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咪貪平租嚴選三大「鬼城」


2014-04-24  NM
 
 

 

近幾個月,不少新盤陸續入夥,租盤急增,又一輪劈、劈、劈。市場現流傳三大平租「筍盤」:位於將軍澳的長實(1)峻瀅,低於一萬蚊住新樓;恆基(12)的元朗尚悅,入場租金只需八千,租客可享「超豪華會所」;而中國海外(688)的上水歌賦嶺,兩萬多可租住整楝獨立屋!

係咪好筍?咪住。記者為此親自觀察,發現內有乾坤。在陰森的峻瀅,記者因夜間看不清前路而踩上狗屎;尚悅的睡房,原來容不下一張床;歌賦嶺伸手可摸到人家的祖墳,與陰宅為鄰,屬名副其實的「鬼城」。來到這三個樓盤,就如《那夜凌晨,我坐上旺角開往大埔的紅van》,進入無人地帶,叫天不應,叫地不聞……堆填區峻瀅狗屎出沒注意

位於將軍澳的長實峻瀅,上週陸續交匙入夥,不少業主急不及待把鎖匙轉交地產代理,幫忙放租。樓盤位於石角路8號,亦即將軍澳堆填區內。附近是邵氏影城及將軍澳污水廠,隔著一條環保大道,就是同系的屋苑「日出康城」,不過樓盤仍然如鬧市中的孤島,記者更遇上人生最不想遇到的事!

上週晚上六時,記者先坐港鐵至康城站,再跨過環保大道前往峻瀅。當然亦可揀選行人隧道,但由於非常幽靜,更加陰森。在這個時間,仍有不少大型垃圾車及工程車在環保大道行走。現時政府正爭取擴建堆填區,安排水車不停在環保大道灑水,減輕麈土飛揚的情況,但反效果是,一地泥水。行過時一腳泥濘,大車駛過水氹,更向路人濺起污水。走過環保大道,行人又要經過已停工的捷和神鋼製鋼廠。沿途燈光不足,記者行著行著,「哎呀!」腳下已是一大堆狗屎,還是新鮮熱辣!估計是在附近多個地盤的流浪狗留下,住客出入可真要「步步為營」!

臭味是常識

無遮無擋,記者行足十五分鐘;而來到「心曠神怡」的堆填區,有臭味是常識吧!翌日天朗氣清,記者在樓盤外站了兩小時,已隱約聞到飄來的陣陣臭味,回家後,臭味一直縈繞不散。不過買了這個樓盤的業主,一於「死忍」!前年以四百多萬買入三房單位的葉先生說:「暫時唔覺有味,人哋話天氣差先會有。」另一業主劉先生說:「已親身上樓驗證,確定無味﹗」記者在毗鄰日出康城的網上論壇,發現不少「post」,表示不滿峻瀅業主為「托住」樓價而「死忍」,「我哋爭取緊關閉堆填區,佢哋就不斷話唔臭!」有康城住客則以過來人身份呼籲:「峻瀅朋友,要長期觀察先知是否有味,唔好以三兩日觀察就咁快下結論。」這兩個樓盤的業主,同樣樓價愈劈愈低,卻未能同氣連枝,一致對外。家住寶琳的詹濟南曾檢驗峻瀅,他一鎚定音:「呢度質素已唔好,不過最嚴重係陣味,一開窗就聞到,尤其落完雨同曬過後,好臭!」正如《紅van》主角說:「大家不要再假裝說一切正常,大家是時候停一停,面對我們見到的現實。」

平絕將軍澳

峻瀅於一二年開賣,走用家路線,平均呎價約五千三百元,比同區居屋二手價更平,長實樓神趙國雄當時更形容為「Win硬價」,又傳出藝員陳小春、周秀娜等爭相入飛,長實宣傳時指這個盤出租潛力一流,「大學宿舍數目唔夠,唔少大學生會入來住。」又傳可以做TVB宿舍。然而近日收樓,業主心知樓盤質素「輸在起跑線」,故把租金狂劈,平絕將軍澳私樓。同是四百多呎兩房單位,峻瀅叫價只需九千多元,比調景嶺港鐵站上蓋都會駅,平了足足五成有多。這裡無商場、無餐廳、無街市,會所亦未開。住客要食飯,先要行去康城站,但這裡只有一間惠康,入會所食飯要有住客證;即是要從康城站再搭車到將軍澳站,才會有飯開。不想搭地鐵,經堆填區的巴士只開早上至黃昏時段,經紀指峻瀅不設穿梭巴士,該區區議員正爭取綠van行駛,希望可於年底前通車,正等待「成功爭取」。

孤城尚悅創出「房半」單位

位於元朗的尚悅,可謂全港最「別有洞天」的樓盤;每一座之間,竟有六個窿,各個窿內都有一些村屋,是發展商收地時未能收下的「釘子戶」。根據樓書內的租契條款,「釘子戶」可利用樓盤的通道往返村屋,亦即非尚悅的住戶亦可自由進出屋苑。記者睇樓當日,便成功從其中一間村屋走進屋苑內,過程完全無保安查問﹗這裡還有一個「創舉」,就是地產代理口中的「房半」單位。一般單位只有「一房」、「兩房」,但尚悅的「兩房」被諷為「房半」。記者走進租客阿Ling的三百多呎兩房單位,其中一間房,只有六十呎,實質即半間房大,約五呎二吋的記者伸直雙手,已可觸及兩幅牆,根本不能放下一張床。經紀坦白的說:「係瞓唔到人o架,可以做嚇書房嘅,或者放張BB床。」走出客廳,雖然放得下梳化,但容不下電視櫃,阿Ling只好把電視放在地下,低下頭欣賞。她以八千五百元租下這「房半」單位,也覺得單位不實用,但因只是自己一個人住才接受。她指著細房說:「我諗住遲啲買曬衫架,喺度晾嚇衫囉!」前年開賣的尚悅,即供呎價約為六千一百,兩房單位入場費約三百四十萬元。屋苑三個月前開始入夥,但位置吊腳,未有穿梭巴士,要出市區,須步行十五分鐘到元朗西鐵站,沿途「好天曬、落雨淋」。業主為了順利出租,自願減價,「房半」單位叫租由一萬元減至八千五百元,經紀更指有信心可說服業主減到八千。扣去管理費,業主回報率僅百分之二點四。雖然尚悅有兩千五百八十伙,但周邊配套全無,會所「趕工中」,未有開放時間表。記者佯裝租客睇樓,經紀對記者說:「附近啲村有士多嘅,少少嘢可以去嗰度買。」有附近村落的居民,睇準多了數千人要開飯,即在尚悅旁邊以鐵皮搭了一間名叫「尚悅茶座」的露天食肆,成為尚悅居民最佳嘆茶之地。

上水歌賦嶺與「鬼」為鄰

唔使三萬蚊,就可以入住近二千呎、三層高的獨立屋?附近還有上水高爾夫球場,環境清幽恬靜?這個價錢,仲平過租金四萬元的太古城一千呎單位!來到睇樓,冷不防地產經紀明言:「不過呢,睡房見到先人個墳,真係好近好近,你介唔介意呢?」來到歌賦嶺,屋苑外是一間荒廢破舊的小學,鐵欄上掛滿一塊塊白布,寫著「滅我家園」!再行到屋苑入口,除了幾個保安,望進去竟空無一人。唯一的鄰居,就是那些山墳。走入其中一間獨立屋內,二樓主人套房的「景色」最為陰森,雖然發展商已經在圍牆上種草,人墳「分隔」,但山墳近在咫尺,在風吹草動之際,仍清楚可見,半夜起床,很易自己嚇自己,心神不定。上到天台,「墳景」就更加明顯。

四個月零成交

整個屋苑二百多伙,有五成以上單位都「近距離」看到山墳,其他景觀就是對著附近原居民的舊屋、或發展商在爛地上的臨時辦公室。這裡入夥四個月,竟然一宗租務成交也沒有!行勻整個屋苑,肉眼觀察也不多於十戶入夥,代理坦言:「嗰時賣樓花,業主無睇樓,佢哋都知有墳,但唔知咁近囉!」屋苑於一二年初發售,入場費一千五百萬元以上,當時傳出南華班主羅傑承斥二億元掃入十伙,其中一批單位更創出五小時沽清紀錄,之後不斷提價。不過去年十二月收樓後,就陸續有蝕讓個案,想收租的業主更自願劈價,由四萬減至三萬,「我可以幫你試埋兩萬八,應該無問題。佢哋只係想cover到嗰供款。始終係中國人,係有啲禁忌,附近上水天巒發展商係新鴻基,都係租緊四萬幾蚊,啲客都寧願揀嗰邊啦!」

驗樓師詹濟南指,歌賦嶺在設計上還有先天缺陷,「係地勢問題。佢有幾個單位特別低,一落雨全個屋苑嘅水會湧曬去嗰邊。上次黑雨,有幾個單位嘅車房浸咗兩、三吋。」歌賦嶺以其會所設施做賣點,代理補充說:「其實人少仲好啦,個會所咁多健身器材,你一個人用晒﹗」扣除歌賦嶺管理費每呎三元三角,一幢約四千七百元,加上獨立屋設兩個車位,租值約三千,實質租「住」的金額只是約兩萬。臨走前,代理再向記者力銷:「其實你唔使介意喎,多山墳表示呢度風水好,得祖先庇佑﹗」不過,大家都不同祖宗﹗事實上,近排新盤入夥遭逢樓市下滑,加上位置吊腳,以及衣食住行皆「無」的問題現形;不劈租硬銷,還有出路嗎?

 
咪貪 貪平 平租 租嚴 嚴選 三大 鬼城
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利字當頭:平租街市扼殺競爭

1 : GS(14)@2016-09-27 08:01:09

今時今日香港地,假如有人說租金樓價不是問題,這個人很肯定會被眾人仇視。不過,事實是在這個城市的確有物業以大幅折讓價租出;甚至可以說,以折讓價租出的物業,早已成為香港政治經濟當中難以割離的一個現象。大家又可否想像過,以折讓價租出社會上部份的物業,究竟會有怎樣的影響?得到平租的福利,物價真的會便宜一點嗎?反過來說,物價貴,又是否單純因為租金高?社會大眾對價格這個概念,大致有三種理解方法。第一種理解方法,相信公道的價格就是「成本+合理利潤」。這路見解,最易明也最多人信,可惜這種想法也是最錯。第二種對價格的理解,就是教科書入面以兩條直線所描繪出的供求關係。第三種,也就是最冷門和難明的,就是奧國經濟學所提出,價格是社會現象,承載了錯中複雜的訊息。扭曲價格,就會扭曲社會現象。人為抑壓租金,結果就是製造了一群既得利益者,並且賦予他們政治能量,去保護自己的利益。這些以折讓租金得到地方的人,究竟會怎樣對待他們口中的「珍貴社會資源」呢?首先,我從來沒有聽說過有人會以市值租下地方然後丟空,可是公屋單位空置的問題,卻早是公開的秘密。政府做業主的街市,亦有類似的情況。政策研究組織107動力最近的調查發現政府街市的空置問題嚴重,甚至有些攤位變相被商販用作儲物。107動力的發現,其實一點也不新奇。說到底,浪費珍貴的空間,令資源得不到真正的使用,破壞了市場競爭,既得利益者才可以坐大。但偏偏這個社會,卻倒果為因,不斷將資源推往並非最有效的用途,令傾斜,變得更傾斜。



利世民
http://www.fb.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19782759
利字 當頭 平租 街市 扼殺 競爭
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零食店勇闖死場開舖3.8萬平租首都廣場3,000呎

1 : GS(14)@2017-08-06 11:13:31

■Kent(右)旗下的Crystal House進駐首都廣場開店,人流不俗。



【周末專題】被喻為近年經典劏場的尖沙嘴首都廣場,開業至今已有三年多,但仍有七成舖位空置。近期,有一間銷售零食及飲品的小店Crystal House,「包起」首都廣場1樓28個舖位承租,成為商場最大租戶。店主張乙家(Kent)不諱言夠膽進駐死場,全因為租金夠平,「所以試吓」。記者:程俊華 吳美茸 攝影:陳家文 馮峰



零食店Crystal House去年以售1元一包檸檬茶而廣為人知,本來有兩間分店,在6月底起租用首都廣場1樓鄰近正門扶手電梯旁的28個舖位,連走廊共有近3,000方呎,但這個面積甚大的舖位,月租只需3.8萬元,呎租只約13元,可以說是平過工廈。而且一簽便簽了5年長租約,對自己在此商場開舖信心十足。
Kent指出,到首都廣場開舖是受到商場的業主協會邀請,「舊年年尾已經開始接觸,傾足半年先成事」。最後有28個舖位業主參與租出舖位予Crystal House,各劏舖的間隔牆都由業主協會負責打通,Kent只需花費10萬元作簡單裝修及添置貨架便可開業。「呢度真係影都冇隻,平租可以試,如果太貴租做埋只夠交租,人工都冇埋,咁點做呢﹖」由於該28個舖位並非全部相連,中間有個別舖位業主拒絕參與出租,故此Crystal House只用一半舖位經營零售店,其他都只是用來擺貨。「租商場比租工廈好,因為工廈除咗交租仲要交埋管理費,呢度(首都廣場)淨係交租,雜費業主自己畀番」。



■首都廣場近七成舖位空置。

開業1個月 營業額逾30萬

Kent為新店斥近80萬元入貨,如果最後賣不去,都可分去觀塘及長沙灣兩間分店,分散風險。而舖內只聘兩名員工,其他時間由Kent兩夫婦及家人幫手看舖,控制營運成本。據記者觀察,Crystal House開業後,並未算大幅刺激到首都廣場的人流。分店由上午11時開始營業,開到晚上9時,周六更至10時。Kent表明,周一至周五人流確不算多,周末則滿意,平日可做三位數字生意,星期六日營業額最少四位數,「絕對做到收支平衡,希望短期內有錢賺」。開業一個月,營業額逾30萬元。暫時顧客都是以熟客為主,因在facebook已儲到一班支持者,特意來新店消費,單一消費額最高達500元。至於一般街客只會買飲品等,人均消費10至20元。
Crystal House售賣的貨品較超市甚至各連鎖零食店都要便宜。Kent認為,「來貨價大家都咁上下,但大品牌舖租貴,賣貴啲都係補貼租金,其他舖頭同一件貨賣貴兩蚊,嗰兩蚊就係業主賺咗」。他不介意在「死場」開舖,因為只有控制到租金成本,才可以控制到毛利。「唔係要賺得多,一個月扣晒本,賺到1萬幾千已經OK」。
Kent透露,在首都廣場開舖後,已收到其他劏場的邀請。「如果我哋開咗,可以帶旺商場,都考慮喺其他死場開多幾間」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170805/20112346
2 : 舊會員(60465)@2017-08-09 15:41:09

之前有另一個報導,都冇咁DETAIL,連租鋪幾錢都冇講...

其實佢仲未BREAK EVEN...就算BREAK EVEN左...當兩公婆既人工...一萬幾千真係唔多
零食 勇闖 死場 場開 開舖 3.8 萬平 平租 首都 廣場 000
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339733

數碼港平租中染增空間

1 : GS(14)@2017-12-18 04:38:46

【本報訊】本港創業氣氛改善,初創企業紛紛成立,社會對共用工作空間需求大增。數碼港昨日慶祝園內企業突破千間,數碼港行政總裁林向陽表示,由於園內企業增長迅速,「我哋真係好爆吓」,所以最新在荃灣中染大廈設立首間園外共用工作空間。

開放予科技企業進駐

興業國際(480)同日公佈,已與數碼港簽訂租賃協議,以三分一市值租金將中染大廈2萬平方呎的辦公室空間租予數碼港。林向陽指出,該處佔地2萬呎估計可容納100至200間初創企業。他拒絕透露新地點的投資額及租金合約,惟表示給予初創企業的租金條件與數碼港園區相若,詳情會在明年1月公佈,新的工作空間同樣是主要開放予數碼科技企業進駐。對於為何選擇荃灣,林向陽稱:「因為我哋係港島區,所以都想對面海有一個地方,咁兩邊都可以支持。」,興業國際是良好的合作夥伴。被問到短期內會否再在其他地區開設新工作空間,他表示不會排除任何可能性,有考慮過其他選址,「但未有嘢落實就唔講住」,目前會專注先做好荃灣。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171215/20245533
數碼港 數碼 平租 租中 中染 染增 空間
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345550

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