港人瘋狂投資 揭日本民宿4大隱憂
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GS(14)@2016-04-25 00:09:182016-04-13 NM
近年遊日旅客不斷增多，去年旅客數字高達二千萬人，比一四年多四成七，在旅館、酒店供不應求下，民宿的數量就如雨後春筍般驟增。一向識搵錢的香港人亦不執輸，去年開始進軍民宿市場分一杯羹。
然而投資民宿卻暗藏隱憂。二月中日本政府發出民宿經營指引，規定民宿業主只可出租予租住最少七日的客人，否則屬違法；輕井澤町更於兩星期前公布禁辦民宿，加上投資民宿較收租難管理，回報亦較不隱定。上周日圓升穿「七算」，意味投資成本增多，投資者需做好心理準備，才不致得不償失。
民宿一詞源自日文Minshuku，概念與歐美的Ｂ&Ｂ（Bed & Breakfast）相似。由於服務、質素不能與旅館相比，因此價錢相宜，向來是背包客至愛。近年訪日人數驟增，民宿的租客已不再只是背包客。何先生經常去日本出差，以前都是住商務酒店，一年前已改住民宿。「酒店好難訂，房價亦貴咗好多。住民宿不但平，而且感覺好溫馨。最近一次我搭凌晨機去東京，屋主一直用line同我聯絡，好緊張我搵唔到鎖匙、開唔到門，同以前住酒店好唔同。」
根據日本媒體報導，去年日本旅客數字高達二千萬人，比一四年多四成七，也比官方預期的一千三百萬人高逾三成半，當中內地旅客佔了四分一。酒店房間需求甚殷，房價由一一年至今已漲了超過三成，現平均約一千二百港元一晚。有內地旅客為了節省住宿費，甚至選擇入住情趣酒店﹗因此自去年開始，港人購入日本物業時，除選擇收租外，還考慮用來經營民宿。
Brian去年四月買入第一個日本物業收租，「比較香港，日本的收租回報高，租客質素好，又會準時收到租，令我投資起來安心好多。」回報率有七厘，但不久他發現投資民宿的回報率更高。「視乎入住率，回報率可以去到十厘。」於是他在十一月以八十八萬港元買入新宿一個近新宿御苑的二百多呎單位作民宿，上個月入住率達三分二，令他喜上眉梢：「遇到復活節旺季，否則一般新開的民宿都有三至六個月的緩衝期。」
回報率近十厘
經營日本樓仲介的日本不動產，半年前開始也加入民宿業務，社長李翰斌指因為需求甚殷：「去年日本旅客數目有近二千萬人次，當地酒店完全供不應求，好難訂到房，就算訂到都好貴，以前我幫客人訂商務酒店，一晚只要五、六百元，現在要千多元，所以Airbnb業務增長得好快。」他現時租用客戶的單位經營民宿，共有五個。
民宿集中在旅遊熱點如東京池袋、大阪及福岡的博多、天神等，除了一向受投資者青睞的二、三百呎細單位外，較大的兩房單位同樣是民宿投資者目標。「一家人租酒店要租兩、三間房，都幾重皮，但如果住民宿就可以租個兩房單位，一晚才大約一千港元，仲可以一家人住埋一齊，又可以煮嘢食、洗衫。」
李翰斌指投資者從純收租轉為經營民宿，這個趨勢已超過半年，除了住宿需求大，更加因為回報吸引。「日本樓價過去升了不少，一些細單位已升值超過一成，但租金只升了半成，所以回報率相對下跌了，以前平均有七厘，現在只有五厘幾。」至於經營民宿，「我們幫客人管理的民宿一般有七至八成入住率，扣除管理費等成本，淨回報率近十厘。」
慎防四大隱憂
投資民宿雖然回報吸引，卻不能不提防四大隱憂。日本政府一向沒有規管民宿經營，因此一直屬於灰色地帶。有見民宿逐漸氾濫，日本政府終於在二月中發出指引，民宿業主只可以出租單位予租住一星期或以上的客人，否則屬於違法。現時東京大田區已在試行，大阪市政府有機會在本月將指引通過成立案，而輕井澤町更於上月三十一日公布禁辦民宿。
「大田區的確在試行，不過該區並非旅遊區，所以影響不大。至於輕井澤係因當地經濟依賴溫泉酒店或渡假滑雪別墅，旅客人數與東京、大阪相差一大截，所以民宿對它打擊較大。」李翰斌說。當地的地產中介也稱指引不設實際：「好少人去日本會在同一個地方逗留七日，就算去十日都會周圍玩，所以如果真係將指引立法，有九成以上的民宿都會違法。」
其次就是難管理。多數投資者並非買入全幢物業，而是買個別單位經營民宿，有機會引起鄰居不滿。「因為入住的租客甚麼人都有，有試過租客飲醉酒太嘈，騷擾到其他單位的居民。」李翰斌指投資者若買入全幢物業來經營就可免除麻煩。
此外，經營民宿就等如管理一盤生意，回報高，但有風險。「價錢差唔多，但質素可能差好遠，有些屋主只交待鎖匙位置就沒有再跟進，相比起最近一次好熱心招呼我的屋主，我下次當然會幫襯後者。而且民宿的裝修、乾淨程度都好重要。」何先生的考量，正是一般旅客租住民宿時要求的事項，做得不好，自然影響生意和收入。
William在日本買了五個物業投資，四個收租，一個經營民宿。二月「開業」只租出兩日，三月是復活節旺季，所以入住率不俗，出租了二十一日。「淨回報有八厘，相當唔錯，但三、四月是旺季，唔知之後會點。」雖然回報不穩定，但他已在物色合適物業作第二間民宿。
自民黨倡辦民宿
日圓升值也是不穩定因素之一。近月日圓回升，上周更升穿「七算」，以Brian的民宿單位為例，去年十一月他買入時只需約八十八萬港元，以現時匯率就要九十六萬多港元，投資成本上升，不過他卻不大擔心。「去年買入之後日圓跌了百分之五，現在已升番一成，所以好難講。我是長線投資，所以不擔心匯率波幅，投資成本高咗，代表我收的租金亦多咗。講到尾，只要揀好的地點和物業，防守性就好高，就算他日經營民宿會違法，我可以收番租，進可攻，退可守。」
上月底，日本首相安倍晉三執掌的自民黨就民宿經營提出三項建議：啟動註冊制，並放寬批核；以公司形式營運，務求正規化；及將出租日數由七日減至一日，人均居住面積由二十平方米減至三點三平方米，即一個一百呎面積的民宿單位可供三日入住。「始終日本政府想推高經濟，每年有二千萬人去日本消費，這個數字很驚人。」李翰斌說。前年中國旅客在日本人均消費二十三萬日圓以上，即二萬港元，難怪日本政府懶理國民反對，堅持放寬民宿市場。
經營民宿要訣
據日本地產仲介指，全日本現有二萬六千多間民宿，競爭將會越來越激烈。要提高入住率，唯有打響知名度，軟件硬件都必須具備。
1.地點與一般出租單位不同，民宿地點首選接近旅遊景點，如Brian選址近賞櫻勝地新宿御苑，而William就選在東京動漫天堂中野區，很多動漫迷每逢去東京必會去離新宿不遠的中野「朝聖」。
2.價錢以單人住房標價。日本住宿一般一人住較平，二人住會貴一點，越多人住收費越高。Brian的民宿單位標價四千八百日圓，是一個人的住房價，吸引有興趣者點擊才看到詳細價錢。
3.廣告圖片Airbnb刊登的民宿廣告，一般以室內照片作廣告圖片。要有別於其他民宿，吸引更多人點擊，Brian選擇用季節圖片，如現時是賞櫻季節，他就用櫻花照，且不時更新。
4.社交媒體在今時今日的數碼年代，facebook專頁、網上媒體的宣傳力量不容忽視。多放相片，可令旅客對民宿的信心增強。
5.額外服務除了地點和面積的分別，民宿其實大同小異，要令入住者「加分」再幫襯，一些額外服務如提供免費上網、以旅客母語寫的歡迎咭等。
內地旅客成情趣酒店救星
去年內地遊日旅客高達五百萬人次，較前年增加超過一倍，佔全年遊日旅客四分之一。由於酒店房間供應緊張，旅遊熱點如京都等更是爆滿，一些情趣酒店老闆有見及此，即時將酒店轉型救亡。
由於經濟不景及年輕一輩甚少幫襯情趣酒店，日本情趣酒店生意年年下跌，不少已關門大吉，據日本警察廳數字，一三年共有三百一十九間情趣酒店結業，只剩五千九百四十間。最初情趣酒店老闆只希望吸引歐美背包客光顧，後來發現內地旅客成團入住收入更和味，遂以房間優惠作招徠，且安排大巴接載。
由於內地旅客一般是連老攜幼，老闆將情趣酒店改裝，如加設雙人床房、撤走售賣情趣用品的自動販賣機等。房間最平二百五十港元起，比較酒店平均房價一千二百元平宜得多。
撰文?黃俐燕 攝影?楊耀文、黃德堅設計?伍健超