樓市理藝：入標買樓必勝法
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GS(14)@2018-01-22 06:06:47去年新盤熱賣，不時都聽到買家訪問狂呻抽籤抽十多次，都揀選不到心頭好，大型項目如是，豪宅亦如是。不要以為天價豪宅目標客源窄，競爭少，只要有錢，出價比別人高，就一定買到心頭好。以最近市場熱話的半山一手豪宅為例，有意入標的客人，需要先繳交卡片及手持物業的清單，發展商會根據客戶公司規模，所持有單位的價值，來決定睇樓次序，如發展商認為所持身家未夠班，甚至不會安排睇樓。曾經有睇樓客與當初遞交資料不符，慘被發展商即場「叮」走。粗略估計，如果閣下想買2億元物業，身家無10億元以上被發展商秤，都不用奢望可成功買下心儀單位。除了錢之外，現時買豪宅都是一個鬥智鬥力的遊戲。曾經接觸過一名客人，入標多次都未能成功買下那半山豪宅單位，但實在鍾情該山頂項目的風水及環境，先以自己心目中的「必勝價」入標，為免出岔子，更每天派司機到發展商入標處數標書數目，發現該單位標書眾多，競爭激烈，以較原先入標價高20%多入一支標，結果如願以償，成功買入心頭好。所以現時買一手樓，不論你是買大型屋苑，還是豪宅，都並非有錢就賣畀你，一手大型項目，要抽籤講運氣，一次抽唔中可能要抽十次，十次後的樓價已比第一次貴10%以上，買豪宅需被發展商查家宅，更要懂入標的技術。買樓真。難。李巍
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20274543
樓市理藝：力不到不為財
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GS(14)@2018-02-04 23:14:30上回文章提到，於現今一手銷售條例監管下，購買一手樓是一個鬥智鬥力的活動，需要付出體力排隊睇樓，靠運氣抽中籤買得心水單位，買豪宅更得運用智力，洞悉箇中竅妙，中標購得心頭好。事實上，買樓從來都不是一件易事，跟大家分享一下15年前的經歷。2003年薄扶林貝沙灣一期開售，屬數碼港第一期住宅物業，現時物業所在地，當年仍是一幅空地，發展商於空地上搭建豪華售樓處。由於項目坐落全新地段，不少準買家都抱着八卦心態參觀，當年未有一手銷售條例，發展商可因應市場反應決定售樓處開放時間，當年貝沙灣一期示範單位更是開放至凌晨兩點，造就了不少名人明星凌晨参觀示範單位，更曾經有10多部法拉利跑車，遊完車河後，於凌晨一同到貝沙灣示範單位參觀，其中更有幾位法拉利車主成功購入單位。猶記得當年貝沙灣一期適逢2月14日情人節開售，當時不少經紀為了爭取「撈客」機會，不惜於示範單位通宵守候，於精神疲憊下，曾有經紀誤用了示範單位的假廁所，更有經紀因情人節前後都未有時間相約女友慶祝，難免令女友誤會，差點分手收場。不過，如果當年能把握時機，敢冒險做「開荒牛」，以當年開售時建築面積呎價4,000元計，15年後的今天單位粗略估算最少已升值3倍。所以對經紀或買家亦言，「力不到不為財」自古至今皆適用，共勉之。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180129/20288597
樓市理藝：低層海景比高層更受歡迎？
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GS(14)@2018-02-13 03:29:18臨近農曆新年，與大家分享一個有關新年賣樓的故事。記得2016年年尾，當時經歷美國於一年內兩度加息，市場氣氛異常觀望，但當時剛接了西環臨海項目「高逸華軒」獨家代理。該項目於97年樓市高峯期推售了高層單位，旋即沽清。低層約200個單位一直由老牌建築商保留作收租之用。於淡市中接了獨家代理，心情非常忐忑。由於當時大型發展商都不敢於淡市開盤，心想不如趁所有代理都「餓盤」，不妨放膽一試，於是膽粗粗建議業主把握農曆新年推盤，但要知道要說服「老牌」建築商一點都不容易，他們人生閱歷深較傳統，認為新年不會有人買樓的，經過了十多次開會，終於以誠意打動業主讓我們於年初四開放示範單位。不開盤都不信，原來香港人真的是購物狂，買衫買樓如是，項目於年初四首度開放示範單位，首日睇樓人龍已由項目排至附近的行人隧道內。結果發展商推出的130多伙，於10日內沽清。此成績令不少行內老行尊都大跌眼鏡，促使日後大型發展商於農曆年間如常賣樓。所以，有時候「逆水行舟」可能有意想不到的效果。另一樣意想不到的：原來低層海景單位較高層更受歡迎。有客戶跟我分析，他曾購入高層海景單位自住，心想高層一般訂價較高，景觀一定較低層優勝，但入住後，安坐梳化時，望出窗外的只是黑漆漆的天空，至於那一擲千金而求的海景，則需要俯瞰才可觀賞，所以日後他選擇海景單位，必選低層，既可望海，更可觀賞船隻進出。所以每次代理一個樓盤，都等同上了一課。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180212/20302711
樓市理藝：地產代理的多功能
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GS(14)@2018-02-28 07:41:33近期流感肆虐，大家都提高警覺以免中招。說起流感，最嚴重的可算是2003年的沙士，今次跟大家分享有關沙士期內的賣樓招數，及地產代理的多功能。今次分享的個案是薄扶林「寶翠園」。寶翠園於1999年首度推售，當時首批單位建築面積平均呎價約6,000元。及後不幸遇上沙士，加上同區貝沙灣開售的競爭，減價至平均建築面積呎價4,500元，當時一個高層海景四房樓王單位，建築面積1,628平方呎，售樓僅需698.9萬元，建築面積呎價僅4293元。當年發商展更聯同銀行推出3年免息分期的九成按揭，當年只需以69.89萬元作首期便可成為寶翠園四房海景單位業主，時至今天，單位估計市值逾2,700萬元，升值286%。這個當年震撼市場的付款方法及售價，小弟可算是幕後策劃之一。話說當年，仍只是一名分區經理，但因在寶翠園這項目中，銷售成績理想，加上於售樓處與發展商要員朝夕相對，於行內可算是嶄露頭角。當年突然遇上沙士，加上同區樓盤夾擊，發展商都有點措手不及，於是邀請我為600個貨尾單位給予訂價的意見，臨危受命當然不敢怠慢，徹夜制定600個單位的A、B、C套餐，並制定推售的時間表。可能是因為代理，處於兩個發展商的中間，角色較中立，亦較能掌握市場脈搏，該600個單位的訂價全被發展商接納，可算是銷售成績以外的另類認同。原來代理的角色除了銷售，還可以是分析員、訊息傅遞、甚或是發展商合作伙伴之間的「丑人」。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180226/20315258
樓市理藝：沙士英雄買樓記
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GS(14)@2018-03-19 05:02:05不經不覺，今年已是沙士的15周年。上次專欄跟大家分享了沙士賣樓的奇招，如「高成數二按」「先住後付」等。今次跟大家分享「沙士人民英雄」買樓記。2003年突如其來的嚴重流感，令香港失去了逾300人性命，初時醫療界對此病苦無對策，只可暫時隔離高危者，以避免疫情擴散。當年所有醫護人士下班後，都需入住隔離中心，與家人隔絕。但商業活動卻不能因沙士而停止，上篇專欄提到的寶翠園正是於沙士期間繼續開售。沙士期間的售樓處，每個人都戴着口罩，帶着口罩去買樓根本不足為奇。但記得有一日下午，一名帶着口罩神色慌張的男士，以不消十分鐘的時間，決定以380萬元購入一個三房單位。決定之快及神色之慌張，令我不禁八卦地了解一下。原來該名客戶是來自附近公立醫院的醫生，當時沙士高峯期，所有醫生放工後都被隔離，該醫生因眼見身邊不少同袍倒下，心想萬一自己也倒下，沒有甚麼留給妻子及家人，見附近樓盤寶翠園開售，遂決定偷走出來買下單位送予妻子，如該醫生持有單位至今，單位已升值至1,500萬元，翻了三番。聽過該醫生的分享後，被這位醫生的行為感動，除了不眠不休的留守醫護最前線外，亦不忘對家人的愛護。與醫生握手道別後，才驚醒要「洗手洗手洗手」的重要，畢竟要先保護好自己，才可愛惜身邊人，當時即以九秒九速度衝入廁所洗手。李巍中原地產高級資深營業董事
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180319/20336083
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