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鄂爾多斯星河灣秘笈:350平米「小戶型」變形記

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整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市,處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市,仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團,也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱,星河灣集團要花10年時間,在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始,一封舉報信在網絡上流傳,直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝,不僅審批違規、土地手續非法,還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現,這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後,是地方政府謀求超前發展的微妙心態:一方面在中央調控房地產的高壓政策之下, 「偷樑換柱」變相開發豪宅;另一方面,地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤,不得不出奇招與開發商牢牢綁定,從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示,「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州,北京,上海,太原,澳門五地之後,傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示,這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊,住宅建築面積總量超過502萬平米,計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者,星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店,體量在西北地區都數一數二。 如今,20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者,一期項目工地在今年4月就已開工。 然而,記者在中國土地市場網查詢得知,直到今年7月29日,才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市,舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃,這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期,三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米,起始總價為3.206億元。 最終,鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司(下稱「鄂爾多斯星河灣」)以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息,星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著,在沒有取得這塊土地使用權的情況下,鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者,只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後,才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續,且這些手續的辦理是線性順序,「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示,三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日,約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑,星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者,鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊,同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯,地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱,「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立,自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標,星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標,嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者,保障房指標屬於地方政府負責事務,星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱,保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制,而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者,東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據,顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面:截至9月初,鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃,完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是,中國土地市場網的供地結果信息中特別標註,星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地,此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者,此次發售的星河灣樓盤,每套面積最小為350平米,最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市,出台了著名的「國六條」,明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告,其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」,一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』,規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」,這名開發商說,「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因,但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求,但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時,開發商往往會與地方政府「討價還價」,調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同,但東勝區規劃局工作人員告訴記者,星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符,但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶,是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效,還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱,由於今年各 地政府發力保障房建設,因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯,地方政府正以較大力度推進保障房建設,手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」,鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說,他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億?

有知情人士告訴記者,「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續,一條重要的理由是,星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節:這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道: 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設,但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍,總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展,使本區域的掛牌選址報建工作無法開展,嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是,2008年上半年,鄂爾多斯市啟動新的總體規劃,星河灣區域才成為建設用地,但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後,星河灣成為了第一個項目。也可以說,這塊萬畝土地,就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日,星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議,這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定,協議簽訂之日起,星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求,星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府,東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝, 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾,如果星河灣方面不轉讓該處土地,將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是,「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元? 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在,但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由:「星河灣項目儘管是政府招商引資項目,但當地政府必須『留一手』,也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款,實際上就等於先收了項目開發的保證金,一是考驗開發商是否有足夠實力,另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢,這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府,而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹,鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園,地方政府提供很多優惠,劃出一塊土 地後,這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日,鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱,2007年,潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢,老潘便組織這批人去了北京,購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上,一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策,另一方面,地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發? 在嚴格的土地政策面前,地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場,便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知,分別為2010年11月30日和12月8日,該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」,一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講,此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發,也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明:這種開展前期工作,指的是土 地的前期整理開發,而不是土地的商業開發」,這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做,在完成土地一級整理開發之後,這些地塊才能進入土地二級市場,通過招拍掛向開發商出讓土地使用權,進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中,卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示,鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說,「在這種情況下,『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發,甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標,就不能得到土地證,也就不能在二級市場招拍掛,自然也談不上之後所有的一切,包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證,設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此,鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作,等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓,很可能是直到7月,東勝區才拿到了用地指標,於是火速進行招拍掛,再補足之前需要的一切手續」, 他說。 但這名知情人士也說,在鄂爾多斯,未批先建是一種普遍現象,並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷,施工期只有半年,如果不未批先建,那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說,「這是這座城市在超前發展過程中,制度與現實的背離」。

鄂爾 多斯 星河 秘笈 350 平米 戶型 變形記 變形
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浪潮天元大數據:去年兩室一廳的“剛需”戶型最受青睞

來自浪潮天元大數據日前發布的分析顯示,去年房屋銷量最高的戶型依舊是兩室一廳的“剛需”戶型,約為37%。而約七成房屋庫存集中在三四線城市,去庫存任務任重而道遠。

在關註戶型方面,浪潮天元大數據監測顯示,去年“剛需”戶型最受青睞。

其中,銷量最高的戶型依舊是兩室一廳的“剛需”戶型,約為37%,其次為三室兩廳,約為27%,一室一廳戶型,約為21%。從地域偏好來看,綜合互聯網及移動端互聯網關註量統計,哈爾濱對兩居關註度達61.6%,位居全國榜首;成都對三居關註度達43.2%,為全國首位;武漢人民最關註新房;上海二手房交易最為活躍。

在購房者人員分布方面,浪潮天元大數據監測顯示,在所有的購房者中,男性購房者居多,占比67%,女性占比33%。在年齡分布上,80後成長為購房主力,高達49%,其次為70後23%,90後占19%,其余年齡段占據9%。在瀏覽房產信息的渠道方面,數據顯示,通過PC端瀏覽的占41%,移動端占59%,移動端已經成為主流瀏覽房產信息的渠道。在置業目的上,超過66%購房者的置業目的為自住,充分證明了各地政府所呼籲的“房子是用來住的”的口號。

在去庫存方面,根據浪潮天元大數據采集國家統計局發布的數據顯示,截至2016年12月末,全國商品房待售面積69539萬平方米,比2015年末下降3.2%。浪潮天元大數據監測到,截至2016年12月末,廣州、重慶、鄭州、長沙等多個城市商品住宅去化周期(商品住宅去化周期一般為商品住宅待售面積/當年平均每月商品住宅銷售面積)縮減至12個月之內。房地產在2016年“去庫存”取得積極成效。

浪潮天元大數據表示,其采集國家統計局發布的數據也顯示,房地產庫存大的問題主要集中在三四線城市,目前全國近7億平方米的商品房待售面積中,有超過70%的庫存分布在三四線城市。去庫存任務任重而道遠。

浪潮 天元 大數 去年 兩室 室一 一廳 廳的 剛需 戶型 最受 青睞
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花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0321/161981.shtml

花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?
王新宇 王新宇

花700萬,租一輩子的萬科“小米公寓”小戶型 你願意嗎?

真的是半價嗎?

*本文系互聯網啟示錄(ID:netmedia)對i黑馬投稿,作者王新宇。

萬科和小米正在試探市場對於房地產新模式的態度,緣起今天一條奇怪的信源:

小米公司一位員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹,合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系,目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元,這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過,按照雙方合作意向,小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房,但無法獲得產權和房本,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內部交易,也不能落戶北京市戶口。

如果從這條信息當中來看,頗有很多地產專業術語:認購、疊拼、萬科翡翠系(產品系)、均價,如果光從這條信源當中,可能米粉們激動萬分:年輕人的第一套房子就要出來,別急,筆者嗅出的是小米以及萬科公關的深深的套路,兩個手機廠的員工,用很專業的房地產術語來描述公司尚未承認的房地產項目,從邏輯上可以理解,畢竟這是小米和萬科可進退的套路,因為僅僅是傳言麽。

萬科的不安才是這次合作的伏筆 但並不是互聯網創新

2013年開始,萬科在市場上的表現就非常不安,從10月份開始,郁亮帶領副總裁周衛軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學習;12月9號前往騰訊學習;14年1月,前往海爾集團學習、2月前往小米學習。13年底,郁亮在萬科的一次內部演講中坦誠,他擔心未來房地產行業會不會出現類似小米的攪局者。後來房多多介入萬科營銷和馬佳佳受邀演講,在地產圈和互聯網圈掀起了一股“互聯網思維改造房地產”的反思浪潮

這樣的不安也體現在高管的動向上:2014年,在王石的祝福聲中,94年加入萬科,做了14年董秘的肖莉離職,加入了房多多,據說是資本方向,除了前幾年的新聞之外,肖莉已經徹底遠離了大眾視線,而根據房多多相關人士透露:奉勸各位不要無中生有,肖莉還在房多多的股東群和高管群里,也一直負責金融板塊。當然房多多的事情放一邊,姑且讓子彈再飛一會兒。另外一個高管離職,則是郁亮“教會跑步”的毛大慶,投身於創業空間的互聯網創業大潮中去,2015年9月10日,萬科發布公告稱集團高級副總裁莫軍提前退休……

在這種動蕩和不安中,萬科始終想通過互聯網進行自己的產業升級,比如萬科物業的住這兒、萬科與鏈家深度合作的萬鏈公司,打造家裝市場。而這次與小米尚未被官方承認的合作,其實早幾天已經在地產圈被曝光,只不過今天被“小米員工”用公關的手法,又描述了一下。

這樣的合作可以看做是萬科在新時期下面對未來市場的“試錯”,是不安的,萬科的判斷在2014年,萬科史上最大的工作會議上有提及:我們相信互聯網將改變這個世界,而不能適應變化的組織將會被淘汰。但我們也認為,比察知變化更重要的,是找到變化背後的不變。當新時代的大幕揭開時,傳統該企業應該做的,不是遠離自己熟悉的領域,而是理解新的規則,尋找新的夥伴,運用新的工具,將原有的業務做的更好。

而選擇跟小米合作,勢必會被市場所關註,但在筆者看來,這其實跟互聯網的關系並不大,僅僅是一種全新的房地產租賃模式,而不是銷售模式。並且這種合作看上去並沒有太多風險。

如果按照事先準備的“宣傳口徑”,消息確認後,雷布斯應該很快就會在微博上愉快的與沒啥粉絲的僵屍水軍們交流相關信息。

“只租不售”背後的秘密

根據北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》,2017年全市計劃供地3900公頃,相比2016年的計劃減少了200公頃。其中,住宅用地610公頃。而在2016年,北京住宅用地計劃供應數量為1200公頃。北京市相關部門表態,今年北京市對商品住房供地計劃的執行力度將好於去年——2016年雖然計劃供應量較今年多,但完成率很低。從實際供地數量上看,今年會超過去年。盡管如此,與眾多開發商一樣,萬科同樣面對的問題是如何拿到土地。

土地成本決定了房價,但萬科在2016年拿到了一塊“限價地”,北京在2016年930限購後,推出了“限房價競地價”的試點。2016年12月1日,萬科獲得永豐兩個自持項目地塊,而傳聞的“小米半價公寓”,正是在這個地塊上。根據土地出讓要求,兩幅土地的住宅限價53400元/平方米,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說,萬科拿到的這個地是只能租,不能賣的。這樣也就解釋了,為何拿不到“兩證”即房產證和國有土地使用證這兩個關系確權的關鍵文件。

如果不能出售,顯然作為商業公司而言是不劃算的,但是如果可以呢?根據930的規定,持有年限與土地出讓年限一致。持有期間,企業出現破產清算的,其自持商品住房按相關法律法規規定處理;企業進行合並重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的,須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後,不得改變自持商品住房規劃用途,應繼續用於出租。

也就存在一種可能:萬科可以把這個項目“轉讓”給第三方,這樣其實就是變相的進行了資金的回籠,所以跟小米的合作,也並不奇怪,而最終接盤的,則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們,但其實所謂一半房價子虛烏有,並不是公司的慈善,而是政府的限價,並且是針對開發商的“只租不售”,而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元,而不是所謂的單個住宅。

對於萬科而言,後面可以進行物業服務,如果項目配建商業配套等,長期的收益,也是可以得到保證的。這次的合作並不是“互聯網改造房地產”的案例,各位興奮的米粉們,地產人士們可以洗洗睡了!

沒有房產證如何做按揭呢?

盡管周邊房價高漲,按照常規開發手法,萬科不能出售,只能租,雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人,但是租金回報率並不足以支撐房價,換句話說:按照90平米的房子來計算,剛需“小米70年租客”需要付出的是:總價480萬,如果按照所謂“按揭貸款”,這里是貸不到公積金的,只能是商業貸款,按照2月份的4.9%利率計算,貸款30年,那麽也就是需要付出:240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬,約等於700萬,每平米的均價是7.76萬,並且每個月要還款約12753.36(元)。當然,還有一種可能,就是小米員工的福利待遇超高,480萬全款租一套,也是分分鐘的事情。

需要提示的風險是:沒有房產證和土地證的房子,是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的,這樣的按揭方式,可能是所謂的“委托貸款”,委托貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金,由金融機構(受托人)根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。受托金融機構只負責代為發放、監督使用並協助收回,不承擔任何形式的貸款風險。

如果套用到這個項目即銀行接受開發商的委托,把貸款發放給業主,協助開發商結算相關款項和利息,利息的收入也是歸開發商,當然,這僅僅是一種可能的方式,具體還是要以最後公布的為準。還有一種可能,就是小米提供免息貸款給自己的員工,這樣的話,員工的壓力會很小,不過雷布斯是否會做這樣的好人好事,讓自己的員工陪自己一輩子,有待觀察。

這樣的最終代價是房子最後還是萬科的利息是開發商或者小米的並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年只有66年左右不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

也就是說,花了700萬,租一輩子,然後還有物業費、水電等正常開支,另外很難享受房價上漲帶來的收益,因為這樣“使用權”的房子只能內部流通。,還有可能給公司打工一輩子,你願意嗎?

小米 萬科 房地產 小戶型
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700 租一 輩子 萬科 小米 公寓 戶型 願意
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北京二手房價格今年首現環比下跌 中戶型降價0.2%

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-20/1108162.html

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原標題:北京上月中戶型二手住宅價格比3月份下滑0.2% 北京二手房價格今年首現環比下跌

(記者 張欽)盡管房價滯漲或緩漲已經成為大趨勢,但作為價格一直堅挺的北京二手房來說,出現房價的環比下跌今年以來還是首次。昨天,國家統計局北京調查總隊發布的最新一期住房銷售價格指數顯示,上個月北京中戶型(90至144平方米)的二手住宅價格比3月份有所下滑,雖然降幅不大,僅為0.2%,但卻是今年以來北京二手房價格首次環比下滑,標誌意義搶眼。

昨天發布的數據顯示,上個月北京二手房價格出現滯漲,其中僅90平方米以下的小戶型價格較3月份微漲0.1%。144平方米以上大戶型價格也與3月份持平,加上中戶型的價格下跌,整體價格與3月份持平。

數據顯示,雖然今年以來北京二手房價格環比漲勢波動明顯,但還從未出現某一戶型下跌的情況,此前漲幅最小的是1月份,各種戶型漲幅都在1%以內。此後的2、3月份二手房漲幅重拾升勢,2月份各戶型漲幅全部超過1%,3月份漲幅更是全部達到或超過2%,但進入4月份以來,二手房價漲勢再踩急剎車。

除了二手房外,上個月北京新建商品住宅漲幅也較小,均在0.5%以下。但與中戶型二手房價格下跌相對應的是,新建住宅中中戶型漲幅最大,達到0.4%;小戶型僅上漲0.3%;大戶型價格則與上月持平。據了解,此前北京新建住房的價格已經出現過多次環比價格下滑。比如今年1月份,北京大戶型和中戶型新房均出現過價格比前月下跌0.1%的現象;2月份則是大戶型出現0.3%的環比下滑;3、4月份以來則沒有再出現過新房價格下跌的現象。

從同比看,北京房價與去年同期的價格漲幅也是逐月縮水。今年1月份北京新房價格同比去年漲幅大約在24%,2月份則降至22%,3月份則為19%,上月更是僅為16%。二手住宅的同比漲幅雖然更高,但漲幅縮減的大趨勢仍然相同,1月份接近35%,2、3月份即減至32%和27%,上個月更是降至22.5%。

據國家統計局北京調查總隊有關人士介紹,此次調查中的新建商品住宅是指新建的專供居住用的商品住房,不包括新建的國家政策性住房,也不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫等。而二手住宅則是指進入房屋市場進行交易,第二次及以上進行產權登記的住宅,包括二手商品住宅、允許上市交易的已售公房等。

北京 二手房 二手 價格 今年 首現 環比 下跌 戶型 降價 0.2%
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將軍澳海翩匯 戶型多樣

1 : GS(14)@2016-09-03 22:34:47

【明報專訊】近期大量新盤相繼推出,引發新一輪新盤大混戰,成將軍澳南收票王的華懋海翩匯亦正式登場。項目戶型多元化,周邊配套完善,步行約15分鐘可到達港鐵將軍澳站,同時鄰近多個大型商場,包括毗鄰港鐵將軍澳站的PopCorn商場、近日開幕的天晉2期基座的PopWalk商場等,坐享交通及生活之便。

明報記者 李哲毅 攝影 劉焌陶

海翩匯共分6幢分層住宅及5幢洋房,提供857伙,分層單位實用249至2277方呎,洋房實用2604至2681方呎,預計2018年第三季落成,樓花期約27個月。項目戶型多元化,涵蓋開放式至4房單位,更設5幢獨立洋房;項目主打2房戶,涉397伙,佔逾四成半,其次為3房戶,涉288伙,佔逾三成;上車首選的開放式及換樓之選4房則各有30伙及32伙,共佔逾半成。

設開放式戶至洋房間隔

其中一個示範單位為連裝修的第7座8樓K室,屬3房戶型,實用面積852方呎。客飯廳約200方呎,整個單位以時尚、簡約為主題,設計師特意選用素色家具,並以黑色木材襯托及裝飾客飯廳的落地玻璃,營造淳樸、簡潔的感覺,同時備有對流窗,有助空氣流通,另客飯廳相連22方呎的露台。設計師也打通其中2個房間,擴大主人套房空間,並放置電視櫃及雲石茶几,讓住戶在房間享受私人時光。

另外,示範單位內又以漸變色的木材粉飾牆身及鋪設地氈,帶出簡樸、輕鬆及舒適的感覺,而睡房則相連16方呎工作平台;套房內的衣櫃採趟門設計,內藏多個收納櫃可輕易存放眾多衣物。客飯廳及廚房以玻璃分隔,擴闊空間感,廚房相連一個約21方呎的工人房。

另一個示範單位為連裝修的第7座8樓H室,屬2房戶型,實用面積519方呎。客飯廳約100方呎,不設玄關位,間隔方正,整個客飯廳均以木材、雲石及淺藍色玻璃粉飾牆身,帶出都會華麗的風格,客廳相連22方呎的露台;主人房空間寬敞,具足夠位置放置雙人牀,可三邊落牀,更預留充裕位置擺放衣櫃及梳妝台,另一房間麻雀雖小,但除可放置睡牀、衣櫃外,設計師將牆身改裝成趟門書架,趣味及實用十足。

基座設14萬呎商場

發展商除了提供第7座8樓K室、第7座8樓H室的改動間隔作示範單位外,同時提供上述2個單位的交樓標準。未來項目基座設有兩層商場,涉14萬方呎,共39個舖位,而會所將提供戶外泳池、健身室及遊樂室等設施。

■有片睇

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來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1090&issue=20160903
將軍 澳海 海翩 翩匯 戶型 多樣
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南昌一號 戶型多樣 吸換樓客

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:19

【明報專訊】近年市場有多個市區單幢盤推售,最新包括由恒地(0012)發展的深水埗南昌一號,除鄰近港鐵深水埗及南昌站外,項目更是市場上提供罕有面積較細但房間較多的戶型,適合預算有限的換樓家庭。

明報記者 林尚民、攝影 黃志東

預計2019年2月入伙的南昌一號,共設129個單位,有別於同系多個市區盤,項目不設開放式及1房戶,全數單位均為2房到4房間隔,但實用面積卻較市場類近戶型偏細。項目提供的32個4房單位,實用面積552至595方呎,為近年市場上面積最細的4房戶。

595呎設4房間隔

發展商早前就開放38樓A室交樓標準示範單位,實用面積595方呎,單位大廳未計開放式廚房及玄關位,面積約110方呎,發展商採用了近年新盤常見的開放式廚房,並外連露台,令空間感增加。主人套房連浴室面積逾100方呎,空間不算太擠迫,而另外3間細房,面積則約44至50餘方呎,但間隔尚算方正實用。值得一提的是,上述4房戶的大廳與毗鄰房間的分隔牆身,屬於主力牆,意味業主不能打通房間擴大廳區面積。發展商為增加單位實用性,更特別在走廊加設假天花,增加儲物空間。

3房戶不足400呎起

3房單位方面,全盤共有32伙,實用396至418方呎,房間面積比上述4房戶略細,其中兩間細房面積不足40方呎,最細一間更只約37方呎。此外,項目提供最多伙數的戶型,為2房單位,共設64伙,實用面積由327至367方呎,發展商早前開放38樓C室交樓標準示範單位,實用面積364方呎,單位房間面積雖小,每間房約44方呎,其中一房連窗台,另一間房則設有工作平台,但單位設有一個儲物房,方便住戶收納物品。

除單位設計獨特,項目另一大賣點就是交通方便,樓盤位於港鐵深水埗及南昌站之間,步行往兩個港鐵站均只需約10分鐘時間,可享三線優勢——港鐵荃灣線、東涌線及西鐵線,加上有多條巴士線路經該區,前往港九新界多個地區都十分方便,但值得留意的是,項目不設車位,而樓盤亦鄰近西九龍走廊,部份單位或受噪音影響。

另一方面,深水埗為傳統住宅區,發展成熟,區內除有不少民生商戶及特色食肆外,亦設有大型商場,如西九龍中心,而附近的港灣豪庭亦設有一個約20萬方呎的大型商場。

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南昌 一號 戶型 多樣 吸換 換樓 樓客
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西半山單幢盤 戶型多元化敦皓用料落本 望山樓景

1 : GS(14)@2016-12-11 14:11:20

■客廳闊逾14呎,兩幅牆壁夠長,擺放大碼家具無難度。



【新盤巡禮】座落西半山高地勢干德道頭段的敦皓,位置靠近中環方向,駕車或經半山自動扶梯行落中環均便利,需時約5至10餘分鐘。物業已屆現樓入伙在即,以單幢式設計,提供多類戶型及特色單位,包括開放式、複式、連平台及巨無霸大宅等,在區內新廈舊樓皆罕見,惟前方樓宇密麻麻,後方翠綠的太平山景有西斜,難盡善盡美。記者:溫潤潔攝影:夏家朗 李潤芳



由收購原址適雅大廈重建而成的敦皓,佔地近3萬方呎,以5倍地積比率,發展為1幢28層高住宅,目標客源與坊間劏房新盤截然不同,已入市買家包括電訊盈科前副主席袁天凡、匯豐前香港區總裁馮婉眉及莎莎主席郭少明等。


兩房戶全屬複式

基座設停車場及會所,5樓至30樓為住宅單位,共111伙,除標準單位外,加入夾層複式設計、極高層拼製相連、還有最低及極高層連平台,戶型多樣化,售出近九成,平均呎價逾3萬元,剩下10餘伙貨尾。夾層設計複雜,每層伙數由1至7伙不等。開放式單位合共6個,分佈5至7樓S1及S2室,面積483方呎,大門側旁是開放式廚房,直入客飯廳逾200方呎,針對優皮一族住得鬆動需求。



■敦皓入伙在即。

■大單位可望翠綠山景。

■細房有橫樑,傢俬擺位要留意高度問題。



■套廁兩翼各有衣帽間,男女主人可分開放衫。

■套廁貫徹豪宅氣派,雙洗手盆及企浴缸齊備。



■套房外接工作平台,丁點空間難晾曬,賞景居多。

■廚房名牌家電一應俱全,可免除添置額外設備。


設智能家居系統

兩房戶佔36伙,全屬複式,設於5至26樓D1及D2室,兩層具空間感,下層為開放式廚房及客飯廳,上層間隔兩房連套房,936方呎單位下層有個名為化妝間的客廁,1,074至1,082方呎單位上層多設一個浴室。標準樓層三房戶佔42伙,設於6至29樓A及B室,A室面積1,235至1,284方呎,至於B室面積1,303方呎。6至27樓C室面積1,325至1,381方呎,間隔四房更實用,共提供19伙。物業設有8伙特色戶,5樓A至C室連平台,27樓D室屬唯一兩房分層,28樓C室複式,28樓D室及29樓C室相連,30樓全層A室相連,面積973至3,962方呎,間隔兩至五房。此外,豪宅用料落本,單位裝置智能家居系統,廚房選用德國Gaggenau及Míele爐具、抽油煙機、雪櫃、洗衣乾衣機,三房戶以上設酒櫃,極高層複式及相連附洗碗碟機。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161211/19861364
半山 單幢 幢盤 戶型 多元化 多元 敦皓 用料 落本 望山 樓景
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恒地明年港島東西區雙線出擊 林達民:兩盤涉千伙 多戶型吸年輕客

1 : GS(14)@2016-12-19 06:30:14

【明報專訊】美國落實加息後,雖令近日整體二手成交急挫,惟恒地(0012)營業(一)部總經理林達民接受專訪時表示,加息只對買家構成心理影響,無礙集團推盤大計,集團部署明年在港島東、西兩區左右開弓,旗下西環大樓重建項目、鰂魚涌民新街項目,合共提供逾千伙,將打造成針對年輕客戶群的時尚精品盤。林認為港府加辣反有利首置客入市,料樓價600萬元上下的中小型單位,會成明年較受歡迎的物業類別。

明報記者 林可為

「四叔」李兆基的恒地,近年都將系內的高檔市區新住宅項目歸納入「The H Collection」系列,由林達民領軍的營業(一)部,明年將在港島雙線出擊,旗下皇后大道西西環大樓重建項目、鰂魚涌民新街項目,單位總數分別約600伙及460伙,將打造成一對精品式住宅,並以「姐妹盤」形式登場以發揮協同效應。

「姐妹盤」形式登場 冀享協同效應

兩盤另一共通點,是坐落於港鐵沿線,享集體運輸系統的效益,亦分別毗鄰中上環和金鐘、鰂魚涌商業區,對在該區工作的潛在年輕買家,具一定吸引力。

有別西半山天匯、帝匯豪庭等同系港島豪宅,林達民表示,上述兩個新盤的目標均為年輕分支家庭客,但無透露兩盤的具體單位面積,強調提供的戶型,會切合這類人士的心水,預計明年上半年推出。

辣稅不影響首置客 中小戶贏面大

對港府加辣,林達民指加辣主要是針對投資客,首次置業人士不受影響,現時亦更加有利他們入市;他認為:「一般首置客不會購買1000萬至2000萬元的單位,估計樓價500萬至600萬元的中小型單位,明年在一手市場上的『贏面』甚大。」

對美國聯儲局上周落實加息0.25厘,市場更預期美國進入加息期、明年全年有機會3次加息,林回應稱:「明年加3次息只是市場推測,聯儲局會視乎市場實際情况再作行動,個人相信,美國2017年未必會真的加息3次。」

料美國明年未必加息3次

林續稱,美國總統當選人特朗普提出,明年正式上任後,會致力振興美國的製造業,以增加就業率,亦會大舉投資更新及建設如鐵路網等多項大型基建,換言之,是希望採取一系列財務政策(Financial Policy)、而非透過貨幣政策(Monetary Policy),來振興美國實體經濟。

在此情况下,美國工商企業機構均需借貸融資,以發展產業或進行工程,如聯儲局多番加息,除增加企業融資成本外,亦會影響美國整體經濟發展,故他認為美國明年加息3次的機會不太高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0953&issue=20161219
明年 港島 東西區 東西 雙線 出擊 林達 兩盤 盤涉 涉千 千夥 戶型 年輕
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Grand YOHO二期 戶型景觀「升呢」

1 : GS(14)@2017-02-06 11:14:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4608&issue=20170206
【明報專訊】奉行「月月有樓賣」策略的新地(0016),以元朗Grand YOHO二期,作為集團2017年新盤頭炮;除秉承一期享有西鐵沿線優勢、及坐擁大型商場購物之便外,Grand YOHO二期首度加設1房單位,戶型更多元化,可廣納各路客源,當中首推向南戶,享有開揚元朗景致。

明報記者 方可兒 攝影 楊柏賢

Grand YOHO二期樓花期約6個月、提供826伙,分3座發展(分佈於第3、5及8座),涵蓋1房至4房單位,實用394至2125方呎,當中1房戶更屬Grand YOHO項目首次推出的戶型,以迎合上車客及年輕小家庭。

首度提供39伙入門版1房戶

不過,項目只設39伙標準1房戶(實用413至416方呎),分佈於第8座B室;以8座7樓B室示範單位為例,實用416方呎,長形客飯廳約127方呎,相連22方呎露台、睡房約72方呎。由於項目屬早年入則,即使是1房單位,亦設有梗牆的廚房,與時下主打迷你戶新盤多設開放式廚房不同,另相連工作平台,以便住戶晾曬衣物。此外,廚房、洗手間均設窗戶,以助通風。

3房單位佔四成 設3款格局

除1房單位外,項目主打2、3房單位,分別佔單位總數的37%及40%。可留意的是,3房單位可再細分成為3種不同間隔,包括3房、3房1套、3房1套連儲物室等,標準3房戶實用面積由631至992方呎。

以5座36樓E室示範單位為例,屬實用898方呎的3房1套連儲物室單位;大廳間隔方正,相連33方呎露台,另設對流窗,加強通風效果。除廚房相連的儲物室,大廳門口附近亦設儲物室,而且備有窗戶,住戶可考慮改作書房。

廚房兩邊設有不少工作枱面,其中一幅牆身更配置廚櫃,各類家電如焗爐、雪櫃等一應俱全,儲物空間充足。另主人套房窗戶呈曲尺形,可望開揚內園景觀,3間睡房均設窗台,而套房浴室及另一客廁均設窗戶通風,並備有浴缸。

第3、5座大單位景觀最佳

Grand YOHO二期除提供更多不同種類戶型外,景觀亦較一期「升呢」;項目首推的向南單位,可享開揚內園和元朗景致,此類單位主要分佈於第3、5座,主要為3、4房單位,屬屋苑最優質景觀。至於第8座向東單位,面向元朗公路,中低層或受汽車噪音影響。另須留意的是,Grand YOHO二期提供113個車位,即平均每7戶爭1個車位。
Grand YOHO 二期 戶型 景觀 升呢
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1,345萬沽天晉 創同戶型新高

1 : GS(14)@2017-03-05 09:26:59

【本報訊】一手樓瘋狂加價,二手亦屢錄破頂成交。中原地產伍錦基表示,將軍澳天晉2期5A座高層C室,實用面積845方呎,以1,345萬元成交,創屋苑同戶型新高,實用呎價15,917元。據了解,單位去年8月開盤叫價1,350萬元,最終只是微減5萬元,以1,345萬元售出。原業主於2013年以約1,127萬元一手購入,持貨4年獲利218萬元,升值19%。另外,指標上車屋苑荃灣中呎價創新高。中原地產余俊文表示,13座中層D室,實用307方呎,以393萬元易手,呎價12,801元,創屋苑分層單位呎價新高。原業主於2011年以162萬元購入,持貨6年獲利231萬元離場,升值約1.4倍。鄰區的葵涌廣場錄得破頂價成交。單位為3座高層G室,實用536方呎,以788萬元成交,平均實用呎價14,702元,一舉打破屋苑的成交價及呎價新高。原業主於1997年7月以493萬元購入,持貨近20年,獲利295萬元,升值約60%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170305/19947888
345 萬沽 沽天 天晉 創同 戶型 新高
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龍譽戶型多 吸市區上車客

1 : GS(14)@2017-04-24 09:43:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7362&issue=20170424

【明報專訊】央企背景的保利置業(0119)推出在港首個新盤啟德龍譽,成為今年初至今區內推出的第3個新盤,有三成單位向海,另項目戶型涵蓋開放式至4房戶,其中228方呎開放式戶暫為區內新盤單位中最細。

明報記者 謝穎怡 攝影 劉焌陶

由4幢住宅大廈組成的龍譽,樓花期約20個月,是繼中海外啟德1號(II)及嘉華(0173)嘉匯後,今年初至今第3個推出的啟德新盤,項目至今已累售約270伙。4幢住宅分為兩座高座(第1A及1B座、第2A及2B座)及兩座低座(第3座及第5座),分層及特色戶共提供930伙,其中開放式戶佔65伙,1房佔289伙,2房佔313伙,3房148伙,4房57伙及特色戶58伙。高座每幢樓高34層,A、B兩座相連,每座每層設4至8伙,戶型由開放式至4房戶,標準戶實用228至1147方呎,另設5伙特色戶,實用843至2703方呎。低座每幢樓高6層,共提供53伙,全屬複式戶,實用746至1377方呎。

低座53伙全屬複式戶

龍譽開放式戶主要分佈於1A座C室及1B座C室,實用面積228至245方呎,當中1B座C室228方呎,為目前啟德已推售新盤中面積最迷你。發展商早前開放一對(包括一個交樓標準及一個連裝修家俬)示範單位,單位以2B座28樓B室為藍本,實用841方呎,原則3房1套,改作2房1套間隔。單位大廳以不少天然石材配搭,放置一張雲石餐枱。大廳旁為廚房,以透明玻璃分隔,內有一系列黑色廚櫃。

另設計師將廚房旁邊的多功能房拆去,擴大廚房空間,並放置酒櫃及小吧枱,增添住戶生活享受。設計師又將主人套房及毗鄰的睡房打通,以書枱及層架分隔,為住戶提供工作空間。主人睡房亦有預留空間作衣帽間,而主人浴室以全白色雲石牆身設計,淋浴間及浴缸兼備。

浴室洗手盆櫃隱藏洗衣機

發展商另開放1房及2房交樓標準示範單位。1A座28樓D室的1房交樓標準單位,實用350方呎,廚房為開放式,大廳連接露台,大門後設有嵌入式雪櫃,充分利用空間。浴室洗手盆櫃內隱藏洗衣機,設淋浴間。2房交樓標準單位為2A座28樓C室,實用549方呎,大廳約175方呎,廚房連16方呎工作平台,而項目所有2房戶均設獨立廚房。
龍譽 戶型 市區 上車
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九龍塘賢文禮士擁名校網 廳房寬敞戶型多元化 部份單位望墳景

1 : GS(14)@2017-04-30 15:17:35

■賢文禮士分層大廈樓高10層,連5幢洋房,合共134伙。



【新盤巡禮】賢文禮士擁九龍塘41校網優勢,網內名校特多,包括物業附近的嘉諾撒聖家書院及民生書院,但部份單位摻雜墳景。首批單位定價克制,以平均折實呎價21,677元低開吸客奏效後,發展商加推單位即轉進取,勁加價兩成,一房入場費1,143萬元。趁市旺極速加價,買家無可奈何。記者:溫潤潔攝影:張柏基



賢文禮士身處校園地域,被5所學校包圍,代價為低層單位緊貼學校,景觀侷促,時有課堂鐘聲傳來。想有開揚景須在高層,可遠眺區內的多組大型公園,要留意屋苑東面,跟香港兆基創意書院一校之隔,是華人基督教永遠墳場,意味向此方單位望風水寶地與遠景並存,接受與否則因人而異。



■賢文禮士附近有墳場,部份高層向東單位會望墳。

■毗鄰嘉諾撒聖家書院及九龍塘天主教華德學校。


分層密度高 單位互望

屋苑以豪宅裝潢,由4座分層及5幢洋房組成,共134伙,建築密度高,4座分層相連而建,樓宇之間距離近,中間以花槽及車輛迴旋通道分隔,單位互相對望,可以在露台揮手與鄰居打招呼。獨立屋設於分層側旁,另一邊對着民生書院,難期望日照充足,也降低私隱度。單位數量少,戶型多元化,由一房至四房俱備,兼且面積偏大,廳房予人寬敞的感覺,全部有正常合理空間的廚房,擺脫近年新盤開放式廚房倒模公式化,而同一戶型又有不同設計,款式五花八門,惜每個單位總有黑廁。分層有129伙,一房戶有連貯物間或無貯物間的選擇,兩房戶屬套房設計,大碼兩房附貯物間、工作間或工作間連洗手間。三房間隔分一套及雙套房兩類。四房戶分雙套及三套房,部份單位其中一間睡房及浴室呈不規則形,多斜角難用。特色戶包括地下連花園、1樓部份單位連平台及10樓頂層大部份連天台。


示範單位5座6樓B室實用面積1,733方呎間隔3房

■大廳逾14呎半闊,空間感十足。

■主人套廁浴缸旁設有淋浴間,淋浴浸浴悉隨尊便。

■主人套房曲尺落地窗光猛,惜與民生書院天台近。



■單位有兩個貯物間,一大一小,大的可當睡房用。


示範單位5座6樓C室實用面積898方呎間隔2房

■物業洋房夾雜在分層與學校之間,私隱度不足。

■廚房工作枱面充足,選用德國品牌電器。

■這個兩房戶面積898方呎,客飯廳十分寬敞。


洋房天台有私家泳池

另外,5幢洋房以獨立屋形式興建,3,452至4,380方呎,樓高3層,地下樓底逾14呎高,全部設電梯上落,天台有私家泳池,發展商暫時未推售。






來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170430/20006006
九龍 塘賢 賢文 禮士 名校 廳房 寬敞 戶型 多元化 多元 部份 單位 望墳 墳景
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戶型多元化 兩房佔49%

1 : GS(14)@2017-05-27 08:53:22

■天寰由高低座住宅組成,合共提供822伙。



天寰高低座提供多類戶型選擇,高座命名天海匯,有747伙,開放式佔63伙或8%,僅限3座B及L室,以及21樓K室有供應,面積232至274方呎。一房戶佔123伙或17%,330至344方呎,浴室開設兩扇門,分別連接客飯廳及房間。兩房戶屬最多類別,佔365伙或49%,分佈各座,432至504方呎,要留意453方呎設有獨立廚房,最大的504方呎有工作間,可與鄰房打通成大房。三房戶佔152伙或20%,635至886方呎,最細面積乃淨三房單位,兼且長玄關嘥位,640方呎及以上才是套房式,851至886方呎廚房內接貯物房連廁所。四房戶佔30伙或4%,為單邊1座A室,面積1,190方呎,設雙套房,廚房亦備貯物房連廁所。特色戶最罕有,佔14伙或2%,945至2,555方呎,包括3座地下至1樓兩伙複式連花園,以及各座最高兩層合共12伙相連及複式,當中8伙連平台或天台。低座名星寰匯,有75伙,366至1,600方呎。地下連花園佔18伙,以2座C室最細,亦為低座唯一的一房戶,其餘為三至四房間隔,大多數採用複式設計。1至3樓佔45伙,間隔兩至三房戶,5及6樓佔12伙,一律為四房複式大宅,連平台及天台。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170527/20034764
戶型 多元化 多元 兩房 房佔 49%
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九龍塘賢文禮士 戶型豐富

1 : GS(14)@2017-06-10 10:28:38

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7312&issue=20170610
【明報專訊】去年在港售樓收益創出集團最高紀錄的華懋,旗下位處九龍塘的賢文禮士,項目已屆現樓,除擁名校網優勢,亦提供分層與洋房,及1房至4房多元戶型,部分單位可望九龍仔公園景致,吸引不少家長客進駐。

明報記者 謝穎怡 攝影 劉焌陶

賢文禮士位處延文禮士道38號,由4幢分層住宅及5幢洋房組成,合共提供134伙。分層單位涉及129伙,實用面積509至1979方呎不等,間隔由1房至4房;5幢洋房位於分層住宅側,實用面積3452至4380方呎,樓高3層,全屬4房3套間隔,並設面積732至2309方呎的花園、升降機及天台有私家泳池。

特色戶3房雙套連內置樓梯

發展商開放三個現樓示範單位,其中第5座10樓B室,實用面積1733方呎,屬3房雙套設計及內置樓梯直上天台的特色戶。全屋空間寬敞,甫入大門即為長形大廳,其中飯廳設6人飯桌及上方懸掛大吊燈,客廳則放置灰色曲尺形梳化及圓形玻璃茶几,外連51方呎露台,以望內園景及周邊學校為主。大門旁為廚房,設計師將其中一間儲物室的牆身拆去,以活動式間隔取代,放置層架及酒櫃,改動成一個「小酒窖」。廚房同樣以長形設計,左方設有工作枱,另一側為一列到頂廚櫃及嵌入式家電,廚房盡頭則有15方呎工作平台。

屋內走廊連接3間睡房,主人睡房位於走廊盡頭,中央放置雙人牀及旁邊設有梳妝空間後,仍可作三邊上落牀。主人浴室以大量雲石鋪砌,備有浴缸及淋浴間,旁邊闢出一角作為獨立衣帽間。其餘兩間睡房均設有單人牀及衣櫃,另把窗台設計成書桌,善用空間。至於廣達2071方呎的天台,鋪設戶外木地板,並擺放不少綠色植物、長形梳化及太陽傘,住戶可享受大自然氣息。此外,發展商亦有開放交樓標準示範單位,為第5座9樓B室,面積及戶型與上址相同,惟不設天台及梯屋,另不設家具,買家可更了解屋內原裝間隔和裝潢。

洋房內置升降機及私家泳池

另一連裝修示範洋房為B號獨立屋,實用面積4252方呎,連2263方呎花園,採4房連3套房及工作間連廁設計。地下客飯廳間隔分明,放置淺色曲尺形梳化,以及同色系長形飯桌,並以落地玻璃門分隔花園,為屋內引入不少自然光。大門右方的廚房配備曲尺形工作枱,及一系列歐洲Miele品牌家電。一樓共設3間睡房及家庭室,其中家庭室擺放電視、茶几及梳化,可供住戶與好友在此共聚。二樓全層作主人套房,面積逾800方呎,以深木色趟門分隔衣帽間及浴室,當中主人浴室更備有鵝蛋形浴缸及雙淋浴裝置,盡顯豪宅氣派。此洋房將連家具以招標形式出售,並預留3個車位。

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2 : GS(14)@2017-06-10 10:29:03

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1852&issue=20170610
【明報專訊】賢文禮士旗下5幢洋房以招標形式推售,不設意向價,其中有4幢為交樓標準,而B號洋房連家具出售,發展商表示是次招標後餘下單位將於交樓後再推售。

據成交紀錄冊顯示,截至5月31日,項目累售90伙,佔總伙數近七成,其中早前以招標推售的10個連天台戶,獲一組買家分別以8000萬元及7600萬元購入兩伙第一座頂層戶,涉1.56億元。上述單位為第一座10樓A室,實用面積1696方呎,連1280方呎天台,3房雙套間隔,以8000萬元沽,實呎47,170元,成交價及呎價均創項目新高。另第一座10樓B室,實用面積1696方呎,連1235方呎天台,戶型同屬3房雙套,亦以7600萬元成交,實呎44,811元。

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3 : GS(14)@2017-06-10 10:29:14

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2039&issue=20170610
【明報專訊】賢文禮士住客會所Club Inverness位於第二座及第三座之間,面積超過1.1萬方呎,共設兩層。會所提供的多元化設施,包括室內游泳池、水療池、桑拿室、桌球室、閱讀室、健康舞室及宴會廳等,住戶閒時可享受靜態或動態活動。屋苑提供132個住客車位,車位比例近乎1比1,切合住戶需要。

賢文禮士所屬的名校網,為屋苑最大優勢。小學屬於41校網,為九龍區最受歡迎小學校網之一,有拔萃小學、喇沙小學、瑪利諾修院學校(小學部)、九龍塘官立小學等;中學屬九龍城區校網,名校包括屋苑附近的民生書院及嘉諾撒聖家學校、協恩中學及喇沙書院等。

會所面積逾1.1萬方呎

衣食住行方面,住戶可前往九龍城區,該處新舊美食交融,其中城南道為著名的泰國食街,另可到九龍城廣場。此外,項目鄰近九龍仔公園及九龍寨城公園,提供網球場、游泳池、運動場等設施。由屋苑步行至港鐵樂富站約需10至15分鐘,旁邊亦有樂富商場,提供不同的飲食及購物選擇。
九龍 塘賢 賢文 禮士 戶型 豐富
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倫敦豪宅Lincoln Square戶型多 入場費1000萬港元 租金回報料3.5厘

1 : GS(14)@2017-06-17 12:35:52

【明報專訊】英國地產商Lodha推出兩個樓花項目,分別為Lincoln Square和No.1 Grosvenor Square,前者入場費約1000萬港元,共有204伙,第一期預計明年底落成。雖然英鎊貶值令港人在當地買樓變相有折扣,但投資者仍需留意過去兩年倫敦豪宅樓價下跌,截至3月倫敦中心區豪宅租金更下跌近5%。

Lincoln Square共設4期,推出204個單位,戶型由開放式(studio)至4房戶,並包括兩個頂層單位(penthouse)。項目第3期已經開賣,第1期共100伙,已賣出78伙,價值1.3億英鎊。項目入場費由約100萬英鎊(約1000萬港元)起,平均呎價2300至5500英鎊(約2.3萬至5.5萬港元),單位面積介乎480至3266方呎。

鄰近倫敦經濟學院國王學院

Lodha預計Lincoln Square首期由今年1月開始動工,建築期約兩年,預計在明年底完工,整個項目總面積29.7萬方呎。該項目樓高10層,另外底下兩層分別為用戶設施和停車場,但車位數目少於100個。項目鄰近倫敦著名的倫敦經濟學院(LSE)國王學院及皇家司法院等,距離最近地鐵站路程約5分鐘。

發展商預期Lincoln Square租金回報率約3厘至3.5厘,開放式單位每周租金介乎575至695鎊(約5710至6910港元),即月租可逾2.2萬至2.7萬港元。總監Gabriel York表示,倫敦住宅租金回報率相距甚遠,一般為3厘至6厘;並透露已有租戶等候名單,包括律師等專業人士。

開放式戶月租料達2.7萬

No.1 Grosvenor Square是Lodha推出的另一項目,共有39伙住宅和5個雙層單位,面積由1500至8000方呎,提供2房至5房單位。項目平均呎價6000鎊起(約6萬港元),入場費750萬英鎊(約7500萬港元)。該項目亦設有一個獨特天台單位,連同露台總面積約8400方呎,售價高達6800萬英鎊(約6.8億港元)。整個項目預計於2019年底完工。

前身為加拿大領事館的No.1 Grosvenor Square,佔地2.9萬方呎,在2014年被Lodha以3.06億英鎊買入,在保留外貌下改建成住宅。Gabriel York透露相關銷售文件已經準備,將於未來數周對外開放示範單位。被問到買家類型方面,他不願透露海外買家比例,預計上述項目的買家以自用為主,Lincoln Square買家則自用和投資都有。

No.1 Grosvenor Square位處的Mayfair(梅費爾)是倫敦傳統上流住宅區,距離港人熟悉的購物大道Oxford Street(牛津街)約5至10分鐘路程。Gabriel York稱連同項目在內,區內新盤豪宅供應少於100伙,並稱附近有樓盤由2014年開售至今已售出七成單位。他又引用「海德公園一號」(One Hyde Park)呎價7000英鎊為例,指一般豪宅呎價亦是介乎6000至7000鎊,認為該項目的呎價屬於市價。

Mayfair屬倫敦中心西部地區,研究機構萊坊上月發表報告,預測今年該區租金將跌2%,明年升1%。該行表示,高端住宅租務在過去兩年表現強勁,因為有關稅項的不明朗因素影響銷售市場。

年輕專才租樓需求大 高級住宅受捧

報告顯示,每周租金1000英鎊以下的租盤的需求特別強勁,相等月租約4000英鎊(約4萬港元),因為年輕專業人士愈來愈接受以租樓作為終身生活模式;但企業收緊相關預算,同時導致周租1500至5000鎊的租盤需求疲弱。萊坊又稱有關樓市成交政策的不確定因素,導致新盤供過於求,反映在租金於眾多地區下跌,截至3月倫敦中心區豪宅租金跌4.9%。

交投方面,萊坊稱倫敦高端住宅市場經歷過去多年跑贏大市後,隨交易稅增加後受挫,樓價由2015年至3月期間累跌6%。該行5月數據亦顯示倫敦市中心區豪宅樓價按年下跌6.6%,錄得連續12個月跌幅。惟該行稱隨英鎊貶值等因素影響,交投正在復蘇;估計今年相關市場樓價不變,明年則會上升1.5%,當中今年Greater London(大倫敦區)100萬英鎊以上住宅的交投會較去年升超過10%。

倫敦市中心豪宅樓價連跌12個月

英國樓價自去年夏天開始放緩,交投亦從近期高峰中回落。原因是缺乏可負擔的樓盤供應,這導致市民更為關注新盤。英國社區和地方政府部門(DCLG)數據亦反映出,近年新盤供應增加,但仍不足以應付需求。萊坊表示,可負擔的樓盤供應短缺和按揭息率低將為樓價帶來支持,但負擔能力問題在部分地區變變得愈來愈迫切。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6642&issue=20170616
倫敦 豪宅 Lincoln Square 戶型 入場 1000 港元 租金 回報 3.5
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元朗錦田新盤 鄰近濕地易惹蚊蟲Genova隔涉 戶型多元化

1 : GS(14)@2017-06-25 11:25:26

■園林泳池景致悅目,享悠閒氣氛。



【新盤巡禮】元朗錦田北鄰近沙埔村的大型住宅項目峻巒,已從新包裝命名為Park Yoho,新推2A期Park Yoho Genova,規模比起以往1A至1C期都要大,戶型選擇更多。首批單位呎價逾1.15萬元,貴絕同系,但位於鄉郊地帶,出入市區山長水遠,周邊林木濕地河道滋生蚊蟲,買家衡量高價與環境能否接受。記者:溫潤潔攝影:黎樹雄 許頌明



元朗Park Yoho整個項目逾3,000伙,大致呈L形分三部份,北面以生態保育區為主,該處亦有斜坡及護土牆,業主須承擔管理及維修費。南面為1A至1C期共9幢,即第1至11座,分別已入伙及即將入伙,共1,027伙。東面屬2期,現正推出的2A期有8幢,即第12、15至19、29及30座,部份分A、B座,共683伙。連接向東伸延2B及2C期,分別有8幢及5幢,即第20至28及31至36座,暫未知實際單位數目。2A期8幢大廈,以C形排列,三邊往外圍,向南及北望矮樹、村屋群、遠山及濕地,向西望屋苑9至11座樓景,距離頗近,其餘單位向內園泳池,景觀較佳及有保障。

■細房約50方呎,只能放基本家具。

■客廳約9呎半闊,附相同闊度露台,透光通風。



■套房睡床貼窗放,騰出較多地方。

■廚房外接工作平台。

■業主須承擔生態保育區管理及維修費。


部份兩房戶設貯物房

單位種類繁多,包羅開放式至四房及不同特色戶,標準單位開放式佔27伙約4%,面積251方呎,設玄關非常嘥位,入屋後左右是開放式廚房及浴室,雖然浴室以玻璃屏代替磚牆分隔,但可惜內裏難逃無窗黑廁厄運。此外,單位向西近望樓景。標準單位兩房戶供應最多,佔322伙約47%,面積486至587方呎,較小的不足500方呎,提供開放式廚房,逾500方呎有獨立廚房,572方呎以上有貯物房。標準單位三房戶佔233伙約34%,面積626至936方呎,要留意細碼三房僅1個浴室,700餘呎有套房,部份甚至有貯物房,但貯物房不足2呎8吋闊,窄長不好用,設計令人費解。逾800方呎設貯物房連廁所。四房戶佔21伙約3%,面積1,061及1,174方呎,後者設雙套房。

■細房逾6呎半闊,擺放睡床後,有數吋空隙。

■以兩房單位而言,浴室空間算達標。



■客飯廳闊窄不一,加上頂部橫樑,感覺欠工整。

■大房旁貯物房(右)宜改衣帽間。

■正西望樓景,方向及景觀遜色。


新地區內擁大量供應

特色戶佔80伙約12%,分佈各座1樓連平台、頂層相連連天台、29及30座地下複式連花園,面積229至1,873方呎,間隔開放式至四房。地下複式為項目推出以來首設類別,單位6個,面積逾1,700方呎,花園800至1,200餘方呎,其中29座B室及30B座A室特設8及9米私家泳池。發展商新地於錦田北擁有龐大土地儲備,峻巒以南、長春新村東面項目,擬建8幢12至16層高住宅,共1,049伙。同系爾巒附近下高埔村項目,申請興建4幢不多於13層高的分層住宅,涉及300餘伙,平均每伙不足500方呎。南生圍以南、東成里及凹頭擬發展低密度住宅。新地與置地合作的牛潭尾石湖圍項目,申建28幢逾28層高住宅,供應近6,000伙。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170625/20067488
元朗 錦田 田新 新盤 鄰近 濕地 易惹 蚊蟲 Genova 隔涉 戶型 多元化 多元
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63 Pokfulam戶型多 處名校區

1 : GS(14)@2017-08-14 15:24:11

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2948&issue=20170814
【明報專訊】薄扶林道向來是港島的中高檔住宅區,新盤供應向來不多。樓花期28個月、九建(0034)發展的63 Pokfulam是區內較罕見具規模新盤,提供350伙。發展商表示,項目採英倫古典建築風格,最強賣點是位處名校網、鄰近香港大學;項目採雙子式設計,戶型涵蓋開放式至3房,當中逾七成為開放式戶和1房戶,主攻小家庭客。

明報記者 鄺月婷

攝影 曾憲宗

63 Pokfulam提供350個單位,分為第1座Amber House和第2座Emerald House,單位實用面積介乎209至494方呎。發展商以1座18樓D室為藍本裝修示範單位,屬1房間隔,實用面積269方呎,以簡約色調為主,設計師以電視櫃分隔睡房及客廳,節省空間之餘,電視設於可360度轉動架上,令住戶無論身處睡房或大廳,均能觀看電視。睡房牆身擺放了一系列小熊模型,為房間增添色彩和玩味;睡房另一邊設置L形書桌,書桌延伸至客廳變成餐桌,一桌兩用。

最細開放式戶209呎起

廚房採用深淺襯托色調,增加空間感,配備家電多為德國品牌Miele和西門子,以蒸爐取代微波爐。浴室地板以雲石鋪砌,設有鏡櫃和淋浴間。大廳、睡房和浴室均設有多個USB入牆插座。交樓標準單位玄關位設智能鏡,用戶出門前可在鏡前整理儀容,鏡子內置智能家居系統,除可控制窗簾高低、室內燈光的光暗度外,更設視像對講系統,戶主可聯絡管理處和啟動傳呼功能。即使戶主不在家,如有陌生人來訪,或有人致電戶主,可轉接至戶主手機,加強保安效用。

玄關位設智能鏡

發展商開放同一單位交樓標準、以及1座18樓E室開放式戶交樓標準單位(實用209方呎)、1座18樓F室1房連儲物室示範單位和交樓標準單位(實用305方呎),以及2座18樓E室3房交樓標準單位(實用494方呎)。

值得注意的是,實用面積494方呎之3房1套單位,大廳連開放式廚房面積約130方呎,主人套房連浴室約115方呎,兩間客房分別約40和34方呎。如想在房內放置睡牀,或需訂造。主人套房和兩間睡房的牆壁可拆除及打通,增加空間,住戶亦可把房間當作工作間或衣帽間。

行往港鐵香港大學站 僅需10分鐘

項目位處11號小學名校網,有嘉諾撒聖心學校、聖士提反女子中學附屬小學等。中學方面,項目處多間傳統名校的校網,包括聖士提反女子中學、英皇書院、聖若瑟書院、英華女學校、聖保羅書院等。而且鄰近香港大學,交通亦算便利,距港鐵香港大學站約5至10分鐘步程。

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63 Pokfulam 戶型 處名 校區
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晉海主打中小戶型 吸小家庭

1 : GS(14)@2017-09-17 11:25:35

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4099&issue=20170916
【明報專訊】新盤戰線由荃灣區轉移至將軍澳區,新地(0016)將軍澳日出康城晉海,樓花期約24個月,共提供1040伙。項目除主打2房戶外,更為整個日出康城首個提供1房單位新盤,預料可獲不少年輕買家垂青。

明報記者 謝穎怡

攝影 劉焌陶

晉海共由2座住宅大廈組成,共提供1040伙,涵蓋1房至4房及特色戶,當中第1及2座可以再細分為A、B兩翼,採一翼6伙設計。以2A座38樓為例,前排2伙A、B室屬3房戶,實用面積分別701及618方呎,大致望西南方,預料可享海景,後排C室至F室以1房及2房戶為主,實用面積由340方呎至496方呎,大致望東北及東南方,預料以山景及樓景為主,惟周邊仍有項目發展,故景觀存在變數。此外,項目為日出康城中首次提供1房戶,共174伙,佔全盤總伙數約16.7%,實用面積由337至340方呎。1房戶長形大廳配有開放式廚房,浴室以雙門設計,分別通往睡房或客廳。

2房戶料山景及樓景為主

發展商開放一對連裝修及交樓標準示範單位,以2B座38樓A室為藍本,實用面積701方呎,屬3房1套間隔,發展商形容此戶型為「晉海大宅」。單位大廳以香檳金色為主調,甫入大門即為飯廳,該處放置四人飯桌。客廳放有芥末黃色梳化及圓形小茶几,外連29方呎露台。設計師以金色支架分隔書房及客廳,當中設有一個圓形裝置,內裏隱藏電視機。屋內走廊連接3間睡房,其中一間睡房改成書房,配搭木紋書桌及椅子。另一間睡房以白色為主,大玻璃窗旁擺放單人牀以及梳妝枱。主人睡房位於走廊盡頭,擺放雙人牀後仍可三邊上落牀,旁邊設開放式衣帽間。主人浴室設計高貴典雅,配以淡黃色雲石洗手盆、浴缸及通風窗。客廁則以雲石鋪砌牆身,備有淋浴間及精緻層架。廚房以長形設計,配以淺色廚櫃及一系列家電,外連16方呎工作平台。

3房內1廁設雙門 間隔靈活

另發展商開放屬「晉海大戶」的2B座38樓B室的交樓標準示範單位,實用面積623方呎,為屋苑3房戶入門版。單位大廳不設玄關位,大門旁邊為開放式廚房。單位最大特色是雖僅設一個浴室,但採雙門設計,可變身作套房浴室,或成為客廁,以趟門連接走廊,浴室內企缸及浴缸兼備。

項目關鍵日期為2019年10月31日,樓花期約24個月。發展商早前曾表示,項目會所名為「Club ASEA」,會所連園林連10萬方呎,將會提供50米室外泳池、宴會廳、健身室等設施。另據樓書顯示,項目有432個車位,即3戶爭1個車位。

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2 : GS(14)@2017-09-17 11:25:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7578&issue=20170916
【明報專訊】將軍澳日出康城是近年推出最多地皮招標的區域之一,撇除早已入伙的1至3期,以及今次晉海所在的4A期,已有7個項目獲批發展權,預料涉及近1萬個單位,其中新地(0016)旗下日出康城4B期已獲批預售,有望緊隨晉海推售。

新地康城4期每呎補價僅2059元

事實上,自2014年首季至2016年首季的兩年間,港鐵先後推出日出康城4至10期於市場上招標,今次推出的晉海,屬於日出康城4A期,而已獲批預售的4B期(涉1132伙);新地早於2014年4月投得康城4期,當時補地價約27.1億元,每方呎樓面補價約2059元。至於另一個有機會於較短期內推售的項目,則為會德豐(0020)發展的日出康城第5期,項目今年7月已申請預售,涉及1600伙,預計2020年3月底入伙。

其他期數方面,由南豐集團發展的康城6期,可建4幢住宅,預料最多可建2400伙;會德豐(0020)發展的第7期,則可建2幢共不多於1250伙住宅單位,另設約48萬方呎商場部分;第8期則是由「大地主」長實(1113)重奪,預料可興建3幢住宅物業,提供不超過1430伙住宅單位;會德豐奪得的第9期,則提供不多於1780伙住宅;至於最臨海的第10期,同由南豐投得,項目可建2幢住宅,提供不超過1170個住宅單位。
3 : GS(14)@2017-09-17 11:26:09

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8561&issue=20170916


【明報專訊】隨着日出康城有多個項目落成,使區內形成全新社區。發展商表示,項目周邊配套具賣點,包括於2020年下半年康城第7期的大型商場落成,連同將軍澳區內其他商場,屆時可提供不同選擇予買家購物。資料顯示,該大型商場由港鐵(0066)持有,樓面面積達47.9萬方呎,港鐵將投放49.8億元發展。此外,區內已有幼兒中心及中小學等,未來更會有兩所國際學校校舍進駐,可配合區內不同家長的需要。

區內設幼兒中心中小學

休閒設施方面,屋苑除鄰近日出公園,區內還有長約2公里的海濱長廊,連接將軍澳市中心至日出康城,旁邊更有行人徑及單車徑,住戶可享受海邊景致,另足球訓練中心預料最快明年啟用,及未來將設有水上活動中心,令區內設備將更趨多元化。

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晉海 主打 中小 戶型 小家庭 小家
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雲海 戶型選擇多

1 : GS(14)@2018-01-29 09:28:38

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2624&issue=20180129
【明報專訊】新地(0016)今年首個登場的大型全新住宅,為位處馬鞍山白石的雲海;第一期最大特色,是採中低密度設計,提供的戶型選擇亦眾多,涵蓋區內新盤最細的1房、到逾千方呎5房大戶。另雲海四周為山海景致所環抱,加上發展商打造大量綠化元素,提供恬靜的起居空間。

明報記者 林尚民、徐愷婷

攝影 劉焌陶

今次推出的雲海一期,屬分層大廈部分,由3組樓群組成,分別命名為香海臺、松海臺、榕海臺,建有7座中低密度大樓,提供353伙。樓盤自本月中開售,截至上周五,累沽約240伙。

樓盤提供區內罕有的1房單位,實用面積363至408方呎,以白石一帶新盤而言,屬面積最細一手單位,惟該類戶型只54伙,佔項目單位總數僅15.3%。屋苑的2房戶共111伙,佔樓盤單位總數31.5%,包括86個實用面積441至499方呎細2房單位、以及25伙實用面積493至534方呎的2房連儲物房/書房單位。

提供300餘呎1房戶 區內罕見

發展商早前開放一個2房交樓標準示範戶,為香海臺第2座8樓E室,實用面積483方呎,附連24方呎露台及16方呎工作平台。單位採用開放式廚房設計,提供大量儲物空間,客飯廳有足夠空間放置四人餐桌,主人房預留2.5米闊衣櫃位。

至於樓盤數目比例最大的3房戶,共有133伙,佔全盤37.6%;細3房實用面積583至598方呎,設31伙,而3房連儲物室/書房則有102伙,實用面積由681至1162方呎。另雲海亦有不少4房、5房大單位,其中4房單位有43伙,實用面積915至1320方呎;實用面積1335至1354方呎的5房戶只有12伙,佔全盤僅3.4%,在區內亦算較罕見戶型。

兩房戶採開放式廚房 增儲物空間

發展商早前開放一對4房示範單位(一個連裝修家俬、一個交樓標準),為香海臺第1座6樓A室,實用面積983方呎,屬4房1套連工作間戶型;大廳佔地逾250方呎,採長方形設計,外連露台,增大廳光線空氣流通。

設計師亦拆除大廳連接旁邊細房的牆身,改用一幅由水晶及金屬混合組製的裝飾品區隔,華麗之餘亦令單位更見闊落,原來的細房改作書房。主人套房預留衣櫃位置,擺放雙人牀後仍可三邊落牀,浴室設四件頭浴室配備。

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2 : GS(14)@2018-01-29 09:28:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6259&issue=20180129
【明報專訊】港珠澳大橋將於今年通車,東涌樓市價量齊升,截至本月25日,區內指標屋苑藍天海岸已錄10宗成交,較上月全月4宗升近1.5倍;平均成交實呎13548元,突破1.3萬元大關,創屋苑新高。

明報記者 徐愷婷

藍天海岸踏入新一年交投暢旺。中原高級分行經理王鎮宇表示,樓市氣氛熾熱,帶動藍天海岸頻錄高價成交個案,其中屋苑2座頂層特色戶,屬原則相連單位,實用面積1304方呎(建築1646方呎),附連約996呎天台,屬3房連套房和工人房間隔,享機場海景,以2380萬元成交,成交價除創區內分層戶新高外,實呎18252元(建呎14459元),更創區內新高。原業主於2014年12月以1600萬元買入,3年額印期剛滿,帳面獲利780萬元或49%。

額印貨1房 不足兩年實賺三成

此外,亦有屋苑業主未過額印期仍沽出單位。藍天海岸5座中層G室,實用面積388方呎(建築555方呎),1房間隔,望山景,以598萬元易手,實呎15412元(建呎10775元)。原業主2016年5月以410萬元購入,持貨不足2年,需繳付10%、約60萬元的額外印花稅,扣除稅款後,業主帳面獲利約128萬元或約31%。

蔚藍灣畔2050萬雙破頂

另一邊廂,香港置業助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳蔚藍灣畔3座頂層C室,實用面積1031方呎(建築1385方呎),連內置樓梯上天台(858方呎),遠眺銀線灣一帶景色,以2050萬元易手,實呎19884元(建呎14801元),成交價及呎價均創屋苑新高。原業主於2006年5月以1160萬元購入,帳面獲利890萬元,單位近12年間升值77%。

第一城2房548萬 屋苑新高

沙田第一城有連天台單位,以屋苑2房新高價成交。美聯聯席區域經理黃錦瀚表示,沙田第一城3座連天台戶,實用面積327方呎,原則2房間隔,以548萬元成交,創屋苑2房成交價新高,實呎16758元。原業主於2014年11月以約422萬元購入,帳面獲利約126萬元或約30%。

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雲海 戶型 選擇
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津匯迷你戶型多 貼近沙中線出口

1 : GS(14)@2018-02-03 09:42:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1475&issue=20180203


【明報專訊】受港鐵沙中線帶動,近年土瓜灣一帶有多個新盤先後推售,最新推出是由寶聲、其士及市建局合作的土瓜灣津匯,項目正正坐落於未來土瓜灣站出口旁,「食正」鐵路優勢,高層單位更可遠望郵輪碼頭及啟德發展區,惟部分單位實用面積小至221方呎,屬市建局近年面積最細的新盤單位。

明報記者 林尚民

攝影 蘇智鑫

總數提供175伙的津匯,屬單幢項目,現時已屆現樓,樓盤位於九龍城道、浙江街及九龍城道交界。樓盤大門對出,便是未來沙中線港鐵土瓜灣站的出口,由大門前往該出口不消一分鐘,出入十分方便,而且樓盤附近亦有多條巴士及小巴線,可前往港九新界多個地區,交通相當便利。

雖然市建局曾表示,新建單位扣除工作平台及露台等,實用面積不會小於260方呎,不過,由於津匯所在之地皮,是早於2012年批出,當時市建局仍未在批出之項目加入相關條款,故項目不少單位的實用面積,在扣除工作平台及露台後,亦在260方呎以下,部份單位實用面積更只有221方呎,為市建局旗下項目,近年面積最細的單位。

逾半單位屬開放式 221呎起

項目總數175伙中,以開放式及1房作主打,合共佔項目單位總數近八成,其中開放式單位有89伙,佔全部單位總數超過一半,約佔50.8%,該類單位實用面積由221至280方呎,發展商早前連環開放了7個示範單位,分別為5個連裝修家俬及兩個交樓標準單位,當中開放式連裝修單位設有3個,包括實用261方呎的25樓E室,屬面積最細的一個示範單位,單位整體採用較簡約及型格設計,簡約色調中點綴鮮艷生動色彩,令人置身其中時不會感到乏味。另外兩個連裝修開放式示範單位,則分別為實用267方呎的25樓F室,以及277方呎的25樓H室開放戶。

部分單位享郵輪碼頭景

此外,項目設50個1房單位,實用面積由280至400方呎,佔樓盤整體約28.6%,發展商開放了實用面積368方呎的25樓J室示範戶,單位室內佈局方正,大門旁邊設開放式廚房,而高樓底設計加上客廳連接工作平台,增強室內通風,客廳「L」形的轉角窗亦增加單位採光度。客廳左方的睡房,間隔同樣四正實用,易於設計一個富有個人特色的安樂窩。

至於標準單位中,最大為2房單位,實用面積由472至536方呎,共有31伙,佔樓盤約17.7%,發展商開放的示範單位,為實用531方呎的25樓A室,單位呈曲尺形,進入長方形客飯廳,空間寬敞,易於設計室內家具擺位,設計師選用白色及紫色作主調,加上英式風格,簡約中帶點華麗。進入主人睡房,透過「L」形轉角窗可飽覽啟德發展區以及郵輪碼頭景觀。另外,雖然項目以細單位為主,但亦有小量3房大單位,包括3個連平台特色戶,實用面積797至929方呎,另設兩個頂層3房複式戶,實用面積1498至1551方呎。

■有片睇

如欲觀看更多津匯現場環境,可登入明報財經網瀏覽:

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2 : GS(14)@2018-02-03 09:42:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6577&issue=20180203
傳統住宅舊區 不乏市建局重建項目
文章日期:2018年2月3日
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【明報專訊】土瓜灣屬本港傳統的住宅舊區,除今次推出的津匯外,附近一帶仍有其他新盤正在發展或快將推出,其中由新世界(0017)發展的市建局上鄉道項目,將為該集團繼旺角SKYPARK後,另一個與市建局合作全新市區項目,項目提供約300伙,主打1房及2房單位,料今年第四季登場。據市建局當年推出地盤時資料顯示,項目佔地約1.48萬方呎,可建11.1萬方呎住宅樓面,另有約2.2萬方呎商業樓面,住宅單位實用面積不可少於260方呎,另實用面積480方呎以下的單位,則不可少於一半。

屬34名校網

事實上,無論是今次推出的津匯,或是上述提及的新世界上鄉道項目,除享沙中線優勢外,亦位於34名校網,區內有多間傳統名校,著名小學包括陳瑞祺(喇沙)小學、協恩中學附屬小學等。

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3 : GS(14)@2018-02-03 09:43:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6655&issue=20180203


【明報專訊】現今市場上不少新盤都以開放式或1房迷你單位為主,而今次推出的津匯,發展商便特別在示範單位內加入多種不同的變形家俬,以增加單位的實用性,其中安裝可收藏的睡牀,能善用單位空間,日間放置梳化的位置,背靠着的就是一張收藏好的雙人牀,晚上作息時只需將睡牀拉下,簡易快捷。

另外,家中的桌子亦是靈活多變,例如摺叠桌子打開時可供四人用餐,收納時則是一張書枱,而茶几則可以升高,擴展為供家庭成員用膳的餐桌,多用途並且可以伸展變化的家具,適合年輕小家庭住戶。

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津匯 迷你 戶型 貼近 中線 出口
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