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商人见官,你坐得住吗? 吴晓波

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d877cc60100ojac.html

发在《第一财经周刊》上的一篇专栏,说的是明朝的事,讲的是当今的理:当你是一个经商之人,当你面对官员的时候,千万要堂堂正正地站着和坐住,否则到某一天,就会“爬”到地上。

 

面对一个官员,你坐得住吗?

 

一个时代或国家,企业家的地位高低如何,只要看一个景象就可以了:当企业家与政府官员在一起的时候,是站着的,还是坐着的,或是“跪”着的。

说一个明朝的人物吧,沈万三和他的儿子。

发在《第一财经周刊》上的一篇专栏,说的是明朝的事,讲的是当今的理:当你是一个经商之人,当你面对官员的时候,千万要堂堂正正地站着和坐住,否则到某一 天,就会“爬”到地上。 面对一个官员,你坐得住吗? 一个时代或国家,企业家的地位高低如何,只要看一个景象就可以了:当企业家与政府官员在一起的时候,是站着的,还是坐着的,或是“跪”着的。 说一个明朝的人物吧,沈万三和他的儿子。 “南京沈万三,北京枯柳树,人的名儿,树的影儿。”这是一句流传于元末明初的民间谚语,见于《金瓶梅》,沈万三是当时的江南首富。 沈万三的致富故事至今流传于苏浙一带。他出生在吴兴(今浙江省湖州)南浔镇的沈家漾,后迁居周庄。从各种笔记资料看,他成为巨富的原因有三个。一是粮食生 产和土地兼并,“躬稼起家”继而“广辟田宅,富累金玉”,以至“资巨方万,田产遍于天下”,有野史说,沈家拥有了苏州府三分之二的田亩;二是继承了一位巨 富的财产,据杨循吉《苏谈》记载,吴江富商陆道源富甲江左,晚年意气阑珊,决心出家为僧,就把所有的资产都赠给了沈万三;三是从事海外贸易,他以周庄为基 地,利用白砚江(东江)西接京杭大运河,东入走浏河的便利,把江浙一带的丝绸、陶瓷、粮食和手工业品等运往海外,《朱元璋传》的作者、历史学家吴晗考据 说:“苏州沈万三一豪之所以发财,是由于作海外贸易。”沈万三的豪富之名,在当时就流传全国,民间传说他家藏一个“聚宝盆”,因此有取之不尽的金银。 江南士民反抗元朝之时,江南一带众多汉族富商地主给予了积极的支持。沈万三先是资助张士诚,帮其购粮扩军,张曾为他树碑立传,后来,他又投靠了更有势力的 朱元璋。乞丐出身朱元璋广泛吸纳这些人当官,甚至还与他们称兄道弟,沈万三就是最重要的金主之一,民间传说,他与朱元璋曾结拜为金兰兄弟。明政权定都南京 后,要修筑城墙,沈万三出巨资,独力修建了三分之一的城墙――洪武门至水西门城墙,还献出白金二千锭,黄金二百斤,助建了南京的廊庑、酒楼等,朝廷上下对 之称颂不已。 有一次,君臣闲

“南京沈万三,北京枯柳树,人的名儿,树的影儿。”这是一句流传于元末明初的民间谚语,见于《金瓶梅》,沈万三是当时的江南首富。

沈万三的致富故事至今流传于苏浙一带。他出生在吴兴(今浙江省湖州)南浔镇的沈家漾,后迁居周庄。从各种笔记资料看,他成为巨富的原因有三个。一是粮食生 产和土地兼并,“躬稼起家”继而“广辟田宅,富累金玉”,以至“资巨方万,田产遍于天下”,有野史说,沈家拥有了苏州府三分之二的田亩;二是继承了一位巨 富的财产,据杨循吉《苏谈》记载,吴江富商陆道源富甲江左,晚年意气阑珊,决心出家为僧,就把所有的资产都赠给了沈万三;三是从事海外贸易,他以周庄为基 地,利用白砚江(东江)西接京杭大运河,东入走浏河的便利,把江浙一带的丝绸、陶瓷、粮食和手工业品等运往海外,《朱元璋传》的作者、历史学家吴晗考据 说:“苏州沈万三一豪之所以发财,是由于作海外贸易。”沈万三的豪富之名,在当时就流传全国,民间传说他家藏一个“聚宝盆”,因此有取之不尽的金银。

江南士民反抗元朝之时,江南一带众多汉族富商地主给予了积极的支持。沈万三先是资助张士诚,帮其购粮扩军,张曾为他树碑立传,后来,他又投靠了更有势力的 朱元璋。乞丐出身朱元璋广泛吸纳这些人当官,甚至还与他们称兄道弟,沈万三就是最重要的金主之一,民间传说,他与朱元璋曾结拜为金兰兄弟。明政权定都南京 后,要修筑城墙,沈万三出巨资,独力修建了三分之一的城墙――洪武门至水西门城墙,还献出白金二千锭,黄金二百斤,助建了南京的廊庑、酒楼等,朝廷上下对 之称颂不已。

聊,春风满面的沈万三突然提出要犒劳三军。朱元璋冷冷的说,“朕有兵马百万,你犒劳得过 来吗?”沈万三应声答道,“我每人犒劳一两黄金如何?” 沈首富在说这句话的时候,内心应该非常得意,他可能没有注意到朱皇帝脸色的变幻。《明史·后妃传》中记录了此次对话之后,朱元璋与皇后马秀英的一段交谈: 皇帝忍着怒气说,“一个匹夫要犒劳三军,他是想要犯上作乱呀,朕一定要杀了他。”皇后劝说道,“这种不祥之民,老天自会杀他,何须陛下动手。” 在“朕即天下”的皇权年代,谁是老天?当然还是皇帝也。马皇后的意思其实是,还没有到杀沈万三的时候。 中国的每一个朝代,在开国之初都会展现宽松气象,任由工商自由,恢复民间元气。然而,当政权稍有稳定,统治者对工商的态度立即会发生微妙的变化。每次朝代 更迭,新的建政者都会反思前人的失误。朱元璋的反思心得是:“元氏阍弱,威福下移,驯至于乱。”也就是说,中央集权涣散,民间的势力强大,才造成了祸乱。 因此,当他听到沈万三要犒劳三军后会勃然变色,正是这种心理的条件反射。 朱元璋深感豪族在地方盘根错节,必成尾大不掉之势,必须割除。在登上皇位的洪武初年,他就下令把江南十四万户民众迁到他的老家安徽凤阳,其中有很多就是富 商地主,据明代学者贝琼的记载,“三吴巨姓,享农之利,而不亲其劳,数年之中,既盈而复,或死或徙,无一存者。”定都南京后,朱元璋又先后分两次,把天下 6·73万户富商迁居到南京,这几乎是对商人阶层的一次围歼式的打击,明初名臣方孝孺对此的评论是:“大家富民多以逾制失道亡其宗”。 对于商人阶层“先用之,后弃之”,朱元璋非第一人,前可见两汉的刘邦、刘秀,后可见1928年的蒋介石,几乎是所有造反成功者的共同“秘芨”。对于这种做 法,朱元璋自己有一段话讲得非常明白,他说,“昔汉高祖迁天下富豪于关中,朕初不取,今思之,京师天下之本,乃知事有当然,不得不尔”。 当剪灭豪族成国家战略之后,沈万三的命运就无从更改。1374年(洪武六年),沈万三被按了个莫须有的罪名,充军云南,他死于何年,已不可考。138

有一次,君臣闲聊,春风满面的沈万三突然提出要犒劳三军。朱元璋冷冷的说,“朕有兵马百万,你犒劳得过来吗?”沈万三应声答道,“我每人犒劳一两黄金如何?”

沈首富在说这句话的时候,内心应该非常得意,他可能没有注意到朱皇帝脸色的变幻。《明史·后妃传》中记录了此次对话之后,朱元璋与皇后马秀英的一段交谈: 皇帝忍着怒气说,“一个匹夫要犒劳三军,他是想要犯上作乱呀,朕一定要杀了他。”皇后劝说道,“这种不祥之民,老天自会杀他,何须陛下动手。”

在“朕即天下”的皇权年代,谁是老天?当然还是皇帝也。马皇后的意思其实是,还没有到杀沈万三的时候。

6年(洪武十九年)春,沈家又因为田赋纠纷而惹上官司,沈万三的两个孙子沈至、沈庄被打 入大牢,沈庄当年就死于狱中。到了1398年(洪武三十一年),沈万三的女婿顾学文被牵连到一桩谋反案中,顾学文一家及沈家六口被“同日凌迟”,近八十余 人被杀,没收田地。沈家从此衰落。 《明史·佞幸·纪纲传》记载了沈万三之子沈文度的一段故事:朱元璋驾崩后,其四子朱棣夺位登基,是为明成祖,纪纲是朱棣心腹,担任特务机构锦衣卫的指挥 使,此人极善敛财,曾构陷上百个富豪之家,将其资产全部归己所有。当时,沈万三家族已经被抄家,不过还有一点家底留存,万三之子沈文度爬着去求见纪纲,进 献了黄金、龙角等珍贵之物,愿意当他的门下之客,年年供奉孝敬。纪纲就派沈文度帮他寻找江南美女,沈家靠上这棵“大树”之后终于“复兴”,沈文度将搜刮来 的金钱与纪纲五五对分。 从沈万三的“犒劳三军”,到沈文度的“蒲伏见纲”,明初商人地位之演变,可见一斑。 这个故事告诉大家的道理是:当你是一个经商之人,当你面对官员的时候,千万要堂堂正正地站着和坐住,否则到某一天,就会“爬”到地上。

中国的每一个朝代,在开国之初都会展现宽松气象,任由工商自由,恢复民间元气。然而,当政权稍有稳定,统治者对工商的态度立即会发生微妙的变化。每次朝代 更迭,新的建政者都会反思前人的失误。朱元璋的反思心得是:“元氏阍弱,威福下移,驯至于乱。”也就是说,中央集权涣散,民间的势力强大,才造成了祸乱。 因此,当他听到沈万三要犒劳三军后会勃然变色,正是这种心理的条件反射。

朱元璋深感豪族在地方盘根错节,必成尾大不掉之势,必须割除。在登上皇位的洪武初年,他就下令把江南十四万户民众迁到他的老家安徽凤阳,其中有很多就是富 商地主,据明代学者贝琼的记载,“三吴巨姓,享农之利,而不亲其劳,数年之中,既盈而复,或死或徙,无一存者。”定都南京后,朱元璋又先后分两次,把天下 6·73万户富商迁居到南京,这几乎是对商人阶层的一次围歼式的打击,明初名臣方孝孺对此的评论是:“大家富民多以逾制失道亡其宗”。

对于商人阶层“先用之,后弃之”,朱元璋非第一人,前可见两汉的刘邦、刘秀,后可见1928年的蒋介石,几乎是所有造反成功者的共同“秘芨”。对于这种做 法,朱元璋自己有一段话讲得非常明白,他说,“昔汉高祖迁天下富豪于关中,朕初不取,今思之,京师天下之本,乃知事有当然,不得不尔”。

当剪灭豪族成国家战略之后,沈万三的命运就无从更改。1374年(洪武六年),沈万三被按了个莫须有的罪名,充军云南,他死于何年,已不可考。1386年 (洪武十九年)春,沈家又因为田赋纠纷而惹上官司,沈万三的两个孙子沈至、沈庄被打入大牢,沈庄当年就死于狱中。到了1398年(洪武三十一年),沈万三 的女婿顾学文被牵连到一桩谋反案中,顾学文一家及沈家六口被“同日凌迟”,近八十余人被杀,没收田地。沈家从此衰落。

《明史·佞幸·纪纲传》记载了沈万三之子沈文度的一段故事:朱元璋驾崩后,其四子朱棣夺位登基,是为明成祖,纪纲是朱棣心腹,担任特务机构锦衣卫的指挥 使,此人极善敛财,曾构陷上百个富豪之家,将其资产全部归己所有。当时,沈万三家族已经被抄家,不过还有一点家底留存,万三之子沈文度爬着去求见纪纲,进 献了黄金、龙角等珍贵之物,愿意当他的门下之客,年年供奉孝敬。纪纲就派沈文度帮他寻找江南美女,沈家靠上这棵“大树”之后终于“复兴”,沈文度将搜刮来 的金钱与纪纲五五对分。

从沈万三的“犒劳三军”,到沈文度的“蒲伏见纲”,明初商人地位之演变,可见一斑。

6年(洪武十九年)春,沈家又因为田赋纠纷而惹上官司,沈万三的两个孙子沈至、沈庄被打 入大牢,沈庄当年就死于狱中。到了1398年(洪武三十一年),沈万三的女婿顾学文被牵连到一桩谋反案中,顾学文一家及沈家六口被“同日凌迟”,近八十余 人被杀,没收田地。沈家从此衰落。 《明史·佞幸·纪纲传》记载了沈万三之子沈文度的一段故事:朱元璋驾崩后,其四子朱棣夺位登基,是为明成祖,纪纲是朱棣心腹,担任特务机构锦衣卫的指挥 使,此人极善敛财,曾构陷上百个富豪之家,将其资产全部归己所有。当时,沈万三家族已经被抄家,不过还有一点家底留存,万三之子沈文度爬着去求见纪纲,进 献了黄金、龙角等珍贵之物,愿意当他的门下之客,年年供奉孝敬。纪纲就派沈文度帮他寻找江南美女,沈家靠上这棵“大树”之后终于“复兴”,沈文度将搜刮来 的金钱与纪纲五五对分。 从沈万三的“犒劳三军”,到沈文度的“蒲伏见纲”,明初商人地位之演变,可见一斑。 这个故事告诉大家的道理是:当你是一个经商之人,当你面对官员的时候,千万要堂堂正正地站着和坐住,否则到某一天,就会“爬”到地上。

这个故事告诉大家的道理是:当你是一个经商之人,当你面对官员的时候,千万要堂堂正正地站着和坐住,否则到某一天,就会“爬”到地上。

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買樓投資 未見官先打三十大板

1 : GS(14)@2017-01-14 11:34:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8776&issue=20170114


【明報專訊】踏入2017年,中原樓價指數CCL連跌兩個星期,似乎要再破頂仍須努力,情况有如美國道指日前雖升至19,999點而始終未能突破2萬點的心理關口,並隨之出現調整,巿場也開始出現較多看淡後巿的評論,其中匯豐前大班劉智傑在facebook撰文指香港「地產從此走入地獄之門」,更是惹來熱議。

劉智傑其後接受同事的訪問,他的一些觀點,其實和筆者早前的文章有相同之處,就是香港拆息早升,用拆息做按揭的業主,供樓負擔已增加,與坊間一些人說香港不會跟美國加息的「自欺欺人」說法南轅北轍,劉大班更加指出,香港樓巿泡沫會在未來12至18個月內爆破,因過往利好香港樓巿的因素已出現結構改變,包括「政府政策,人口老化,收入減少,經濟放緩,如加上港元枯竭,通脹加劇,利息飈升,加上美國新政府上台,貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,已改變了樓市的大環境……日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後日本過了二三十年,經濟還是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市最佳的樣辦。」

港物業印花稅 高過英美加德星

香港樓巿是否將進入「地獄之門」,還是等待時間來證明,不過現在投資香港的物業,要付的印花稅項之高,根據仲量聯行的統計,原來已是高於英美加拿大德國以至新加坡等全球主要城巿(圖1)!屈指一算,如果是內地人來香港買樓投資,要支付各式稅項連同使費,隨時等同樓價三成,而現時香港的住宅租金回報率,普遍低於3厘,即是等於買樓的稅項等開支已將十年或以上的租金收入一筆勾銷,可說是如古時「未見官先打三十大板」!

亦因此,根據美聯物業的統計,綜合稅務局資料,2016年涉及雙倍印稅(DSD)的個案共有36,577宗,比起2015年44,727宗下跌約18.2%;買家印花稅(BSD)個案則錄2448宗,按年減少約5.8%;至於短炒要支付的特別印花稅(SSD)個案,2016年錄520宗,按年大減約19.8%(圖2)。數字反映,巿場投資者或炒家在減少,真正「勇者」有限。

印花稅個案減 炒家退場

既然在香港買住宅收租要「未見官先打三十大板」,如又是真的鍾情「磚頭」,又可有替代的方法?高盛證券的一份研究報告表示,若領展(0823)可保持現有的收租和派息表現,其預期派息率可維持4.2厘的水平(圖3),遠勝於現在的住宅租金回報率,而買領展不用付那高昂的辣招稅!根據仲量聯行的統計,雖然香港的高檔零售業不景而一線街舖租金受壓,但優質商場租金的抗跌能力明顯較強(圖4),相信領展的商場租金向下調整風險也不高,有利其維持租金收入和派息。

上文說現在買樓投資是「未見官先打三十大板」,以至投資者和短炒客大減,但同時也令現有業主不想賣樓,因賣了樓,他日再入巿便要付重稅,且銀行也難以提供較高的按揭成數,以至二手樓盤源減少,樓價便不容易跌下去。港中文大學香港亞太研究所助理所長鄭宏泰及退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員陸觀豪最近在《明報》論壇版撰文,指政府打壓樓巿的辣招失靈,要「正本清源,大刀闊斧改弦易轍,讓轉手市場重拾主導。」有關文章表示,其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟,即使亞洲金融風暴及SARS瘟疫雙重打擊下,呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖、不自量力規管個別按揭?

商場租金抗跌力強於街舖

文章指辣招是非常手段,本來已治標不治本,按揭措施變本加厲更令政策偏離原意、窒礙市場。當前急務是撥亂反正,轉以組合為本規管整體風險,以退為進,釋放市場力量遏抑樓價。具體步驟有三:

其一,撤銷個案為本按揭規管,即成數、利率、負擔、年期等,代以組合為本之整體風險規管。按揭個案之間有交互作用,個案風險總和未能充分反映組合風險。

其二,制訂整體指標參數,規管按揭成數、還款負擔比率、壓力測試等,銀行若未達標,需購買「按揭放貸人保險」始能應用特惠風險系數(50%)計算資本撥備。銀行再不用按本子審批,可就個別申請調整按揭條件,包括「按揭借款人保險」等,控制整體風險,符合規管要求。

學者﹕辣招窒礙市場

其三,修正「換樓」定義,惠及「一換幾」個案,以示公允。

踏入2017年,會否應驗「逢七」必跌,還是股樓再闖高峰?《明報》將在2月18日(周六)舉辦投資講座,請來曾淵滄教授、樓巿專家湯文亮博士,以及對冲基金經理陳德豪為大家分析最新經濟、股巿及樓巿最新形勢,做好攻守部署,報名出席將可獲贈湯文亮新書《破解樓巿之謎》(圖)乙本,詳情及報名請登入: link.mingpao.com/48982.htm

[陸振球 樓市解碼]
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