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[已推荐到财经博客,点击查看更多精彩内容] 高地价不导致高房价 张化桥


http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100hhyc.html


    高地价并不能推高房价。相反,是预期的高房价才使得地产商敢于支付高地价。可是,太多人好象不明白这个道理。我认为,房地产公司与纺织厂没有太大的区别, 他们当然希望原材料的价格越低越好。

 

   最近我跟某地产公司的刘总聊天。 我质问他, “你为什么要囤地?”
 
  刘:“为了赚钱。”
 
  张:“囤地一定能赚钱吗?”

   刘:“我不敢担保一定能赚钱,但根据我有限的知识和分析能力,赚钱的概率大于亏钱的概率。股东们聘用了我,我对利润的最大化负有责任。”

 

   张:“你为什么不可以量出为入呢?今明两年能开发多少地,就买多少地。随行就市购买土地不是很好吗?难道你就不知道有关部门和媒体对你们囤地有意见吗?”

   刘:“我当然知道你们有意见。可是,如果我没有土地储备,未来土地价格上涨,不仅我的股东们会骂我,媒体也会骂我没有前瞻性,象个笨猪。而且我自己也饶不 了自己: 明明预期土地涨价,为什么不把股东的利益放在首位?”

 

   张:“如果未来地价下跌,你怎么办?”
 
  刘:“这个可能性当然是不小的,可是做生意就必须承担风险,所以有关部门和媒体要理解,囤地的企业是承担很大的风险的。股东们聘了我们管理层,就是让我们 帮他们做分析和判断的。我们有时候对,有时候错,我们只是希望对的次数多于错的次数。而且,在错的时候不要翻了船,把风险控制在一定范围内。”

 

   张:“你为什么不囤积卡车、冰箱或者电脑?”
 
  刘:“因为我估计这些产品不会涨价。”
 
  张:“你们这些地产商太不听话了: 大家三令五申,你们偏偏囤地。”
 
  刘:“我们如果全部都乖乖地听话,一边倒,那就不存在市场了,全世界的人们就会骂中国企业笨蛋。我们如何能提高竞争力?你真的希望中国企业那么笨蛋吗”

 

   张:“如果你现在到一家工厂当厂长,你会囤积原材料吗?”
 
  刘:“那要看是什么原材料了。如果我预期某种原材料涨价的概率很大,当然我要囤积一些。媒体和有关部门恐怕不会批评我。其实航空公司购买汽油的远期合同或 者期货就是一种囤积行为。当然风险也很大,跟囤地一样。”

 

   张:“我还是希望你们多听话,不要囤地。”
 
  刘:“请大家不要试图教训我们如何做生意,做生意是我们企业管理层的是事。我们循规蹈矩,何罪之有?大家不想让我们囤地,其实很容易:你如果能让地价连续 两、三年下跌,还有谁会囤地?或者你能创造一种宏观环境使地价两、三年不涨,大家也不会囤地,因为我们地产商的资金不是没有成本的。”

 

   张:“囤地对国民经济究竟有何危害?”
 
  刘:“我们囤地惹谁,害谁了?我们走的是招拍挂正常途径。地价进了政府的腰包,有什么不好?有人可能说地产商把土地囤积起来,没有开发,所以房子供应量不 足,所以房价大涨。可是,你真的觉得房子的供应量不足吗?即使真的不足,这也是一个由市场来调节的东西,房价涨到一定程度,供应量一定会更多,房价又会下 滑。你怕什么?也就是说, 只有高房价才能制止高房价。 这跟农贸市场一样,只有高菜价才能解决高菜价的问题。 房地产市场是一个充分竞争的市场,无穷多个地产商(而且进入门槛也很低),面对无穷多个购房者,你必须对市场这只无形的手有点信心。”

 

   张:“可我还是希望你们快点开发。”
 
  刘:“你真的希望我们把所有的土地都在一两年开发出来吗?如果那样, 房地产市场可能会崩溃,银行可能会垮台,无数的业主会受伤,政府会被迫救市; 而且未来我们再拿什么土地来开发呢?在土地供应这个问题上,每个城市只有政府一个供应者,如果你想打压房价和地价,太简单了:

   只要你充分供应土地,土地价格必然下来,因为开发商的囤积土地的能力(即资金能力)毕竟是有限的。另外,如果政府抽紧银根,市场的利率必然上升,资金的短 缺必然迫使开发商停止囤积土地或者乖乖地吐出已经囤积的土地。有关部门何须三令五申?而且,银根和利率的变化必然减少最终的购房需求。还有谁囤地?说到 底,你不要怪我们囤地,因为囤地只是结果,而根本原因是银根和利率。去年,广义的货币供应量增长率高达29%。这是一个巨大的购买力。难道我们不明白 吗?"

 

   张:你们地产商为什么要买“地王”? 大家很生气。
 
  刘:你傻了。我们地产商当然希望地价越低越好,谁也不会故意多付地价。可是出低价我们拿不到地啊,这是竞争的结果。而且,我们出高价拿地承担十分高的风 险,因为等到我们几年以后卖房子时,房价是没有保证的。有人说,把地价炒高了,房价必然会炒高 ,这是天真的瞎话。这么大的市场,谁也操纵不了市场。不是高地价导致高房价。相反,是高房价才使地产商敢于支付高地价。房地产行业与其它制造业没有任何区 别:

 

   最终产品的价格由供求来决定,而厂商对这个价格的判断决定他对原材料价格的判断。他如果对了,他赚大钱。如果他错了,他赔钱,甚至倒闭。有时我们看到土地 买卖的高价格对周边房价有很明显的刺激。这可以理解,因为这代表若干地产商看好这块土地(比如,面粉贵过面包)。但是,这种刺激效应至多是短暂的,最终还 是房子(最终产品)的供求关系占上风。这若干个地产商可能是对的,也可能是错的。换个角度看问题,如果政府今天进行一次棉纱的拍卖,拍出了天价,会不会导 致衣服的价格大涨?如果银行的存贷利率完全放开,那么存款利率的大涨(如果银行冲昏头脑挖存款),会不会一定导致贷款利率的平行上涨?短期可能会的, 但是一定不会持续。有几个地产商抢地,弄出个地王,大家就说房价一定要涨,这完全是用别 人的脑袋想问题,相信别人超过相信自己。这也很象股票市场上的羊群心理:某几个专家放言,上海综指会在年底冲破4000点,于是 大家群情振奋。如果另外几个专家几个星期以后唱淡股市,于是大家骂得他们狗血喷头。

 

   


本文发表在财经网, 2010-3-17

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