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調高公告土地現值只是「基礎建設」 落實居住正義 政府還沒做的三件事

2013-12-23  TCW
 
 

 

撰文‧梁任瑋

一向被批評與市價有極大落差的公告土地現值,終於「向上收斂」了。各地方政府近日陸續宣布,將大幅調高明年公告土地現值,尤其雙北市、桃園縣與台中市紛紛「趕進度」,一口氣調升一三%至二五%不等,若以近四年土地現值累計增幅來看,五到七成的漲幅,已不輸給連年飆高的房價;其中,台北市政府更表示,調漲後北市公告現值更已達到市價的八九%。

不過,這一切都不令人意外。自從去年八月實價登錄正式上路後,政府對於市場行情、查估地價更具效率,內政部則在今年已喊出「二○一五年前公告現值要達到市價九成」的政策目標;此一政策,目的在於讓實價登錄逐漸「進化」為實價課稅,而實價課稅則被認為是台灣實現居住正義的重要一環。

反而更不利年輕人購屋

然而,地方政府善用實價登錄資訊,並依循政策大幅調高土地現值後,並沒有換來「落實居住正義」的太多好評,反而先招來「政府搶錢」、「全民大加稅」的質疑。

要說公告土地現值飆升的直接影響,就是民眾出售房屋時所繳納的土增稅明顯增加。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮計算,以松山區一戶四樓高持分的九.二坪公寓為例,屋主若在嚴重急性呼吸道症候群(SARS)期間取得,假設明年公告土地現值調漲一○%,則今年出售與明年出售的土地增值稅,就相差七至十四萬元。

蘇啟榮表示,由於公告土地現值調漲在最近四年「趕進度」,因此在二○一一年以前購屋的民眾,日後售屋都可感受到土增稅增加的威力。亦有業者表示,由於售屋成本在調高現值後將有所提升,一方面,賣方可能轉嫁給買方,造成年輕人更難買房;此外,也可能讓市場供給減少,反而不利年輕人降低購屋壓力。

公告土地現值調漲會造成房地產交易稅的稅基提高是事實,但讓稅基與實際市價貼近,卻也是降低炒房意願、落實居住正義的「基礎建設」,不能不做。因此,與其急著對地方政府調高公告現值的作法唱反調,更有建設性的思考方向,是「調高現值之後,政府該做什麼事」?

一、調整自用住宅稅率

首先,是稅制上的配套。今年四月,政大地政系教授張金鶚在就任台北市副市長前夕,就在自己的臉書上表示「實價課稅是一定要走的路」;當時他已對外界釋疑,「實價課稅並不代表全面加稅」,他建議,在調高稅基的同時,政府必須同步配套調整自用住宅及出租住宅稅率,採輕稅保護方式,避免造成一般民眾負擔。

張金鶚亦解釋,此次台北市調高公告土地現值,是採「重點式」針對特定豪宅區調高,占全市比率僅四%,調幅最高達五○%,其餘九成六的路段調幅不大,因此對於一般民眾影響不大。

張金鶚強調,目前台北市的房地產租稅改革方向就是要針對大面積、持有多戶的投資客課重稅,讓有錢,有能力者多繳一點稅;相反的,持有一戶的自用住宅稅負要輕,才符合公平正義原則。

二、提供平價住宅

此外,亦有學者指出,大幅調高公告土地現值後,固然可壓抑市場炒房意願,但其副作用也的確可能造成市場供給減少,恐不利年輕人購屋。「從落實居住正義的角度來說,減少炒房意願只做了半套,政府還是要積極增加平價住宅的供給。」其實在近期宣布調漲公告現值的地方中,「苗栗縣地王由頭份下公園取代」也是新聞話題之一,對於這個頭銜,頭份鎮長徐定禎第一反應即是「期盼中央或縣府設立平價住宅」。

三、公告地價得跟進

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台灣房地產稅制長久以來為人所詬病的,就是一塊土地有三本不同帳。賣方自然可以找出對自己有利的方式繳稅,也讓房市交易產生漏洞,甚至產生稅負不公平的現象。雖然二十年前就有學者疾呼應全盤改制為「實價課稅」,希望能一步到位地「彌補漏洞」,但因困難度高且缺乏誘因,始終無法得到改善,「現在公告土地現值終於稍微『反映』出真正的市價,這是對的方向。」由此看來,調高現值後的下一步,也就必須包括了「公告地價」的跟進。畢竟,台灣炒房風熾的原因,公告現值相關的「交易稅(土增稅)」是其次,公告地價相關的「持有稅(地價稅)」才是更重要的因素。

張金鶚表示,以台北市來說,公告土地現值調高後,也會帶動公告地價上漲,「未來可以預期台北市房地產的持有稅也會跟著提高,政策目的就是要避免空屋產生。」在公告土地現值大幅調高引發反彈後,內政部日前急著對外表示,「公告現值不影響地價稅的稅基,所以不是全民加稅。」雖是意在撫平外界反彈聲浪,不過,這種說法似乎也反映了政府對公告地價的「市價化」仍有遲疑;然而,如果這一步沒有跨出,那麼,即使公告現值與市價貼近,最多也只是在居住正義的議題上獲得了尺寸之功而已。

公告土地現值「向上收斂」——六都公告土地現值調幅及房價漲幅 單位:%區 域 2011年 2012年 2013年 2014年 近四年公告現值累計增幅 近四年

房價

漲幅

台北市 12.08 9.87 9.31 13.23 52 59 新北市 15.33 12.19 11.24 17.45 69 63 桃園縣6.89 7.84 10.85 22.50 56 73 台中市 7.77 15.70 4.79 24.43 62 71 台南市0.603.87 4.71 11.09 28 58 高雄市 2.06 4.05 6.00 10.42 24 57 資料來源:內政部地政司、信義房屋彙整

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