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供應鏈恐崩潰 面板失先機 三星新一代機皇來了 卻埋下兩大隱憂

2013-03-25  TWM
 
 

 

紐約時代廣場上,新一代Galaxy S4來了。

三小時後,三星電子股東會上,執行長權五鉉卻板著一張臉。

究竟為什麼權五鉉笑不出來?他在擔心什麼?

撰文‧賴筱凡

就在三星股東會前三個小時,位在地球的另一端,紐約時代廣場上,大大的「BE READY 4 THE NEXT GALAXY!||準備好迎接下一代Galaxy(銀河機)手機」廣告高掛,從全球各地飛來的媒體記者們則早就在無線電城音樂廳(Radio City Music Hall)外排隊等待,因為三星最新一代的智慧型手機Galaxy S4,這天就要登場。

然而,新品發表會的熱鬧氣氛,卻沒有感染到三星股東會,從頭到尾都板著臉的三星電子執行長權五鉉,反而在向投資人大談今年的保守策略,究竟他們在擔心什麼?

三星集團過去二十年實施最徹底的文化,就是三星集團董事長李健熙的「危機經營論」。因此,當三星智慧型手機帶來豐厚利潤的同時,三星也開始意識到危機感,攤開去年第四季三星營收組成,以手機為主產品的行動通訊部門(IM),就貢獻五五%的營收,三年前,這個數字僅二九%。

挑戰一:緊掐智慧型手機所有利潤三星供應鏈暗潮洶湧離心離德智慧型手機的成功,確實為三星帶來龐大的利潤,在高度垂直整合的經營模式下,Galaxy系列手機的零組件,多半是自家生產;所以,三星智慧型手機連續兩年狂賣超過五億支,利潤幾乎都留在自己家裡。這樣的經營模式看在一名國內科技廠大老眼裡,他大膽預言:「三星盛世要結束了。」原因很簡單,「一家公司都將利潤緊握在自己手中,不與其他供應鏈分享,當所有供應鏈都將它視為攻擊目標時,自然不願把最好的技術、產品與三星分享,創新也將隨之受限。」這位科技大老直言,蘋果往往能有最創新的技術、最好的零組件,除了願意出高價買技術外,原因就在蘋果將利潤與供應鏈分享。

然而,三星卻將所有利潤一手掐住,「在科技產品日新月異的狀況下,你如果不能再給消費者創新感,消費者很快就會背你而去。沒有新技術的支援,三星單靠自己,能維持多久?」該名科技大老說。

三星也感受到空前的危機感,「他們一方面向高通招手,誘之以利,透過增加高通晶片的採購量,進而要求高通將部分代工訂單,從台積電轉到三星來。」一名半導體分析師說,這種挖牆腳策略,就是希望在蘋果抽走處理器代工訂單後,能用高通訂單來補。

挑戰二:OLED開發踢到鐵板三星電視失先機 台、日面板廠抬頭另一方面,在三星電子同樣是獲利貢獻雙箭頭之一的電視部門,在權五鉉的營業報告裡,也聽出一些玄機。「我們的電視部門,連續七年都是世界第一,今年也會繼續維持。」對比權五鉉大篇幅報告手機的成長性與爆發力,提及電視部門卻只簡單帶過。

近年來,三星一直將電視部門的重要研發主力放在OLED電視的開發,開發時間與成本都不斷在增加,除了去年八月短暫在德國iF展秀出一天,隔天就宣稱產品被竊,迄今未能見到有更多進展。

反倒是今年面板產業最熱門的4K(超高解析)電視,在台、日面板廠相繼推出後,三星才慢一拍推出,這一來一往的落差,就讓率先開發出4K電視的群創,足足領先三星有半年之多。根據市調機構NPD DisplaySearch預估,今年4K電視面板出貨量將上看二六○萬片,換句話說,三星能分到的餅則相當有限。

在三星的所有策略裡,「搶占先機」是很重要的事,「過去幾年的面板業,都是由三星在領先制訂規格,把毛利最好的前六個月都先賺走。」群創總經理王志超不諱言,以前的台灣面板業,都只有在三星後頭追的分,直到4K電視,才讓這樣的競爭態勢扭轉。

於是,去年三星開啟一連串的組織改造,不只將過去兩大部門鼎立,改成三大部門共同營運,甚至有三位執行長一起向董事長報告,就為加快營運速度。

「面對危機,就是改變與速度。」權五鉉這麼在股東會上宣示,因為市場不斷地在變化,所以三星的應變能力要更快,經營要更有彈性。權五鉉很清楚三星的處境,就是越在獲利創新高的時候,越不能鬆懈。

若說三星是這二十年來最成功的科技公司,應該無人能出其右。三星沒有蘋果故執行長賈伯斯這般的鬼才,而是靠著高度執行力與危機感,讓三星形塑了今日的帝國。

如何再靠李健熙的「危機經營理論」,讓三星再次攀登巔峰,端看三星如何解決眼前的難關。

巔峰之後,三星能稱霸多久?

挑戰1.成也手機,敗也手機?

三星手機部門營收貢獻日益倍增,埋下營收過度集中的隱憂。

挑戰2.OLED能讓三星電視再起?

近年三星將研發資源集中開發OLED電視,至今未有顯著進展,給了其他競爭者機會。

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當中國式資本遊戲不再受寵「看衰中國」是阿里巴巴上市大隱憂

2014-05-19   TWM
 
 

 

市場估計,阿里巴巴在美上市的募資金額將超過新台幣六千億元,成為史上最大上市案;但,也不過是最近一個多月的事,全球最大豬肉商萬洲國際上市計畫破局,新浪微博跌破承銷價,「看衰中國」的氣氛正在籠罩投資市場。

撰文‧乾隆來

中國「資本運作」是否泡沫化?二○一四年將是蓋棺論定的一年!

今年兩個全世界最大的股票上市(IPO)案都來自中國,其中賣豬肉的萬洲國際(原名雙匯),原本預計在香港上市,籌資六十億美元,折合新台幣一千八百億元,這樁原為今年全球最大的上市案,卻在四月底因股票乏人問津而慘遭出局。接著五月六日阿里巴巴在紐約提出上市申請,估計募資金額超過新台幣六千億元,創下不只是今年、更是金融市場有史以來最大的新股上市紀錄。

賣豬肉的萬洲,以及賣網路的阿里巴巴,一前一後同登世界第一的金融寶座,讓人不禁聯想到一九八九年日本企業大玩資本運作從而走上泡沫破滅的歷程。

當年,日本三菱、三井、住友商社狂掃美國房地產,最終三菱地產以天價搶下紐約皇冠—洛克斐勒中心。而今天的阿里巴巴與萬洲國際,也都是中國式資本運作的極致樣板。

「國家級」的股東撐腰

萬洲國際的董事長萬隆,今年七十五歲,出身於河南漯河農村,從一個偏僻鄉下的小屠戶,靠著金融操作鯨吞了美國最大的豬肉公司史密斯菲爾德(Smithfield),成為每年宰殺四千萬頭活豬的全球最大豬肉商;阿里巴巴創辦人馬雲今年四十九歲,靠著日本軟銀、美國雅虎以及江澤民家族的庇蔭獨佔市場,成為擁有中國八○%電子商務份額的巨獸,阿里巴巴上市總市值保守估計將超過新台幣五.二兆元,而公司成立至今才不過十五年!

阿里巴巴在五月六日向美國證監會(SEC)提出上市申請後,立即成為全球投資市場最熱焦點,主流報紙連續一個禮拜在頭版報導阿里巴巴的上市案,《華爾街日報》描述阿里巴巴是「集電子商務、搜尋引擎與商業銀行於一身的綜合體」,全世界絕無僅有、空前絕後的獨佔企業。接下來,阿里巴巴將要展開超過一個月的招股路演,這個史上最大上市案的發展將會持續發燒,各種正反兩面的討論炮火勢必猛烈,成為今年金融市場最熱門的話題。

萬洲與阿里巴巴,雖然一個賣豬肉,一個賣電子商務,但是兩家公司卻像兄弟那樣存在驚人的雷同。它們都有出身卑微的創辦人,所處的產業看似全面競爭,兩家卻都達成了絕對獨佔的地位。還有,兩家公司的「資本運作」模式雷同,都有「國家級」的股東撐腰。

萬洲背後有美國高盛、中國鼎暉(CDH,中國最大的私募基金)、新加坡政府淡馬錫、香港郭鶴年家族的嘉裡基金;阿里巴巴有日本軟銀、美國雅虎,以及前任中國國家主席江澤民孫子的基金公司、前任國務院總理溫家寶兒子的新天域投資。阿里巴巴在兩年前將香港上市股票私有化,現在重新在紐約上市;萬洲則是把美國上市公司史密斯菲爾德私有化,拉回香港上市。兩家公司都使用了巨額債務進行私有化,都靠著財務運作打敗對手,位登九五。

去年九月,當時還叫作雙匯的萬洲,以七十一億美元、溢價三一%大手筆鯨吞史密斯菲爾德,轟動全球,因為萬洲創下了中國企業購併美國公司金額最高的紀錄,也因此成為全世界最大的豬肉商。當時,很少人想到萬洲今年的股票上市案,竟然就像得了豬瘟那樣被投資人棄如敝屣。

投資人表現意興闌珊

萬洲在今年初宣佈將在香港股票上市,而且衝刺今年全球最大、總金額六十億美元的冠軍寶座,鼎暉等股東聘僱了「史上最豪華的承銷團」,一般上市案通常只有一家主辦、兩家協辦,以及個位數的承銷商,雙匯的上市承銷商竟然高達二十九家,光是主辦承銷商就有中銀國際、中信證券國際、星展銀行、高盛、摩根士丹利、渣打銀行和瑞銀七家世界級的龍頭。二十九家世界一級承銷商軍容壯盛,六十億美元的目標似乎是探囊取物。

不料,公司在四月十日正式啟動上市,卻一路遭到投資人的搖頭否決,不到兩週就崩盤了。四月二十二日,承銷團、萬洲財務長楊摯君,以及鼎暉、淡馬錫等主要股東在紐約四季大飯店開會,會議氣氛猶如北極冰原那樣不寒而慄。美國主要的投資人「完全沒有興趣」,原因包括下市的史密斯菲爾德,竟然在不到一年就要以二十倍的本益比重新上市,以及美國發生豬下痢疫情,再加上萬洲的董事長萬隆與財務長楊摯君兩人就拿了八億股、總值新台幣三百億元的股票紅利等。

萬洲的集資目標先降至五十三億美元,紐約四季飯店承銷會議後,竟然縮減到剩下三分之一的十八億美元,四月二十九日則索性放棄上市,大陸媒體以﹁二十九家投行剛剛證明豬是不能飛的﹂來報導這個金融慘案,原本是今年全球最大的上市案,成了今年全球最大的上市失敗案。

今年香港的市況低迷,第一季香港共有十一家金額五千萬美元以上的上市案,總共集資不到六十億美元,與去年第四季的一三二億美元相比,剩下不到一半。新上市股票平均下跌一一%,四月上市的百奧家庭互動,上市至今股價重挫三○%,「看衰中國」的氣氛烏雲籠罩。

在萬洲之前,四月剛剛完成那斯達克掛牌的新浪微博,也經歷了類似萬洲的痛苦過程,原本經營團隊信心滿滿,最終卻在投資人意興闌珊下,被迫將公司預估價值減半出售。

四月十七日上市當天,董事長曹國偉、執行長王高飛,偕同巨星王力宏、姚晨一同上那斯達克敲掛牌鐘,以每股十七美元上市,當天的漲幅達四四%,但是之後就跌破承銷價。王高飛說:「想要上市集資的中資企業,最好在市場冷卻之前趕緊敲定。」瘋狂資本運作是否泡沫化?

新浪微博第二大股東阿里巴巴本身的上市也是一波三折,從一二年六月二十日在香港完成股票私有化下市起算,即將屆滿兩年;私有化當時用了七十一億美元,向大股東雅虎買回一七%的股份,金額正好與萬洲買下美國史密斯菲爾德的費用完全相同。

此外,阿里巴巴當時還向雅虎另外付了五.五億美元的技術權利金。兩年前與馬雲共同完成私有化的股東,如今都背負了沉重的債務;這樣的負擔,會不會再一次與﹁看衰中國﹂的市場氛圍相互連結?

萬洲與阿里巴巴,都頂著中國第一、世界無雙的光環,背後都有國家級股東,看來所向無敵,卻也因為野心勃勃的槓桿收購佈局,讓兩家公司都背負了巨額負債。阿里巴巴一三年的負債比率高達七七%,而萬洲在購併史密斯菲爾德之前,公司的負債淨值比只有七.六%,購併之後暴升兩百倍到二三七%。為了購併,雙匯向八家銀行聯貸四十億美元,又承受史密斯菲爾德二十四億美元的負債,成了負債總額高達七十四億美元(折合新台幣約二千三百億元)的高負債公司,即使聘請了史上最豪華的承銷團隊,花了昂貴無比的承銷費,最後還是救不回上市崩盤慘案。

不斷靠著資本運作,在世界各地證券市場圈錢的中資企業,在兩年前遭到致命的假帳風暴襲擊,去年第四季重新獲得喘息回春的窗口,今年卻又再度遭遇冷鋒,萬洲、阿里巴巴這兩個世界第一上市案的後續發展,將是中國持續二十五年瘋狂資本運作是否泡沫化的指標。

(本文作者為紐約大學金融碩士,曾任金控公司副總經理)

世界最大的新股上市案

阿里巴巴預計集資金額200億美元,將創下人類金融史上搶錢第一名的紀錄

公司 集資金額 時間

阿里巴巴 超過200億美元 日期未定Visa 威士卡 196.5億美元 2008/03 通用汽車(重新上市) 189億美元 2010/11 義大利電力公司 174億美元 1999/11 臉 書 160億美元 2012/05 阿里巴巴將成為第四大科技公司?

——2014年5月6日各家科技公司總市值

單位:億美元

蘋果 5120

谷歌 3580

微軟 3220

阿里巴巴(樂觀估值) 2500

IBM 1920

甲骨文 1830

三星電子 1720

阿里巴巴(保守估值) 1680

臉書 1500

高通 1340

台積電 1020

中國式 中國 資本 遊戲 不再 受寵 看衰 阿里 巴巴 上市 大隱
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難戒「笨儲蓄」上班族退休大隱憂

2014-12-15  TWM

 

根據《今周刊》委託波仕特線上市調網所做的「國人退休理財大調查」,竟有超過六成民眾對退休規畫沒信心,在快速高齡化的時代裡,「未來」想擁有快意的退休生活,你只能靠「現在」的自己。

撰文‧周思含

對於退休,你開始準備了嗎?

依據台灣人口結構推計,不過是在一年之後、二○一六年開始,台灣的勞動力人口將逐漸減少,正式進入快速高齡化的時代;也就是,未來的退休族,退休生活將愈來愈難仰仗年輕人,要許自己一個美好快意的未來,你能靠的,是「現在」的自己。

現在不準備,未來必然面臨退休困境,這幾乎已經是基本的邏輯與數學問題,但,你真的有所警覺嗎?根據《今周刊》與波士特線上市調網於今年十一月進行的「國人退休理財大調查」發現,民眾對於完成退休金規畫不僅信心不足,並且,在退休理財行為上也存在不少嚴重問題。

調查結果顯示,只有三五%的受訪者對於在退休前完成理想中的退休金規畫感到有信心,回答「沒信心」或「非常沒信心」的比率高達六五%。另一個更加令人憂心的現象,是「距離退休愈久的族群,對退休金規畫反而愈沒信心」,調查發現,距離退休二十五年以上者,認為「沒信心」或「非常沒信心」的比率高達七成以上,遠高於距離退休十年以內的受訪者。

較晚進入社會

加上長期低薪環境

「對於退休沒信心的現象,凸顯出國人的理財觀念仍然不足。」世新大學財金系副教授郭迺鋒解讀調查結果,他表示,由於近十年來社會結構的改變,退休金議題大量被討論,社會上才逐漸開始有退休理財規畫的意識,對於已經在職場上奮鬥多年的族群來說,「之前沒準備,現在當然感到事倍功半。」至於年輕族群對於完成退休金規畫的信心不足,郭迺鋒認為,「現在年輕人普遍較晚進入社會,加上長期低薪環境,自然不敢奢望退休。」另方面,他認為學校教育也得負責,「以現代人的壽命來計算,一出社會就該開始進行退休規畫,但在學校裡根本沒有充足的理財教育。」除此之外,亦有學者認為,對於政府退休金制度的不信任,也是造成民眾不敢想像退休的原因之一,「勞保基金精算報告擺在眼前,如果一切不變,二○二七年勞保就會破產,未來勞保年金的給付必然愈來愈少。這個現象當然會影響民眾對於退休的期待。」

嚴重準備不足

無固定投入退休金

整體而言,理財觀念不足、對政府制度不信任,就是台灣人不敢想像退休的主要原因;而對於這群必須「靠現在付出養活未來自己」的族群來說,因為缺乏理財觀念,又衍生出兩個致命問題。

首先是嚴重的「準備不足」。據調查,有四分之三的受訪者每月投入退休金規畫的金額不到所得一成,並且有三四%受訪者,除了政府強制繳納的勞保、勞退費用之外,並無固定投入資金為退休作準備。至於被許多理財專家推薦的「勞退自提六%」作法,參與者更是少之又少。

專精企管顧問總經理葉崇琦表示,「信心不足,但又沒有積極投入準備,這某種程度反映了國人對於退休理財『準備也沒有用』的心態,換句話說,多數人仍然輕忽了『時間複利』的驚人效果。」尤其距離退休尚久的年輕人,即使大環境讓人無力,但既然還有二十年以上的時間可以徐徐累積財富,更不應該對退休金規畫缺乏信心,甚至抱持自我放棄的消極心態、不願積極進行理財規畫。

關於時間複利,你應該聽過許多「老生常談」,每個月投資五千元,假設年投資報酬率六%,從二十歲至六十歲時,可以存到一千萬元;三十歲開始投資者,到六十歲可累積到五百萬元;四十歲才起步,只能存到兩百萬元,若到五十歲才開始投資,便只能累積到八十萬元。「愈晚開始愈不利,但不管你今年幾歲,開始理財總比坐著發呆好。」葉崇琦說。

心態極度保守

理財最重視「保本」

「進一步想,時間複利的效果,也提供了年輕人『犯錯空間』啊!」葉崇琦試算,對於一個二十歲就開始投資理財的年輕人來說,即使因為經驗不足,每年投資報酬率只有二%,但與五十五歲開始、每年投資報酬率達六%的人相比,年輕就開始的財富累積效果仍然較強,「所以,年輕人不要怕犯錯,要記住,年輕就是本錢,愈早投資,愈能建立適合自己的投資邏輯。」至於國人在退休理財第二個問題,則是心態極度保守。根據調查,國人在選擇退休理財工具時的主要考量即是「保本」,令人意外的是,不管距離退休還有多久,「保本」都是受訪者最主要的考量;甚至,距離退休二十五年以上的年輕族群,認為保本是退休理財工具主要考量的比率,還超過距離退休十年以內的屆退族。

對此,葉崇琦表示,在退休理財的議題上,所謂「保本」,應該是要對比於通膨率,一味的追求保本,而忽略了必須達到合理的報酬率,其結果,反而是「不保本」,讓本金被通膨給吃掉。宏利投信總經理張維義則指出,「若以通膨率三%來說,退休理財工具的合理報酬率是在三至六%。」另一方面,「政府提供的勞保、勞退基金,其實已可算是一種保本的投資工具了。」葉崇琦強調,勞保是政府承諾給付、勞退具有至少兩年期定存的收益保證,「在資產配置上,政府已經幫你做了不少的保本部位。」從資產配置的角度,既然已有一定程度的保本部位,在自行選擇理財工具時,自然應該把「報酬率」的角色看得更重一些。

綜合以上,民眾在面對退休金理財的兩大問題,一是投入準備不足,二是心態偏向保守,兩項因素加乘之下,國人在退休理財上的危機再明顯不過了,簡單說,就是「本金投入已經不夠,投入後,報酬率又不高」。

從政府制度的角度來說,若要化解國人退休危機,就是要從「提高投入」、「拉高報酬率」兩方面著手。而這兩個問題,關鍵都在屬於「個人帳戶制」的「勞退基金」部分。

對政府不信任

勞退自提興趣缺缺

首先,勞退基金除了規定由雇主提撥薪資六%之外,也提供「自行再提撥薪資六%以內」的空間,也就是讓民眾「提高退休理財的本金」,不過,目前國人參與意願相當有限。據本次調查結果,國人對政府管理退休金的信賴感普遍欠佳,這或許是民眾對於勞退自提興趣缺缺的原因。

不過,如果勞退自提部分委由民間業者管理,並且提供民眾自行選擇適合的投資組合,那麼,表示「有興趣參與」的比率達到三五%,直接回答「沒興趣」者,則降低到兩成以下。也就是,若政府目前積極推動的「勞退自選平台」能夠上路,應能有效吸引國人加入勞退自提。

可惜的是,當被問到「是否知道勞退自選平台方案即將上路」時,竟有接近六成的受訪者仍然表示不知情,這代表政府在宣導上仍然有所不足。

「說到底,國人在退休理財上的最大問題還是教育不夠。」中華民國退休基金協會理事長李瑞珠認為,從學校開始,政府應對退休理財觀念與知識進行更積極的教育宣導,「最簡單的道理是,台灣不是像瑞典這樣的社會福利國,稅率沒有瑞典高,但說到退休,民眾多半還是高度仰賴政府,這是絕對不合理的。」無論是提撥更多資金投入「勞退基金」,或是自行選擇效率更高的退休理財商品,都是「靠自己」的退休理財,在台灣進入高齡化社會的最後倒數階段,你,一定要做好準備。

國人退休理財大調查

民眾對完成退休規畫明顯缺乏信心,甚至,愈年輕愈沒信心請問你有信心在退休前完成理想中的退休金規畫嗎?

非常有信心7%

有信心28%

沒信心46%

非常沒信心19%

距離退休不同時間者,回答「沒信心」或「非常沒信心」的比率準備不足,讓國人退休理財「本金偏低」除政府規定的退休金(如勞保、勞退)外,請問你每月平均從所得中提撥多少比重金額作為退休理財規畫?

二成以上9%

一至二成16%

不到一成41%

沒有34%

勞退基金除雇主每月提撥6%薪資投入員工帳戶,員工可自提6%以內薪資投入帳戶,請問你有自提嗎? %

沒有 70.3

提撥1% 4

提撥2% 5.3

提撥3% 5.5

提撥4% 1.2

提撥5% 1.9

提撥6% 11.8

調查說明:本次調查由《今周刊》委託波士特線上市調網執行;調查時間為2014年11月12日至11月20日;調查對象為目前在職勞工;有效樣本數1000人,在95%信心水準下,抽樣誤差在正負3.1%內。

獨重「保本」,讓國人退休理財「報酬率偏低」在選擇退休金理財工具時,最主要的考量因素是什麼?(選擇「保本」者的比率)距離退休5年以內 52% 距離退休6~10年 47% 距離退休11~15年 54% 距離退休16~20年 62% 距離退休21~25年 50% 距離退休25年以上 61% 自提6%意願低,來自於對政府的不信任以下哪些敘述符合你對政府管理退休金的信賴感?(可複選)沒信心,因為勞保基金可能破產 49.7% 沒信心,因為政府管理弊案叢生 49.8% 沒信心,因為政府管理績效不佳 49.3% 有信心,因為具有政府擔保 10% 有信心,因為政府管理勞退基金的績效不俗 2.6% 不知道、沒概念 8.5% 你是否知道政府為鼓勵民眾自提薪資投入勞退基金,正規畫「勞退基金自選平台」,依個人風險承受度交給資產管理業者操作管理,但不擔保最低報酬率?

仍想交給政府管理3%

有興趣參與35%

仍想再作觀察43%

興趣缺缺19%

 
難戒 儲蓄 上班族 上班 退休 大隱
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收盤分析丨A股縮量反彈藏兩大隱憂 散戶如何應對?

今日兩市小幅低開,之後維持震蕩向上走勢,題材股表現活躍,午後權重維穩,三大股指漲幅超1%。截止收盤,上證綜指收報3,050.17點,上漲34.34點,漲幅1.14%,成交額1,854億元;深證成指收報10,852.21點,上漲133.85點,漲幅1.25%,成交額2,996億元;創業板指收報2,279.55點,上漲33.66點,漲幅1.5%,成交額808億元。

盤面上看,石墨烯、增強現實等前期熱點板塊在監管層發文降溫後表現低迷,跌幅居前。貴金屬、民航機場、醫療、汽車等板塊表現活躍。次新股經過三日回調後今日表現搶眼,漲幅超1%。

消息面上,(1)監管方面,證監會狠擠定增“水分”,大股東不得通過通道參與定增;證監會副主席李超表示將堅守合規底線,服務實體經濟;(2)產業方面,民辦教育草案擬三審,產業迎利好(陜西金葉(000812)等);健康發展中長期規劃抓緊制定,大健康產業獲國家層面力挺(悅心健康(002162)、衛寧健康等);全國日發電量連創歷史新高,供需因素齊助煤價走強(西山煤電(000983)等);中國科學家利用幹細胞技術研制“人工血液”取得突破(國際醫學(000516)、中源協和(600645)等);BMI稱全球鐵礦石產量增長將停滯直到2020年,中國礦商將因價格疲軟而被迫減產;亞馬遜獲準在英國測試無人機快遞。

技術面上,大盤觸及20日線止跌企穩,但macd高位死叉尚未走好。短線看,雖然大盤連續調整了8天,其實是在有意“折磨”投資者,主力洗盤表現的異常有耐心,也的確洗出較好的效果,一方面許多人持股信心已發生動搖,另一方面,後面主力只要一拉升,很多散戶剛解套大多就會跑出來,甚至不堅定的散戶可能已經在低位開始割肉了,在這里割肉,相信主力資金後面是不會給你在更低的價位讓你再接回來的。

資金面上,中國央行公開市場今日進行1300億元7天期逆回購操作,另,今有600億元7天期逆回購到期。而值得註意的是,在人民幣貶值預期升溫以及企業所得稅清繳等因素的影響下,市場資金面再度趨緊,貨幣市場利率擡升,7月26日上海銀行間同業拆放利率(Shibor)隔夜品種上升0.5個基點至2.037%,連續第8個交易日上行,且創出7月以來的最高位。雖然“逆回購+MLF”的形式可以調劑短期流動性,但只是將流動性矛盾後延,市場的流動性並沒有增加。在進行供給側結構性改革的特殊時期,貨幣政策在保持穩健的同時還是應該有所作為的。兩融方面,截至7月25日,兩市融資余額合計8823.15億元,較前一交易日增加20.4億元。

山東神光認為,跟蹤最近幾天盤面,我們發現,市場分歧仍在。上周末市場情緒發酵兩極分化,強烈看漲派和悲觀看空派,周一市場則出現折中表現,個股漲跌相間,指數小幅波動,指數重心下移還沒有確認企穩。而今天防禦性板塊開始表現,呈現出二八現象。短期內市場仍有擔憂存在,一個是企業債務違約風險,另外一個新股發行加速的壓力,再融資的分流存量資金。這也是近期市場調整的成因,我們認為市場依舊未能完全消化這些信息的利空,更多的投資者還是觀望的狀態,萎縮的量能是一個明顯的標誌。

所以在縮量上漲,同時盤面上題材沒有熱點出現,難以形成好的賺錢效應的情況之下,今天的拉升存有誘多的嫌疑,還是持有謹慎的態度為佳,若不能補量上漲,短期依舊是震蕩和反複的行情,而在面臨前高遲遲不能上攻,技術上構築成M頭的概率在提高,所以雖然行情震蕩走了那麽久,時間上的調整足夠了,但是破局還是需要一根放量中陽線,這是大盤挑戰前高的標誌。

對應在操作上,以謹慎做多的情緒為主,操作上不宜過度發力。在整體倉位控制要有回寰余地,而同時一些細分領域龍頭公司,即價值成長股或小盤真成長短期調整左側到右側的轉換可能比較快,所以需要底倉以靜制動。

巨豐投顧認為大盤自突破前期2800~2950點箱體後,場外資金借道滬股通和兩融抄底節奏明顯加快。權重股獲利回吐導致大盤連續出現調整,但大盤牢牢守住3000點整數關口和5日與10日均線,後市中小盤個股有望迎來補漲行情,操作上,建議投資者繼續逢跌買入底部籌碼,尤其是中報業績大幅預增的中小盤個股。

華泰證券則認為,在目前震蕩行情之下,主題與高景氣行業仍有較好的賺錢效應。配置上建議關註兩類品種:一類是絕對估值低的,金融、房地產等低估值藍籌股,受益於區間波動向下彈性小,配置等利率下行與貨幣政策再度放松;另外一類是新興產業中高景氣、真成長的行業與公司,尤其是受益於結構轉型下,國企改革、供給側改革等政策扶持的、實體經濟中科技突破與產業融合接近爆發點的行業,例如:具有重大政策扶持的電子、半導體等科技類行業。

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大隱開發顛覆規則成淡水豪宅王 張裕能 台灣建築業的藍海開拓者

1 : GS(14)@2010-10-25 22:35:16

2010-10-18 TWM  

淡水有棟豪宅被稱為「外交村」,前外交部長歐鴻鍊、台灣駐外使館官員、前國民黨主席吳伯雄、前立委王拓、前教育部長范巽綠等人都是住戶,是誰有這麼大的本事,讓這些名人非買不可?

撰文‧梁任瑋

沿著台北縣捷運竹圍站一路往北走,一幢幢緊貼路邊拔地而起的摩天高樓,是這幾年淡水河旁新增的風景,儘管擁有面河第一排的無敵景觀,但每年上千戶的房地產供給量,讓當地房價陷入相互殘殺的紅海,每坪在二十五萬至三十萬元之間徘徊。有一位房地產「新玩家」,把這個被建商玩到爛的地段,逆勢衝出每坪五十萬元的高價,是誰有如此的能耐?

他,就是大隱開發董事長張裕能,也是台北最會賣豪宅的代銷公司甲桂林廣告董事長,五年前進軍推案一級戰區的淡水房市,接連推出「藍海」與「海納川」豪宅案,兩案高達一二○億元的總銷金額,不但在他手裡全部完銷,而且價格還越賣越高。

「同樣的河岸景觀,在香港淺水灣每坪要價四百萬元,但在台灣,卻只有五十萬元。」張裕能站在「藍海」一樓的無邊際泳池前,指著正前方的淡水河出海口說。

顛覆﹁銷售領軍﹂的規則

藍海與海納川這兩塊淡水「名地」,背後都有著一長串故事。藍海二六五○坪基地,原屬宏國集團旗下林三號公司(現已改名金尚昌),根據規畫是要蓋三十八層的摩天住宅,但因宏國集團爆發財務危機無力開發,在二○○五年將土地賣給張裕能。

緊鄰在藍海旁邊的海納川一千五百坪土地,原本是國際牌創辦人洪建全家族的私人寓所,別墅裡處處充滿洪家人四代共同的回憶,打過這塊黃金地段算盤的建商不計其數,但洪家人因為看張裕能藍海的產品規畫用心,最後也被張裕能說服賣出。

「這兩塊基地如果換到別的建商手裡,一定不是現在的樣子。」參與藍海空間設計的建築師王大君說,台灣豪宅市場向來是「銷售領導設計」,建商只敢蓋主流市場產品,但張裕能卻打破這個遊戲規則,讓「建築領導銷售」。

擅長說故事的張裕能,拿到了這兩塊難得的布料,果然顛覆了淡水沿線豪宅的樣貌。首先,他將基地退縮六十五公尺,減少對環境的壓迫性,並將容積率不同的兩塊基地,設計為國王與皇后,兩棟建築物雖然樓高差距一半,但看起來完全不突兀,張裕能形容這兩棟建築是浪漫的「雙人舞」。

只蓋﹁自己想要﹂的建築

這齣雙人舞的導演張裕能,在房地產業打滾近三十年了,看盡三波景氣循環。八○年代賣過總銷一五○億元的國內第一件大型造鎮案「宏國大鎮」,也是台灣第一個推出「豪宅」名詞的人,「輕井澤」、「元大花園廣場」、「潤泰敦仁」都經由他代銷。不過,在他五十歲時,選擇重新出發自己操刀蓋房子時,反而用一種低調而內斂的方式,鋪陳劇本。

「現在的我帶了很多理想性在做建築。」張裕能這十年來,在北京與台北兩地跑,請美國建築師Steven Holl到北京蓋房子,經歷過中國市場的磨練,視野開闊了,「藍海與海納川是去北京練了十年功夫回來台灣之後的轉型之作。」他說,與過去最大的差異是,他不再為了迎合市場,做形式主義的房子,以藍海為例,為了避免死角擋住視線,環繞建築的陽台沒有一根樑柱,因此營造費用也跟著追加三成。

此外,當現今建築市場習於打出某某大師的名號售屋,張裕能反而不強調建築師品牌,「皮跟肉是連在一起的,如果建築沒有靈魂,就算外表再美也沒用。」張裕能說。

敢用建築業界的﹁菜鳥﹂

一九九四年,剛從日本回台灣成立工作室的王大君,某天接到素昧平生的張裕能打來的電話,要他參與甲桂林開發投資興建的「長安大宅」接待中心規畫,「在此之前,我從來沒有畫過樣品屋,但張裕能卻敢用我,讓我覺得他很大膽。」王大君認為,張裕能有自己一套獨到的眼光,而且對於自己的選擇很有信心,自然能吸引看得懂的消費者上門。

「他永遠知道自己要的是什麼,不隨波逐流。」大聲行銷總監田大權說,張裕能的眼睛很利,建築師有沒有才華,他一眼就看得出來,所以他很樂於當伯樂,即使沒沒無聞的設計師,只要他認為是有潛力的千里馬,都可以成為他力邀的夥伴。

除了王大君,早期包括李祖原、黃永洪,近期包括龔書章、李天鐸,都是被張裕能捧紅的建築師,他們也因與張裕能合作,陸續成為建築業的票房保證。

但是,在張裕能創業二十七年過程中,並非沒有挫折,包括員工出走、接案誤判情勢,但他淡淡地說,「我的人生『抽筋』過好幾次,這只怪自己不爭氣。」張裕能不願點名是哪件事讓他遭遇困境,但他用《孫子兵法》的「修功」形容經營企業的過程,必須不沉迷於成功的絢麗光環,但又要對信念始終熱情不減,才能再造新局。

在淡水豪宅市場做出口碑的張裕能,也在去年底買下藍海第三、四期土地,一塊是紅樹林知名的「機場餐廳」,另一塊是輝瑞藥廠旁二千坪土地。他還要繼續實現對建築的夢想,眼神中除了閃爍對建築的熱情與狂熱,也看到一片人生的新藍海。

張裕能

出生:1956年12月

現職:大隱開發董事長

甲桂林廣告董事長

學歷:龍華工專

經歷:台北房屋仲介專員

震旦行業務

家庭:已婚,育有二子
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5 大隱形富婆 親授發達秘笈

1 : GS(14)@2010-12-05 15:33:19

2010-11-24 EW
雖然政府出重招打擊炒樓,不過圈中有不少女星獨具慧眼,買樓、炒股、開公司、投資外幣和基金瓣瓣精,造就不少隱形富婆,其中包括薛家燕、肥媽瑪莉亞、楊思琦,甚至北上掘金的許秋怡。

當中以毛舜筠(毛毛)成績最驕人,廿一年前開始炒樓已未逢敵手,有賺無蝕,多年來單是買賣樓宇已賺約一千九百萬,堪稱「炒樓皇后」。相信財爺即使出招遏抑樓市,也不會影響得到她太多。

毛舜筠炒樓21年未蝕過

先後擁七物業

?

很多人以為毛舜筠於○八年復出拍劇是因為經濟問題。事實是,她在家相夫教女,復出純為興趣,她最搵錢的工作原來是炒樓。

毛毛從八九年開始投資物業,她先後擁有七個物業,逢低入市,高位賣出,多年來共賺近二千萬。毛毛信心十足地談投資心得:「投資樓市我通常都會先畀一筆錢出嚟,畀多啲首期,然後放租畀人幫我供,我唔鍾意炒樓,長揸總有着數。」毛毛現與丈夫區丁平及兩位女兒居於沙田碧濤花園一個相連單位。毛毛說:「一入屋見到個view,嘩,暈咁滯,係咪香港嚟㗎?靚到咁!」單位佔地三千多呎,她在○七年以一千四百多萬買入,已升值三成。近日她更介紹蔡少芬將同屋苑單位高價售予保安局局長李少光。

搞化妝品生意

雖然炒樓戰績彪炳,但她於○六年險些被奸商打爛齋缽,她曾經買基金損手,因被相熟銀行職員游說,誰知三個月已蝕了十多萬,她決定以後不沾手基金。

年底拍罷《天天天晴》後,毛毛又再暫別電視圈,一方面照顧家庭,另方面則是進軍商界。她剛於八月開展其網上美容生意,第一批推銷的產品,是全天然礦物粉底及胭脂、眼影及專用粉底掃。投資與家庭同樣兼顧得宜,現在更做其商界女強人,叫人佩服。

薛家燕炒豪宅賺逾四千萬

身家過億

家燕姐為了子女將來,會將所賺到的血汗錢,大部分用來買「磚頭」,專買半山豪宅,至今名下物業市值已超過四千萬,加上基金投資、現金、藝術學校等生意,保守估計身家過億。

家燕姐常常周圍飛,理財重任落在大女石祐珊身上。兩母女異口同聲表示:「一向都話買樓投資最穩陣,我哋會先睇地段、單位四周環境,港島區最有投資價值,最重要係考慮自己係咪負擔得起。因為試過投資舖位,點知貨不對辦,嗰次真係蝕到入肉,所以扑槌前一定要親身去視察吓個實物先,切忌盲舂舂上車。」家燕姐指出,要睇準時機先好入市。「好似去年撞正經濟低迷,趁樓市低番啲就買咗半山一個單位,幸運地一個月已經升值兩成半,不過呢排個樓市高到唔正常,都係睇定啲先好出手。」珊珊補充:「媽咪大部分錢投資穩陣嘅基金,每行一步都會同我、同埋行內朋友商討,然後再自己分析。講到尾,投資係要量力而為。」兩母女同心投資,難怪家燕姐副身家愈滾愈大。

肥媽歌手變上市公司主席

賺一倍始收手

酒廊歌手出身的肥媽(Maria Cordero)早年因唱〈友誼之光〉一曲成名,近年她退居幕後,早前投資二千萬成立「泉城控股有限公司」,範疇包括飲食節目頻道、經理人公司、製作電視電影及MV等。上月她公司獲經營手機娛樂的「彩娛集團(8022)」以三千四百五十萬收購,肥媽搖身一變為該公司的行政總裁及主席。肥媽說:「?家資金多咗,嚟緊我會喺澳門搞學校同開拍歌舞片。」五十六歲的肥媽表示全靠丈夫支持。「老公係高人,佢平時唔鍾意出聲,但我有難關時佢就會出聲點頭或擰頭。我呢啲女人仔,都鍾意買樓賺吓錢,澳門、上海同北京都有物業。佢就係我明燈,成日指點我出手收手,我嘅宗旨通常都賺個double就收手,所以都係賺多。」肥媽近年嘗試玩股票。「呢排買建設銀行(0939),買時$6.1,?家都賺咗兩隻鑽戒,一隻耳環同一隻玉戒指。我通常畀自己$50至$80萬做本金,冇咗就算,唔好貪心。另外,就係買東亞銀行(0023),要多謝李國寶先生,佢幫我哋成家去咗沙巴玩一個星期。」

楊思琦月薪2萬揸3層樓

媽咪指點

楊思琦在無綫的月薪只約二萬,但就有三層樓揸手,市值已近一千七百萬。她自認對投資無心得,但當選港姐冠軍後狂接廣告及商場騷,儲起一半,加上不買名牌,常穿贊助服裝,成功儲到第一桶金。○三年撞正沙士,她母親看準機會,幫她買入藍籌股錢滾錢,從中賺到首期置業。

楊思琦說:「我大部分投資都係媽咪決定,當年儲到少少錢,媽咪就幫我揸主意,媽咪覺得買樓較為保險,所以我就決定買第一間屋,估唔到?家升值咗咁多!」○ 六年趁樓價未急升之前,她再以近四百萬價錢,扑槌買入荔枝角泓景臺,一年後再買入兩個麗港城單位收租。今年初,她趁麗港城其中一個單位升值三成半,即放盤賺了一百萬,再樓換樓投資清水灣半島。她說:「近幾年住慣九龍,所以首選九龍。其次就係交通配套,租客始終鍾意交通方便,不過我最希望五年內有能力買到望維港煙花嘅單位畀家人住。」許秋怡大陸登台月賺71萬

受惠人仔升值

甚少在港露面的許秋怡,自嘲是一名守財奴,她自九六年起返內地登台,賺到不少人民幣,她多年來將人民幣儲起,由於近年人民幣升值,其身家亦漲了兩成多。每個月平均北上登台十四、五次,每場騷最少收三萬人民幣(折合約三萬五千港元)。

她說:「早年搵到錢又唔識投資,學人搞生意開美容院,結果個個月蝕錢,未夠兩年就執咗。之後,惠英紅、鍾慧冰就勸我買樓,點知又係亂買,西貢間屋蝕到入肉。所謂力不到不為財,投資都要揀自己熟嘅嘢。」因為有親戚在廣州,秋怡九八年在廣州置業,手持的兩個單位已升值一倍以上,價值逾百萬元人民幣,現她繼續睇好內地房地產。

自從兒子出生後,秋怡的收入大部分投資在囝囝Cody身上。為兒子升學着想,她月花過萬購買基金。「錢放喺銀行會貶值,所以由Cody一歲開始我哋就幫佢買基金,將來讀大學有多個選擇可以去海外,又或者佢叻仔唔使用到份基金,就可以做第樣嘢,就算做生意都有筆錢鬆動啲。」

鋪鋪有賺

打從八九年開始,毛舜筠開始投資買樓,廿一年間,她鋪鋪有賺,從未損手,眼光獨到。

薄扶林道富林苑CD座低層單位連車位買入 $675萬 (10/04)賣出 $1,328萬 (1/08)

賺$653萬

跑馬地山光道低層單位

買入 $403萬 (5/94)賣出 $500萬 (4/95)

賺$97萬

跑馬地樂活道6號比華利山C座中層單位連車位買入 $678萬 (6/93)賣出 $1,168萬 (9/96)

賺$490萬

灣仔港灣道1號會展廣場會景閣高層單位買入 $390萬 (7/92)賣出 $755萬 (9/94)

賺$365萬

何文田太平道7號富威花園C座中層單位買入 $147萬 (11/91)賣出 $163萬 (2/93)

賺$16萬

何文田巴富街3號低層單位連車位買入 $230萬 (7/91)賣出 $480萬 (5/93)

賺$250萬

九龍塘廣播道44號雅華閣中層單位連車位買入 $130萬 (7/89)賣出 $149.8萬 (12/89)

賺19.8萬

共賺$1,890.8萬

專買兩半山

家燕姐買樓非短期炒賣,而是主要用作長線投資,她亦特別鍾情於西半山樓盤,所有單位均大幅升值,成績不俗。

西半山殷樺花園一期中層單位買入 $830萬 (3/09)

市值 $1,229萬

西半山殷樺花園中層單位

買入 $625萬 (5/99)

市值 $1,095萬

西半山殷樺花園中層單位

買入 $626.8萬 (1/96)

市值 $1,021萬

西半山景雅花園低層單位

買入 $585萬 (11/97)

市值 $726萬

觀塘開聯工業中心高層單位買入 $300萬 (11/06)

市值 $500萬

共值$4,571萬

買樓必賺

肥媽雖沒有太多買賣物業紀錄,但她睇準才出手,未曾蝕讓離場,難怪可以養活六名子女十多個孫兒。

清水灣道俐富苑B屋連兩車位買入 $720萬 (9/95)賣出 $1,450萬 (5/08)

賺 $730萬

西半山堅道堅威大廈低層單位買入 $58萬 (5/88)賣出 $140萬 (9/99)

賺 $82萬

觀塘鴻圖道華寶中心中層單位買入 $119萬 (10/05)賣出 $120萬 (3/06)

賺 $1萬

共賺$813萬

揀名氣星苑

楊思琦慳家有道,密密做又努力儲錢,更有媽咪指點買入名氣屋苑,讓她成為小富婆。

荔枝角泓景臺2座中層單位買入 $393.3萬 (3/06)

市值 $612萬

藍田麗港城9座低層單位

買入 $263萬 (1/08)

市值 $335萬

將軍澳清水灣半島1座低層單位買入 $651.8萬 (1/10)

市值 $751萬

共值 $1,698萬

10月賺到笑

許秋怡頻頻返內地搵食,登台、廣告長接長有,單在上月已有九個商演,加上香港的公司晚宴活動,收入豐厚。

內地市政府╱市委活動約$5萬×1=$5萬公司晚宴約$5萬×2=$10萬內地樓盤活動約$5萬×2=$10萬美容院代言人活動約$8萬×4=$32萬酒吧登台約$3.5萬×4=$14萬

10月收入 $71萬
2 : LHC(34894)@2015-03-19 13:25:23

家燕媽媽炒商場劏舖輸唔小哦
大隱 富婆 親授 發達 秘笈
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富翁大隱隱於市

1 : GS(14)@2011-07-02 11:32:47


http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=15394772
上月 18日晚上 10時,有人在美國紐約市一間銀行的自動櫃員機提款,遺下收據。這張看來平平無奇的收據(左圖),來頭卻不少,存款結餘竟高達近 1億美元( 7.8億港元)!
有人從提款機取得這張收據,交予一名金融博客,將照片上載到互聯網,可見該富豪只提取了 400美元( 3,120港元),戶口結餘竟有 99,864,731.94美元。
2 : 龍生(798)@2011-07-03 01:34:09

你俾我有過千萬身家...

實學佢, 猛咁去獅子銀行查數print單, 但從不提單, 哈哈
3 : GS(14)@2011-07-03 10:26:39

好似富貴再三迫人那種,換幾千萬十元、五元都好好玩
4 : 亞力士(1473)@2011-07-03 11:27:41

好似第2集 成車錢一把火燒晒
5 : 龍生(798)@2011-07-03 23:36:58

呢套野真係超級好笑...

而家都拍唔番當年個種搞笑既戲了

真係無得頂

我最鐘意佢描寫小朋友之間既醜惡競爭...

而家無記個的戲, 把小朋友描寫得有如白痴般單純, 睇到人想死
6 : Wilbur(1931)@2011-07-04 09:44:22

仆街用atm要俾差唔多0.7%手續費

貴過買股票...
7 : 龍生(798)@2011-07-04 12:18:09

下? 原來美國咁架?
8 : Wilbur(1931)@2011-07-04 12:23:32

7樓提及
下? 原來美國咁架?


我懷疑條友個a/c 唔係capital one bank

所以要收fee...
9 : GS(14)@2011-07-04 22:13:55

5樓提及
呢套野真係超級好笑...

而家都拍唔番當年個種搞笑既戲了

真係無得頂

我最鐘意佢描寫小朋友之間既醜惡競爭...

而家無記個的戲, 把小朋友描寫得有如白痴般單純, 睇到人想死


你肯定未睇過放學ICU
10 : GS(14)@2011-07-04 22:14:26

是咪挪用公司的錢?
11 : 龍生(798)@2011-07-05 00:32:42

well....可否講下係點架?
富翁 大隱 隱於 於市
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港人瘋狂投資 揭日本民宿4大隱憂

1 : GS(14)@2016-04-25 00:09:18

2016-04-13 NM

近年遊日旅客不斷增多,去年旅客數字高達二千萬人,比一四年多四成七,在旅館、酒店供不應求下,民宿的數量就如雨後春筍般驟增。一向識搵錢的香港人亦不執輸,去年開始進軍民宿市場分一杯羹。

然而投資民宿卻暗藏隱憂。二月中日本政府發出民宿經營指引,規定民宿業主只可出租予租住最少七日的客人,否則屬違法;輕井澤町更於兩星期前公布禁辦民宿,加上投資民宿較收租難管理,回報亦較不隱定。上周日圓升穿「七算」,意味投資成本增多,投資者需做好心理準備,才不致得不償失。

民宿一詞源自日文Minshuku,概念與歐美的B&B(Bed & Breakfast)相似。由於服務、質素不能與旅館相比,因此價錢相宜,向來是背包客至愛。近年訪日人數驟增,民宿的租客已不再只是背包客。何先生經常去日本出差,以前都是住商務酒店,一年前已改住民宿。「酒店好難訂,房價亦貴咗好多。住民宿不但平,而且感覺好溫馨。最近一次我搭凌晨機去東京,屋主一直用line同我聯絡,好緊張我搵唔到鎖匙、開唔到門,同以前住酒店好唔同。」

根據日本媒體報導,去年日本旅客數字高達二千萬人,比一四年多四成七,也比官方預期的一千三百萬人高逾三成半,當中內地旅客佔了四分一。酒店房間需求甚殷,房價由一一年至今已漲了超過三成,現平均約一千二百港元一晚。有內地旅客為了節省住宿費,甚至選擇入住情趣酒店﹗因此自去年開始,港人購入日本物業時,除選擇收租外,還考慮用來經營民宿。

Brian去年四月買入第一個日本物業收租,「比較香港,日本的收租回報高,租客質素好,又會準時收到租,令我投資起來安心好多。」回報率有七厘,但不久他發現投資民宿的回報率更高。「視乎入住率,回報率可以去到十厘。」於是他在十一月以八十八萬港元買入新宿一個近新宿御苑的二百多呎單位作民宿,上個月入住率達三分二,令他喜上眉梢:「遇到復活節旺季,否則一般新開的民宿都有三至六個月的緩衝期。」

回報率近十厘

經營日本樓仲介的日本不動產,半年前開始也加入民宿業務,社長李翰斌指因為需求甚殷:「去年日本旅客數目有近二千萬人次,當地酒店完全供不應求,好難訂到房,就算訂到都好貴,以前我幫客人訂商務酒店,一晚只要五、六百元,現在要千多元,所以Airbnb業務增長得好快。」他現時租用客戶的單位經營民宿,共有五個。

民宿集中在旅遊熱點如東京池袋、大阪及福岡的博多、天神等,除了一向受投資者青睞的二、三百呎細單位外,較大的兩房單位同樣是民宿投資者目標。「一家人租酒店要租兩、三間房,都幾重皮,但如果住民宿就可以租個兩房單位,一晚才大約一千港元,仲可以一家人住埋一齊,又可以煮嘢食、洗衫。」

李翰斌指投資者從純收租轉為經營民宿,這個趨勢已超過半年,除了住宿需求大,更加因為回報吸引。「日本樓價過去升了不少,一些細單位已升值超過一成,但租金只升了半成,所以回報率相對下跌了,以前平均有七厘,現在只有五厘幾。」至於經營民宿,「我們幫客人管理的民宿一般有七至八成入住率,扣除管理費等成本,淨回報率近十厘。」

慎防四大隱憂

投資民宿雖然回報吸引,卻不能不提防四大隱憂。日本政府一向沒有規管民宿經營,因此一直屬於灰色地帶。有見民宿逐漸氾濫,日本政府終於在二月中發出指引,民宿業主只可以出租單位予租住一星期或以上的客人,否則屬於違法。現時東京大田區已在試行,大阪市政府有機會在本月將指引通過成立案,而輕井澤町更於上月三十一日公布禁辦民宿。

「大田區的確在試行,不過該區並非旅遊區,所以影響不大。至於輕井澤係因當地經濟依賴溫泉酒店或渡假滑雪別墅,旅客人數與東京、大阪相差一大截,所以民宿對它打擊較大。」李翰斌說。當地的地產中介也稱指引不設實際:「好少人去日本會在同一個地方逗留七日,就算去十日都會周圍玩,所以如果真係將指引立法,有九成以上的民宿都會違法。」

其次就是難管理。多數投資者並非買入全幢物業,而是買個別單位經營民宿,有機會引起鄰居不滿。「因為入住的租客甚麼人都有,有試過租客飲醉酒太嘈,騷擾到其他單位的居民。」李翰斌指投資者若買入全幢物業來經營就可免除麻煩。

此外,經營民宿就等如管理一盤生意,回報高,但有風險。「價錢差唔多,但質素可能差好遠,有些屋主只交待鎖匙位置就沒有再跟進,相比起最近一次好熱心招呼我的屋主,我下次當然會幫襯後者。而且民宿的裝修、乾淨程度都好重要。」何先生的考量,正是一般旅客租住民宿時要求的事項,做得不好,自然影響生意和收入。

William在日本買了五個物業投資,四個收租,一個經營民宿。二月「開業」只租出兩日,三月是復活節旺季,所以入住率不俗,出租了二十一日。「淨回報有八厘,相當唔錯,但三、四月是旺季,唔知之後會點。」雖然回報不穩定,但他已在物色合適物業作第二間民宿。

自民黨倡辦民宿

日圓升值也是不穩定因素之一。近月日圓回升,上周更升穿「七算」,以Brian的民宿單位為例,去年十一月他買入時只需約八十八萬港元,以現時匯率就要九十六萬多港元,投資成本上升,不過他卻不大擔心。「去年買入之後日圓跌了百分之五,現在已升番一成,所以好難講。我是長線投資,所以不擔心匯率波幅,投資成本高咗,代表我收的租金亦多咗。講到尾,只要揀好的地點和物業,防守性就好高,就算他日經營民宿會違法,我可以收番租,進可攻,退可守。」

上月底,日本首相安倍晉三執掌的自民黨就民宿經營提出三項建議:啟動註冊制,並放寬批核;以公司形式營運,務求正規化;及將出租日數由七日減至一日,人均居住面積由二十平方米減至三點三平方米,即一個一百呎面積的民宿單位可供三日入住。「始終日本政府想推高經濟,每年有二千萬人去日本消費,這個數字很驚人。」李翰斌說。前年中國旅客在日本人均消費二十三萬日圓以上,即二萬港元,難怪日本政府懶理國民反對,堅持放寬民宿市場。

經營民宿要訣

據日本地產仲介指,全日本現有二萬六千多間民宿,競爭將會越來越激烈。要提高入住率,唯有打響知名度,軟件硬件都必須具備。

1.地點與一般出租單位不同,民宿地點首選接近旅遊景點,如Brian選址近賞櫻勝地新宿御苑,而William就選在東京動漫天堂中野區,很多動漫迷每逢去東京必會去離新宿不遠的中野「朝聖」。

2.價錢以單人住房標價。日本住宿一般一人住較平,二人住會貴一點,越多人住收費越高。Brian的民宿單位標價四千八百日圓,是一個人的住房價,吸引有興趣者點擊才看到詳細價錢。

3.廣告圖片Airbnb刊登的民宿廣告,一般以室內照片作廣告圖片。要有別於其他民宿,吸引更多人點擊,Brian選擇用季節圖片,如現時是賞櫻季節,他就用櫻花照,且不時更新。

4.社交媒體在今時今日的數碼年代,facebook專頁、網上媒體的宣傳力量不容忽視。多放相片,可令旅客對民宿的信心增強。

5.額外服務除了地點和面積的分別,民宿其實大同小異,要令入住者「加分」再幫襯,一些額外服務如提供免費上網、以旅客母語寫的歡迎咭等。

內地旅客成情趣酒店救星

去年內地遊日旅客高達五百萬人次,較前年增加超過一倍,佔全年遊日旅客四分之一。由於酒店房間供應緊張,旅遊熱點如京都等更是爆滿,一些情趣酒店老闆有見及此,即時將酒店轉型救亡。

由於經濟不景及年輕一輩甚少幫襯情趣酒店,日本情趣酒店生意年年下跌,不少已關門大吉,據日本警察廳數字,一三年共有三百一十九間情趣酒店結業,只剩五千九百四十間。最初情趣酒店老闆只希望吸引歐美背包客光顧,後來發現內地旅客成團入住收入更和味,遂以房間優惠作招徠,且安排大巴接載。

由於內地旅客一般是連老攜幼,老闆將情趣酒店改裝,如加設雙人床房、撤走售賣情趣用品的自動販賣機等。房間最平二百五十港元起,比較酒店平均房價一千二百元平宜得多。

撰文?黃俐燕 攝影?楊耀文、黃德堅設計?伍健超
港人 瘋狂 投資 日本 民宿 大隱
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299617

【詠物誌】大隱隱於街市的孤獨之吻

1 : GS(14)@2018-01-22 05:30:00

逛街市看到這個被割開兩邊的生豬頭,讓我想起話題攝影師Joel-Peter Witkin賴以成名的世上最具爭議性作品《Kiss》。

【文化籽:詠物誌】作為「無飯主婦」,逛街市屬於歷奇活動,在肉檔看見一個被劈開兩邊的生豬頭,猛地想起對我衝擊極大的病態攝影師Joel-Peter Witkin,及其賴以成名的話題作品《Kiss》。早陣子Damien Hirst在香港開個展,其動物標本作品再度引起爭議,其實談重口味藝術,Witkin認第二邊個敢認第一?


現年78歲的Witkin回憶6歲時,與母親在往教堂的路上目睹了車禍,眼見一位小女孩的頭顱被切斷滾到他的腳跟前,那是對死亡的初體驗,之後他當過越戰攝影師,切身經歷最殘酷的生死時刻。及後,他開始拍攝屍體、探索暴力、死亡和病態,用其慣用的monotone、西方古典繪畫的構圖,以人體殘肢配搭唯美的佈置,拍攝出甚有宗教氣氛的作品。當然他也有拍在生的人,但大都是外形或內心殘缺的邊緣人,例如陰陽人、侏儒、駝背、連體嬰、毛孩等等,把他們變成神話故事的主角,Witkin稱他們為具有「肉體的奇蹟」之人。「我希望我的照片,能夠像一個人死前看到或記得的最後影像一樣震撼。」視西方繪畫之父Giotto為偶像的Witkin如是說。

一生人兩次的innocent時刻

Witkin也曾經抗拒抓拍已逝之人,那是他還未創作血腥作品之前。有關他的紀錄片《An Objective Eye》便記載,經常出入殮房的他有次在墨西哥的法證醫院冷冰冰的手術床上,看到一位不到20歲的美少女屍體,她的遺容是如此鮮活猶如在生,他彷彿還嗅到她的洗頭水淡香。醫生允許他拍照,但他覺得舉機對逝者不恭,他不忍心。後來,「innocent」一詞讓他轉念。「每個人一生有兩次完全innocent時刻,一次是剛出生,一次是死亡時。」大家爭相替初生之犢留倩影,為何不能替逝者也留記錄?講番Witkin最具爭議作品《Kiss》,創作於1982年。驟眼看是一對孿生老人在接吻,其實那是一個割開兩邊的人頭,拼合時營造了接吻的假象。當時墨西哥的醫學院朋友借出這頭顱24小時讓Witkin拍照私藏。「當我打開見到人頭,我並不知道它被切開一半做醫學研究,我嘗試把兩邊頭合在一起時,他的嘴唇竟叠起來像接吻。」於是他拍了這幀經典照片,連累朋友被炒、自己也被醫學院列入黑名單,從此不讓他踏足半步。此作如今仍是Witkin最標誌性又最具爭議的作品,沒有之一。許多觀眾和收藏家最初對Witkin「所作所為」極度反感,也有被他的影像震撼腦袋久久未能忘懷,最後忍不住成為他伯樂的。為Witkin寫過自傳的Eugenia Parry曾形容Witkin是精神革命家(Spiritual Reformer),因他的作品除引起外界眼目的震撼外,更會讓人自省。Parry嘗試解讀怪人Witkin:「他希望打開恐懼的入口,將光明帶進黑暗裏(brings light to that kind of darkness)。」曾有記者問過Witkin重口味夠未?他回話:「賞心悅目的事情很易做,但就像用儍瓜機拍照,滿足不到我。我的作品趨向光明前,必先經過黑暗。」


撰文、攝影:鄭天儀編輯:彭錦明



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180120/20279687
詠物 物誌 大隱 隱於 街市 孤獨 之吻
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347065

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