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房市賣壓大悶鍋 一個月後恐掀開 奢侈稅退、證所稅廢、利率向上 明年房市難樂觀

2015-12-14  TWM

今年房市在連串政府打房政策抑制下,全年交易量預估為十四年新低。但是,更戲劇性的轉折或許才要降臨,二○一五年一過,奢侈稅、證所稅退場,兩者帶動的效應,都會讓明年房市變動加劇。

幾年前,有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的,看上了淡水某建案。由於她是資深投資客,同社區住戶的取得成本大約每坪四十萬元,但她靠著和建商的合作關係,拿到「友情價」每坪三十五萬元。

當年,雙北房價如日中天,大媽直覺「賺翻了」,下重手一次就買兩戶總價一千多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來,別說賺錢賣,大媽只求以成本價脫手,至今卻遲遲找不到適當買家……。這位大媽的遭遇,切實反映了今年房地產慘況。

脫手潮年後湧現

投資客硬撐 等奢侈稅退場宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估,二○一五年的交易量大約二十八萬戶,不僅比去年的三十二萬戶少上一成三,也遠遠低於二十年長期平 均的三十五萬戶,是近十四年來最低的成交量。「但接下來,投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

他表示,現在之所以沒有崩盤,「是因為利率實在太低,賣方還可以硬撐。」另一方面,若手中持有房產未滿兩年,現在賣房,無論賺賠都得繳付「售屋總價」一○%至一五%的奢侈稅,也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在二○一五年十二月三十一日之後,賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢?

重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場,並由房地合一制取而代之;兩者的主要差別之一,在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分,課徵一五%至四 五%的稅負,賠錢賣則不課稅。在此之下,手中持有房產未滿兩年、目前房價低於成本的投資客,自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。

簡言之,明年奢侈稅退場,就是受困閉鎖期的投資客們,選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言,「大家都在觀察年後奢侈稅退場,會不 會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸,但其實所有條件都不利賣方,只是卡在賣方不願認賠。」過去幾年,新北市、台中重劃區推出的建案量最大,這幾區的衝 擊將最顯而易見;其中,三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於二○一三年交屋,卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後,於知名房屋交易網「591」爆出 倒貨潮,共八十一戶賣盤。尤其,當年成交價約為每坪二十八萬元,但網站每坪單價僅約三十二萬元,與成本價相去不遠,顯然屋主對房市走向「心知肚明」,所求 不多。

當然,如果投資客對未來房市看好,賣壓或許不致大量出籠;可惜,無論從稅制及利率環境的變革方向來看,投資客恐怕都沒有看好的理由。

資金由房轉股

證所稅廢後 吸引大戶進場在稅制上,明年除了奢侈稅退場之外,另一個重頭戲,是廢除證所稅。當房市衰退,受稅制影響,滿手現金的投資客會怎麼做?按理來說,投資客極可能轉戰稅制相對寬鬆的股海。證所稅的廢除,將成房市跌幅加劇的另一變因。

利率環境轉變也是壓在投資客心中的一塊大石。房地產市場有句響亮的口號:「利率不升、房價不死!」過去七年,在美國維持零利率的環境下,國內利率也始終偏 低,但美國預料將在十二月中旬進行十年來首度升息,從過往歷史來看,台灣央行在一年內跟進的機率極高(見左圖)。利率環境的變化,無疑也讓房市蒙上陰影。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示,除上述因素外,總統大選必然對房市造成不確定性。整體來說,由於奢侈稅退場,房地合一稅接續上路,加上台北市房屋持有稅翻倍,預計未來幾年房價將經歷長期打底盤整,過去十年的多頭,至少在數年內難再復見。

這些偏向悲觀的預期,其實也已在相關業者的經營上有所反映;一位不具名代銷業者表示:「代銷公司以前還會包銷部分建案,現在只願意幫建案負責廣告企畫,不 願意承擔包銷風險。至於公司內部,現在也遇缺不補,一人身兼數職,主管都想請無薪假。」卓輝華也認為,房市氛圍在現階段是「慢慢轉空」,但即將面臨重要轉 折點,「明年房價跌幅會比今年更明顯,全台房價平均大約下修二%至三%。」這些房地產市場「山雨欲來」的現象,隨著二○一五年結束,新稅制、利率環境改 變,會不會演變成一場真正的風暴,後續值得繼續觀察。

撰文 / 蔡曜蓮、梁任瑋

 


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阿里沽壓大 馬雲致函股東派定心丸

1 : GS(14)@2015-10-10 00:57:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151009/news/ec_eci1.htm



【明報專訊】受中國經濟增長及集團收入放緩等不利因素影響,投資者陸續減持阿里巴巴股份。為釋除市場疑慮,阿里巴巴主席馬雲昨天向股東致函,《華爾街日報》率先披露此函件,內容指阿里的業務並無因中國經濟放緩而受到重大打擊。馬雲又指各界對於中國經濟放緩的消息反應過敏,他深信阿里的收入不會因此受挫。

馬雲於信中提及﹕「我不認同經濟增長放緩,會令到消費下跌。」他續指,經濟低迷時,西方消費者可能很難再通過借貸,去維持之前的生活水平,但中國的消費者不同,他們任何時間都習慣儲蓄。而網上購物除了方便之外,更能體現金錢的價值,故將來會愈來愈多中國人於網上購物,「中國境內的消費能力強,故如何增強他們消費能力才是重點。」

指不會受中國經濟放緩影響業績

他於信中又指,電子貿易只佔集團策略的小部分,以此平台的交易額去衡量公司表現,未免過於狹窄。阿里希望,透過大數據、物流等資源打造「未來的貿易基礎設施」。不過,阿里現時雖為中國電子商務市場的領先者,但隨覑收入和交易量增長放緩、假貨及競爭加劇等問題,已不斷引起市場擔憂和不滿。

上月阿里巴巴投資者關係主管Jane Penner曾表示,中國消費減慢,令阿里的收入會較公司原本的預期低「中單位數」。此消息令到阿里股價一度跌穿60美元,昨晚初段報67美元,仍較去年9月的招股價68美元略低。
阿里 沽壓 壓大 馬雲 致函 股東 定心丸 定心
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手機設備 細價股沽壓大

1 : GS(14)@2016-08-16 06:24:12

【本報訊】資金大換馬,手機設備股信利國際(732)昨日午後一度急插水21%,至一個半月新低,最後收市跌幅仍達15.2%,報3.73元,成交額高達2.97億元,按日增6.6倍。信利今年一度累積上升1.4倍,令市值衝上至逾百億元,昨日洗倉後今年升幅仍有一倍。除信利之外,近期受投資者鍾情的手機設備板塊昨均見疲態,舜宇光學(2382)昨再闖新高後即腳軟,收市跌3%;藍籌新貴瑞聲科技(2018)一度大漲近8%、市值破千億元後,收市升幅收窄至3.8%。另外,在深港通憧憬下細價股洗倉仍未止息,創板股創新電子控股(8346)昨大瀉七成,由2.21元跌至0.62元收市,成交額1.2億元。騰祺基金管理投資管董事沈慶洪則表示,現時市況氣氛轉佳下,市場資金開始換馬,早前強勢的股份因而出現沽壓,轉向中資概念入手,但相信細價股洗倉潮過後,只要人氣願意配合,便會再捲土重來繼續炒。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160816/19737957
手機 設備 細價 價股 股沽 沽壓 壓大
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人幣沽壓大 出招防大規模走資中央擬嚴限企業外闖

1 : GS(14)@2016-11-30 23:52:30

【本報訊】人民幣趨勢性走貶,走資壓力嚴峻,中國對資本外流管控全面升級!《金融時報》昨引述消息稱,中國國務院正草擬文件,將嚴控企業進行大額海外投資、併購或房地產投放。有接近中資企業的投行界消息向本報表示,據悉有關措施近日已經下達,新例對象包括國企、民企及全方位業務領域,本周一(28日)前尚未取得審批的海外投資項目,需發還有關部委約見重審。記者:劉美儀 方楚茵



據悉,上述指令有效期初步至明年第三季,現階段尚未見到具體官方文件頒佈,不過,中資企業自上周末起,已經從不同渠道知悉出台指令;儘管是次資本管制有「開倒車」之嫌,但消息指資本外流情況已到了令人擔憂的地步,當局亦習慣「非常時期」採取非常措施。另外,《路透》昨日亦引述消息指,中國外滙管理局周一又出新招嚴控資本外流,要求銀行對資本項下500萬(美元.下同)或以上的資金滙出,須報外管局審批,而原本是5,000萬元以上才需上報。


或禁百億美元項目

《金融時報》昨日引述消息報道,為抑制資本外流,國務院正草議文件,將「禁止」(ban)價值超過100億元的境外投資,屬非核心業務而金額又超過10億元的海外併購亦遭落閘,國企亦不准投資超過10億元的海外房地產項目。上周末《華爾街日報》也有類似報道,謂中資企業投資海外上市公司,而金額低於本身總股本10%的交易,或參與海外公司退市活動均不獲放行。



走出去政策開倒車

博大資本國際總裁溫天納認為,面對人幣大幅貶值壓力,外滙儲備不斷消耗,走資情況嚴重,監管當局及中央轄下各個部委,對無論銀行、券商、保險公司及國企民企,隨時發出勸喻、窗口指導或行政命令,限制海外投資併購,「都不必大驚小怪」,以行政命令方式下達亦較修例更快更高效,相信指令一出「無邊個敢唔跟」。人幣中間價昨日雖連續第2天上升,反彈至每美元兌6.8889人幣水平(升153點子),但人幣離岸價自本月初至今已貶值2.1%,年初計更累貶5.1%;10月份中國外儲亦連續第4個月下跌,餘額降至3.12萬億元。對是次國務院嚴控中資企業海外投資,多年來「走出去」政策有「開倒車」之嫌,溫天納形容新命令當然不算理想,惟關鍵是當局會否容許人幣一直放任走弱,當前人幣貶值趨勢是「真貶」抑或「假貶」,要到明年1月底美國新任總統特朗普對華貿易政策明朗化後,再觀察滙率走勢才能確認。信銀國際首席經濟師廖群則表示,當局嚴控海外投資,特別是沒有真正項目的「名義走資」,或不予鼓勵的海外房地產投放,以至對大額交易進行分階段滙出審批,是極有可能,但一刀切禁止海外投資或併購則不大可能。領飛資本行政總裁溫兆華亦說,全面落閘機會不大,一些對國家及企業發展有好處的境外投資,如資源技術開發領域,料仍獲支持,惟審批可能從嚴。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161130/19850263
人幣 幣沽 沽壓 壓大 出招 大規模 大規 走資 中央 擬嚴 嚴限 企業 外闖
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假前沽壓大 恒指3萬關復失 港股一年來首現6連陰

1 : GS(14)@2018-02-20 08:06:15

【明報專訊】港股昨日隨外圍一度升逾700點,但投資者再一次趁反彈獲利,以致收市升幅收窄至僅379點,30,000點得而復失。雖然收復了100天線,但恒指及國指均是連續第6個交易日出現陰燭,而且無力回補上周五造成的下跌裂口。分析認為,投資者仍有可能沽貨,長假期前不能指望大市有可觀的反彈。

明報記者 廖毅然

隔晚美國道指升逾400點,恒指昨日早段最多升710點至30,169點,但中午時道指期貨開始下跌,恒指亦再度失守30,000點,升幅最多收窄至324點,收市報29,839點,僅升379點。國指收報12,004點,從盤中高位回落250點,全日成交1288億元。恒指出現6連陰,是近1年來首次,即使去年11月底的調整亦最多是4連陰。另一方面,恒指昨日只差不足100點便補回上周五的下跌裂口,但亦無功而還,反映阻力甚大。

耀才:100天線未企穩

耀才證券研究部總監植耀輝表示,昨日沒有北水,恒指仍能撐住升市,未有像周一倒跌,表現已經收貨。由於現時港股很受外圍影響,不少投資者會在長假期前再減磅。因此,他認為,100天線未算守穩。

騰訊(0700)昨升3.1%至422.4元,平保(2318)升3.65%至82.35元,友邦(1299)升2.17%至61.3元。舜宇光學(2382)及瑞聲科技(2018)續跑贏,分別升5.7%及4.9%。旭輝(0884)獲納入MSCI中國指數,昨日股價升5.8%。

美銀美林:難言逢低買入良機

美銀美林昨日發布最新的基金經理調查報告,調查在本月2日至8日,即環球股市大跌期間進行,結果發現基金經理普遍減持股票及增持現金,於股票的配置由上月的55%減至43%,12個百分點的跌幅是近兩年以來最多;平均現金比例由1月份的4.4%增至本月的4.7%。調查同時發現,91%的受訪基金經理認為股市仍處於上升周期。

不過,該行的「牛熊指數」由上月的8.5跌至8.4,但仍處於賣出的區間,當該指數高於8時,便被視為賣出訊號。美銀美林首席投資策略師Michael Hartnett在報告中稱,尚未有明確訊號顯示現在是逢低買入的良機。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0121&issue=20180214
假前 前沽 沽壓 壓大 萬關 關復 復失 港股 年來 首現 連陰
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