即國家)哪裡來的財富,還不是勞動人民創造的?正是中國人口多消費多,這樣才能支持世界發展。我們都 知道多出口有利於經濟發展和就業,中國消費多了,自然有利於世界各國的出口和就業,這難道不是對世界的大貢獻嗎?現在中國是美國出口增長最快的市場,這不 是對美國經濟與就業的貢獻嗎?所以,世界人,尤其是把中國當做威脅者的一些美國人,中國計劃生育不是您們的福音。中國計劃生育,必然減少孩子和年輕人口的 消費,同時增加母親的勞動供給,就會減少美國對中國的出口和擠壓美國人的就業,這對其他國家來說也是一樣的。這是世界的福音嗎?特別是,隨著中國最有消費 活力的年輕人口的急劇減少和中國老齡化的急速發展,中國消費需求能力即將大衰竭,這對世界的消費需求將大幅相對減少;隨著勞動力、內需和年輕人口的減少, 中國投資需求也要減少,這對發達國家的投資品需求也將大幅減少。

 

    中 國的老齡化,最為大國,就是世界的老齡化。老人手中的貨幣,需要有勞動人口把它變成現實的購買力。沒有勞動人口,老人手中的一切資產成廢棄物,老人手中的 貨幣都成廢紙。如果勞動人口少,老人手中的財富必然相對或絕對縮水。中國勞動人口減少,中國老齡化嚴重了,就會降低世界各國應對老齡化的能力。中國經濟帶 動世界經濟景氣,然後就能提高世界應對老齡化的能力;中國產品和勞務出口到老齡化國家,就能提高他們的養老水平;中國購買他們的資產和知識技術產品,就能 提高他們的財富價值;中國購買他們的國債,就能幫助他們消化財政赤字。而計劃生育恰恰相反,讓這些好處大幅縮水,轉而去跟他們在世界上競爭養老資源,這是 他們的福音嗎?

 

    世 界的發展,尤其是經濟的發展,其核心是生產力水平的提高。而生產力水平的提高,其核心是知識技術的發展。而人,尤其是人力資本,是推動世界知識技術發展原 動力。人口多,科研人員多;人口多,支持科研的財力和物力雄厚;人口多,推動科研的市場動力巨大——人口多,人力資本雄厚,就是對世界科技發展的最大貢獻 ——對世界科技發展的最大貢獻,就是對世界經濟發展和人類文明進步的大貢獻。所以,人口多,就是對世界的最大貢獻。也許有人說,人口多不一定能轉變為人力 資本雄厚。但這些人忘了,國家在發展,教育在進步,人口多必然也最終會轉變為人力資本雄厚。雖然人口多未必立即對世界有大貢獻,但未來必然有相應的大貢 獻。沒有媽媽生出的孩子,哪有國家培養的大學生?人口是人力資本的源泉和蓄水池,沒有人口,人力資本就成無源之水。現在計劃生育,必然大削弱未來中國人力 資本的實力,因為大削弱世界科技發展和經濟進步的能力,進而大幅削弱世界發展和人類文明進步的能力和速度,這是對世界的大貢獻嗎?

 

    也 許有人說,中國人口少了,二氧化碳排放量少了,該是對世界的貢獻吧?一些科學家已經證明,全球變暖主要是太陽黑子活動造成的,二氧化碳增加影響很小而且有 技術可以解決。地球有寒期和暖期,這不是人類活動所能決定的,二氧化碳導致全球變暖是個騙局。在距今8000~2500年前,中國華北地區大部為亞熱帶氣 候,約在北緯40°11′,與北京處於同一緯度上,就有大象活動,而現在僅有中國云南南部有。可想而知,那時候地球是多麼熱,難道那是因為二氧化碳排放多 了?中國人口多,可以為全球變暖提高更多的財力與科技支持,這反而會更好。

 

    有 人說,中國人口多了,就會增加對世界資源的消耗,比如說石油。即使中國沒有一個人,世界上的石油能多使用多少年?作為發展核裂變能的主要原料之一的鈾,世 界上已探明的鈾儲量約490萬噸,釷儲量約275萬噸,大約可用2400~2800年。不用等2000年後,也許人類100年後就看不起核裂變的鈾了。因 為還有核聚變。核聚變安全、清潔,聚變產生的放射性比裂變小的多。而且,按目前世界能源消費的水平,地球上可供原子核聚變的氘和氚,能供人類使用上千億 年。而地球壽命大約還有50億年,還需要中國減少人口來節約世界能源嗎?世界所有資源,不是可以循環使用就是可以再生或隨科技發展有替代品,而且人類可以 開發的範圍越來越廣,比如深海、月球、其他行星,根本不需要減少人口來節約資源。反而,人口多,經濟科技力量雄厚,可以更多更快更好更廉價的開發新資源, 讓人類實際可以使用的資源更多。比如核聚變,如果中國依靠人口多帶來的巨大科研能力與財力支持,幫助世界率先研究好核聚變利用,世界可以一勞永逸的解決能 源問題。再如開發月球或其他新資源,中國人口越多,就有更強的科研實力和經濟實力去開發,同時中國巨大的人口可以輕易消化開發新資源的巨額固定成本,讓世 界人民使用到更多更廉價更好的資源。這豈不是更好的貢獻?

 

    以 現在的人口和經濟發展速度,世界是看好中國和印度,認為未來世界將形成美國、中國、印度三大超級大國三足鼎立。三足鼎立,一定比兩足鼎力安全、穩定、繁 榮。過去美國與蘇聯形成兩極世界,世界不得安寧。如果形成中國、美國、印度三足鼎立的世界,將給世界的民主、平等、安全、穩定、繁榮作出更大的貢獻。現在 美國一直想削弱中國而支持印度,比如誘導中國進行自我削弱的計劃生育和一胎政策。其實,美國若繼續引導中國繼續計劃生育很傻,因為這將導致中國極大衰落和 亞洲與世界失衡。現在印度每年新出生人口數量已經是中國的兩倍,而且與中國相比——印度孩子越來越多,這就決定在中國大衰落的同時而印度過於強盛。隨著印 度的發展,印度一定想控制印度洋並謀求南亞霸權,接著謀求亞洲霸權和控制中東、中亞、非洲、大洋洲和東南亞等,這將和美國發生巨大利益衝突。如果現在中國 開始支持中國轉變人口政策,到時候還可以聯手中國製衡印度,否則,美國將失去未來一個最重要最用力的盟友——因為從人口看,印度才是美國真正的競爭者和令 美國恐怖的對象。保住中國的人口實力,美國和中國可以制衡印度,印度和中國可以制衡美國,亞洲和東半球有中國製衡印度,這樣才有亞洲和全世界的民主、平 等、和平與繁榮,這是全世界的福音,這對亞洲對東半球對全世界都有好處。若未來世界失去中國這一極,就是未來亞洲未來東半球和全世界的巨大損失,甚至是災 難。所以,中國改變人口政策和儘可能的鼓勵生育以挽救中國超低生育率危機,是世界民主、平等、和平與繁榮的要求。

 

    西 方文明、伊斯蘭文明、東方儒家文明,是世界的三大文明。三大文明三足鼎立,共存共生,相互促進發展,是人類文明進步的福音,也是人類各個文明平等、民主、 繁榮與和平共處的福音。如果西方文明和伊斯蘭文明有衝突的話,「以和為貴」的儒家文明就可以把兩者和平聯接起來,從而推動人類文明的和平共處。人口是文明 的載體,人口的大衰落必然導致文明的大衰落。按照1.3的生育率推算,到2300年,加上巨大比例的老齡人口,中國的總人口數量僅為2800萬!發達國家 人口維持人口世代更替需要2.1的總和生育率,像中國這樣的國家需要2.3以上,而中國計劃生育政策最高理論生育率僅僅是1.38。即使按照中國國家計生 委的說法,中國的計劃生育政策最高理論生育率是1.46。中國縱然達到1.46的最高計劃生育理論生育率,到2300年人口將只剩下7500萬!這怎麼保 證儒家文明的繼續存在、三大文明的三足鼎立、人類文明的健康強勁發展和人類各文明的平等、民主、繁榮與和平共處?如果儒家文明大衰落,如果失去儒家文明對 世界文明體系的支持,西方文明和伊斯蘭文明也許將陷入持久的衝突而難以自拔,所以儒家文明的衰落很可能導致人類文明陷入持久的衝突與災難!

 

    二十、現行人口政策違反基本國策精神和黨的科學發展觀。

 

    所 謂計劃生育,就是有目的有計劃的調控人口發展,與無計劃的人口發展相對應。既然是計劃,它既可以是計劃增加,也可以是計劃減少;既可以是鼓勵少生,也可以 是鼓勵多生。計劃生育基本國策,其宗旨是使人口與資源環境和社會經濟發展相協調,使中國走向可持續發展的道路。比如憲法第25條規定:「國家推行計劃生 育,使人口的增長同經濟和社會發展計劃相適應」。簡單的說,可持續發展,這就是計劃生育基本國策最基本的內涵和最核心的使命。但是到了制定人口政策和相關 部門的具體政策及執行卻嚴重走了樣,不僅破壞了計劃生育基本國策的形象,糟蹋了許多憲法規定的人民權利,惡化了干群關係,還讓黨和政府為他們的惡劣行為背 黑鍋——損害了黨和政府的形象——但黨中央國務院是明文規定不准這樣做的。為什麼這樣走形了呢?因為實行強制計劃生育和一胎政策,就可以讓計生部門獲得了 很大的權力和利益,比如罷官和撤銷國家飯碗的巨大權力,巨額罰款收入,大量灰色收入等,半月談2009年第8期就報導了一名鄉幹部自曝地方計生成為當地最 油水最風光最想進的政府部門。由此,強制計劃生育和一胎政策造就了一個龐大的利益集團,他們甚至置民族與國家利益於不顧而千方百計的維護強制計劃生育和一 胎政策——越是強制,規定生的越少,越是違背人民的生育願望,他們的實際權力就越大,利益也就越多,否則他們就沒有這些巨大權力和利益,所以他們就提倡和 支持一胎政策。這就是強制計劃生育和一胎政策誕生與維持的權力——利益機制所在,也是計生人員當初鼓吹要強制計劃生育與一胎政策的重要原因,很可能當初他 們這麼做就是為自己擴張權力而不是他們所說的種種「好處」,因為這些所謂的「好處」基本上都是騙人的謬論。

 

    根 據計劃生育基本國策宗旨的內在要求,根據黨的科學發展觀和與時俱進的內在要求,某一個時期的人口政策是計劃生育基本國策在一定條件下的具體實施內容,但不 等於計劃生育基本國策本身,它要隨著具體社會條件的變化根據計劃生育基本國策精神的內在要求而與時俱進的調整。所以,鼓勵少生不是基本國策,具體人口政策 不是基本國策,強制計劃生育不是基本國策,當前人口政策也不是基本國策,一胎政策本更不是基本國策,否則那就是對計劃生育基本國策的曲解或誤解。而討論當 前人口政策是否還適宜、是否放開生育或放開二胎、是否鼓勵生育,都不能阻止或蓋上反對基本國策的帽子,因為這本身就是計劃生育基本國策可持續發展內涵和黨 的科學發展觀對中國人提出的內在要求。當條件變了,由多生變成少生或不願生,由高生育率變成低生育率,這時計劃生育基本國策就內在的要求調整具體的人口政 策,否則就違反了計劃生育基本國策精神、黨的宗旨和科學發展觀的內在要求。無論中國總和生育率從1991年就降到1.8,2000年降到1.22,還是近 幾年人口抽查客觀數據顯示的1.3左右的總和生育率,這皆不是科學發展和可持續發展的。按照計劃生育基本國策的宗旨和精神所提出的內在要求,根據黨的宗 旨、科學發展觀和與時俱進的要求,中國不應該再實施一胎政策,而現在更應該鼓勵生育——現行人口政策違反了基本國策的宗旨和黨的科學發展觀要求。但現實 中,既得利益集團不但不提鼓勵生育的事,反而為了維護自己的既得利益,置民族未來、國家與人民的利益於不顧,千方百計的維護一胎政策。顯然,從計劃生育基 本國策宗旨的內在要求、黨的科學發展觀和與時俱進的內在要求來講,現行的人口政策、相關部門和人口專家中的一些人員一直在違背計劃生育基本國策精神、黨的 宗旨和科學發展觀!

中國 房價 真相 及其 未來 金楓 海客
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房價高漲不算害人嗎?

2011-11-28  TCW




Q:你曾提到漲價的功用,但像房 子這種必需品漲價,不是害人嗎?

A:把財貨當成一個總類來考量,那幾乎所有東西都是必需品:「房子」是必需品,「教育」是必需品,「醫療」是必需品,「食物」是必需品。如果把任何東西都 當成一個總類,那麼必需品是無窮無盡的。

這個謬誤來自古典經濟學家:他們問的是,為何水比鑽石有用,鑽石卻比水更有價值?這是所謂「價值的矛盾」。他們把鑽石和水當成一個總類來考量。問題是我們 日常生活,絕不是考量「所有的鑽石」與「所有的水」,我們是在確定數量的「鑽石」與「水」間做選擇。

事實上,我們買的不是抽象的鑽石或水,我們買的是在某一時間、某一地點的鑽石或水,我們在特定時間、特定地點對這些鑽石或水的主觀評值,反映出我們願意為 它們支付多少代價。

例如,我們活在水源充足的室內,喝水喝到不想再喝,我們在這個特定時空下願意為水付的價格就低,願意為鑽石付的價格就高。但如果我們被困在一個滿是鑽石的 礦坑,一滴水也不見,我們在這特定時空下,願意為水付的價格就高,願意為鑽石付的價格就低。

每個人為某一財貨付的價格,不是取決於這個財貨總類的價值,而是在特定時空下,人們已有或沒有某一財貨時,「多一點」這個財貨,對他們有多大價值。就如同 我們有水或沒水時,「多一點」水對我們的價值,決定了我們願意為水付多少錢,現代經濟學說「邊際效用決定產品價值」,就是這個意思。

所謂「房子是必需品」,也是犯了把「房子」當成一個總類的謬誤。現實裡沒有人是在買抽象的「房子」這種東西的,每個人買的是特定時空下一間間的房子。決定 房子價值的,同樣也是特定時空下,人們有房子或沒房子時,對「多一點」房子的評值,也是「邊際效用」。

「房子是必需品」,其含義是:人們對房子一定要擁有某特定數量,因此會不計代價犧牲其他財貨的享用,只為獲得房子,這種說法絕非事實。真相是:當人們為了 獲得某「必需品」要付更高代價時——也就是要放棄其他更多財貨時,人們對這「必需品」需要的數量就會減少,這就是經濟學顛撲不破的「需求定律」。

如果某人覺得,「多一點」房子帶來的效用,比「多一點」車子帶來的效用還低,他就會捨棄房子、改買汽車,這樣他會過得更好。「必需品」概念的錯誤,就在於 忽略了,每個人會在任何財貨的數量增減間做取捨——多一點這個好,還是多一點那個好?只要認清人們的選擇是基於產品的「邊際效用」,就不會再被「必需品」 這個概念誤導了。

經濟達人歡迎讀者提問:http://www.bwnet.com.tw/Dr.A/E-mail:adanomics@gmail.com

 


房價 高漲 不算 害人
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經濟放緩與房價狂跌是否死亡交叉?謝國忠:擠破房市泡沫是帖苦口良藥

2012-1-9  TWM

混亂的中國房市,到底對中國經濟有什麼影響?這波房市動盪會持續多久?房市還會再上漲嗎?
《》特別以越洋電話專訪中國經濟學家謝國忠,幫讀者解惑。 撰文•楊卓翰 眼見近來中國房價狂跌,房地產業者倒閉潮一波接著一波,唱衰房市的人也越來越多,其中當屬玫瑰石顧問公司
董事謝國忠最為大膽。他從去年開始就不斷「喊價」,從「一線跌二成五」一路喊到「全國平均跌五成」,儼然成
為中國房市的末日預言家。然而,事實上謝國忠是最看好中國的經濟學家之一。

「中國人老喜歡說誰唱多、誰唱空,但是一切分析都要回歸基本面。」心直口快的謝國忠在接受《》電話 專訪時,分析他對中國房市的最新觀察。「這個房市的泡沫是一定要破的,對經濟當然也有負面影響。但是這個影 響,不一定是件壞事。」

房市跌是好事 這個調整來得剛好!

「一個國家經濟不是說成長得快就是好,成長趨緩就是壞。有些人擔心中國經濟沒辦法承受這波衝擊,但以之前 中國的高速成長,我說,這個調整來得剛好!」謝國忠認為,經濟發展越快速、爬得越高,掉下來就越慘。

而中國政府在高速成長中犯下的最大錯誤,就是讓房市泡沫持續擴大。而房地產對資金的過度需求,也造成企業 信貸利率高漲,甚至超過二○%。泡沫,已經到了不得不破裂的程度了。

「所以說,與其讓房價在最高點的時候崩潰,重創經濟,不如現在用強硬的調控政策,來抑制房價。現在上海、 北京的房價已經跌了二五%,所以在泡沫破裂時,所受到的傷害自然就少了。」換言之,雖然中央的房市調控對經 濟帶來了衝擊,但考慮到中國超過一○%的經濟成長率已有過熱之虞,這波房價調整短期雖然痛苦,但對長遠的中 國經濟,也是一帖苦口良藥。

但是房價下跌,政府收入短少,沒了經濟建設國家怎麼會好?謝國忠反問:「房價跌,那老百姓的消費能力是不 是增加了?當然的呀!」原來,這幾年房價高漲,受苦最多的就是中產受薪階級,「而中國的房地產泡沫和其他地 方不一樣,中國的房地產是政府在收稅,人民買房子的錢都是交給政府的。所以房價跌,就會有一個變相的減稅效 果。」再加上,購屋成本降低,一般家庭就可以在其他的商品投入更多消費。因此,謝國忠認為經濟的動能不會因 此而減少,反而可以將資源轉往中國十二五規畫主力發展的內需產業。在謝國忠眼裡,短期經濟的陣痛是不得不挨 的:「這可能是未來十年,中國內需經濟增長的一個關鍵。」也因此謝國忠認為中國政府不會、也不應該救市。「 很多人以為最近人民銀行調低(儲蓄銀行)準備金率,是緊縮政策轉為寬鬆的跡象,我認為這個機會不大。」謝國 忠特別指出,中國的貨幣政策仍然是以緊縮為大政策方向,因為通貨膨脹仍然是政府頭痛的問題。

救房市是壞事 要將價格調至合理的水準

「中國現在的貨幣供給年增率控制在一五%,如果經濟增長率在八%,那麼每年通貨膨脹還有七%的程度,這是 相當高的,因為現在中國經濟成長沒有那麼快。」所以謝國忠不認為在短期內,政府會改變貨幣政策,甚至是放鬆 銀根來救房市。

他強調,這次中央的調控政策展現了「無比的決心」,不將價格調至合理的水準,是不會停止。大家最關心的是,合理的房價是多少?而這次調整會持續多久?

「一般泡沫崩潰的時候,商品的價格最後會調整到能支持基本面的水準。」謝國忠回答:「以房屋的資產價格來 說,它的基本面由『租金回報率』及『房價收入比』來決定。一般情況下,公寓租金回報率應該在七%;而一平米 的房價,合理價格應該在不超過城市兩個月平均工資的水準。」而現在中國住屋的租金回報率僅僅不到三%,在一 線城市甚至只有一%,房價也遠遠高出謝國忠的指標。因此,謝國忠認為中國的房市調整還有很長的一段路要走,全國房價腰斬也十分合理。

「至於多久,是要用經驗來判斷的。美國從二○○六年到○九年,調整了三年;香港是從一九九七年到二○○三 年,中間還反彈過一次,總共調整了六年。所以每個地方都不一樣。」不過謝國忠指出了一個基本法則,「在調整 的過程中,波動怎麼走是跟心態有關。例如有些人覺得現在房價很便宜,就去買,這時就會出現一個激盪性的反彈。」


想撿便宜要小心

別只看房價,要看基本面謝國忠接著警告現在想趁著房市出現崩跌時,進場撈底的投資人:「這個反彈要特別小 心。很多人在買房的時候只看相對的房價,卻沒看到基本面。中國的供需不會那麼快恢復正常,整個市場還沒有回 到平衡。我看這輪調整至少三年,也就是到二○一三年才會結束。」「不過就算熬過了這一次調控,我看中國房地 產要上漲還是很困難。」雖然謝國忠認為中國經濟長遠會受惠於房市調整,但是對於房地產本身,他還是持有一貫 的悲觀態度。為什麼?關鍵就是二個字:人口。

原來,中國人口減少的速度,可能比我們想像都來得快。「人口老化會對中國產生很大的影響,人口下降之後,房地產也會變得越來越便宜。」謝國忠甚至斷言,十年之後,中國人口就會開始下降,屆時,也就是房地產上漲的終點,以後房地產趨勢將會是一路向下。

謝國忠戳破中國房價不墜的迷思,幾乎為它判了死刑,但中國經濟卻有喘息的機會。中國能否度過這次難關,端 看當局者能否咬緊牙根,勇敢地戳破這吹了十幾年的房地產泡沫。

巴曙松:中國房地產面臨史上最大洗牌產業弱化、整合 將是2012年的大戲對於因這波房市調整而倒閉的房地產業 者,「溫和調整」可能無法形容他們看到的景象。但是,雲霄飛車正要往下疾行!伴隨著泡沫破裂,「中國的房地 產也將面臨大規模的洗牌,進入中國房地產史上第一次真正的大調整。」中國國務院發展研究中心金融研究所副所 長巴曙松說。

他指出,中國房地產的高成長模式已經開始轉變,「過去十多年,開發商藉著寬鬆的信貸和較低的利率,以高槓 桿操作,仰賴地價與房價的上漲而獲利。」今天,面對政府嚴厲的調控手段,開發商也面臨了惡果:賣不出去的房 子,以及高財務槓桿帶來的巨大風險。

「到去年10月,九大一線城市還有5000萬平米的可售面積!」這麼龐大的庫存量無法消耗,結果只有一個:降價。巴曙松預測,未來幾年一線城市降幅最高將達3成,銷售額也會大大減少。因此,今年上半年的房地產投資甚至可能負成長,導致房地產在中國經濟的地位持續弱化。

而政府信貸緊縮的政策下,小型企業融資困難,也將逼迫產業進行整合。他預測,未來中國房地產不但會「以大 整小」的模式整合,「過去十幾年過度擴張的大型企業,可能也會因為無法消耗庫存土地而被洗出局。」中國房地 產龍頭綠城集團就是一例。

至於市場期待,政府因為房地產衝擊經濟穩定而將調控由緊轉鬆的情況,巴曙松也不否認這個可能性。「但是,考慮到房地產未來的經濟地位越來越輕,恐怕也很難看到為了救市而政策急轉彎。」也就是說,這波房地產的結構性轉變,將是2012年擋不住的一場大戲。
謝國忠 現職:玫瑰石顧問公司董事經歷:摩根士丹利亞太區首席經濟學家學歷:麻省理工學院經濟學博士

經濟 放緩 房價 狂跌 是否 死亡 交叉 謝國 國忠 擠破 房市 泡沫 是帖 苦口 良藥
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Facebook上市或推高硅谷房價創新高 賣方觀望

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新浪科技訊 北京時間2月9日晚間消息,據《紐約時報》印刷版週三報導,由於Facebook IPO(首次公開募股)在即,一些人擔心隨之湧現出的大量百萬富翁將推高Facebook總部所在地——加州帕洛阿爾托(Palo Alto)的房價。

雖然Facebook上市還有一段時間,其員工將合同上的財富轉化成現金也需要時間,但這批潛在的富人就足以推高當地本來已經相當火爆的房地產市場。

一位名叫肯•德萊昂(Ken DeLeon)的房地產經理人介紹說,他前不久剛出售一套面積為8000平方英呎(約合743平米)的房子,買主就是Facebook的員工。

對於律師出身的德萊昂來說,硅谷就是他的福地,他去年售出的房屋總價約為2.75億美元。

德萊昂介紹說,儘管近年來舊金山灣區(Bay Area)房地產市場的泡沫已經被擠出一部分,但該地區的房價還是大部分家庭難以承受的。據房地產公司Coldwell Banker發佈的2011年房屋價格報告顯示,全美最貴房價前20位中,舊金山或舊金山灣區佔到8席。

德萊昂說,由於帕洛阿爾托地區的房源有限,這一帶的房價今年有望創下新高。

就近期而言,該地區的房地產市場持續升溫。上月帕洛阿爾托已經有10套房屋的成交價高於報價。由於Facebook上市指日可待,德萊昂預計當地的 房地產市場可能出現以下幾種情況:賣方將持觀望態度,伺機出售;投機商將購入舊房,拆後重建再銷售;買家將盡快出手,避過高峰期。

德萊昂表示,他已經為針對Facebook員工買房需要做好了市場推廣方案,其中一部分準備工作就是在Facebook上做廣告。(彪赫)

Facebook 上市 或推 推高 矽谷 房價 新高 賣方 觀望
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收益率遠勝台北 房價不乏上漲機會 到美國當包租公 正是時候


2012-2-20 TWM




美國房地產市場近來總算有了一些好消息,房價回溫不無機會,在此之際,到美國置產當包租公,一方面能穩定賺到每年五%以上的收益率,另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂!」去年年底,楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者,他說,「真的是恭喜發財,我 們認為,您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽,是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時,她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金,在暑期赴美探親之餘,看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓,「賣價才一百萬元台幣,比台灣的房子便宜太多了,而且,總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了,楊媽媽說,這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說,交屋之後,房子很快就租出去了,租金不差,就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用,每年報酬率仍有六%至七% 左右,「不但比放在台灣的定存高出好幾倍,也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底,美國景氣數字轉好,房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金,「我 的房客是單親媽媽,一人要養兩個孩子,我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金,楊媽媽這筆投資的帳面獲利,可能也會加速攀高。跡象顯示,美國房市正在回 溫當中,房價可望擺脫谷底,向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年,嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告,今年二月初,她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示,美國史坦普五百指數中的建商類股,股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八%,由此,已能感受房市脫困的初步跡象。

此外,美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚,待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準,也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析,房地產相關股價與數據的改善,多少與政策作多有所關聯,事實上,美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案,各界解讀, 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石,拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生,但從整體情況看來,「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀,而 就算美國經濟復甦力道不如預期,房價漲幅有限,至少,旺盛的租屋需求以及便宜的房價,能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五%「原因很簡單,金融海嘯之後,美國人財富大縮水,加上房貸申請困難,有能力買房的消費者大量減少,並且改以租屋的方式解決居住問 題,在這種情況下,房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle,台灣留學生,她在去年夏天赴美攻讀碩士學位,為了找一個適當的落腳之處,當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時,我的預算是每個月一千美元,很快的,我就發現自己太天真了。」Michelle說,一千美元,約合台幣三萬元左右,在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓;但在曼哈頓,一房一廳的租金價位至少要三千美元,如果公寓有管理員,一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後,她以每月一千四百美元的租金,找到一間小套房,「劣等區域,沒有電梯,是一間燈光昏暗的小套房。」她說,這間公寓的售價,恐怕最多只在一千萬元台幣 上下,但每月租金就要超過四萬元台幣,一年下來,房東的租金報酬率應該超過五%以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公?」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本,可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓,但 她的爸爸以「不懂英文,怕被騙」的理由,拒絕了Michelle的建議。

然而,如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨,只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向,那麼,美國房市的確是適當的選項之一。

事實上,根據楊媽媽的經驗,由於華人近年來已成為美國房地產的大戶,因此,華人仲介不少,「不必太擔心不懂英文的問題。」並且,當地房地產制度採實價登 錄,透明度高,房仲的認證制度也極為成熟,「要說被騙,我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。


收益率 收益 遠勝 臺北 房價 不乏 上漲 機會 美國 包租 正是 時候
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房價壓不住 盯上「葉國一們」


2012-5-14  TCW




一筆近十年前的房地產交易,讓英 業達集團會長葉國一,因涉嫌以人頭炒房而有詐欺等嫌疑。這大動作是陳冲內閣嚴打炒房的決心嗎?

「辦葉國一這樣的指標性人物,顯示已無連任壓力的馬英九總統,打房更沒有顧忌!」東森房屋董事長王應傑認為。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,從開徵奢侈稅以來,儘管投資客逐漸退場,但房價仍居高不下,馬政府於是以葉國一案警告金主型投資戶,政府將採取「連補帶 罰」手段。事實上,稅務單位已盯上這群多金的「葉國一們」,連番祭出查稅、補稅的稽徵手段。

根據財政部四月三十日發布的新聞訊息:「……針對短期頻繁交易、大額交易及購置預售屋於所有權移轉登記前轉售者,積極加強查核,依現行所得稅法規定,按實 價課稅」,「截至民國一百年底,國稅局已查獲一千一百六十八件,合計補徵綜合所得稅額十六億一千一百萬元……。」

中古屋交易稅,認定趨嚴

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,別以為政府只是嘴巴喊居住正義,不只鎖定預售屋交易價差,連中古屋交易所得稅額,稅務機關亦趨嚴認定。

北市國稅局去年底曾提示一個案例,根據雙方買賣契約、付款憑證,查出某A君在北市購入一億四千萬元的房屋,短期內以兩億元出售,A君雖按財政部規定(房屋 公告評定現值乘以台北市稅率二九%),繳交兩百餘萬元的售屋所得稅,但國稅局卻認定,買賣價差高達六千萬元,依房、地價格比例計算,核定出售房屋的所得為 一千三百餘萬元,總計得繳近七百萬元所得稅,於是開單要求A君補稅五百萬元。

打房動作趨大,房價為何越打越高?市場還預測,中南部第二季起應有一波補漲行情。

對此,王應傑警告,房價再漲動能已進入強弩之末,缺乏產業動能的中南部房市補漲,恐怕是這波高房價的最後逃命波。台灣不動產交易中心董事長李同榮也認為, 若大台北房價續漲,應慎防五二○後另一波政策打房引發的市場殺機。

看來,如果房價再不跌,「葉國一們」真的要當心了!

房價 不住 盯上 國一
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房價觸底反彈?

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 5月份樓市成交全面回暖。不少購房者感受到,幾個月前的各種購房優惠大部分都取消了,部分項目價格甚至開始上漲,售樓處人氣漸旺,銷售人員也似乎重新硬氣起來。從數據來看,「紅五月」可謂名副其實。

  據搜房網統計,5月,北京市新建住宅簽約10502套,環比漲34.25%,同比漲42.96%。這是北京今年以來單月住宅成交量首次突破1萬套,也是近三年來成交量最高的一個5月。

  全國58個大中城市中,六成以上城市5月住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。「北上廣深」四城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲,其中北京住宅開盤22次,環比4月上漲83%。

  三四月份地方政策微調頻頻試探,中央呈「睜一隻眼閉一隻眼」的默許態度(詳見本刊2012年第19期「地方再探救市」)。5月以來,中央又推出了新一輪經濟刺激政策,開始提倡「穩增長」,貨幣和信貸層面轉向放鬆態勢。

  在此政策背景下,房市剛性需求方日漸動搖了,惟恐錯過市場底部。中原集團研究部高級經理劉淵對財新記者分析稱,購房者對房價觸底預期增強,加快 入市,是「紅五月」的首要原因。此外,5月新房供應量增多,主力戶型為80平方米-120平方米的二三居室,迎合首置和改善客戶,促進了成交上揚。

  但市場也有對「紅五月」說法的質疑之聲。有業內人士認為,這僅是正常的市場波動,且去年同期市場處於極度冷清狀態,造成同比基數較低。同時,也不排除開發商為配合推盤,製造虛假需求以示房源搶手的假象。

  進入6月以來,伴隨著各種房市成交數據的發布,「紅五月」一時風靡各大媒體。6月5日,住建部終於「坐不住」了,借新華網發佈通稿對市場「喊話」,強調堅持房地產市場調控政策不動搖,特別是要繼續嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施。

  據財新記者瞭解,目前一線城市的限購政策仍執行得非常嚴格,弄虛作假一經發現亦處罰嚴格。不僅如此,為了控制成交均價,一些地方政府甚至人為控制、延緩高檔項目的成交。

  5月房市的成交火爆是否有持續性?後市房價是否真的會觸底反彈甚至報復性上漲?

  萬科總裁郁亮6月5日在出席公開場合時表示,5月樓市成交活躍是開發商以價換量的結果。開發商去年四季度已有一輪降價,現在又有一批開發商在3月加入到價格調整的軌道上來。此外,5月以來部分銀行恢復了首套房按揭的優惠利率,因此剛性需求被釋放出來。

  但他亦指出,當前商品房庫存量仍然十分驚人,後市並沒有看上去那麼樂觀。據萬科統計,包括「北上廣深」在內,現在庫存商品房還有1.14億平方 米。「按照5月的銷售數,夠這些城市賣上11個月左右。」鏈家地產分析師陳雪亦認同這一觀點,據鏈家地產市場研究部統計,2011年5月至2012年5 月,「北上廣深」、南京、蘇州等十大城市商品房庫存量已高達48.8萬套,目前,開發商想漲價不易。

  從各大開發商公佈的截至5月的銷售情況看,半數以上開發商的銷售額或與去年同期持平,或至少完成了年度計劃的四成。在接下來的6月,多數開發商仍將加大推盤量,以價換量仍是市場主旋律。

  多數分析人士認為,雖然出現了一些針對剛性需求的適度微調政策,但只要限購和差異化信貸沒有放鬆,整體市場成交量繼續大幅上漲的可能性不大。並 且,此輪需求釋放的持續性並不確定。因此,大多房企會以藉機清理庫存為上策。至於「紅五月」後的房價走勢,虎傑投資首席分析師張寅認為,在限購箝制下,市 場不太可能大漲大跌。

  土地市場更能反映開發商對後市的看法。據中原地產統計,5月北京僅三宗工業用地成交,土地成交面積僅為7.74萬平方米,環比同比均大降90% 以上。但上海土地市場卻出現了久違的小高潮,6月6日有八幅土地集中成交,五幅溢價,最高溢價率為436%,惟一一幅純住宅用地溢價率超過50%。


房價 觸底 反彈
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