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後悔麽？放棄農村戶口的人，錯過了萬億宅基地市場

鋅財經 2017-10-12 14:53

投稿 | 鋅財經（ID：ibushouzhi）

文 | 二楞

時代對中國人開了個大玩笑。

三十年過去，因為工作和理想，從農村遷入城市的人，面臨著戶口之殤。

城市高壓、緊張、擁堵的生活，已經無法再讓這一輩人覺得滿足，他們向往從前的生活，一畝三分地，晴時耕雨時讀。

但是

沒有戶口，就沒有指標，沒有指標就不能在宅基地上建房。

據業內人士估計，中國農村可流轉土地價值約為100萬億元人民幣，其中耕地約40萬億，林地20萬億，宅基地40萬億。

這個被不少人錯過了的市場，該如何創新，才能讓中產和更多的消費者，擁有第二居所？

中央一號文件，鼓勵農民自願退出宅基地

以宋衛平的藍城小鎮項目為例，一般項目距離市中心1-3小時的車程，部分項目有農業及相關產業進行配套。售價在1-3萬元/㎡不等。

“為了用戶體驗，通常的鄉村房地產項目都是相對的封閉，這樣能夠減少外界的幹擾。”資深地產評論員告訴鋅財經，農村房地產項目容易和周邊農戶發生摩擦。

這樣的房地產項目，從審批、拿地、開發、銷售，到最終能夠入住，至少也在3年以上。

在這個資金密集型的行業里，規模的核心競爭力，就是資本的體量。

但事實上，只有當項目到達一定規模時，開發商才有可能實現盈利。 傳統“招拍掛”的開發模式，周期長，資金需求大。以小鎮模式為例，單個項目的啟動資金不小於20億。

能夠實現大規模擴張和盈利的開發商寥寥無幾，消費者所見的更多是營銷的噱頭。

另外一方面，隨著政策的不斷修整，村政府通過土地流轉，將集體建設用地變更為國有建設用地進行開發的熱情，也在下降，一來每年土地的指標都有限定，二來，複耕閑置宅基地，雖然能夠創收，但並不長久。

“宅基地複耕有40萬的補助，能夠增加村集體的收入，但這都是一錘子買賣。一旦複耕，村集體就永久喪失了這些宅基地的使用權。”小庭院創始人周凱敏告訴鋅財經創始人潘越飛。

雖然今年2月，中央一號文件的核心是“兩權分置”改為“三權分置”，並鼓勵農民自願退出宅基地。但這樣的舉措，一定程度上限制了大型房產開發商進入宅基地流轉的市場。

那麽，如果地產開發的路徑成本又高，又不好走，還有沒有其他的路可以走？

故事和風景很美，風險自然也很高

事實上，民間農屋農舍的交易一直都存在，而且備受關註。

養老別墅、生態農莊這類廣告語時不時會出現在車站、廣播、報紙等宣傳當中。

但是，早年的這類改造，大多由農民自己執行，在自家宅基地上，進行改建。

“法律和政策歷來是不允許的，但市場一直非常活躍。”周凱敏告訴潘越飛，實際上，小範圍內，經熟人介紹或是朋友之間，農屋農舍的交易，一直悄無聲息的進行著，但不少對外出售的農屋農房都是違章建築。

沒有問題時，一切都好，而一旦有政策動向或是法律糾紛，有損失的都是消費者。

6年前，上海200多位老人，曾在國家風景區，天目山邊一起購置過養老居所，項目名叫玉龍山莊，6層樓高的電梯房，面積在30至百余平不等，單戶的均價在9-30萬不等。

依山傍水，風景秀麗，無比適合的養老環境，但如今，這批房子已經被認定是違章建築，即將被進行強制拆除。

據了解，簽約時，甲方提供的僅僅是土地使用權證40年的複印件。

但即使如此，對鄉村生活的向往，以及民宿行業“躺著也能賺錢”的火爆效應依然吸引了大批消費者，無論是自居還是投資。

表面的光鮮並不能掩蓋真實的行業情況，鋅財經此前兩篇關於民宿的深度報道，行業中真正賺錢的民宿只有不到10%，更多的是無法持續經營和虧損事實。

而隨著國家一號文件的頒布，有越來越多的人把焦點和關註放在田園綜合體上，眾多嘗試者在這個領域傾註了資本和熱情，然而一切都還在停留在“探索”階段。

風險遠不止此。

浙大公共管理學院的田傳浩教授，告訴鋅財經，“在穩定能賺錢之前，都不會有什麽問題，但是一旦開始賺錢，特別是經營不錯，就很容出現毀約的現象。”

據了解，土地的交易和轉讓，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，租約的長短時效也是消費者關註的重點。從土地法來看，不管是宅基地還是國有建設有地，可以交易的都只是使用權而非所有權。

那麽，隨著政策不斷調整和創新，有沒有可能讓消費者低成本的體驗擁有“第二故鄉”的鄉村生活？

領先一步是優勢，領先三步是烈士

根據今年2月中央一號文件的定義，宅基地的“所有權”歸村集體，農民享有“占有權”和“使用權”，而在保證所有權和占有權不變的前提下，使用權可以進行流轉。

簡單理解，宅基地改建成的房屋，可以正式對外進行租賃了。

長期租用村集體的宅基地，將原先舊農舍進行改造或重建，再出售給消費者，這是小庭院正在嘗試的探索。

目前公司的主流產品是占地面積為60平米的獨棟小別墅，售價在40萬-80萬之間，用戶可定制產品的空間、結構，整個開發和建設周期，大概在3到6個月。

以第一個項目山之南為例，宅子距村鎮和高速大概還有20分鐘的山路，周邊的僅幾戶農房。山上視野開闊，水電齊全，夏天氣溫也比市區低2-3度，但太過“不食人間煙火”的氣氛，總讓人有些不安心。

“目前來說，景觀和交通是一對矛盾體，我們只能取中間最佳的平衡點，但是隨著浙江大規模進行美麗鄉村建設，農村的交通和基礎設施問題會得到普遍解決”。周凱敏說。“很多跟我們合作的村支書認為，小庭院的業務相當於給他們送去了一個大禮包。”

8月，在“山之南”的政府、投資人交流活動中，村支書和村長，詳細地為前來考察的投資人做了場地的介紹，包括四季有哪些花開、周邊的鄰里關系、建築的大致修建年份等情況，甚至，連屋後的山澗為何幹枯都一一解答——這正是大禮包的效果。

“傳統開發商可以造很好的別墅，但不能造一座山，一條河吧？”在周凱敏看來，小庭院在某種意義上來看賣的是環境，而這些環境是傳統房產開發商無法獲取的核心資源。

鋅財經也咨詢了前來考察的磊垚資本的邵晨，邵晨認為，小庭院的做法極大地降低了消費者購買的鄉居的成本和風險。

周凱敏說補充，“現在凡是通過我們平臺進行的交易，我們都可以聯合上海農交所頒發《宅基地使用權交易鑒證》，盡可能降低雙方交易的法律風險。”

目前最短的簽約期限是是30年，續租之後可以到60年，這和70年的房屋產權已經很接近了。

當然政策紅利下的模式創新，雖然能夠抓住先發的優勢，但是依然有潛在的風險。因為租賃合約畢竟不是房屋產權證。

“領先一步是優勢，領先三步是烈士。”浙大公共管理學院的田傳浩教授在采訪中打趣道，如果模式和概念超前太多，也可能會產生問題。

曾經有一個著名的房產評論員說過，現在中國做農村改造的，有龍也有蟲。在他的語境中，小庭院毫無疑問不是一條龍。

但是大公司有大公司的命運，小公司有小公司的創新。

也許，房地產行業，傳統行業最後的壁壘，也終於到了被顛覆和改造的時候了。

Q&A

Q：小庭院模式和眾籌有什麽區別？

A：第一步其實是把B2C做成了C2B。小庭院原本的業務路線，是先開發再銷售，但是為了更輕的運作，在眾籌中融合了定向設計、施工監管和其他的增值服務，開發新的“眾建”模式。

眾籌完成之後，平臺只負責監管，但我們還提供專業的服務。

Q：新中產這個市場會是偽命題麽？

A：小庭院的潛在用戶是新中產，根據2015年CHFS調查數據測算，中國中產階級的數量實際為2.04億人，遠遠超過瑞信財富報告的1.09億人。

以杭州目前有800萬人，即使萬分之一的中產階級，也有800戶，這在我項目啟動的頭兩年，已經足夠大了。

1、 三十年河東，三十年河西，當初城鎮戶口有多吸引人，現在的農村宅基地就有多吸引人。

2、傳統”招拍掛”的模式，對資金實力和專業度要求越來越高，未來地產開發商中也許會有全新的業態。

3、龍蟲混雜的市場，蟲也許並非貶義詞，它代表了邊緣戰場殺入的潛力。

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