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農村土改試點開啟:探索進城農民宅基地有償轉讓

來源: http://wallstreetcn.com/node/212984

本文來源:一財網 授權華爾街見聞轉載

近日《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》由中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發,這標誌著我國農村土地制度的改革即將進入到試點階段。

​國土資源部負責人介紹,試點將在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中選擇,封閉運行,確保風險可控。試點工作將在2017年底完成。

​2014年12月2日,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平主持召開中央全面深化改革領導小組第七次會議。會議審議了《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。會議指出,堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線,在試點基礎上有序推進。​

試點明確四大任務

​國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示,一是完善土地征收制度。針對征地範圍過大、程序不夠規範、被征地農民保障機制不完善等問題,要縮小土地征收範圍,探索制定土地征收目錄,嚴格界定公共利益用地範圍;規範土地征收程序,建立社會穩定風險評估制度,健全矛盾糾紛調處機制,全面公開土地征收信息;完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。​二是建立農村集體經營性建設用地入市制度。

針對農村集體經營性建設用地權能不完整,不能同等入市、同權同價和交易規則亟待健全等問題,要完善農村集體經營性建設用地產權制度,賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能;明確農村集體經營性建設用地入市範圍和途徑;建立健全市場交易規則和服務監管制度。

​三是改革完善農村宅基地制度。針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權益保障和取得方式,探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式;對因歷史原因形成超標準占用宅基地和一戶多宅等情況,探索實行有償使用探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地;改革宅基地審批制度,發揮村民自治組織的民主管理作用。​

四是建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。針對土地增值收益分配機制不健全,兼顧國家、集體、個人之間利益不夠等問題,要建立健全土地增值收益在國家與集體之間、集體經濟組織內部的分配辦法和相關制度安排。

​非試點地區不要擅自行動

​姜大明表示,改革試點的要求,一是堅持小範圍試點。統籌東、中、西部和東北地區,兼顧不同發展階段和模式,主要在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中安排,選擇若幹有基礎、有條件的縣或縣級市開展。二是堅持依法改革。試點涉及突破相關法律條款,需要由國務院提請全國人大常委會授權,允許試點地區在試點期間暫停執行相關法律條款。三是堅持封閉運行。試點嚴格限制在經法律授權的縣(市)開展,非試點地區不要盲目攀比,擅自行動,確保試點封閉運行,風險可控。​

試點工作在2017年底完成。​

土地管理法修正草案已終止審議

​原本列入全國人大常委會2014年立法計劃的土地管理法修正案草案,最終並未出現在議程中。2012年12月初次審議的土地管理法修正案草案,在兩年內未再次提請審議,按照立法法規定,該草案終止審議。據專家透露,土地管理法修改將推倒重來,根據十八屆三中、四中全會改革任務,重新研究修法的內容和時機。​

近兩年出現在立法規劃但未審議

​現行土地管理法自1986年6月公布以來,歷經1988年第一次修正、1998年全面修訂和2004年第二次修正。

​近年來,由於城鎮化的快速推進和物權法的公布實施,土地改革特別是農村土地管理制度改革受到社會關註。2009年和2010年,修改土地管理法連續兩年進入全國人大常委會年度立法規劃,但最終都無下文。

​2012年,修改土地管理法再次進入立法計劃。當年12月,土地管理法修正案草案提請十一屆全國人大常委會第三十次會議初次審議。國務院法制辦主任宋大涵作說明時介紹,征地補償程序不完善、補償標準偏低、一些地方搶占亂占土地等是農村土地領域最突出的問題。​

對於草案中的征地範圍界定、無上限補償等問題,學界、實務界多存在爭議。例如,有人擔心,無上限的補償會在城市周圍出現一個因為征地暴富的“暴富圈”,提高土地流轉成本,造成新的不公。

​2013年和2014年,土地管理法修正案草案再次出現在全國人大常委會立法規劃中,“根據情況,適時安排審議”。根據2013年和2014年歷次全國人大常委會的議程,土地管理法修正案草案未再次提請審議。

​現行立法法規定:“列入常務委員會會議審議的法律案,因各方面對制定該法律的必要性、可行性等重大問題存在較大意見分歧擱置審議滿兩年的,或者因暫不付表決經過兩年沒有再次列入常務委員會會議議程審議的,由委員長會議向常務委員會報告,該法律案終止審議。”​

根據上述法律,2012年12月初次審議的土地管理法修正案草案已經終止審議。

​“土地管理法某些方面將推倒重來”​

中共十八屆三中全會明確了農村土地制度改革的方向和任務,要求允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,縮小征地範圍,規範征地程序,完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。

​2014年10月,國土資源部部長姜大明表示,要配合有關部門加快推動土地管理法修改。

​接近土地管理法修改的專家告訴記者,與2012年提交審議的草案相比,正在積極研究的土地管理法在某些方面將推倒重來。這位專家稱,有關方面將根據十八大和十八屆三中、四中全會對土地征收及農村土地相關制度等提出的改革任務和舉措,研究修法內容、方式、時機等問題。​

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農村 土改 試點 開啟 探索 進城 農民 宅基地 宅基 有償 轉讓
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宅基地將探索自願有償推出機制

來源: http://www.infzm.com/content/112699

 

(東方IC/圖)

 

日前,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深化農村改革綜合性實施方案》

方案提出:

全面深化農村改革涉及經濟、政治、文化、社會、生態文明和基層黨建等領域,涉及農村多種所有制經濟主體。當前和今後一個時期,深化農村改革要聚焦農村集體產權制度、農業經營制度、農業支持保護制度、城鄉發展一體化體制機制和農村社會治理制度等5大領域。

深化農村土地制度改革

對農民而言,其財產權利來源很大程度上依賴於農村的土地,包括承包耕地、宅基地、集體經營性建設用地等“三塊地”。因此,涉及“三塊地”的改革一直備受關註。

而在此次方案提出的5大改革領域中,深化農村集體產權制度改革被擺在首位,“深化農村土地制度改革”又放在產權制度改革的第一位。

摘錄:

深化農村土地制度改革的基本方向是:落實集體所有權,穩定農戶承包權,放活土地經營權。

集體經營性建設用地制度改革的基本思路是:允許土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的存量農村集體建設用地,與國有建設用地享有同等權利,在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下,可以出讓、租賃、入股,完善入市交易規則、服務監管制度和土地增值收益的合理分配機制。

宅基地制度改革的基本思路是:在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上,改革完善農村宅基地制度,探索農民住房保障新機制,對農民住房財產權作出明確界定,探索宅基地有償使用制度和自願有償退出機制,探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。

抓緊修改有關法律,落實中央關於穩定農村土地承包關系並保持長久不變的重大決策,適時就二輪承包期滿後耕地延包辦法、新的承包期限等內容提出具體方案。

解讀

澎湃新聞消息,在中國社科院農村發展研究所產業研究室主任張元紅看來,《方案》重在部署農村的綜合改革,而土地制度影響深遠,財政補貼、價格支持等政策,短期可能會有變化,但土地制度一旦定下來,就會在較長時間內不變。同時,農村土地制度也是農業經營體制、農業支持政策等的基礎。

京華時報消息,當前,我國市場化改革向縱深推進,農村集體資產歸屬不清、權責不明、保護不嚴、流轉不暢等問題凸顯。如何讓農村“沈睡的資產”活起來,讓農民享有更多財產權利成為下一步農村改革繞不開的問題。

國家行政學院教授汪玉凱認為,目前我國農村集體產權制度改革相對滯後,導致一方面農村各類要素潛能無法被激活,另一方面也不利於農民合法權利的保護。

“大力推進農村集體產權制度改革,有利於拓展農民財產性收入來源,有利於建立農民增收長效機制。”國務院發展研究中心農村部部長葉興慶認為,進一步放活土地經營權、開展集體經營性建設用地入市試點、推進集體資產確權到戶等都會成為今後改革的看點。

相比此前發布的一些文件,《方案》在兩方面提的更明確:一是落實集體所有權,界定集體成員權,明晰集體產權主體。二是探索宅基地有償使用制度和自願有償退出機制,以及試點土地承包經營權有償退出。

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賀雪峰:不必著急讓農民退出宅基地

來源: http://www.yicai.com/news/5031848.html

當前中國正處在史無前例的快速城市化進程中。城市化就是農村人口進城。

與全世界其他國家和地區城市化略有差異的是,中國城市化中,農民進城往往不是全家進城,而是青壯年勞動力進城務工而年齡較大的中老年人留村務農,因此,雖然中國有一個快速的城市化,農村用於農民建房的宅基地卻沒有減少,甚至據說還有所增加。同時,中國進城農民一旦無法在城市體面安居,他們還可能返回農村,因此,很少有農民家庭因為進城了,而將自己農村的住房賣掉或直接將宅基地複墾種糧食。僅有少數通過考大學等方式進城工作、已在城市體面安居者不再保留農村的住房,徹底離開村莊。

農民退出宅基地的三種方法

當前農村宅基地制度中,最為人詬病的是,大量農村人口進城了,農村建設用地不僅沒有減少,而且還在增加。農民進城,城市就要擴張,就要占用農地,這樣一來,城市建設要占地,農村占用建設用地也沒有減少,就導致耕地數量快速下降,糧食安全得不到保障,土地未能集約節約利用。也因此,在農民進城的農村空心化的背景下,如何讓農民退出宅基地,就成為一個舉國關註的焦點話題,農民退出宅基地也因此成為當前全國正在進行的農村重點改革試點之一。這項試點同時在全國15個地區展開,三年後將進行試點評估,向全國推開。

當前全國農村退出農民宅基地的辦法大概有三種:

第一種叫做貨幣騰退,即農民每退出一畝宅基地,即支付農民一定貨幣補償。這樣的貨幣補償有高有低,上海市農民退出宅基地的貨幣補償可達一畝上百萬元,重慶的“地票”每畝15萬元,湖北沙洋縣一畝2.58萬元;

第二種是“農民上樓”,即拆掉農民舊房子,將農民集中遷居到由地方政府新建的樓房中,成都市按每畝30萬元來補償“農民上樓”,農民拆掉舊房子可以住上條件較好的新房子,所以滿意度較高。而有些地方用較少的財政資金來補償“農民上樓”,農民就不願“上樓”;

第三種是權利置換,即將農民住房拆掉,置換相同面積的城市商品房,比如江蘇常州的海虞鎮、上海嘉定的外岡鎮,都是通過權利置換來讓農民拆房子複墾宅基地。相對農房,商品房可以入市,具有極高的價值,這種權利置換,農民最為歡迎。

顯然,無論哪種讓農民退出宅基地的辦法,都需要有大量的政府財政補償。需要宅基地和農房來使用的農戶,當然是要求有政府財政補償的,不然他們就無處可住,就會損失利益。已經進城不再需要農村宅基地和住房的農戶則正好借此機會向政府要求補償。

地方政府為何要讓農民退出宅基地

現在的問題是,地方政府為什麽願意花錢拆農民房子讓農民退出宅基地?農民退出宅基地,將宅基地複墾為耕地,耕地種糧的收益是很低的,地方政府為何會花如此巨大的財政代價來造收益低的耕地?其中原因是依據國土部制定的城鄉建設用地增減掛鉤政策,地方政府將農民宅基地複墾為耕地,減少了農村建設用地,就可以獲得相應數量的新增城市建設用地指標。在當前保護土地國策下,國家一般采取相對偏緊的新增城市建設用地指標的供給,從而造成地方城市建設用地指標的相對稀缺。

註意,地方政府拆農民房子並不是為了增加耕地,而是為了獲取新增城市建設用地指標。從理論上講,當前中國正處在快速城市化進程中,經濟發展和城市擴張都需要建設用地,地方既然有需要,國家就應當滿足地方的需要。如果中央出於控制地方發展沖動,調節經濟發展速度,乃至布局區域發展重點的考慮,而對全國不同地區新增城市建設用地進行控制,中央就不應通過鼓勵地方政府花巨大財力去拆農民房子以獲得新增城市建設用地。

因此,地方政府花費巨大財力去拆農民房子以騰出農民宅基地的理由應該是——當前中國耕地極度稀缺,必須通過將農民宅基地複墾種糧食,才能保證中國的糧食安全。而這顯然不符合當前中國的實際。

實際上,農民宅基地一般都是選擇灌溉不便的坡地旱地來建房,重慶這樣的山區更是利用山坡來建房,這樣的宅基地即使複墾也很難有效耕種。而因為宅基地上有農民正在使用的住房,拆農民房子再複墾宅基地為耕地必然成本極高,以至於長三角地區普遍達到了複墾宅基地為耕地的成本超過百萬元/畝。而相對來說,全國仍有規模巨大的未開發地、荒地、低丘坡地,只需用很低成本就可以開發為耕地。中國更有大量低產田,如果進行開發,低投入即獲得高產量。

也就是說,如果中國現在耕地不足,糧食安全存在問題,完全可以通過開發荒地或改造低產田來增加糧食產量,而不必去拆農民房子。荒唐的是,目前全國各地政府不去做那些低成本、少矛盾的開發荒地或改造低產田的事情,卻熱衷於做那些成本極高、矛盾極大的拆農民房子來複墾宅基地種地的事情。

實際上,當前中國耕地數量還很龐大,且耕地生產糧食的能力相當強。在當前全國耕地普遍出現季節性拋荒、極大降低了複種指數的情況下,中國仍然保持了糧食的“十三連增”,全國糧庫都裝滿了糧食。

從長遠來講,中國必須保護耕地,必須保證糧食生產。但從目前來講,中國的糧食安全主要不是將所有可能生產糧食的土地包括複墾農民宅基地來種糧,而是要保證生產糧食的能力,是藏糧於地及藏糧於技。如果將來農民真正全家進城了,他們自然不再需要農村的宅基地,農村的宅基地也就會自然而然用於種莊稼或者種樹。現在拆農民房子來複墾農民宅基地,立即就要做,地方政府花費巨額財力來做,就是從耕地保護上看,也完全沒有這麽急,完全可以放一放,等一等。保護耕地是長期的事情。

現在農村中出現了空心村,有農民的宅基地空在那里了,怎麽辦?無論是中央還是地方政府似乎對此事都很著急。筆者以為,在中國快速城市化進程中,農民宅基地空在那里,正如全國一直有大量荒地仍未開發、大量低產田仍未改造一樣,空在那里幾年、十幾年,讓子彈飛一會兒,留一點資源冗余量,是完全沒有問題的。現在的問題恰恰是我們太著急,非得在農民仍然未能完全離開農村的情況下去折騰農民的房子和宅基地,花巨額財政資金去複墾農民宅基地,是一件吃力不討好的事情,是完全錯誤的事情。

當前中國還遠未到非得複墾農民宅基地種糧以養活中國人的地步,我們就留點土地的潛力與余地在那里吧。

(作者系華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任)

雪峰 不必 著急 農民 退出 宅基地 宅基
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五部委:允許進城落戶人員有償轉讓宅基地

農村進城落戶人員老家的宅基地怎麽處置?按照最新的政策規定,其可以在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。

10日上午,國土資源部、國家發展改革委、公安部、人力資源社會保障部、住房和城鄉建設部聯合舉行《關於建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》新聞發布會。

國土資源部規劃司副司長周建春表示,為切實解決好1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮定居落戶的問題。按照黨中央、國務院決策部署,國土資源部會同國家發展改革委、公安部、人力資源社會保障部、住房城鄉建設部等部門,研究起草了《關於建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》。

周建春表示,目前我國城鎮化水平總體還不高,土地的城鎮化快於人口的城鎮化,不解決人的城鎮化,城市發展就會導致盲目擴大城市規模,就會造成土地被大量占用和浪費。因此,在全面推進新型城鎮化過程中,必須使城市發展與人口增長相適應,提高戶籍人口城鎮化率和城鎮化質量,促進城鄉基本公共服務均等化,這就需要建立進城落戶人口與建設用地供應更加緊密的掛鉤機制,實現土地城鎮化與人口城鎮化相協調。

按照《實施意見》,我國將實行差別化的用地標準。綜合考慮城鎮容納空間等因素,現狀人均城鎮建設用地不超過100平方米的城鎮,對於進城落戶人口,按人均100平方米標準安排新增城鎮建設用地;現狀人均水平在100-150平方米之間的城鎮,按照人均80平方米標準安排;現狀人均水平超過150平方米的城鎮,按照人均50平方米標準安排。超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。

按照測算,2015-2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝,其中包含了進城落戶1億人口的各類用地需求,初步估算為1200萬畝。如果按以往規劃編制方法,農村流動人口只按城鎮人均建設用地標準的60%安排用地,1億農村流動人口用地約為720萬畝。

“因此,從現行規劃看,土地供應方面可以滿足進城落戶人口發展用地需求。”周建春稱。

周建春表示,《實施意見》要求提高農村土地利用效率。結合農村宅基地制度改革試點的要求,允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地,鼓勵農村土地經營權規範有序流轉。

現行《土地管理法》中規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批準。

周建春表示,在我國,農民問題主要是土地問題。如何切實保護進城落戶農民的權益,是《實施意見》的重點內容。為解決進城落戶農業人口後顧之憂,《實施意見》提出,現階段不得以退出農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件;充分尊重農民意願,切實維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權,保障其合法權益。

部委 允許 進城 落戶 人員 有償 轉讓 宅基地 宅基
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土改晉江試驗:發掘農房宅基地的抵押融資價值

別墅和躍層住宅頗有設計感,整體環境優美宜人,街道幹凈整潔,漫步於12月的晉江市磁竈鎮大埔村,仿佛進入一個度假區。

經過17年的舊村改造,這里的房子從38萬漲到400萬元。大埔村黨委書記、村委會主任吳金程對第一財經記者說:“改造後的大埔村越來越有人氣,那些外出的人基本上都願意回來住,畢竟落葉要歸根。”

再有一年,33個縣(市、區)的土地改革試點就要結束,晉江是試點之一。處於東南沿海的晉江領風氣之先,商品經濟的繁榮讓其具備開展宅基地改革試點的基礎,早在上個世紀90年代末期就已經有過宅基地抵押擔保的探索。在新一輪土改中,已經試點近兩年的晉江,在繼續穩妥推進農村宅基地抵押的基礎上,還逐步探索宅基地基準地價體系、宅基地自願有償退出以及宅基地活態利用,從而實現從“一戶一宅”向“戶有所居”轉變。

在中國,農村土地制度改革一直被視為“牽一發而動全身”。決策層考慮頗多,使得改革之路“道阻且長”。跟西方土地私有制度不同,中國政府堅持在農村土地集體所有的制度框架下進行突圍,尋求改革路徑。從十八屆三中全會通過《決定》至今,新一輪土改的政策邏輯已然凸顯,33個縣級試點也成為了撬動改革的杠桿。

農房抵押貸款的需求

回到抵押農房貸款本身,特殊之處在於宅基地。在農村土地集體所有的制度框架下,現行《土地管理法》規定,宅基地需要農民申請,且“一戶一宅”、無償使用,宅基地面積不得超過規定標準,農村所建住宅應當符合規劃。而且,農房交易流轉的對象必須是本村集體成員,流轉的價格並不包括對宅基地的估值。因為法律規定宅基地不允許交易,自然也就不存在合法的宅基地交易市場。

2015年2月,晉江被列入全國農村宅基地制度改革試點,成為33個試點縣之一,晉江也是福建省土地改革唯一的國家級試點。2016年9月,考慮到農村土地制度改革的聯動性,經中央批準這33個縣統籌協調推進三項試點任務。去年12月召開的中央經濟工作會議再次提到,試點統籌三項改革,要求“深化農村產權制度改革,明晰農村集體產權歸屬,賦予農民更加充分的財產權利。”

晉江民營經濟發達,當地老百姓普遍都有經商意識,多多少少會做一些生意。有時需要資金周轉,於是就會考慮到銀行抵押農房貸款。

晉江市國土資源局相關負責人對第一財經表示,抵押貸款本就是市場行為,目的是為滿足農房所有者的貸款需求。對農民來說,得先有貸款的需求,至於農房是否可以抵押貸款,得看其是否有充分的價值體現,比如地理位置是否優越、市場是否方便交易等。

晉江農商銀行個人金融部總經理柯子匯對第一財經稱,在以前,這些經商的農民要是貸款,只能讓其他人來擔保,相互擔保的情況普遍。一旦出現風險,就會連累到別人,經營很好的人可能會因此被拖垮。以自有房產來抵押,就不會跟別人有類似風險接觸,風險也相對可控。

於是,在一個區域經濟發達的地方,探索農房抵押貸款,盤活農村“沈睡”資產就成為了改革的題中應有之意。值得特別關註的是,由於農房和宅基地的不同所有權屬性,過去是將二者割裂開來,只考慮農房的價值,而作為探索農村宅基地制度改革試點的晉江開始將二者統一起來,到銀行抵押的時候,除去評估住房價值外,還會評估宅基地使用權的價值。

宅基地的價值評估體系正在逐步建立,宅基地流轉市場也在逐步完善

2016年初,晉江陳埭鎮一位丁姓商人以自家農房和宅基地抵押,從晉江農商行獲得90萬元貸款。他用於抵押的宅基地住房是一套占地150平方米的自建房,1998年建成。發放貸款的柯子匯稱,經過有資質的第三方評估,該住房的抵押價值為252萬元,宅基地使用權共同抵押後,宅基地使用權的價值也被評估進去,評估總價為328萬元。

之所以會將宅基地也納入抵押物的估值範疇,柯子匯認為,過去宅基地的價值並不凸顯,相對來說,房屋的價值更大一些。但現在,宅基地的價值明顯提高,而且很重要的是,宅基地的價值評估體系正在逐步建立,而且宅基地流轉市場也在逐步完善。於是就一並評估,辦理抵押登記。

建立宅基地基準地價體系被視為晉江改革試點的成果之一。因為國土部門編制了農村集體土地基準價格,建立動態調整、科學評估的宅基地基準地價體系,這為後續的抵押貸款、流轉、有償使用、有償退出提供了價值評估及參考依據。

在試點之前,宅基地的基準地價體系幾乎是空白的,這算是福建省內首創。

農房抵押貸款十余年探索

以2015年納入試點為界,十多年前晉江就已經開始了農房抵押貸款的探索。柯子匯回憶道,他1996年到銀行參加工作,當時要分農房抵押這杯羹的銀行,除晉江農商行外,還有其他銀行,堅持下來的只有農商行。

柯子匯表示,農房的變現能力有限,才導致其他銀行的集體退出。銀行向外放一筆貸款,在評估風險的時候,最先考慮的是還款來源,其次是抵押物的變現能力。在他看來,農房抵押貸款的風險點,集中體現在三個方面。

對於第三點,柯子匯進一步解釋道,一般來說,抵押農房所貸來的資金,都用於經營周轉。正常的業務模式是,如果貸款人A經營失敗無力還貸的話,銀行會將農房交易給B獲得變現。但現實是,村民們普遍會同情弱者,會對B閑言碎語稱,既然A都已經落難了,還要去買人家的房子,於心何忍?還有,要是A宗族勢力強大,並且蠻不講理的話,會直接嚇退潛在的購買者。即使後期有法院的介入,強制執行抵押的農房,也未必有人敢來買。

在晉江,晉江農商行幾乎承接了當地全部的農房抵押貸款業務。這可並非農商行要搞“壟斷”,而是沒有銀行願意去做。因為前述風險點可以簡單概括為“成本高、利潤薄”,大銀行並不在乎這塊“雞肋”業務。

柯子匯稱,政府願意為集體產權的土地和房屋確權,然後辦理抵押登記,是對銀行開展這項工作的最大支持。開展這項業務在於市場需求,政府的背書保障了銀行優先受償權以應對將來可能出現的風險。在銀行的業務設計中,每放出去一筆貸款,首先考慮的不是抵押品,而是第一還款來源,最重要的是要實地調查客戶是否有實際經營,是否有充分的現金流,而不能將希望寄托在拍賣抵押物上,這只是風險的第二道防線。

即使很謹慎,農商行也曾吃過虧。宅基地屬於集體,如果要處置這宗房產,就要經過村委會同意,因此在辦理手續環節就多了一道詢問函,需要村委會蓋章同意處置。通過這樣的方式,就將這個風險點內化,讓村集體內部自願協商,銀行不會去幹涉。柯子匯說,正是由於在做的過程中,慢慢摸索,邊總結邊完善,才逐步堵上了風險點。

農商行願意去做,並將這塊業務持續至今,壞賬率很低是一個非常重要的原因。據統計,近20年來,晉江農商行累計發放30多億元貸款,壞賬只有1000多萬元,不足0.3%。

柯子匯提到,之前最擔心農民的信用問題,但是後來發現農民普遍還是講信用的,他們對農房一是有特殊情感,二是存在面子問題,因為要面對鄉里鄉親,“哪怕再辛苦,也會考慮從其他地方挪錢來還掉貸款。”退一步來說,即便不能還貸,農商行也會及時跟村委會溝通,動員集體內部成員來消化。這比通過法律拍賣的剛性方式好得多,既讓銀行免受損失,又保住了貸款人的顏面,避免激化矛盾。

除了有前期先行先試的基礎,前述國土資源局相關負責人稱,還有群眾要求改革的意願也很高,在晉江,國家級的改革試點就多達21項,包括新型城鎮化試點。在這樣的試點環境下,農村宅基地制度的改革對改善城鄉二元結構會起到很大的推動作用。

晉江農商行提供的數據顯示,2015年2月晉江試點啟動以來,農房抵押貸款業務呈快速增長態勢,至2016年10月,農房抵押貸款余額6.12億元,比年初凈增0.77億元。2016年農房抵押貸款余額計劃達到6.5億元,比年初凈增超1億元。

擴大流轉交易範圍的呼聲

要說農房和宅基地的抵押貸款,吳金程也曾撮合過數起。他回憶說,有村民在外面做生意,而家里的房子基本上只有在春節回來的時候才會住上幾天,有一次碰到資金周轉困難,就拜托他牽線抵押房子。

吳金程早年外出經商,1997年回到家鄉當起村官,根據在外闖蕩的經驗,想要改變村里“臟亂差”的落後面貌。1999年,大埔村就委托天津規劃設計院廈門分院進行整村建設規劃,次年正式啟動舊村改造,一張藍圖管到底,並分五期逐步推進,如今已經完成一二期住宅小區。

改造後的晉江市磁竈鎮大埔村環境優美,越來越有人氣。

大埔村的農房非常搶手。一方面在於大埔村地理位置優越,四通八達,是磁竈鎮的中心,另一方面,房子規劃設計和居住環境都非常好,有很多人願意來居住。吳金程稱,前期規劃的有獨棟住宅,500多平方米,當時村民買的時候才38萬元,現在400萬元都沒人願意賣。

他說,農民只有非常缺錢的時候,才會想到去拿農房來抵押。因為農民有一種祖業觀念,會考慮將農房傳承給後代。那些做抵押的人,大部分都是做生意所需。至於估值,要由第三方評估公司來估算,宅基地根據基準地價體系來評估,農房也會有相應的評估標準。

在吳金程看來,銀行總是害怕有風險,其實農民的小額貸款不良率不會很高,也不會太大沖擊到銀行,而且銀行經過仔細篩選出來的標的物,只要進入流轉市場交易,銀行肯定是不會吃虧的。因為目前農房所有權和宅基地使用權的貸款額度只是估值的60%。

如果貸款不能收回,那該如何處置抵押物呢?這是學界以及政策制定者一直探討的焦點問題,當然也是一道非常棘手的難題。尤其是不容忽視的宗族因素和農民的契約精神。吳金程對第一財經表示,銀行跟貸款者目的一樣,都是共贏合作,銀行哪會想著為處置房產和宅基地而考慮去提供貸款呢?不過,他也提到,“要是5年前,我不敢保證銀行會來收農民的房子,但是現在肯定會來收的。因為農民的契約意識已經提高了,既然宅基地已經抵押給了銀行,就會有心理準備,不會再像以前那樣賴著不給。”

針對現行法律規定,宅基地的流轉範圍不能超出集體經濟組織,吳金程稱,現在最大的障礙是法律。交易對象及交易範圍的限制,使得“物不能盡其用”,農房和宅基地的價值無法充分體現。其實,現實中已經出現這樣的市場,導致灰色交易普遍存在,當前的試點就要為中央修改法律提供實踐經驗。

他建議,宅基地的交易範圍不能僅局限於村集體,只有擴大流轉交易的範圍,才能真正盤活宅基地這一“沈睡”的資產。

不過,基層政府也在審慎考慮這種擴大流轉交易範圍的呼聲。根據晉江市農村土地制度改革試點工作領導小組提交的中期評估報告,若只允許集體經濟組織內部流轉,則抵押權實現範圍不廣,若不加限制放開流轉,則還需要理論支撐和制度突破。經過多輪走訪調研,鎮、村對宅基地跨村流轉意願比較強烈。

試點的成果與經驗

晉江開展農房抵押業務近20年,目前已經有相對成熟的一套體制機制。前述中期評估報告稱,一是完善住房保障體系,實現“戶有所居”。 開發宅基地審批系統,實現家庭全員實名制,有效杜絕新的“一戶多宅”等現象,探索統一改造、成片改造、就地翻建三種模式,緩解用地緊張矛盾,促進土地集約節約利用;二是顯化住房財產權屬性,實現農民權益。政府出臺方案,進一步完善抵押貸款機制,設立1000萬元風險補償專項資金 ,完善多種抵質押擔保方式,除以住宅單獨抵押外,還有組合擔保、銀村共建等模式,進一步防控風險。

在宅基地退出方面,除了前述建立宅基地基準地價體系外,還探索有償使用制度,對於“一戶多宅”、超占等歷史遺留問題,試行收取宅基地有償使用費,以“分類處置+區分年限”的辦法,明確有償使用對象、範圍、收費標準,以人均宅基地面積為起征點,進行分類處置。至於宅基地的退出,有宅基地換房、指標轉換、貨幣補償、無償使用等四種模式,以期提高宅基地的利用效率。

在法律未修改的情況下,農村房產處置變現仍然難度較大

2016年9月,對於正在推進的農村土地制度改革三項試點,中央批準進一步統籌協調,把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有的33個試點地區,宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。國土資源部在隨後召開的部署會議上提到,統籌三項改革試點旨在“增強改革試點的整體性、系統性和協調性”,“有利於更好地實現改革試點目標,更好地維護群眾權益,形成可複制、能推廣、利修法的制度性成果”。

不過,在具體實施過程中,對於正處於城建提速、產業提升發展階段的晉江來說,土地征收制度改革難度較大,比如探索界定公共利益,縮小征地範圍,操作難度較大,另外改革理論性、系統性強,涉及面廣,改革成效快速顯現難。

2016年4月晉江掛牌成立的不動產登記局和不動產登記中心,也是改革試點以來的新舉措,該中心可以為農民房屋所有權和宅基地使用權的“兩證合一”提供保障。該不動產登記中心副主任李業成對第一財經表示,農房和宅基地抵押貸款不多的原因之一是農村宅基地歷史遺留問題多,情況複雜,而且大多時間跨度較大,權屬界定困難。

前述中期評估報告內容顯示,如不處理到位,產權難以明晰,直接影響宅基地、集體經營性建設用地的抵押和流轉,如簡單予以罰款,可能會產生不良社會導向。這在度的把握和整體設計上有一定難度。柯子匯也提到,目前,廣大農村地區許多農戶沒有房屋所有權證和土地使用證,而這“兩證”是申請銀行貸款的先決條件之一,因此需要加快確權。

在法律未修改的情況下,農村房產處置變現仍然難度較大。柯子匯稱,農村房屋土地為村集體所有,非本集體經濟組織成員購買存在不能辦理產權的政策限制,且本集體經濟組織成員購買也受一戶一宅的限制,抵押物變現轉讓受到限制。而且,隨著業務數量的增加,如果出現壞賬情況,將農民抵押的房產處置後,如何解決農民居住成為一個最現實的問題。

他建議,要完善農房抵押貸款業務配套政策。比如,設立農民住房財產權抵押貸款風險補償專項資金,地方政府結合實際制定農房抵押貸款稅費減免、風險補償、信貸獎勵等配套政策,對投放農房抵押貸款業務的金融機構給予一定的財政貼息與稅收優惠。

在歷史上,宅基地較多地承擔了“居者有其屋”的基本保障功能,但隨著經濟社會的發展,其財產性逐漸凸顯。根據晉江近兩年的改革試點經驗來看,修訂相關法律法規,允許宅基地及其房屋進行抵押融資,讓群眾有充分的處置權利,成為試點結束後迫切需要做的事情。

另外值得決策層關註的是,適度擴大農村宅基地使用權流轉範圍,特別是允許宅基地跨村、跨鄉鎮配置,有利於要素聚集,為農民和農村開辟一條新的增收途徑,也有助於實現農村宅基地的用益物權。對於閑置宅基地,也應該從頂層設計考慮,應鼓勵各地因地制宜實行宅基地有償退出,對於空置宅基地,超過一定期限,自動收歸集體所有。

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全國人大代表蔡繼明建議建立進城農民承包地、宅基地有償退出機制

隨著農地“三權分置”的制度設計出現,我國現行的《農村土地承包法》(以下簡稱《承包法》)正面臨修法的挑戰。

3月2日,全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授做客中國經濟網2017兩會特別報道節目稱,《承包法》需要通過總結農地“三權分置”的經驗加以修改。政府應該探索建立進城農民承包地、宅基地有償退出機制,從而鼓勵農村轉移人口向大中城市集中。

“三權分置”的效應

2015年,全國耕地20億畝,農民戶均8.7畝,約為世界平均水平的1/6,約為美國的1/360。目前,我國農地經營規模達到50畝以上的農戶大概有350萬,共經營了3. 5億畝土地。我國2.3億農戶中大概只有6800萬農戶或多或少流轉了土地,流轉面積只占全部承包土地的三分之一。

蔡繼明稱,我國目前的農地經營規模異常狹小,嚴重地制約了農業現代化的進程,若全國農村達到每戶100畝的規模經營水平,需要把現有90%農戶的土地轉移到10%的農戶手里,這無疑是一個極其艱巨又必須完成的戰略轉移。

此前,中共中央和國務院《關於完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》(以下簡稱《意見》)提出,在農村集體土地所有權與農戶承包經營權兩權分離的基礎上,進一步將土地承包權與經營權分離,實行集體土地所有權、土地承包權與土地經營權“三權分置”。

他評價稱,這一舉措順應了廣大農民特別是大量進城務工農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意願,和繼續務農的家庭以及下鄉的工商資本實現農地適度規模經營的要求,從而有利於加快新型城鎮化和農業現代化步伐。

不過,《意見》在強調放活“經營權”的同時,又將分離後的農地承包權認定為集體所有制成員權,非本集體經濟組織成員不得承包本集體的土地,農戶已獲得的承包權又只能在本集體經濟組織內轉讓並經農民集體同意;流轉其土地經營權的,須向農民集體書面備案,經營主體再流轉土地經營權或依法依規設定抵押,也須經承包農戶或其委托代理人書面同意,並向農民集體書面備案。

蔡繼明認為,這些規定在很大程度上限制了農村土地的流轉以及農民土地財產權益的實現,從而不利於農地適度規模經營的實現和農民工的市民化。

進一步深化農地承包制改革

蔡繼明稱,我國農地承包經營制改革應在原有合理的法律基礎上推進。

比如,我國現行的《農村土地承包法》是允許集體土地發包和轉包給非集體經濟組織成員的。現行的《物權法》規定,農村土地承包經營權屬於《物權法》保護的用益物權,而用益物權人有權對他人所有的不動產或者動產,依法享有占有、使用和收益的權利,農村集體亦有權將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包,集體經濟成員也可以將土地承包權轉讓給非集體經濟成員。

此外,《承包法》還規定,承包期內,承包方全家遷入設區的市,轉為非農業戶口的,應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的,發包方可以收回承包的耕地和草地。

蔡繼明提醒說,農村剩余勞動力轉移和農民工進城,首選的是設區(地級)以上的大城市,要求全家遷入地級以上城市的農民無償放棄原有承包地,不利於城市人口向大中城市集中,與《全國主體功能區規劃》提出的構建“兩橫三縱”和“集中均衡”的城市群戰略相悖。

在今年的兩會建議中,蔡繼明提到,應該探索建立進城農民承包地、宅基地有償退出機制,從而鼓勵農村轉移人口向大中城市集中。《承包法》中的這一條款正是需要通過總結農地“三權分置”的經驗而加以修改的。

另外,他提到,政府應按照《承包法》所強調的土地承包經營權流轉應當遵循平等協商、自願、有償的原則,任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。

蔡繼明認為,隨著越來越多的農民進城務工落戶和遷徙定居,傳統的村落有的興盛,有的衰亡,彼此之間的合並重組已經不可避免,由此必然要求農地承包權的流轉跨越原集體經濟組織的界限,甚至不同村落的集體土地所有權也難免會發生相應的轉移和重組。農地制度的安排應該順應這一城鄉關系變革和農村傳統社會變革的歷史潮流。

最後,隨著工業化、城市化和農業現代化的推進,他說,城鄉之間、城市之間、鄉村之間的人口流動會愈加頻繁,規模也會越來越大,農村集體經濟組織的改革和發展方向應該是開放的,既要允許原有的成員進城落戶之後通過轉讓土地承包權而放棄其成員權,也要允許外來的人口通過接入承包權獲得集體經濟組織成員權。特別是在農村集體資產(包括土地)股份化之後,農民初始獲得的集體資產的股份完全可以自由轉讓給任何單位和個人。

全國 人大 代表 蔡繼明 建議 建立 進城 農民 承包地 承包 宅基地 宅基 有償 退出 機制
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全國人大代表蔡繼明:建議賦予農民宅基地使用權完整物權

日前,在做客中國經濟網2017兩會特別報道節目時,全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授稱,應該允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉。

宅基地使用權應擴大流轉範圍

中國農村集體建設用地分成三塊,一塊用於鄉鎮村企業建設用地,鄉鎮企業或者村辦企業。第二塊是公益性用於公共設施的建設用地,比如村公所、村委會、衛生院或衛生站,還有學校。最大的一塊是宅基地。

根據國土資源部最新數據,我國城鎮用地合計91612平方公里,村莊用地為191158平方公里,農村集體建設用地是城鎮國有建設用地2倍以上,其中70%以上是宅基地,而全國總人口中56.1%的常住人口在城鎮,只有43.9%的常住人口在農村。

特別是隨著大量農民進城務工落戶,大量農村住宅和宅基地閑置,一些村已成為空心村。

不久前,蔡繼明到珠海調研發現,有一個村有300多戶,其中250戶的居民均把房子租出去了。“出租給誰呢?肯定不是出租給本村人,本村人都有房子,實際上都出租給周邊外來的務工人員。”他認為,農村閑置的大量宅基地只限定在集體所有制成員內部流轉,是不符合市場在土地資源配置中起決定性作用的原則的。

2016年9月,考慮到農村土地制度改革的聯動性,經中央批準,全國33個縣統籌協調推進三項試點任務。具體來說,把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。

蔡繼明評價稱,相對於此前彼此孤立的“三塊地”改革試點來說,這無疑是一個很大的改進,但宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。而“三塊地”改革試點,關鍵是在縮小征地範圍的同時允許農村宅基地入市。

蔡繼明認為,構建競爭有序的城鄉統一的建設用地市場需要農村宅基地入市。但是,目前的“三塊地”改革試點,只允許農村集體經營性建設用地入市,農村宅基地只能在集體所有制成員內部流轉,而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地即鄉鎮和村辦企業用地只占10%,僅靠這些土地入市還不足以構建“競爭有序的城鄉統一的建設用地市場”。

在他的建議中提到,如果允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉,至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可以通過抵押擔保、出租轉讓以及城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入市場,那麽城鎮建設用地就可以增加70%以上,從而不僅會拓寬農民財產收入的渠道,促進農村集體建設用地節約集約使用,而且會有效地遏制城鎮房價的增長,有助於農民工進城落戶,加快農民工市民化進程。

賦予農民宅基地使用權完整物權

此前,中共中央辦公廳、國務院辦公廳頒布了《關於完善保護產權制度依法保護產權的意見》落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益。

蔡繼明稱,國有建設用地使用權作為一種用益物權,不論是誰均可以出租、抵押、繼承和轉讓。同樣被我國《物權法》認定為用益物權的農民宅基地使用權,理應具有與城市國有宅基地同等的權能,應允許農村居民的住房連同集體宅基地使用權出租、抵押並轉讓給城市居民。

由此,既然我國城市除了公共利益用地和劃撥的保障房用地,其他土地均可視為經營性建設用地,那麽,農村除了公共利益用地外,其他建設用地(包括農民個體或集體興建的非自住房宅基地)均可視為經營性建設用地,而只要符合規劃和用途管制,農村集體經營性建設用地就可以用於商業和房地產開發。蔡繼明認為,按照這種劃分標準,所謂城鄉統一的建設用地市場,就是城鄉統一的經營性建設用地市場,農村集體經營性建設用地應該與城市國有經營性建設用地同等入市、同權同價。

蔡繼明表示,因為農村宅基地所有權是集體的,但使用權是農民個人的,作為我國《物權法》所保護的用益物權,農民有權出租、抵押、繼承和轉讓,城鎮居民到農村買房或租用宅基地建房,是有償有期、兩廂情願、共享共贏的。

他認為,賦予農民宅基地使用權完整物權是農民土地權益在經濟上的實現形式,是農民獲得財產收入的渠道,不僅對農村集體土地所有權沒有任何侵害,反而有利於改善城鄉居民收入分配關系,促進城鄉融合。

全國 人大 代表 蔡繼明 建議 賦予 農民 宅基地 宅基 使用權 使用 完整 物權
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“農地入市”義烏試點:用宅基地貸款

來源: http://www.infzm.com/content/128985

義烏市宅基地基準地價體系,把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片,區片價格從最高25870元/平方米,逐步過渡到最低的2870元/平方米。(東方IC/圖)

(本文首發於2017年9月14日《南方周末》)

在“農地入市”試點中,義烏“往前走了一小步”:從試著發放宅基地抵押貸款,到為宅基地設立基準地價,使得放貸空間大大提升。

義烏推進宅基地改革,堅持了幾條原則:保障農民財產性收益不受損;不能損害居住保障功能;不能讓農民“流離失所”。其亮點在於,在保障屋有所居的前提下,解決了抵押物如何處置的問題。

2017年8月28日,浙江義烏市國土資源局對外宣布,全國首個農村宅基地基準地價體系已在義烏市建立。宅基地基準地價,是指由政府確定的,對不同均質地域的宅基地,按照法定用途評估某一時期內,其使用權區域的平均價格。

早在一年前,義烏市就與中國國土資源經濟研究院合作,率先開展農村宅基地基準地價課題研究。課題組建立的宅基地基準地價體系,把覆蓋義烏全市每個村莊的宅基地分成了九大均質區片,區片價格從最高25870元/平方米,逐步過渡到最低的2870元/平方米。

宅基地基準地價的建立,最大的作用是使銀行在辦理宅基地抵押貸款時,有了準確的價值評估標準,從而大大提升了放貸空間。

以義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中為例,他分別在基準地價建立前後申請了宅基地抵押貸款。建立前,因為沒有基準地價,他家占地126平方米的宅基地和地上的3間半農房,經抵押在2015年12月只申請到30萬元的貸款;而建立後,他家的宅基地被列入第三檔的基準地價,義烏市農商銀行最終評估出300萬元的價值。他以評估價6折的標準申請到了180萬元的貸款。

據官方數據,截至目前,義烏市共有24家金融機構開展宅基地抵押貸款業務。累計辦理宅基地抵押登記1475宗,貸款金額共計8.6億元。

長久以來,中國物權法、擔保法明確規定,集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制於此制度障礙,宅基地與農村建設用地使用權一律不得向銀行抵押貸款,被稱為“沈睡的土地資本”。

2013年10月,黨的十八屆三中全會決定推進“農地入市”改革。2015年12月,全國人大常委會授權義烏等試點市、縣,暫時調整實施物權法、擔保法關於宅基地不得抵押的規定。2015年12月,全國第一筆宅基地抵押貸款在義烏發放。2017年,義烏又率先正式建立宅基地基準地價體系。

但在義烏國土局副局長張黎明看來,義烏的宅基地改革“只是向前走了一小步”。

此項改革的主要操盤手,金華市委常委、義烏市委書記盛秋平告訴南方周末記者,國土部對義烏給予了充分的肯定,要求義烏作為試驗田要大膽的探索,“原來,中央要求謹慎,因為是牽一發動全身的改革,不能搞砸了,不能發生顛覆性的錯誤。現在,覺得步子還不夠大,要進一步解放思想,加快推進,不斷進行創新。”

“不用再求人了”

浙江省金華市下轄縣級市義烏,是聞名遐邇的“世界小商品之都”。義烏國土局數據顯示,全市大約擁有34.8萬戶經濟主體,“平均每六個人一個老板”,可謂全民經商。

義烏許多農民身份的中小微企業主,經常通過親友拆借、銀行貸款等方式進行小額信貸融資。宅基地抵押貸款改革,可以使他們將自家商品化程度已經很高的農房、宅基地抵押給銀行,獲得更為便捷的融資通道。但這在兩年前,還是不被允許的。

2015年9月份,季建中找到義烏農商銀行北苑支行,想要貸一筆款。他開了一家塑料包裝加工廠,小本經營,一年差不多有百十萬的銷售額。那一年,原材料價格出現了上漲,再加上嘗試轉型做電商,手頭的流動資金有些緊張。

面對老主顧,北苑支行的工作人員告訴季建中,“不著急的話可以再等等,馬上就有政策要出來。”該行行長吳曉華告訴南方周末記者,義烏市為宅基地抵押貸款做了多方面準備,銀行系統當時能感受到改革破冰已箭在弦上。

2015年3月,義烏被列為全國農村土地制度改革試點縣(市、區)。2015年12月27日,全國人大常委會授權國務院在全國59個試點縣(市、區)暫時調整實施物權法、擔保法中關於“集體所有的宅基地使用權不得抵押”的規定。義烏也被納入試點範圍。

“這個試點很解渴,我們一直在尋找契機。”張黎明向南方周末記者介紹,義烏承擔起農村宅基地制度改革試點任務,著手將農村宅基地和農房納入不動產統一登記,並於2015年7月份頒發農村宅基地不動產證書。

“農村的宅基地和房子之前是分開的,有了不動產證,兩者就是一體的。有了這個證,就可以流轉,辦理抵押。”盛秋平對南方周末記者說。

以往,農村的工商業主們缺錢,一般是通過民間借貸。小額銀行擔保貸款的融資途徑,需要提供擔保人,“都需要拿著老臉去求人。”季建中對南方周末記者說。

2015年12月27日當天,北苑支行工作人員第一時間把“宅基地(使用權)可以抵押”的消息通知了季建中。“當天晚上就給我打電話,讓我趕緊過去辦。”季建中第二天一大早直奔銀行遞交早已準備好的申請材料,經過審核,當天就拿到了貸款。

吳曉華介紹說,辦理宅基地抵押貸款,以前需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權證》,現在統一變更為農村宅基地不動產證書,再加上村集體蓋章證明,便可與銀行簽訂貸款協議。

季建中成為第一個吃螃蟹的人。他將自家126平方米宅基地,和一套四層半的樓房作為抵押物,向銀行申請了30萬元貸款,年利率5.4%,比擔保貸款低了不少。最重要的是,不需要擔保人,“不用再求爺爺告奶奶了”。

義烏市北苑街道遊覽亭村是工藝品聚集村,村民陳慶偉在國際小商品城有一爿檔口,與同村其他經營戶一樣,做小商品批發買賣。由於生意規模擴大,2017年4月份,他把家中的宅基地拿去銀行抵押貸款,貸到140萬元。“這個政策大家都知道,周圍鄰居貸多貸少,都有做的。”陳慶偉說。

中國人民銀行義烏支行辦事員余嚴軒向南方周末記者介紹,前期準備工作過程中,他們做過一番問卷調查,結果顯示八成農戶希望農房能用於抵押貸款,三成農戶有農房抵押需求。

盛秋平告訴南方周末記者,義烏有22萬戶農村宅基地,平均一套房子能評估到150萬,總共是接近3000億的固定資產。“3000億的固定資產就算折頭打低一點,也可以貸出1500億資金,就算只有三分之一的人使用這筆金融資產,那也能撬動500億的貸款。”盛秋平算了一筆賬,義烏大約是2200億的金融貸款額度,存款是2700億,“撬動500億小微貸款,整個金融結構就會變得很穩,市場體系會更為活躍。”

“向前一小步”的改革

義烏市農商銀行北苑支行風險控制部主任樓誌堅,與季建中有過多次業務往來。“他們家之前蓋房子,貸款就是我們辦的。”樓誌堅向南方周末記者介紹,按照通常步驟,銀行要對借貸人的借款用途、工廠經營狀況等信息,進行一番盡職調查。打過幾次交道之後,季建中留給樓誌堅的印象是辦事踏實、可靠,不太喜歡冒險,“是比較優質的客戶”。

除此之外,銀行敢於借貸的原因在於,作為抵押物的宅基地是值錢的資產。義烏是全球最大的小商品集散中心,樓誌堅調研發現,義烏城郊農村充斥著大量的淘寶店、批發商、工廠等類型的中小微企業,都需要租住宅基地、民房用於日常運營,宅基地成為小商品生意中不可或缺的一環。

義烏是“小商品之都”,市場經濟發達,城郊的宅基地、民房能夠充分利用,市場價值很高。(南方周末記者 李在磊/圖)

“普通農戶的房子,一年的租金差不多有20萬,經濟價值很高。”樓誌堅分析說,即便貸給季建中的30萬元資金全部賠光,也不用過於擔心會出現違約情景,“光房租就夠還了”。

“市場有需求,就要承認它的價值。宅基地有市場化價值,要承認這個屬性。一年的房租都有這麽多錢,卻不能用來抵押貸款,不符合價值規律。”2017年9月5日下午,談及宅基地改革的初衷,從農村調研歸來的義烏市國土資源局商貿聚集區分局副局長周尚誌對南方周末記者說,義烏很多地方的宅基地早已超越居住保障這一基本功能,“尤其是城中村宅基地,百分之百都是為了經濟收益。”

實際上,季建中、楊慶偉宅基地的價值,也遠遠不止30萬元。但到底評估到多少錢才算合理價位呢?當時沒有權威的評估標準,銀行想多貸也沒有依據。

宅基地基準地價體系在義烏建立後,季建中地處北苑街道的宅基地,以評估價六折的標準,最高可申請到180萬元貸款。於是今年他以宅基地作為抵押,又從銀行申請出150萬元貸款。

在推行宅基地改革的過程中,張黎明深刻感受到兩種觀點之間的激烈爭論。

一種觀點認為,允許宅基地抵押貸款,以及突破村集體進行流通,存在很大風險,有可能導致農民“流離失所”;另一方則認為,宅基地流轉範圍擴大至市域範圍之後,權屬雖然較村集體內轉讓的範圍有所擴大,但是仍遠遠不夠,要進一步擴大範圍,真正做到與商品房同權,才能保障農民利益最大化。

“第一種觀點是要給農民當保姆,什麽都要管。”張黎明通過反複調研,在與村民接觸過程中發現,經歷過市場經濟層層磨礪之後的農民商人,對風險有著深層次的認知,“農民是理智的群體,有著自己的主張”。

比如,宅基地基準地價體系建立之後,進行過不動產登記的宅基地,都給出了最高限額的貸款標準。但到目前為止,大部分抵押貸款的農民商人,並沒有用完自己的額度,而是根據自身經營情況“量入為出”。

“農民一般都會還上(貸款),不會讓把宅基地收走,收走就沒辦法在村子里混了。”樓誌堅說,相較於陌生人聚居的商品房小區,農民對宅基地大多還存有祖居意識,比較在意熟人社會鄰里之間的看法,會充分考量抵押貸款的風險。

盡管如此,由於土地制度是國家的基礎性制度,宅基地是農民唯一的不動產,義烏在改革過程中還是保持了足夠的謹慎。“改革不可能不向前邁一步,但是邁得太快了也不行。”張黎明介紹說,義烏在推進宅基地改革時,堅持了幾條原則:保障農民財產性收益不受損;不能損害居住保障功能;不能讓農民“流離失所”。

“土地是集體所有,你的房子處理流轉了之後,收益不能歸你個人,集體作為所有權擁有者,權益怎麽去保障,需要研究細化,整體上風險是可控的。”張黎明說。

結合兩種爭論,義烏拿出了當下的折衷方案。“農村宅基地改革,有義烏自己的智慧在里邊,但是改革經驗在別的地方也可以複制,尤其是發達地區。”張黎明認為,義烏的宅基地改革並非一步到位,“只是向前走了一小步”。

假如貸款還不上了

在宅基地抵押貸款政策出臺之前,義烏農民之間私下里存在著不同程度的民間抵押借款現象,但這一做法因為沒有法律保障,存在很高的風險。

“假如拿商品房抵押,貸款還不起時可以申請強制執行;如果抵押宅基地,違約了賴著不走,法院也沒辦法趕出去。”周尚誌分析說,義烏宅基地改革的亮點在於,在保障屋有所居的前提下,解決了抵押物如何處置的問題。

2016年9月至10月,義烏先後出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》和《義烏市農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法(試行)》,對宅基地抵押貸款政策的很多細則進行了規範。

首先,農民在申請宅基地抵押貸款之前,要用書面的形式,征詢村集體的同意,並且保證擁有不少於人均15平方米的居所。“要保障有地方住,要不然不同意你去做抵押。”周尚誌解釋說。

除了先置條件之外,事後的處置環節,制度設計得更為複雜。義烏成立了1000萬元的農村宅基地風險基金,防範貸款風險。假如出現違約現象,風險基金會率先將抵押物接盤,並給予農民兩年時間的緩沖期。兩年後有條件贖回,農戶優先贖回,如果沒有能力,再進行公開處置。

兩年緩沖期過後,公開處置的時候,如若宅基地的價格出現了波動,轉讓價格達不到接盤時的標準,這中間的差價由風險基金與銀行共同承擔。“這種情況不會經常發生,但是制度設計還是要考慮到。”周尚誌說。

盛秋平介紹說,這一制度設計,是為了防範法律上的困境,保障了改革不突破底線,“萬一抵押失敗,法院要拿出來拍賣,但不能流入城市居民手里。所以我們建立風險防控機制,用風險基金的錢從銀行贖回這個地,繼續在集體經濟層面範圍內進行流轉。”

按照市場規律,宅基地使用權的公開處置過程中,流轉市場越大,價值越高,“越同權,價值越顯化”。假如宅基地像商品房一樣,全國範圍內都可以流轉,那麽宅基地的價值就會非常高,如若只能在省內、市內或者縣內流通,那麽價值會相應壓縮。“如果只能在村里流轉,價格就非常低了。”周尚誌介紹。

但作為試點地區,義烏無權無限擴大宅基地流轉範圍,所以政府把流轉範圍擴展至市域範圍內。為此,義烏設立了土地聯合會,把全市集體經濟體納入土地聯合會,這一範圍內的集體經濟成員,皆可以參與交易。這相當於把宅基地使用權的流轉範圍,由村鎮擴大至全市農村人口。

不過,跨集體經濟組織轉讓宅基地,受讓人應與村級組織簽訂宅基地有償使用合同,並按照不低於農村宅基地基準地價20%的標準,一次性繳納土地所有權收益。

“這20%的收益,還是要歸村集體所有。”周尚誌說,制度設計得很靈活,有彈性,充分考慮了滿足農民宅基地市場價值的“獲得感”。

中國國土資源經濟研究院協助義烏制定了宅基地基準地價體系,其研究員嶽永兵密切關註義烏的宅基地改革,並撰寫了調研報告。他告訴南方周末記者,目前,義烏宅基地抵押貸款政策實施過程中,還未發生違約現象。從嚴格的防範機制看,中短期內如若發生違約現象,也能夠應對相應風險。

盛秋平認為,義烏宅基地改革屬於典型的“帕累托式”改進,“沒有既得利益者,老百姓普遍滿意。”

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後悔麽?放棄農村戶口的人,錯過了萬億宅基地市場

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1012/165541.shtml

後悔麽?放棄農村戶口的人,錯過了萬億宅基地市場
鋅財經 鋅財經

後悔麽?放棄農村戶口的人,錯過了萬億宅基地市場

三十年前,不少人放棄了有田有屋,有山有水的鄉村生活投奔大城市,把農村戶口換成了城市戶口。

投稿 | 鋅財經(ID:ibushouzhi)

文 | 二楞

時代對中國人開了個大玩笑。

三十年過去,因為工作和理想,從農村遷入城市的人,面臨著戶口之殤。

城市高壓、緊張、擁堵的生活,已經無法再讓這一輩人覺得滿足,他們向往從前的生活,一畝三分地,晴時耕雨時讀。

但是

沒有戶口,就沒有指標,沒有指標就不能在宅基地上建房。

據業內人士估計,中國農村可流轉土地價值約為100萬億元人民幣,其中耕地約40萬億,林地20萬億,宅基地40萬億

這個被不少人錯過了的市場,該如何創新,才能讓中產和更多的消費者,擁有第二居所?

中央一號文件,鼓勵農民自願退出宅基地

以宋衛平的藍城小鎮項目為例,一般項目距離市中心1-3小時的車程,部分項目有農業及相關產業進行配套。售價在1-3萬元/㎡不等。

“為了用戶體驗,通常的鄉村房地產項目都是相對的封閉,這樣能夠減少外界的幹擾。”資深地產評論員告訴鋅財經,農村房地產項目容易和周邊農戶發生摩擦。

這樣的房地產項目,從審批、拿地、開發、銷售,到最終能夠入住,至少也在3年以上。

1

在這個資金密集型的行業里,規模的核心競爭力,就是資本的體量

但事實上,只有當項目到達一定規模時,開發商才有可能實現盈利。 傳統“招拍掛”的開發模式,周期長,資金需求大。以小鎮模式為例,單個項目的啟動資金不小於20億。

能夠實現大規模擴張和盈利的開發商寥寥無幾,消費者所見的更多是營銷的噱頭。

另外一方面,隨著政策的不斷修整,村政府通過土地流轉,將集體建設用地變更為國有建設用地進行開發的熱情,也在下降,一來每年土地的指標都有限定,二來,複耕閑置宅基地,雖然能夠創收,但並不長久。

“宅基地複耕有40萬的補助,能夠增加村集體的收入,但這都是一錘子買賣。一旦複耕,村集體就永久喪失了這些宅基地的使用權。”小庭院創始人周凱敏告訴鋅財經創始人潘越飛。

雖然今年2月,中央一號文件的核心是“兩權分置”改為“三權分置”,並鼓勵農民自願退出宅基地。但這樣的舉措,一定程度上限制了大型房產開發商進入宅基地流轉的市場。

那麽,如果地產開發的路徑成本又高,又不好走,還有沒有其他的路可以走?

故事和風景很美,風險自然也很高

事實上,民間農屋農舍的交易一直都存在,而且備受關註。

養老別墅、生態農莊這類廣告語時不時會出現在車站、廣播、報紙等宣傳當中。

但是,早年的這類改造,大多由農民自己執行,在自家宅基地上,進行改建。

“法律和政策歷來是不允許的,但市場一直非常活躍。”周凱敏告訴潘越飛,實際上,小範圍內,經熟人介紹或是朋友之間,農屋農舍的交易,一直悄無聲息的進行著,但不少對外出售的農屋農房都是違章建築。

2

沒有問題時,一切都好,而一旦有政策動向或是法律糾紛,有損失的都是消費者。

6年前,上海200多位老人,曾在國家風景區,天目山邊一起購置過養老居所,項目名叫玉龍山莊,6層樓高的電梯房,面積在30至百余平不等,單戶的均價在9-30萬不等。

依山傍水,風景秀麗,無比適合的養老環境,但如今,這批房子已經被認定是違章建築,即將被進行強制拆除

據了解,簽約時,甲方提供的僅僅是土地使用權證40年的複印件。

但即使如此,對鄉村生活的向往,以及民宿行業“躺著也能賺錢”的火爆效應依然吸引了大批消費者,無論是自居還是投資。

表面的光鮮並不能掩蓋真實的行業情況,鋅財經此前兩篇關於民宿的深度報道,行業中真正賺錢的民宿只有不到10%,更多的是無法持續經營和虧損事實。

3

而隨著國家一號文件的頒布,有越來越多的人把焦點和關註放在田園綜合體上,眾多嘗試者在這個領域傾註了資本和熱情,然而一切都還在停留在“探索”階段。

風險遠不止此。

浙大公共管理學院的田傳浩教授,告訴鋅財經,“在穩定能賺錢之前,都不會有什麽問題,但是一旦開始賺錢,特別是經營不錯,就很容出現毀約的現象。

據了解,土地的交易和轉讓,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,租約的長短時效也是消費者關註的重點。從土地法來看,不管是宅基地還是國有建設有地,可以交易的都只是使用權而非所有權。

那麽,隨著政策不斷調整和創新,有沒有可能讓消費者低成本的體驗擁有“第二故鄉”的鄉村生活?

領先一步是優勢,領先三步是烈士

根據今年2月中央一號文件的定義,宅基地的“所有權”歸村集體,農民享有“占有權”和“使用權”,而在保證所有權和占有權不變的前提下,使用權可以進行流轉。

簡單理解,宅基地改建成的房屋,可以正式對外進行租賃了

長期租用村集體的宅基地,將原先舊農舍進行改造或重建,再出售給消費者,這是小庭院正在嘗試的探索。

目前公司的主流產品是占地面積為60平米的獨棟小別墅,售價在40萬-80萬之間,用戶可定制產品的空間、結構,整個開發和建設周期,大概在3到6個月。

以第一個項目山之南為例,宅子距村鎮和高速大概還有20分鐘的山路,周邊的僅幾戶農房。山上視野開闊,水電齊全,夏天氣溫也比市區低2-3度,但太過“不食人間煙火”的氣氛,總讓人有些不安心。

“目前來說,景觀和交通是一對矛盾體,我們只能取中間最佳的平衡點,但是隨著浙江大規模進行美麗鄉村建設,農村的交通和基礎設施問題會得到普遍解決”。周凱敏說。“很多跟我們合作的村支書認為,小庭院的業務相當於給他們送去了一個大禮包。”

4

8月,在“山之南”的政府、投資人交流活動中,村支書和村長,詳細地為前來考察的投資人做了場地的介紹,包括四季有哪些花開、周邊的鄰里關系、建築的大致修建年份等情況,甚至,連屋後的山澗為何幹枯都一一解答——這正是大禮包的效果。

“傳統開發商可以造很好的別墅,但不能造一座山,一條河吧?”在周凱敏看來,小庭院在某種意義上來看賣的是環境,而這些環境是傳統房產開發商無法獲取的核心資源。

鋅財經也咨詢了前來考察的磊垚資本的邵晨,邵晨認為,小庭院的做法極大地降低了消費者購買的鄉居的成本和風險。

周凱敏說補充,“現在凡是通過我們平臺進行的交易,我們都可以聯合上海農交所頒發《宅基地使用權交易鑒證》,盡可能降低雙方交易的法律風險。”

目前最短的簽約期限是是30年,續租之後可以到60年,這和70年的房屋產權已經很接近了。

當然政策紅利下的模式創新,雖然能夠抓住先發的優勢,但是依然有潛在的風險。因為租賃合約畢竟不是房屋產權證。

“領先一步是優勢,領先三步是烈士。”浙大公共管理學院的田傳浩教授在采訪中打趣道,如果模式和概念超前太多,也可能會產生問題。

曾經有一個著名的房產評論員說過,現在中國做農村改造的,有龍也有蟲。在他的語境中,小庭院毫無疑問不是一條龍。

但是大公司有大公司的命運,小公司有小公司的創新。

也許,房地產行業,傳統行業最後的壁壘,也終於到了被顛覆和改造的時候了。

Q&A

4

Q:小庭院模式和眾籌有什麽區別?

A:第一步其實是把B2C做成了C2B。小庭院原本的業務路線,是先開發再銷售,但是為了更輕的運作,在眾籌中融合了定向設計、施工監管和其他的增值服務,開發新的“眾建”模式。

眾籌完成之後,平臺只負責監管,但我們還提供專業的服務。

Q:新中產這個市場會是偽命題麽?

A:小庭院的潛在用戶是新中產,根據2015年CHFS調查數據測算,中國中產階級的數量實際為2.04億人,遠遠超過瑞信財富報告的1.09億人。

以杭州目前有800萬人,即使萬分之一的中產階級,也有800戶,這在我項目啟動的頭兩年,已經足夠大了。

1、 三十年河東,三十年河西,當初城鎮戶口有多吸引人,現在的農村宅基地就有多吸引人。

2、傳統”招拍掛”的模式,對資金實力和專業度要求越來越高,未來地產開發商中也許會有全新的業態。

3、龍蟲混雜的市場,蟲也許並非貶義詞,它代表了邊緣戰場殺入的潛力。

房地產
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後悔 放棄 農村 戶口 的人 錯過 萬億 宅基地 宅基 市場
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