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增土儲缺渠道 唯有高價搶地

1 : GS(14)@2016-11-10 07:43:42

【明報專訊】今次以高價投得大埔露輝路地皮的希慎(0014)及香港興業(0480),分別是銅鑼灣及愉景灣的大地主,今次走出「主場」聯手奪地,有業界人士分析,現時收購舊樓及補地價困難,發展商要增加發展,便需擴闊地域限制競投官地。

希慎近年罕有涉足住宅

資料顯示,希慎今次是近年首次投得官地,過往主要持有的地皮,以銅鑼灣一帶為主,大部分均為商業及豪宅收購物業,且主要來自舊樓收購。不過,第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,該區現時可發展的項目有限,加上在政府辣稅下,發展商從私人併購途徑取得土地的成本高,發展商或許會考慮購買官地作發展,節省高昂的辣稅。

另方面,香港興業過去亦主要集中在愉景灣發展,不過,部分期數與政府洽談補地價多年仍未有結果,陳超國指,近年政府在補地價方面態度進取,令發展商在補地價有一定困難,且未必有利可圖,故發展商投地變得更積極。資料顯示,香港興業於2013年以5.51億元投得的屯門湖安街與湖康街交界地皮,已發展成寓,上月推售便錄理想銷情,已售出單位平均實呎高達1.35萬元。

香港興業洽補地價多年未果

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚則認為,地皮在辣招前截標,當時市況向好,加上大批內地發展商湧港投地,或會令部分過往鮮有投地的公司都看好後市而參與投地,故出現有發展商爆冷奪標的結果。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2695&issue=20161110
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難增土儲 新盤高價開售料成常態

1 : GS(14)@2017-04-04 08:43:39

【明報專訊】踏入次季,長實(1113)以折實平均實呎逾3萬元推售北角維港頌,成今年第11個開價的全新樓盤,亦是今年迄今首推呎價最貴新盤。可留意的是,今年開售的四大主要新盤(見下圖),首批折實均價介乎1.7萬至逾3萬元,成為新盤開價新指標。有分析認為,維港頌屬市區罕見臨海項目,發展商要補充同類土儲不易,長實「賣一間少一間」,因而要以進取價開售。

新盤以超高市價開售成新常態。以新地(0016)熱賣的南昌站匯璽為例,售出單位整體均價約2.3萬元(周五發售的新一批單位折實呎價高逾2.6萬元),相對新地2011年10月購入的每方呎樓面地價4468元,大幅相差4.15倍。

維港頌6年前每呎地價8294元

至於維港頌,長實於2011年8月以每方呎樓面地價8294元奪得油街地,相對首批折實均價逾3萬元,即「麵包價」高於「麵粉價」2.67倍。另值得注意,有關地皮皆是發展商早於3至5年前購入,當年的「麵粉價」亦未如今天般高,故即使扣除發展成本和利息開支等,估計發展商仍擁有極高利潤。

發展商先求價再求量

美聯首席分析師劉嘉輝表示,有別之前開售的新界或啟德新發展區樓盤,維港頌位處港島臨海地段,除區內新供應向來不多外,發展商要在同區或其他市區地段,吸納同類臨海優質地皮不容易,加上內房以每方呎樓面地價2.2萬元奪鴨脷洲臨海地王,相信均是長實採取「先求價、再求(銷)量」銷售策略的原因。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3852&issue=20170404
難增 增土 土儲 新盤 高價 開售 售料 料成 常態
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未來擬200億內地增土儲

1 : GS(14)@2017-10-09 03:17:08

【本報訊】新世界發展(017)截至今年6月底止,全年核心盈利按年升26.5%至71.33億元,末期息派33仙,微升6.5%。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛指,集團將大力開發內地土地儲備,而今個年度本港售樓目標仍定在100億元。公司亦會考慮回購股份。



考慮回購股份

昨日新世界業績會上,主席鄭家純仍未有現身,由長子鄭志剛擔大旗。鄭志剛昨日有問必答,甚至在會後仍繼續回應記者提問,跟鄭家純的作風相近。鄭志剛指,醫生勸父親多休息,相信「未來好快見到大家」。對於末期息增幅略低,鄭志剛解釋,該集團擬動用160至200億元在內地增加土儲,尤其是華南地區及一、二線城市;在香港亦正物色一至兩幅土地,但未有投地的預算金額。新世界去年度香港物業銷售156億元,超過目標100億元,鄭志剛指,今個年度售樓目標仍定在100億元。期內收入跌4.94%至566.3億元,差過市場預期,拖累新世界股價昨日跌3.5%,報11.04元。截至6月底止,新世界可動用現金共972億元。鄭志剛指,會考慮進行股份回購,但未有透露回購規模。對於新世界百貨(825)私有化失敗,鄭志剛指或與新百貨散戶較多有關,令收集貨源有少許困難,但認為整體反應不錯,暫時未決定會否再推私有化。按規定,私有化失敗後,須至少一年後方可捲土重來。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160466
未來 200 內地 增土 土儲
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信置7個月370億增土儲

1 : GS(14)@2017-12-10 20:31:57

【明報專訊】雖然今年樓市屢創歷史高位,地價在中資瘋搶下亦水漲船高,不過,過去數年投地較少的信置(0083),今年卻忽然「開快車」,於7個月內連環透過獨資或與不同發展商合組財團投得4幅地皮,共涉約370億元,總可建樓面超過283萬方呎。

兩周前173億奪長沙灣地王最矚目

除今次與嘉里(0683)投得港鐵黃竹坑站二期項目外,今年信置與多個不同財團投得的地皮,均為市場矚目,當中代表作,要數到兩周前,以172.88億元與會德豐(0020)、世茂(0813)、嘉華(0173)及爪哇(0251)投得長沙灣興華街西對出住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄,可建樓面達98.78萬方呎。

另一幅大額住宅地皮,則是今年5月以83.3億元與嘉華、中海外(0688)投得的西鐵錦上路站一期項目,可建樓面123.7萬方呎,每方呎樓面地價約6734元,創西鐵新界西北沿線最高每呎樓面地價。不過,該集團獨資投得的地皮,則是總價及規模相對較細的項目,如今年7月投得的馬鞍山白石住宅地,可建樓面僅11.93萬方呎,中標價13.83億元,惟每方呎樓面地價高見11,588元,創馬鞍山樓面地價最貴官地。

每呎樓面地價11588元奪馬鞍山地

事實上,信置在過去數年所投的住宅項目不多,最矚目數到可建住宅樓面達149.6萬方呎的市建局觀塘市中心計劃第二、三發展區項目,於2014年與華置(0127)合作投得,計劃最快明年推售,另一個則是於去年7月以16.22億元奪得的大埔白石角科研路地皮,可建樓面41.25萬方呎。換言之,信置在今年積極投地前,手持的「麵粉」在各龍頭發展商之中並不算多,故即使今年地價高企,該公司仍勇於買地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1087&issue=20171206
信置 個月 370 億增 增土 土儲
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投地補地價申強拍 「本地薑」3渠道增土儲

1 : GS(14)@2017-12-18 17:54:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7589&issue=20171218
【明報專訊】中資去年起來港高價搶地之際,「本地薑」港資發展商應戰之道,除依靠傳統競投方式外,亦透過補地價、申請強拍等途徑增加土備;當中信置(0083)今年可謂是奪地豐收一年,透過獨資或與不同發展商合作,投得6個住宅發展項目,包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地,以及上周剛投得的中電(0002)亞皆老街原總部大樓重建項目,估計共涉資逾455億元、涉總可建樓面逾320萬方呎。

連同上周五投得中電項目,信置更是逾1個月內連奪3幅市區靚地,包括上月中與會德豐(0020)等合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄;以及本月初與嘉里(0683)投得港鐵黃竹坑站2期項目,市傳中標價逾100億元。

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今年信置奪6住宅地 可建320萬方呎

另在新界持有大量農地的新地(0016),今年先後有屯門兆康第54區及西貢十四鄉兩個大型項目,完成補地價,共涉金額224.22億元,共提供783.7萬方呎樓面;當中十四鄉項目補地價涉158.92億元,暫為本港史上最大金額補地價項目;若撇除項目內約19萬呎康樂設施用地,以住宅為主部分,每方呎補地價金額約3319元,項目總發展年期長8年或以上。

至於向來鍾情收購市區舊樓的恒地(0012),今年也積極併購,向土地審裁處就6個項目申請強拍,分別為紅磡4街收購、灣仔活道項目及西環天成工業大廈,佔今年土審處收到13宗申請近五成;恒地今年亦統一大角嘴海興大廈、香港堅道芬芳大廈及西灣河太樂樓,涉資逾41.48億。

此外,恒地積極參與政府磋商補地價,有望於短期內完成粉嶺、古洞北及和生圍項目的補地價手續,涉樓面面積逾180萬平方呎。另亦與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價,以項目可建樓面面積408.8萬方呎,規模與天水圍嘉湖山莊相若(嘉湖山莊整個發展約400萬方呎)。
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會德豐18億收購豪宅增土儲

1 : GS(14)@2018-03-19 04:47:16

【本報訊】樓市持續暢旺,本地薑增加土儲絕不手軟。早前斥63億元購入海航集團啟德地皮的會德豐地產或相關人士,瘋狂增加土儲,最新以約18億元收購港島跑馬地逾半世紀豪宅雲地利大廈約50伙,每呎「麵粉」價高達3.8萬元,預料日後落成,每呎至少賣5萬元或以上。

涉雲地利大廈50伙

建於雲地利道15號的雲地利大廈,1963年已落成,迄今已55年,現為一幢9層高住宅,全數67伙,面積1,038至1,474方呎。項目早年已成中港財團收購目標,據知,中資背景的龍光集團亦曾提出收購。按土地註冊處資料顯示,雲地利大廈一批涉及約50伙住宅,獲世柏國際有限公司購入,每伙單位收購呎價介乎2.5萬至3.8萬元不等,收購伙數佔全幢67伙75%。市場消息指由於部份車位業權亦已被收購,因而收購門檻料需80%。按公司註冊處資料顯示,世柏國際有限公司董事薜建平,早年有份收購恒生西灣河大廈(現重建為Island Residence),是會德豐集團旗下代表之一,雲地利大廈早年曾透過Royal Teck Ltd申請重建成一幢樓面14萬方呎、樓高40層住宅項目。市場預期日後重建後,若以平均呎價5萬元計算,套現可望達70億元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333665
德豐 18 收購 豪宅 增土 土儲
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中資近期投地大減 轉戰「買殼」增土儲

1 : GS(14)@2018-05-25 12:12:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8321&issue=20180525
【明報專訊】中資近期競投官地興趣大減,或與內地收緊內房走資投地有關。不過,中資仍積極物色香港物業市場的發展機會,最常見是透過「買殼」入股投得官地的公司。如碧桂園(2007)去年9月以24.41億元向宏安地產(1243)購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益,當時折合每方呎樓面地價達1.05萬元,遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787 元向中城建及亞洲聯合基建(0711)(前稱俊和)購入該幅地皮,每方呎樓面地價3個月內大升55%,惹來市場關注。

分析:現時中資在港仍屬細規模發展

另內房龍頭中國恒大(3333)透過股權轉讓、於今年1月以約66億元向恒地(0012)購入屯門管翠路住宅用地,首度進軍本港住宅市場。屢傳財困的海航系則透過出售於2016年至2017年間投得的3幅啟德官地,合共套現223億元以解財困。過去地政總署對於官地以「賣殼」方式易手,曾回應指地段的地契條款有一般的業權轉讓限制條款,有關業權轉讓限制條款並不適用於作為業權人的公司股東及股權變動。

對於今次佳源與本地投資者合作,普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,合作可增協同效應。至於中資是否改變在港的發展策略,張表示目前評論言之尚早,因為中資財雄勢大,部分內房每年銷售高達5000億元人民幣,現時在港的發展僅屬細規模,亦未必所有中資會改變在港的發展策略。
中資 近期 投地 地大 大減 轉戰 買殼 增土 土儲
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積極增土儲 去年奪中環商業地王

1 : GS(14)@2018-08-13 12:11:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8011&issue=20180813
【明報專訊】近年在港積極吸納新土地儲備的資本策略(0497),於2012至2015年間,以獨資形式先後投得沙田九肚麗坪路、屯門仁政街、上水粉錦公路等住宅官地,但多屬規模相對較細的地皮;反觀近兩年,資策傾向以合組財團形式競投,如去年10月與永泰地產(0369)合作,以約116.2億元投得市建局中環卑利街、嘉咸街地盤C商業地王項目,以可建樓面面積43.35萬方呎計,中標價為每方呎樓面地價約2.68萬元,首度投得市建局項目。

近年合組財團投地 伙信置發展油塘通風樓

到今年5月伙拍信置(0083),聯手投得港鐵(0066)油塘通風樓物業發展項目,是資策首次投得港鐵項目;資料顯示,項目補地價金額為15.14億元,折合每方呎補地價4657元;項目住宅可建樓面上限為325,342方呎,預計可興建1幢提供約500伙的住宅。

20億售中環住宅地盤 續參與發展項目

資策增加土儲之際,亦雙管齊下,出售尚未發展的地盤,如今年1月以逾20億元出售手持的中環己連拿利3至6號住宅地盤,新買家為逾10年未有在港發展全新住宅的盈大地產(0432),以預計可建樓面面積10.2萬方呎,每方呎樓面價約2萬元,惟資策雖然將地盤售出,但依然會參與項目發展,亦會獲得項目所有未來溢利50%。

資策主席鍾楚義曾表示,集團打造的樓盤並非以大眾市場 (Mass Market)為主,每個項目多以低密度發展,所以推盤壓力較其他發展商細。
2 : GS(14)@2018-08-13 12:22:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8806&issue=20180813
【明報專訊】資本策略(0497)在本港推售的住宅樓盤向來貴精不貴多,該集團部署稍後推出港島渣甸山白建時道全新豪宅之前,今年至今在港以銷售沙田麗坪路九肚山峰、以及屯門城‧點的餘貨為主,兩盤合共套現約3.2億元;其中九肚山峰今年暫時售出4幢洋房,成交價介乎7289萬至7689萬元、套現2.98億元,城‧點售出3伙餘貨(主要為早前撻大訂後的重推單位),套現近1900萬元。可留意的是,城‧點是近年資策本港賣樓的代表作,該盤去年夏天以折實平均實呎1.5萬元推出,首輪開售累積接獲逾2700張入票,以項目推出全盤204伙計、超額認購12倍,城‧點全部204伙目前已經清袋,套現總額估計近9億元。
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350998

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