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高凈值人群推動海外購房潮 最鐘情歐美

領完年終獎後，在一家國企工作的林莉(化名)開始蠢蠢欲動，隨著2016年人民幣貶值浪潮的平緩，她擔心人民幣再次掀起跌潮，於是開始到處研究境外可投資標的，不過發現可投的少之又少。

原本香港保險是一條捷徑，可以透過刷銀聯卡，一次性換一大筆美金出境，但隨著2016年10月29日起，銀聯宣布不再支持內地人在香港購買具有資本項目投資性質的人壽保險，這條捷徑徹底被封死，而林莉只有暫且把眼光投向其他標的。

作為一個一年只出國旅遊一兩次的人，林莉對海外的投資產品了解少之又少，缺乏投資經驗的她最終只能把眼光放在海外房產上，畢竟，對於在北京已擁有兩套房的她，看房產的眼光一直都很具有遠見。

實際上，像林莉一樣，打算出海購房，但卻並非自住的人不在少數。根據房天下發布的《2016中國人海外購房趨勢報告》顯示，“資產配置，分散風險”是高凈值人群海外購房的主要目的，而且考慮占比達到了51.8%，而自住的占比只有38.3%，考慮未來移民的占比則只占了7.8%。

高凈值人群增加推動海外購房浪潮

隨著高凈值人士的不斷增加，對海外資產配置有需要的中國人也越來越多。在2016年，財富創造勢頭強勁，根據萊坊推出的2017年《財富報告》，2016年全球擁有凈資產3000萬美元或以上的超高凈值人士，同比上升6340名，總數達到19.35萬名。

在亞洲，超高凈值人士的增速非常之快，萊坊的數據顯示，2006年至2016年期間，超高凈值人士累計增長了121%，達到4.6萬名。。其中，內地的超高凈值人士過去10年實際增幅更達到281%，增幅排名全球第三，未來10年增幅也將達到140%。

與全球的超高凈值人士類似，中國的超高凈值人士也在擔心潛在的資產價值下降、稅收增長、資本管控以及全球逐漸提高的利率。

實際上，早在2006年起，中國人對美國房地產的投資已經開始加大，萊坊的數據顯示，在2006年，中國人對美國的房地產投資已經達到3億美元，2015年這一數據更達到300億美元，而在每5個投資美國房地產的外國人中，就有一個是中國人。

不過，這種海外購房浪潮在最近戛然而止。從3月份開始，銀聯卡對海外房產的限制突然收緊，香港的各家銀行機構都收到通知，正式停止內地客透過銀聯卡刷卡買港樓，而隨後根據銀聯旗下負責國際業務的銀聯國際回複稱，目前銀聯對合作機構開展了銀聯卡的跨境大額可疑交易的調查，重申加強商戶管理的要求，並強調“一直以來”都不能將銀聯卡用於海外購房。

廣之旅海外咨詢服務有限公司海外投資中心總經理楊瑾對第一財經稱，自從3月份這條新聞發出以來，反而短期內刺激了此前有購置海外房產想法的客戶，“一些前兩年潛水的客戶突然全部開始咨詢，讓咨詢量突然增加了50%。”

國人喜歡去哪里買房？

楊瑾稱，在咨詢的人中，“大部分人都集中火力在英國和美國，在英國的話，主要集中在曼徹斯特、利物浦等英國二線城市，而美國則集中在德州等地。”

根據萊坊的報告，大部分私人投資者鐘情投資歐洲，其中以英國和德國最受歡迎，主要原因是其市場規模比較大，靈活度比較高，以及所投資的機會比較高，中國和香港是唯一在10大排名榜上的亞洲國家/城市，他們分別排名第9和第10。

根據萊坊2017城市財富指數，最受超高凈值人士歡迎的前20個城市中，紐約、倫敦和香港位居前三位，而亞洲國家只有7個進了前20名。

高力國際Edwin對第一財經稱，“最實在就是投英國的項目，法制健全，便宜和貴都有，而且最重要的是，英鎊匯率升值空間太多，最便宜的30多萬就可以投，回報率每年可能可以達到10%至30%，最貴的幾千萬也有。”

經過多輪研究，林莉開始考慮英國的房產，由於過去英鎊貶值近20%，即便房產價值不變，光是英鎊已經跌到低位就足夠有吸引力。另一方面，在英國買房可動用杠桿，如果買新房，一個月之內僅需要支付10%的首付，在快要交房時支付剩下的15%首付，正式交房時付清所有余款。

根據英國皇家特許測量師協會RICS報告預計，未來5年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則會達到20%，Nationwide建築協會預計，英國房價會有小幅增長，因為住房供應量依舊接近歷史最低水平。隨著供應量的減少，目前英國住房的自有率正處在30年以來的低位，在過去10年中，個人租賃市場每個月新增1.75萬個租房需求，租戶數量超過了2000萬。有專家預測，在英國，20至39歲的人群中，有接近60%的人會租房到2025年。

根據英國土地註冊處數據，2010年至2015年，英國的租金回報率最高的是曼徹斯特，以6.02%位居高位， 中部城市利物浦和威爾士首府卡迪夫分別以5.16%和5.1%位列第二和第三。

林莉的好友王薇(化名)就是投資英國房產的先行者，她先在倫敦投資了一套房產，又在曼徹斯特投資了一套房產，兩套房產都只是交了25%的首付，據王薇介紹，她在曼徹斯特投資的那套房產，每月租金達到13000港幣，但月供只需要10000港幣，這比起內地房產來說，是非常有吸引力的一筆投資。

而根據房天下《2016中國人海外購房趨勢報告》，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家，關註度達到27.7%，而其他位列前4名的國家依次是澳大利亞、加拿大和日本，關註度為19.37%、13.89%和13.16%。

在美國購買房產的人士中，中國人最熱衷在休斯頓買房，約占28%，其次是洛杉磯(24%)、舊金山(21%)、紐約(19%)和奧蘭多(4%)。

不過，由於在美國投資地段非常重要，所以並非所有的房產都具有升值空間，韓雪(化名)在2013年美國加州投資了一套用來自住的別墅，當時的價格大約是130萬美金，3年過去了，韓雪的老家廣州房價已經翻倍，但這套別墅卻仍舊停留在150萬美元的水平，這讓韓雪有些悔恨，“如果當時拿錢在廣州多買幾套，再回來買這套別墅也不遲，”韓雪告訴第一財經。

另一方面，美國物業也有一定的持有成本，以韓雪所居住的別墅為例，每年房產稅為13000美元，加上開支雜費等，每年的維護成本大約2萬美金，而美國每個州的征稅水平不同，但大多都在1%至3%之間，加上其它雜費，大約持有成本在3%至5%之間，如果租金回報率只是5%的話，那麽等於沒賺沒虧。

不過，楊瑾稱，對於內地人來說，美國房產的永久產權、人民幣貶值、買房就近讀書都是很大的促進因素，而且美國是大國，美國房產屬於美元資產，是一個很好的投資工具。很多名校附近的房子，投資者都打算長期持有，收取租金以防貶值，比起炒期房，這些房產的安全穩定性非常高。

亞太房地產發展學會會長邵誌堯對第一財經稱，銀聯卡對海外房產的收緊，對英美這類反洗黑錢條例比較嚴的國家影響很大，因為如果不能刷銀聯卡，只能通過現金等途徑，但在英美國家，純現金交易很容易被視為洗黑錢的行為，這樣就促進了另一些國家的市場，比如東南亞地區。

邵誌堯介紹，泰國、越南這些地區的銀行還不需要證明資金來源，而且由於還處在發展中階段，管得沒有那麽嚴，除此之外，柬埔寨也是近日的一個大熱地區，“一套房子只要幾十萬，很多內地投資者都是幾套幾套買，”邵誌堯說。

林莉早前就收到了一份來自越南胡誌明市的地產項目報價單，該項目位於越南胡誌明市，每平方米單價約為12000至13000元，相比起很多內地二三線城市，還屬於“白菜價”的水平，而且這一地區屬於胡誌明市的富人區，周邊有很多國際學校，屬於學區房，如果與目前已經層層限購的內地城市相比，已經屬於非常物美價廉的選擇。

海外置業的風險幾何

與其它投資一樣，海外置業所要面臨的風險也是匯率、政治等問題，劉衛(化名)跟風以全款在2015年買入了倫敦的兩套房，兩套房總價大約超過1400萬元，而根據英國房地產數據統計公司LSL和Acadata上月的報告指出，盡管英國平均的房價在2017年1月份環比上漲了0.6%，但實際上房價同比下跌了2.4%，是2013年以來的新低。

自從2016年6月英國宣布脫歐以來，由於外界擔憂脫歐的不確定性因素，英鎊對美元貶值接近25%，對於劉衛而言，不僅房價沒有上漲，匯率損失了也不少，而目前英鎊的匯率還並沒有出現明朗的局勢。

此外，投資標的的選擇也非常重要，劉衛的朋友馬雷(化名)2014年底打算在墨爾本買一套別墅，當時猶豫在西南買還是東南買，最後馬雷決定隨意挑選一處，選了東南區的一棟別墅，但沒想到就在2015年，西南區的別墅附近新建了地鐵站，房價馬上漲了20%，但東南區沒有這方面利好消息的刺激，房價只漲了5%。

而由於澳洲收緊內地人買房貸款，馬雷當時只能給70%的首付，其余都是貸款，但澳幣對人民幣當時的匯率是4.6，而現在澳幣兌人民幣達到了接近5.3的水平，相當於資產縮水了一部分，這也讓馬雷感覺有些懊悔，“如果當時在廣州，哪怕是中山、東莞隨意買套房，也不至於像現在這樣，”馬雷說。

與馬雷不同，身在加拿大的張亮(化名)就非常幸運，他2014年在溫哥華市中心買了一套房子，當時只給了10%的首付，大約5.8萬加幣，今年他把這套期房出售，市場價格已經達到72萬加幣，等於這次投資給他帶來了至少10萬加幣的收益。

不過，整體而言，很多內地投資者對海外房地產情況並不熟悉。根據瑞銀發布的《2016年全球不動產泡沫指數》報告，溫哥華、倫敦和斯德歌爾摩是因房地產市場泡沫而面臨最大風險的城市，在接近形成住房市場泡沫的城市中，自2011年以來，其房價已經平均上漲了近50%，相比之下，其它金融中心的漲幅則僅有15%。瑞銀認為，宏觀經濟動能的改變、投資者情緒的轉變或是供應量的大幅增長都可能會觸發住房價格的迅速下跌。

實際上，很多國家都面臨資本流失的問題。世界銀行的數據顯示，2016年超高凈值人群流失量最大的國家是法國，去年總共流失了1萬人，占總高凈值人群比例的3%，緊隨其後的是才是中國，占比為1%，意大利、印度、希臘等地的情況也比較嚴重，分析稱，由於歐洲形勢不穩定，很多歐洲的高凈值人士都想尋求穩定而逃離當地。