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地产商筹资买地 远洋地产300亿元待命


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上半年,国内地产商不约而同开始“融资运动”,配股、发债、银行贷款,不一而足。

9月2日,远洋地产在举行业绩记者会当天宣布,获得香港19家银行组成的银团,授出三年定期贷款融资7亿美元,年利率为伦敦银行同业拆息加2.1%。远洋地产总裁李明难掩兴奋之情,表示这为公司开启了新的融资渠道,降低了平均资本金。

目前远洋地产有超过300亿元的资金实力,准备这么多钱用来干什么?李明对本报记者表示,“毫无疑问,就为了扩大土地储备。虽然有部分投资性物业需要资金,不过起码会有一半以上用于扩充实力,新增土地储备。”

此前一天,一直按兵不动的碧桂园也宣布,准备发售5年期美元票据,偿还银行贷款及发展新项目。

地产商圈钱,增加土储是其中一个目标。国泰君安地产分析师姚峣接受本报记者采访时表示,按目前趋势来看,下半年和明年,国内土地市场的价格估计会保持在高位。

远洋弹药充足

远洋地产今年上半年营业额34.88亿元,同比增加7.42%,股东应占溢利6.7亿元,按年增长23.62%。

由于上半年的协议销售额同比大增201%达70亿元,而截至8月31日,协议销售额已达90亿元,超过了原定的全年销售目标80亿元,李明表示,公司决定调升全年的协议销售目标至110亿元。

根 据远洋地产提供的最新数据,截至6月30日,其手头净现金为125亿元,净负债比率为34%,是行业内的较低水平。其中,短期贷款的比例由2008年底的 40%减少至27%。另外,远洋地产在上半年发行了为期6年总值26亿元的公司债券,首三年票面息率为每年4.4%。再加上9月2日新增的7亿美元银团贷 款,远洋地产手中弹药充足。

李明对本报记者表示,“公司现在总资产中40%是现金,今年的销售额不断看好,相信现金量会持续增加。同时还有超过百亿的银行授信,加起来有超过300亿元的实力去扩大土地储备。”

不 缺钱的远洋地产,其实也不缺地。截至8月15日,远洋地产的土地储备按照计划建筑面积计算,约为1195万平方米,分布在6大城市。在2008年地价疲弱 时收购的土地,占远洋地产总土地储备的23%,李明表示,这让公司今年可以更有弹性地选择在合适的时间和价格增购土地。

今年上半年多次出现在土地拍卖会上的远洋地产,却收获不多。“我们也赞成适度土地储备,过高的土地储备不是一个正常的状况,远洋地产现有的土地储备已经可以满足未来3-5年快速发展的需要。”李明表示。

至于远洋地产下半年究竟会以何种方式增加土储,李明不愿多说,仅向本报记者透露,对于横跨北京新老CBD的中服地块的竞争,远洋地产肯定会参与的。这一地块估计会在今年三季度上市,估计价值过百亿。

发展商各打算盘

实际上,远洋地产、碧桂园,以及此前选择配股的方兴地产等公司,按照公开的财务资料来看,都不缺钱。姚峣表示,远洋地产本身也不缺钱,此次获得银团三年定期贷款融资7亿美元,有几个方面的原因。

“第一,这次银团贷款的利率比较低而时间比较长,年利率仅为伦敦银行同业拆息加2.1%,总成本也就5%左右。第二,贷的是美元,估计是地产商看好美元贬值的趋势,美元继续贬值的话,实际上就等于可以不付利息了。”

碧桂园9月1日宣布发行的5年美元票据,市场估计金额约在3亿美元。集资用于偿还中信嘉华银行的3500 万美元贷款,发展现有及新物业项目,以及一般营运开支。

姚峣表示,碧桂园发美元票据,主要看境外投资者的接受程度,估计碧桂园也看好美元长期贬值的趋势。

“按照我对远洋地产的了解,它应该在行业进入调整的时候才大量买地。它不会追高,目前远洋地产的平均土地成本是每平米2000多元,并不算高。所以我觉得远洋地产只是在市场好的时候先融资,然后在市场低迷的时候买地。目前远洋地产要扩张的话,可能是购买现成的项目。”姚峣说。

他认为,有些公司选择高价拿地,开发高端物业,然后以更高的价格出售。“像中海和远洋这样比较稳健的公司,更注重控制风险,保持资金,维持低成本,物业建成后不需要卖太高的价格也可以保持合理的利润。”



地產 籌資 買地 遠洋 300 億元 待命
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確定明年卸任 三營運長待命 張忠謀交棒 挑戰台積電投資信心

2013-07-29  TWM
 
 

 

台積電董事長張忠謀在二○○九年回任總執行長時曾說,三到五年後就會交棒。如今,在七月十八日的法說會中,他再度明白指出,明年確定卸下總執行長一職。但張忠謀仍續任董事長,掌控台積電的經營方向,投資人顯然不必過度擔心。

撰文‧李洵穎

十九日,台股大跌一三二點,八千點大關岌岌可危,造成加權指數狂瀉的主因之一,竟來自於股市資優生──台積電。在前一天舉行的台積電法說會中,儘管公司繳出營收與獲利創下單季歷史新高的亮麗成績單;但是,投資人更關心的是,張忠謀確定將在明年卸下總執行長一職,造成對股價的殺傷力。

退位交棒原本就是正常的企業輪替過程,不過,從台積電股價表現來看,投資人並未以平常心看待此事。台積電十九日股價以九十八.二元作收,下跌七.三元,這是台積電近一年來首見跌停,成交量逾十一萬張,賣壓沉重,光單日股票市值就縮水一九○○億元。

三大營運長進入遴選階段

回顧過去台積電營運表現,市場的擔心不是沒有道理的。

張忠謀曾於二○○五年中將總執行長棒子首度交給蔡力行,當年蔡力行表現還被張忠謀公開肯定「有好的開始」。不料,○八年發生金融海嘯,台積電資遣百位資深員工,引發被資遣員工到勞委會及張忠謀台北住家樓下抗議,公司及個人形象大損,逼得張忠謀不得不出面善後;並於○九年六月回鍋擔任總執行長,重掌大局。

從股價來看,前一任總執行長蔡力行接棒後,到卸除職務,累計的股價漲幅僅六.五%,落後大盤同期的一○.四%;而在張忠謀○九年中回鍋後至今,股價上漲六八.四%,優於大盤的二二.七%。由上述比較來看,投資人似乎站在張忠謀這邊。

再者,從獲利面來說,蔡力行在任的四年期間,每股稅後純益(EPS)多介於三到四元,表現平穩。即使面臨金融海嘯衝擊,二○○八年的EPS也能夠守穩三.八六元,蔡力行掌舵手的表現可謂稱職。然而,張忠謀回鍋之後,除了○九年仍受金融海嘯壓抑,EPS僅三.四五元之外,一○年起獲利成績大躍進,都能維持在五元以上的高水準。

從股價與獲利面的表現差異,投資人當然選擇比較會賺錢的經營者,是故,第一時間的直覺反應是可以理解的。

張忠謀今年已八十二歲,他十八日在法說會後對媒體表示,當年(二○○九年)他回任總執行長時,就表明三到五年後會交出總執行長棒子。算算時間,明年屆滿五年他預期交棒的時間。但是,張忠謀也強調:「就算我不作總執行長,我還是董事長。」 照張所言,董事長比總執行長大。

台積電去年三月臨時董事會中,核准任命研究發展資深副總經理蔣尚義、營運資深副總經理劉德音及業務開發資深副總經理魏哲家,為公司執行副總經理暨共同營運長,並計畫每隔半年交替職務的規畫。在時間已過了十六個月後,三位共同營運長正在歷練最後一個職務的內容,到第三季末,張忠謀將進入遴選執行長的最後一個階段。

蔣尚義,產業界尊稱蔣爸,一直都待在台積電研發部門,是讓台積電自主研發技術與國際大廠並駕齊驅的頭號功臣。

劉德音作風低調,行事風格內斂,打從台積電擁有十二吋廠開始,就由他獨挑大樑,為台積電廠務管理第一把交椅。

魏哲家個性外放,熱愛創新,被張忠謀欽點掌管公司BD(Business Development)部門,希望替台積電創造新產品、新市場及新業務。

由以上三位共同營運長來看,六十七歲的蔣尚義,○六年自台積電退休之後,○七年在台積電副董曾繁城的力邀下重返台積電,再掌研究及發展事業。他比另二位共同營運長年長,退休意願相對較強,外界認為他較傾向於緩衝角色及導師的功能,因為若候選人只有兩位,在競爭的過程中容易產生派系問題。因此,把蔣尚義安排在內,可讓劉德音及魏哲家上演君子之爭。

張忠謀表示,最後可能會從這三位中,挑選一位或多位擔任台積電執行長一職,甚至不排除從外另聘執行長。然而,不論由誰接任,外界還是習慣將張忠謀與台積電畫上等號。

國內外投資人關注焦點不同相較於國內投資人重視張忠謀去留問題,國外投資人似乎沒有那麼在意。國外媒體以及外資報告大多強調庫存疑慮升高,導致台積電股價大跌。

由於PC市場需求不振,部分智慧手機銷售情形不如預期,導致短期零組件供應鏈庫存狀況較原預期略高,在第四季又將進入全球晶圓代工市場傳統淡季,明年第一季也有工作天數較少及機台歲休等影響,使台積電在第三季營收表現續創新高之後,未來將有連續兩個季度進入庫存調整及業績回檔階段。

張忠謀說:「台積電要一一兼顧對股東、員工與社會的責任,在股東方面,創造價值,使市值增加,本來就是台積電應該要做的!」張忠謀即使交棒不作總執行長,他還是繼續擔任台積電董事長,完全掌控經營,投資人其實不必過度擔心。

投資人就愛張忠謀?

——台積電近期兩任總執行長執掌時期的股價變化事件 當天股價/元 漲幅2005/5/11 蔡力行接任總執行長

54.7

到2009/6/11,個股累計上漲6.5%,大盤累計上漲10.4%2009/6/11 張忠謀回鍋

58.3

到2013/7/19,個股累計上漲68.4%,大盤累計上漲22.7%——台積電近8年來營運成績單時任總執行長 蔡力行 張忠謀時間(年)2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 營收(億元 ) 2665 3174 3226 3331 29574195 4270 5062 稅後純益(億元) 935 1270 1091 999 892 1616 1342 1661 EPS(元)3.79 4.93 4.14 3.86 3.45 6.24 5.18 6.41

整理:楊紹華

確定 明年 卸任 三營 運長 待命 張忠 謀交 交棒 挑戰 臺積 積電 投資 信心
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台灣這套公共自行車系統 連澳洲、巴西都來取經 YouBike神奇管理術 五千輛隨時待命

2014-08-25  TWM
 
 

 

YouBike騎進台北市民身邊兩年了,每一輛鮮橘色的自行車,每日都有十人以上騎乘過它,比倫敦、巴黎都要有效率,台北市民為什麼這麼捧場?除了車子好騎外,YouBike其實有一套大數據管理術,能順利完成五千輛車的移動魔法。

撰文‧鄧 寧

香港男歌手陳奕迅去年在台灣辦演唱會,沒人想到在正式登台開唱前,陳奕迅竟偷偷跑到台北小巨蛋外面,騎著YouBike繞了一圈,甚至沒讓歌迷發現,他自己透露:「每次看何韻詩(香港女歌手)臉書貼YouBike照片,都讓我很想騎,去年就向朋友借了悠遊卡,在小巨蛋外面騎一圈。」在香港正式建置公共自行車系統前,來台旅遊的香港朋友大概都會像陳奕迅一樣熱中體驗YouBike,而在台北市的成功經驗下,新北市、台中市、彰化市、彰化縣也都將陸續建置,彰化市在五月導入YouBike以來,平均周轉率甚至不輸台北,人氣之高也出乎營運團隊意料之外。

其實,台北並不是全世界第一個擁有公共自行車的城市,卻是市民騎乘最開心的城市,平均周轉率達十至十二次,使用意願高居世界第一,理由說來簡單,但實際要做到「註冊簡單、借車方便、價格親民」,可是一點也不容易,端賴軟硬整合的「大數據管理術」,YouBike團隊才能做到各國皆前來取經的高品質水準。

近兩年來,位在台北信義區的YouBike總部已成為外國貴賓來訪的固定據點,外交部六月邀請丹麥國會兩大黨黨魁來台參訪,雖然丹麥首都哥本哈根已有公共自行車系統,但也免不了得聽聽台北的營運經驗,YouBike發言人劉麗珠笑說:「丹麥國會議員本來興趣缺缺,聽完我簡報後眼睛卻瞪得老大!還有一次,多倫多副市長甚至直接邀我們去加拿大做,其他像巴西、泰國、墨爾本,不管遠近都跑來取經。」

全球獨步

二十四小時客服專線

已融入台北市民生活中的YouBike,在北市全面布點其實還不到兩年時間,卻有全球獨步的二十四小時客服中心,每天平均要接聽五百通以上的客服電話。「一切都是從消費者角度出發,當初與市政府簽的合約中,其實沒有規畫客服中心,市民只能撥一九九九,當然很不方便啊!」於是從去年年初起,YouBike增設客服專線,客服人員也從四席逐漸增設至十六席,協助處理借還車異常與失物尋找。

對已習慣「二十四小時超商、書店、速食店」的台灣人來說,二十四小時客服中心似乎不是什麼偉大創舉,但國外的公共自行車營運商多半不願負擔大夜班成本,像澳洲墨爾本僅提供早上八時至午夜零時的服務,當地官員聽到YouBike不僅有二十四小時客服,還有三班制的全天候車輛調度,也只能搖搖頭承認辦不到。

「看到YouBike服務一流,確實有不少國家請捷安特去做公共自行車,但我們到現在都沒有這打算。」劉麗珠話說得決絕,原因是為了維護服務品質,「自行車是全球顯學,但要讓民眾有感很難,若當地營運商沒有辦法維持二十四小時的調度與服務,等於打壞YouBike的品牌。」有別於現在到處都希望YouBike前往設點的呼聲,在建置前期,YouBike曾面臨極大的找地障礙,交通局科長劉嘉祐指出,當初團隊花了一年多的時間走訪台北市,會勘九十個地點,大部分民眾都抱持半信半疑的態度,所以第一階段只建置了三十個站點,換句話說,說服台北市民的成功率只有三成,「因為很多站點要用到原有的停車格空間,民眾會不太願意。」但上路近兩年來,會勘、選點變得愈來愈順利,大家搶著要YouBike「靠我這邊」,讓交通局需要花更多心力尋求各方共識;對此,劉麗珠透露一個小祕訣:「若你希望家附近有YouBike,先去說服里長吧!」

全天候車輛調度

十分鐘以內就能騎到車

騎過YouBike的人大概都遇過無車可借或是無位可還的情況,但十分鐘內一定會看到YouBike的調度人員出現,為空站補車或為爆滿的站拉車。

原來,YouBike調度小組人手一台平板電腦,二十四小時與行控中心連線,系統每分鐘會自動更新車輛資訊,並以藍色、橘色、綠色、紅色區分車輛水位,紅燈亮起代表該站車輛過多,調度小組就會即刻前往拉車;橘燈代表車輛過少,載滿YouBike的小貨車也會立即前往補車。

YouBike營運企畫專員王世俊過去在物流公司上班,去年才加入YouBike團隊,他說:「調度跟物流其實很像,背後都需要長期的數據跟資料分析,像台北一○一、公館這些熱門站點,在借車高峰前就得提前來補車,我們會抓緊每個站獨特的模式來調度。」舉例來說,市府捷運站旁的YouBike站點是台北市最大的站,車位高達一八○個,但每逢上班時間,車子半小時內就會被借空,調度小組就會在旁邊不斷地補車;而離市府不遠處的吳興公車總站,車位僅有三十二個,但因位於住宅區內,每天晚上會騎進去兩百輛車,調度小組每晚就得待命拉車,才不會讓住戶還得騎到較遠的站點還車。

「學區、住宅區、商業區都有不同的借、還車高峰期,我們的調度車一共有十二輛,每輛都鎖定區域巡迴,一輛車約負責十八個站點,全天候監控車輛水位,有時候我們來補車,還會有民眾鼓掌叫好哩!」王世俊笑說。

除了上下班時間,捷運打烊後也是YouBike的另一個騎乘高峰,目前YouBike車輛數約五千輛,到了凌晨一、兩點,還有將近四千輛在路上跑,連深夜時段也不放過的台北市民,讓YouBike每天都有五至六萬人次使用,換算平均周轉率約十至十二次,漂亮的數據就來自於調度人員不間斷地在站與站之間搬動車子。

分析車輛使用率

能測出人口流動狀態

若形容客服人員是耳朵,調度人員是手腳,那負責資料庫管理與軟體設計的微程式公司,就是YouBike的大腦。事實上,微程式成立近二十年,台北捷運、公車上的扣款設備,有七成都由微程式提供,握有關鍵的RFID(無線射頻辨識系統)通信技術,因而能接下YouBike這個大案子。

捷安特董事長劉金標曾說,YouBike要做就要做世界第一。衝著這句話,微程式總經理吳騰彥得為YouBike求新求變,「全世界的公共自行車都是一柱一車,但台灣是一柱兩車,一個腦子得控制兩個身體,我只好重新設計控制器。」從車體與車柱的控制器開始,微程式與YouBike一同展開新的商業模式,從後台的流量與使用率,團隊能得知人口流動狀態,進而分析下一個需要設置的站點,甚至因此改變悠遊卡的靠卡扣款時間,從三秒變八秒,更體貼人性需求。

說起這故事,吳騰彥不禁微笑,「一開始設計三秒內要靠卡,不然扣不到錢,但後台顯示交易失敗頻率很高,我們跑到現場觀察,才發現女孩子習慣將卡片放在包包裡,將卡片拿出平均需要八秒鐘,後來我們就改進系統啦!」台北的景色正逐漸改變,如洪水般的汽機車浪潮中,點綴著鮮橘色的自行車,許多人騎著它上班、運動、約會、回家,從「最後一哩路」到綠能環保,YouBike的最高層次,其實是提升城市價值,讓人與街道有更貼近的互動,真正實現樂活、慢活。

四色控管,

隨時補車

綠色 車輛剛剛好,安全

紅色 車輛過多

藍色 臨停區有足夠備車

橘色 快沒車了

YouBike太成功,

其他縣市都想學

2009╱03 推行公共自行車示範計畫。在信義計畫區內設置11站、500輛公共自行車2012╱08新一代YouBike啟動,開始在台北市建置站點2013╱08 YouBike突破100站,近3500輛車2014╱07台北市達166站、5350輛車;彰化市27站、675輛車;新北市、台中市、員林鎮建置中

 
臺灣 灣這 這套 公共 自行車 自行 系統 澳洲 、巴 西都 取經 YouBike 神奇 管理 五千 千輛 隨時 待命
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