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基金滾錢法》學有錢人理財智慧 提早為退休金打基礎 銀行小職員 花10年拚成千萬小富婆


2012-10-29  TWM  
 

 

跆拳道奧運國手蘇麗文的姊姊蘇麗方,從銀行行員做到超級理專,不到四十歲的她,已經為將來退休生活打好基礎。

懂得投資保本型商品,是她下半輩子不再為錢煩惱的關鍵。

撰文‧林心怡

渣打銀行業務經理蘇麗方從月薪二萬二千元的行員做起,但從十二年前才積極理財、投資自己。如今,她不但坐擁一千六百萬元的房產,加計基金、外幣等投資,至少超過五百萬元,淨資產逾千萬元。懂得向高資產客戶學習的她,不僅賺到了財富,也賺到了幸福人生。

當了理專多年,服務過許多高資產客戶,蘇麗方認為「有錢人」給她最大的啟發是:不貪心地追求資產穩定的成長。「他們大多把每年報酬率設在四%至六%,超過目標『多賺』的錢,才會大膽投資!」「如果沒達到目標,就換到我慘了,因為他們往往會毫不留情面地把資金抽走。」受到有錢客戶的薰陶,蘇麗方則是用「基金錢滾錢」的方式,加速累積投資與置產的資本。在二○○○年至○七年,蘇麗方的投資火力集中在股票型基金,並以「單筆波段操作搭配定期定額」的操作策略。即使遇到金融海嘯,平均每年的報酬率都有逾一五%,○七年還曾有逾四成的好成績。

置產遇貴人 買房一年漲一倍在單筆基金投資上,她會嚴守停損點設在一○%;至於定期定額的投資,一旦選定看好的市場,則採「停利不停損」的策略,尤其大跌一○%時,還會加碼扣款;至於停利點則設在三成左右,然後再以停利後重新定期定額布局。包括貝萊德世礦、富蘭克林高科技基金,都是她波段操作獲利頗豐的標的,定期定額標的則以富蘭克林亞洲基金,讓她累積的財富最豐。

不過,隨著金融海嘯全球股市從低點反彈後,○九年開始,蘇麗方的投資風險意識也跟著增高,索性把大多數資金轉進年投報率八%以上的複合債、高收益債等穩健投資;並用配息的利得,來貼補○九年購屋每月所須支付的房貸,以及相對積極的投資標的。

至於置產,蘇麗方很慶幸自己遇到許多「貴人」。她笑說,服務有錢的客戶這麼多年下來,她發現這些高資產的客戶都很喜歡買房地產,所以在陪客戶去看房子的過程中,也培養了她置產的觀念。

「我以前從來不會想要買房子,覺得買基金波段操作很好賺,行情好時,有時兩周就有一成五的報酬率,變現性又高。但很多客戶卻覺得擁有穩健的資產很重要,一直勸我要買房,後來果然真的大賺。」○九年在永豐銀行桃園分行工作的蘇麗方,在林口買下每坪十五萬元,總價約七五○萬元的房子;才一年多,房價就漲了一倍多,目前市價至少有一千六百萬元。

家境不太好的蘇麗方,從小就有很強的賺錢欲望,家裡開設文具店,店內從幫人刻印章到賣花的生意都做。

「我爸媽對於金錢管理的觀念不太好,所以做生意很難賺到錢!」這讓身為長女、從小就要幫忙顧店的蘇麗方,相較於身為跆拳道國手的妹妹蘇麗文,對金錢產生更大的不安全感。而父親也總是催促她畢業後趕快去工作,幫忙分擔家計。

一九九六年從台北商專(現為台北商業技術學院)畢業的蘇麗方,考進了台北國際商銀(現為永豐銀行),從月薪二萬二千元的銀行櫃台職員做起。「但當時父母做生意需要用車,所以我一有工作就幫他們買了車;每月車貸一萬九千元,花好幾年才還清!」蘇麗方苦笑說,這件事讓她學到最重要的教訓就是:收入不高的年輕人,實在不該一工作就買車,或有過高消費性貸款!

在蘇麗方還清了車貸後,她在職涯與理財觀有了更上一層樓的視野。

蘇麗方回憶,在那個銀行等同於「金飯碗」的年代,「安穩領薪、做好分內工作就好」是當時銀行櫃台工作氛圍;但個性活潑、對工作又充滿熱情的她,卻總是肯多花時間服務客戶的需求。就算被同事視為「奧客」的客戶,她也總能和顏悅色地滿足對方的需求,甚至還成功行銷信用卡相關業務。

勇於離開舒適圈 走向高薪開闊大路「後來銀行要推動資產管理的業務,長官第一個就想到我。」蘇麗方笑著說,「當時很多資深的同事一聽到要擔負業績壓力,都紛紛推辭,但我卻覺得相當有挑戰性。」就這樣,工作五年的蘇麗方,勇於走出職涯「舒適圈」,開始轉任銀行業務性職務。

二○○○年,蘇麗方從菜鳥理專做起,不但曾蟬聯服務分行連續五年「最佳理專」的殊榮,在忙碌的工作之餘,還花了三年,陸續考上台灣、香港、中國CFP(認證理財規畫顧問)證照,並陸續拿到十二張國內相關的金融證照。

「我一直認為機會是留給準備好的人,因此在專業的投資上,我很捨得投資自己。」去年取得淡江大學國際商學碩士的蘇麗方開心地說,「我想利用過去累積專業的基本功,搭配貼心、客觀的理財服務,搶攻金字塔頂端的客群。」一○年,蘇麗方在職場做了個「大冒險」,離開服務十三年、根基已打穩的職場,轉戰渣打銀行。雖然薪水升級,但業務幾乎從「零」做起,相較離開前東家時,手上管理資產已有新台幣二十五億元的穩健部位,對於蘇麗方來說的確是一大挑戰。

幸好,透過既有的專業與對工作的熱忱,在渣打服務兩年多,蘇麗方在消金業務上站穩腳步,年薪也更上一層樓。

個性獨立的蘇麗方,規畫退休財務時,勞保與勞退一直不是她重要的考量。從幫有錢人理財,學到慢理財也能積大富的觀念,小資女靠自己也能找到退休屏障。

渣打銀行業務經理蘇麗方從月薪二萬二千元的行員做起,但從十二年前才積極理財、投資自己。如今,她不但坐擁一千六百萬元的房產,加計基金、外幣等投資,至少超過五百萬元,淨資產逾千萬元。懂得向高資產客戶學習的她,不僅賺到了財富,也賺到了幸福人生。

當了理專多年,服務過許多高資產客戶,蘇麗方認為「有錢人」給她最大的啟發是:不貪心地追求資產穩定的成長。「他們大多把每年報酬率設在四%至六%,超過目標『多賺』的錢,才會大膽投資!」「如果沒達到目標,就換到我慘了,因為他們往往會毫不留情面地把資金抽走。」受到有錢客戶的薰陶,蘇麗方則是用「基金錢滾錢」的方式,加速累積投資與置產的資本。在二○○○年至○七年,蘇麗方的投資火力集中在股票型基金,並以「單筆波段操作搭配定期定額」的操作策略。即使遇到金融海嘯,平均每年的報酬率都有逾一五%,○七年還曾有逾四成的好成績。

置產遇貴人 買房一年漲一倍在單筆基金投資上,她會嚴守停損點設在一○%;至於定期定額的投資,一旦選定看好的市場,則採「停利不停損」的策略,尤其大跌一○%時,還會加碼扣款;至於停利點則設在三成左右,然後再以停利後重新定期定額布局。包括貝萊德世礦、富蘭克林高科技基金,都是她波段操作獲利頗豐的標的,定期定額標的則以富蘭克林亞洲基金,讓她累積的財富最豐。

不過,隨著金融海嘯全球股市從低點反彈後,○九年開始,蘇麗方的投資風險意識也跟著增高,索性把大多數資金轉進年投報率八%以上的複合債、高收益債等穩健投資;並用配息的利得,來貼補○九年購屋每月所須支付的房貸,以及相對積極的投資標的。

至於置產,蘇麗方很慶幸自己遇到許多「貴人」。她笑說,服務有錢的客戶這麼多年下來,她發現這些高資產的客戶都很喜歡買房地產,所以在陪客戶去看房子的過程中,也培養了她置產的觀念。

「我以前從來不會想要買房子,覺得買基金波段操作很好賺,行情好時,有時兩周就有一成五的報酬率,變現性又高。但很多客戶卻覺得擁有穩健的資產很重要,一直勸我要買房,後來果然真的大賺。」○九年在永豐銀行桃園分行工作的蘇麗方,在林口買下每坪十五萬元,總價約七五○萬元的房子;才一年多,房價就漲了一倍多,目前市價至少有一千六百萬元。

家境不太好的蘇麗方,從小就有很強的賺錢欲望,家裡開設文具店,店內從幫人刻印章到賣花的生意都做。

「我爸媽對於金錢管理的觀念不太好,所以做生意很難賺到錢!」這讓身為長女、從小就要幫忙顧店的蘇麗方,相較於身為跆拳道國手的妹妹蘇麗文,對金錢產生更大的不安全感。而父親也總是催促她畢業後趕快去工作,幫忙分擔家計。

一九九六年從台北商專(現為台北商業技術學院)畢業的蘇麗方,考進了台北國際商銀(現為永豐銀行),從月薪二萬二千元的銀行櫃台職員做起。「但當時父母做生意需要用車,所以我一有工作就幫他們買了車;每月車貸一萬九千元,花好幾年才還清!」蘇麗方苦笑說,這件事讓她學到最重要的教訓就是:收入不高的年輕人,實在不該一工作就買車,或有過高消費性貸款!

在蘇麗方還清了車貸後,她在職涯與理財觀有了更上一層樓的視野。

蘇麗方回憶,在那個銀行等同於「金飯碗」的年代,「安穩領薪、做好分內工作就好」是當時銀行櫃台工作氛圍;但個性活潑、對工作又充滿熱情的她,卻總是肯多花時間服務客戶的需求。就算被同事視為「奧客」的客戶,她也總能和顏悅色地滿足對方的需求,甚至還成功行銷信用卡相關業務。

勇於離開舒適圈 走向高薪開闊大路「後來銀行要推動資產管理的業務,長官第一個就想到我。」蘇麗方笑著說,「當時很多資深的同事一聽到要擔負業績壓力,都紛紛推辭,但我卻覺得相當有挑戰性。」就這樣,工作五年的蘇麗方,勇於走出職涯「舒適圈」,開始轉任銀行業務性職務。

二○○○年,蘇麗方從菜鳥理專做起,不但曾蟬聯服務分行連續五年「最佳理專」的殊榮,在忙碌的工作之餘,還花了三年,陸續考上台灣、香港、中國CFP(認證理財規畫顧問)證照,並陸續拿到十二張國內相關的金融證照。

「我一直認為機會是留給準備好的人,因此在專業的投資上,我很捨得投資自己。」去年取得淡江大學國際商學碩士的蘇麗方開心地說,「我想利用過去累積專業的基本功,搭配貼心、客觀的理財服務,搶攻金字塔頂端的客群。」一○年,蘇麗方在職場做了個「大冒險」,離開服務十三年、根基已打穩的職場,轉戰渣打銀行。雖然薪水升級,但業務幾乎從「零」做起,相較離開前東家時,手上管理資產已有新台幣二十五億元的穩健部位,對於蘇麗方來說的確是一大挑戰。

幸好,透過既有的專業與對工作的熱忱,在渣打服務兩年多,蘇麗方在消金業務上站穩腳步,年薪也更上一層樓。

個性獨立的蘇麗方,規畫退休財務時,勞保與勞退一直不是她重要的考量。從幫有錢人理財,學到慢理財也能積大富的觀念,小資女靠自己也能找到退休屏障。

蘇麗方

出生:1976年

現職:渣打銀行業務經理

經歷:永豐銀行業務經理

學歷:淡江大學國際商學碩士效法有錢人六智慧 為終身俸做好準備──蘇麗方的「二流管理」心法

時間流管理

1.

花時間做別人不想做的事 擔任理財業務時仍積極服務冷門客戶,

反而贏得信任

與業績。

2.

向有錢人學習理財智慧

學到購屋保值與增值的技巧。

3.

找機會投資自己

工作之餘進修考證照,贏得更高收入的機會。

金錢流管理

4.

延遲消費,擬定儲蓄計畫跟會儲蓄,控管消費欲望,結婚後為了存錢,曾住婆家10年,盡量不外食,累積投資資本。

5.

積極投資基金錢滾錢

以波段操作股票基金,定期定額投資基金,賺到3至4成就出場,加速資產累積。

6.

活化投資標的

金融海嘯後,資金轉進年投報率8%以上的複合債、高收益債等穩健投資,用配息利得支付房貸。

 

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短期內達成千億目標的優化選擇 招商地產雙平台

http://www.eeo.com.cn/2013/0503/243385.shtml

經濟觀察報 記者 廖傑華 千億目標之下,換條跑道再加速或許是個不錯的選擇。

4月25日,突然停牌兩天的招商地產發佈公告稱,擬將全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司旗下的8個中國境內房地產項目注入去年收購的香港上市平台東力實業控股,轉讓基準價格為人民幣49.65億元。

市場把這次注資解讀為招商地產試圖通過東力盡快打開海外融資通道。

因為對於東力實業控股而言,沒有規模,就沒有融資能力,也談不上造血功能,再好的殼也將失去意義。

但東力之於招商地產,遠非簡單的海外融資平台那麼簡單,在A股失去融資能力的情況下,對東力注資、融資、造血,再圖做大,不失為短期內達成千億目標的優化選擇。

換句話說,在招商局地產未來千億雄心中,將由招商地產和招商地產旗下的東力控股兩個平台來共同完成。

反向收購

一切都在意料之中而又在意料之外。

4月23日,招商地產突然公告稱,公司正在籌劃重大事項,為避免對股價造成影響,A股、B股股票即日起停牌。與此同時,其香港子公司東力實業控股也同時停牌,市場猜測,此次停牌與東力實業控股有關。

25日的公告證實了市場的猜測。

東力實業公告顯示,招商地產擬將香港瑞嘉屬下四家控股公司的股權注入新收購的東力控股,這些股權包括匯聚控股有限公司100%股權、華敏投資有限公司100%股權、樂富投資有限公司100%股權和會鵬房地產發展有限公司50%股權。以上四家控股公司持有共計8個房地產開發項目,分佈於廣州、佛山、重慶和南京四座城市。

作為收購支付對價,東力實業將向瑞嘉投資發行約61.77億港元的永久存續可換股證券,折股價1.61港元/股,票面零利率;或者東力實業按本次交易購入資產折算發行新股38.37億股,發行價格不低於1.61港元/股。

資料顯示,去年5月,招商地產通過香港全資子公司瑞嘉實業投資有限公司以1.99億港元的對價收購香港主板上市公司東力實業控股股份有限公司70.18%的股權,也是內地房企赴港買殼的首個成功案例。

但現實遠比猜測複雜。

根據香港聯交所規定,買方在成為擁有超過30%普通股股東後的24個月內,累計注入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%,則該交易構成非常重大交易,需要以IPO申請的標準來審批。

顯然,從2012年5月收購到現在啟動注資時間不足一年。

招商地產董秘劉寧在接受經濟觀察報採訪時證實,此次注資構成了「反向收購」,將被視為首次上市,需走重新上市審批程序。

東力董事局主席、招商地產財務總監黃培坤表示:「等不及24個月,一方面是因為公司有充足的資源準備,另一方面這也是公司戰略發展的需要。」

外界質疑招商地產有些飢不擇食,而招商地產卻下定決心要做。

劉寧表示,之所以啟動反向收購,一是資產質量要有保證,符合IPO條件,二是公司治理結構規範,敢放到桌面上給人家看。

即便如此,並不是所有房企都能採取類似招商地產的注資舉動。由於自身條件限制,2012年在香港借殼的萬科和金地並未採取類似的舉動。

根據2006年商務部、證監會、外管局等六部門聯合發佈的《關於外國投資者併購境內企業的規定》(「10號文」),如果要把境內資產注入到境外上市公司必須滿足一些條件。

東力的公告則給出了這些條件。

公告稱,根據相關法律,由於收購內資房地產項目需經過商務部的批准,因此在收購的時間和批准上具有極大的不確定性,因此並未選擇招商地產擁有的全內資項目。

另外,在項目選擇方面,也撇除了招商地產其他海外附屬公司持有的未超過三年的項目。

根據廣大信達律師事務所出具的意見,除非獲得中國證監會的特別批准,若收購將使相關資產實現海外上市,中國法律原則上不允許招商地產向東力出售這些項目。

公告顯示,招商地產此次注入東力的資產在選擇標準上是按照「在境外運營滿三年的資產」,遵循了1997年的「紅籌指引」。資料顯示,1997年6月20日,國務院公佈《關於進一步加強在境外發行股票和上市管理的通知》(簡稱「九七紅籌指引」),規定境內資產出境後滿三年方可上市,而對於設立時即在境外的資產並沒有特別要求。

「此次東力注資行為,公司是按照紅籌指引最為嚴格的要求來進行。我們願意走這個程序,就像體檢一樣。」劉寧說,經過診斷,外界會更放心。

再造平台

對於東力,市場早前的預期是招商地產將東力實業打造成其旗下的商業地產平台,並注入商業地產資產。

在國信證券研究員區瑞明看來,商業地產目前在招商地產業務中的佔比較小,且商業地產具有運作週期長、回報期長、資金沉澱大等特點,這將影響到東力在規模方面的成長速度。

區瑞明稱,本次資產重組,公司將住宅項目注入東力,遠超市場預期。

東力控股的公告稱,完成後,本公司將成為招商地產唯一的海外上市業務平台。

公告顯示,截至2012年年底,即將注入的8個項目已錄得淨利潤10.45億元,經營淨現金流25.04億元。

另外,截至2013年3月底,廣州、佛山的目標項目已竣工總建築面積分別達到46.37萬平方米以及89.38萬平方米。銷售該等項目所產生的現金流足以為發展該等項目提供項目開支,並支持其他項目的發展。

除南京雍華府外將於今年8月正式開盤外,其他重慶和南京的項目均已進入銷售期。除雍華府外,重慶和南京項目均能從銀行獲得貸款。

一旦注資完成,東力實業控股將在一夜之間變身為一家擁有50億人民幣淨資產,超500萬平方米土地儲備的房地產企業。

這正是招商地產的用意所在。

「對於目前的東力而言,首先要做成一個房地產公司,其實要給它規模,有了規模之後才能在它身上做很多事情,才能良性循環。」劉寧表示。

一如外界猜測,招商地產對東力大幅注資首先是讓其恢復融資能力。數據顯示,儘管招商地產6%的融資成本,是A股房地產公司最低的,但相對於香港等境外資本市場而言,國內資金仍然很高。

銀河證券分析師趙強的研究顯示,中海地產立身於香港,2012年融資成本大約為3.7%(不扣減利息資本化費用),而招商地產雖有瑞嘉投資可實現境外融資, 但畢竟體量較小,且無法實現權益融資,2012年招商地產的融資成本為6.49%(不扣減利息資本化費用),較中海外高出2.7 個百分點,若招商地產融資成本與中海外相若,按照招商地產年均250億左右的借款規模,可節約財務費用7 億元左右(不考慮利息資本化費用),增厚每股收益0.4 元。

事實上,扣除在國內的融資,中海地產在海外的資金成本只有3%。

在劉寧看來,地產公司缺的不是利潤,而是資金。東力一旦變成地產公司,融資就沒有時間限制,「可以說幹就幹,不像內地還得證監會去批,可以一夜之間就把股票或者債券發出去」。

但招商地產對東力的安排又遠非單純的海外融資平台那麼簡單。

事實上,依託大股東招商局集團的獨特背景,招商地產自身並不缺乏海外融資通道與能力。

招商地產2012年年報顯示,2012年招商局集團(香港)有限公司,分別為香港瑞嘉提供了5.38億美元以及9.8億港幣的銀行借款擔保。而蛇口工業區之全資子公司達峰國際為公司之子公司香港瑞嘉在ING銀行從事的遠期外匯交易業務提供清償擔保。

在4月11日的年報投資者交流會上,招商地產財務總監黃培坤表示,在招商地產2012年240億的債務總額中,有近三分之一是美元債。

千億提速

融資的目的還是為了做大。

招商地產選擇香港開闢第二跑道的原因在於,持續的調控使招商地產在國內的股權、債券融資均為不可能,嚴重制約了公司的發展速度。

資料顯示,依託香港,國際資本市場為中海、恆大提供了源源不斷且低廉的資金,萬科則在早年的發展中,遇上了國內最好的融資時代。

數據顯示,2000年—2009年,萬科通過多種形式累計融資總額為242.4億元。

「近10年,我們只募集了80億元的資金,其中40億元還是大股東給的。」劉寧表示。

「如若成功,還將持續往裡注入資產,東力實業不僅將成為招商地產新的融資渠道,也將成為招商地產新的利潤中心。」黃培坤說,公司一直希望在香港有一個新的融資平台,和國內A股形成境內境外融資雙引擎,去年收購東力實業的目的就在於此。

將東力打造成為住宅開發平台之後,隨之而來的便是子公司與母公司同業競爭的問題。

對此招商地產給出的解決方案是,東力實業未來與招商地產的合作關係是以城市劃分,但東力實業會擁有優先選擇權。

在趙強看來,就如同保利地產和保利香港之間解決同業競爭關係的方式一樣,在例如北京、天津、瀋陽等保利地產進入的城市,保利香港就沒有進入。

在具體的劃分上,招商地產並未採用中海地產和其控股子公司中海宏洋之間的區域劃分模式,在中海地產的模式中,中海地產鎮守一、二線,中海宏洋主攻三、四線。

劉寧表示,按照一、二、三線來劃分區域是一個相對模糊的概念,「中國的一線城市分明,二線和三線則相對模糊,沒有太大區別。如果按這樣劃分就很難,因為招商地產一、二、三線都有。」

「比如招商地產已有佈局的畢節和漳州,香港的部分投資者甚至都沒聽說過這些城市。」

東力實業控股的想像力還在於低融資成本之上的發展能力。

在李少明看來,若東力控股以本次注入的50 億元淨資產以50%的資產負債率進行融資,可新增50 億元的低成本融資,如果將在港獲取的資金投入國內項目,將會為公司規模擴張提供有力支撐;而低成本融資增加將促進公司開發銷售進一步提速,業績釋放進一步加快。

由於招商地產控制著東力控股超過七成的股份,因此,根據相關會計準則,東力銷售額的全部以及超七成的淨利潤將歸於招商地產賬下。

對於招商地產而言,這種雙平台既類似於保利集團旗下的保利地產和保利置業雙平台,其共同支撐了保利集團的大地產戰略,單就體量而言,2012年,保利地產1017億元外加保利置業234億人民幣的銷售已與萬科不相上下;又類似於中海地產旗下的中海宏洋,在中海地產2012年1115億港幣的銷售中,主打三、四線的中海宏洋貢獻了135.21億港元銷售額。

可以設想的是,依託香港以及國際市場源源不斷而且相對低廉的資本,以東力控股為平台的另一個招商地產將在國內大肆攻城略地,並迅速做大。

2018年前後,你或許會見到這樣一個招商地產。這一年,招商地產銷售額突破千億,其中A股上市的招商地產銷售額達到800億元,而其旗下的香港上市平台東力實業控股(或許已更名)銷售額達到200億元。

短期 內達 成千 目標 優化 選擇 招商 地產 雙平 平臺
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工信部與江蘇省共建國家級大數據產業基地 力爭建成千億級集群

新華社南京8月27日電 27日,江蘇首個部省市共建國家級大數據產業基地正式簽約,力爭建成千億級產業集群,為全國大數據產業發展探路。

工信部信息化和軟件服務業司司長謝少鋒說,為搶抓互聯網經濟發展機遇,推動大數據產業快速集聚發展,工信部、江蘇省與鹽城市決定以“鹽城大數據產業園”為載體,共建國家級大數據產業基地。

鹽城是國家智慧城市建設首批示範區,近年來大力發展大數據等智慧產業。鹽城大數據產業園已獲批為國家大數據應用標準創新基地,目前落戶華為雲計算數據中心、軟通動力、華夏脈絡等大數據項目123個,總投資近145億元。

按照共建計劃,部、省、市三方匯聚優勢資源,將鹽城大數據產業發展納入“十三五”互聯網經濟和大數據產業發展總體規劃,引導和推動國家級項目、智慧江蘇重點項目落戶鹽城,以應用帶動產業聚集,拉動產業發展。

成為江蘇首個部省市共建國家級大數據園區後,鹽城大數據產業園計劃到2020年培育引進大數據相關企業500家,大數據產業實現產值達500億元,帶動相關產業規模超3000億元,建成在全國有影響力的千億級產業集群。

工信 信部 部與 江蘇省 江蘇 共建 國家級 國家 大數 產業 基地 力爭 成千 億級 集群
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賈躍亭:樂視的“小目標”是發展成千億市值的公司

1月15日下午,樂視、融創召開戰略投資暨合作發布會。賈躍亭在發布會上表示,本次引入融創中國作為戰略投資者將一次性解決了樂視目前的資金問題。同時,引入融創作為樂視網第二大股東也會在規範化管理方面起到積極作用。“引入融創作為戰略同盟後,樂視將不再是單槍匹馬。”賈躍亭表示。

據賈躍亭透露,一個月前他和孫宏斌一見如故,從下午六點到淩晨1點,暢談了6個小時。當天談完後孫宏斌就帶整個融創軟對開了項目啟動會,並且親自帶隊連續盡調1個多月。每天十幾個小時的工作,已經成為最了解樂視的人之一。孫宏斌還表示“這是唯一一次有巨大投資沖動”。

賈躍亭表示,對樂視生態來講,和融創的這次合作幫助非常大。第一,一次性解決了樂視生態發展當中的資金問題。樂視生態通過這些年的積累,已經具備了非常強的各個方面的能力,從商業模式的競爭力到產品力,到研發能力,到品牌力,到銷售力,最終形成一個非常體系化的生態力,還是取得了非常大的進展。但是,資金一直是樂視生態發展的掣肘,對樂視現階段來講,是萬事俱備只欠資金,這次融創150億的註入,以及其他的十幾億的投資,對樂視生態的下一步發展,尤其是生態進入第二個階段會產生巨大的推動作用。

第二,對整個樂視的規範化治理。樂視是歷史上第一次引入了二股東,是非常具有轉折性的一個拐點。希望通過我們的二股東,能夠讓樂視由原來的單槍匹馬、孤軍奮戰,夢想成為孤膽英雄的一個公司,變成真正擁有我們的戰略同盟,擁有我們的夢想合夥人,能夠大家一起真正形成協同,樂視和我們的合作夥伴能夠真正的共生、共贏、共享。

第三,在業務和戰略層面,我們也會深入開展很多非常重要的合作,希望能夠通過樂視生態開放的理念,對房地產領域的業務帶來一些推動。當然樂視自身是永遠不會進入房地產業務的,但我們會把我們所有的生態產品、生態服務、生態理念帶入到房地產業務當中,讓我們的夥伴們取得更大的突破。

賈躍亭稱,FF91這款車一定是一款顛覆性的產品,很有信心讓FF91成為汽車行業下一個階段的拓荒者和引領者。 樂視戰略第二階段的目標很明確,增大客戶規模,提高正向現金流,提升上市公司體系的凈利潤,但還是會以非常低的毛利的模式。第三階段就會進入到整個非上市公司的體系凈利潤的增長方向。

賈躍亭表示,樂視控股將與融創中國開展業務層面的合作。賈躍亭稱,希望通過我們的努力,為融創及全體股東創造十倍、甚至是百倍的回報, 希望樂視能夠成為中國最早突破千億美金營收的公司,或者能夠成為A股市場上突破千億美金市值的公司。

賈躍 躍亭 樂視 視的 目標 發展 成千 市值 公司
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網誌促成千萬豪宅成交 罕見現象 靠代理勤力更新資料

1 : GS(14)@2010-10-27 23:05:54

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14596389
【本報訊】市民網上搵樓置業蔚然成風,地產代理透過網上發放物業資訊促成交易亦有增加趨勢。如馬灣珀麗灣剛錄得島上歷來最大宗二手成交,便是外籍銀行界人士透過代理網上個人網誌搜尋單位,終以 1500萬元買入 26座頂層連天台「特色戶」。業界指出,透過網上促成物業交易多以中小型單位為主,或以租務佔多,涉及千萬元豪宅買賣則較罕見。另有業者指,經該網頁促成交易的比例,每年都有雙位數增加。
記者:湯家明 朱連峰

樓價攀升,連帶較冷門的小島馬灣,本月亦頻錄逾千萬元成交。中原分行經理黎子華表示,剛易手的 5期 26座頂層連天台單位,面積 1766方呎,附設 668方呎露台及天台,成交價 1500萬元,呎價 8494元,為珀麗灣有紀錄以來最大銀碼二手成交,同時為「珀麗天際屋」首宗二手買賣。原業主 07年底以 1342萬元一手買入,賬面賺 158萬元,升值 12%。
上載單位相片吸引準買家
放大圖片

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據促成上述交易的中原地產高級營業員陳煜祺表示,該名買家為任職銀行界的外籍人士,原居於西環,經上網瀏覽代理網誌物色珀麗灣特色單位後,再透過電郵查詢,其後相約睇樓,參觀單位後一周拍板買入。他指出,與市區相比,馬灣交通較為不便,準買家透過網上搜尋心水單位,會傾向選擇附有相片單位,反而「叫價貴啲都無所謂」,故他亦盡量將放售單位相片上載至個人網誌,增加吸引力。
該類特色戶僅設 12伙,以附設天台及大型露台為賣點,發展商按買家需要於天台提供按摩池設備。該類單位尚餘 1伙一手貨,連全屋裝修意向呎價 1.1萬元。二手市場約 3個放盤,最平叫價每呎 1萬元。美聯營業經理姚潤琪指,本月珀麗灣暫錄得 3宗逾千萬元成交,上月僅得 1宗。
互聯網興起,科技資訊發達,代理將買賣個案及放售資訊上載網頁,以供市場參考已成趨勢。美聯首席分析師劉嘉輝指,資訊流通性越來越高,代理上載大量樓盤於網頁內,成資訊平台,市民可隨時查詢圖則、價格等資訊,間接推動物業成交。雖然交易平台增加,惟相信網上置業未必能完全取代傳統實地睇樓的買樓方法。
業界料難取代實地睇樓

中原地產董事總經理陳永傑表示,隨着 iphone等智能手機興起,上網搵樓已成趨勢,相信亦會成為市民未來搵樓主要渠道之一,而經該行網頁促成交易的比例,每年都有雙位數增加,以今年為例,比例高達兩成,較去年上升逾一成。
美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興亦指出,市民現時只要有手機,就可睇樓及掌握市場最新動向,如造價等,相當方便,該行未來亦會因應市場需要,進一步加強這方面業務。
馬灣珀麗灣本月大額成交

• 1座高層 D室* 面積: 1496方呎 成交價: 1421萬元 呎價: 9499元
• 26座高層 D室 面積: 1766方呎 成交價: 1500萬元 呎價: 8494元
• 5座高層 C室 面積: 1546方呎 成交價: 1220萬元 呎價: 7891元
資料:中原
*為一手成交
2 : GS(14)@2010-10-27 23:06:12

善用科技
80後經紀靠網突圍
正當 80後嚷着置業難之際,對於從業地產經紀僅一年多的陳煜祺而言,或許不是一件太困難的事。他去年中投身地產代理業,今年首 10個月營業額已達 130萬元,扣除與公司拆賬,個人收入已達約 30萬元,戰績絕不遜於資歷較深的地產經紀。
今年才 25歲的陳煜祺,原為製衣廠文員,因公司倒閉,去年 7月轉投地產代理業, 10月獲取牌照後,主力馬灣物業買賣。他指,「近年興上網,馬灣又少 walk-in客人」,因而憑對科技資訊的掌握,將獲委託的盤源上載網頁,增加交易機會。他直言促成交易中, 70%客路是透過集團網頁上的「代理個人筍盤 Blog」而來,當中包括剛促成的千萬元物業。
該個人網誌最多可上載 60個放盤,可租可賣,他透過不停更新網誌內容,以及盡量提供單位相片,瀏覽量有增無減。
網誌 誌促 成千 豪宅 成交 罕見 現象 代理 勤力 更新 資料
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玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁

1 : GS(14)@2016-03-16 15:32:59

2016-03-12 NM

今時今日,大富翁沒樣看,不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman,其實跟身邊朋友沒兩樣,屋邨出身,喜歡穿間條Tee配牛仔褲,目標是一年去4次旅行,覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人,他畢業不足10年已由零開始達至財務自由,靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路,現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是,他沒被金錢和安逸沖昏頭腦,仍記得自己有個夢想亟待實現。

不願上鏡的Starman,成長自單親家庭,媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計,已懂得自製筆記賣給同學,也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學,會考考不上。重讀那年遇到一位好老師,愛上了Econ,一年就讀晒A-level的課程,到預科就連大學的都學埋,結果高考成績好好,大學順理成章讀經濟及金融。」

股市大熱的2007年,Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作,過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙,不分晝夜,有時忙到沖涼都唔得閒,每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多,很快已學到不同的知識,建立了人脈。而且花紅可觀,每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙,他根本沒時間消費,扣除每月固定開支後,其餘全數儲起。

不炒細價股 鍾情REITs債

很多人認為,從事金融業的人都很會投資,甚至炒賣收入多過正職,但Starman寧可將時間花在工作上增值自己,也認為財富應靠複式效應累積,而非靠爆炸性投資,故從不沾手細價股,取而代之的是REITs(房地產信託基金)和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。

他認為,買REITs跟買樓差不多,但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間,然後每年坐享派息增長,他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘,回報不俗。「領展我最鍾意,由20蚊儲到現在,每次都以股代息滾存,及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目,開始抽調資金買債券。

「揀穩健的大公司,查Credibility(信用度),3年後還錢某程度上有保本概念,另外每半年派一次息,每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行,可融資到八成資金,即是實際付兩成錢就可賺到十成,當時回報是7厘,但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘,賺取中間的差價,3年已差不多回本。」

假設他以100萬元買入7厘息債券,一年收息7萬元,將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金,一年付息約1.04萬元,換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差,3年便已賺17.9萬元。他透露,這組合滾存多年,就成了他達至財務自由的關鍵,正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」,就是由此而來。

買住宅自用 投資揀工廈

一直渴望組織自己家庭的Starman,在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位,與女友拉埋天窗。完成人生大事後,正式踏上物業投資之路,抽調約150萬元與友人成立公司。

公司最先的投資項目,是購入一整層葵涌工廈進行大翻新,之後再將單位分契拆售,項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後,公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目,3年間完成了20個,遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡,而投資回報少則有五成,多則可倍數計。

工廈的「分契拆售」做法成功後,Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地,然後翻新成有機農莊,再間細至數百呎至千呎轉售;另外又買入接近邊境的倉地,興建有蓋倉庫,吸引國內外企業租用。他坦言,受惠於早年農地的低水價格,農莊項目的回報可達1倍至3倍,而倉地回報雖未及農地,但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫,公司連同其他周邊業務,累計總資產達數千萬元。

跟着Starman考察致富路

第一站:工廈

潛力所在:工廈罕為貴

未來工廈供應不會增加,反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等,令工廈買少見少,愈發矜貴。

樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行,創造出一定需求,而政府亦在2030年策略報告中提及,會更改工廈用途,鼓勵轉型。

眾多工商物業中,工廈入場門檻較低,目前部分區域仍處低水。

賺錢大法:改裝大翻身

在買入工廈後,由註冊認可結構工程師重新設計,將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位,再由律師進行「分契」,做到每個單位都有獨立樓契,然後再拆售。每個項目投資逾千萬,單是啟動金額也需數百萬,但可賺取的回報高達五成至數倍。

由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展,故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍,賺盡時間和成本。

Starman表示,改裝工廈非一般散戶能力所及,但他們仍可投資細碼工廈單位,價錢視乎地區及樓宇質素,租金回報約4至5厘,較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位,價錢最低只需50萬至60萬元(逾100平方呎),買家購入後可將單位交由發展商代出租,以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意,無論哪類工廈,按揭最多只可做四成。

投資心得:要有裝修

★工廈與住宅一樣,都是位置最重要,要留意該區交通是否方便,附近有否商場、地舖;工廈、商廈和人流是否集中。

★若單位買入時沒裝修,則客路非常局限,影響出租機會。若要花錢裝修,則要有心理準備地方大裝修費自然高,留意對投資回報的影響。

★一定要實地視察,留意單位附近及上下層的使用情況,若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層,單位有窗有獨立廁所會較易租出。

地區心水:看好西九

?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展,事關它是全港的最中心點,輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型,酒店及新商場進駐帶來動力,據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建,到時「話變就變」,潛力較大。

?大西北地區看好屯門,一來仍處低水,容易入手;二來將有港珠澳大橋等大型基建,加上接近前海新發展區,問題是升值需時不可速食。

?最好不要集中投資在同一工業區,可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地,以分散投資風險。

第二站:REITs+債券組合

組合優點:避開辣招

與投資物業差不多,但REITs好處是不用自己研究,有大集團計好數,衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高,且由大集團做按揭融資,投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。

部分REITs限制公司須將九成盈利作派息,根據往績年回報有5厘至8厘,比住宅租金回報更豐厚。

債券入場門檻雖較高,優質債約需20萬美元(約156萬港元),但債券回報不俗且穩定,買債3年後取回本金,某程度上是已保本;另每半年派息一次,年回報約7厘,若結合槓桿,回報可逾10厘。

投資心得:最緊要大

★REITs最喜歡領展(00823),另外是越秀房產(00405),它們的主要業務都是收租,比較穩陣。

★投資債券最緊要選大公司,有良好信譽便可。次級債入場費較低,約10萬元美元(約78萬港元),但風險相對較高。

★債券投資本身傾向保守,但引入槓桿就變得進取,一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿,要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意,即可以槓桿形式投資債券,提高回報,相反若其他投資都屬較進取的,就盡量不要使用槓桿。

第三站:農莊

潛力所在:現價低水

農地價格仍處低水,呎價約100元,加上翻新建築費,成本仍相對較低,但重售可賣500元一呎,計算成本在內回報有一倍以上。

農地不能承按,但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等,豐儉由人,銀碼相對其他市面上的物業細,有一定捧場客。

市場上不乏自用買家,很多是住市區豪宅的有錢人,住所雖交通方便,但孩子缺乏活動空間,會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。

投資者買來出租圖利,租客亦不少,幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。

賺錢大法:拆契出售

買下農地後翻新,將萬呎農地間為數百呎至千呎不等,配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示,此投資亦存在槓桿,因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售,另兼售後兩期的的農莊,但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後,再作後期發展。若計算槓桿在內,整個項目回報可達兩至三倍,但時間稍長,約需時一年。

跟工廈一樣,改裝農莊注碼大,不適合散戶,但一般投資者仍可購入這類拆契農莊,將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租,在指定年期內提供約5厘回報。

投資心得:自給自足

★選農地附近最好有公家路,次選是私人路。若附近只得私人路,事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路,若沒有交通工具直達可能影響吸引力。

★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力,另可加入額外服務,如設計及裝修、代購露營車等。

第四站:倉地

潛力所在:需求上升

本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源,但近年中港物流暢旺,集運愈發普及,導致需求上升。不過,預計未來倉地供應不會顯著增加,所以競爭將愈發激烈。

賺錢大法:分段興建

買入倉地興建大型密封倉庫,一般以數萬呎計,通常包括上落貨配套、保安系統及管理,然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若,分階段興建,先建起第一期出售大部分倉庫賺錢,待資金回籠後再興建後期,另留下約三分一出租,提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍,單計租金回報則超過10厘。

投資心得:交通大小

★位置最好接近邊境。

★貨倉太小不值錢,面積最小要兩萬平方呎。

★倉庫提供獨立水電錶,另要設有卸貨台、電卷閘,提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎,而且不用排隊卸貨,省回時間成本。

錢買不到的人生

月入六位數、坐擁千萬資產,對於很多人來說是遙不可及,但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功,這位過來人卻提醒,勿以財務自由為終極目標,否則會失卻人生意義。

「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標,但我覺得財務自由只是一個狀態,純粹顯示你的被動收入可抵日常開支,它不應成為一個人終身追逐的目標。」

當年他進入私人銀行做融資,每月有幾萬元收入,算是不錯,他卻看到危機:「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂,但好快就覺得個人好虛,無嘢做、無成功感、無下一步,咁做人仲有咩意思?所以財務自由最重要的不是唔使做,而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」

結果,他選擇了開設公司,建立自己的事業王國。他更透露,自己從小到大都喜愛大自然,可惜小時候沒機會接觸,故開公司後不忘拓展農莊業務,還自己一個心願。

成長自艱難的家庭環境,令現在Starman對家庭生活十分重視:「屋企夠使夠食就可以,我亦唔需要名錶名車,只希望幾忙都好,每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯,這樣的生活最幸福。」
玩盡 REITs 債券 工廈 農地 30 成千 富翁
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L.A.都有時裝批發街?成千間鋪唔行就嘥

1 : GS(14)@2017-03-24 17:07:59

「這個款式是嗎?需要訂購幾件?交貨期限是甚麼時候?」「不好意思,我只能給你這個價格,真的不能再低了。」來到洛杉磯的「LA時裝區」(LA Fashion District),交易的數字在空氣中來回交錯。走進這個北美州最大的成衣批發集中地,猶如超豪華版的台灣五分埔、或香港的長沙灣道,延伸好幾個街區的商舖、超過1,000間成衣批發店,讓這裏不只是消費者的尋寶地,更是各地買手的「廝殺戰場」。許多採購員拖着大型手推車來回穿梭,尋找熱賣商品。駐洛杉磯記者:陳志豪高中畢業就投入時裝界的川野(Michelle Kawano)雖然年紀輕輕,但已經是具八年經驗的資深採購員:「品質絕對是最重要的關鍵,我們必須在控制預算的情況下,找出品質最佳、又能受青睞的產品。」她與同事一起來尋找下一季的新商品:「這個地方對流行的敏感度很y高,當季的品牌設計師只要推出任何新概念,很快你就可以在這裏找到類似的設計。」川野說身為中間採購人,她的目標是把「平價的最新流行」帶給下游廠商與消費者,「LA時裝區」是她最常掃貨的地點,她強調:「雖然這裡的品質可能略輸給名牌產品,但很符合我目標客人的風格。」眼光精準的她,一小時內就已鎖定了幾個有潛力的皮包以及飾品、準備下單。川野說,在時裝界擔任採購,並非向外界想的一般光鮮亮麗,「你必須付出很多的時間與努力,才能瞭解當下的潮流。另外,如何與人打交道,也是一個重要的課題」。她強調,如果沒有這些特質,很難在短時間內從這麼多店中作決定。有別於採購工作,要在超過千間中介商店裏獨具慧眼地找到商品,批發商則要苦惱於如何讓自己更突出。在這區已工作10年的Mayra,見證了繁華與衰退:「與幾年前比起來,這裏的生意差了很多,不再像以前那麼熱絡。」即使如此,她仍在兩年前開了自己的成衣批發店「Love Crew」,因為她相信自己可以殺出一條不同的血路,「我店裏所有的衣服都是在美國本地生產」。Mayra說,要在眾多商家之中脫穎而出,品質十分重要:「相對其他批發店大多是中國生產、強調便宜的成衣,我認為我的商品更能吸引特定的族群光臨。」
Mayra指自己最重視的就是流行趨勢:「我的主力客群以拉丁裔居多,所以我常常會關注墨西哥、哥倫比亞等地的時裝騷,找出顧客感興趣的設計。」Mayra的先生Ludyn有空時也會到店中幫忙,他對LA時裝區也有不少觀察:「這裏很多店都是韓國人,但有趣的是,因為購買的拉丁買家很多,我發現韓國店主也會在自己的產品中加入許多拉丁元素,刺激銷量。」Mayra與Ludyn都表示,他們希望LA時裝區能夠慢慢轉型,朝向更高品質的路線前進。雖然大多商家都只對撥發給店舖,但也有許多服飾店願意零售。認為自己眼光獨到、又熱愛逛街的你,不妨來逛逛、挑戰一下自己的購物功力。
LA時裝區(Los Angeles Fashion District)時間:10am-5pm(周一至周五較多只批發)地址:110 E9th Street, Suite A-1175. Los Angeles, CA90079




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170324/19968633
L.A. 都有 時裝 批發 成千 間鋪 鋪唔 唔行 行就 就嘥
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30歲成千萬富翁 博客Starman創富上位方程式

1 : GS(14)@2017-07-03 03:10:54

2017-06-21 NM

  30歲出頭已晉身千萬富翁的Starman,透過投資債券及房託股致富,又涉足工廈和農地買賣,最近更跳出香港,在馬來西亞、澳洲和柬埔寨經營生意。Starman早前出書,講述自己投資理念,「我想講自己的理念,投資工具(如債券及REITs)可被取代,但理念不能被取代。」

  這位年輕創富者寄語年輕人,及早規劃人生,尤其是畢業後第一個10年,定下賺取第一桶金、100萬元的目標,「視線被一幢幢樓遮住」並不值得,及早規劃讓人生下一個10年有更大選擇。

  Starman年屆30歲便晉身千萬富翁,iM去年曾報道他的傳奇故事。有誰想到他中五會考失利,全靠重讀發奮,以優異成績入讀大學經濟及金融系。畢業後Starman進入大型金融機構,任企業融資,期間累積創業資本和營商人脈。2012年,Starman與朋友夾份成立投資公司,最先購入的項目是一整層葵涌工廈,進行大翻新後,再把單位分契拆售,項目短短半年已賺了逾一倍回報。此後3年公司「照辦煮碗」完成了20個項目,遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡,賺五成至一倍不等。

  後來Starman將概念引入新界農地及倉地,先購入平價農地,然後翻新成有機農莊,再分間至數百呎至千呎轉售,回報達1倍至3倍;他又買入接近邊境的倉地,興建有蓋倉庫,吸引國內外企業租用。Starman近年更把生意拓展到海外,在馬來西亞新山收購了一間建材廠,眼見當地樓盤發展正如火如荼,故其建材廠近水樓台,生意源源不絕;又在澳洲開展地產項目。最新則看中「一帶一路」的商機,到柬埔寨開展食品貿易生意。

  生意背後,Starman建立了一個「債券+REITs(房地產信託)」的投資組合,每月營造穩定現金流,目前組合每月產出6位數字的被動收入,養妻活兒,讓自己無後顧之憂地創業,今年32歲已有過千萬身家和持續增長的生意,可謂人生贏家。Starman早前出書,講述自己投資理念,多次登上暢銷書榜首位,出版短短兩周已加印第二版,現時更出到第三版。「我想講自己的理念,投資工具(如債券及REITs)可被取代,但理念不能被取代。」

第一式:人生規劃要趁早

  張愛玲說過「成名要趁早」,Starman則認為人生規劃要趁早。除了少數富二代,相信大部分沒有父幹的年輕人,難以贏在起跑線,因此他認為年輕人要盡早利用時間去儲蓄資本,而投資回報不外乎3個元素:「回報率x時間x本金」,「沒有本金,回報再高也是零。沒有時間則不能創造財富,三者缺一不可。年輕人最大問題是有時間但沒有本金,所以要做好規劃!」

  他建議年輕人將人生分為3個10年,第一個10年是22至32歲、即大學畢業後首個10年,由選擇工作、努力工作或學習、進修、升遷、轉工,到適婚年齡組織家庭、置業、結婚生小孩等等,是忙碌和充實的10年。若第一個10年已妥善規劃,累積到第一個100萬元,加上過程中累積的人脈、工作經驗、專業知識等,到了第二個10年,即32至42歲,人生的黃金時代可有更多選擇。

  因此,最重要是人生第一個10年要定下目標、儲蓄資本。然而不少年輕人抱怨上車難,「哪有錢」累積到100萬元?Starman坦言不少年輕人「視綫被一幢幢樓遮住」,即使現時買不到樓,也不能荒廢投資機會,以及累積工作經驗,及早規劃才能打破「窮忙族」宿命。

  Starman讀大學已規劃人生第一個10年,定下從商的目標。他2007年大學畢業後進入大型金融機構,擔任企業融資工作,過了幾年天昏地暗的打工生涯,經常忙著中港兩邊走,但可乘工作之便,為日後做生意鋪路。一來這工作夠忙,沒時間消費,可讓他儲到豐厚的創業資本。同時,企業融資工作勝在機會多,可建立了不少國內外人脈。尤其是金融海嘯後中國企業紛紛「走出去」投資海外,Starman當時接觸了很多民企老闆,當面向他們請教做生意之道。他發現成功白手興家的老闆,往往也是贏在思維,到了市場機遇來臨便迅速把握。

第二式:擺脫窮中產思維

  累積工作經驗再辭工創業,未必人人適合,但建立理財投資的思維,卻人人受用。「這是通識,每人也要識,只要有消費的人便要理財,不是專業人士才能理。要有理財Mindset,提升財商便可以開始走出老鼠圈。」

  Starman眼見不少人陷入「人生老鼠圈」,「每天工作8小時後,不能放工要鬥OT,久而久之沒有時間給自己,也沒時間處理財務,要繼續打工。」從此墮入中產貧窮的循環。

  想擺脫中產貧窮,要認清自己的消費模式,不應作出超出自己能力的消費,開支愈高,愈難做到財務自由。然後要改變個人投資思維,「如果你買一些『等升』的資產,你計不到數,因為這不是收入來源,這只是One Off Gain。收入來源應該有持續性,像每月薪金或每半年派一次的股息。」Starman因此鍾愛債券和REITs,因為這是「有數得計」的投資,即會持續定期地產生現金流。

  累積這類資產時,收入來源更廣,「當收入擴闊了,打破了單一收入來源(工作),便不用再怕你老闆。」他持續產生現金流的資產包括:穩定派息的股票、以一籃子租金收入為主的REITs、固定收益資產如定息企業債券、收租物業,以上資產的回報統統「有數得計」,屆時再利用收回來的利息分散投資其他具增長潛力,又穩定派息的資產,利用現金流和複利滾雪球。Starman相信,若大家能夠持之以恒,儲蓄「有數得計」的資產,32歲前儲到100萬元並非不可能。

第三式:投資贏在現金流

  Starman認為,無論個人理財、做生意和投資,現金流也很重要。建立持續產生現金流的被動收入組合,可讓人生第二個10年無後顧之憂,尋找自己的藍海;也可在第三個10年(42歲起)着手計劃退休。

  相信很多讀者也熟悉,財務自由是被動收入大於生活支出,每月有正現金流剩下,若每月也持續獲得正現金流,便是財務自由。原來這套現金流理論,放在房地產和生意皆通。

  Starman以翻新工廈,再分契拆售起家,原本工廈單位因工業式微,1萬平方呎的呎租低至10元,但當改變用途,將工業變成商業用途,每呎租金躍升至40元,租值立即大幅提升,當租金(為業主帶來的現金流)倍增,物業估值、成交價格自然也跟着上揚。

  Starman認為任何生意追本溯源也是現金流,一般散戶投資先看價格,只針對價格升跌,但生意人如他,會從源頭思考如何提升物業的現金流,最終提升價格。

  他又認為若沒有財力做房地產生意,投資REITs也可應用這套現金流哲學,「讓上市公司代你收租。」他分析,本地REITs龍頭的領展(00823)的致勝之處也離不開現金流,認為「領展貴得有道理」,因它本身有持續收租的現金流,負債比率也不算高。領展更透過翻新商場,提升商舖租值,從而令商場估值上市,股價自然能夠提升。

料加息對REITs影響微

  Starman建立了一個「債券+REITs」的組合,目前組合每月產出6位數字的被動收入。雖然債券持續派發固定利息,但缺點是到期時沒有資本增值。Starman會將債券利息,投資於優質REITs。這些REITs持有優質地段的收租物業,而且這些大集團在尋找具升值潛力、回報高、銀行融資及投資效益上也較有優勢,長遠可跟隨通脹,做到資本增值,債券和REITs可優劣互補。

  美國聯儲局在7個月三度加息,REITs向來是息口敏感的資產,問到Starman何會擔心加息?「我相信美國不會大幅加息,因為現在不是加息周期,只是利率正常化。」他解釋,之前零息時代,美國聯儲局不能藉貨幣政策調控經濟,「利率零,即是廢了聯儲局貨幣政策的武功,以前格蘭斯班(Alan Greenspan)般有加有減才能調控經濟。」相反,若進入加息周期,即是美國經濟持續增長,有通脹才要加息控制。

  他相信聯儲局現在只是將息口上調至正常水平,並未進入加息周期,故現時REITs受影響輕微。
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