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今年房市在連串政府打房政策抑制下，全年交易量預估為十四年新低。但是，更戲劇性的轉折或許才要降臨，二○一五年一過，奢侈稅、證所稅退場，兩者帶動的效應，都會讓明年房市變動加劇。 幾年前，有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的，看上了淡水某建案。由於她是資深投資客，同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元，但她靠著和建商的合作關係，拿到「友情價」每坪三十五萬元。 當年，雙北房價如日中天，大媽直覺「賺翻了」，下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來，別說賺錢賣，大媽只求以成本價脫手，至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇，切實反映了今年房地產慘況。 脫手潮年後湧現 投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估，二○一五年的交易量大約二十八萬戶，不僅比去年的三十二萬戶少上一成三，也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶，是近十四年來最低的成交量。「但接下來，投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。 他表示，現在之所以沒有崩盤，「是因為利率實在太低，賣方還可以硬撐。」另一方面，若手中持有房產未滿兩年，現在賣房，無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○％至一五％的奢侈稅，也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。 但在二○一五年十二月三十一日之後，賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢？ 重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場，並由房地合一制取而代之；兩者的主要差別之一，在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分，課徵一五％至四 五％的稅負，賠錢賣則不課稅。在此之下，手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客，自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。 簡言之，明年奢侈稅退場，就是受困閉鎖期的投資客們，選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言，「大家都在觀察年後奢侈稅退場，會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸，但其實所有條件都不利賣方，只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年，新北市、台中重劃區推出的建案量最大，這幾區的衝 擊將最顯而易見；其中，三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋，卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後，於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮，共八十一戶賣盤。尤其，當年成交價約為每坪二十八萬元，但網站每坪單價僅約三十二萬元，與成本價相去不遠，顯然屋主對房市走向「心知肚明」，所求 不多。 當然，如果投資客對未來房市看好，賣壓或許不致大量出籠；可惜，無論從稅制及利率環境的變革方向來看，投資客恐怕都沒有看好的理由。 資金由房轉股 證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上，明年除了奢侈稅退場之外，另一個重頭戲，是廢除證所稅。當房市衰退，受稅制影響，滿手現金的投資客會怎麼做？按理來說，投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除，將成房市跌幅加劇的另一變因。 利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號：「利率不升、房價不死！」過去七年，在美國維持零利率的環境下，國內利率也始終偏 低，但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息，從過往歷史來看，台灣央行在一年內跟進的機率極高（見左圖）。利率環境的變化，無疑也讓房市蒙上陰影。 DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，除上述因素外，總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說，由於奢侈稅退場，房地合一稅接續上路，加上台北市房屋持有稅翻倍，預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整，過去十年的多頭，至少在數年內難再復見。 這些偏向悲觀的預期，其實也已在相關業者的經營上有所反映；一位不具名代銷業者表示：「代銷公司以前還會包銷部分建案，現在只願意幫建案負責廣告企畫，不 願意承擔包銷風險。至於公司內部，現在也遇缺不補，一人身兼數職，主管都想請無薪假。」卓輝華也認為，房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」，但即將面臨重要轉 折點，「明年房價跌幅會比今年更明顯，全台房價平均大約下修二％至三％。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象，隨著二○一五年結束，新稅制、利率環境改 變，會不會演變成一場真正的風暴，後續值得繼續觀察。 撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋 |
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