撰文‧梁任瑋

一向被批評與市價有極大落差的公告土地現值，終於「向上收斂」了。各地方政府近日陸續宣布，將大幅調高明年公告土地現值，尤其雙北市、桃園縣與台中市紛紛「趕進度」，一口氣調升一三％至二五％不等，若以近四年土地現值累計增幅來看，五到七成的漲幅，已不輸給連年飆高的房價；其中，台北市政府更表示，調漲後北市公告現值更已達到市價的八九％。

不過，這一切都不令人意外。自從去年八月實價登錄正式上路後，政府對於市場行情、查估地價更具效率，內政部則在今年已喊出「二○一五年前公告現值要達到市價九成」的政策目標；此一政策，目的在於讓實價登錄逐漸「進化」為實價課稅，而實價課稅則被認為是台灣實現居住正義的重要一環。

反而更不利年輕人購屋

然而，地方政府善用實價登錄資訊，並依循政策大幅調高土地現值後，並沒有換來「落實居住正義」的太多好評，反而先招來「政府搶錢」、「全民大加稅」的質疑。

要說公告土地現值飆升的直接影響，就是民眾出售房屋時所繳納的土增稅明顯增加。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮計算，以松山區一戶四樓高持分的九．二坪公寓為例，屋主若在嚴重急性呼吸道症候群（ＳＡＲＳ）期間取得，假設明年公告土地現值調漲一○％，則今年出售與明年出售的土地增值稅，就相差七至十四萬元。

蘇啟榮表示，由於公告土地現值調漲在最近四年「趕進度」，因此在二○一一年以前購屋的民眾，日後售屋都可感受到土增稅增加的威力。亦有業者表示，由於售屋成本在調高現值後將有所提升，一方面，賣方可能轉嫁給買方，造成年輕人更難買房；此外，也可能讓市場供給減少，反而不利年輕人降低購屋壓力。

公告土地現值調漲會造成房地產交易稅的稅基提高是事實，但讓稅基與實際市價貼近，卻也是降低炒房意願、落實居住正義的「基礎建設」，不能不做。因此，與其急著對地方政府調高公告現值的作法唱反調，更有建設性的思考方向，是「調高現值之後，政府該做什麼事」？

一、調整自用住宅稅率

首先，是稅制上的配套。今年四月，政大地政系教授張金鶚在就任台北市副市長前夕，就在自己的臉書上表示「實價課稅是一定要走的路」；當時他已對外界釋疑，「實價課稅並不代表全面加稅」，他建議，在調高稅基的同時，政府必須同步配套調整自用住宅及出租住宅稅率，採輕稅保護方式，避免造成一般民眾負擔。

張金鶚亦解釋，此次台北市調高公告土地現值，是採「重點式」針對特定豪宅區調高，占全市比率僅四％，調幅最高達五○％，其餘九成六的路段調幅不大，因此對於一般民眾影響不大。

張金鶚強調，目前台北市的房地產租稅改革方向就是要針對大面積、持有多戶的投資客課重稅，讓有錢，有能力者多繳一點稅；相反的，持有一戶的自用住宅稅負要輕，才符合公平正義原則。

二、提供平價住宅

此外，亦有學者指出，大幅調高公告土地現值後，固然可壓抑市場炒房意願，但其副作用也的確可能造成市場供給減少，恐不利年輕人購屋。「從落實居住正義的角度來說，減少炒房意願只做了半套，政府還是要積極增加平價住宅的供給。」其實在近期宣布調漲公告現值的地方中，「苗栗縣地王由頭份下公園取代」也是新聞話題之一，對於這個頭銜，頭份鎮長徐定禎第一反應即是「期盼中央或縣府設立平價住宅」。

三、公告地價得跟進

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台灣房地產稅制長久以來為人所詬病的，就是一塊土地有三本不同帳。賣方自然可以找出對自己有利的方式繳稅，也讓房市交易產生漏洞，甚至產生稅負不公平的現象。雖然二十年前就有學者疾呼應全盤改制為「實價課稅」，希望能一步到位地「彌補漏洞」，但因困難度高且缺乏誘因，始終無法得到改善，「現在公告土地現值終於稍微『反映』出真正的市價，這是對的方向。」由此看來，調高現值後的下一步，也就必須包括了「公告地價」的跟進。畢竟，台灣炒房風熾的原因，公告現值相關的「交易稅(土增稅)」是其次，公告地價相關的「持有稅(地價稅)」才是更重要的因素。

張金鶚表示，以台北市來說，公告土地現值調高後，也會帶動公告地價上漲，「未來可以預期台北市房地產的持有稅也會跟著提高，政策目的就是要避免空屋產生。」在公告土地現值大幅調高引發反彈後，內政部日前急著對外表示，「公告現值不影響地價稅的稅基，所以不是全民加稅。」雖是意在撫平外界反彈聲浪，不過，這種說法似乎也反映了政府對公告地價的「市價化」仍有遲疑；然而，如果這一步沒有跨出，那麼，即使公告現值與市價貼近，最多也只是在居住正義的議題上獲得了尺寸之功而已。

公告土地現值「向上收斂」——六都公告土地現值調幅及房價漲幅 單位：％區 域 2011年 2012年 2013年 2014年 近四年公告現值累計增幅 近四年

房價

漲幅

台北市 12.08 9.87 9.31 13.23 52 59 新北市 15.33 12.19 11.24 17.45 69 63 桃園縣6.89 7.84 10.85 22.50 56 73 台中市 7.77 15.70 4.79 24.43 62 71 台南市0.603.87 4.71 11.09 28 58 高雄市 2.06 4.05 6.00 10.42 24 57 資料來源：內政部地政司、信義房屋彙整

高房價讓年輕人買不起房的現象，近來被一些輿論指責是國家對不起年輕人，有些人因此主張人人應有「居住權」，然而，這卻是一種奴役他人的主張。

價格必定反映產品質量。都市生活機能好、就業機會多，因此都市房子品質較鄉下房子好，其價格也較高。這就如同高級進口車鋼板厚、乘坐舒適，因此就比國產車價格高一樣。

並不是所有地方房價都像都市那麼高。若住不起都市，那麼或在都市周邊購屋，或在都市租屋，或遠離都市到鄉下，忍受較差生活機能以換得較便宜房價，都是替代選擇。就如買不起更安全、更舒適的進口車，那麼或選擇租車，或忍受較差品質去買較便宜的國產車，本質完全一樣。

然而「居住權」主張的卻不是「人人有房子可住」的權利，而是「人人在都市有房子住」的權利。因為當有人指出都市房價貴買不起，可以選擇鄉下時，「居住權」論者卻指責此乃不知民間疾苦之言。

這就好像有人主張「開車權」，宣揚的不是「人人有汽車可開」的權利，而是「人人有高級進口車可開」的權利。若有人告訴他可買較便宜但品質較差的國產車，宣揚「開車權」的人也指責其不知民間疾苦。說都市高房價讓人買不起，侵害人們「居住權」，就像指責進口車讓人買不起，侵害人們「開車權」一樣無稽。

其次，若說人人皆有在都市買得起房子住的權利，那麼誰有「義務」在都市提供低價房給每個人買呢？若人人都有「權利」低價享受某種商品，有「義務」提供這種低價商品的人，豈不成了前者的奴隸？

「居住權」或許會說，若私人沒有義務低價提供都市的房子，那就要靠政府。姑且不論政府在都市提供低價住宅帶來的「租值消散」，要政府出錢蓋房，其經費依然來自納稅人，這不過是由人民繳稅去補貼少數能住進政府低價住宅的幸運兒，負責繳稅的人依然是奴隸。

所謂「權利」，指的只是「別人無權奪走你擁有的東西」，而不是「別人有義務提供你沒有的東西」。後者不是「權利」，而是「慾望」。每個人都想在都市裡低價買到房子，這是「慾望」而不是「權利」，就如每個人都想在餐廳裡花低價就吃到大餐，難道人們就有「吃飯權」了？

有些人還稱「高房價已成暴政」。然而房價是買賣雙方自願交易的結果，張三要買房，李四正好要賣，雙方若談妥價格就成交，談不妥價格就再見，這幢房子本就不屬於那些不參與交易的旁人。然而這些旁人如今卻對不屬於他們的房子之成交價格大表不滿，甚至還主張政府打壓。這種假權利之名、行踐踏他人自由之實的主張，才是真正的暴政。

當景氣低迷、加薪無望的時候，政府還趕著來「搶錢」，人民會有什麼反應？

36歲首購族怒吼！

購屋前，房價正值高點購屋後，房市反轉還要再加稅「最近的新聞報導嚇到我們，四年前好不容易買到房子，房貸已經占我們夫妻每月收入約五成，現在還要被大幅度加稅，我沒辦法接受！」今年三十六歲的林小姐，是近年不動產稅制新政策下，最慘的一群首購族。購屋時，房價正值高點，買到房後，房市景氣受到不動產稅改影響開始反轉，資產跌價風險變大，如今，又有節節升高的不動產持有稅要面對。

從二○○六年開始，在台北市一家客服中心工作的林小姐，與在新竹縣擔任教職的先生，就過著把看房當約會的生活。二○一二年結婚時，眼見房價回不去了，沒父母幫忙，兩人把工作十年才存到、等於是全部財產的三百五十萬元頭款一次「梭哈」，在北市長春路買了一戶含車位約二十三坪的小住宅。這對中產夫妻沒想到的是，每月六萬元的房貸壓力已夠沉重，政府卻還要加稅。

林小姐的房產因不在主要幹道上，躲過二○一五年第一波路段率調漲，但之後公告地價調漲約四成，她每年稅金多三百九十元。若北市府考慮將大漲一．六倍的房屋標準單價，擴大適用到三十年內中古屋的房屋稅政策成真，這對中產階級夫妻房屋稅負擔恐會增加逾九千元，每年高達約一萬四千元的房屋稅，將如同房價，再也回不去了。（新稅負擔案例估算詳見延伸閱讀）算一算，台北市短短一年多，就有三波不動產持有稅調漲攻勢。

第一波是二○一五年七月，鎖定新屋，調漲一．六倍的房屋標準單價與路段率，雖然有部分一般住宅受到路段率調整影響，必須承受的稅金漲幅約五％到一○％內，但因為調大馬路、不調小巷弄，對於新完工的大坪數豪宅影響較大。

台南，開老屋加稅第一槍北市若跟進，將衝擊50萬戶第二波是二○一五年底，各縣市調高公告地價，北市地價稅漲約三成。今年十一月，民眾收到地價稅單後，就必須埋單。

第三波，則是北市原本僅適用於新屋的超高房屋標準單價，可能擴大適用範圍，要把一九八六年後興建的住宅全部納入。據北市財政局初估，受衝擊的戶數達四十到五十萬戶，預估增加稅收四十到五十億元，平均每戶的稅賦負擔高達一萬元。

因此，內政部次長花敬群所稱「只漲幾百元到一千元」的說法，似乎小看加稅對中產階級的衝擊。

北市財政局副局長游適銘含蓄的回應，依法明年台北市才能再次調整房屋稅的稅基（即核定單價），調整後最快到二○一八年五月才會實際開徵，目前調整方向還在研議中，未定案。

不過，這種回溯徵稅的新做法，台南市已開第一槍，台北市等其他縣市的跟進，可能只是時間問題。

台南市最近宣布，十五年內興建的建物，房屋稅將分三年調漲到增幅八一％。對此，家住台南市仁德區的基層公職人員賴小姐有一肚子委屈。

自住中產家庭喊冤！

台南房屋稅，三年內將漲81％「難道要打回原形去租房？」她說，嫁到南部，成家第一個需求就是房屋，原本受限預算，一路找到屏東也沒買成。三年多前，忍痛加碼預算，才在台南市躋身有殼蝸牛，現在房貸占收入的三分之一，還有個嗷嗷待哺的小孩，生活並不輕鬆。今年賴小姐的房屋稅額為八千零一十元，在台南市三年漲足八一％的新房屋稅制下，未來第一年的稅額預估將增加為一萬二千多元，第三年將是一萬四千多元，平均每年要多繳超過五千元。

「難道要我們換小房子住，或是打回原形去租房，這是公平正義？」賴小姐說，現在經濟不好，連加薪、生第二個小孩都不敢想了，政府卻覺得對她這樣的家庭加稅只是小錢，與人民感受差太多。

台南市財政局科長莊宏光解釋，這次追溯，是因為財政部已經廢除新訂的房屋核定單價只限新屋適用的規定，所以依法只能新舊屋一體適用，由於現行房屋核定單價由不動產評議委員會來負責調整的制度，是始於二○○一年的修法，因此台南市認為，追溯到這個時間點是合理的。

不只都市中產階級受衝擊，非都會區的老百姓也被掃到。「晚上去五結鄉最大的那條中正路看，整排透天厝裡都是老人家，沒收入的老人也要負擔新增持有成本，」宜蘭縣前財政處長、金融研訓院顧問黃崇哲口中，因持有稅調漲可能被錯殺的民眾裡，這是最讓他感慨的另一族群。

原來，攤開近年房屋稅、地價稅新政，宜蘭縣是漲幅最驚人的城市。

宜蘭縣長林聰賢早從二○一二年，就領先全台調漲房屋標準單價，且平均漲幅達一．一六倍。二○一五年不只再調漲房屋核定單價四○％，同年底連公告地價也調高一一八％，漲幅遠超出全國平均值。

宜蘭縣地方稅務局副局長陳昌墻說明，調漲房屋標準單價，是因為長達三十多年沒調整、不合理，但沒有擴大適用到中古屋，影響相對有限。公告地價是因農地平均調漲二三七％的緣故，一般建地只漲約二九％。兩極化的加稅目的，是為了抑制違規農舍與工廠的歪風，讓非農地農用的地主須負擔較高地價稅。

想買房，更難了持有稅大漲，購屋契稅也跟漲不過，在一般百姓眼裡，漲三成也是漲，而且漲價的時機和動機，政府恐怕還未拿出足夠說服力。甚至，許多人可能還未注意到的是，這波加稅潮，影響範圍還不只房屋稅，還沒買到房子的人，以後成本也會增加。

不願具名的大型房仲業者推算，以台北南港區、屋齡五年、面積三十坪的住宅為例，二○一五年契稅原本約四萬三千元，隨著房屋核定單價調漲，未來契稅將大增為十一萬二千元。也就是說，不只買到房子後的持有稅變多了，當你好不容易才跟屋主多殺價五萬元，也還不夠付給政府新增的契稅，購屋門檻就這樣悄悄上升了。此外，Apple house總經理葉國華指出，地上權案地租、國有土地租金也面臨調漲。

解民怨藥方

首先整合稅制標準

增加緩衝期，逐步解決30年大問題稅加了這麼多，房價是否會下跌，讓一般人買得起呢？房仲與建商多半認為，持有稅調高，短期不至於影響房價，但市場觀望難免，房市要好也不容易。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，這不會是壓垮房市的最後一根稻草，但會是一根卡在喉嚨的魚刺，「大家都要先吞下去！」房屋評定單價三十年沒調整，確實應有適當調整。我們在採訪時也發現，民眾並非全然不支持加稅，但錯誤的時機與緩衝不足的處理手法，成民怨的引爆點。

時機上，房市景氣反轉，多數人卻仍買不起房，社會住宅也未見成效。除弊、興利都沒成績的政府，卻急著找人民加稅。

手法上，三十年沒處理的問題，卻想大幅調整、一步到位，而且各地政策不一，追溯範圍也有不同標準。複雜的稅制如何整合、合理化，也不見政府提出。而財政困難的縣市，除了向人民伸手，也沒拿出撙節做法。若加稅結果是蓋更多蚊子館，人民又怎會「吞得下去」？

【延伸閱讀】1年內3波加稅，有房族一個都逃不掉第 1 波 ： 2015年7月影響族群：漲房屋稅打新屋 、 豪宅

加稅內容：

．調高路段率

．漲新屋房屋標準單價

．新增豪宅加乘

影響縣市：

．台北、新北、桃園、新竹、高雄．北市受路段率影響的一般住宅，平均漲幅約5％至10% 第 2 波 ： 2015 年底影響族群：漲地價稅打到全國屋主

加稅內容：

．公告地價平均調高3成

．3年一調研議改成1年或2年一調

影響縣市：

．全國各縣市

．平均加稅30.54%，最高是宜蘭縣達118% 第 3 波 ： 2016年6月影響族群：漲房屋稅打中古屋主加稅內容：調漲中古屋房屋標準單價

影響縣市：

．台南分3年調足81%，將影響11萬戶

．台北市研擬跟進

【延伸閱讀】2 公式，試算將多繳多少稅

不動產稅概分2類：

1.買賣時一次繳交的「交易稅」，包括房地合一稅（舊制為財產交易稅）、土地增值稅、契稅2.持有房地產時，每年都要繳的「持有稅」，包括房屋稅、地價稅，目前各地加稅潮的焦點就在房屋稅

房屋稅調漲試算：

房屋稅=房屋現值×適用稅率房屋標準單價×面積× （1－折舊率×折舊經歷年數） ×路段率

地價稅調漲試算：

地價稅＝（公告地價×0.8）×面積×稅率註：各地房屋稅規範不同，路段率就是地段率，另第1波政策核定時間為2014年7月；公告地價依法3年一調，2015年是全台各縣市的調整年

撰文者林洧楨