萬城控股(惠州漢基房地產開發)(2892)專區(關係：1982)
1 :
GS(14)@2018-07-05 12:39:03https://www.tianyancha.com/company/1289567956
惠州汉基房地产开发有限公司我要认证
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电话：0752-822****查看更多邮箱：***@hzyuefu.com查看更多
网址：暂无信息地址：广东省惠州市惠城区水口镇
简介：惠州汉基房地产开发有限公司成立于2003年04月08日，主要经营范围为普通房地产（包括厂房、综合性楼宇）的开发、建设等。
2 :
GS(14)@2018-07-05 12:39:40https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/136260.html
新股消息 | 物业发展商万城控股向港交所递表
2018年7月4日 11:59:38
智通财经APP获悉，7月3日晚间，物业发展商万城控股向港交所递交上市申请。公司主要从事销售发展物业及出租若干已发展及未出售的发展物业（如幼稚园及商铺），以取得租金收入。
招股书显示，截至2018年3月31日，公司在中国拥有16个发展项目，该等项目已竣工、处于不同发展阶段或留待日后发展，拥有总占地面积约89.68万平方米的土地使用权及总建筑面积约198.79万平方米的土地储备。
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财务数据方面，截至2017年12月31日止三个年度各年，公司收益分别为约58.5百万元、894.8百万元及973.1百万元人民币，及年内（亏损）/溢利分别为约(6.7)百万元、131.0百万元及76.8百万元人民币。
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3 :
GS(14)@2018-07-05 12:42:31https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%8E%8B%E5%BA%AD%E8%81%B0
王庭聰
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王庭聰，BBS（英文：WONG Ting Chung，1961年10月－），香港人，祖籍福建泉州、第十二屆全國人民代表大會代表（港區人大）、香港工商總會會長、南旋集團主席、勁家莊(惠州)健康食品有限公司董事，曾任廣東省政協委員。
多年來一直大力支持國際小母牛計劃，擔任國際小母牛香港的副主席，包括幫助內地貧困農民等世界各地不同需要者致富。
他也是香港公益金多年來的忠實支持者，擔任九龍及港島百萬行主席及萬眾同心公益金籌委會主席等職務。
王庭聰同時擔任內地慈善組織----廣東省惠州市港澳基金管理委員會主席，該組織多年來資助大量廣東山區白內障病人進行康復手術，也向落後地區醫院捐贈了很多醫療物資。
4 :
GS(14)@2018-07-05 12:43:37http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018062913_c.htm
5 :
GS(14)@2018-12-10 07:55:28http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181210058_C.pdf
招股書
6 :
GS(14)@2018-12-12 11:04:581. 我們是一家以住宅物業連同商舖、俱樂部會所及幼稚園等配套設施開發為主的物業發
展商，專注於廣東省惠州及我們認為具備發展潛力的中國地區（如天津及河南省駐馬店）發
展，以吸引周邊地區的中高收入居民。我們銷售發展物業及出租若干已發展及未出售的發展
物業（如幼稚園及商舖），以取得租金收入。我們於二零零三年四月藉成立惠州漢基在廣東省
惠州開展物業發展業務，並在廣東省惠州展開我們首個住宅發展項目萬城國際的建設。其後
我們結識天津及河南省駐馬店的第三方業務夥伴，自此起與彼等合作。我們與第三方業務夥
伴成立各間合營公司及聯營公司以及非全資附屬公司。透過與第三方業務夥伴的合作，我們
獲得關於中國物業市場的知識及業務關係、擴闊在各個地方市場的商業網絡、提高我們的項
目發展及管理技巧，藉此，我們逐步在中國物業市場打下根基。
2. 透過全資附屬公司經營的發展項目
估值報告
所載項目
編號 項目
於二零一八年
九月三十日
項目發展
的狀況 負責項目公司名稱
於二零一八年
九月三十日
我們於相關
項目公司的
擁有權權益
相關項目
公司控制方 分佔溢利╱虧損安排
就項目公司的日常管理與
第三方業務夥伴訂立的
合作安排
2. 萬城國際四及五期 持作未來發展 惠州怡展，為我們
的全資附屬公司
100% 本集團 不適用 不適用
11. 皇冠豪苑 發展中 惠州漢基，為我們
的全資附屬公司
100% 本集團 不適用 不適用
15. 萬城國際一至三期 竣工 惠州怡展，為我們
的全資附屬公司
100% 本集團 不適用 不適用
透過非全資附屬公司經營的發展項目
估值報告
所載項目
編號 項目
於二零一八年
九月三十日
項目發展
的狀況 負責項目公司名稱
於二零一八年
九月三十日
我們於相關
項目公司的
擁有權權益
相關項目
公司控制方 分佔溢利╱虧損安排
就項目公司的日常管理與
第三方業務夥伴訂立的
合作安排
3. 萬城君滙花園 持作未來發展 惠州萬城，為我們
的非全資附屬公司
54.4% 本集團 按股權 . 本 集 團 — ( i ) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
7. 萬城聚豪三期 發展中 天津建基，為我們
的非全資附屬公司
55% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
8. 萬城聚豪四期 發展中 天津建基，為我們
的非全資附屬公司
55% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
9. 萬城名座三期 發展中 惠州萬城，為我們
的非全資附屬公司
54.5% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
10. 萬城名座二期 發展中 惠州萬城，為我們
的非全資附屬公司
54.5% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
13. 名座廣場 發展中 天津建基，為我們
的非全資附屬公司
55% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
16. 萬城名座一期 竣工 惠州萬城，為我們
的非全資附屬公司
54.4% 本集團 按股權 . 本 集 團 — ( i ) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
17. 陽光新苑一及二期 竣工 惠州悅富，為我們
的非全資附屬公司
95.39% 本集團 根據注資協議（附註） . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
18. 萬城聚豪一及二期 竣工 天津建基，為我們
的非全資附屬公司
55% 本集團 按股權 . 本 集 團 — (i) 提 供 資
金；(ii)監督項目融資及現
金流量；及(iii)管理建設發
展項目的日常營運；及
. 第三方業務夥伴 — 提供
資金
附註： 根據林國賢先生（「林先生」）、王小霞女士（「王女士」）、萬城企業管理與惠州悅富訂立日期為二零一八年
六月二十五日的注資協議，協定惠州悅富於二零一八年五月三十一日的保留溢利及於二零一八年五月
三十一日未出售存貨的估計未變現收益將按照萬城企業管理注資前的股權比例分派（即林先生持有52%
及王女士持有48%）。
透過合營公司經營的發展項目
估值報告
所載項目
編號 項目
於二零一八年
九月三十日
項目發展
的狀況 負責項目公司名稱
於二零一八年
九月三十日
我們於相關
項目公司的
擁有權權益
相關項目
公司控制方 分佔溢利╱虧損安排
就項目公司的日常管理與
第三方業務夥伴訂立的
合作安排
4. 萬城潼湖中心 持作未來發展 惠州惠港，為我們
的合營公司
50% 泉 置 控 股 有 限
公司
按股權 . 本集團 — (i)提供資金；
及(ii)監督項目融資及現金
流量；及
. 第三方業務夥伴 — (i)提
供資金；及(ii)管理建設發
展項目的日常營運
5. 玖龍台二期 持作未來發展 惠州惠港，為我們
的合營公司
50% 泉 置 控 股 有 限
公司
按股權 . 本集團 — (i)提供資金；
及(ii)監督項目融資及現金
流量；及
. 第三方業務夥伴 — (i)提
供資金；及(ii)管理建設發
展項目的日常營運
12. 玖龍台一期 發展中 惠州惠港，為我們
的合營公司
50% 泉 置 控 股 有 限
公司
按股權 . 本集團 — (i)提供資金；
及(ii)監督項目融資及現金
流量；及
. 第三方業務夥伴 — (i)提
供資金；及(ii)管理建設發
展項目的日常營運
透過聯營公司經營的發展項目
估值報告
所載項目
編號 項目
於二零一八年
九月三十日
項目發展
的狀況 負責項目公司名稱
於二零一八年
九月三十日
我們於相關
項目公司的
擁有權權益
相關項目
公司控制方 分佔溢利╱虧損安排
就項目公司的日常管理與
第三方業務夥伴訂立的
合作安排
1. 聚瓏灣二期 持作未來發展 河南聚龍，為我們
的聯營公司
30% Warren
Pacific
Limited
按股權 . 本集團 — 提供資金；及
. 第三方業務夥伴 — (i)提
供資金；及(ii)管理建設發
展項目的日常營運
14. 聚瓏灣一期 發展中 河南聚龍，為我們
的聯營公司
30% Warren
Pacific
Limited
按股權 . 本集團 — 提供資金；及
. 第三方業務夥伴 — (i)提
供資金；及(ii)管理建設發
展項目的日常營運
3. 憑藉我們在廣東省惠州的強大根基、對中國房地產市場的專業知識（包括我們對本地物
業市場環境的了解）及我們多年來所累積物業發展銷售及營銷實力，我們同時選擇性收購其
他公司已發展並具備潛在投資回報的物業，並把相關物業出租或翻修以供銷售。根據高力國
際報告，按照於二零一八年上半年發行及可供公眾查閱的預售許可證，按二零一八年上半年
可供銷售的住宅建築面積計算，我們為廣東省惠州第十二大物業發展商，佔市場份額約
1.4%。
我們的發展項目位於廣東省惠州、天津及河南省駐馬店。於二零一八年九月三十日，我
們在中國擁有17個發展項目，該等項目已竣工、處於不同發展階段或留待日後發展，我們亦
擁有總佔地面積約896,844.45平方米的土地使用權及總建築面積約2,103,333.25平方米的土
地儲備。充足的土地儲備有助提升我們在物業市場的競爭力。根據高力國際報告，本集團深
諳地方市場行情、具備豐富的物業發展經驗、在地方市場建立了知名的品牌形象、在廣東省
惠州及其他發展潛力相對較高的城市的策略性位置擁有土地儲備，故本集團將能好好把握
中國物業發展行業的機遇。
我們的住宅物業主要分類為(i)高層住宅，通常為十層或以上建築；(ii)中高層住宅，通
常為七至九層建築；(iii)多層住宅，通常為四至六層建築；及(iv)別墅，通常為不超過三層的
建築。於往績期間內，我們主要通過(i)銀行借貸；(ii)股東注資；(iii)物業銷售及預售的所得
款項；及(iv)關聯方貸款為我們的發展項目提供資金。於往績期間，我們的若干附屬公司以
免息股東貸款形式，從控股股東及關聯方獲得發展項目的資金，截至二零一七年十二月三十
一日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月分別達約人民幣1,085.3百萬元、人
民幣968.0百萬元、人民幣958.1百萬元及人民幣955.0百萬元。於二零一八年六月三十日的
結餘當中，約人民幣649百萬元應付控股股東及聯繫人。部分該等款項（於二零一八年六月三
十日合共約人民幣443.0百萬元）將於上市前資本化至股本，而約人民幣172.0百萬元的款項
將於上市前結付，當中約人民幣41.1百萬元將扣除應收控股股東款項，餘下約人民幣130.9
百萬元將以現金結付。應付控股股東餘款約人民幣34.0百萬元（即視作向控股股東作為惠州
悅富股權持有人（即林國賢先生作為王氏家族的代名人）的分派）將於(i)二零一八年五月三十
一日惠州悅富已出售但尚未交付的物業交付時；及(ii)二零一八年五月三十一日惠州悅富未
出售的存貨售出及交付時結付。上市後，我們項目公司的相關股權持有人（即本集團及╱或
第三方業務夥伴），將在有需要情況下，以免息貸款形式按其持有的股權比例提供資金予相
關項目公司。有關應付控股股東及關聯方款項的更多詳情，請參閱本招股章程「財務資料」一
節「關聯方交易」一段「應付關聯方款項」分段。
我們的竣工發展項目主要以發展項目地點鄰近區域的中高收入居民為對象。萬城國際
一至三期及陽光新苑一期的建築工程於往績期間前竣工。於截至二零一七年十二月三十一
日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月，該等竣工發展項目分別貢獻收入約
人民幣15.0百萬元、人民幣13.9百萬元、人民幣11.8百萬元及人民幣96.6百萬元。萬城國際
一至三期的大部分住宅單位已於往績期間前出售。該等已竣工發展項目所得收入由截至二
零一七年十二月三十一日止年度約人民幣11.8百萬元增加至截至二零一八年六月三十日止六
個月約人民幣96.6百萬元，主要由於陽光新苑一期的單位銷售。陽光新苑一期的建築工程於
二零一零年十月竣工後，於二零一零年十二月至二零一七年三月出租予惠州皇冠酒店作員
工宿舍。因此，往績期間前概無出售陽光新苑一期的單位。基於廣東省惠州住宅物業的平均
售價於二零一五年至二零一六年上升，惠州悅富遂決定於二零一七年底出售陽光新苑一期
以取得更多銷售收入。因此，由於大部分住宅單位乃於截至二零一八年六月三十日止六個月
內交付，故陽光新苑一期的大部分住宅單位銷售僅於同期確認。
4. 下表載列我們於二零一八年九月三十日的發展項目概要：
持作日後發展的發展項目
下表載列我們於二零一八年九月三十日持作日後發展的發展項目概要：
估值報告
所載項目
編號 項目(4) 地盤面積
實際╱估計施工
日期
估計竣工
日期
估計預售
日期
規劃建築
面積
已產生的
發展成本(1)
預計未來
發展成本(1)
負責項目
公司名稱
於二零一八年
九月三十日的
擁有權權益(2)
於二零一八年
九月三十日
現況下本集團
應佔市值(3)
於二零一八年
九月三十日的
估值方法
於二零一八年九月三十日之
主要估值假設
（平方米） （平方米） （人民幣百萬元）（人民幣百萬元） (%) （人民幣百萬元）
1. 聚瓏灣二期 106,192.39 二零一八年十二月 二零二零年十一月 二零一九年九月 89,081.00 145.69(5) 203.39 河南聚龍(6) 30 25.80 市場法 樓面價：每平方米人民幣964
元
2. 萬城國際四期及五期 60,977.78 二零二零年六月 二零二二年十二月 二零二一年一月 240,558.00 28.29 1,420.08 惠州怡展(7) 100 271.00 市場法 樓面價：每平方米人民幣
1,480元
3. 萬城君滙花園 47,679.00 二零二零年六月 二零二二年十二月 二零二一年一月 150,475.00 4.49 939.46 惠州萬城(8) 54.5 64.31 市場法 樓面價：每平方米人民幣
1,030元
4. 萬城潼湖中心 55,596.00 二零一九年六月 二零二五年一月 二零二零年五月 378,642.00 317.92 1,273.29 惠州惠港(9) 50 230.00 市場法 樓面價：每平方米人民幣
1,539元
5. 玖龍台二期 42,566.00 二零一八年十二月 二零二一年三月 二零一九年八月 222,299.00 293.28(5) 888.33 惠州惠港(9) 50 171.50 市場法 樓面價：每平方米人民幣
1,959元
附註：
1. 根據(i)發展項目相關階段規劃建築面積佔相關發展項目總規劃建築面積的比例；及(ii)本集團於二零一八年九月三十日在持有個別發展項目的各間項目公司的應佔權益計算。
2. 指本集團於二零一八年九月三十日在負責項目公司的權益百分比。
3. 並不包括非銷售便利設施的應佔價值。根據本集團於二零一八年九月三十日在持有個別發展項目的各間項目公司的應佔權益計算。更多詳情，請參閱本招股章程附錄三。
4. 於最後可行日期，我們亦擁有位於聯和村的一塊住宅用地，我們對該用地並無任何發展計劃。更多詳情請參閱本招股章程「業務」一節「發展項目」一段下「聯和村住宅用地」分段。
5. 已產生的有關發展成本主要包括土地收購成本。
6. 該負責項目公司為我們的聯營公司。
7. 該負責項目公司為我們的全資附屬公司。
8. 該負責項目公司為我們的非全資附屬公司。
9. 該負責項目公司為我們的合營公司。
5. 已竣工發展項目
下表載列我們於二零一八年九月三十日已竣工發展項目概要：
估值報告所
載項目編號 項目 地盤面積 實際施工日期 實際預售開始日期 實際竣工日期 實際交付日期
已竣工建築
面積(6)
可售╱租賃
建築面積
未售建築
面積 發展成本(1)
每平方米單位
銷售成本
負責項目
公司名稱
於二零一八年
九月三十日的
擁有權權益(2)
於二零一八年
九月三十日
現況下本集團
應佔市值(3)
於二零一八年
九月三十日的
估值方法 於二零一八年九月三十日的主要估值假設
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （人民幣百萬元） （人民幣元） (%) （人民幣百萬元）
15. 萬城國際一至三期 50,571.00 一期：二零零八年三月 一期：二零零八年七月 一期：二零零九年九月 一期：二零零九年十月 189,177.27 140,073.42 28,346.19 628.54 3,248.98-4,002.06 惠州怡展(7) 100 336.00 市場法 住宅部分單價：每平方米人民幣14,500元
店舖部分單價：每平方米人民幣15,800元
會所部分單價：每平方米人民幣7,900元
地下停車場部分
單價：每個車位人民幣113,000元
二期：二零零九年十二月 二期：二零一零年四月 二期：二零一一年十二月 二期：二零一二年一月
三期：二零一一年五月 三期：二零一一年九月 三期：二零一三年一月 三期：二零一三年三月
16. 萬城名座一期 33,915.55 二零一三年十二月 二零一四年九月 二零一六年七月 二零一六年七月 144,743.00 100,320.64 41,928.04 589.08 4,505.31 惠州萬城(8) 54.5 80.12 市場法 住宅部分單價：每平方米人民幣14,500元
店舖部分單價：每平方米人民幣15,800元
會所部分單價：每平方米人民幣7,900元
17. 陽光新苑一期及二期 32,109.70 一期：二零零八年九月 一期：二零一二年六月(4) 一期：二零一零年十月 一期：二零一八年三月 117,297.96 85,550.07 19,998.88 384.14 3,695.22-3,890.55 惠州悅富(8) 95.39 34.34 市場法 住宅部分單價：每平方米人民幣15,500元
店舖部分單價：每平方米人民幣19,000元
幼稚園部分單價：每平方米人民幣3,800元
二期：二零一四年九月 二期：二零一五年六月 二期：二零一六年九月 二期：二零一六年十月
18. 萬城聚豪一期及二期 84,808.30 一期：二零一五年三月 一期：二零一五年九月 一期：二零一七年十月 一期：二零一七年十一月 173,390.08(5) 127,937.48 18,211.46 873.14 5,777.60 天津建基(8) 55 107.25 市場法 住宅部分單價：每平方米人民幣14,000元
店舖部分單價：每平方米人民幣16,500元
地下停車場部分單價：每平方米人民幣118,000元
二期：二零一五年四月 二期：二零一五年十一月 二期：二零一七年十月 二期：二零一七年十一月
附註：
1. 根據(i)發展項目相關階段已竣工建築面積佔相關發展項目已竣工總建築面積的比例；及(ii)本集團於二零一八年九月三十日在持有個別發展項目的各
間項目公司的應佔權益計算。
2. 指本集團於二零一八年九月三十日在負責項目公司的權益百分比。
3. 並不包括非銷售便利設施的應佔價值。根據本集團於二零一八年九月三十日在持有個別發展項目的各間項目公司的應佔權益計算。更多詳情，請參閱
本招股章程附錄三。
4. 由於陽光新苑一期並無預售，故其代表該發展項目的銷售許可日期。
5. 於最後可行日期，我們已完成萬城聚豪一期其中一座樓宇的建築工程，但尚未取得竣工驗收備案。萬城聚豪一期及二期的已竣工總建築面積不包括該
樓宇的竣工建築面積。
6. 於最後可行日期，我們有一個已竣工人民防空工程，總建築面積約為5,500.14平方米，主要用作或將用作停車場，佔我們物業組合小部分。我們將該
等物業入賬作為已竣工發展項目。作為我們日常營運的一環，我們監察與人民防空法有關的業務常規，以確保符合該等規定。就人民防空相關法律法
規的更多詳情，請參閱本招股章程「監管概覽」一節「人民防空工程」一段。
7. 該負責項目公司為我們的全資附屬公司。
8. 該負責項目公司為我們的非全資附屬公司。
6. 收入主要指年╱期內銷售物業所得收入及自物業賺取的租金總額扣除銷售相關稅
項及所給予折扣。下表列載於往績期間產生的收入明細：
截至十二月三十一日止年度 截至六月三十日止六個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
銷售物業
已確認
建築面積
（附註1） 收入 平均售價
已確認
建築面積
（附註1） 收入 平均售價
已確認
建築面積
（附註1） 收入 平均售價
已確認
建築面積
（附註1） 收入 平均售價
已確認
建築面積
（附註1） 收入 平均售價
（平方米）
（人民幣
千元）
（人民幣元╱
平方米） （平方米）
（人民幣
千元）
（人民幣元╱
平方米） （平方米）
（人民幣
千元）
（人民幣元╱
平方米） （平方米）
（人民幣
千元）
（人民幣元╱
平方米） （平方米）
（人民幣
千元）
（人民幣元╱
平方米）
（未經審核）
— 萬城國際 2,464 14,968 6,075 1,866 13,915 7,458 —— ——— — 471 6,091 12,932
— 萬城名座 5,502 31,664 5,755 88,978 541,047 6,081 2,353 22,413 9,524 1,666 14,872 8,927 7,952 98,694 12,411
— 陽光新苑 1,163 5,596 4,811 60,766 315,417 5,191 6,697 41,638 6,217 4,374 23,603 5,396 13,907 108,050 7,769
— 萬城聚豪 184 916 4,977 2,607 20,848 7,996 116,129 876,952 7,552 1,556 11,850 7,616 2,981 19,762 6,629
— 惠州名為雙子星國際商
務大廈（「雙子星」）的
商用物業 （附註2） —— ——— — 2,118 28,053 13,246 —— ——— —
— 皇冠豪苑 —— ——— ——— ——— — 3,047 28,313 9,292
小計 9,313 53,144 5,706 154,217 891,227 5,779 127,297 969,056 7,613 7,596 50,325 6,625 28,358 260,910 9,201
經營租賃租金總額 （附註3） — 5,338 — — 3,557 — — 4,037 — — 2,153 — — 2,099 —
總計 58,482 894,784 973,093 52,478 263,009
7. 銷售成本
銷售成本主要指我們就物業發展活動及租賃業務所產生的直接成本。下表載列我
們於往績期間已售物業成本的組成部分：
截至十二月三十一日止年度 截至六月三十日止六個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
發展項目成本
— 土地使用權成本 1,420 3.3 34,159 5.1 122,469 16.0 2,029 5.9 16,708 11.9
— 發展成本 40,480 94.4 627,912 94.0 599,898 78.1 31,564 91.2 119,857 85.7
— 資本化利息（附註1） — — 4,487 0.7 31,820 4.1 182 0.5 2,028 1.4
小計 41,900 97.7 666,558 99.8 754,187 98.2 33,775 97.6 138,593 99.0
租賃業務成本 981 2.3 1,558 0.2 1,693 0.2 825 2.4 1,305 1.0
其他（附註2） —— —— 11,800 1.6 —— ——
總計 42,881 100.0 668,116 100.0 767,680 100.0 34,600 100.0 139,898 100.0
截至十二月三十一日止年度 截至六月三十日止六個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
已確認總建築面積
（平方米） 9,313 154,217 127,297 7,596 28,358
已售每平方米平均成本
（人民幣元）（附註3） 4,499 4,322 6,017 4,446 4,887
平均成本佔平均售價
百分比(%) 79 75 79 67 53
已售每平方米平均土地使
用權成本（人民幣元）（附
註4） 152 222 962 267 589
平均土地使用權成本佔
平均售價百分比(%) 3 4 13 4 6
8. 毛利及毛利率
下表列載我們於往績期間的毛利及毛利率總額：
截至十二月三十一日止年度 截至六月三十日止六個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一七年 二零一八年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
銷售物業
— 萬城國際 3,599 24.0 6,681 48.0 —— —— 4,328 71.1
— 萬城名座 6,726 21.2 135,063 25.0 11,673 52.1 7,274 48.9 43,926 44.5
— 陽光新苑 1,071 19.1 77,203 24.5 15,893 38.2 6,453 27.3 55,091 51.7
— 萬城聚豪 (152) (16.6) 5,722 27.4 159,250 18.2 2,824 23.8 8,374 42.4
— 雙子星 —— —— 16,253 57.9 —— ——
— 皇冠豪苑 —— —— —— —— 9,787 34.6
11,244 21.2 224,669 25.2 203,069 21.0 16,551 32.9 122,316 46.9
經營租賃租金總額 4,357 81.6 1,999 56.2 2,344 58.1 1,327 61.6 795 37.9
15,601 26.7 226,668 25.3 205,413 21.1 17,878 34.1 123,111 46.8
9. 客戶
我們主要鎖定中國發展項目鄰近地區的中高收入客戶。截至二零一七年十二月三十一
日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月，我們的單一最大客戶佔本集團總收
入的分別約3.4%、0.3%、2.9%及1.4%。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截
至二零一八年六月三十日止六個月，我們的五大客戶（為獨立第三方）佔本集團總收入的分
別約12.3%、1.5%、4.4%及6.7%。
10. 供應商
我們在發展項目建築過程中委聘外部第三方建築承包商及供應商提供服務。我們的主
要供應商主要包括中國建築公司及銷售代理。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度
及截至二零一八年六月三十日止六個月，本集團的單一最大供應商佔我們總成本分別約
50.7%、44.6%、40.3%及31.8%。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零
一八年六月三十日止六個月，本集團的五大供應商（為獨立第三方）佔總成本分別約94.1%、
86.8%、86.5%及77.3%。
11. 我們的業務營運於往績期間後及直至本招股章程日期維持穩定，因為我們的業務模式
及我們經營所在地的整體經濟及監管環境並無重大變動。
於截至二零一八年七月三十一日止該月，聚瓏灣一期開始建設，於二零一八年第三季
進行預售，以及預期於二零二零年第二季竣工。
於截至二零一八年七月三十一日至最後可行日期期間，發展項目數目維持不變（即17個
發展項目）。
於往績期間後，我們進一步獲得發展項目的融資。於二零一八年七月，本集團取得銀行
貸款融資約人民幣1,450.0百萬元，以撥付玖龍台一期及二期的建設及發展成本。此外，於
上市前，我們亦取得融資，償還應付控股股東的款項餘額。於二零一八年十月，本集團取得
本金額約100.0百萬港元的銀行貸款融資。
我們的發展項目，即萬城名座二期及皇冠豪苑已分別於二零一八年一月及五月開展預
售。萬城名座二期及皇冠豪苑各自開始預售後分別經過約九個月及五個月，於二零一八年九
月三十日，該發展項目的已預售可售建築面積佔可售總建築面積的百分比已分別約達
61.19%及59.08%。
此外，我們於天津的發展項目，即萬城聚豪四期，受中國相關部門施加的若干購買限制
所規限。有關該等購買限制的詳情，請參閱本招股章程「監管概覽」一節「房地產交易」一段
「商品房竣工後銷售」分段。萬城聚豪四期於二零一八年九月開展預售，而預售開展後經過一
段短時間（即不足一個月），於二零一八年九月三十日，該發展項目的已預售可售建築面積佔
可售總建築面積的百分比約達37.12%。
儘管可能有外部因素影響我們發展項目的預售，例如中國經濟放緩及天津的中國相關
部門施加的購買限制，惟基於我們的發展項目於二零一八年錄得理想的預售成績，董事認
為：(i)天津的中國相關部門施加的購買限制，將不會對本公司有重大不利影響；及(ii)我們
的未來發展項目將有充足的需求。
董事相信廣東省惠州的前景及發展潛力依然具有吸引力，因為中央政府計劃將大灣區
打造為世界級城市群，由「世界工廠」轉變為活躍的創意及服務樞紐，與三藩市灣區、紐約灣
區及東京灣區媲美。隨著大灣區內的基建不斷改善，惠州將於二零二一年前成為贛深高鐵線
及廣深高鐵線的交通樞紐。廣深港高速鐵路於二零一八年開通後，將惠州至香港的行車時間
縮短至約50分鐘。大灣區的基建項目落成後，由惠州前往大灣區其他城市的跨城市行程只需
時約一小時。在一小時生活圈內，預期與惠州邊界相連的周邊城市，包括廣州、東莞及深
圳，將成為惠州房地產市場的直接集水區。同時，惠州定下目標，發展為以高科技轉化區為
定位的創新科技樞紐。潼湖生態智慧區的發展便是好例子，該區計劃成為廣東的「矽谷」。根
據地方政府的規劃，預期潼湖生態智慧區的人口將於二零二零年底約達170,000人，較二零
一六年的人口增加約四倍，而二零一七年至二零三零年的本地生產總值則按約19.4%的複合
年增長率增加。就惠州而言，根據地方政府的規劃，由二零一七年至二零二二年，本地生產
總值預期將按約5.5%的複合年增長率增加，而由二零一七年至二零二零年，人口預期將按
約23.3%的複合年增長率增加。
鑑於大灣區概念、未來的基建改善、可見的人口增加及經濟增長，董事認為大灣區（包
括惠州）物業市場的前景將一片光明。惠州為本集團的主力城市之一，在市內有穩固根基，
惠州物業市場的光明前景將有利於本集團，預期我們在相關地點的未來發展項目將有充足
的需求。
12. 我們估計，經扣除包銷費及佣金及就全球發售應付的估計開支後及假設超額配股權未
獲行使及並無股份根據購股權計劃可能授出的任何購股權而發行，假設發售價為每股發售
股份1.20港元（即本招股章程所述發售價範圍的中位數），我們自全球發售獲得的所得款項淨
額將約191.1百萬港元。我們擬將全球發售的所得款項淨額作以下用途：
. 約42.0%或80.3百萬港元將用作為在建及未來發展項目撥資，包括潛在發展項目的
土地收購成本及未來發展成本，以及萬城名座三期的未來發展成本；
. 約52.3%或100.0百萬港元，將用於償還首次公開發售前貸款，其本金額約100.0百
萬港元（「首次公開發售前貸款」），取得該貸款，旨在於上市前償還應付控股股東
之款項結餘。應付控股股東及其聯繫人之該等款項結餘乃由本集團之附屬公司、
合營公司及聯營公司結欠，該等公司大部分於離岸地點註冊，而本集團大部分現
金均在中國。根據中國相關法律，倘本集團必須使用在中國的現金，則本集團必
須倚賴股息付款，作為償還應付控股股東款項結餘的方法。然而，該等股息將須
繳交預扣稅，金額將較應付控股股東的款項餘額更大，因為支付該等股息必須按
持有股權比例作出，而本集團並非全資擁有中國各附屬公司、合營公司及聯營公
司。此外，我們部分境內現金受限及指定用於發展項目，而倘我們的現金用於償
還予控股股東，我們將須尋找更多境內資金，撥資正常業務營運及未來發展項
目。經考慮以上各項，本集團認為以首次公開發售前貸款償還應付控股股東的款
項結餘，在程序及方便程度而言更為可取。首次公開發售前貸款收取的利率為香
港銀行同業拆息或銀行資金成本加每年4%，而首次公開發售貸款須於提取日期起
計一年內或上市日期起計十個營業日內償還。首次公開發售前貸款已於二零一八
年十一月六日悉數提取；及
. 約5.7%或10.8百萬港元將用作一般營運資金之用。
倘發售價高於或低於估計發售價範圍的中位數，則將按比例調整上述所得款項的分
配。更多詳情請參閱本招股章程「未來計劃及所得款項用途」一節。
13.上市總開支估計約為人民幣29.6百萬元（相當於33.9百萬港元）（假設發售價為每股發售
股份1.20港元，即指示性發售價範圍每股發售股份1.07港元至1.33港元的中位數，且超額配
股權未獲行使）。上市開支總額約人民幣29.6百萬元（相當於33.9百萬港元），當中約(i)人民
幣13.0百萬元（相當於14.9百萬港元）直接源於發行發售股份及將於上市後入賬為權益扣減；
及(ii)人民幣16.6百萬元（相當於19.0百萬港元）已經╱將會於綜合損益表扣除為開支，其中
約人民幣1.0百萬元（相當於1.1百萬港元）及約人民幣8.7百萬元（相當於10.0百萬港元）已分別
於截至二零一七年十二月三十一日止年度及截至二零一八年六月三十日止六個月扣除，而
餘額約人民幣6.9百萬元（相當於7.9百萬港元）預期於截至二零一八年十二月三十一日止六個
月扣除。
14. 發售統計數據
本表格所有統計數據乃根據超額配股權不獲行使的假設，且並無計及根據購股權計劃
可能授出的任何購股權獲行使而可予發行的任何股份。
根據發售價每股股份
1.07港元
根據發售價每股股份
1.33港元
市值(1) 802.5百萬港元 997.5百萬港元
本公司權益股東應佔每股未經審核備考經調整
綜合有形資產淨值(2) 0.44港元 0.50港元
15. 我們於往績期間並無宣派任何股息。
我們目前亦無派息計劃或政策。股息宣派視乎我們的經營業績、營運資金及現金狀況、
未來業務及盈利、資本需要、銀行貸款協議下的合約限制（如有）以及董事認為相關的任何其
他因素，由董事酌情決定。此外，股息的任何宣派及派付以及金額將須遵守(i)我們的細則；
及(ii)開曼群島適用法例的條文。我們過往的股息分派記錄未必可作為釐定本公司日後可能
宣派或派付股息水平的參考或基準。更多詳情請參閱本招股章程「財務資料」一節「股息」一
段。
7 :
GS(14)@2018-12-24 01:28:4016. 風險: 依重大灣區、法規、業績波動、買地、建築承包商及供應商、現金流量、地方市場對發展項目設計的需求及喜好變化、擴張其他城市、融資、政府許可、按照時間及計劃發展、材料及勞工成本、成本控制、減值、索償、擔保按揭、AR、估值、稅、人、第三方、環境、官司、保險、出售物業能力、部份項目屬人防、五險一金、投資收購、項目回報低於預期、競爭激烈、全球市場變化、社會變化、天災人禍、匯率
8 :
GS(14)@2018-12-24 01:30:1917. 2003年開始搞，2009年成功搞到第一個項目，持續擴張，重組上市
9 :
GS(14)@2018-12-24 01:45:5918. 如本節上文「我們的策略」一段所披露，我們的策略為(i)專注於開發現有土地儲備及於
我們現有土地儲備所處地區及中國具備增長潛力的地點收購發展項目；(ii)按多元化的土地
收購策略擴張業務至我們現時並無涉足的中國其他地區；及(iii)拓展我們待發展物業的多元
性，包括發展住宅物業、綜合住宅物業及商業物業。為協助業務擴充、分散業務風險及維持
靈活性，我們以不同方式與第三方業務夥伴合作，包括通過全資附屬公司、非全資附屬公
司、合營公司及聯營公司持有發展項目，視乎發展項目的相關情況而定。
我們逐次評估第三方業務夥伴的參與水平。我們對項目公司的日常營運的參與程度及
股權取決於多項因素，包括(i)相關投資規定；(ii)土地供應；(iii)本集團與第三方業務夥伴於
相關時間的可動用資源。
我們與第三方業務夥伴成立項目公司惠州萬城、天津建基及惠州悅富，該等公司為我
們的非全資附屬公司。我們為有關項目公司的控股方，因此我們負責(i)提供資金；(ii)監督
項目融資及現金流；及(iii)管理建設發展項目的日常營運；而第三方業務夥伴僅須負責提供
資金。除惠州悅富外，該等項目公司之損益將由本集團及相關第三方業務夥伴按照各自於相
關項目公司的持股比例分佔。就惠州悅富而言，根據林國賢先生（「林先生」）、王小霞女士
（「王女士」）、萬城企業管理與惠州悅富訂立日期為二零一八年六月二十五日的注資協議，協
定惠州悅富於二零一八年五月三十一日的保留溢利及於二零一八年五月三十一日未出售存
貨的估計未變現收益將按萬城企業管理注資前的股權比例分派（即林先生持有52%及王女士
持有48%）。
於二零一六年十二月，我們與一名第三方業務夥伴泉置控股有限公司成立合營公司惠
州惠港，藉此發展玖龍台及萬城潼湖中心。於相關時間，泉置控股有限公司由龍光地產控股
有限公司（「龍光」）全資擁有，其股份於聯交所主板上市（股份代號：3380）。龍光為綜合物業
開發商，專注大灣區的物業發展，獲頒2016年中國房地產百強企業前50強。鑑於(i)在住宅物
業發展的豐富經驗；及(ii)龍光馳名聲譽，董事認為與龍光合力發展玖龍台及萬城潼湖中心
會(a)降低本集團的業務風險；(b)降低資本要求；及(c)創造營運協同效應。泉置控股有限公
司為惠州惠港之控股方，故此泉置控股有限公司負責(i)提供資金；及(ii)管理相關建設發展
項目（即萬城潼湖中心及玖龍台）的日常營運，而我們負責(a)提供資金；及(b)監督惠州惠港
的項目融資及現金流。惠州惠港之損益將由本集團及泉置控股有限公司按各自於惠州惠港
的持股比例分佔。
此外，於二零一七年八月，本集團與兩名第三方業務夥伴Warren Pacific Limited及敏
華（駐馬店）有限公司成立聯營公司河南聚龍，藉此發展聚瓏灣一期及二期。敏華（駐馬店）有
限公司由敏華投資有限公司全資擁有，繼而為敏華控股有限公司（其股份於聯交所主板上市
（股份代號：1999））的控股股東。敏華投資有限公司由黄敏利先生及Hui Wai Hing女士（黄
敏利先生之配偶）分別擁有80%及20%。我們於二零一零年開始與敏華（駐馬店）有限公司股
東就天津物業發展項目進行合作，據董事所深知、盡悉及確信，其了解中國物業市場且有業
務人脈。此外，據董事所深知，獨立第三方Wang Ching Miao Wilson先生為Warren
Pacific Limited的股東，在河南省擁有當地業務網絡，並熟悉河南省經營環境。由於本集團
當時並未涉足河南省，董事認為與該具備(i)中國物業市場知識及業務人脈；及(ii)河南市場
業務網絡的第三方業務夥伴合作，能令我們(a)縮短了解河南省當地市場的時間；(b)利用自
身項目發展及管理的經驗，同時第三方業務夥伴貢獻地方專門知識並讓我們以較低成本獲
取土地；及(c)降低本集團發展項目的資本投資要求。Warren Pacific Limited為河南聚龍之
控股方，故此Warren Pacific Limited連同另一第三方業務夥伴（即敏華（駐馬店）有限公司）
負責(i)提供資金；及(ii)管理相關建設發展項目（即聚瓏灣）的日常營運，而我們僅須負責提
供資金。河南聚龍之損益將由本集團、Warren Pacific Limited及敏華（駐馬店）有限公司按
照各自於惠州惠港的持股比例分佔。
19. 我們的主席兼非執行董事王庭聰先生對中國房地產市場具有敏銳的洞察力，能夠準確
地抓住市場機遇，帶領我們的管理層制定正確的發展方針，及妥當地執行物業投資決策和風
險管理工作。我們的行政總裁樓家強先生擁有逾18年的營運管理經驗，並於二零零九年開始
涉足中國房地產行業積累經驗。彼於物業發展業務擁有豐富的經驗。執行董事兼首席營運總
監黃家倫先生於銷售及營銷、物業投資及房地產行業擁有逾25年經驗。彼於二零一八年二月
加入本集團擔任首席營運總監。加入本集團前，黃家倫先生於香港若干聯交所主板上市的物
業公司擔任多個管理職位。本公司的執行董事、財務總監及公司秘書劉佩君女士於公司會計
及審計、審核及秘書常規方面擁有逾12年經驗。彼於二零一七年七月加入本集團。執行董事
林國賢先生於房地產行業擁有逾17年建築及物業管理經驗。彼自二零零九年七月起監督及
管理由王庭聰先生擁有的多個發展項目。憑藉於多個發展項目的物業發展管理經驗，彼將帶
領我們的高級管理團隊在本集團及我們業務的日常營運及管理過程中，與各部門主管緊密
合作。根據我們物業發展集團的架構及通過此管理系統，我們能夠在不同發展項目之間，在
設計、建設、銷售及客戶服務等方面共享資源及專業知識。
20. 視乎市場狀況及我們特定發展項目的整體銷售情況，為了增強銷售及營銷力度，我們
或將營銷及銷售工作外判予專業物業銷售代理，彼等為獨立第三方，在我們的物業銷售中為
我們提供推廣策劃及介紹服務。該等銷售代理透過其本身的營銷網絡推廣我們的發展項目，
並將其數據庫的潛在客戶帶來我們的項目工地。我們的銷售及營銷部門監督及監察銷售代
理執行的工作。我們與銷售代理的銷售及營銷合約一般包括關於(i)將予出售目標物業資
料；(ii)代理年期；及(iii)銷售佣金付款的條款。我們一般支付佣金作為其服務的代價，而佣
金金額則取決於其促成的銷售總額而定。本集團應向銷售代理支付的佣金根據預售協議或
買賣協議所載佔物業購買價的某個百分比計算，以及根據本集團與銷售代理協定的條款支
付。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月，我
們所產生的房地產銷售代理佣金分別約為人民幣0.2百萬元、人民幣5.0百萬元、人民幣16.9
百萬元及人民幣0.8百萬元。我們與代理攜手，採用多種推廣手段接觸潛在買家，包括廣告
宣傳及展示我們的發展項目。
我們相信，我們物業發展項目最有效的營銷策略是安排潛在買家體驗及參觀我們的發
展項目，藉此對我們的質量產生深刻印象。因此，我們的策略是優先開發發展項目展銷區，
其通常設有銷售中心和樣板房展示區（設有不同裝修風格及戶型的不同樣板住宅單位）。我
們亦組織有關我們發展項目的講座及宣傳活動以吸引買家，這有助促銷我們發展中的物業。
我們不時委聘獨立第三方服務供應商，在網上推廣我們的發展項目。
我們於截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六
個月的廣告及營銷開支分別約為人民幣8.4百萬元、人民幣6.3百萬元、人民幣2.2百萬元及人
民幣0.9百萬元。
21. 於二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日及二零一八年六月三十日，
我們為我們客戶的買家按揭貸款所作出的未解除擔保金額分別約為人民幣138.5百萬元、人
民幣551.3百萬元、人民幣376.3百萬元及人民幣107.7百萬元。於往績期間，我們遇到四宗買
家違約事件，我們就其未償還按揭貸款提供擔保。有關四宗買家違約事件的未償還按揭貸款
總額約為人民幣267,600元、人民幣286,300元、人民幣360,400元及人民幣361,300元，佔我
們於二零一五年、二零一六年及二零一七年十二月三十一日及二零一八年六月三十日就客
戶的買家按揭貸款所作出的未解除擔保約0.19%、0.05%、0.10%及0.34%。我們需就上述
所有違約事件向有關銀行支付未償還的貸款。雖然如此，但由於該需支付金額並不重大，我
們認為有關違約事件並無對我們的財務狀況或經營業績造成重大不利影響。在我們截至二
零一八年六月三十日就客戶的未償還貸款約人民幣361,300元的擔保中，概無款項其後已由
我們於最後可行日期收回。
22. 物業業主負責支付其自身的管理費（包括公共區域），而我們則負責支付尚未出售或交
付的該等單位的管理費。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六
月三十日止六個月，我們就我們的發展項目獲提供的物業管理服務，向上述獨立物業管理公
司支付的管理費分別約為人民幣0.1百萬元、人民幣0.2百萬元、人民幣0.1百萬元及人民幣
35,000元，而向關連物業管理公司支付的管理費則分別約為人民幣0.8百萬元、人民幣1.9百
萬元、人民幣1.6百萬元及人民幣1.3百萬元。
23. 由我們收購而非開發的物業
多年來，我們累積了敏銳市場觸覺、於中國房地產市場的投資視野及於中國房地產市
場的專門知識（包括對地區物業市場狀況的了解及對物業發展的銷售及營銷實力），據此，我
們不時有策略地挑選及收購並非由我們開發的物業。通過我們的網絡、商業觸覺及實力，我
們能夠在我們認為擁有高增長潛力及能產生可觀投資回報的地區覓得物業。過往，我們以具
競爭力的成本在廣東省深圳及惠州等當時發展尚未完全成熟的地區收購物業。我們出租有
關物業或裝修及翻新有關物業以供日後銷售。
24. 我們主要鎖定中國發展項目鄰近地區的中高收入客戶。於往績期間，我們亦自中國公
司客戶產生收入。我們收購廣東省深圳及惠州若干並非由我們開發的商用物業及出租或出
售予公司客戶（其中一名為保險公司）。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至
二零一八年六月三十日止六個月，我們的單一最大客戶佔本集團於總收入分別約3.4%、
0.3%、2.9%及1.4%。截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六月三
十日止六個月，我們的五大客戶（為獨立第三方）佔本集團總收入分別約12.3%、1.5%、
4.4%及6.7%。我們於往績期間的五大客戶概非我們的供應商。主要客戶的付款透過銀行轉
賬一筆過結付或按揭付款。
25. 截至二零一七年十二月三十一日止年度，我們五大客戶中，有一名是來自保險行業的
公司。我們於二零一七年收購廣東省惠州一間並非由我們開發的商用物業及出售予該客戶。
除上述者外，我們於往績期間的五大客戶全部均為獨立買家。於往績期間及直至最後可行日
期，我們並未遭遇客戶任何重大違約事件。
作為僱員福利的一部分，我們或允許員工及其各自的近親以折扣價向我們購買物業，
折扣幅度介乎原價的5%至7%。詳情請參閱下文「僱員」一段及本招股章程「財務資料」一節
「綜合損益表」一段「收入」及「毛利及毛利率」分段。此外，於往績期間，劉偉韜先生（我們的
關連人士）的一名近親向我們購買物業。交易詳情請參閱本招股章程「財務資料」一節「關聯
方交易」一段。除上文所披露者外，我們五大客戶全部均為獨立人士，而董事及彼等各自的
緊密聯繫人或股東（據董事所知持有我們已發行股本5%以上者）並無擁有任何權益。
26. 我們的主要供應商主要包括中國建築公司及銷售代理。我們委聘建築公司為建築承包
商，在項目基礎上進行建築工程，以及採購必要的建築材料。我們一般委聘總承包商進行建
築工程。我們亦不時委聘專門承包商進行與升降機安裝及公眾設施建設有關的工程。此外，
我們在物業銷售中委聘銷售代理為我們提供推廣及介紹服務。我們一般並無與現有供應商
訂立長期合約。由於我們一般不就發展項目的建設採購原材料，故我們並無存貨政策。建築
承包商負責採購原材料，其費用已計入建築成本。
截至二零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月，
本集團的單一最大供應商佔我們成本總額分別約50.7%、44.6%、40.3%及31.8%。截至二
零一七年十二月三十一日止三個年度及截至二零一八年六月三十日止六個月，本集團的五
大供應商佔成本分別約94.1%、86.8%、86.5%及77.3%。於往績期間，我們與五大供應商
的業務關係年期介乎約兩年至八年。我們根據建築合約的條款按工程進度向建築承包商支
付建築工程費。與發展成本波動有關的敏感度分析詳情，請參閱本招股章程「財務資料」一節
「綜合損益表」一段「銷售成本」分段。我們的主要供應商一般給予我們28天的信貸期來處理
進度付款。向主要供應商的付款以銀行轉賬結付。
27. 僱員
於二零一八年六月三十日，我們合共有162名僱員，其中分別有117名、39名及6名僱員
在廣東省惠州、天津及香港任職。僱員的薪酬待遇包括薪金及獎金。
下表載列於二零一八年六月三十日按職能劃分的全職僱員人數：
職能
於二零一八年
六月三十日的
僱員人數
中國
項目開發部門 35
項目設計部門 5
項目管理部門 9
銷售及營銷部門 43
成本管理部門 9
人力資源及行政部門 27
財務部門 28
小計 156
香港
管理層 4
財務部門 2
小計 6
總計 162
28. 下表列載於往績期間由我們開發並出售予僱員及其各自的近親
的物業單位數目：
截至十二月三十一日止三個年度
截至
六月三十日
止六個月
二零一五年 二零一六年 二零一七年 二零一八年
— 萬城名座 無 14 3 1
— 陽光新苑 無 6 2 10
— 萬城聚豪 無 無 14 無
— 皇冠豪苑 無無無 12
29. 持作投資的其他物業本集團亦收購並非我們開發且持作增值的物業。於最後可行日期，我們持有三項我們收購及並非我們開發及持作增值的物業，全部均位於廣東省惠州，總建築面積為約3,664.08平方米。
10 :
GS(14)@2018-12-24 02:04:4130. 除外業務
我們的控股股東、非執行董事兼主席王庭聰先生透過本集團及彼所控制的多間私人公
司（並非本集團的一部分）從事物業發展。本集團主要專注於發展大多用作住宅用途的中國
物業，而除外業務則為(i)發展中國境外的物業發展項目；或(ii)從事酒店營及管理或純商業
物業的發展（「除外業務」）。除外業務將不會構成本集團的一部分。有關除外業務的詳情概述
如下：
除外業務 控股股東所持股權 說明
上海卓斯置業有限公司 40%由獨立第三方顯駿管理有限公
司擁有，39%由王庭聰先生擁
有，20%由獨立第三方Warren
Pacific Limited擁有及1%由樓
家強先生擁有
為中國上海的純商業項目，總建築
面積為約56,838.00平方米，主要
用作投資物業
惠州皇冠酒店 99.5%由港昇（香港）有限公司擁有
（該公司由庭槐信託間接擁有），
及0.5%由惠州悅富擁有
從事於中國廣東省惠州經營及管理
酒店業務，總建築面積為約
89,000.00平方米
蕪湖德信置業有限公司 42%由Ultra Mount Investments
Ltd.（庭槐信託最終擁有的公司）
擁有，38%由獨立第三方
Speedway Int’l Holdings Ltd.擁
有，20%由獨立第三方顯駿管理
有限公司擁有
從事於中國安徽省蕪湖經營酒店業
務，總建築面積為約84,876.97平
方米
Lucky Castle GS99 I
Limited
由Lucky Castle Limited全資擁有
（該公司由王庭聰先生擁有80%
及由王槐裕先生擁有20%）
為英國倫敦的商業項目，總建築面
積為約8,892.50平方米，主要用
作投資物業
創金發展有限公司 由獨立第三方榮盈有限公司擁有
68%，由獨立第三方United
Bliss Limited擁有10%，由獨立
第三方Wealth Anchor
Investments Limited擁有10%，
由王氏家族透過Zehho Limited
擁有5%，由獨立第三方敏華投
資有限公司（在附屬公司層面屬
本集團之關連人士）擁有5%
為香港的住宅發展項目，總建築面
積為約28,179.21平方米
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130911/00204_006.html
32. 剔除除外業務的原因
我們剔除除外業務時已考慮下列原因：
(i) 本集團的業務策略
本集團的策略是專注在廣東省惠州及我們認為具備增長潛力的中國地區（例如天津
及河南省駐馬店）開發價格相宜的豪華住宅樓群或綜合住宅物業。我們的發展項目乃為
吸引中高收入居民而設計，並且設有商舖、俱樂部會所及幼稚園等配套設施，滿足潛在
買家的需要。除外業務一般指參與酒店營運及管理以及純商業物業發展或處於中國境
外，惟不包括上海的除外業務。因此，除外業務與本集團的業務策略並不相符，故排除
在本集團之外。我們計劃於大灣區及我們認為具有增長潛力的中國其他地區專注發展
住宅或綜合住宅物業。我們現時無意於除外業務所在地點擴展我們的物業發展業務。
(ii) 本集團與除外業務之間的地區劃分清晰
參照本集團業務與除外業務各自的地理位置，兩者之間存在清晰分野。本集團所
有發展項目均位於廣東省惠州及我們認為具有增長潛力的中國其他地區，而除外業務
則位於中國境外，惟不包括上海的除外業務。除外業務被視為位於本集團地理重心範
圍外，因此自本集團剔除。
(iii) 本集團與除外業務之間的業務劃分清晰
本集團主要從事住宅物業發展業務，而除外業務一般從事純商業物業發展或酒店
經營及管理業務。因此，除外業務從事的業務營運與住宅物業發展無關，故排除在本集
團之外。
(iv) 本集團與除外業務之間的管理劃分清晰
我們的控股股東、非執行董事兼主席王庭聰先生並無且亦將不會參與除外業務的
日常業務營運及管理。由於除外業務的日常業務營運及管理由其他獨立第三方所管
理，故此，除外業務與本集團之間的管理並無重疊部分。
董事認為，由於本集團為主要專注於在廣東省惠州及本集團認為具有增長潛力的中國
地區（例如天津及河南省駐馬店）發展大多用作住宅用途的物業，且除外業務(i)並不符合本
集團的業務策略；或(ii)各自的業務性質及地理位置具有明確的區分；或(iii)管理上具有明確
區分，故除外業務概無直接或間接與或預期將與本集團的核心業務競爭。於最後可行日期，
控股股東確認彼等目前無意將除外業務注入本集團。上市後有關資料如有任何變動，本公司
將根據上市規則以公告方式披露相關資料。
11 :
GS(14)@2018-12-24 02:21:0533. 黄家倫:13、251、878
34. 劉佩君:497、404、668
35. 葉澍堃:1313、488、1888、590、1982、2340
36. 李引泉:144、3968、133、2666
37. 胡永權:1617、8343
12 :
GS(14)@2018-12-24 02:24:0138. 畢馬威
39. 2017年盈利降4成，至4,000萬，2018年6月轉盈1,500萬，重債
