ZKIZ Archives


青嶼幹線小全張──絕對值與潛在值的矛盾(2010/07/10) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14438


就在信和帝峰.皇殿以一萬水平定價而仍能去貨之際,市場預期新地旗下的形品. 星寓亦會以相近水平開盤,結果第一份價單,首批平均呎價7,831元,最低呎價6,880元,與意向呎價過萬相比固之然不及,予人雷聲大雨點小之感。

筆者以前曾以海濱南岸為例,探討發展商新盤定價的策略,需要考慮諸如與鐵路站 的距離,是否臨海之類。當然有更多的因素需要考慮,單以此兩盤為例,帝峰.皇殿既有四房大單位,亦有一房細單位,但形品.星寓則以小型單位為主,開則上雖 然一房的所謂「精品房」或Studio Flat能索價比傳統小家庭的二房單位為高,但始終不及大至過千呎的四房單位。

究其原因,樓價最終由相匹配的目標買家決定,能夠買四房過千呎單位的人,實力 當然遠超只能買二房單位的人,此現象即在二手市場也俯拾即是,比如最近昇悅居一個947呎單位,以750萬元易手,呎價達7,920元,而據中原城市指數的昇悅居調整呎價,現在只是5,901元。大家可以想見:開則或景觀欠佳的單位,呎價便會遠低於5,901元,以拉勻平均數。

所以市場主流簡單地以同區不同物業比劃,作為新盤開價高低的指標,實乃過於簡 化。帝峰.皇殿之高於形品.星寓,只能算是樓價絕對值反映了兩者基本因素之不同,並不能視之為誰勝誰負,在目前的市況之下,細細粒容易食的一房單位,自會 吸引某些首期較少而由急於上車的人,形勢比人強之下,亦只有接受更高的呎價。

目前的市況,看好的人比看淡的多,每次賣豪宅地均為市況增添更多燃料,筆者預 期的一次調整已悄然離去,以中原城市領先指數計,前高位80.68,低位79.12,連2%跌幅都沒有!既然樓市氣吞牛斗,又是否入市的時機呢?

筆者認為投機與投資最根本的分別,前者著重點是方向,比如市盈率19倍入市也不要緊,只要有辦法在23倍時出貨,已有兩成升幅;後者則著重購入點估值的高低,比如12倍時入貨,即使後來跌到10倍甚至更低,最終仍可獲利。樓市此時估值高(從租價比率或租金回報衡量)但方向上的處境,是典型 的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明,是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好,二手市場的叫價亦好,越是高價,越把後市潛在升幅透支,甚 至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井,直到今時今日,亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場,或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類,有些價位只 存在於某時某地所營造出來的市場氛圍,當此種氛圍不復存在,此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重,就拿郵票為例,1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元,筆者在網上找到一拍賣網,有以下描述:

「由於圖案非常精美,該小型張在97年曾火了一把,最高曾炒到近百元的價位,近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低 位,投資價值現在已經完全凸現,一旦郵市回暖升值空間非常廣闊!」

 





筆者手上也有一疊,買入價不是伍圓,也不是佰圓,而是$1.5,大概是五十張吧!數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧!



青嶼 幹線 小全 全張 絕對值 絕對 潛在 值的 矛盾 2010 07 10 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=16476


ZKIZ Archives @ 2019