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張明若：激勵股權的三個主要階段

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專訪新希望地產總裁張明貴：千億以下都不能叫規模房企

每經記者 杜冉樂

曾與聯想控股、複星集團等民企巨頭一樣，新希望集團也趁著國家改革開放30多年的東風，一直成為行業的翹楚。最近十多年來，房地產業因高利潤而一度成為資本搶食的核心目標。

如今，聯想控股直接賣掉了融科智地，複星地產仍在探索投資集團模式，新希望地產卻異軍突起，成了年內地產“黑馬”。

年內，一線房企銷售早已突破3000億元，新希望地產卻一直堅持“小而美”，作為一匹地產黑馬，在房地產業“馬太效應”面前，這種篤信是否不合時宜？

12月21日，在“第六屆中國價值地產年會暨2016中國城市價值白皮書發布會”上，《每日經濟新聞》記者獨家專訪了新希望地產總裁張明貴，對相關問題一一解析與回應。

（點擊觀看專訪完整視頻）

千億以下的核心還是經營

NBD：機構統計今年前11個月地產銷售達到130多個億，如今接近年底，請問新希望地產截止目前的銷售業績是什麽樣的情況？

張明貴：預估計到年末在160億左右，數據還不是非常準確。

NBD：如此來看銷售額比去年翻番，站在百億業績新起點，您如何看待這樣的規模？下一步會是怎樣的增長？

張明貴：今年房企的規模沖到三千億以上，我的理解是千億以上才能叫規模，千億以下的核心還是在做經營，所以未來新希望地產在規模上確實不是規模導向。

今年行業巨頭已經非常領先了，現在我們中型方企業應該考慮的是如何把企業的經營做的最紮實，在趨勢上如何做的更穩健，在市場的判斷上如何更加符合大勢所趨。

所以我們沒有去追求絕對規模。幾年前，我講過一個觀點叫“小而美”，我認為幾百億都還不叫規模，只屬於一個中型的“小而美”的房企。

NBD：當前，房企的市場集中度是向大的開發商靠攏，那麽“小而美”的概念還有優勢嗎？

張明貴：我們不代表絕對優勢。在地產方面，我認為大企業有大企業的生存邏輯，中型房企有中型房企的生存經驗，比如房地產上市公司就有一百多家，每一家都做到千億規模是不可能的，所以不論是大是小，關鍵是人才、經營和管理。

如果在這些維度上都做好的話，我認為企業一樣會生存發展得很好。只不過在未來會出現並購整合的趨勢，但是我認為優秀的企業一樣可以生活得很好。其實，每個行業都是如此。

NBD：您對新希望地產明年的目標大概是怎樣的？

張明貴：從增速上看，明年相比今年會有一定幅度的降緩，因為之前幾年增長迅猛是為了達到一定的體量支持美的空間，做到一個基本的生存起點，未來會以穩健的步伐增長，不會出現連年翻番的增長速度，我認為增速要試圖下降，與明年政策的調控也會有影響。

釋疑成都高溢價地投資邏輯

NBD：今年年中的時候公司斥重金在成都拿地，錦江區的項目是何時推進的？

張明貴：我們在緊鑼密鼓地推進，目前的核心在前期的規劃、定位以及相應的手續工作，預計明年下半年推向市場。

NBD：當時新希望拿下這塊地之後，很多人擔心溢價率過高，您怎麽看？公司方面的開發方式是怎麽考慮的？

張明貴：第一，關於這塊地的價值和成交樓板價，我個人認為是非常合適的。這塊地位於城市最核心的區域，周邊有這麽大體量的建築，這不僅僅是一個房地產項目，而且作為資源來說是非常稀缺的，所以我相信未來在產品的定位上一旦投入市場會收到廣大消費群體的認同。

第二，地拍下來之後確實有很多開發商尋求合作，那麽在合作的背後，說明很多開發商是很看好它的價值，也認為以該價格成交是很合適的。

NBD：本月底，成都又推出了大量的優質土地，公司會拿地嗎？

張明貴：這一次可能和各個企業的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會很高。

這一次可能和各個企業的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會很高。

重點關註萬億級GDP的城市

NBD：既然您提及基於長遠的考慮，新希望地產會在異地拓展會重點關註哪些區域？

張明貴：目前在中國布局有10個城市，包括境外的澳洲悉尼也在開發。未來我還是很關註新一線城市，尤其是GDP總量達到萬億以上俱樂部的城市，比如華東、華中，包括像西南的成都、重慶等，都是我們要布局的核心區域。

NBD：長三角這一塊，今年站在了風口之上。新希望地產在溫州做了一個立體城項目，那麽您怎樣看待未來溫州乃至長三角市場？

張明貴：長三角是中國經濟最發達的區域，從經濟的整體來講是長期向好的。特別是“十三五”規劃里，長三角也扮演者非常重要的角色。

溫州作為其中非常重要的城市，它的人口體量是全浙江第一；第二，因為溫商遍全球後有回鄉建設的習慣，外部帶來的需求還是很大，所以溫州既具備外部推動力又具備內生能力，所以溫州房地產從長期看是很有潛力的。

公司未來的布局還是重點考慮三個區域，那麽在溫州本身做得很好，有品牌，有布局，我們會繼續加大發展。同時，在華東一些更高的城市，比如寧波也有非常核心的資本在進行相應的投資建設，在杭州也長期關註。

背靠母公司不懼發債收緊

NBD：滬、深兩大證券交易所前期松綁房企發債，後來又有所收緊，對新希望地產是否有影響？

張明貴：這個在信息上有點不對稱，我們的公司債已經在上半年發行完畢了，發行了兩次，每次都是超倍認購，最後一期的公司債的利率才3.85%，也創造了量級房企的新低。

從認購的倍數和發債的成本來說，都是發得非常好的，從側面反映了投資者和機構對新希望品牌和經營能力、資產價值都是寄予高度認同的。

NBD：9月份之後，尤其是交易所對房地產發債明顯收緊，那麽新希望要壯大和拓展在融資方面是怎麽考慮的？

張明貴：經過這幾年成長，公司融資已經有了一定的積澱。首先，本身地產的自有資金在這幾年有相當不錯表現；第二，公司的大股東整體比較支持，加上金融機構正常的經營性的融資支持。

所以，新希望地產未來融資方式還是多種多樣的，包括直接融資、間接融資和金融產品，會根據具體情況來安排，整體的融資情況還是比較科學的。

房企做城市運營面臨多重挑戰

NBD：新希望地產有農牧業的背景，那麽相比單一的做地產出生的企業，未來有哪些優勢？

張明貴：我之所以從來不說城市運營，因為城市運營太大了，但是我認為社區運營、園區運營是客觀的，開發商有能力做這樣的事情，但實際上對企業的挑戰是很大的，比如人才、產業整合和相關配套資源整合的挑戰。

像新希望在這方面來講確實有天然的優勢，第一，我們是一個產業計劃，是一個以產業為主的計劃，第二，我們是中國最大的肉蛋奶供應商，這和消費者是緊密相關的。

因此，我們在年中也提出了“好房子、漫生活”的價值觀，其實核心在漫生活這一塊，是希望為業主提供一個讓生活節奏慢下來、配套更貼心的社區環境。現在在一些小區已經著手實施，比如昆明的新希望生活館已經開業了，把食物既安全又便捷地給到業主手上。

另外，在高端項目上配置健康醫療館，比如與德恒醫療合資成立的新希望德恒醫療，為業主提供基本醫療服務、醫療咨詢和健康檔案梳理、智能機器人服務到家，確實是產業優勢。

（新希望地產在溫州異軍突起，讓中小房企看到了可學習借鑒樣板。總裁張明貴因此成為邦地產地產名人堂首位收錄名人。希望本文對你有用，可加入微信公眾號“邦地產”粉絲群交流）

平安證券張明：避開美股美債 擁抱避險資產

2017如何進行海外內投資?4月24日平安證券首席經濟學家張明在平安證券2017春季宏觀經濟論壇交流會上表示，就海外而言2017年第二季度起，歐元區進入大選季，歐元區可能面臨政治風險、南歐國家債務風險與銀行業風險的三重風險共振;同時美國經濟面臨回落的風險。在此背景下海外投資需避開美股美債，增配避險資產。

在國內而言，盡管2017年一季度宏觀經濟數據收獲開門紅，但下半年經濟下行壓力增大，金融監管趨嚴、加之中小金融機構風險上升、企業違約風險也不斷暴露，張明建議國內增配低估值藍籌股，規避信用債、減配大宗商品。

海外投資避險為主線

發達經濟體複蘇初顯。2016年以來，主要發達經濟體逐步呈現經濟複蘇的跡象。張明指出，但是，新興經濟體2017年也可能面臨一定的壓力：2017年大宗商品價格難以繼續持續大幅上升;此外，貿易戰威脅、美元走強也會繼續打壓新興經濟體。

當前地緣風險加劇。近期敘利亞、朝鮮等地緣政治風險的凸顯，使得黃金與原油價格顯著攀升。同時，用來刻畫全球經濟政策不確定性的指數當前正處於歷史高點，也是對全球面臨一系列不確定性風險的客觀反映。但這與美英股市處於歷史高點的現狀，以及VIX指數的低位運行背道而馳;這意味著當前風險資產定價尚未反映市場潛藏的風險。張明說。

更為重要的是，美國經濟面臨回落的風險。盡管近期美國經濟各項指標反彈明顯，但2017年美國經濟增長可能受到幾方面制約：其一擴張性財政政策力度不及預期;其二美元匯率過強;其三貿易戰對自身不利影響;其四美聯儲加息過快。

美國股市當前處於歷史高位，鑒於當前美國經濟複蘇的主要動力是消費，而美國股市漲跌對消費的財富效應影響很大。因此，一旦美國股市發生重大調整，可能影響短期消費走勢，甚至會影響未來一段時間美聯儲加息頻率。

不能忽視的另一風險因素是2017年第二季度起，歐元區進入大選季，其中意大利與法國民粹主義政黨上臺的風險不能低估。而一旦這兩國大選出現意外事件，對金融市場將會產生直接沖擊。張明表示，歐洲政治風險上升可能重新引爆南歐國家債務危機，以及加劇大量持有南歐國家國債的歐洲銀行業的問題。換言之，進入大選季後，歐元區可能面臨政治風險、南歐國家債務風險與銀行業風險的三重風險共振。

張明建議，在前述三重風險背景下，海外投資需避開美股美債，增配避險資產。美國經濟與政策的變動，地緣政治風險、歐洲大選的不確定性，都可能導致金融市場避險情緒的上升，關註黃金、美元的投資機會。但同時要避開處於高位的美股，上半年美債也存在風險。

國內投資風險加大

數據顯示，2017年一季度宏觀經濟數據收獲開門紅，GDP增速攀升至6.9%，工業增加值和投資增速均有不同程度的回升，消費增速震蕩中大體平穩，進出口增速顯著回升。當前外圍經濟仍在持續改善，帶動外貿的趨勢性好轉;而宏觀經濟運行的慣性也有望對短期增長形成一定支撐。一季度經濟數據的開門紅，為今年年內宏觀調控政策和改革的順利推進創造了充足的空間。

然後國內經濟依舊面臨諸多風險。張明分析，國內面臨的風險之一是美聯儲加息引領的外圍流動性拐點疊加中國金融監管的進一步趨嚴，在貨幣政策中性偏緊的環境下，帶來的銀行間市場利率上行，對金融市場及機構造成較大壓力。從2017年春節後至今，央行在公開市場上以貨幣的凈回籠為主，並多番暫停逆回購操作;銀行間市場同業回購利率、同業存單發行利率等，均有顯著上行。

加之中小金融機構風險上升、企業違約風險也不斷暴露。張明說，2016年以來，債券違約數量明顯上升，違約行業集中在鋼鐵、機械、外貿等相關企業。這主要是由於在中國經濟仍然存在下行壓力的背景下，供給側改革的推進，以及企業去杠桿的過程中，部分企業容易發生資金鏈斷裂的狀況，導致債務危機的爆發。企業債務違約風險的爆發，也將牽連相關的金融機構出現風險暴露。

在此背景下，國內增配低估值藍籌股，規避信用債。2017年股票市場仍將箱體震蕩，估值偏低的藍籌股、增長超預期的成長股與風口浪尖的科技股存在投資機會。但整體流動性環境的收縮及企業信用違約風險上升，將使得低評級信用債存在較大風險。張明認為。

張明建議，減配大宗商品。中國周期性需求的走弱、供給整體平穩與美元指數走強，都使得2017年大宗商品可能處於盤整態勢。國內大宗商品期貨市場面臨回落風險，應高度關註其中蘊含的風險，對於部分價格顯著高估的品種，甚至可以采取溫和做空的策略

平安證券張明：強監管下中小銀行承壓

4月24日股市大跌。早盤兩市雙雙跳空低開後迅速下行，滬指最低觸及3113點，創業板指數最低跌破1800點，兩市反彈乏力，截至今日收盤上證指數跌幅1.37%、創業板指跌幅1.58%。

市場輿論認為受制於當前金融監管風暴，加之股市IPO分流資金等原因致使今日股市大跌。

4月24日在平安證券2017春季宏觀經濟論壇交流會上，平安證券首席經濟學家張明接受第一財經記者采訪表示，當前金融監管力度之強超出過往，監管目的本為控制風險，但當前強監管態勢不利於中小型銀行的發展。

截止4月24日在短短10天之內，央行、銀監會、證監會和保監會(以下簡稱一行三會)相繼表態要“加強金融監管”。銀監會在10個工作日內連發9道文件，劍指金融監管套利、委外等。證監會和上交所均對股市操縱行為做出嚴監管表態，堅決打擊惡性操縱。保監會也發通知，嚴防嚴管嚴控保險市場違法違規行為，嚴防內外勾結幹擾監管工作

在張明看來，比之以往當前一行三會的金融監管力度在強化。當前金融業監管為分業監管體系，不同部門之間監管應相互互補和對沖，但現在一行三會均在密集出臺風控措施，致使壓力匯集至銀行間利率市場和貨幣市場上。監管的目的為控制風險，但當前強監管態勢或加劇中小型銀行的風險。

在強監管態勢下，當前市場的短期利率和長期利率均在上升。加之金融市場流動性趨於嚴格、MPA考核趨嚴，這使得此前資產負債表迅速擴張的中小金融機構面臨巨大壓力，尤其是負債端的融資成本上升迅速。張明分析。

具體而言，中小銀行機構在2012年至2015年的資產負債擴張速度本身就在各類銀行中趨於前列;2017年以來中小銀行同業存單發行迅速上升，發行規模連創新高，在市場利率較高的情況下，同業存單的大規模發行將整體擡高中小銀行負債的融資成本，加劇資金錯配現象，並加大金融體系的相關互聯性，具有較大風險。張明分析。

張明對第一財經記者表示，在政策層面上2016年12月中央經濟工作會議強調控風險，同時在經濟層面上今年上半年全國經濟態勢趨好，對監管力度的容忍度較高。

更為深層次的原因在於中國系統風險在快速顯性化。利率市場化改革、匯率市場化改革和資本市場的開放正在快速推進中，但經濟卻處於下行階段，違約事件從一個市場向另一市場蔓延。從過去的P2P風險到銀行理財業務和信托業務風險，再到去年蔓延至信用債市場，今年實體企業的風險在加劇，同時諸多金融機構過度加杠桿行為積聚了潛在風險。可以看到市場上整個風險均在釋放，這或會形成區域性甚至是系統性風險，在此背景下一行三會加強對風險的管控勢在必行。

當前強監管態勢下金融市場承壓，未來金融監管的力度將走向何處?

在強監管態勢下各類資產均受到打壓，盡管如此貨幣市場基金和高收益利率債、藍籌股和港股值得投資者關註。當前市場投資風格從看重講故事向註重估值邁進。張明對第一財經記者表示。

中門大開：張明敏上太空