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騰訊股價十年升173倍(2014/5/29) 林本利

2014-05-29  NM
 
 

 

今年是馬年,股票市場的焦點落在兩位姓馬的科網公司創辦人身上,就是騰訊主席馬化騰和阿里巴巴主席馬雲。

2012年,馬雲決定將在港上市只有五年的阿里巴巴私有化,私有化作價相等於招股價,股民死揸五年得個「橘」。私有化不過兩年,馬雲又決定把阿里巴巴重新上市,由於香港證監會拒絕創辦人馬雲堅持的「合夥人」制度,馬決定到美國上市。

去年本地及美國科網股熱炒,相信是市場人士故意推高科網公司的股價,藉此提升科網公司上市的作價,亦方便科網公司的主要股東和基金經理在高價散貨。

騰訊股價在一年內上升一倍,由2012年底的249元上升至2013年底的494.6元。今年3月,騰訊股價創出646元新高,市場人士預期股價衝向700元,與騰訊的股份代號(700)一致。由於股價過高,公司決定將一股分拆成五股,好方便資金不足的散戶入市。

阿里巴巴快將在美國上市,市場參考騰訊過萬億元的市值,阿里巴巴估值高達2,500億美元,即接近2萬億港元,認真威風。兩間公司去年收購消息多多,盈利急升,惹來各方注視。在市場人士極力推介下,相信未來會有不少捧場客入市,認購兩間公司的股份。

騰訊成立於1998年11月,當時正值科網股熱潮。1999年,美國IDG及李澤楷的盈動共同向騰訊注資220萬美元,各佔20%,讓騰訊得到足夠資金繼續生存發展。盈動在1999年借殼上市,股價由幾毫一直被炒上。

2001年,盈動吞併香港電訊後成立電盈,公司負債纍纍,以1,260萬美元全數出售20%騰訊股權。電盈持股兩年大賺十倍,回報十分可觀。但若然電盈持股至今,手上20%騰訊股份的市值高達2,000億元,電盈市值也不會跌至只得300億元。

騰訊在2004年6月在香港港交所上市,上市價3.7元。到2008年6月,騰訊進身成為恆指成分股,當時股價64.15元,四年間股價上升16倍多,平均每年升值超過一倍。事有湊巧,電盈在2008年6月被剔出恆指成分股,當時股價由高峰期的142.5元(五股合一股後),跌至不足五元,公司市值蒸發九成多。但李澤楷和一眾高層,多年來卻可取得過百億元收益。

由2008年6月至今年3月,騰訊股價由64.15元升至646元(一股拆五股前),再升九倍,平均每年升值50%。由2004年6月上市至今年3月,騰訊股價由3.7元升至646元,不足十年間升值約173倍,平均每年升值70%,最近騰訊公佈今年首季業績,較去年同期增長六成,正好證明業績配合股價升幅。

騰訊作為恆指成分股,過去六年的表現實在令人矚目,難怪基金經理大舉入貨,現時大部分股份由主要股東和基金公司持有,散戶要以高價才能買到貨。騰訊的突出表現,不禁令筆者想起思捷環球。

思捷環球在2002年12月成為恆指成分股,當時股價是14.5元。經過大股東及公司創辦人邢李㷧多年悉心經營後,公司股價在2007年10月創出133元新高,在不足五年間上升8倍多。

但隨著邢李㷧在2008年辭去公司所有職務,2010年全數出售股權(多年來合共套現200多億元),思捷環球的股價便急挫至不足10元,十年後打回原形。市值蒸發九成多。2013年6月,思捷環球步電盈後塵,被剔出恆指成分股。

騰訊日後股價表現會繼續高速增長,抑或像電盈及思捷環球一樣打回原形,被剔出恆指成分股,再過幾年自有分曉。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

騰訊 股價 十年 年升 173 2014 29 本利
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活用換位思考術 小業務衝上總經理 十年升官七次 王孝倫讓全球最大酒商改觀

2016-01-18  TWM

從電子工程師轉行當菸草業務,王孝倫發現單純把工作做好是不夠的。他提升工作標準,並從公司角度審視自己,讓他在十年內升官七次。再次轉職後,也改變全球最大酒商帝亞吉歐的慣例,成為首位由台灣內部升任的總經理。

第一次見到王孝倫,對他腦子快速運轉、反應極快又善於分析的印象深刻,簡直像個工程師。這位全球最大酒商台灣分公司第一位台籍總經理王孝倫,過去的確是位電子工程師。

退伍後,他在製造業工作幾年之後轉換跑道,一九九五年在菸草公司應徵了市場業務一職,從此改變了他的人生。王孝倫花了兩年的時間調整自己,努力達到公司要求的KPI,升遷一路順遂。

幾年後,有個中階主管的缺,他自認表現亮眼,但最後升官的卻是另一位同事。

「這件事情我整整反省了半年,思考為什麼高層會做這樣的決定。」他得到的結論是:「在自己位置上時,必須把標準往上提高一階,並且時時問自己,『我這麼做,老闆會不會覺得我很好?』這就是所謂的換位思考。」他過去一直忘了從公司的角度看自己。

於是他訂定了新的做事原則,也讓他在工作上大幅進步,十年任職中從最基層的業務,一路升到通路經理,十年升官七次。此時他轉換跑道,到酒商帝亞吉歐擔任區經理。

了解客戶 注意市場變化

「酒是替代性很高的商品,消費者會因為不同的場合與對象,有不同的選擇;加上台灣又是全球第三大威士忌消費國,每家酒商都有自己的策略,因此銷售數字變化相當大,須全心投入在客戶身上,直接去了解市場變化與客戶的想法。」王孝倫很快就抓到竅門,並全心投入。

戰鬥個性鮮明的王孝倫只花了八年,在一四年,從帝亞吉歐的區經理爬上總經理,他也是第一位由台灣內部升任的總經理,改變了過去由總部直接調任其他地區高層來管理的慣例。

王孝倫上任一年多,根據市調公司尼爾森(Nielsen)的零售調查,約翰走路(Johnnie Walker)零售營業額較同期成長○.九%。

而英國國際葡萄酒與烈酒研究公司(IWSR)報告則指出,約翰走路一四年台灣總銷售量為二十五萬一千箱,為台灣調合威士忌銷售之冠;以一五年酒類受到全球經濟的影響,整體有四%衰退的狀況來看,台灣分公司銷售成績相當亮眼。

「魔鬼藏在細節裡,帝亞吉歐是個架構完整的組織,想要成長與改變,就要在細節上執行得更徹底。」王孝倫說。

經歷兩任總經理領導風格差異的行銷總監張維揚便表示:「前任總經理是行銷背景出身,思考縝密,會不斷與同事辯證與思考,較為宏觀與沉穩;現任總經理是本地 基層業務背景出身,與同事間沒有距離,且對市場動態瞭若指掌。」張維揚說:「一般新上任的總經理,通常都需要花一至三年的時間了解台灣市場,但現任總經理 一上任便很上手。每周業務會議或與經銷商會議時,也都親自參與,與業務同仁並肩作戰,掌握最新的市場動態。」王孝倫表示,他的作法是先從內部開始改變。由 於自己對公司有相當的了解,與各部門溝通上相對簡單很多,他針對每個部門做了大幅的修正,除了嚴格要求每個部門執行的細節、將自己部門最大的優點展現出來 以外,也想方法激勵員工在能力上有更好的突破。

改變內部 展現部門強項

王孝倫親臨現場的認真態度,對於台灣帝亞吉歐有著相當正面的轉變。例如一五年九月十六日,帝亞吉歐總部發表了最新的約翰走路新形象,除了過去大家所熟知的 keep walking之外,又注入了「Joy Will Take You Further」,並在全球各大媒體以廣告、YouTube上傳微電影等方式,不斷進行新形象在概念上的定義。

然而對於這個跨越兩個世紀的品牌,世代銜接的問題必然存在,帝亞吉歐又如何讓這個老牌子能在新生代中持續存在,而且地位不曾動搖?

「約翰走路一直都是前進的象徵,上個世代全球都經歷了戰爭的動盪,和平後,keep going就是一個正面又積極的態度。新的世紀中,我們發現在過程中獲得快樂,才會走得更遠。因此這個世紀約翰走路的品牌核心理念,我們希望融入『Joy Will Take You Further』,像這次我們最新拍攝的微電影中,就邀集了十位在全球各地各個領域上有成就的人,例如英國冠軍賽車手Jenson Button,葛萊美獎得主美國OK GO樂團、中國影后趙薇,以及英國影星裘德洛等,藉著影片傳達,他們儘管遭遇各種困難,卻仍舊面對問題,迎向未知,也是我們希望為這兩百年的調合工藝注入 的新活力。」但是未來酒類市場應該會越趨複雜與競爭,專家們對一六年的全球經濟復甦也不抱過大期望,他會怎麼應戰?王孝倫說:「約翰走路從進入台灣烈酒市 場開始,經銷與末端售價幾乎都能維持穩定,這在台灣競爭激烈的市場中是非常難得的。未來我們的策略,應該也如同此次的最新形象概念一樣:保持快樂、感謝的 心,自信地努力往前衝。」

王孝倫

出生:1971年

現職:帝亞吉歐台灣分公司總經理經歷:英國BAT菸草公司通路經理學歷:國立政治大學經營管理碩士

婚姻:未婚

官階躍進心法 王孝倫大公開

1. 掌握關鍵數字:

掌握公司所有部門的關鍵數字,並牢記腦海中,方便與各部門溝通。

2. 隨時換位思考:

不要以現況為滿足,事情告一段落時,便要站在主管立場,審視自己的做事方式。

3. 永遠站在第一線:

親臨販售現場,與消費者及經銷商面對面,確實了解消費者喜好。

4. 激發同仁潛力:

就同單位同事們現有的能力,協助做更大的突破。

整理:高靜玉

撰文 / 高靜玉

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10年升50倍的Netflix

曾經有一份的PPT,命名為《Freedom and Responsibility》,2年前在網上瘋傳,點擊超過1000 萬次。入面解釋Netflix如何鼓舞士氣、提升業績。這份簡單的PPT, FacebookCOO Sheryl Sandberg甚至稱其為Silicon Valley最重要的文件之一。

Reed HastingsNetflix創始人,他的人生和很多成功人士不同,他大學畢業後,還跑去了南非維和,在當地一所高中一呆就呆了2年。回國後,不僅沒有創業,還申請MIT的研究生,這簡直是反天才的行為,關鍵他還申請失敗了。好在雖然MIT申請失敗,他還能轉投史丹福。1988年,28歲終於拿到了電腦碩士學位。這一把年紀,Mark Zuckerberg都已經捐了四億美元給矽谷基金,標基都已經開發出Windows

3年後,Reed終於走上了創業正軌,創辦了Pure Software,什麼是Pure Software?就是寫c語言時用的劇本。31歲了還在寫劇本,但要想想,那可是1991年,Windows才出來3年,最後這款外掛賣了6億美元!

可當你以為他就一帆風順創業,他卻選擇在屋租DVD看電影,有一次他租Apollo 13電影,但是由於生活太過輕鬆安逸,他忘記還帶,結果是被罰了40美元。

這不是錢多錢少的問題,是原則的問題,你怎可以罰我錢?就因為這麼一個小小的插曲,他又回到了創業的正軌,他發誓要成立一個不罰錢的DVD租賃公司,
也是蠻偉大又任性的,於是Netflix就這麼成立了……

就算是租DVD也要租比有身份有地位,Reed就在矽谷租DVD,旨在服務科技界的精英人士,而且還很潮,Netflix選擇了網上出租DVD1999年,Reed Hastings靠著VC圈的朋友融到一億美元,準備要上市了,等等,99年底,Netflix虧損3000萬,2000年底,Netflix6000萬,Netflix還是在一而再再而三的虧損。以至於他又打算回歸老本行,賣公司,兜售對象是當時電影出租業的大佬Blockbuster。面對他這麼有經驗的賣家和有為的藍血青年,Blockbuster果斷選擇了拒絕。

「細路,你的customers還不到我的1 %。」

面對這種奇恥大辱,連40美元都不願意交的Reed Hasting怎麼能忍這啖氣?回到矽谷,一口氣裁了40%員工。並立志一定要親手打敗Blockbuster

2000年左右,正是互聯網騰飛的時候, Netflix開始嘗試網上播放業務,憑著線上播放的業務,還有不交罰金的特點,客戶一直在不斷增加!到2003年已經超過了100萬人。他終於被VC看上了,融資金額是8300萬,Netflix終於如願以償的上市了。

上市後的Netflix繼續和Blockbuster開展著客戶爭奪戰。拉鋸戰持續的第五個年頭,Blockbuster因為債務問題被公司掠奪者盯上,屋漏逢夜雨,好似城大個天花咁,這又適逢08年金融危機,大家更不願意去Blockbuster的實體錄影店了。

到了09年初,Blockbuster考慮申請破產保護了,正式玩完。Netflix在兩年內股價升了6倍,訂閱用戶從900萬達到了2000萬。2010年底,Reed榮登了Fortune封面,榮登當年商界風雲人物。

正如馬雲話,用望遠鏡也找不到對手,薄利多銷?加價,一下子就從原來的10美元租金提價到了16美元,提了50%之多,激嬲了用戶,一月內就流失了80萬用戶,股價一口氣跌了75%

他憑藉著網上業務打敗了Blockbuster,但是Blockbuster也只是個租錄影的呀,
真正的Kingmaker是誰?當然是拍電影的。這間線上租錄影的同樣也深受影視公司掣肘,08年的時候,Reed每年要付給影視公司Starz的版權費是3000萬美元,
但到了2011年,對方直接要價三億。

別忘記佢是個40美元都不願意付的人,不給那用戶看什麼?自己拍,12年最火的是什麼?Big Data

這是一個唔講大數據都唔好意思說自己上過網的時代,Reed Hastings當然不會錯過這個工具,Netflix統計了所有線上播放業務,發現用戶最喜歡演員Kevin Spacey西和導演David FincherOK!大家喜歡什麼,我就拍什麼。就這樣,House of Cards就開鏡了,首期投資直接一億。

這套劇在業內奪得多個艾美獎的電視劇,一經播出,萬人空巷,2013年,Netflix用戶但年度淨增長1100萬,股價衝破300美元創高點,到20156月,Netflix累計用戶6000多萬,連荷里活都不得不深感壓力,現在,Netflix 在全球擁的六千萬付費用戶,年營收六十億美元。 



歷史已經多次證明,無論你的諗法多匪夷所思,只要你有料,幾認真,這個世界可能就會因此慢慢被他們改變。成功的人總是繼續成功下去,而失敗的人則更容易停留在原地,這就是馬太效應!好的愈好,壞的愈壞,多的愈多,少的愈少的一種現象。
伸展閱讀:你的血夠不夠藍?
10 年升 50 倍的 Netflix
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隔夜市場丨道指年漲13%創三年最佳 原油年升五成絕地逢生

——隔夜市場表現——

【美股】周五美國三大股指小幅走低,帶著些許遺憾告別2016。截至收盤,道指下跌0.29%報19762.60,最終未能站上20000點關口,納指下跌0.90%報5383.12,科技板塊下跌近1%連跌,標普下跌0.46%報2238.83。2016年全年,道指累計上漲13.4%,創2013年以來最佳年度表現,納指上漲7.5%,標普上漲9.5%。

【歐股】歐洲三大股指周五小幅走高,截至收盤英國富時100指數上漲0.32%報7142.83,全年上漲14%,創2013年來最佳表現,德國DAX指數上漲0.26%報11481.06,全年上漲6.9%,法國CAC40指數上漲0.49%報4862.31,全年上漲4.9%。

【黃金】COMEX黃金2月合約收盤下跌6.4美元,跌幅0.55%,報1151.70美元/盎司,本周漲1.5%,全年上漲7.1%,結束年線三連陰。

【原油】WTI原油2月合約收盤下跌5美分,跌幅0.1%,報53.72美元/桶,年漲幅45%,結束了2013年來的下跌趨勢。布倫特原油2月合約收盤下跌6美分,跌幅0.05%,報56.82美元/桶,全年上漲52%,創2009年以來最大年度漲幅。

——國際要聞——

【印度廢鈔再出狠招 過期持有處5倍罰款】印度財政部通過電子郵件發布的公告稱,在兌換期結束之後,政府將對持有舊鈔者處以舊鈔面值5倍、最低10000盧比的罰款。11月9日至12月30日期間身在境外的人可以在3月31日之前將作廢舊鈔存入銀行,非定居印度人可以在6月30日之前將舊鈔存入銀行。每人可以攜帶舊鈔入境的額度為25000盧比,若未如實申報攜帶舊鈔入境,將處以50000盧比或舊鈔面額5倍罰款。今年11月8日,為了打擊偽造貨幣、腐敗和黑市行為,印度總理莫迪意外宣布500盧比和1000盧比面值的鈔票(相當於人民幣的50和100元)從9日淩晨起不再是合法貨幣並退出流通,並要求民眾在12月30日之前到銀行換取新一代貨幣。

【2016年中國內地電影票房全年增長2.4%】 中國電影票房連續十年的飛速增長在2016年陷入停頓,在好萊塢引發了對於這一美國電影業最重要的新市場已失去增長動力的擔憂。藝恩網的數據顯示,2016年中國內地電影票房僅增長2.4%,較2015年的49%增速大幅放緩。電影票房網站comScore的數據顯示,截至12月27日,中國內地電影票房收入為人民幣449億元,遠低於全年600億元的目標。以美元計算,中國內地今年的電影票房收入與去年持平,略低於去年。最近幾年,中美兩國電影行業的聯系日漸密切。從2012年起,中國每年從美國進口電影配額為34部。但好萊塢擔心,如果特朗普政府履行競選承諾對中國采取強硬貿易路線,中國方面可能采取報複措施,包括限制美國電影的進口。

【美的收購庫卡獲美方通過】家電制造商美的周五稱,將在明年1月上半月完成對德國機器人制造商庫卡的收購,此前美國當局為該交易亮起綠燈。美的5月對庫卡發出45億歐元的收購要約,目前德國市場監管機構已批準該交易,使其可從1月開始得以控制庫卡94.55%的投票股權。庫卡周五亦發表聲明稱,美國外資審議委員會(CFIUS)及國務院防務貿易管制事務處(DDTC)批準了針對庫卡的收購交易。

【英國脫歐令奢侈品行業獲益】英國脫離歐盟的決定及其造成的英鎊匯率下挫已經使某些行業從中受益,特別是奢侈品零售商。在英國脫歐公投後,英鎊匯率下降至31年來新低,遊客大潮隨之湧入倫敦。英國脫歐公投後,奢侈品行業成為最大的受益者之一。不過,許多零售商都預計進口成本的上漲將導致零售價格上漲,使目前便宜的奢侈品價格變得更加昂貴。英國奢侈品零售商哈羅德百貨公司(Harrods)的業務迅猛增長,其中中國消費者的貢獻特別明顯。哈羅德百貨公司常務理事邁克爾-沃德(Michael Ward)表示:“脫歐對我們有利,它推動了我們面向中國顧客的業務增長。”

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最新叫價138萬濠江車位5年升9倍

1 : GS(14)@2011-04-03 17:51:13

  
2011-3-23 EW
澳門經濟長足發展,市民收入不斷提升,有車階級因而與日俱增,以致私人車位一直供不應求,最近更有業主開出一百三十八萬元的天價放售。

本刊調查發現,有師奶投資者因相信「炒車位好過炒樓」,五年前起不斷掃貨,部分至今已升值接近九倍,合共勁賺數百萬元,她並計劃把投資版圖,由市區擴展至路氹城。

消息透露,當局為遏止私家車持續增長,提倡公共交通優先,建議大幅調高公眾停車場及咪表位收費,政策一旦落實,勢將進一步推高私人車位價格。

六年豪宅泊車位只售八、九萬元,雖然當時的租金回報僅得兩厘多,但丈夫認為其升值潛力會高過炒樓,且投資本金少,故自那時期開始,每年都買三、四個。」現時手持十六個私人車位的濠江師奶Ida表示,五年前最早購入的,如今已升值近九倍,連同其他車位,帳面勁賺數百萬元,每年租金收入達三十萬元,回報相當高。

Ida 與丈夫能夠先知先覺,全因看準○七年實行的《新道路交通法》會帶來無限「錢途」。

過往車主收到違例泊車告票後,可拖延不繳款,直至座駕用殘用舊拿往劏車,「牛肉乾」便會一筆勾銷,但新法例堵塞了這漏洞,並把違泊罰款由二百元提高至三百元,車主為免被罰,惟有改變過往亂泊車的陋習,爭相租用或購置車位,刺激價格持續升溫。

短短五年晉身千萬富婆,Ida對前景仍然樂觀,除繼續在澳門半島掃貨,更跨海殺入路氹城。

路氹車位仍處低位

「路氹經過多年發展,已成為博彩和旅遊的新熱點,加上澳博、永利等賭牌公司亦將在當地興建大型賭場,島上又有國際機場和北安碼頭等對外交通設施,肯定會愈來愈旺。」Ida分析,路氹城新落成樓宇雖然大都是豪宅物業,會有私家停車場配套,不過住得豪宅的家庭不少都擁有多輛汽車,故車位供應必定緊張。

前年她小試牛刀,斥資二十多萬元購入氹仔一個車位,現已升至五十萬元,不過Ida認為該區車位價格仍處低位,所以升值潛力極大,未來三年有可能再翻一番,突破百萬大關。

她滿有信心說:「內地正全力開發與氹仔一河相隔的橫琴島,將建成與濠江相輔相成的旅遊、科研和商業新區,且早前公布的《粵澳合作框架協議》提出,會研究容許澳門車輛自由進出橫琴,政策一旦落實,將有許多外來投資者選擇住在氹仔豪宅,每天駕車跨境上班,勢令該區車位價格進一步攀升。」投資者看好路氹城前景,不過目前身價過百萬元的頂級車位,仍然集中在澳門半島的住宅區。

專營車位買賣的「車位皇」物業代理公司總經理陳力旗指出,澳門傳統住宅區如高士德、筷子基和黑沙環,因昔日的城市設計未有規劃足夠車位,故近年漲幅最為驚人,單從去年至今便升了一至兩倍。

「這三區身價百萬的車位已非罕見,黑沙環新益花園一個車位,最近更標價一百三十八萬元放盤,如果成功售出,將創出濠江最貴車位紀錄。」

五千車輛無位泊

車位有價有市,主因之一是私家車數量不斷高速增長。陳力旗表示:「澳門賭業近年十分暢旺,荷官人工一直有升無跌,廿歲出頭、有三數年經驗,月薪已接近二萬元,年輕人搵錢容易自然樂於消費,着靚衫、戴名表外,不少人都會買車代步。」據悉,過去三年濠江私家車的銷售量,均有百分之五增長,去年落地新車多逾四千輛,當中大部分是由博彩從業員購買。

新晉車主收入豐厚,租用車位也不吝嗇,過往私人車位月租只須四、五百元,如今被推高數倍至一千五百至二千元,結果吸引更多投資者入貨,一邊賺租金,一邊等升值。

濠江私家車數目持續增加,至今已達九萬輛,雖然政府幾乎每年都會撥地加建停車場,但依然不敷應用。陳力旗說:「迄今政府停車場和街道咪表位合共只得三萬五千個,即使加上約五萬個私人車位,仍有五千多輛私家車無位泊。」供求本已失衡,部分車主又濫用公眾停車場,令情況更為惡化。

政府提供的停車場出名收費廉宜,即使新口岸、黑沙環等商住旺區,月租亦僅是三百五十元,但因車場管理存在漏洞,已租用者只要繼續交錢,便可無限期使用,以至一些舊得根本無法行駛的「錢七」,長期霸佔公眾車位。

記者到黑沙環一個公眾停車場了解,發現有數十部車輛鋪滿塵埃,相信均長時間停用,當中「最老資格」的,是七十年代日本出產的一輛房車,現時已難以在街道看到這種型號。

此外,據說有租客涉嫌非法做二房東,把車位轉租,每年賺取六、七千元。

私人車位價格節節上揚,甫踏入今年,更出現不尋常異動。陳力旗透露:「不少業主突然調高售價兩至三成,更有的封盤不賣,我們幾乎天天都要更改展銷廣告的價格。」

咪表或加價一倍

市況變得波動,相信與早前公布的「澳門陸路整體交通運輸政策」諮詢文件有關,當局為遏止私家車增長,提倡公共交通優先,建議全面調高公眾停車場及咪表位收費。

諮詢文件並無明確交代加幅,但接近政府消息人士表示,幅度有可能高達一倍,公眾停車場時租收費會由三元加至六元,月租則調高至七百元,路邊咪表位(黃柱表位)亦由每小時兩元升至四元。

雖然加價後與香港咪表位收費仍有大段距離,但澳門有近萬輛私家車並無固定車位,長期停泊在街邊,每月「入老虎」的花費將由目前的七百餘元上漲至一千五百元。

消息稱:「靠泊表位的車主如不賣掉座駕,便會轉向私人市場搵車位,因為兩者花費差不多,卻可省回尋找表位時間,這將進一步刺激私人車位租售價格,因而令業主大幅調高售價。」

無契車位要小心

濠江私人車位前景看好,但外來投資者欲分一杯羮,要特別注意一些細節事項。

根據澳門法例,境外人士購買車位的手續與本地人相同,除具備身份證明文件,亦要繳交百分三的物業印花稅;至於銀行按揭,最多做七成,年期最長十五年,不過並非所有銀行都會提供車位按揭,買家要自行了解。

此外,一些舊式大廈是以公契形式持有停車場,車位小業主只擁有簡單的法律文書,證明持有車場部分業權,且不會列明面積和具體位置,俗稱「無契車位」,買家如欲購入,最好先委託律師或物業代理協助,透過查閱政府檔案、大廈管理費記錄等,了解賣家是否真正業主,以及車位的準確面積和位置,以免誤墮陷阱。

澳門爆料熱線

電話:(853)6220 5562 電郵:ewmacau@singtaonewscorp.com 撰文:楊小虹︱攝影:朱守謙

設計:章可儀
2 : 龍生(798)@2011-04-04 01:22:18

味皇呼喚

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霎東街舊樓 5年升 10倍

1 : GS(14)@2011-07-30 12:31:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478489
買家疑是希慎

土地註冊處資料顯示,霎東街 9號一個 3樓單位,本月 17日由一間在香港沒有註冊紀錄的公司以 2173.6萬元購入。市場相信,這名神秘買家有機會是希慎興業( 014),因為希慎在區內持有多幢物業。賣方亦極具遠眼, 06年 9月僅以 200萬元購入單位,持貨不足 5年勁賺 1973.6萬元,升值近 10倍。
東街 舊樓 年升 10
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細價樓熱潮 年頭搶到年尾栢慧最癲 一年升價22%

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:15





■各區細價樓越搶越貴,天水圍栢慧豪園起標價升至400萬元,不再是容易上車的上車屋苑。 黃耀興攝



【蘋果調查】樓價由年頭升到年尾,細價樓升極都有。荃灣荃景花園四天「跳價」一成,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年紀錄。事實上,今年絕對是細價樓之年,多個熱門上車屋苑今年樓價全面爆升,天水圍栢慧豪園年升22%最勁,打低一眾市區藍籌屋苑,威盡今年上車盤。記者:朱連峰 陳東陽


理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,明年供應增加及息口因素,不要期望明年樓價升幅會多過今年,料與今年相若,升幅約一成,但細價樓需求會持續。前大學教授曾淵滄認為,在樓價高昂情況下,用家無力購買大單位,購買力轉往細價樓市場,令上車盤成交價今年飛漲。明年樓市處於加息陰影之下,預計樓價將「打橫行」。政府狂谷供應及加息陰影,無阻樓價升勢,上車盤升到癲。本報根據中原數據統計全港十個較熱門上車屋苑,今年全年樓價升幅逾一成的有9個,其中栢慧豪園升幅達22%,平均實用呎價由1月的6,534元,升至本月7,999元,登上今年上車盤之王寶座;不過,區內代理表示,屋苑可能不再是一個容易上車的上車盤,皆因400萬元內放盤已絕迹。





蕭嘉偉表示,同區樓齡較舊的嘉湖山莊,起標價升至330萬元,「仲要冇質素」。屋苑於過去周六及日再錄至少3宗買賣,並錄反價。蕭嘉偉稱,1座中層B室,實用496方呎,一名上車客本月10日曾睇樓,當時業主420萬元已肯賣,惟該買家未有即時決定,昨天翻睇單位時,業主突稱「唔想買」,並即場反價10萬元至430萬元,由於買家很喜歡這單位,逼於追價,最後業主平2,000元,以429.8萬元成交。




荃景花園四日貴一成

至於緊隨其後的九龍灣得寶花園及大圍金獅花園,今年樓價也分別上升20%及19.5%。當中7個屋苑的升幅更跑贏大市。中原城市領先指數CCL今年升幅近13%。市區藍籌屋苑也不敵細價樓,荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城,升幅約15%及13%。細價樓有幾癲,可以幾天跳價一成。美聯物業梁仲維表示,荃景花園10座高層F室,實用380方呎,零議價下以418萬元易手,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年以來紀錄。同座一個中層同面積G室單位,本月16日的成交價只是380萬元,兩個單位只有中層及高層之分,但價錢在短短四天貴了一成。





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細價 價樓 熱潮 年頭 搶到 年尾 慧最 最癲 一年 年升 升價 22%
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屯門水貨倉租值 4年升1.6倍

1 : GS(14)@2015-03-18 02:08:40





【本報訊】自由行及水貨客熱門掃貨地點的屯門,不少人貪平租用工廠大廈作為水貨倉,卻因此帶動該區工廈租金急升。以早前因違反地契遭地政總署強制收回兩個單位的屯門美基工業大廈,該廈屬嬰兒用品店集中地,有被租用作嬰兒用品店的低層工廈單位租值按年升近九成,四年來更累積升達一點六倍。美基工業大廈近年越來越多嬰兒用品店、食品店及日用品店進駐,吸引不少內地旅客、甚至水貨客到該處掃貨。上月中地政總署就出「辣招」以《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》,收回兩個因改作零售的單位,當中包括一間嬰兒用品店「Kiss Baby」,另一間則為國際連鎖用品店「eCosway」,但兩店因已被政府回收,故無法查出其租值。




面積細受追捧

本報抽查該廈多間曾被報道改作嬰兒用品店的單位,其中一樓F室,其下年度租值達十二萬元,按年勁升八成九,自一二至一三年來的累積升幅達一點六倍;另一個十五樓A室的單位,其租值逾十萬元,按年升七成六;一個廿三樓F室單位連天台則升七成二,下年度租值近十二萬元。中原(工商舖)工商部營業董事劉偉成指,近年政府積極活化工廈,單位租金亦有上升,加上水貨倉帶動下,上水及屯門等地區的工廈單位租金有一定升勢,當中以面積較細的單位最受追捧,因這類單位較易靈活改裝,適合作水貨倉之用,料來年的租值將繼續上漲。■記者鍾雅宜





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屯門 水貨 倉租 租值 年升 1.6
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樓價又破頂 連漲十個月新界細價樓一年升24%

1 : GS(14)@2015-04-09 00:27:22

【本報訊】細價樓樓價暴升,觸發金管局出招收緊按揭。根據差餉物業估價署最新數據顯示,截至今年一月,樓價連升十個月,再創新高,按年升逾16%,其中新界細價樓癲升超過24%,跑贏市區。業界預料,由於收緊按揭令二手買家減慢入市步伐,估計細價樓後市升幅收窄。記者:程俊華 黃嘉銘


差餉物業估價署公佈,全港整體私人住宅樓價指數連升十個月至二百八十四點二歷史高位,按月升幅擴大至2.16%,幅度為近半年最大,反映買家在新春前瘋創細價樓的情況。截至今年一月份的十二個月內,整體樓價升16.14%,當中細價樓升幅最勁,實用面積四百三十一方呎以下單位按月再升2.37%,年內升17.9%;四百三十一至七百五十二方呎單位亦升17%,反而大單位樓價升幅在一成以內。


■截至今年一月份的十二個月內,整體樓價升逾16%,當中細價樓升幅最勁。

租金續升 中小單位受捧

面積四百三十一方呎以下的細價樓升幅由新界區帶動,過去一年樓價升24.2%。以差估署計算的平均呎價顯示,由去年一月的七千七百八十一元,急升至今年一月的九千六百六十五元。期內九龍同類樓價升22.6%,港島區則只升15.5%。租金方面,整體住宅租金指數亦連升十一個月,整體按季升約0.66%至一百六十七點,而過去一年累升7.4%。中小型住宅租金與樓價一樣跑贏整體升幅,達7.13%。租金升幅同樣以中小型單位最大,四百三十一方呎以下單位按月升0.73%,按年升7.7%;四百三十一至七百五十二方呎單位較去年十二月份升0.6%,一年內升8.37%。中文大學市場學系教授冼日明認為,新界細價樓升幅跑贏市區樓,很大程度上是因為之前落後於大市,而當下「市區百幾二百呎都貴過新界的四、五百呎」,若果市民稍為想要面積大一點的單位,很自然要去新界偏遠地區如屯門及元朗等區域入市,從而令相關地區樓價升得急。




一手主導 二手升幅恐收窄

不過,亦有業內人士指出,新界細價樓後市的升幅應該會開始收窄。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,「細價樓應該會再升,但升幅應該唔會再咁大」。他解釋,未來樓市轉由一手主導,當中新界區不乏過千伙的大型新盤,相繼在年內陸續推出,由於上星期金管局收緊按揭,發展商如果要出貨求量,自然要在價錢上吸引買家,即是一定要貼市推盤,繼而令同區二手樓都有降價壓力,屆時新界樓的升幅應該會開始放緩。根據資料顯示,新地(016)元朗峻巒及Yoho Town三期安排未來半年先後推售,另外將軍澳緻藍天逾一千六百餘伙於第二季解凍推出。此外,中原城市領先指數CCL最新報一百三十七點一二,為歷史次高,按周升0.67%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,數據反映春節前市況,新界東及新界西兩區樓價同創歷史新高,分別按周升3.49%及1.3%。收緊按揭措施對本港樓市的影響,將會在三月下旬的CCL反映。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066488
樓價 又破 破頂 連漲 漲十 十個 個月 新界 細價 價樓 樓一 一年 年升 24%
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地下盤呎價三年升九成 買家無業權千呎寮屋189萬元 非法轉售

1 : GS(14)@2015-04-14 02:05:09

【本報訊】政府向樓市一再加辣,但樓價依然高企,《蘋果》發現有欲置業市民冒險轉向地下樓盤市場購置安樂窩,花近190萬元在美孚九華徑新村購入裝潢簡陋、且屬非法轉讓的千呎寮屋,地下盤呎價在3年飆升9成。有律師指寮屋沒有屋契,不能轉讓買賣,買家亦沒有業權,購買有相當風險。記者:李雅雯



鄰近美孚新邨的九華徑新村沒有私人屋地,依山而建的一列列俗稱寮屋的牌照屋都是建在政府臨時撥地上。這些臨時房屋面積一般400方呎,獲地政總署發出土地牌照或租賃許可證「暫准存在」,毋須即時拆卸,但住戶就需每季向政府繳交地租及差餉。有村民指,由於九華徑新村位處市區加上交通便利,村內的石屎牌照屋及鐵皮寮屋即使法律不容許轉讓或轉租,但一向有地下租務及買賣市場;尤其近年市區樓價高企,令村內地下盤更加渴市。


■後屋一廳兩房,屋前有空地擺放魚缸及雜物。

鐵皮搭成疑有僭建


記者假扮欲購買牌照屋的買家,向年逾70歲、熟悉村內地下樓市的彩姑(化名)問盤,她指剛於兩個月前有兩間前後相連的牌照屋售出,由村民購入自住:「你遲咗,你早啲嚟可以帶你睇,賣咗啦。」她指「業主」去年放盤開價200萬元,經議價後最終在年初以189萬元成交,「細細間,一廳兩房,唔做得按揭,要一筆過畀錢」。彩姑表示,業主放盤時稱兩屋合共面積1,000方呎,最終由兩戶人合購,前屋買家是兩夫婦,後屋則由一家三口購入。記者按她的指示找到成交牌照屋,兩屋建在小斜坡上,前屋甚為簡陋,屋簷由多塊鐵皮搭建,又有疑屬僭建的構建物;後屋是淡黃色的石屎屋,裝潢較為企理,屋前的空地仍擺放油漆、木板等裝修物資;兩屋僅以一道鐵閘分隔。鄰居向記者透露,新屋兩家人是認識,仍未入伙,又指這兩間相連的牌照屋已經多次易手。記者透過電話接觸到其中一名新買家,她承認已購入該屋,但指與另一買家各有各付款,不便透露成交價。彩姑指出,村內牌照屋的租盤較多,賣盤較罕有;3年多前村內一間約600方呎、一廳三房並有裝潢的牌照屋成交價才60萬元,認為這兩間牌照屋沒有裝潢,若僭建物被地政處發現更需拆卸,但相比下呎價卻高近9成,價錢並不實惠。


■後屋女戶主稱相連的牌照屋已經出售。

村長見證雙方簽約


另外,有九華徑新村村民透露,村內牌照屋放盤低調,一般由村民的親友購入,亦有部份前村民遷出市區後,見樓市高企就決定放售或出租市區的物業,再返回村內購入牌照屋自住。由於牌照屋只是政府暫准存在的臨時房屋,村民亦知道購入沒有法定業權,因此會找村長見證下買賣雙方簽訂買賣合約,作為對雙方的保障。律師梁永鏗就指由於牌照屋沒有屋契,買賣並無法律效力,除非買賣合約列明買家日後如因任何情況被迫遷離牌照屋,可循民事訴訟索償,否則購入有相當風險。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150413/19110536
地下 盤呎 呎價 價三 三年 年升 升九 九成 買家 無業 權千 千呎 呎寮 寮屋 189 萬元 非法 轉售
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馬鞍山地價跑贏樓價兩年升26% 每呎6,502元破頂

1 : GS(14)@2015-05-15 01:42:29

■馬鞍山落禾沙里住宅地昨以14.69億元批出。



【本報訊】馬鞍山地皮再度染紅兼破頂!昨開標的馬鞍山落禾沙里住宅地再出現爆冷賽果,由幾乎絕迹本港地產發展近17年的中信股份(267)旗下中信泰富以14.69億元奪得,每呎樓面地價6,502元,比去年底耀沙路地皮創出的新高呎價5,517元再貴18%,同時,區內「麵粉」價兩年半升26%,升幅跑贏同區「麵包」價。記者:黃嘉銘 陳東陽


地政總署昨公佈,馬鞍山落禾沙里住宅地,由中信泰富旗下子公司尚凱控股有限公司擊敗18個財團,以14.69億元奪得,以最高可建樓面面積約22.59萬方呎計,平均每呎樓面地價6,502元,較市場預期上限高逾一成,更比本地建築商俊和(711)拍住國企中國城市建設,於去年底以樓面呎價5,517元奪得的耀沙路住宅地皮,再貴18%,呎價創同區新高,拍得住市區啟德發展區地價。



中信爆冷14.7億奪得

馬鞍山地價於不足半年內兩度染紅下破頂,比2012年11月長實投得的彩沙街項目(樓面呎價5,160元),區內地價兩年半升26%,若以去年宏安(1222)低位投得馬錦街地皮(樓面呎價3,515元)更高出近85%;同區屋苑銀湖.天峰呎價由2012年底的1萬元升至近期1.16萬元,升幅約16%,反映出區內「麵粉」升幅明顯跑贏「麵包」。消息指,中標的中信泰富將預計建築期為4年,但公司未有就發展規模及投資作回應,市場預料項目總投資額將近25億元,估計落成呎價料達1.3萬至1.4萬元方有合理利潤。





絕迹本地地產近17年

幾乎絕迹本港地產發展近17年的中信泰富,對上一次投地已是98年拍住長實、和黃以近29億元投得的廣東道警察宿舍地皮(現為港景峯),自此之後中信泰富已幾乎放棄本地地產市場,並一直放售所持本港土地儲備。至去年完成重整後於今年2月曾入標筆架山龍翔道地皮。現持有何文田嘉道理道123號項目,前身為樓齡逾50年的嘉陵大廈。區內代理指,馬鞍山地價再度創新高,但同區業主反應未見太大,反而有買家擔心同區一手樓會再加價,昨以728萬元購入迎海.星灣御497方呎單位,呎價1.46萬元。另有馬鞍山街坊則指地皮價值急升,對打工仔而言都幾「難頂」。


■周先生

【街坊意見】

周先生:「為咗方便返工,一年前由銀湖.天峰搬到麗港城居住。覺得烏溪沙交通配套有改進空間,希望日後有專線(Express)去中環、尖沙嘴。」


■施先生


施先生:「現居馬鞍山錦龍苑,18年前以150萬綠表二手價買入。兒子3年前以500萬買入銀湖.天峰,實呎8,000元,而家每呎地價升咁多,好難頂!」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150514/19146782
馬鞍山 馬鞍 地價 跑贏 樓價 兩年 年升 26% 每呎 502 元破 破頂
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北區屋苑呎價齊破萬追落後效應 粉嶺中心1年升32%

1 : GS(14)@2015-06-15 01:05:46

■北區屋苑造價追落後,皇府山(箭嘴示)呎價逾1.1萬。



【本報訊】樓市火熱,被視為「平價」的新界北區私樓,亦登上萬元呎價大關。粉嶺及上水的7個私樓首次全線實用呎價破1萬元,粉嶺中心表現最神勇,樓價一年爆升32%,同期樓價升19%。記者:湯家明 朱連峰 吳美茸


樓價不斷升,連被視為「上車一族」可負擔的新界北區私樓亦難上車,中原最新一份統計指出,區內7個私人屋苑實用呎價首次全線破1萬元。中原表示,該7個北區屋苑包括上水中心、皇府山、牽晴間、御皇庭、粉嶺中心、花都廣場、帝庭軒,實用呎價由10,069至11,009元,相比去年12月,7個屋苑僅1個屋苑呎價破萬,情況截然不同,其餘6個屋苑在買家追落後半年內發威。




400萬內放盤不逾5個

單是北區而言,升幅最勁為粉嶺中心,過去5個月狂升16%,最新呎價10,215元。若以過去一年而言,去年5月該屋苑呎價僅7,701元,迄今造價較一年前狂升32.7%。一直被視為上車希望的北區,造價攀升,美聯物業周志強表示,粉嶺綠悠軒7座高層B室,實用479方呎,兩房,以480萬元成交,實用呎價10,021元,首破萬元大關之餘,並屬屋苑歷史新高。中原藍浩然表示,花都廣場再錄破頂成交,為7座頂層連天台單位,實用面積526方呎,業主叫價企硬,「一毫子都不減」,最終以560萬元一口價易手,成交金額破盡屋苑有史以來紀錄。他表示,樓市瘋癲,新界北區上車盤也買少見少,叫價400萬元內的私樓放盤不多於5伙,並主要連租約、冇睇樓交吉盤及低層戶。對於北區呎價破萬,中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,找不到400萬元以下的單位並不出奇,「你可以選擇居屋,用居屋第二市場免補地價,搵到約300萬居屋私樓」。他又指現時想在私人屋苑上車,真的很辛苦,若真的負擔不來,可考慮申請政府資助物業。




新界東僅兩屋苑未破萬

現時新界東25個成份屋苑,僅兩個屋苑實呎未破一萬元,分別為大埔新峰花園及沙田富豪花園,最新平均實呎9,411元及9,724元。2014年底則有10個成份屋苑實呎低於1萬元,比例高達四成。駿昇置業馮宇成稱,將軍澳寶林邨寶寧樓高層戶,實用348方呎,業主見新沙士危機爆發,由180萬元減至138萬元綠表價賣樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150612/19181319
北區 屋苑 苑呎 呎價 價齊 齊破 破萬 萬追 落後 效應 粉嶺 中心 年升 32%
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房價年升52% 代理:17年最火爆深圳居民月薪1.8萬買不起樓

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:40

■龍華的「龍光.玖龍璽」日前加推單位,吸引150多名準買家參加攪珠。



【深圳樓市二之一】深圳樓價、全國最癲。國家統計局早前公佈,深圳1月新建商品房價格指數按年飆升52%,升幅冠居全國;今年1月深圳、上海、北京及廣州四個一線城市樓價按年平均升幅約20%,主要是深圳帶動。影響所及,就算是月薪1.8萬元的中產人士,也坦言「住唔起」。樓市泡沫惹來財金官員關注,並部署出招壓抑炒風。《蘋果》記者


根據搜房網數據,首兩個月深圳樓價上升11%,全市住宅均價已達每平方米4.6萬元(人民幣.下同)(每平方呎約5,100港元),比1月再升5.4%,拋離排第2位上海的3.7萬元。



地產交易中心人頭湧湧

記者上周五前往深圳採訪,當日直擊深圳房地產交易登記中心,現場人頭湧湧,各大廳擠滿登記過戶人流,場面墟冚。中原地產代理深圳三級市場住宅部總經理王楚坤向記者表示,目前深圳樓市火爆程度,為他99年調任深圳後首次遇到。深圳樓市去年異軍突起,王楚坤認為政治因素是主要原因,「香港發生佔中後,中央一定要扶持深圳」。去年3月,馬興瑞空降擔任深圳市委書記,是首次有中央委員級別的官員出任,意味深圳政治地位提升,甚至有機會提升為直轄市,是樓市熾熱主因。



■攪珠現場有表演及小食供應。

■深圳房地產交易中心大廳擠滿登記過戶人流。




「升至不合理有危險」

去年11月有發展商租用深圳體育中心銷售新盤,當時萬人到場爭相買樓,場面震撼。王楚坤形容深圳樓價「現在已升至不合理水準,好貴,有危險」。他指目前深圳樓市租金回報率只約2%,連內地銀行貸款利率4.9%的一半都不到,意味租金收入比按揭利息支出還低,預計有回調壓力。深圳樓市令內地「無殼蝸牛」面臨重大壓力,來自四川成都、現居住深圳的唐先生,在花旗銀行工作,月薪15,000元(約1.8萬港元),本來過年前打算在深圳買房,正尋找150萬至200萬元單位,但樓價漲得太快,要供樓根本不現實。他說,當地樓價一直在漲,在無力置業下,打算再過1、2年離開深圳。「樓價炒高確實對90後的人,家庭又沒有多少支持的話,靠自己努力奮鬥,感覺買房有點遙不可及」。先後在羅湖及鹽田置業的彭女士,鹽田單位均價由2010年的1.8萬元升至目前3萬元。她坦言,深圳樓價越來越高,樓市都是被人炒起來,工資的漲幅都沒樓價的漲幅高。深圳市內,升幅最勁的為深圳西南部的南山區,是高新技術產業基地,由於雲集騰訊、華為、中興等多家科企,樓價在深圳屬於最高。據中原地產數據,2月份南山區住宅均價為建築面積每平方米7萬元(每平方呎7,762港元)。



中央部署出招遏炒風

福田區是行政及金融中心,住宅均價每平方米6.47萬元人民幣(每平方呎7,174港元),至於香港人慣常出沒的羅湖區近年在深圳地位已下降,2月份住宅均價每平方米4.61萬元(每平方呎5,113港元)。中央官員亦注視到房價炒風問題,國土資源部部長姜大明表示,將適當增加房價快速上漲城市的土地供應,政府措施將穩定主要城市的房價。姜大明稱,要堅持和完善土地招標、拍賣及掛牌的制度,防止異常交易推高房價,而國土部會全力支持北京、上海、深圳等地出台的調控舉措,相信通過地方政府因城施策的努力,房價一定會穩住。人行副行長潘功勝表示,人行正與住建部等醞釀房地產治理新策。人行正與住建部、銀監會等部門商量,準備開始對一些房地產市場、企業及中介機構,參與金融業務進行治理。



【各界對深圳樓市看法】


■高小姐

無懼政府降溫

香港炒家高小姐:「去年深圳樓價大升,是意料之內的。現在時間敏感,政府可能會出手降溫,但我也一點不怕,還會一直升。」


■唐先生

未能負擔樓價

現居深圳唐先生:「如果能買得起,肯定願意在深圳買房,畢竟這個地方比較適合工作、創業,現靠自己買房是遙不可及。」


■王楚坤

歸咎政治因素

深圳中原王楚坤:「樓價升,政治因素是主要原因,香港發生佔中後,中央一定要扶持深圳,提升為直轄市機會大增。」





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房價 年升 52% 代理 17 年最 火爆 深圳 居民 月薪 1.8 買不起
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YOHO Midtown兩房535萬沽 6年升63%

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:09

【元朗區:YOHO Midtown兩房535萬沽呎價1.12萬元】元朗大型屋苑Yoho midtown,受惠基座商場落成,配套趨完善。利嘉閣何耀樑表示,Yoho midtown5座高層G室,實用面積475方呎,建築面積620方呎,兩房間隔,成交價535萬元,實用呎價約11,263元,建築呎價8,629元。據了解,原業主於2010年2月以327.3萬元購入單位,是次賬面賺207.7萬元,升幅逾63%。何耀樑指,Yoho midtown5月錄3宗二手買賣,平均實用及建築面積呎價分別約11,000元及約8,600元。現時Yoho midtown約有150個單位放售,最平放盤約480萬元。【沙田區:沙田第一城3房523萬沽呎價1.15萬元】新界上車屋苑繼續受追捧,世紀21奇豐物業譚培坤表示,沙田第一城細三房戶剛錄成交,32座高層F室,實用面積451方呎,屬3房間隔,向東南望內園景,成交價523萬元,實用呎價11,596元。據了解,原業主早於1989年8月以73萬元購入單位,持貨27年至今將物業轉售,賬面賺450萬元,升值6.2倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613597
YOHO Midtown 兩房 535 萬沽 年升 63%
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惠州樓價年升30% 銷售員憂見頂碧桂園新盤 港人買家佔兩成

1 : GS(14)@2016-05-24 10:21:07

■惠陽樓盤碧桂園山河城屬大型發展項目。



【直擊報道】內地一線城市樓價瘋漲,這股炒風蔓延至周邊區域。毗鄰深圳、僅屬三線城市的惠州,受惠深圳投資客湧入,自去年8月起樓市開始轉勢,今年4月登上內地百城房價升幅榜榜首,就連市內偏遠地區惠陽,樓價年內已翻倍,有港人在當地投資。記者直擊當地樓盤,發現樓盤外多是荒地乾草,連樓盤銷售人員都坦言當地樓價已近見頂。


內地一直有傳深鐵地鐵將延伸至惠州,今年1月份廣東省兩會期間,深圳市委書記馬興瑞指為加強深莞惠合作,深圳地鐵線路將延伸至東莞、惠州,深圳投資客隨即湧入當地炒房,今年4月惠州更登上內地百城房價升幅榜榜首,樓價按年升逾30%。內房開發商亦積極在當地買地、囤地,如一向大本營在華東的融創(1918),近日就向萊蒙收購7個項目,當中包括了惠州。





山河城睇樓客不多

記者本月中假日時間曾到惠陽樓盤「碧桂園山河城」參觀,原先報名由深圳出發的睇樓團,結果卻因人流不足流團,最終需花約2個半小時由羅湖到樓盤現場,但寬敞的銷售中心僅得銷售人員在場,示範單位只有數位深圳客參觀。當地銷售人員指,該盤本地住戶不多,「八成為深圳客,兩成為港人」。去年起有零散港客到惠陽買樓,近期已有代理組織睇樓團到訪。但問到樓價會否再升至更高水平,她坦言「不會到一萬多(每平方米價格)元啦,8,000多元已很高」。該樓盤當日每平方米均價約8,500元,意味投資者有可能一入手已近摸頂。



■現場設有示範單位,但睇樓客寥寥可數。

■碧桂園山河城仍有其他在建工地,反映供應陸續有來。

■銷售員力推深圳地鐵延伸概念,但坦言樓價無得再升。



居民:二手成交不活躍

雖然銷售人員力銷深圳地鐵延伸概念,但據了解地鐵需於明年才動工,最快2020年才建好,而樓盤附近僅得三兩小工廠及小店,生活配套明顯不全。樓盤外圍已見到農民拿著擔挑,附近有一片乾草荒地。在附近居住的潘先生告知記者,在當地買樓難以轉手,因附近二手成交不活躍,「這塊房子轉賣也不是那麼好賣,因為房子(供應)多嘛,肯定不好轉賣。買房的人也不願意住這邊,只想把房子處理(賣)掉」。該樓盤雖已有部份住客入住,在附近打工的鄧先生指,在過年時該盤洋房亦「沒有多少人住」。當地人認為,樓價因為有地鐵概念「不會跌得好犀利」,主要因深圳客湧入,但風險在於基建期長,炒樓的投資周期或長逾10年,著記者買樓「(等)十年不定,等多十年、十五年,或者買住等渡假先」。


■鄧先生

【內地居民意見】

鄧先生:「自己本身在樓盤附近工作,在過年時已經發現該盤洋房不是太多人入住。」


■潘先生


潘先生︰「這個樓盤轉賣也不是那麼好價,因為供應多,很多人也不願意住這邊。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160524/19625171
惠州 樓價 年升 30% 銷售員 銷售 憂見 見頂 頂碧 碧桂 桂園 園新 新盤 港人 買家 兩成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=301221

葉創成:19年升470倍 拆解亞馬遜神話

1 : GS(14)@2016-06-20 05:25:15

【明報專訊】恒指上周大跌4.1%,標普500指數則下跌1.2%,本倉僅下跌3%。本倉表現跑贏恒指,箇中原因是持股市值中近三分之一為美股,並且持有小量黃金ETF(交易所買賣基金)。英國將於本周四舉行脫歐公投,一旦決定脫歐,環球股市的系統風險(Systematic Risk)將上升,單此一項因素,已可觸發環球股票(包括美股及港股)價格下跌。雖然英國公投事關重大,惟筆者難以預測有關結果,本周選擇繼續按兵不動,重點與讀者分享倉內其中一隻持股亞馬遜(Amazon)的投資價值。

亞馬遜股價上周收報706.39美元,本季以來上升19%,若與2008年11月金融海嘯低位34.68美元比較,過去7年半更勁升近20倍。標普500指數本季及2008年11月以來分別上升0.6%及1.8倍,可見亞馬遜股價不論短期及長期均顯著跑贏大市。商品大王羅傑斯在今期封面故事指美股近年屢創新高,只是被部分強勢股撐起,亞馬遜便是當中的表表者。看更長線的話,亞馬遜自從1997年上市(當時招股價為18美元,計及拆細因素調整至1.5美元)以來,股價更勁升470倍。

根據彭博數據,亞馬遜目前市盈率高達289倍,預測市盈率亦達128倍,該股上市以來更從未派發現金股息,何以能夠持續吸引資金追捧呢?答案相信是兩個字:「增長」。亞馬遜創辦人兼行政總裁Jeff Bezos於1994年創辦該公司,原因是當時看到互聯網使用量每年增長2300%,前所未見;他過去多年亦成功將有關商機轉化為亞馬遜的收入及盈利增長。

電子商貿雲計算成增長引擎

筆者在兩年多前曾訪問「富蘭克林鄧普頓美國機會基金」的基金經理Grant Bowers,當時亞馬遜股價約300美元,市盈率高達300倍,是該基金10大持股之一,筆者很好奇何以價值投資聞名的富蘭克林鄧普頓願意持有這樣高估值的股票。Bowers當時解釋,亞馬遜近年積極發展兩大業務,其一是電子商貿,集團除建立網站予全球消費者在互聯網購物外,更在美國籌建多個物流中心,解決當地客戶從訂貨到發送的難題;另一業務是雲計算(Amazon Web Service),理念是由亞馬遜投資及經營一部超級電腦為客戶儲存資料,客戶不用再為自己的電腦增設儲存器或記憶體,成本效益更高。因物流中心及超級電腦均涉龐大投資,當中產生巨額折舊開支,影響亞馬遜短期盈利,但當有關業務踏入收成期後,長期回報卻十分可觀。

未來4年每股盈利料升6.2倍

結果亞馬遜今年首季電子商貿營業額按年增長26%,期內美國大型零售股營業額平均增長率僅1%;集團期內雲計算業務營業額按年增長64%至25.7億美元,營業利潤更按年勁升逾兩倍至逾6億美元。由於該兩大業務料繼續步入高增長期,根據彭博預測,亞馬遜經調整每股盈利未來4年將勁升6.2倍,至2019年達29.8美元,以現價計屆時該股市盈率將回落至約24倍。彭博綜合券商報告,予亞馬遜目標價817美元。以上分析,解釋了何以目前市場風高浪急,本倉仍願意持有亞馬遜。

明報記者

[葉創成 穩增長百萬倉]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0283&issue=20160620
葉創 創成 19 年升 470 拆解 亞馬遜 亞馬 神話
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新華財金社魏宏旭:去庫存理想 內地樓價可年升一成

1 : GS(14)@2016-07-14 07:28:07

【明報專訊】內地將於明天公布上半年GDP數據,而內地樓市今年以來價量齊升,屬期內經濟增長亮點。新華財金社高級副總裁魏宏旭接受訪問時預測,內地經濟增長可望於明年築底回升,加上發展商去庫存情况理想,料房地產供需持續改善,「即使中國房地產的黃金時代已過去,不可能再實現過去每年20%至30%的快速增長,但樓價每年升10%還能夠實現。」

魏宏旭任職的新華財金社,其大股東是新華社香港,在港聘用數十名員工,業務主要是向投資機構提供內地經濟數據的服務,並且可就有關數據作出專業分析。

根據中國指數研究院的數據,內地上半年百城新房住宅均價累計按年上漲7.6%,其中第一季按年上漲2.9%,第二季按年上漲4.5%,上半年一、二、三線城市分別累計上漲12.8%、5.3%及4.3%。反映第二季分化趨勢明顯改善,一線城市漲幅收窄,二線城市漲幅顯著擴大。上述數據反映,內地樓價上半年走勢理想,至於下半年以至中長期表現,魏宏旭亦甚具信心。他分析,內地首5個月商品房銷售面積累計達4.8億平方米,按年大幅增長33.2%;惟期內土地購置面積累計僅7196萬平方米,同比減少5.9%,可見發展商積極賣樓卻審慎增持土儲,去庫存的進度理想(見圖)。

有基本面支持 一二線城市價量齊升

魏宏旭認為,整體樓市形勢優於預期,「今年初市場普遍估計,一、二、三線城市樓價會出現比較大的分化,但從上半年的情况看,不止一線城市樓價大幅增長,二線城市樓價都在上升,而且兩者都屬價量齊升,現在問題較大的只是三、四線城市。」

魏宏旭指出,內地一、二線城市樓價跑出,有其基本面的支持,「這些城市的經濟活躍度比較高一些,把原本屬於周圍城市的人才都吸引過去」。雖然一線城市的住宅租金回報率只有1厘多,但他相信,這不代表樓價存在泡沫,「投資某一城市的物業,不止是看租金收入,更重要是土地增值,後者主要由經濟增長推動。假如你相信中國經濟在未來幾年都可維持6%至7%增長,居民收入便會水漲船高,承租能力也會增加,屆時住宅租金亦會上漲,這就是為什麼一線城市樓價這麼貴仍有人買、調控措施稍微放開樓價又再飈升的原因。」至於三、四線城市面對庫存的問題,魏宏旭相信假以時日亦可解決。

三四線城市庫存 假以時日可解決

雖然內地樓市上半年已回暖,惟個別人士認為,這只是中央大規模寬鬆銀根的結果。自從2014年下半年以來,內地外儲從高位回落逾兩成至3.2萬億美元,而人民幣匯價於去年8月11日匯改以來亦貶值逾8%,均反映資金流走,若趨勢持績,內地樓價的升勢恐無以為繼。

魏宏旭認為,人民幣貶值問題屬其外資客戶最關注的問題之一,惟內地經濟正在「轉軌」中,由過往勞工密集及資本投資主導,轉為以科技及消費拉動增長,過程中也許有人會擔心。

內地經濟料成功轉型

但魏宏旭以中國於2001年加入世貿後成功轉型為例,指應該對中國人的適應能力有信心,「內地經濟過去以低端製造及粗放投資為主,目前轉型為內需帶動,並且重視科技創新,到底能不能實現呢?有些人是有擔心的。這相當於2001年中國入世時大家同樣有擔心,擔心被外國產品傾銷,後來知道內地出口貿易發展得非常好,有關擔心便消除了。目前我們也看到內地經濟存在很多問題,有些經濟指標不太穩定,但是就業情况仍然非常理想,有些企業像華為、騰訊控股(0700)及阿里巴巴也發展得很好,也許再過3至5年,大家回頭一看也會發覺內地經濟是次轉型非常成功。」

明報記者 葉創成

攝影 鍾林枝

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8366&issue=20160714
新華 財金 社魏 魏宏 宏旭 庫存 理想 內地 樓價 可年 年升 一成
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碧海藍天5年升5成業主日賺千二蚊

1 : GS(14)@2016-08-20 11:39:40

中原地產歐陽振邦表示,長沙灣碧海藍天本月至今暫錄4宗成交,平均實用呎價13,352元。最新1宗為2座中層B室,建築面積667方呎,實用497方呎,間隔兩房,享內園景,成交價650萬元,建築及實用呎價9,745及13078元。原業主於2011年7月以429.8萬元購入,持貨五年,賺220.2萬元,物業升值51.2%。換言之原業於五年間,賬面日賺約1200元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160820/19743628
碧海 藍天 年升 業主 日賺 賺千 千二 二蚊
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黃埔167呎舖340萬沽 8年升近2倍

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:36

【明報專訊】港鐵效應令紅磡一帶的舖市升溫。其中除資深投資者劉滿枝早前以950萬元、呎價3.8萬元沽出黃埔街10號地舖外,亦令區內商場舖起動。土地註冊處資料顯示,同區黃埔新邨A至E座繽紛購物城一個面積167方呎迷你舖,以340.8萬元易手,呎價2萬元。

港鐵通車助區內舖市升溫

土地註冊處資料顯示,黃埔新邨A至E座繽紛購物城1樓B29號舖,面積167方呎,近月以340.8萬元易手,呎價2萬元。林姓原業主於2008年以131萬元購入,現沽出帳面獲利209.8萬元或1.6倍。

區內首三季舖位交投升六成

除上述成交外,黃埔新邨A至E座繽紛購物城1樓A47A舖,亦以140萬元成交;而B25舖近月亦以298萬元成交。有代理稱,過去幾年受港鐵工程影響,黃埔一帶街舖頗受影響,不過隨着觀塘延線工程完成,區內舖位價格亦見回升。據中原代理統計數字顯示,本年首3季紅磡區錄約24宗舖位成交,較去年同期合共15宗成交量按年升六成,至本年第3季平均成交呎價已升至逾3萬元水平。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2432&issue=20161017
黃埔 167 呎舖 340 萬沽 年升 升近
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溱柏額印鬆綁貨345萬沽 3年升三成

1 : GS(14)@2016-12-22 08:09:04

【明報專訊】不少屋苑陸續屆滿三年額印期,部分業主隨即放售單位賺錢離場,中原副分區營業經理王勤學表示,元朗溱柏本月暫錄9宗二手成交,其中10座低層G室,實用面積308方呎,屬開放式戶,由首置客以345萬元購入,實呎11,201元。原業主2013年9月以274萬元購入,帳面賺71萬元或26%。

昇柏山額印鬆綁貨3年賺67萬

另美聯分行營業經理柯志東表示,荃灣昇柏山高層左翼A室,實用747方呎,3房1套房間隔,屬額印鬆綁貨,以770萬元成交,實呎10,308元。原業主2013年702.7萬元購入,帳面獲利約67.3萬元或約10%。

德田邨13按盤290萬沽 實呎8262元

另藍田德田邨有13按盤以市價沽出。忠誠拍賣行表示,德田邨2座中層9室,實用351方呎(建築456方呎),以290萬元(已補地價)成交,實呎8262元(建呎6360元),屬市價。土地註冊處顯示,原業主2000年以15.6萬元(未補地價)購入,其後曾向多家財務公司,包括中潤財務、及時雨信貸、匡宏信貸等,連同一按曾有13次借貸紀錄,涉及金額達182萬元,已是購入價的11倍,單位及後被法院令收回拍賣。

安基苑凶宅撻訂 原價425萬再放

牛頭角安基苑有凶宅撻訂。市場消息稱,牛頭角安基苑A座一伙低層凶宅,實用414方呎,本月初以425萬元(已補地價)售出,實呎10,266元,及後買家撻訂,有指單位再以原價放售。據悉,單位於2003年曾有住客燒炭,原業主則於2008年以99萬元(已補地價)購入。

凱旋門3620萬「賣殼」 買家慳千萬辣稅

另市場消息稱,九龍站凱旋門摩天閣中層B室,實用841方呎(建築1126方呎),以3620萬元公司形式(賣殼)轉手,實呎43,044元(建呎32,149元),買家料可節省近千萬元辣稅。原業主於2012年以2470萬元購入,帳面獲利1150萬元或46%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8148&issue=20161222
溱柏 柏額 額印 鬆綁 345 萬沽 年升 三成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=319740

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