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商舖市旺 翻新轉型回報更佳

1 : GS(14)@2011-01-23 18:07:19

2011-1-15 iM
雖然樓市因政府推額外印花稅受到打擊,但在低息及資金充裕的環境下,投資者都為資金尋找出路,商舖更是他們的目標之一。的確,受惠經濟增長及消費市道暢旺,商舖市場無疑可看高一綫,當中更有投資者將商舖買回來後改頭換面,以換取更佳的回報。

自政府去年11年推出額外印花稅以打壓樓市炒風後,投資者轉戰其他物業市場,去年零售市道暢旺,令商舖不論租金及呎價,都錄得不錯的升幅,吸引了不少住宅投資者轉戰商舖,令去年商舖交投相當活躍。

交投旺摸貨成交急增

中原地產數據顯示,2010年商舖買賣合約登記總值547.79億元,較2009年上升36.8%,也是繼1997年後13年來新高。按金額及宗數計算,以500萬至1000萬元的商舖升幅超過五成,2010年錄得81.43億元總值及1,125宗,較2009年分別上升67.9%及63.8%。

商舖買賣合約登記數量上升以外,商舖「摸貨」金額也錄得1997年以後的新高,達37.7億元,按年上升1.55倍,以上數據反映去年本港商舖買賣交投活躍。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指,政府出招打擊住宅炒賣後,引導了住宅市場游資轉戰舖位市場,加上自由行政策不斷擴大,除了推動零售旺區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角區一綫地舖的成交量進一步上升,二綫及民生消費區的店舖租售市場也會受惠,商舖未來仍有相當上升空間。

的確,旺角、尖沙咀等一綫地區,也錄得不少摩貨轉售個案,例如去年12月旺角花園街一個2,100平方呎舖位,就以6,660萬元摸售,呎價約31,714元,投資者持貨個多月帳面大賺880萬元。

一綫區域以外,部分二、三綫舖位也錄得摸貨成交個案。早前有報道指,灣仔謝斐道52至58號D地舖,面積400多平方呎,去年年中買家購入後以1,280萬元摸出單位,之後業主持貨個多月,再以1,520萬元「摸上摸」出售單位,是次轉手帳面賺240萬元。

新鐵路沿綫潛龍飛升

美聯工商舖(00459)行政總裁兼執行董事黃子華謂,自去年11月額外印花稅推出後,投資者對投資工商舖的查詢量上升了30%至40%,但成交則未有顯著上升,現時仍處於索取資料的階段。黃子華也直言,他們不會特別介定有興趣投資工商舖的,本身是不是住宅投資者,此數據只是粗糙的估算。他估計,住宅投資者轉而投資工商舖的影響,最快要到今年第一季末至第二季初才可反映。

對於2011年商舖市場的發展,黃子華預計,在息口低企、市場資金充裕的情況下,令投資者樂於買入物業保值,今年商舖租金及呎價平均會有10%至15%的升幅。

至於哪一區可錄得較好的升幅?一些「自由行」熱門的區域如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等會是黃子華的心水,不過入場費相對較高。而二、三綫區如觀塘、九龍城、柴灣、北角等也會錄得不錯的升幅,因為一綫區將受惠自由行,二、三綫區則可受惠本土經濟。

除了傳統旺區,一些擁有新基建的地區,例如新鐵路沿線即西環綫、沙中綫,或是高鐵站附近的物業,都有不錯的升幅,鐵路開通後又可望受惠。不過,投資這些具有潛力的舖位時,短期就可能要忍受較低的升幅及租金回報,並要等待鐵路開通後,才可能享受到較具爆炸性的升幅。若要投資傳統旺區,就要留意租金與隔鄰舖位的落差是否很大,若然租金太高或太低就要調節。

黃子華亦建議,若是新進投資者,要投資商場舖,最好投資一些有主題,並已發展成熟、人流暢量的商場舖,例如旺角先達廣場。街舖同樣也要留意人流,就算是二、三綫舖也要選擇人流較多的街道。在投資商舖前最好先找銀行估價,特別是在去年11月金管局將投資物業的最高按揭成數,由七成降至五成後,如果再加上估價不定,就會令貸款額嚴重不足。

吉舖轉型即高價賣出

雖然商舖的升值潛力不俗,但若肯花心思為舖位增值甚至轉型,可能會獲取到較佳的回報。例如資深投資者科達地產主席湯君明,他旗下的中環皇后大道中47號舖位,面積1,000平方呎,湯君明就將舖內的閣樓拆除,令舖位門口樓底更高,之後就以每月租金50萬元,獲新租客Crocs鞋店預租,比舊租約高出逾四成。

湯君明以外,市場上也有不少投資者花心思為舖位增值,而且錄得不錯的回報,屬「八十後」的國森集團董事許畯森也是其中一個。許畯森近年主力發展地產相關業務,他在香港及內地都有物業投資,當中以其收購舊樓的業務較多人提及,例如他去年就夥拍另一公司收購筲箕灣道383A至387號及教堂里2至8號,地盤面積約7,500平方呎,可建樓面約7.5萬平方呎(地積比率約10倍)。

收購舊樓以外,他在香港都有投資商舖,他更擅長將商舖轉型,並錄得不錯的回報。例如在2009年,許畯森就以460萬買入油塘一個窄角舖,買入後他認為可以做食肆,他更將將舖頭丟空兩個月,之後就引入一潮州菜館做該舖租戶,並吸引不少人流,然後不到一年就以700多萬元賣出,帳面至少賺240萬元。

加連威老道旺區之最

許畯森早年也投資不少加連威老道的舖位,最近就有去年以1,200萬購入2個合共1,800平方呎的樓上舖,當時的租金收入5.1萬元,原租戶為時裝店。購入後,他就將兩個單位打通,並翻新外牆及大堂,最後就將單位以6.8萬元租予一髮廊,租金回報約為6.8厘。

為何看好加連威老道,許畯森謂,在2005年至06年,那時候自由行開始慢慢放寬,利時商場又剛興起,加連威老道開始轉型成時裝購物街,潛力陸續浮現。「若觀察其商舖分布,近年加連威老道頭段已被各大化粧品店進駐,其他本地消費相當如時裝店已搬至街尾,其他服務業如髮廊等都搬到樓上舖,加上The ONE商場開業,我相信未來加連威老道人流會持續暢旺。」

的確,加連威老道近年獲得不少投資者垂青。新近一宗成交為2010年12月,加連威老道25號全幢就被持有蘋果牌牛仔服裝品牌Texwood譚氏家族買入。而34至36號的gi商場,在2010年更先後兩度易手,先是資本策略(00497)以3.2億元向比高集團(08220)買入,然後傅老榕家族或有關人士,就斥4.2億元向資本策略購入該廈,資本策略持貨不到1年就獲利1億元,可見加連威老道深受投資者歡迎。

闖內地商舖市場先鋒

許畯森在舖位投資上甚有心得,原來是與他早年進軍內地市場有關。他笑稱,因為入場費低,故他數年前就返回內地投資商舖,並為舖頭找新租客。此外,他更自己落手落腳,在內地發展飲食業及時裝,以了解選址、人流如何影響舖位的價值,從而慢慢培養出投資商舖的眼光。

「2006年時,我在深圳東門買了6至7個舖位,當時每個大約20至30萬元人民幣,每個租金大約2000元人民幣,之前的東門人流不高,有些舖門更在賣古玉,我覺得東門那個位不應該賣那些東西,於是就引入其他租客。現時那邊同類的舖位已漲至百多萬元一個,租金差不多達4,000元,4年間的回報約有8 倍。」

東門的舖位以外,許畯森亦有投資老街地鐵口的地舖及南塘商場,許畯森笑言,當時內地人仍未有地鐵概念,未了解到這類舖位人流會很旺,但他就覺得南塘及東門的舖位都有相當潛力,所以就「膽粗粗」入市。

不過,投資樓上舖仍有不少要注意的地方。許畯森提醒,樓上舖有分「住宅契」及「寫字樓契」,如果是「寫字樓契」,銀行估價會較足及可拿「會所牌」做飲食業,相反「住宅契」除要面對估價不足的情況外,更因不能拿飲食牌照,在租客客源方面會較窄。另外,投資樓上舖也要與該物業的立案法團打好關係,因為樓上舖涉及樓梯、大堂公家用地,若要進行翻新維修,也會較易獲得通過。
商舖 市旺 翻新 轉型 回報 更佳
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另類新股趁市旺排隊抽水 精神病院找換店計劃上市

1 : GS(14)@2015-05-13 12:31:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150513/news/ea_eaa1.htm
【明報專訊】這一輪升浪中,雖然資金游走不同市場板塊,但半新股走勢絕不亞於任何行業升幅,令市場「奇形怪狀」另類行業公司,也伺機湊熱鬧集資上市,當中包括內地溫州康寧精神醫院,以及本港隨處可見的許氏找換店等,同樣是今年上市之列。

  事業上,隨近年愈來愈多民營企業來港上市,本港上市行業種類也變得五花八門。單是今年至今在港上市的較獨特行業,便有如動漫、彈珠機,以及傘業等。與此同時,往往由於憑藉其行業獨特,在缺乏同業比較下,令此等企業上市估值並不低,上市至今股價亦見表現理想,升幅介乎25%至10倍不等。單是集成傘業(1027),由上市至今剛好3個月,股價便升逾10倍,更曾一度成為近日「大時代」下的佳話。

溫州康寧醫院 擬集資逾15億

有見及此,隨6月份新股黃金期來臨,據消息稱,內地精神民營醫院之一溫州康寧醫院,也計劃於今年6月至8月之間遞交上市申請,趕於年底前掛牌,集資約1億至2億美元(即約7.8億至15.6億港元)。

據溫州康寧醫院網站顯示,業務方面主要分為精神醫療、綜合醫療及健康體檢三大業務。該醫院目前佔地面積22.2萬多平方米,建築面積3.94萬多平方米,位600張,但可開放病數目為1060張。員工方面多達700人,中、高級醫務人員達150人。

至於近年在港幾乎隨處可見的許氏找換店,據消息稱,該公司正計劃在港上市,其營運業績亦符合主板上市條件。據其網站顯示,該公司現時於本港共有29間店舖。該公司1998年開始在本港成立首間找換匯款店,至2012年正式獲得香港海關批准,取得金錢經營者牌照。

不過,據了解,許氏找換店的外幣找換業務,僅佔集團不足一半收入,集團在內地的貸款業務才是主要收入來源。

許氏找換店港擁29間店

除此之外,據港交所資料顯示,今年以來,同樣有不少行業獨特企業,已率先遞交上市申請,當中包括計劃在主板上市的內地潤喉片製造商金嗓子,以及中藥製造商培力控股。內地溫泉度假村古兜溫泉,以及內地糖果製造商中國糖果,則計劃於創業板上市。

古兜溫泉申創板上市

古兜溫泉是中港市民熟悉的綜合溫泉度假村品牌,截至今年2月底止,古兜溫泉綜合度假村佔地約為64.98萬平方米,包括3間主題酒店(即皇家Spa 酒店、假日湖景酒店及溫泉別墅酒店)以及各種休閒及康樂場所。

明報記者 陳潔瑜、鄧偉忠
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香港討論區董事沽7伙賺逾千萬 海嘯後入市 去年趁市旺沽貨套逾3200萬

1 : GS(14)@2016-05-24 05:17:44

http://property.mpfinance.com/cf ... 0524/paa01/laa1.txt



【明報專訊】2003年創立的香港討論區,與高登討論區同為本地著名網絡平台,該公司董事除了營運網頁有聲有色,在投資物業方面亦甚為有道。據本報統計,公司其中兩名董事於2009年開始購入多間物業,若以去年樓市高位估算,該批物業市值逾5700萬元。趁去年樓價不斷上升,該兩名董事更頻頻沽貨套現,短短過去一年已沽7伙,賺近1400萬元。

明報記者 方可兒

香港討論區共有四名董事,其中兩名董事鄭志健及葉永賢,除了身兼香港討論區有限公司及UWANTS COMPANY LIMITED董事,二人更於2009年成立大有利有限公司(MEGA INCOME LIMITED),並經此公司於2009至2012年間先後購入13間物業。資料顯示,大有利有限公司的註冊地址為馬鞍山雅典居一個單位,該單位業主為鄭志健。二人投資物業亦集中於馬鞍山及大圍的細價樓,持貨時間一般超過3年,不受額外印花稅(SSD)影響。

錦英苑升值能力最強

當中馬鞍山居屋錦英苑為其持貨重鎮,二人於2010年起連環購入4個兩房戶,去年開始放售,目前只餘1伙。美聯高級營業經理丘志權表示,其中最近沽出的錦英苑J座高層5室,實用面積401方呎(建築515方呎),裝修一般,惟可望山景,以308萬元(已補地價)成交,2房間隔,實呎7681元(建呎5981元)。對比二人去年沽出的另外2伙錦英苑單位,上址樓價已回落近兩成,但因2010年購入時僅為160萬元(已補地價),帳面仍賺148萬元或九成。事實上,在其已售物業中,錦英苑的升值能力最強,去年7月所沽的兩伙單位於購入後5年分別升逾1.4倍及1.6倍。

集中投資馬鞍山居屋大圍舊樓

居屋以外,二人投資足迹遍及大圍舊樓。本報發現,樓齡已逾30年的大圍好時洋樓其中一伙實用334方呎單位,2012年以228萬元購入後,去年中以360萬元售出,帳面獲利132萬元或58%。連同去年所沽的馬鞍山觀瀾雅苑物業、並賺近4「球」,過去一年所售7伙,已套現約3266萬元,賺約1393萬元。

短炒屯門時代 半年賺26萬

值得注意的是,雖然兩名董事近期所沽單位大多持貨逾3年,惟早年亦曾「短炒」物業。早於2010年11月推出額印稅前,二人於2009年曾購入屯門時代廣場單位,其中兩伙實用272方呎的單位於購入後不足半年即沽,共賺約26萬元。目前兩名董事所持物業大多已經沽出,現只餘3伙。

除了錦英苑開售308萬元待售,另外位於大圍益富閣及年豐樓等舊樓物業暫未有放售。
香港 討論區 討論 董事 夥賺 賺逾 逾千 千萬 海嘯 入市 去年 趁市 市旺 旺沽 沽貨 貨套 套逾 3200
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新地齊推形薈Grand YOHO 共涉近1800伙 趁市旺加快推盤

1 : GS(14)@2016-08-07 00:23:30

【明報專訊】今年迄今已累售約2000伙及套現約220億元的新地(0016),8月擬採「雙響炮」攻勢,同步推出筲箕灣形薈及元朗Grand YOHO首期,兩盤共涉1778伙。事實上,新地另外5個待批預售樓花,加上港島巴丙頓道舊契項目等共涉2285伙,若按原定部署年底前全數推售,意味年初定下的6000伙銷售目標將順利達標。

明報記者 林可為、李哲毅

挑戰1997年後集團賣樓新高紀錄的新地,近年除奉行「月月有樓賣」外,亦不時雙盤齊開。以今年4月為例,就曾同步推售何文田天鑄2期及將軍澳海天晉,成為集團今年兩大吸金樓盤。新地副董事總經理雷霆表示,集團同時推出兩個市場定位、所處地區和價錢不同的新盤,如取得理想銷情,反映市場承接力和剛性需求均強勁。

形薈日內開價 首批料130伙

至於元朗新盤戰線的新焦點,已由錦田PARK YOHO Venezia、PARK YOHO Sicilia(6月底至今合共累沽近500伙),轉移至單位總數達1128伙的Grand YOHO首期。雷霆表示,Grand YOHO有機會與集團同系筲箕灣新盤形薈(650伙)同步開售,兩盤共涉1778伙單位,Grand YOHO短期內將上載樓書和開價。至於已上載樓書的形薈,估計日內也將開放示範單位和開價,預料首推不少於130伙。

薈朗最快下周三開示範單位

可留意的是,上述兩盤除分別位處元朗、筲箕灣外,Grand YOHO七成屬2房戶、三成屬3房戶,料以換樓客為主要對象。形薈則以實用281至494方呎、開放式至2房細單位為主,目標客源將以年輕上車客和優皮人士為主。另新地代理租務部經理林家強補充,集團旗下佔地達110萬方呎的元朗大型商場YOHO MALL形點,預租率已達八成,預計整個形點商場可帶來4億元租金收入。

此外,昨天雖是閒日,但一手市場卻沽約50伙,其中新地近期交樓的西環IMPERIAL KENNEDY,最新售出41樓C室、實用1093方呎連1281方呎平台特色戶,成交價3381.6萬元、實呎30939元,意味IMPERIAL KENNEDY自2013年底推出市場以來,全盤161伙告清袋。

一手昨沽約50伙

至於8月新盤戰另一主角,宏安地產(1243)旗下馬鞍山28個月樓花、單位總數640伙的薈朗,據集團行政總裁黃耀雄表示,薈朗昨晚上載樓書,擬下周三向傳媒開放示範單位,最快8月中發售;項目提供的單位,最細一款開放式戶實用面積約221方呎起。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8521&issue=20160806
新地 地齊 齊推 推形 形薈 Grand YOHO 共涉 涉近 1800 趁市 市旺 加快 推盤
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市旺推靚地 港鐵政府齊得益

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:25

【明報專訊】港鐵(0066)旗下何文田站及黃竹坑站上蓋項目,被譽為近年「最靚」市區上蓋項目。由於今年第四季樓市料持續向好,市場相信更有利港鐵以最佳條款批出項目,政府亦可撐起新一季供應,以達到今年住宅供應目標。有證券分析員認為,港鐵得益及分紅多寡,最終視乎補地價多少而定。經濟學者認為,在市况較好時推出土地,有望藉較高補地價增加庫房收益。

學者:藉較高補地價增庫房收益

浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示,現時市場情緒樂觀,趁機推出兩幅港鐵靚地,港鐵可以較高地價批出,而政府亦可批出較高的補地價增加收益,加上市况向好,大型地皮不乏承接力,現時推出可增加土地供應,可謂多方面受惠。他又稱,由於多條新港鐵線將會陸續通車,港鐵上蓋項目未來將陸續有來,加上啟德區內仍有多幅地皮,未來將會有不少市區地皮推出招標。

星展唯高達董事兼香港地產分析師丘卓文則稱,港鐵從發展上蓋項目多寡,得視乎補地價高低而定。通常在補地價較低時,港鐵從中分紅會較好。翻查資料顯示,港鐵過往分紅的方式多視乎個別項目而定,例如銷售額佔成本一定比例後分紅,或由港鐵承擔部分補地價,並且在發展項目落成時,取回部分單位銷售或商場物業用作出租用途,並非一成不變,分紅手法亦較彈性。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4336&issue=20160929
市旺 旺推 推靚 靚地 港鐵 政府 得益
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新春市旺 港零售股逆市揚 內地客帶動 珠寶商稱生意升兩成

1 : GS(14)@2018-02-21 06:06:50

【明報專訊】新春期間零售市道更見蓬勃,丁財兩旺。早前入境處公布新春期間內地訪港旅客按年升逾15%,本港多家零售商普遍表示,新春期間生意較預期好,當中有珠寶鐘表商稱,期內營業額按年增近兩成,昨日一眾零售股在跌市下表現理想。

明報記者 余麗明

入境處公布,大年三十(15日)至大年初四(19日)期間,本港總入境人次高達195.8萬,當中內地訪港旅客按年升15.5%至71.5萬。周生生(0116)大中華營運總經理劉克斌稱,期內營業額按年有雙位數字增幅,預計人流有約6%增長,他表示,增長主要是由內地旅客帶動,因近年不少內地人愛來港感受節日氣氛。

太子珠寶:最高單筆交易達500萬

太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明亦表示,本地人於新春期間主要是拜年多於購物,反之內地旅客到港感受節日氣氛之餘,亦會順道購物,因此,珠寶鐘表商向來於新春期間,只有部分旅客區的分店營業。鄧鉅明續稱,過往數月公司營業額僅錄得單位數的按年升幅,惟今年新春期間營業額較去年新年多近兩成,人流亦按年升超過一成。他透露,平均單價與平時相若,同為10萬元左右,而新春期間最高的一筆生意高達500萬元。

除珠寶鐘表商外,其他零售商亦表示新春銷情理想,一田市務部總經理謝素嫻昨表示,新春期間(由農曆十二月十三至大年初四)整體營業額按年升12%,較預期的10%增長為高。謝素嫻解釋,期內公司「做多了銀行推廣」,加上受寒冷天氣帶動,禦寒衣服、火鍋新鮮食品和禮盒等產品銷情理想。

一田營業額升逾一成

經營SOGO的利福國際(1212),集團財務總監潘福全表示,新春期間生意增長與預期相若,由於去年新春期間旗下門店有裝修工程,加上目前股樓暢旺,而外圍「未有吹任何淡風」,因此預料今年整體「肯定有改善」。

昨日本港零售股普遍做好,謝瑞麟(0417)收報2.22元,全日升1.84%;英皇鐘錶(0887)為眾鐘表珠寶股中升幅最大,全日升4.17%,收報0.375元;莎莎國際(0178)亦曾升3.8%至3.27元,收報3.24元,全日升2.86%(見表)。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3958&issue=20180221
新春 市旺 零售 逆市 內地 帶動 珠寶商 珠寶 生意 兩成
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一手市旺 料帶動本月登記升19%至5700宗

1 : GS(14)@2018-10-22 07:52:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7809&issue=20181022
【明報專訊】雖然近期整體二手成交淡靜,但一手新盤仍具承接力。中原研究部報告指,10月份截至16日止,整體物業買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業),暫錄3014宗及涉259.21億元,預料全月可錄5700宗登記及涉480億元,按月分別升18.8%及5.5%;整體登記數字回升,主要是9月份多個新盤銷情理想,推高10月份一手登記重上2000宗水平。

一手私宅方面,10月暫錄1325宗及涉124億元,預料全月可錄2200宗及涉190億元,按月分別上升78.1%及5.4%;估計一手買賣登記數字,將為今年6月後再次重上2000宗水平,涉及金額估計亦創今年7月錄348.4億元後的3個月新高。

LP6錄1006宗登記 冠絕新盤

10月暫時錄得最高買賣登記的新盤,是南豐將軍澳日出康城6期LP6,暫錄得1006宗登記、涉金額73.39億元;其次為新地(0016)南昌站匯璽II,暫錄97宗、涉17.57億元;第三為恒地(0012)西營盤藝里坊‧1號,暫錄38宗、涉3.04億元。

二手登記或見31個月新低

至於二手私宅,10月暫錄981宗及涉90.6億元,料全月錄1800宗涉155億元,按月分別跌14.1%及16.3%;二手登記料為2016年3月錄1578宗及涉94.3億元後,31個月來的新低,反映市場觀望氣氛濃厚。加上一手新盤熱賣,搶去二手購買力,以致二手交投轉趨淡靜。

大型屋苑方面,10月天水圍嘉湖山莊暫錄12宗登記佔最多,沙田第一城暫錄9宗、鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨暫錄6宗。
一手 市旺 帶動 本月 登記 19% 5700
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