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新盤入伙爆分租全國政協劏出男女宿舍

2016-06-09  NM

香港的劏房,不是環境太差,就是地點極遠。要價錢平,總要有犧牲。不過,在經濟寒冬下,「窮人佳音」陸續出籠!記者發現,誠哥口中「心曠神怡」的大型新盤日出康城,最近竟然出現大量分租房及劏房出租,價錢最平五、六千蚊,不但可住新樓,而且可免費享用豪華會所中的室內外泳池、band房設施。其中第三期「緻藍天」,入伙不足一個月,業主已即刻無限劏,爽!對業主來說,租金由每呎二十元大躍進至六十元,回報可觀。誠哥當初已把部分大單位設計成四房四廁,早有「先見之明」。難怪身家雄厚的全國政協委員,亦加入行列,劏出男女混合宿舍。政協度假屋2啤夫婦再住單身女

領凱9座高層業主:嘉泓有限公司(董事為全國政協委員楊孫西)買入價:$829萬(13年)預計租金收入:$22,000回報率:3.2釐*業主自住其中一間

記者按租樓網廣告的聯絡方法,找到負責人Jimmy ,他了解過記者的年齡、性別及職業後,表示可安排第二日早上參觀其「領凱」單位,並直接給予單位門牌,叫記者自己前來。新樓果然是新樓,保安毫不鬆懈,一抵達住宅大堂,就先要向保安登記,向業主確認才放行。單位是高層山景,望出窗外的確「心曠神怡」,屋主用一紮紮薰衣草布置客廳,播放着輕柔的音樂,完全忘記了這就是……堆填區,陣陣垃圾味都已被蓋過。外表三十多歲的Jimmy,表示自己都是住在其中一間套房,他力銷記者說,「呢個單位放咗盤三個星期,一路不停都有人約睇o架。臭味?呢度人口愈嚟愈多,唔會再臭o架喇。」他自稱是單位業主,當初買入單位只為打吓牌、開吓party,「不過入咗伙一段時間,都用唔着,空置了接近兩年,咪分租出去。」他表示租客需簽一年生約一年死約,不設短租,「租三個月嗰啲我唔prefero架。」

男女同屋無規矩

這個四房單位有三個套廁,實用面積九百多呎,其中三間房已有人住,餘下一間可租予記者。這房大約一百呎,已有床及衣櫃;客廳及廚房可共用,Jimmy向記者索租$6,000。另外,每個月的水電煤就攤分,他表示「好着數」:「呢度四間房,我分五份,我自己會俾兩份,大份啲。」現時四間房,原來除了其中一間Jimmy與妻子自用,另兩間房已租予一對夫婦及一名單身女租客。一間屋又男又女,記者問在使用公共地方時有沒有規矩,意指例如不可穿短褲或者要著衫等等,Jimmy表示沒有,「總之保持安靜就得啦。」不過劏房有市,即使要男女同住,這單位在記者放蛇睇樓一日後,該分租房已成功租出。記者翻查土地註冊處,發現這單位屬於嘉泓有限公司,一三年以八百二十九萬元買入,董事包括老左派、現為全國政協常委的楊孫西及其太太黃美玲及兒子楊華勇。現年六十五歲的楊孫西,是福建石獅人,自十二歲來港,六九年創立香港國際針織製衣廠,主要生產羊毛衫,後來轉攻針織及梭織時裝。六十年代至八十年代,他仍住在太子一帶唐樓及低密度分層單位,九二年他才突然斥資二千萬買入清水灣道大屋,地點與日出康城相近,估計市值已過億,並裝修到猶如後花園一般。同為民建聯顧問的楊孫西家底雄厚,買入日出康城單位分租,一屋十姓十九幾人是平常事吧,記者找楊孫西回應,但其公司職員指他不在香港。

緻藍天全新業主間牆招租一條龍

緻藍天5座中層業主:Chong Yuk Yin買入價:$680萬(15年)預計租金收入:$22,500回報率:3.9釐

「緻藍天」屬於日出康城第三期,去年開賣,今年才陸續收樓,記者在網上找分租單位,已經有大量廣告彈出來。相約其中一個業主陳小姐,睇樓前要先「查家宅」,除了一般的收入及職業,連記者的婚姻狀況、幾多個小朋友,現時住邊都要知。翌日,她親自帶記者參觀單位,她表示單位剛裝修好,廚廁全部新簇簇,其餘房間的租客都只搬入了幾天。在一直往單位的路上,記者見其他單位亦正在搬傢俬。 一打開門,是完全的劏房格局。這裡是六百九十一呎的三房兩廁單位,但被業主劏成五個單位,「我先生做裝修,其實呢度suppose係直廳,呢間同呢間都係佢間出嚟,而家五房,留番一間俾我先生擺雜物。」大房連套廁以七千五百元租出,租客是單親媽咪,她打開房門給大家參觀,「係咪幾好呢?我盞燈靚唔靚,係陳小姐幫我整o架。」另外已租出的兩間細房,則分別以四千及五千元租予兩名女士,她們需共用一個廁所。其中一個租客搭嘴說:「呢度幾好o架,陳小姐開咗個WhatsApp group,我哋幾時用廁所、廚房大家都喺個group度講聲。」記者見陳小姐用1至4分好房間號碼,可各自佔用廁所、廚房中的儲物櫃,又有卡通漫畫提醒大家如廁時保持衞生。

排好房號儲物櫃

記者睇的房間是約一百呎的尾房,月租六千元。房間雖小,但最正的是自己獨享一個小露台,望正一片片綠油油的草地(如果不計較臭味)。陳小姐表示所有條件與一般租屋差不多,都是兩按一上,一年生約一年死約,水電煤開支平分。由於她不是同住,有時管不到太多,「成年人,自己自律啦。」睇樓當日,與記者同行的,還有一對母女睇房客,該母女表示現時有家人一個單位在樓下,不過唔夠住,而現時樓價太貴,又不欲買多個單位,才暫時找這類劏房,「我剛剛喺出面賣咗間屋,無理由而家買番,等回多少少再算。」對於發現在這個新屋苑有幾千元有交易租到房,她們表現得很雀躍,「六千蚊,呢度喎?」而對於陳小姐來說,收入又可大幅增長。現時緻藍天的平均呎租只有二十一元,如陳小姐當普通單位放,收入只有一萬四千多,現時卻跳至兩萬二。不過要注意,在單位內建「非主力牆」先要向屋宇署申請,如果被發現僭建可被釘契,屆時得不償失。

變女生宿舍十二點前要歸家

領凱10座中層業主:Law Pik Luen買入價:$482萬(13年)預計租金收入:$11,200回報率:2.7釐*業主自住其中一間

「我呢度嘅住客多數都係學生,個個都好乖,返嚟之前會話聲我知,過咗十二點我就鎖埋道門o架喇,點知咩人會入嚟。」業主羅小姐的單位只有三間房,她自己佔用一間,其餘一間則由一個在銀行工作的女士租用,品流並不複雜。她外表如一個媽媽,對分租房的租客要求最多,記者見房門貼出一系列要遵守的規定,例如曬衫三天內要收回、濕的內衣褲不可掛在廁所,生病一定要戴上口罩,而且客廳及廚房都不可使用,大家回家後基本上就要返房,規矩多多,如女生宿舍。不過她亦最細心,「房間有雪櫃,個衣櫃裡面個櫃有鎖,貴重嘢可以放入去。」而一百呎的房間收五千六,對於「窮人」來說,平得幾百就幾百。翻查土地註冊處,羅小姐於一三年,以四百八十二萬買入這個六百多呎單位,估計每月供款一萬五千多元,但羅小姐表示近來已退休,「不過就算收咗租,都係幫補吓管理費、未完全幫到供樓。」她指自己一個人生活,不過當年買樓見這類大單位平均呎價可以接受,才決定買入,入伙後見到市場流行劏房又跟風做,結果反應很好,「基本上客接客o架,我之前個租客走咗,我post咗兩、三日已經有好多人睇過。」一個寂寞的屋主,搵到收入之餘,又為寂靜的單位帶來一點聲音,一個劏房、一個故事。

四房四廁分租易

這類劏房及分租的單位租金平,業主多數自己在網上放盤,而不會找地產代理代勞。記者隨便在網上找日出康城分租房,廣告多不勝數,但大部分都已出租。一名地產代理說這裡單位,有價有市,一推出市場就被消化,平均租金於五千至八千之間,但亦有業主心雄放租九千,那麼貴就當然未有客,他直言:「$9,000嗰間(分租房)就由佢擺吓啦。」而租劏房的高峰期在暑假,估算近百宗成交。劏房及分租房過去多在舊樓及村屋出現,如今竟然在日出康城大規模出現,有地產代理透露,因為當日買入日出康城多為投資者,尤以內地人居多,與其把單位空置,不如分租,其他人見有得搞便一傳十、十傳百,「日出康城多大單位,而家搵人租大單位唔易,反而細單位易租出。」日出康城「領凱」的單位有四房三廁,方便「劏房」,但未算絕,新入伙的緻藍天,有部分單位更出現四房四廁,擺到明是分租格,誠哥的確具「先見之明」!

撰文:江嘉樂、梁佩均攝影:鄭樹清、廖健昌、林志謙ed_bn@nextdigital.com.hk

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盞記拆夥爆燕窩戰

1 : GS(14)@2011-09-30 20:11:03

2011-9-29 NM
          
    
月初,燕窩零售專門店「盞記」前
股東吳鴻森(Sam)於全港六份主要報章刊登全版廣告,宣布出走盞記另起爐灶,並以自己的嘜頭做招徠,開設蟲草、燕窩專門店「大棧」,半年不到,已在中港
設立逾十二間分店,矛頭直指盞記。擁有三十間分店的盞記,由吳鴻森與印尼華僑盧少卿(Eddy)於九五年創立,現每年營業額過億元。一朝割席,吳指意見不
合,盧反駁早將對方「炒魷」,火藥味濃,一場燕窩界的爭霸戰一觸即發。合作超過二十年的沙煲兄弟反面收場,再見不是朋友。

大棧第一間分店位於銅鑼灣軒尼詩道永光商業大廈十六樓,今年七月開張,同一大廈十三樓,是盞記分店。兩間店齊齊於地下大堂燈箱賣廣告,更各自在電梯大堂豎
立宣傳指示牌,對撼之意甚濃。不過,兩店的裝修大相逕庭,盞記以素色簡單為主,大棧乍看卻恍似一間珠寶店,黑色主調,天花鋪了實木條,牆身裝上會變色
LED燈,十分搶眼。「我有五﹑六成客都係內地人,佢哋講派頭,店鋪裝修一定要夠豪﹗呢間鋪裝修咗三個月,使咗三十幾萬,陳列櫃、LED燈都專程喺大陸搵
廠訂造,我同設計師講要高級過金鋪。」Sam指開業後「盞記」亦暗派員工到鋪內拍照,「我叫助手send咗封電郵俾佢哋,話多謝關心,亦歡迎佢哋再來參
觀。」Sam招積道。

提起全版「割席」宣言,Sam依然津津樂道︰「篇文由我操刀,十五分鐘就寫完,一開始用『賣掉盞記股份』呢幾個字,講明係我主動賣盤,唔係黯然退出。」六
個全版廣告合共花了三十萬,事前Sam準備了四百張開業請柬,派予上環一帶的海味行家及朋友,問及有否派給盧少卿,Sam搖頭說︰「呢張帖唔係立亂俾,要
稱得上朋友嘅先至收到。況且,我估佢唔會祝褔我。」
互斥其非火藥味濃

盞記由君政國際公司持有,Sam指盧少卿是大股東,佔五成七,他佔四成三。「君政國際下面仲有一間海利店,專做海味批發生意,由盧生負責,我主要睇住盞記
零售部分,負責marketing,盞記盤數亦係佢管。」今年三月十八日,Sam以八位數字(千萬)將股份賣予拍檔,對於確實數額及退股原因,Sam多番
表示︰「我哋簽咗協議唔講得,亦唔可以black
mouth(唱衰)對方,盞記嘅嘢我唔想多講。」不過,相信Sam落袋金額十分和味。資料顯示,君政於九十年代買下兩個上環寫字樓單位,及銅鑼灣一個地鋪
連閣樓,近年已升值數倍,其中地鋪今年以約九千四百萬賣出,勁賺八千多萬。Sam指去年已覺得在公司「諸事受到掣肘」,「公司好多決策都要好迂迴咁向盧生
提出,遲遲未有決定。咁樣落去下屬會覺得我呢個老細好柔弱,事事都要等到盧生批准。」

不過,前拍檔卻有另一番說法。記者於上環海利店找到盧少卿,提起Sam,盧即冷靜地說﹕「『盞記』兩個字係我畫出嚟嘅,早期由我打理,到咗二千年左右先俾
佢打理,後期出現問題,我收返嚟自己做。我係大股東,兩年前我已經免咗佢職,舊年公司業績仲升咗一成幾。」講到拆夥原因,盧少卿欲言又止道︰「當然有拗
撬,如果唔係佢有問題,我又點會咁平買返啲股份?佢一定反駁o架,你知佢好想出名,成日上報紙、電視。」盧指海利店是「控制塔」,盞記亦在此入貨。「我唔
講自己嘢,費事對方覺得我攬晒啲好嘢,佢好似無功勞咁,唔係人人都心胸廣闊嘅。」盧少卿句句有骨。Sam聽後即反駁道︰「我係公司董事,點可以話免職就免
職?」他承認兩年前盧提出想「參與多些盞記」,「咪俾佢主導囉,我工作量減輕啲,樂得清閒。」Sam指二人過去一年甚少見面,他主動發電郵予對方,商談拆
夥方案。「我出咗個價,佢還價,我折讓咗百分之五俾佢,等佢開心吓囉。」
狙擊盞記搶大陸客

去年十一月,Sam已打算另立爐灶,賣盤後三個月,銅鑼灣第一間大棧便正式開張,之後再於荃灣及屯門開設兩間商場鋪,三個場「梗有盞記喺左近」,Sam
解釋是巧合﹕「銅鑼灣呢度我搬入嚟先,盞記再過嚟。我點解要成為佢對手?我哋走高檔次路線。」Sam指盞記以往由揀鋪到裝修,都由他包辦,「舊時裝修我合
埋眼都識做,用木器同玻璃,搭成一排排陳列架,再加一行射燈,大約十幾萬,唔使三個禮拜就起貨。」大棧走高級路線,Sam落重本裝修,吸引內地客。另一邊
廂,盧少卿卻不把這個對手放在眼內。「我係印尼華僑,燕窩由自己工場加工製造,大家搵食,河水不犯井水,市面上咁多品牌,咩樓上、官燕棧,成千個品牌,多
佢一個品牌又有咩所謂,我靠嘅係實力,睇價錢囉。」盧不以為然道。現時,大棧的燕窩每兩由四百到千多元不等,原與盞記相若,但近日盞記突然推出四款燕窩優
惠,價錢便宜兩成多。

失去海利店的貨源,但Sam自恃在行內打滾多年的關係,建立貨源,現已花了四千萬入貨,「燕窩係印尼及越南入口,可以同上環行家拆貨,一樣有大手入貨
價。」Sam指,燕窩進入內地,要先運到東盟國家再入口,如泰國,可免關稅,只要繳交一成七的增值稅。除了燕窩,大棧亦主打冬蟲草,更擲三千萬掃貨。「今
年四月新草出嘅時候,我搵咗班藏民喺拉薩那曲收購咗三百斤蟲草。」最近,股市插水,Sam笑言買蟲草好過買股票,「四月到依家已升咗兩成,大蟲草成十三萬
一斤,如果買股票已經趴咗喺度。」蟲草毛利約三成,比燕窩、花膠的二成為高。問到是否「盡地一煲」,Sam即淡定地說︰「我係好瀟灑咁上路,一年之內可以
break
even(收支平衡)。」大手買入蟲草,除了看好前景,亦因為一個心結。「盞記九八年左右開始賣蟲草,當時三千蚊一斤,到後來升到五千、八千,盧生嫌太
貴,兩年後決定唔再賣。我覺得貴有貴賣,好似樓咁。至○四年,我搵無綫拍咗五集《天賜良源》,說服盧生再做番。」Sam不忘調侃舊拍檔。

盞記年銷過億

今年四十三歲的Sam,祖籍潮州,八歲隨家人來港。中七畢業後,做過製衣,後加入一間化工品貿易公司打工,認識了印尼華僑盧少卿,「公司總部喺印尼,盧生
當時任職經理。」九○年,二人連同一名友人共同創立「裕隆行」,主力燕窩批發,供應貨源給上環一帶的燕窩莊,「九三年,總理朱鎔基開始調控內地經濟,燕窩
漸漸賣唔郁,積咗幾水貨,我哋便自己開鋪頭散貨。」九五年,另一名股東已退股,Sam
和盧少卿於鰂魚涌康怡廣場開了第一間盞記燕窩專門店,「只係用咗八萬蚊裝修,連埋貨,開業成本都唔使二十萬。」當時盞記以「明碼實價」策略突圍,「舊時上
環燕窩莊賣燕窩,樽蓋底寫有暗花,mark咗每両燕窩嘅底價,譬如話一両七百五十,生客賣八百五十,熟客就賣七百九十,價錢浮動。」Sam稱,盞記營業額
每年都上升,年年都有錢賺。但真正第一桶金其實是賣罐頭鮑魚而非燕窩,「九八年金融風暴,盞記推出蘋果牌鮑魚,同報紙合作搞優惠,由二百幾蚊,一路減到一
百二十八蚊,三個月賣咗二十四萬罐,呢個先係我哋第一桶金。」Sam笑說。

前車可鑑,Sam指大棧乃自己獨資經營,店名諧音「大賺」,年底前香港分店將增至七、八間,集中於地區商場,而內地則有十間分店,分布於廣州﹑佛山及東
莞,由胞弟打理。Sam除負責香港業務外,入貨﹑管數亦一腳踢。「希望三年開到二十間,我依家得三間,人哋(盞記)有三十間,佢(盧生)依家未必睇得上
眼,但一年後,佢一定會主動來搵我﹗」Sam心雄地說。
2 : honey(6546)@2011-09-30 22:37:06

點解要拆顆?
3 : GS(14)@2011-10-01 10:07:37

都是錢同權的問題
盞記 記拆 拆夥 夥爆 燕窩
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