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歐洲股神最看好的大陸成長股 做對三件事 金鷹稱霸中國百貨業

2013-01-07   TWM
 
 

 

中國百貨市場競爭十分激烈,金鷹百貨卻能在二、三線城市崛起,取得亮眼成績,靠的就是深耕回頭客族群,並盡量以自地自建降低租金成本。未來金鷹百貨將加強日常購物功能,持續吸引客源。

撰文‧周岐原

「我心中最好的百貨業者是金鷹商貿,這家公司聚焦北京、上海以外的城市,他們有一連串擴張計畫,成長格外迅速……。」二○一一年十二月,一度退休又重出江湖的著名投資家安東尼.波頓(Anthony Bolton)說。這位宣布要聚焦中國內需商機的前基金經理人對英國《金融時報》表示:「我認為投資金鷹,就是抓住這些地區成長動力的最佳機會。」安東尼.波頓不是唯一看好金鷹的投資人。放眼兩岸三地百貨股,金鷹商貿以總市值逾三六○億港幣(約一三六八億新台幣),成為類股第一。目前金鷹本益比達二十四倍,不僅比中國最大電信商中國移動十一倍更高、也超過剛成為恒生成分股的昆侖能源的十八倍;同樣是中國內需股,投資人給予金鷹商貿的評價更高。「經營數字比較令人放心嘛,再來,大家覺得它的管理團隊比較專注業務。」一位零售內需股分析師直言。

上百萬回頭客 吃下六成業績論分店數量,金鷹商貿僅經營二十八家據點,並非最多,但港股自年中反彈以來,金鷹股價一度從十二港幣站上十九.八港幣,三個月內漲幅最多達六五%!究竟金鷹百貨有什麼吸引投資人的魅力?

答案有三。第一,金鷹百貨總是能抓住顧客的心。

在前來金鷹百貨的消費者中,持VIP卡的回頭客是主要族群,這批超過一一○萬人的VIP,是金鷹最強大的業績保證;因為在金鷹整體營收當中,約六三%是來自VIP客群重複購買。中國百貨業競爭十分激烈,例如光是站在江蘇南京市新街口環視四周,就有德基、金鷹、大洋等多家百貨公司,但金鷹靠著精耕VIP客群、提供最低折扣現金和各種消費折價券,緊緊抓住顧客求新穎又要便宜的需求,因此創造佳績。

令人驚訝的是,經營已有二十年歷史的南京新街口旗艦店,不僅是全中國經營坪效最佳的單一據點,連店內蘭蔻、雅詩蘭黛化妝品專櫃,銷售數字也是全世界排名前三名,展現打敗北京、上海的消費力!「金鷹的樓面已經算舊了,但它就是比較便宜,折扣現金又是最高的,我還是喜歡去金鷹買東西!」一位女性顧客笑說。

王恒在受訪時,則對本刊強調:「硬體建設彼此追趕,很容易落後,就算開了更新的店,誰能保證銷售與之前一樣好?所以做百貨業,客戶忠誠最重要。」王恒指出,放眼未來,電子商務將是金鷹持續加強VIP忠誠度的主戰場,由於現有一百多萬客戶均持有不少購物折價券,「(消費模式)將可增強對他們的個性化服務。」土地多自有 租金比同行低四%他預告:「兩年後,顧客無論是到金鷹的線上或實體通路都將可以購物」;除了大力發展電子商務,王恒更打算將金鷹的VIP客群和其他廠商進行異業合作,從電信、電器到銀行,未來金鷹VIP顧客手中的貴賓卡,可能發展出如台灣悠遊卡一般的支付功能!

金鷹第二個強項,是其土地資產自有率高,保護了通路經營的利潤。當中國商用不動產房價高漲,房東與房客之間爭端也越來越多;例如一一年底,太平洋百貨四川成都店就遇到惡性漲房租的爭議事件。這家位在成都市鬧區春熙路的分店,遭房東要求將租金由原有○.二六億人民幣大漲到一.二億人民幣,雙方僵持不下,但房客的弱勢地位仍然無法得到有效保障。

相形之下,王恒先購置土地,透過百貨經營提高坪效,再回頭帶動商圈地價的作法,顯得十分高明。王恒強調:「無論在哪個區域,最好的店面永遠是稀缺資產。」但他也表示,為了資金運用的效率考量,未來金鷹百貨頂多提升土地自有率至七成,不會再向上提高。

同樣是經營百貨公司,和金鷹購地思惟截然不同的百盛集團(Parkson),過去多以租賃拓展據點;由於往年租金相對低廉,這樣做,好處是可以快速擴張分店數量,使百盛成為全國性百貨集團。但近年中國消費者購買力顯著提升,百貨店面越來越貴,房東提出的租金漲幅也越來越可觀,未能及時調整租賃模式的百盛,因此受到不小影響,股價三年來下跌六成。以一二年第三季為例,百盛用於租金的開支比一一年大增三四%,因為營收無法全數彌補這個缺口,導致百盛集團的淨利下滑逾四成。

券商私下指出,中國百貨業整體的租金╱銷售收入比(rental ratio),目前大約在五%上下;但比起同業,由於目前金鷹百貨土地自有率已達近六成,營收、獲利得以抑制租金上漲的影響,故租金大約只占銷售收入的一.一%,比同業明顯降低許多,也提升了金鷹的獲利能力。

快速抓住消費趨勢 永不退燒金鷹第三個對投資人有吸引力的重點,是其快速抓住消費趨勢的能力,當前最流行什麼就賣什麼,即使再蓋一座全新商場也沒有問題。只要是符合大眾需求,金鷹便會在準備開張的新店內全面導入,藉此迅速獲取主要消費階層的認同。

例如,王恒積極要求未來加入營運的新百貨分店,一定要將營運重點從男女裝、服飾,轉向「全生活功能」,也就是吃、喝、玩、樂等生活項目。王恒直言:「未來的百貨經營會與以前截然不同,新趨勢可能是結合購物中心和百貨的超大店面形態。」為提升「全生活功能」定位的樓板比例,金鷹百貨準備在一四年開幕的南京河西新店,高達十五萬坪的營業面積中,除了電影院、美食街,還包含溜冰場、高爾夫練習場,甚至連戶外雲霄飛車也在硬體建設規畫之列。可見隨時推出截然不同以往的創新,是王恒經營百貨的信念,更是金鷹超越同業的利基。

傲視同業!

——港台主要上市百貨公司市值對照股票代號 股票名稱 市值

(億元新台幣)

3308.HK 金鷹商貿 1,368 1833.HK 銀泰百貨 688 3368.HK 百盛商業 662 2903 遠 百 411 0848.HK 茂業國際 318 0825.HK 新世界百貨 318 0984.HK 永 旺 208 5907 F-大洋 174 資料來源:Google Finance

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月光男做對三件事 36歲擁千萬身價沒有高薪、從零開始 八年大蛻變

2015-10-26  TCW

從月薪三萬元的月光族到擁有上千萬元資產,王柏智懂得「借力使力」買房理財,二年賺一倍;又懂得「以錢滾錢」,在基金、房市持續累積數百萬元的財富,從他身上,我們看到了一個窮小子翻身的無限可能。

我沒有好家境、好學歷,曾領著每月二萬五的低薪,還得負擔房租、學貸、孝親費,滿腦子只想著安分守己努力工作,卻一直陷入存不到錢的無限輪迴……。」說話 的王柏智,今年三十六歲,現在是月薪五萬元的科技業產品經理,但目前他除了銀行戶頭有兩百萬元閒錢用於基金理財之外,更已在日本擁有千萬元房產;對照六年 前,他還是存款不到三十萬元的窮小子,隨著在理財觀念與方式的大轉念,讓他在財富累積有了截然不同的面貌。

「如果你不花時間用錢賺錢,創造你想要的生活,未來你就得花更多的時間,去應付你不想過的生活。」這是王柏智在投資理財課堂的筆記上,寫下對自己勉勵的話。

家道曾中落

無理財概念 27歲前是月光族的確,沒有名校光環、從事的也不是高薪的工作,更沒有富爸爸與富媽媽的幫助,對一個二十七歲以前都還是入不敷出的月光族來說,如果沒有做 出「改變」,實在很難脫貧,累積千萬元的資產。低調的他說,自己距離億元目標還有很大的空間,不願拍照曝光,只願意用真名勉勵和他一樣想要變有錢的年輕 人,從他身上,我們看到了人生只要多花點心思,財富的格局就會大大不同。

老家在彰化的王柏智,家中有四位兄弟姊妹,做木工起家的父親,曾是月入數十萬元的裝潢包工,兒時生活還算寬裕,無奈在他國三那年,受到大環境的衝擊,父親 失業,家中負債千萬元,全靠變賣家產與母親經營早餐店維持家計,那時面臨家道中落的王柏智,一心只想在高職畢業後,盡快進入職場。

但或許是童年舒服的日子過慣了,家裡也沒有灌輸太多理財的觀念,王柏智說,除了急著把賺來的錢還清二十幾萬元的助學貸款外,二十七歲前,他幾乎就是零存款的月光族。

理財第一事

設立專戶 強迫儲蓄

原來,他二十一歲退伍後,進入現在的公司, 從月薪二萬五千元的產品助理開始做起,就連亞東技術學院的學歷,也是透過半工半讀,必須申請就學貸款才能完成,「無奈每月光是房租六千元、生活費八千元, 再加上孝親費,每月三千元還學貸,月薪二萬五千元,根本不夠用!」「後來薪資調到四萬元,但工作壓力變大,犒賞自己的行為更多,花錢更不手軟,旅遊不夠錢 就刷卡,幾萬元的筆電費用太高,就分期付款,賺來的錢,除了房租與生活費,剩下統統拿來繳卡費,就這樣持續當了多年月光族。」二十八歲,是王柏智財富的重 要轉折點,「那時我面臨了重要的抉擇,第一是到澳洲打工,看能不能多賺一點錢;第二就是留在台灣積極存錢理財,開始為結婚打算。」而他選擇了後者。

當時為了存錢,王柏智開了一個沒有提款卡的帳戶,「每月薪資一匯進來,扣掉一萬元的租金與生活費外,其餘的錢全部匯到這個帳戶。」他回憶,好不容易存到三 十萬元,二○○六年看到報章媒體說新興市場有很好的投資機會,他開始定期定額買進了拉丁美洲與新興市場基金,○七年單筆加碼進場,沒想到原本賺錢的基金, 受到○八年金融海嘯的拖累,一度讓他慘賠三成。這次教訓讓他學到了停利的重要性,也是他後來學習聰明理財的濫觴。

金融海嘯讓他的基金大賠,每月至少存下一萬元的習慣已經養成,同時也持續定期定額扣款投資基金,隨著○九年全球各類資產價格快速翻揚,王柏智的基金帳戶也很快恢復元氣,這份穩定感,給了他開始採取更積極理財的勇氣。

全球進入實質低利率時代,王柏智動起了「借低買高」的念頭。誠如暢銷書作者《富爸爸與窮爸爸》羅伯特.清崎曾經提到的概念:「低利率時代,就是善用財務槓桿,擴大現金流的最好時機。」

理財第二事

買房好負債 產生現金流

一一年,三十二歲的王柏智做了一項大膽決定,就是信貸近百萬元,作為買房的頭期款,在新北中和環球影城附近以總價三四○萬元,買下高樓層、可以遠眺一○一大樓美景的十五坪小套房,他當時看好那裡的生活機能佳,交通方便,未來有很大的增值空間。

當時買屋並非王柏智「神來之筆」的莽撞舉動,而是他從財經書籍中體悟到「好負債與壞負債」的觀念;他自我反省,在二十八歲以前,自己過度消費就是所謂的 「壞負債」,這些壞負債持續侵蝕他的現金流,但若買到具有增值空間的房子,那麼房貸就是他的「好負債」,雖然每月依舊要繳付現金,但卻能讓個人資產持續上 升,當成自己的「小金庫」,未來甚至還能創造更多的現金流。

王柏智當時的盤算是,他月薪五萬元,房貸月繳一萬五千元,但自己在外租屋每月租金也要一萬元,換言之,多貼個五千元就能擁有自己的房子;而就算不自住,當 包租公每月也可收一萬八千元,不但足以支應房貸,甚至能夠補貼自己的租金;至於信用貸款的利息負擔,則期待透過已逐漸走上軌道的基金操作賺回來。

這戶王柏智的「小金庫」,的確為他帶來人生第一桶金,因為他在一三年以總價超過六八○萬元賣出時,整整賺進三四○萬元,而從目前附近六百萬元的成交價來看,他幾乎是賣在相對高點。

而他之所以賣掉房子,主要是研判台灣房市未來有下修空間,目前並非投資好時機。

雖然在台北投資房地產的難度提高,但他並未讓手中的獲利變成「呆存款」,而是持續尋找適當的投資新標的。去年十一月,他看好日本房地產未來的發展,在東京鐵塔附近的港區以相當於新台幣一○八○萬元的總價買房。

這戶保證帶五年租約、每月租金合台幣三萬三千元的房子,扣掉租金收入後,王柏智每月還須繳交二萬元房貸;即使如此,若以截至十月十六日附近成交價計算,房 價漲幅已達一三%,才不過一年,帳面獲利一四○萬元,若以投入近四百萬元頭期款與已繳交的房貸金額計算,獲利已達三成。

理財第三事

基金波段操作成功 年賺二成屢次採用槓桿搶進房地產有成,背後的重要財務基礎,除了存錢習慣之外,更重要的是,王柏智在此期間已找出了「靠基金提款」的常勝心法。「我很感謝 我的投資教練,在她的基金與房市理財調教下,我的財富增值有了不同面貌。」王柏智口中的「投資教練」,是啟富達國際總經理趙靜芬。

在她的調教下,王柏智在基金波段操作上功力大增。他以一四年操作的富蘭克林坦伯頓生技領航基金為例,光是一檔基金來回波段操作,就在一年內創造近二○%報酬率,幾度成功的單筆波段操作,讓他滾出二五○萬元的基金部位。

分析王柏智的基金投資邏輯,首先在於判斷市場資金的當下態度「是否勇於冒險」,他通常會觀察美國道瓊工業指數、美元指數與VIX〈恐慌指數〉的走勢變化, 比方說美元指數下跌、VIX下滑、道瓊工業指數上漲,搭上美國十年期公債殖利率上揚時,通常就代表市場資金現階段風險意識較低,相對願意搶進波動性較高的 資產,此時即可進一步留意股市買進訊號,反之,則可留意賣出訊號。

觀察基金買賣進出時點,王柏智主要從指數的技術面著手,可從指數波浪形態往上、帶量突破整理平台、站上二十日線,在技術指標則可觀察,當DIF突破 MACD呈現黃金交叉搭配柱狀體翻正、KD黃金交叉,或指數與上述指標低檔背離等布局買點;反之,則可視為反轉賣出的訊號。

展望未來,王柏智看好陸股短線有止跌反彈機會,此外,他也正等待美股反彈後的落底訊號,一旦止跌回穩,他才會布局醞釀跌深反彈的生技股基金,畢竟力求資產效率化,是他加速財富累積的最高宗旨。

窮小子翻身絕招

1.開一個沒有提款卡的帳戶2.投資房產,累進第一桶金3.找到投資教練,慎選好基金讓資金效率化,王柏智靠3步驟挑賺錢基金

步驟1

閱讀新聞,追蹤看好市場從StockQ瀏覽近半年的重要新聞與未來重要事件,找出強勢的區域與產業。因這個習慣留意到中國上證指數與美國NBI生技指數。

步驟2

觀察重要經濟指標

觀察重要市場指數,例如美國道瓊工業指數、美元與歐元指數、VIX恐慌指數都是重點觀察指標。例如象徵避險資金動向的歐元尚未貶值,代表落底訊號尚未出 現。若從VIX指數觀察,其與MACD柱狀體呈現低檔指標背離,將可望回測年線打第二隻腳,一旦VIX止跌反彈,美股將持續震盪,故即使看好美股,仍須留 意買進時點。

步驟3

從技術指標找出未來看好標的從技術線形來看,以周線判斷長線多空,日線做進出依據,觀察買進訊號,當股價帶量突破趨勢線、整理平台或站上20日線,在技術指標DIF突破MACD呈現黃金交叉搭配柱狀體翻正、KD黃金交叉,或股價與上述指標低檔背離等,都是布局買點。

以上證指數為例,隨著股價站上下降趨勢線、10日、20日線,加上KD低檔黃金交叉,近期出現買進訊號,標的以與A股高度連動的ETF如上證2X、滬深ETF或是A股純度較高的基金。

撰文 / 林心怡

 


月光 男做 做對 對三 三件 件事 36 歲擁 擁千 千萬 身價 沒有 高薪 、從 從零 開始 八年 年大 蛻變
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三對三接放學 劉曉彤怕仔女撞親

1 : GS(14)@2017-04-04 08:59:24

■劉曉彤(右)做了全職媽媽後,身形發胖,打扮也較樸素。讀者提供圖片



【爆相爆片】現年48歲無綫前藝人劉曉彤,出道時曾喺節目《歡樂今宵》扮嘢出位,以及03年演出劇集《西關大少》嘅周明鳳,較令觀眾有印象。不過劉曉彤演藝成績未見突出,喺04年就叠埋心水嫁嚴姓鞋業商人,婚後五年誕下一子兩女。



■劉曉彤日前帶着兩名工人出動,接三名子女放學。讀者提供圖片

工人姐姐殿後


《蘋果》讀者彭小姐日前透過「爆相爆片」,分享喺大坑摩頓台附近撞見劉曉彤湊仔女放學。當日傍晚6點半左右,劉曉彤帶住兩名工人,大陣仗接三名着校服嘅小朋友放學,未見老公現身。做全職媽媽嘅劉曉彤,素顏兼身形發福,打扮比出鏡時樸素,唯一最易認係佢個髮型。彭小姐話:「佢都好照顧啲小朋友,見到有架手推垃圾車行緊埋嚟,佢即叫住啲小朋友停一停,擔心佢哋撞親,行嘅時候都係媽咪行先,兩位工人姐姐殿後,可能怕小朋友走失。」劉曉彤大仔已經10歲,生得幾高大,可能書包比較重,工人姐姐就幫手孭,反而兩個女就自己孭書包,彭小姐話:「佢哋都好乖,沿途都聽唔到佢哋有扭計。」劉曉彤早年現身活動時,曾自認少少怪獸家長,會教小朋友自理能力。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170403/19978057
三對 對三 三接 放學 劉曉 彤怕 怕仔 仔女 女撞 撞親
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