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40城市燃气专营权逐鹿 中华煤气10亿资金整装待发


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-7/HTML_Y08WCN6NSI72.html


“这是中华燃气的第一个煤层气项目,也是国内第一个煤层气液化装置全部国产化项 目。”7月5日,在山西港华煤层气液化一期工程投产仪式上,中华煤气(00003.HK)行政总监陈永坚称,该项目虽是公司溯至气源上游的首次尝试,“都 是在摸着石头过河”,但中华煤气高层一直力挺。

能够获得高层力挺的山西港华煤层气工程为目前亚洲最大的液化煤层气项目,由中华煤气与晋煤集团合建,总投资计9800万美元,其中中华煤气持股70%,晋煤集团占据剩余30%股权。

中华煤气是香港最大燃气供应商,成立于1862年,为“亚洲股神”李兆基旗下公司。中华煤气自1994年进入内地,主要依托内地投资子公司港华燃气负责运营,已斩获72个城市燃气项目经营权。

“中华煤气此举,即有保障自身气源的考虑,亦可借此获得低价气源,为竞逐最后约40个城市燃气经营权埋下伏笔。”7月6日,一位南京天然气经营商向记者透露。

三大终端巨头齐进入煤层气领域

煤层气俗称瓦斯,是成煤过程中形成的非常规天然气,属清洁能源。山西港华液化煤层气项目位处山西晋城沁水县,该项目一期工程年产液化煤层气约9000万立方米,二期工程年生产液化天然气约2亿立方米。

在一期工程投产之时,港华液化煤层气项目二期工程即于同时启动。“明年下半年即可以达产。”陈永坚告诉记者,液化煤层气可至少液化压缩至气态前的1/625,前期主要依靠低温常压液化槽车运输,“港华燃气在内地的72个城市会陆续使用上煤层气,第一批会选择10个城市。”

在内地城市燃气经营权的市场份额争夺上,当前基本上由中华煤气、新奥燃气(02688.HK)和中国燃气(384.HK)三家把控,三者份额相当。此中,中华煤气享有72个城市和地区的管道燃气专营权,新奥燃气拥有71个城市管道燃气项目。

港华煤层气工程一期项目的投产,标志着终端三大供应商已集体进入煤层气领域。此前,新奥燃气已在山西晋城及宁夏银川布局两个项目,其中与中华煤气同处沁水县日产30万立方米的项目已进入试产阶段;中国燃气(384.HK)宣布于内蒙古乌审旗从事勘探及开发煤层瓦斯气业务。

上述南京天然气经营商告诉记者,由于国内外天然气价格存在较大价差,如果单论城市天然气价格,目前的经营商基本亏损,企业主要依靠先期2000-3000元/户的开户费、政府补贴获取微利,“在这方面,谁能获得更低的气源,企业的赢利水平就越高”。

事实上,国内外天然气的价差一直存在,如2008年中国国内天然气平均售价为每立方米人民币0.93元,较国际市场价格低40%。与之相比,去年我国天然气在一次能源消费中比例虽然迅速攀升至3.2%,但仍与国际上25%的比例有较大差距,且市场需求仍放量增长。

陈永坚分析,目前港华燃气在内地的72个城市总的用气量达到62亿立方米,“即使晋城项目全部投产,仍达不到目前全部用气量的5%”。

晋煤集团副总工程师何辉在接受记者采访时坦承,港华煤层气项目90%以上签的是长协合同,仅有少量短期合同,长协方面主要来自港华燃气。“有老朋友的合作及先来后到的原则,我们给港华的价格是所有客户中最低的”。

10亿布局5城市经营权

目前中国已经有200多个城市向非国有企业出售了城市燃气的专营权,国内还有约40个城市的专营权可供竞标。

陈永坚透露,今年该公司将预留10亿元资金用作收购5个内地管道燃气项目,而其中3个已经签订或接近签订。

记者从常州建设局获悉,港华燃气已于7月份获得常州市管道燃气特许经营,期限为30年,但该局没有透露该经营权的出资金额。

事实上,除目前传统的城市天然气专营三大巨头外,新的竞争者不断涌入。2008年夏,中石油成立了中石油昆仑燃气公司(下称“昆仑燃气”)宣布投资城市燃气,而国内天然气供应的80%则来自中石油。

作 为支持昆仑燃气的第一步,5月19日中石油以10.93亿元现金出价,将旗下8省市的燃气业务资产挂入至昆仑燃气旗下。据悉,未来中石油旗下的另外四家地 方燃气企业——北京华油联合燃气开发有限公司、临澧华油燃气有限公司、华油集团公司永清分公司、洛阳新奥华油燃气公司——也会陆续实现资产过户至昆仑燃 气。

前述燃气经营商的观点是,中石油掌有上游气源,这使得其子公司进军城市燃气业务可获得充足及价格合适的气源,“这使得终端企业不得不未雨绸缪”。

中国城市燃气协会理事长王天锡预计,2010年我国天然气需求量将达1100亿立方米,按国内提供900亿立方米计算,缺口将达200亿立方米;2015年,缺口达400亿立方米,2020年国内需求缺口可能要达到800亿立方米。

易 高环保投资有限公司总经理萧锦诚对记者表示,华东、华南地区才是港华煤层气项目的市场所在地,目前运至这些地方的液化煤层气可以作为管道燃气的应急气 源,“虽然初始是10个城市,但未来72个城市都会陆续使用上煤层气”。易高投资为中华煤气在内地开发新能源业务的投资主体。

一位业内知情者透露,液化煤层气目前并不能运用至管道燃气上,但三大巨头看中的是未来的管道资源铺设,随着西气东输入及其支线管网的建设,譬如中华煤气可以通过这些管网输至华东、华南区域。

据悉,目前晋城境内已规划有6条煤层气集输管道工程,其中:沁水—晋城、端氏—晋城—博爱(接豫北支线)、端氏—长治—林州—安阳—邯郸、端氏—八甲口(接西气东输管网)输气管道项目已列入国家《煤层气开发利用“十一五”规划》。

值得注意的是,山西港华煤层气项目显然不会是中华煤气在煤层气方面的最后一个项目。

“我们在山西、陕西等地方都有一些煤层气项目在谈,也取得了很大进展,但是涉及商业机密,现在不方便更多透露。”陈永坚说。计划投资40亿~50亿元人民币,以应对内地新能源项目的发展需要。

事实上,在去年河南新郑黄帝拜祖大典时,陈永坚便已考察河南,并表示计划总投资300亿到500亿元,在河南投资新建一个“煤层气煤炭一体化开采暨煤化工产业园”。



40 城市 燃氣 專營權 專營 逐鹿 中華 煤氣 10 資金 整裝 待發
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碧桂园现金告急 三线城市寻找机会


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-10/HTML_LWY5AV79WHBO.html


【核心提示:碧桂园董事会主席杨国强日前亲自前往四川达州考察,此前他还曾派人前往四川泸州考察。虽然碧桂园被外界认为走出广东“水土不服”,但从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。】

不穿袜子的杨国强出现在达州,寻找“三线奶酪”

地产大鲨鱼”现金告急从深海转向浅滩,还有泸州。

碧桂园杨国强陡然出现在川东小城达州,独自神情轻松地坐在CA4355的头等舱里,这位富人开始在“三线城市”寻找新奶酪。

川东的达州河石坝机场是一个没有廊桥的机场,一条跑道一个停机坪,到达厅与出发厅就隔着一道墙。这个机场每天仅有三个航班往返:至广州,至北京,至成都。

达州机场100平米左右的候机室里,隔出了一间空间不大的贵宾室,里面不断传出谈话声和笑声。这个贵宾室随着达州成为“中国气都”及当地人挂在嘴上的“中国石化城”后,就一直热闹非凡。

8月4日,中雨,气温25摄氏度,17时25分。CA4355航班将由达州机场起航,目的地广州。

17时左右,中国女首富之父、碧桂园(2007.HK)董事会主席杨国强在数人陪同下走出贵宾室,最后一个登上飞机。还是那身典型的杨氏打扮——灰白色的夹克衫,黑色皮鞋不穿袜子,一个LV小行李袋。

“你是最后一个登机的了。”空乘女服务员说,她走进机舱,用标准的普通话说:“人都到齐了,马上就飞了。”

杨国强一边往里走,一边用广东味的普通话说:“飞了,飞了”。

杨国强坐在头等舱A1位置,临窗,神情悠闲,全程没有起身。

18时40分,飞机抵达广州新白云机场。杨国强第一个从飞机头等舱下机上摆渡车,选择一个位置坐下。但很快,一辆金灰色“VIP贵宾接待车”,把杨从摆渡车上接走。

其间,杨国强不停地用摩托罗拉手机打着电话。杨国强达州之行确有玄机。

杨国强此行,显然不是徜徉巴山蜀水。这位55岁、“洗脚上田”的广东企业家,看中的是达州区域经济支撑下的房地产消费市场。

达州,地处川渝鄂陕四省市结合部。又名“中国气都”,为巴人故里。

达州的宣汉、开江,以及临近的重庆开县、梁平,是世界第二大天然气基地。

根据四川省统计局的数字,达州2007年GDP就位列四川省第五位。

达州市统计局数字显示,今年一季度城镇居民人均可支配收入3051元,城镇居民一季度人均工资性收入2100元,增长13.3%。达州市区房地产业刚刚起步,房价约2000元。

杨国强“觊觎”达州已久。去年9月,达州市长何健率人赶赴广州顺德、增城等地,参观考察碧桂园。而在更早前的2007年,碧桂园就曾派员去达州考察洽谈,并与达州方面达成投资意向。

“据说,杨老板有去四川看过地。”碧桂园内部一名人士对记者如是说。

但截至目前,理财周报记者在达州工商局、四川企业信用网,均未查找到关键字为“碧桂园”的企业登记,而碧桂园在外省成立的项目公司,一般都冠以“××市碧桂园房地产开发有限公司”。

不仅是川东北的达州,杨国强还把眼光投向了川南的泸州。

有报道称,去年7月杨国强在广东顺德的碧桂园集团总部,会见了泸州市委书记朱以庄一行。杨国强表示,此前曾派人到泸州考察,“对泸州印象很好,期待能尽快赴泸州考察”。 

从项目绝对数量上看,碧桂园在广东省内和省外的项目相差无几——均为20多个,但对公司的业绩贡献却有天壤之别。

作为“国内著名的综合性房地产开发企业”(碧桂园官网介绍),碧桂园的广东省外开发和销售无疑是它的短板。

有报道指出,今年上半年碧桂园旗下仅有一个广东省外——湖北荆门项目新开盘,虽然当时的140多套房开盘即售罄,但因为货量太小,对碧桂园的整体业绩贡献并不大。而在去年全年,碧桂园在广东省外就有20多个项目开盘,销售金额达40亿元。

碧桂园上半年收入中,绝大部分来自广东省内项目——大约60亿。

今年早期,在房地产市场仍交投惨淡之际,关于碧桂园旗下众多项目停工的传闻很多。彼时,理财周报以“大鲨鱼搁浅”为题,进行过专题报道。

查看碧桂园的项目地图,东北、中部、华南地区项目密集,而西南地区仅重庆长寿区有一个“长寿碧桂园”。该项目销售人员对记者表示,“已经开发了600多亩”。 

值 得注意的有两点:一是碧桂园在项目开发权益上,倾向“单打独斗”——省外项目均由碧桂园集团持有100%权益,而广东省内有3个项目属于合作开发,但由碧 桂园控股;二是在建项目预期竣工日期普遍较晚,除广东省内5个项目预期于今年第四季度竣工外,其他省内外项目交楼日期大都在2010-2012年,最晚的 到2013年第四季度。

有报道直指,碧桂园今年以来的表现是“低调拿地、二线潜行”。逻辑在于:“大盘开发”是碧桂园的标志之一,碧桂园往 往选择面积较大、可开发数年甚至十年以上的土地,而土地面积仅数万平方米的土地,似乎从不在碧桂园的考虑之列;此外,碧桂园甚少现身“招拍挂”市场,因土 地面积较大,其拿地方式以协议为多。

没有人怀疑碧桂园在广东省内的开发能力。

就在今年5-6月,增城市碧桂园物业发展公司分别以8100万元和6500万元竞得广州增城的两宗土地。此前的4月,碧桂园以超过1亿元的价格竞得广东肇庆高要一面积仅为5244平方米的商业地块。

但在广东省外,由于先前张家界“零地价拿地”事件曝光,聚焦高倍放大镜之下的碧桂园,省外扩张脚步已经放缓。

碧桂园走出广东“水土不服”?但即便如此,从长期因素考虑,杨国强还是试图向潜力巨大的西南区域进军。

于是有了此次达州之行。 

在其他“老臣”纷纷减持股份的背景下,杨惠妍今年5月和7月两度斥资3亿多港币增持近9000万股碧桂园股份。市场人士解读此举为杨国强和杨惠妍父女的“自救”。

此前,有媒体认为,碧桂园今年以来再次呈现“广东重心化”趋势。

理由是杨国强在2008年度业绩说明会上的表态——碧桂园接下来拿地会更倾向经济发展活跃的区域。碧桂园4-5月份的广东拿地行为,似可视为佐证。

碧桂园函复理财周报时曾称,“二三四线楼市发展更为平稳。今年重点关注广东项目的稳定及发展,在经济快速增长,同时又是碧桂园品牌具有影响力的广东省内选择规模适中、条件齐全的地块,配置容积率合理的产品进行发展。”

广 州房地产观察人士韩世同对记者表示,碧桂园在省外扩张遭遇人、财、物的瓶颈。“比如它在增城拿地,2-3个月后即可销售,本地经营当无问题,但在外地有无 这样的速度?”“此外,碧桂园在省外扩张,还有品牌知名度的问题。像大家都知道的深圳万科,来广州开盘还要打出‘广州你好’这样的广告,碧桂园的地域性局 限,应该更明显。”

“贪大求快是大忌,站稳脚跟最重要。”韩世同的这番话,想必精明的杨国强早有考虑。

碧桂园内部人士对记者透露,碧桂园的省内外项目管理体制并不相同,“省内由总部垂直管理,而省外实行项目总经理负责制。总经理负责,相当于分公司管理性质,应该出于成本考虑吧。”该人士并透露,“杨老板一向行事低调,省外开项目这样的大事,都只会选择着去。”

碧桂园上半年的产品销售均价约为4580元/平方米。低价拿地、滚动开发,是碧桂园的典型开发模式。一名资深广州房地产销售人士对记者表示,碧桂园的产品以中低档为主,大而杂,“我们都叫它社会主义新农村”。

上述所言,都没有影响到外界对曾经的中国内地首富杨国强家族的关注——更多是财富方面的。

理财周报两周年《中国3000新富家族排行榜》特刊中,杨国强之女杨惠妍代持的家族财富高达308亿元,排名第三。其首富的地位已经不保。

目前,碧桂园已发行股本164.51亿股,市值计约490亿人民币。对比内地上市的房地产企业,其市值仅次于万科、保利、招商以及陆家嘴,排名第五。



碧桂 桂園 現金 告急 三線 城市 尋找 機會
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手握47亿伺机购地 华润置地土储瞄准一线城市


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20091009/20091009012158353.html


每经记者  吴文坤  发自北京

        在确立了  “住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式后,华润置地(01109.HK)开始了大张旗鼓的扩张,日前就有该公司将斥资100亿元用于未来新增土地储备的消息曝出。

        该集团融资策划部总经理王国华昨日对《每日经济新闻》记者证实了这一消息的准确性,并表示,100亿元为华润置地全年购地的预算金额,目前已经使用了53亿元,其中50亿元用于上海。

        与前两年主要布局二三线城市不同,华润置地在今年的土地储备中,已经开始向北京、上海等一线城市倾斜。

上调全年目标至200亿

        华润置地扩张的动力来源于其房产销售形势的火爆。

        据了解,今年年初,华润置地曾定下全年销售目标为150亿元,目前已经超标。在此情形下,坊间纷纷传言华润置地已上调全年销售目标至200亿元。

        王国华也对此进行了证实,他表示,实现全年销售200亿的目标,“我们是有把握的。”

        数 据显示,截至2009年9月15日,华润置地已实现住宅签约额154.73亿元,签约面积159万平方米,分别比去年同期增长229.2%和 324.9%。连同2008年已实现销售但尚未结算的签约额61.1亿元,公司共有215.83亿元已实现签约额有待陆续结算。而且进入下半年,销售增速 依然保持良好势头。根据王国华提供的数据显示,华润置地7月份签约额环比增加64%,8月份签约额环比增加61%。

        有行业人士对《每日经济新闻》记者表示,华润置地良好的势头也与其开发和投资物业有关。

        “上半年我们业绩增长主要来源于开发物业。”王国华透露,上半年公司开发物业的营业收入增长了36.5%,达到23.6亿港元,而去年同期是17.3亿港元。

        行业人士认为,下半年华润置地投资物业的表现值得期待。由于投资物业的结算大部分会在下半年,而且投资物业占华润置地的销售收入比重达20%。

        王国华预计,全年投资物业的销售收入将会达到12亿元港元,占到华润置地全年营业额的10%左右,来自租金的盈利收入将会占到整个公司利润的15%。

        此外,为了让投资物业有一个比较稳定有序的增长,王国华表示,未来几年,华润置地每年都会一个投资物业的投入使用。

土储倾向一线城市

        在销售形势一片大好的情形下,华润置地下半年积极扩张的意图十分明显。

        王国华直言,土地储备是地产公司非常重要的“原料”,所以,华润置地仍会继续增加土地储备。

        数据显示,华润置地目前发展的项目达47个,其土地储备面积达到2532万平方米。仅2009年1~9月份,该公司就投资了53.26亿元,先后于合肥、成都和上海购入了四块土地,合计楼面面积为87.29万平方米。

        消息显示,该公司全年将投入100亿元来进行土地储备,而手中还有47亿元的购地预算,一线城市无疑会成为土地储备的重心。

        据了解,在上述新增的4块地中,就有两块位于上海,华润置地在上海两块地的资金投入达50亿元。

        “一线城市是我们土地储备的重点。”王国华对每经记者表示,从长远来看,华润置地希望把更多的资源向一线城市倾斜,包括北京、上海、深圳、杭州等。此外,为获得即时盈利贡献,华润置地下半年还将储备中型地块。

        他同时认为,由于2009年约有70亿港元的融资,5月份配股获得了43亿港元,外加销售带来的现金回流,让华润置地有足够的资金量来支撑土地储备。数据显示,华润置地对股东的净负债只有20%左右。

        “ 我们严格遵守我们的财务制度,不去参与盲目的项目竞争,以保证土地获得价格的合理性。”为了强调华润置地土储策略上的理性,王国华还透露,截至目前,华润 置地今年的新增土地储备仅323万余平方米,其中的236万平方米由母公司输送,真正从市场中获得的土地不足90万平方米。

手握 47 伺機 購地 華潤 置地 土儲 瞄準 一線 城市
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城市電訊(1137)的投資價值(留言回覆)


天曉:
好消息已出。但應該未以反映其估值。^^


推銷確有問題,但銷售員的吹水及水平不俗。

 

我想聽聽你對佢財務上既安排,例如提早償還借錢等既高見^^

 

greatsoup: 業績公告:


 

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091105/LTN20091105281_C.pdf


提早償還借款,當然對財務上是好事啦,至少起碼他還得這個錢,足見他有的是財力。


他那些債好像是8.75%利息,如果他還掉這五億,每年的盈利就多四千多萬,但需要扣除今年回購那些債帶來的三千多萬的利潤,即下年將會多一千多萬的利潤,攤開每股就多2仙,以8-10倍市盈計算,即多了16-20仙的價值。

今次派息這樣多,未來也會維持,資本開支預期也在約3億的水平,相信如公司沒這樣的信心,也不會夠膽這樣做。但派息多,可能代表公司已成熟,未來高速增長應該暫停了,將會保持放緩,故股價升幅也放慢了。

至於我估計他們的盈利方面,應是盈利加折舊將不少於本年派息及資本開支。

以本年數計算,今年派息約1.3億,計上2010年前資本開支每年3.0-3.5億,折舊約2億,即下年盈利約有2.3億-2.8億,折每股39仙-43仙,以8-12倍市盈率計算,估值即3.12元-5.16元呢。


以下是思聰先生的文章:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/12570

 


城市電訊旗下香港寬頻自2004年第三季推出「bb100」計劃,當時互聯網尚未廣 泛應用,市場對高速上網需求一般。時至今日,網民上YouTube、打網上遊戲等,均講究極速上載下載,令城市電訊上客量亦提速,由2006年8月的二十 二萬戶,上升至今年8月的三十九萬一千戶,去年用戶按年增加23.7%,超過市場平均增長2.8%。


...


 


事實上,香港寬頻自2000年起,總共投資近30億元於太網IP,後來者想複製此技術進 入市場,起 碼花上數年時間。近日投資者最關注的是,香港寬頻引發一場減價戰,推出月費99元,極速100Mbps寬頻服務,對手和記香港亦出招反擊,將月費會由 298元至99元,回顧2006至2009年香港寬頻ARPU由120元上升至182元,若減價戰持續,未來香港寬頻ARPU或受壓回落。




最 值得留意的是,由於資本開性支已過高峰期,城市電訊去年度慷慨派息,全年股息19仙,較2008年度上升216%,派息比率由經調整自由現金流量30%, 上調至75%,股息率近7厘。此股資產負債表穩健,現時公司手頭現金及銀行結餘為2.21億元,未償還借貸1.63億元,公司處淨現金狀態,承諾未來股息 分派比率,維持經調整自由現金流量50%至75%水平。

明報的新聞:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/12536


 


行政總裁楊主光透露,自公司11 月推出月費99 元的100 M 固網寬頻服務「搶客」後,首4 日平均上客量較之前增加了6 倍,營業額亦升逾3 倍;公司目標是在今年度,把寬頻客戶數目可由去年的39.1 萬戶,提升至50 萬戶水平。


...


楊主光坦言,公司近日推出月費99 元的寬頻服務,已「預左」ARPU 會繼續下跌: 「但我們推出計劃首4 日,上客速度和收入都較9、10 月時錄得倍數的增長,有三分一新客用多了30 元的其他服務;而且今次優惠,是透過現有轉介新客戶,亦可大大節省佣金開支。」楊主光表示,雖然目標客戶量會大增至50 萬,但預料營業額只會有適度增長,EBITDA 就大約持平。楊主光又表示,公司將繼續爭取在2016 年成為全港最大寬頻供應商的目標,明年資本開支會維持在3 億至3.5 億元。
城市 電訊 1137 投資 價值 留言 回覆
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布局多年 碧桂园二三线城市进入收获期


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-28/164162.html


1月22日,建设部政策研究中心主任陈淮在某论坛表示,中国房地产业未来10年的重心将转向二、三线城市。

陈淮表示,按照今年涉农“一号文件”的精神和按照中国需要走向中小城市发展来看,今后10年,城市化的重心应当转向二、三线中小城市,中央经济工作会议已提出要把农业人口在城市中就业和落户作为城镇化的重要任务。

这 无疑为那些在城乡结合部拥有大量土地储备的开发商提供了一个良好的发展契机。恒大(3333.HK)全国土储超过5100万平方米,碧桂园 (2007.HK)全国土储超过4500万平方米,这两家公司在二三线城市的土地储备,远远超过了去年一砸200亿圈地二三线城市的保利地产 (600048.SH)。

根据碧桂园2010年1月发布的公司通讯,截至2009年12月31日,碧桂园已取得用地许可证的建筑面积为 4100万平方米。根据有关机构的销售排行榜数据, 碧桂园以78.2万平方米的成交面积一举成为2009年广州房企销售面积老大,排列第二的是富力地产,成交面积为65.19万平方米。

1月 6日,碧桂园公布2009年合同销售金额约232亿元(广东省占比67%),合同销售建筑面积574万平方米,同比分别增长32%及40%。销售金额在广 州排名第一的是富力地产(2777.HK),2009年富力累计销售收入约为241.97亿元,销售面积约233.29万平方米,同比增长分别为50%与 45%。

此前,碧桂园董事局主席助理刘嘉毅接受记者采访时称,碧桂园于2009年将重点移回珠三角一带,2010年购地重点将放在广东省二三线城市。

2007 年上市之后,碧桂园开始在省外战略性布点,2008年省外项目进入全面开花阶段,20个全新项目开盘,但短期收益有所下跌,来自于基础投资者和策略投资者 的压力有所增加。于是在培育省外市场的同时,碧桂园2009年重新布局广东省内的拿地策略:在现有项目周边再增加储备,或是经济条件发展较快的二线城市布 局,以增加利润。

碧桂园目前有60多个项目开工,在城郊及二、三线城市仍然坚持快速开发模式。碧桂园项目周转速度维持在6-8个月,以项目 开工到交楼基本上需要1年时间匡算,2007年底到2008年初开工的省外项目已陆续开始交楼。很明显,随着项目的交楼及配套的完善,2011-2012 年碧桂园全国战略将会有一个明显的效果。

碧桂园目前有约1360万平方米在建面积。从碧桂园2007年、2008年的资产周转率分别为65.8%、54.1%看来,在同行中属于高水平。



布局 多年 碧桂 桂園 園二 三線 城市 進入 收獲 獲期
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高息融资近8亿美元 恒大押注二三线城市


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恒大地产(3333.HK)今年1月先后两次融资,金额接近8亿美元。恒大董事局主席许家印曾在上市前对媒体说,增资扩股是恒大的最合理选择,这充分印证了恒大高周转率、规模开发的运营模式。

上 市之前,按照香港国际2009年颁布的新会计准则规定计算,同时将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计 入债务之后,恒大负债率曾经高达95%;上市之后,前述三家股东的优先股已转为普通股,加上上市前夕增资扩股6亿美金,恒大的资本金增加10亿美元,负债 率大幅下降。但有港股分析师认为,恒大一直处于高负债、高周转率之下,资金回收压力明显,在中央加大力度闲置土地清理的背景下,今年恒大土地储备也将面临 开发压力,而这些土地大部分集中于二三线城市。

持续融资

1月22日,恒大已为首次发行的五年期优先票据定下指导收益率为13%,发行额约7.5亿美元(约58.5亿元),所得净额7.3亿美元。

致 使恒大持续融资的动力,来自于尚未偿还的接近百亿人民币的结构担保贷款以及未交付地价款。恒大自2007年借入的4.329亿美元贷款。IPO以后,已偿 还1.756亿美元。上市之后的恒大,依然剩余2.573亿美元的结构担保贷款、78亿元的补地价余额有待交付,并且需要准备支撑今年业绩的拿地和建设资 金。恒大这次发行的五年期优先票据,与碧桂园去年先后两次发行的五年期、年利息为11.75%的3.75亿元美元优先票据相比,成本更高。

1月28日,恒大地产控股股东鑫鑫抵押所持2.7亿股恒大股份予工银亚洲(0349.HK),作为工银向鑫鑫批出4000万美元两年期贷款融资的担保,抵押股份占恒大1.8%权益。

富泰证劵联席董事、港股分析师黄得几认为,内地货币政策收紧,导致内房股在银行融资难度加大,从而转向高息债券市场。恒大地产连番融资,负债率和借贷成本的增加,均会加大其中长期发展压力。

是什么令恒大如此频繁高息融资?

近千万平方米可售建面

黄得几指出,恒大的优势是在二三线城市拥有庞大的土地储备。

恒大今年1月发布的公司简报显示:2009年1月-12月,集团累计实现合约销售额约303.0亿元(人民币,下同),累计合约销售面积约563.7万平方米,合约销售均价5375元/平方米,全年合约销售额及销售面积按年同比分别增长402.3%及396.5%。

是庞大的销售额在支撑恒大的高息融资。恒大于去年11月初上市时,招股书透露截至2009年9月30日,恒大有总建筑面积5120万平方米的土地储备,当时有41个项目取得施工许可证,建筑面积为1710万平方米,其中在建可售建筑面积为1660万平方米。

但 恒大获预售证的项目为32个,建筑面积710万平方米,当中250万平方米尚未预售,除去四季度销售113.5万平方米,则今年还有136.5万平方米可 售面积。按照去年销售均价5375元/平方米匡算,恒大今年还有至少73.37亿元合约销售额可入账。恒大在建而未取得预售证的建筑面积还有950万平方 米。可以肯定,随着中央加大闲置土地整治,恒大在二三线城市的土地开发压力将明显增加,分析人士称今明两年该公司在二三线城市销售份额会有较大幅度上涨。
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快速城鎮化 中國三、四級城市居民財富暴增 中國第二波消費力正崛起

2010-05-10  今周刊





去年中國是全球金融風暴下少數沒 有被海嘯沒頂的國家,其中最重要的原因就是中國有六億城鎮人口形成的龐大消費力,這股消費力仍然繼續爆發中。

隨著中國基礎建設的完善,未來將有三.五億農民搬進城市,快速的城鎮化加上三、四級城市財富增加,中國第二波消費力將成為全球財富的焦點。

撰文‧周啟東、林宏文 研究員‧孫蓉萍、葉揚甲北京車展才剛閉幕,八十七萬擁有人民幣千萬元身價的中國富豪們,果然沒有讓英國勞斯萊斯新任CEO托斯頓‧穆勒(Torsten Muller-Otvos)失望,「這輛展示車已經賣出了,我們不能透露誰買了,車展後他就會立即把車開走!」他興奮地指著價格超過人民幣一千萬元(約合 新台幣四千六百萬元)黑色加長版幻影豪華轎車說。

四月二十六日北京車展才開始三天,車商就透露,九成以上的百萬元參展豪華轎車如法拉利、保時捷、賓士等皆已被預訂一空,這些砸錢不手軟的買家來自哪裡?他 們又靠什麼致富?

二○○九年十月十八日,四輛黑色全新的勞斯萊斯幻影在車道中緩緩前進,後面浩浩蕩蕩跟著四輛賓利︵Bentley︶、四輛藍寶堅尼、四輛法拉利、保時捷、 賓士、BMW、二十輛奧迪A8……等名車組成一條長長的車龍,再加上其他各型進口車,車隊多達百輛,總價高達人民幣一億元以上,宛如一場世界名車大遊行。 這只是一場婚禮的迎娶車隊,地點不是在北京、上海,而是距離上海兩小時車程的三十萬人口小鎮──盛澤!

今年以來這場豪華世紀婚禮的照片出現在網路上,成為兩岸部落格最熱門的轉寄文章,為了親眼看看盛澤有多富有,︽今周刊︾特別飛往上海,開始一場驚奇之旅!

超豪奢!

盛澤人辦婚禮,百輛名車迎娶不稀奇「盛澤?沒有聽過,它是在吳江市嗎?如果是吳江我就知道……」上海計程車司機沒有聽過盛澤,更不要說從台灣出發千里迢迢 要到當地採訪的《今周刊》採訪團隊,從上海往西出發到蘇州,再往南進吳江市,沿途都是高樓大廈,興建中的工地到處林立。

從吳江再往南四十公里,馬路越來越窄,沒有路燈,荒涼得讓人懷疑這裡真的有座城鎮,司機小李下車問過三次路之後,終於在黑夜中找到盛澤的路。沿路街道狹 小,機車、汽車、三輪車橫衝直撞,喇叭聲震得人耳鳴,路口沒有任何紅綠燈,這就是傳說中的盛澤鎮,就像二十年前的台灣小鎮。

「那場婚禮搞得很鋪張,網路上很有名,在盛澤這種婚禮排場很多,並不特別,因為這裡有錢人太多了!」二十九歲的吳江翰通紡織公司經理李婷說。這場在當地人 眼中並不特別的婚禮,除了出動上億元的豪華車隊外(車子大都是當地商界朋友出借的),嫁妝還有金條、金碗及巨額的現金、支票,席開九十桌的婚宴現場,還備 有數十台的大尺寸LCD電視及家電等獎品,供參加親友抽獎,手氣之闊綽令人咋舌。

除此之外,當地最大汽車銷售商百事吉汽車銷售顧問張婭瓊並透露,丈母娘當天還送新郎一輛藍寶堅尼的限量白色全新跑車,價格高達人民幣三百九十六萬元,車子 就是透過百事吉向義大利訂購的。

新郎是峰達紡織董事長祁錫榮的獨子祁峰,新娘是恆宇集團董事長陳雪華的女兒蔣晨,女方家長比較有錢,身價有十億元以上,男方大約兩億元,「兩人都是獨生子 女,未來雙方的家產都由他們兩人繼承,婚禮鋪張一點也是正常的!」李婷指出,這兩家還只算是盛澤的中小型企業,比他們有錢的多的是,例如號稱全球最大的紡 織企業──恆力集團董事長陳建華就是盛澤人,身價高達人民幣三十九億元,不僅擁有名車,甚至還有私人直升機。

盛澤是以絲綢聞名的江南小鎮,鎮上及周圍鄉村遍布各種上中下游紡織、染整工廠及中小企業,就像早期的台灣工業區,三十萬人口就有一萬多家紡織相關企業,資 產超過一億元的工廠就有近百家,在這種快速致富氣氛下,幾乎人人都想創業當老闆。「盛澤人很敢冒險,我有一名當地業務員做了兩、三年,就自己跑去創業!」 在盛澤開紡織廠的台商正耀紡織經理曾美萍感嘆地說。

只要開個工廠、做個貿易商,國內外就有接不完的訂單,盛澤這個小鎮在近十年間快速致富,成為中國第一個人均GDP破一萬美元的鄉鎮,去年已達到一.五萬美 元,甚至超越北京及上海!七年前來到盛澤發展的曾美萍回憶指出,當時來到盛澤時非常落後,連火車站都沒有,比雲林的台西還要鄉下,但這七年間的發展非常快 速。最讓她吃驚的是爆發的消費力,「他們這些小老闆很敢花錢,有錢不怕人知道,車子一定要買最好的,一瓶玫瑰精油一萬元,女老闆做SPA一點都不手軟!」 曾美萍說。

富起來!

以工富農,大宗村有近千棟歐式別墅純手工打造的勞斯萊斯豪華轎車一年只能生產一千多輛,全球許多國家分到的配額只有個位數,而在一個屬於中國行政劃分第五 級的盛澤鎮,一場婚禮就出現四輛,這裡可說是中國勞斯萊斯擁有率最高的小鎮。在上海、北京、深圳這些一級城市富有後,這些以前名不見經傳的三、四級城鎮居 民正默默地快速累積財富,他們是未來中國消費市場最有力的潛在消費者。

中國去年在金融危機中仍然屹立不搖,甚至逆勢創下經濟成長率達八.七%的成績單,最重要的原因就是中國擁有龐大內需市場,及政府支出人民幣四兆元救經濟。

為了進一步擴大內需市場,中國不只是花大錢補助汽車、家電及手機下鄉,他們正在進行全國性的城鎮改造工作,城鎮化加上農民進城,中國的消費力才會真正的從 沿海向內陸城市擴散。

直擊完富有又凌亂的盛澤,︽今周刊︾採訪團隊接著轉往上海北方六百公里的山東省西南部的濟寧市。這個三級城市馬路開闊、街道一塵不染、新建的高樓聳立,但 這裡不是我們的目的,我們的目標是隔壁棗莊市的「大宗村」。結果又遇到相同的問題,租車司機小史完全沒有聽過大宗村,他拿出先進的車用GPS導航器花了半 個小時也找不到這個村莊,只好在半推半就下開車上路。

沿途經過高速公路、省道,曲折、凹凸不平僅容一輛車通路的鄉村森林小徑,甚至有一段路要經過臨時的浮橋才能橫越河流到達對岸,開了兩個半小時後,我們終於 到達被廣大麥田圍繞的大宗村。村外的十字路口是典型的中國農村街市景象,低矮的房舍、凌亂的招牌、嘈雜的噪音迴盪著,但是當車子一轉入圍牆保護著的大宗 村,景象立即改觀,筆直寬闊的大馬路貫穿大宗村,九百六十棟整齊的歐式兩層樓透天房舍坐落其中,與附近的農村相比,就像沙漠中的一座綠洲!

「這裡有三十棟別墅,屋主除了有農民外,其餘是在村民投資的十八家企業中任職的高階管理人員,」大宗村大宗集團資訊部長宗肇猛帶我們走進別墅區,一棟棟歐 式三層樓獨棟別墅錯落在小橋流水的庭園中,彷彿走到美國的高級住宅區,這些別墅即使與台灣億萬豪宅相比,也毫不遜色。

購買力!

回鄉打拚,造就農村消費財暴增當鄰村農民還在住農舍時,大宗村農竟可以住進豪華別墅,為何大宗村會如此富有?大陸資源有限,改革開放的前三十年,資源都傾 注在沿海大城市,像大宗村這樣的農村根本分不到預算,「二十年前,大宗村也是一個貧窮的農村,我小時候也要幫忙種地,全家辛苦一年只能賺人民幣三百元,外 地女孩根本不願嫁到大宗村來!」二十八歲的宗肇猛回憶起來仍不免感嘆。

一九八七年宗成樂接任大宗村共產黨書記,看到農村如此窮苦,「我就不相信農人只能過面朝黃土背朝天的苦日子,我一定要讓農人富起來!」他暗自發誓。靠種田 無法富有,充滿商業頭腦的宗成樂想到用農村的資源一起創業。剛好有一筆附近煤礦開採的賠償款四十八萬元,他找來三千多名村民協商,若平均分掉一人只能分到 一百多元,但是如果集資創業未來有無限可能,在村民的同意下,大宗村就靠著這四十八萬元展開「以工富農」的獨特創富模式。

在宗成樂的率領下,大宗村首先投資造紙廠,接著又靠收益開了第一條自建到大宗村裡的鐵路,甚至擁有自己的火車頭,用來替周遭的礦場載運煤礦賺錢。在不斷循 環投資下,大宗村如今擁有造紙、發電廠、生物科技公司、鋼鐵廠等十八家相關企業,去年大宗集團的營業額高達人民幣十五億元,獲利超過一億元。

搶商機!

複製上海模式,三線城市爆發成長中在這種特殊的合作模式下,村民人人都是企業股東,每年按照股權分紅,「我家入股五萬元,每年可分四、五千元,多的人甚至 可以分到近百萬元的紅利!」宗肇猛高興地指出。更神奇的是,大宗村無人失業,三分之一不想到企業上班的村民繼續種田,其餘的人則到十八家企業上班,工資加 上分紅,大宗村成為山東收入最高的農村,每年人均所得超過人民幣一萬元。

憑著自己的力量創造財富,大宗村成為中國的農村傳奇,甚至被稱為「中國第一村」。富有之後,大宗村的消費力開始爆發,全村六百戶擁有轎車,未來每戶還要加 裝中央空調。中國的鄉鎮約有四萬多個,像大宗村這樣靠自己力量富有的鄉鎮,正在逐漸增加中。

不只東部的城鄉正在爆發成長,在中國政策轉向發展西部後,連廣西南寧這個過去被忽略的二級都市也開始蓄勢待發,超高大樓一棟又一棟的興建,「南寧市周遭有 五、六百萬人口,近幾年打工族回來後,有錢的人紛紛搬進市區,再加上東協免關稅的優勢,南寧這兩年來商業氣氛非常熱!」兩年前被派到南寧開店的廣西隆成啟 航貿易經理江瑞龍觀察指出。

南寧消費有多熱?到市區最熱鬧的朝陽廣場站一會兒就可以感受到。這個地方等於是南寧的西門町,周六下午的逛街人潮,將大街小巷擠得水洩不通,各種進口名車 塞滿街道,百貨公司、電腦賣場促銷花招百出,在方圓三百公尺的鬧區內擠滿各式商店,「這其中甚至有四家麥當勞、四家肯德基,跨國速食店的密度堪稱全中國第 一!」江瑞龍說。

為了搶占商機,在香港上市的世界第二大的嬰兒車製造商隆成集團,兩年前決定打中國內需市場,除了東部的廣東、深圳外,隆成西部就選擇在南寧開第一家婦幼小 型百貨商店「幼幼天地」,「東部大城市開店成本高、競爭激烈,而南寧正要複製上海模式爆發成長,現在切入南寧才是最好的時機!」負責通路的隆成集團副董事 長楊欲富分析指出。

南寧往北五百多公里,重慶是西部的最大城市,消費力自然是相當強勁。當鴻海集團董事長郭台銘、藍天電腦董事長許崑泰搶著到重慶市區開店時,有人卻在重慶周 圍的鄉鎮大賺消費財。在重慶滿街跑的計程車上,都可以看到掛著台灣年代廚衛的廣告。由台商經營的年代廚衛,去年包括熱水器、瓦斯爐等產品的總銷售額達人民 幣五千萬元,僅次於全國性品牌的華帝。

年代營業額主要不是來自於市區,反而是來自過去認定的窮鄉僻壤,﹁許多在沿海工作的人回老家,第一件事就是添購家具或修繕房子,我們的熱水器銷售量也跟著 明顯上升。﹂年代廚衛總經理黃光志高興地說,﹁金融海嘯前,我們的銷售量都在主要城市,但海嘯後則是主城市與偏遠城市一起大幅成長!﹂新機會!

零售業紅火,本地品牌成功比比皆是城市賣一台熱水器,售價大約是人民幣八千元,但是代理商到偏遠城市賣,有時竟然連一萬二都賣得出去,黃光志認為,主要就 是沒有競爭者進入,可以賺機會財,﹁現在很多打工族回家鄉就不想到沿海地區工作,這些人就在故鄉做點小生意,讓三、四級城市的消費明顯上升。﹂黃光志說, 目前年代廚衛有兩百九十名員工,開始把觸角伸向過去較貧窮的四川西部鄉鎮,計畫大賺鄉鎮消費財。

三、四級城市的消費力除了讓台商有第二次致富機會外,也提供本地人打敗國際巨人的舞台!在重慶最多的速食店不是中國市占率第一的肯德基,而是四川人創立的 「鄉村基」。在重慶每個重要路口,一定可以看到名為鄉村基的快餐店,每到用餐時刻,店裡必定大排長龍、人潮洶湧,比許多外商速食店生意要好很多,因此,很 多人都說在重慶,超過一百家的本土鄉村基已成功打敗外來的肯德基。

鄉村基之所以吸引人,主因是從炸雞到中式簡餐口味適合中國人,而且店面乾淨明亮、出餐速度超快,每份餐點價格均在六到十三元的中低價位,比動輒四、五十元 的外國速食便宜許多。消費者若吃不飽,還可以免費加飯、加麵,下午二點到五點的離峰時段,還會有降價四成的特價產品。這種大眾化的產品定位及靈活的行銷策 略,在二、三級城市創造成功的獨特傳奇。

拚擴張!

消費主引擎,城市化浪潮正在展開依據麥肯錫的研究報告指出,中國城市化浪潮正在展開,這股動力將成為中國消費力成長的主要引擎,未來十五年中,中國將陸續 有三.五億人搬進城鎮居住,這些人將成為未來的消費主力。麥肯錫估計,城鎮消費額將從○五年的人民幣三.九兆元,成長到二○一五年的二十一.七兆元,相當 於新台幣一百兆元,足足成長超過五倍。未來中國GDP︵國內生產毛額︶每三元中,將有一元是由這些新興城市居民所貢獻。

長期觀察中國經濟的瑞士信貸董事總經理兼亞洲區首席經濟學家陶冬指出,中國每次出現雙位數的增長,背後都有「超級因素」,前兩次是因為WTO︵世界貿易組 織︶開放和房地產熱。「我認為下一個超級因素是城鎮化,中國五億城市消費者的消費力會不斷的往上走,中國的消費實際上比大家想像的要強!」他預言,未來中 國消費最強勁的市場就在三、四線城市,那些地方的道路修通了,而且道路的品質很好。這一輪的汽車下鄉使得商業突然加速起飛,零售企業在三線、四線城市幾乎 每天建一個分店,擴張速度遠遠大過人們的想像。

未來十五年中國的城鎮將出現翻天覆地變化,人口一百五十萬以上的城市將達一百一十五座,等於將有一百一十五個不輸給台北市的消費大軍,當中國出現第二波財 富革命,你準備好迎接新財富浪潮了嗎?

採訪後記

小城鎮不斷上演的淘金夢

為了深入了解中國消費力,《今周刊》採訪團隊特別兵分三路,分別從台灣、上海、重慶、廣西、江蘇及山東直擊中國消費力所帶來的影響,並觀察中國消費力的來 源及成長趨勢,動員人力及資源均超過以往。在一個月的採訪製作期間,最讓人印象深刻的就是大陸新富階級的狂暴消費力。

在江蘇吳江市南方盛澤鎮街上,髒亂的街道,進口名車與三輪車混亂並進的場面令人不可思議,但也令人相當熟悉,只是將早期70年代暴富後狂歡縱飲模式,從台 灣搬到這個工業小鎮而已。

當地上萬名小老闆靠著中國內需崛起及出口致富,有一位當地老闆說了一個故事,在盛澤只要開個小工廠、在鎮上開間小店面賣布料,就可以每年賺人民幣幾百萬 元。有一位年輕老闆賺了錢後不僅買名車,還與其他老闆到澳門狂賭,家產一夜間輸光,再回到盛澤重新開始,富有之後又忍不住再坐上賭桌,如此循環四次,最近 一次正要破產,可能無法東山再起。

相對於大城市的流血競爭,不容許任何犯錯機會,中國小城市對創業者顯然是非常仁慈的!



快速 城鎮化 城鎮 中國 三、 四級 城市 居民 財富 暴增 第二 二波 消費力 消費 崛起
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帕米沙諾帶領公司每股大賺十美元 IBM執行長讓城市跟著大象跳舞


2010-06-21 今周刊





從︽大象也會跳舞︾作者、IBM前執行長葛斯納手中,接下大位至今,帕米沙諾已繳出比起過去任何一位執行長都毫不遜色的成績單,除了讓﹁大象繼續跳舞﹂ 外,他還把一半的資源壓在智慧城市商機上,期待IBM繼續領先獨舞。

撰文.林宏文

美國企業二○○九年遭到海嘯淹沒,藍色巨人IBM的業績去年卻只受到輕傷,小幅衰退七.六%,達九五七.六億美元,但卻賺到史上最高的稅前盈利一八一.四 億美元,以及每股稅後純益超過十美元的亮麗成績。如今,IBM股價仍在一二八美元附近,長期維持從一九七○年代以來的最高水準,能讓這頭大象繼續跳舞的, 就是上政八年的董事長兼執行長帕米沙諾(Samuel Palmisano),他是如何讓IBM在全球風暴中舞出佳績?

﹁○七年,全球有三十三億人口住在城市,第一次超過人口的半數,﹂在八百多人的會場中,IBM董事長兼執行長帕米沙諾拉高音調,﹁預估到五○年,全球六十 四億人口將有七成湧進城市,如何讓城市的運作更加智慧(Smarter City),將是人類最重要的課題。﹂

管理風格大膽激進

企業價值是要成就客戶

六月初,IBM在上海舉辦﹁智慧城市高峰論壇﹂,邀請全世界八百多位產官學界重量級人士,以智慧城市為主題,探討城市興起後,各種相關的水、電、交通、醫 療、能源等議題。這場熱鬧研討會也顯露帕米沙諾最新的企圖, IBM想要進攻全世界四百多個城市智慧化的巨大商機。

IBM與城市有何關聯?其實在帕米沙諾從︽大象也會跳舞︾作者、IBM前執行長葛斯納手中接下舵手責任以來,IBM已產生重大的變化,這隻大象不只會跳 舞,甚至已經變身成為神奇超人!

在管理風格上,帕米沙諾大膽而激進,與一般IBM主管的溫和作風很不一樣。例如他選擇退出個人電腦市場,賣給中國的聯想;另外也把硬碟產品部門賣給日商日 立。此外,由於確立企業價值就是要成就客戶,因此在客戶的要求下,他放棄IBM過去研發多年的專屬架構,並投資數十億美元在Linux系統。

不僅如此,帕米沙諾也認為,產業環境變化多端,他從不相信預測準確性可以超過一周,因此,他把IBM行之有年的營運月會改成周會,並要求原本每季做一次的 營運預測,改為每周做一次,且要求主管每周都要報告進度。

甚至,在尚未退出個人電腦市場,部門壓力最大時,為了達到季度目標,他要求全球業務團隊一天開兩次會,一次是早上七點,另一次是晚上九點,如此持續了一個 月,最後終於達成。

帕米沙諾對任何細節都不放過,有一次,零組件大缺貨,他列出IBM所需的各項零件號碼,打電話拜託供應商務必準時供貨,直到產品順利出貨為止。

他還曾主導伺服器降價七成,痛擊昇陽及惠普等對手,為了幫助業務團隊簽下大訂單,他跟主管說,他隨時可以登上IBM的企業噴射專機,一起去談判簽約。當歐 洲人還在爭論縮短工時,美國︽新聞周刊︾國際版主編札卡利(Fareed Zakaria)就開玩笑地跟朋友說,﹁別做夢了吧!你難道不知道,帕米沙諾帶領的IBM,是一天工作三十五個小時的嗎?﹂不過,與葛斯納深居簡出不同, 一輩子都在IBM服務的帕米沙諾,比葛斯納更容易與員工打成一片。有一次,一個部門表現特別傑出,他特別飛到那裡待了一個小時,與部門員工閒聊,還請員工 喝咖啡,與大家握手說,﹁謝謝你們救了公司這一季,你們全都是英雄。﹂這位帶領全球資訊巨人的執行長會如此親民,與他的出身有很大的關係。二十二歲就加入 IBM的帕米沙諾,出身中產家庭,從小就被要求守規矩及好好念書,中學時,他喜歡吹薩克斯風,並被選為知名的Temptations樂團候補學員,一周之 內賺了一千美元,後來他利用這筆錢買了一輛二手車。因此,之後他在○二年被葛斯納選為IBM執行長時,當時的︽美商周︾(Business Week,現為︽彭博商業周刊︾Bloomberg Businessweek)還用﹁從候補樂團到第一把交椅﹂作為標題來形容他。

壓寶智慧化城市

3i技術 打造下世紀舞台為了替IBM找到下個世紀的舞台,帕米沙諾把籌碼壓在智慧化城市,帕米沙諾舉例指出,在新加坡的道路管理系統中,IBM開發出一個可以預知 下一個小時交通狀況的系統,並指引駕駛人往更順暢的道路走。

在城市水資源管理部分,IBM也有整治紐約哈德遜河的經驗,在河裡裝了各種傳感器,計算並分析每分每秒的水質變化;至於橋樑管理,IBM也在澳洲昆士蘭建 了一座智慧橋,可以感測任何一輛行駛過的車輛,包括重量、排氣、汙染值等數據。

在這種龐大的資料偵測及處理分析過程中,要運用到三大技術,首先是要先有儀器設備的硬體技術,也就是物聯化(instrumented),第二大技術是將 這些設備系統連結在一起的互聯化(interconnected),最後則是包括雲端運算及更多智慧技術的智能化(intelligent),這就是 IBM近年來一直在強調的3i。

應邀參與的華亞科技公司總經理高啟全,在台下聽完兩天的演講,不由得佩服地說,﹁帕米沙諾正在做一個超級、超級大的生意!﹂高啟全認為,這種牽涉如此多複 雜及專業領域的生意,全世界也只有IBM有能耐做。

歷任工研院董事長、清大科技管理學院院長的現任資策會董事長史欽泰,以及從工研院董事長到生技中心董事長的李鍾熙,兩人也都認為,台灣在尋找下一個發展方 向時,IBM的發展模式,將是台灣資訊業重要的參考。

不隨風起舞

避開熱門商品 自創新藍海翻開報紙,資訊產業的主角,近年來已換成蘋果、Google及微軟等公司,藍色巨人IBM似乎已習慣沉寂的日子。不過,沒有參與智慧手機、平板 電腦等熱門商品,不代表IBM過時了,相反地,IBM替自己找到了另一個新藍海,建立起別人無法跟進模仿的地位。

為了要落實全球整合企業的理念,八年來,帕米沙諾最重要也最大膽的動作,就是大舉投資新興市場如印度與中國,甚至還不惜裁掉美國IBM本地的員工,讓他因 此招致不少美國員工的反彈。

目前IBM在印度的員工已超過七萬人,負責全球的軟體外包工作;至於在中國的員工也超過二.二萬人,其中,除了業務團隊外,絕大多數都是中國研究院及創新 研發中心的工程師。

擁有這些來自全世界最聰明的腦袋,IBM再把許多科技技術與各項產業知識整合起來,讓IBM在顧問與服務的生意上能夠無往不利。

由於每個產業的頂尖企業或各國政府都是IBM的客戶,因此IBM也累積全世界最多的專業知識,這也是IBM在軟體、顧問及服務等領域,找不到競爭對手的原 因。

研華總經理何春盛說,﹁現在我逢人就推銷3i的理論,但老實說,研華比較強的只有第一個i,也就是研華提供的工業電腦儀器,至於其他兩個i,IBM實在太 強了,我們還要花很多時間學習。﹂早在多年之前,研華董事長劉克振就是已經是IBM智慧地球(smart planet)的忠實信徒。

城市智慧化已經逐漸成為全球政府施政的重心,未來肯定是商機不斷。帕米沙諾說,目前IBM有二五%的員工在做與智慧城市相關的研究與業務,其中有四千位的 博士科學家,投入最尖端的數學及統計等工作,未來這個比重會再提升到五成,並以行動網路、奈米科技、流計算、數學統計以及雲端運算等為發展重心。

過去,IBM有不成文的規定,執行長到了六十歲就會換人,明年即將滿六十歲的帕米沙諾,會不會被換掉目前還不知道,不過,這位帶領IBM迎接二十一世紀挑 戰的老將,不僅證明IBM依然是資訊產業的龍頭,也證明他自己是IBM歷來表現最好的執行長。

帕米沙諾

(Samuel J. Palmisano)

出生:1951年

現職:IBM董事長兼執行長學歷:約翰霍普金斯大學(Johns Hopkins)歷史系經歷:IBM總裁、IBM營運長、IBM資深副總裁及日本總裁婚姻:已婚,育有四個小孩



米沙 帶領 公司 每股 大賺 賺十 美元 執行長 執行 城市 跟著 大象 跳舞
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


http://www.yicai.com/news/2010/07/379528.html




东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。
二線 城市 成為 開發商 開發 救命 稻草
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二线城市能成为开发商的“救命稻草”吗


http://www.yicai.com/news/2010/07/379528.html


“东方不亮西方亮”,如果说两年前对转战二、三线城市仍心存疑虑,那么这一刻开发商已经达成共识。一线城市成交量受制于政策调控而出现急剧萎缩,开发商不得不把下半年的业绩增长希望转寄于二、三线城市,尤其是二线城市。

但这未必十分靠谱。

调控至今已满三个月,目前尚无结束的迹象,而随着调控效果的不断扩散,二线城市房地产市场开始暗藏诸多变数。尤其是房价居高不下抑制刚性需求,二线城市的销售也开始面临后继乏力的局面。

西安楼市价格仍坚挺

7月22日,西安市曲江新区的几个正在销售的楼盘依然气氛冷清,一度热卖的曲江6号售楼部偶尔有人进去短暂逗留,这个均价13000元/平方米的楼盘自开售以来一直价格坚挺,让多数西安人只能望而却步。

在陕西省房地产研究会会长王圣学看来,作为一个典型的二线城市,西安的房价合理水平应该在5500元/平方米左右。而根据官方统计数据,今年上半年西安商品住房成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。

即便很多人认为西安房地产以自住需求为主,但王圣学在接受《第一财经日报》采访时仍将之形容为“过热”,并认为这里同样存在一定的楼市泡沫,尽管它没有北京、上海、深圳及广州等一线城市那么严重。

以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》和《西咸一体化建设规划》,为西安带来大发展的新契机。未来,以西安(咸阳)大都市为经济区核心,与宝 鸡、天水等次核心城市,依托陇海铁路和连霍高速公路,形成西部的发达城市群和产业集聚带的轮廓日益清晰地呈现在世人面前,这也是被公认的支撑西安房价不断 上涨的最大利好。

上半年的市场从4月调控新政后出现拐点,一线城市成交量受到严重影响,上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%~80%;而前期价格上涨比较平缓的 二、三线城市的成交情况则相对平稳。根据世联地产西安分公司向本报提供的报告,西安楼市在4月新政出台后显现为量价齐跌,但房价下降幅度有限,均价和成交 量下跌幅度都在10%以内。

金地集团总裁助理、西安公司董事长胡弘向本报表示,调控政策对市场预期带来的变化远远大于对西安房价的影响,目前市场仍处于观望状态。但他表示,西 安分公司的投资占集团的7%,而销售额和利润额所占比例都超过了10%,2010年西安分公司将与2009年销售额基本持平,“调控不会对分公司的业绩增 长产生太大影响。”

不过,金地集团上半年仅仅实现累计签约金额53.76亿元,较上年同期下降37.3%,只完成了全年210亿元销售目标的四分之一。金地集团也多次强调,无盘可售是导致业绩还不理想的主要原因。

而从今年全年金地供货的区域结构上来看,除了西安比例略小外,金地各区域公司供应量占比相对来讲都较为均衡,下半年供应量平均占到了全年供应量的 70%左右。除了北京、上海和深圳外,金地下半年推出的六个热点楼盘中有三个位于二线城市的武汉、西安和沈阳,这也在根本上决定着金地集团的全年销售目标 能否实现。

二线城市销售比例大升

相对金地集团而言,绿地集团在陕西的投资更加“声势浩大”。绿地集团先后与西安市未央区、西安浐灞生态区签订了两个项目意向书,分别涉及位处未央区团结水库的1149亩土地和浐灞的4000亩土地。

2010年上半年,西安市住宅销售面积536.29万平方米,同比增长19.2%;成交均价为5713元/平方米,同比增长23.8%。世联地产的 报告认为,如果下半年市场的刚性需求能够得到释放,那么2010年全年西安房地产市场成交量则有望与2009年全年成交1210.93万平方米相持平甚至 超越,成为自1992年西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来,商品房销量单年最高水平。

中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,2010年上半年企业二、三线城市的销售业 绩贡献比重明显提升,这直接成就了万科、恒大、绿地等以二、三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现,体现了企业率先布局高增长二、三线城市的战 略的成功运用。

新政相继出台,一线城市处于风口浪尖,二线城市逐渐取代一线城市,成为投资者及刚性需求热捧的市场。上述排行榜的进榜企业十大热销项目中,二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%,而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

仅仅在西安,目前已经进入的外埠开发商有万科、中海地产、珠江地产、恒大集团、融侨集团、和记黄埔、恒基兆业、中新集团、奥林匹克花园、恒鑫集团等知名企业。

从销售金额来看,2010年上半年排名前20名的企业在一线城市的比重则下降10%至29%;二线城市的比重略有增长,达到了52%。可见,二线城市已经成为了销售金额前20企业实现销售收入的最主力区域。

而在销售面积上,2010年上半年销售面积排名前20名的企业在二线城市实现的销售面积占比最多,为全部项目销售面积的62%,与去年持平;一线城 市销售面积下降幅度不及金额下降明显,下降5%至16%。从销售表现来看,二、三线的城市占比提高主要是由于新政对于一线城市打击使得一线城市销售急剧下 降造成的。

但SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹对二、三线城市却表示担忧。他近日在接受媒体采访时认为,下半年政策倾向难以预测,但预期成交量仍将 下降,一线城市楼价跌幅不会太大,主要是开发商资金充裕,以及土地量供应不多;相反,二、三线城市及较偏远地区则受政府加大保障住房建设影响,中低档次住 宅价格将面临较大压力。




二線 城市 成為 開發商 開發 救命 稻草
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專攻中國三、四線城市的複合式餐廳 有意思在別人看不上的點稱王

2010-8-2 TWM





中國服務業下一波戰場,就在三、四級城市,有意思快餐早已深入這塊市場,趁對手還沒注意時,不僅租到好店面,還成為地標。

採取複合式的經營,滿足消費者味蕾的同時,也荷包滿滿。

撰文‧林孟儀

七 月十八日清早,從上海搭了三小時火車,才抵達安徽省全椒縣。這個小城綠野平疇,火車站前闃靜無甚人車,縣城裡樓高不過五層,人口區區二十四萬,部分台商聽 都沒聽過的四級城市,卻是開中國諷刺小說先河的《儒林外史》作者吳敬梓的故鄉;也因位於安徽省最東邊,而與經濟發達的長三角地區相連。

這天 上午,全縣城最熱鬧的大事,莫過於「有意思」(UES,United Easy System)複合式休閒餐廳二店開幕。超過四百平米的兩層樓時髦空間,宛如縣城地標,吸引縣民擠爆門市消費。有意思複合式休閒餐廳總部的總經理、台商陳 仲宏現身店裡,附近幾十位加盟主也趕來道賀,每個人開來的奔馳五百、奧迪A6等名車停滿店門口。全椒一店去年營業額人民幣三百多萬元,促使加盟主喬軍決定 趕快找點展出第二家店。

相較於眼裡只看到上海、北京等一級市場的多數台商與外商,有意思總公司雖然設在上海,但是上海卻看不到半家店;中國三百家加盟店,全數滲透進全椒縣這樣的三、四級城市。

儘管陳仲宏非常低調,鮮少和台商圈聯誼,不少台商甚至沒聽過有意思;但有意思「惦惦吃三碗公」,去年總部光供應原物料的營收就有人民幣九千萬元(約合新台幣四億五千萬元),今年上看一億四千萬元,吸引創投紛紛登門拜訪。

有意思快餐正以鄉村包圍城市的思惟,逆勢操作展店策略,在別人看不上的市場當老大!

親上火線重新整頓

「有人曾說,我們是潛伏在地底下的軍團!」今年五十六歲的陳仲宏,對供應商這樣的形容很是得意,「你說我怕不怕85度C、上島、兩岸?怕不怕肯德基、麥當勞?我誰都不怕!等你要開到三級城市來時,我早就準備好在那裡等著你了!」陳仲宏說得豪氣,不是沒有原因。

一 九九二年就到大陸經商的陳仲宏,在對岸創業歷經起伏,○一年與好友合資人民幣五十萬元,成立了有意思冷熱飲食店,一度光在上海地區就拓展了七十一家加盟 店。後來陳仲宏回台擔任新浪籃球隊經理,○五年返回上海後,發現有意思快餐加盟體系幾乎瓦解,於是接手總經理職位,親上火線大舉整頓加盟店。

為 挽救岌岌可危的加盟體系,陳仲宏到處拜訪還在苦撐經營的加盟主,希望拿回總部開放加盟許可、供應原物料的主導權,並重新訂立遊戲規則。當時只剩幾位加盟主 在江浙一帶的縣級城市,經營得還不錯;陳仲宏順勢而為,開始插旗、深挖江浙,甚至安徽一帶的三、四級市場,從僅存的十幾家店敗部復活,才打下今天的江山。

「這是偶然的必然!」陳仲宏回想,因為早進入三、四級城市,有意思總拿得到四百平米以上,二、三層樓的好據點;也善用各級政府﹁招商引資﹂的政策,經營了相當的政商人脈,「在上海,沒有人可以當地頭蛇的!」一旁的全椒縣公安局、招商局、衛生局官員都點頭附和。

再 者,有意思的產品組合可說集各家大成,想來份鐵板牛排、還是漢堡?餐後想喝珍珠奶茶、吃剉冰,再來份炸雞、薯條?你想吃的,有意思都賣。一杯招牌珍珠奶茶 賣人民幣六元,近新台幣三十元,不算便宜,人均消費約人民幣二十三元,折合新台幣一一五元。陳仲宏點出,「在越貧窮的地方,越是有高達七○%的收入用在 吃。」有意思複合式的餐點、時尚的內裝,都刺激著縣民上門消費,成為洽商、約會、全家聚餐的去處。「所以有意思開到哪,都是地標!」陳仲宏笑說。

最令人意外的是,有意思沒有半家直營店,全是加盟店。陳仲宏大呼:「千萬不要做直營店!」他直言,窮山惡水出刁民,有些消費者會想要免單(免費),像是拔根頭髮放飯裡、鬧事打架,至少加盟主在第一線先處理突發狀況,總部還有時間差,做第二道處置。

深諳﹁攻心為上﹂道理

而 有意思的觸角能夠深入三、四級城市的關鍵,就是靠這些從油漆工、售貨員等轉行的加盟主。陳仲宏也坦言,加盟主背景參差不齊,其中一人最多加盟八家店,當加 盟主生活改善,改住洋房、開名車後,親朋好友見狀,也一個帶一個,紛紛加盟有意思。陳仲宏算了算,這樣的「肉粽頭」加盟主就有十來位。

開了四家有意思的吳文祥,原本是賣鞋的業務員,○三年加盟後,已經買房、買車,○八年還換掉日本車,買了一輛BMW ;去年,他所有加盟店營業額就有人民幣上千萬元之譜。

吳文祥提到,總部賺管理財,除了一次性的加盟費約人民幣十二到十八萬元,每年每店收取人民幣五千元管理費,平時則以供應原物料收取費用。由於總部只賺合理利潤,加盟主有利可圖,更願意展店。

為 了鞏固散落偏鄉的加盟體系,被稱為「老爺子」的陳仲宏,深諳攻心為上的道理,每年有兩次例會,每個月也總有十天半個月時間「出巡」,訪視各店順便和加盟主 搏感情。陳仲宏更經常帶加盟主出國旅遊開眼界,以提升對服務業的認知,不僅來過台灣,去過日本、峇里島,還搭過郵輪,六月也才剛去美國旅遊。

陳 仲宏動之以情、誘之以利的結果,讓有意思好比養了一批小獵犬,加盟主非常積極想展店,「我們現在最少有兩千人在外面幫有意思找店面,因為加盟主動員他們所 有的關係、人脈。」但是,戰線拉到三、四級城市,彼此距離遙遠,不利於原物料的物流配送、補給運輸;有意思將常溫配送委外經營,另自建冷凍配送車隊,成本 頗高,每年光車隊就要倒貼人民幣一百多萬元。

今年七月底,有意思正準備和大陸物流公司交叉持股,一舉突破原物料配送的限制,為的就是要讓加盟主無後顧之憂,更在前線積極覓點展店。至今年底,有意思預計還要開出五十家加盟店。

未來的價值在通路

「有 意思其實不是餐廳,是通路。」陳仲宏點出有意思未來潛在的價值,「現在有三百家店,因為有經濟規模,我們有足夠籌碼談判,廠商聞風而至,我現在光天天試吃 就吃不完。」陳仲宏認為,「名氣可用」,以後有意思的員工制服、托盤、擺在門市的電視,既是銷售通路,也是宣傳渠道。「量變才能有質變,沒有量什麼都不要 談。現在不趕快搶市場,以後就是別人的了;所以先搶下來之後再慢慢整頓。就像坐公車,先擠上車、開車了再說,之後再去蕪存菁,自然就有市場機制出來了。」 他說。

除了有意思持續加速展店,往河南、江西,甚至四川的三、四級城市滲透,因應大坪數好點難尋,租金也持續走高,有意思開始鼓勵加盟主買下店面,接下來還將推出「真有意思」二代店,針對不同客層,發展更精緻的門店。

藉 著出巡的機會,陳仲宏跑遍許多台商足跡還沒到的地方,信手拈來都是歷史典故和詩詞。這次,他的行程表上寫著:從浙江南潯開始,經安徽黃山一帶,再到湖北、 最後到安徽白毛嶺、再返上海。中國服務業下一階段的未來市場,就隱身在這些別人沒聽過、也看不上的城鎮裡,等待著陳仲宏率領有意思加盟大軍去攻占!

有意思 Profile

總經理:陳仲宏

成立時間:2001年

店數:中國300家加盟店去年營收:總部原物料營收人民幣9000萬元(折合新台幣約4億5000萬元)

有意思成功心法

1. 鄉村包圍城市,深耕江蘇、浙江、安徽等省分的三、四級城市。

2. 鞏固加盟體系,動之以情、誘之以利,讓加盟主積極展店。

3. 今年和大陸物流公司交叉持股,解決物流配送距離、成本和效率問題,擴大開店版圖。



專攻 中國 三、 、四 四線 城市 複合式 餐廳 有意思 有意 別人 看不 不上 上的 的點 稱王
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世茂武汉重金购地加速布局二线城市

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100827/1556344.shtml

每经记者 刘晓杰 发自武汉
自去年5月完成资产重组后,世茂股份正逐步明确自身定位,将战略重心转移至商业地产领域。种种迹象表明,这个沪籍商业地产先锋也开始集中发力内地,火速加入对二线城市土地资源的争夺战。
世茂逾5亿武汉购地
昨日 (8月26日),《每日经济新闻》从武汉土地交易中心了解到,位于武汉远郊蔡甸区内的3块总用地面积约1284亩的国有建设用地,经过多轮竞拍,最终被世茂股份旗下的武汉世贸嘉年华置业有限公司拿下,成交总价为5.68亿元。
记者在发布的公告上看到,这次被挂牌的地块位于交通不便的武汉西郊蔡甸区竹圻、天星、溪水村,总占地面积85.6万平方米。而规划土地用途中表明有两块是用于商业服务,另一块则是用于“绿地”。
对此,武汉浦江建筑首席地产分析师张胜就告诉 《每日经济新闻》:“据我所知,这些地块应该是很早就已经规划好了,这次估计是完成程序而已。”
加速二线城市的扩张
“这种通过前期修建游乐项目的名义来获取大量廉价土地,进而做住宅和商业地产的开发,在沿海经济成熟地区已经是一个比较普遍的现象”,武汉地产人士张胜 如此告诉《每日经济新闻》。他还介绍称,武汉在这个方面一直还没有成功的案例。不过,按照武汉现在的发展速度,“很快就会和沿海地区一样,出现大批这类小 公园、大地产的开发项目,这个是大势所趋。”
世茂股份首席财务官陈汝侠此前在接受《每日经济新闻》采访时坦言:“最近几年全国二、三线城市的消费能力大大增强,很多城市对零售业的需求变得很旺盛。我们觉得二、三线城市的商业地产会有很好的机会,我们已经提前进入这些城市,因为先行者得天下。”
据悉,世茂股份已在十多个二线城市,包括杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等开发有20多个项目,土地储备规划总面积超过800万平米。

世茂 武漢 重金 購地 加速 布局 二線 城市
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联通10城市招标 运营商圈地IPTV

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-13/2OMDAwMDE5NzA2OA.html

三网融合试点正从政策博弈走向市场争夺。

9月10日,本报记者从一家参与联通招标的IPTV设备商处获悉,中国联通覆盖10个城市的IPTV招标已经有了初步的结果,华为、中兴、思华、爱立信、阿尔卡特朗讯、乐视和青牛等7家IPTV设备商入局。

值得注意的是,这次参与招标的设备商一共有11家,结果昔日IPTV设备商的霸主UT斯达康、海信、东软以及烽火通信落选,而思华、乐视、青牛等名不见经传的设备商却分别在大连、杭州、武汉和绵阳成为赢家。

不过在中国电信比较强势的上海、南京、深圳、厦门等4个试点城市这次中国联通并没有布局,反而补充了石家庄和天津两个非试点城市来开展IPTV业务,显然其希望在电信相对薄弱的北方地区取得IPTV业务的突破。

联通招标IPTV

“在 IPTV领域,现在已经并入联通的中国网通其实布局比中国电信还早,其布局的领域主要是哈尔滨、吉林、北京等区域,然而由于歌华有线等广电运营商的抵 制,2006年中国网通在北京和吉林的IPTV被广电总局叫停,而哈尔滨也在发展了近10万用户后停止了扩张的步伐。”广电总局科技司有关人士9月10日 如是表示。

然而随着今年以来三网融合总体方案和试点方案相继出台,特别是12个试点城市提交了各自的三网融合试点细则后,中国联通开始重新布局自己的IPTV业务,首批12个试点城市中,联通都被列入了参与试点的运营商之一。

在这样的情况下,中国联通从今年8月开始召集IPTV设备商参与IPTV试点业务的讨论,并在11家参会的设备商中进行选择,最终华为、中兴通讯和思华等设备商脱颖而出。

广 电专家吴纯勇告诉记者,虽然IPTV业务对于电信运营商来说是一个很小的新兴业务,而且目前也找不到什么盈利模式,同时其内容播控平台又被广电的CNTV 和上海文广百视通控制,然而作为三网融合进入视频的入口,电信运营商要想在未来的高清视频传输领域突破广电的封锁,就必须建立自己的IPTV平台。

格兰研究的数据显示,到今年8月全国IPTV用户已经突破950万户,其中中国电信的用户数量超过800万户,而上海、江苏两省的用户数量都超过了150万户,然而中国联通的用户数量则只有70万户。

显然要想在IPTV这一三网融合的标志性业务中赶超中国电信,中国联通需要更多的投入。北京联通近日抛出了年内发展3万IPTV用户的目标,显然其在IPTV领域依然在试探。

中国数字电视杂志主编包冉表示,“对于联通来说要在整体IPTV用户上超越电信短期内是不可能的,联通必须在局部市场先取得优势,比如是电信相对薄弱的黑龙江、吉林、北京、山东、河北等地。”

正是基于这种考虑,联通确定的首批建设IPTV系统平台的区域就包括北京、哈尔滨、大连、青岛、天津、石家庄、武汉、杭州、绵阳、长沙。

对于这些试点和非试点城市的选择,广东联通有关人士表示,“这些城市中国电信此前基本上没有布局,有的城市比如长沙、绵阳则基本上是空白,所以我们希望能取得突破,而上海、南京等城市我们已经没有再去布局的必要了,因为电信已经形成了相对的优势。”

设备商重新洗牌

对 于这次参与联通招标的设备商来说,虽然这10个城市的IPTV平台总定单金额并不大,约在1亿元左右,其与电信运营商在3G领域的投入相比简直就是“九牛 一毛”,但是如果IPTV从明年开始推广到40个城市,2012年后全国推广的话,那也意味着上百亿元的订单。显然能否抢得先机非常重要。

值得注意的是,在中国联通的这次IPTV平台招标中,华为拿下了北京和哈尔滨,而中兴通讯取得了青岛和天津。然而老牌IPTV设备商UT斯达康,以及目前风头正劲的烽火通信出局,以及北京青牛软件、乐视,以及思华的胜出,都有些爆冷门的意思。

有业内人士表示,“思华的胜出并不意外,因为思华是国内互动电视做得比较好的厂商,它是杭州华数的系统平台厂家,但这些年比较低调。”

此外,记者了解到,思华和中国联通在手机业务上的合作也相当紧密,双方的认知可能是这次思华能进一线的重要原因之一。

而2000年成立的北京青牛软件,曾于2005年获得软银亚洲、华登国际和中科招商等国内外著名投资基金的3150万美元注资,而且其与中国电信等三大运营商都建立了合作关系,所以这次中标定单规模最小的绵阳也在情理之中。

对 于UT斯达康的出局,包冉告诉本报记者,“其实UT斯达康曾经将IPTV作为小灵通后最大的潜在业务,但是IPTV前些年发展不顺利让其心灰意冷,如今卷 土重来无论在技术还是资金上都无法与华为、中兴通讯相提并论,与其他IPTV设备商也没有优势,所以其出局也很正常。”

记者了解到,中国电信也在青岛、长沙、绵阳、武汉、云南等地区进行IPTV的平台布局,这也是IPTV设备商的机会。

运营商圈地

在IPTV设备商激烈竞争的同时,电信、联通两大电信运营商也展开了IPTV的圈地战。

包冉表示,“由于工信部并没有明确电信运营商的势力范围,所以在12个试点城市,以及此前获准开办IPTV业务的二省十二市,中国电信和中国联通都将展开争夺,而在正式运营前,布局较晚的中国联通的投资欲望更为强烈。”

记者了解到,此前中国联通在北京、哈尔滨和大连都建立了IPTV平台,其中北京由中兴通讯和阿尔卡特朗讯共同中标,而大连则是中兴通讯,哈尔滨是UT斯达康。目前中国联通招标后要建立新的平台,而中国电信也将在这些地区进行布局。

吴纯勇表示,“从三网融合的试点方案来看是不鼓励重复建设的,这样的确有重复建设的性质,但是考虑到原来中国联通在北京等地的平台多年没有使用而且技术上已经落后需要更新,而同时两家电信运营商良性竞争的话,会让IPTV业务发展更快,所以多平台竞争并非坏事。”

然而对于联通等电信运营商来说,除了自身建设外,还需要与CNTV、百视通等建设IPTV内容播控平台对接。

目 前,云南电信已经与CNTV建立了全新的合作关系。据悉,此前,CNTV以控股公司的方式和云南电视台合作,CNTV出2000万现金占60%股份,与云 南电视台成立了云南爱上网络公司。该合资公司到2010年4月在云南昆明、楚雄、大理、曲靖、玉溪等地发展用户达到4万户。CNTV有意让云南电信参与到 该合资公司中来,而云南电信也表示了参股的愿望。

云南电信有关人士表示,之前发展IPTV电信的投入很大、回报不佳,但是从合作模式上看,电信可以控制用户认证计费,央视和云南电视台提供EPG和内容服务,这种模式对各方来说都是各取所需。


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城市化驱动土地升值 北京“拆迁富翁”批量造

http://www.yicai.com/news/2010/12/623860.html

这里以前是个村,现在只剩不到30户。”小李(化名)坐在新买的轿车里,神采飞扬地向《第一财经日报》记者介绍。顺着小李手指的方向,可以看到眼前一片瓦砾,只有少数几间平房矗立在瓦砾堆里,“我们村大概100多户,今年4月份大部分都搬走了,剩下不走的各有各的理由。”

小李是北京市朝阳区东坝七棵树村的普通村民。自从拆迁以后,小李一家感觉一下子过上了“幸福生活”。“我们村大概平均每户能补到300万元吧,有三 四家补到了1000多万,当然也有补偿少的。”小李掰着手指头算道,“我们家补的算普通的,三口人能回购两套100多平方米的房,买这辆车十几万,还能剩 100多万吧,反正够花了。”和买豪华车四处炫耀的村民相比,小李的做法比较低调,买辆普通车在周边小区拉“黑活”。

不断攀升的房价和轰轰烈烈的城市化进程的推进,在北京周边的村落制造了一个又一个造富神话。2009年北京大望京村拆迁,让大望京村一年新增了600多辆小汽车。随后北京市朝阳区金盏、孙河、崔各庄、豆各庄、东坝、三间房、将台乡……也轮番全面展开了拆迁腾退工作。

根据政府原定计划,2010年朝阳区将完成土地储备区域和定向安置房所在地块的房屋拆迁腾退工作,以及10余万农民的转居转工。

批量制造的“新中产”?

东坝某村的阿萍(化名)依旧还在给别人当保姆,但细算起来,阿萍已经可以算是“千万富翁”了。

由于家里宅基地的面积比较大,阿萍一家分到了600多万拆迁款,两个儿子年满18岁,按照当地的拆迁腾退标准,45岁村民可回购267平方米住 房,18岁以上不满45岁村民可回购167平方米住房。“50平方米以内回购价每平方米4500元,50平方米以上回购价每平方米8000元。”阿萍全家 可回购三套超过100平方米的房子。

而目前位于同区域的商品房奥林匹克花园均价卖到每平方米27000元左右,首开常青藤已经均价卖到28000元/平方米左右。据估算,阿萍回购的房 子转眼间就能升值到每平方米20000元左右。一次拆迁,让原本依靠给人当保姆糊口的阿萍转瞬富了起来,仅房子估价和剩余补偿款就身家超千万。

阿萍的另一个同乡选择了另一种“不要回迁房、纯经济补偿”的方式,按拆迁面积每平方米1.2万元补偿,两个大院子最后拿到了补偿款930万元。

“大部分人还是选择要房子。回购的房子分三种户型,一居50多平方米,二居70多平方米,三居100多平方米。现在家家三四套房子,多的五六套房 子。”当地腾退办公室工作人员告诉记者,“按补偿款来说,每户由于宅基地面积不同和家庭人口状况不同,补偿款从100万到数百万不等,一半以上的村民拿到 的大概是200万~500万补偿款。”

东坝地区位于北京东部五环外区域,属于城乡接合部。由于北京CBD概念热炒,位于CBD延长线的东坝房价也水涨船高。多年前,这里的村民就早已经告 别了种植、养殖的生活方式。大部分村民都以盖房收租为生,被冠以 “瓦片经济”村。现在,村子没了,村民却在一夜之间成了百万富翁。

在距离东坝不远的姚家园汽车城,近期买车的大部分都是东坝村民。买车的档次也高低不一,从几万元的吉利到近百万元的英菲尼迪。据说也有人买了奔驰、宝马。按照村民们的说法,好车的标准是30多万的广州本田,高配。稍差也得是十五六万的车。

融入城市的速度和隐忧

事实上,随着北京城市化进程的加快,北京的大兴区、通州区等地,几年来已经诞生了不少“拆迁富翁”。

作为北京市两个城乡一体化试点村之一的朝阳区大望京村,只用了不到一个月的时间,即已完成全村1692户村民拆迁腾退协议的签订,以及25万多平方米房屋的拆除。政府为此付出了43亿元的安置款,主要用于征地补偿、腾退村民补偿安置和农民转工转居。

另外,北京丰台区金融办介绍说,今年他们启动了八个北京重点村城市化工程,拆迁资金200多亿。

快速城乡一体化的推进,当然也带来了不少隐忧。最主要的是“转工转居”后的村民生活来源问题。

“虽然村民目前分配的金额不少,但由于习惯了以前靠收租生活的村民,以后要想办法自谋出路。村民上楼后水电费、物业费各项开销,再加上村民不会理 财,‘坐吃山空’最后将成为最大的问题。”一位腾退办公室工作人员告诉记者,“也有不少村民一拿到大笔补偿金额就随意挥霍,造成了家庭问题和社会问题。”

农民转为居民后,社会保障和收入来源一直是城市化进程中的实际问题和难点。大望京村在拆迁腾退后,征地补偿返回村集体经济,同时取得规划绿地的养护 权,并给大望京村5万平方米底商实物补偿,组织产权制度改革。“通过让产权变股权,农民当股东,发展村级股份制经济,保障村集体组织成员长期得实惠。”

由于不少地区城乡一体化进程还在试验阶段,因此,每个乡和地区的补偿办法都不尽相同。“一乡一策”在拆迁腾退的过程中十分普遍,大部分《腾退办法》都由当地乡人民政府自行编纂。

并非所有的村民都接受产权变股权的模式,东坝地区也有不少村子提出了所谓的“分家底”方式:将村里的公有财产和集体土地,得到政府补偿后,按照人头数现金分配。“按照这种方式,转居后村民还能拿到几万元的家底钱。”上述腾退办公室工作人员解释。

将成最大片人口密集区

“这里未来的规划主要是打造一个大型居住区,面积将超过望京和回龙观。”相关知情人士透露。

作为在1992年《北京城市总体规划》中就确立的北京十大边缘居住集团,东坝边缘集团是其中最晚被开发的一个。根据东坝边缘集团控制性规划,其范围 包括东坝乡全部,平房乡的平房村、石各庄村,将台乡的北岗子村,金盏乡的北马房村。规划建设用地范围控制在五环路以东、亮马河北路和东坝路以南、金盏东路 以西、姚家园路以北的区域内。

在北京市规划委的网站上有大量关于东坝地区项目建设的信息,大多由北京首开天成房地产开发有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司、金泰地产等国企开发,还有一些企业有些陌生。据有关媒体报道,东坝90%以上的项目开发商为北京市国有房地产企业或国企控股的房地产公司。

此外,在北京市土地整理储备中心“即将入市”地块目录显示,未来即将入市的地块中,东坝边缘集团南区超过51万平方米的土地储备项目是其中最大的一宗地。

作为北京最后一处边缘居住集团,东坝除了原有的“保障房”使命,还有新的任务。东坝商务区管委会办公室副主任王跃荣曾公开表示,建成后的东坝北区将集高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体,并依托机场吸引知名航空公司总部和服务机构在此设办事处。

“村民的土地经过‘七通一平’后,将归入北京土地储备中心,最后将公开挂牌招投标,拿地的将是各大上市和有实力的房地产公司。”知情人士对记者表示,“目前看来,村民的补偿款也许很高,但在整个土地的利益链条中,村民获得的只是很小的一个部分。”

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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

中海 一線 城市 儲地 地僅 僅夠 開發 部分 龍頭 房企 地荒 加劇 地王 爭奪
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乡村基上海遇挫背后 一线城市快餐业泡沫隐现

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101224/2153163.shtml


每经记者 张娟娟 发自上海
首家在美国上市的中国连锁餐饮企业——乡村基,在登陆纳斯达克不到3个月后,近日悄然关闭了其位于上海市繁华地带的豫园店。这是乡村基唯一一家位于上海市中心地段的分店,它的关闭,对于渴望进军国际市场、打造“中国麦当劳”的乡村基来说,需要思考和总结的还有很多。
在业内看来,乡村基在一线城市出现的“水土不服”,除了自身品牌定位模糊、营销模式不够成熟等因素外,一线城市快餐行业的残酷角斗,也是其中一大重要原因。
“一线城市的洋快餐市场已经饱和,过快的扩张速度,给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来了严峻考验。”一位快餐领域的资深业内人士在接受《每日经济新闻》采访时表示。
不仅如此,真功夫、永和大王等中式快餐连锁在一线城市也遍地开花。
自身因素
“乡村基进军一线城市的难度非常大。”对于乡村基上海豫园店的关闭,凌雁管理咨询首席咨询师林岳并不感到意外。“尽管乡村基近几年来发展迅猛,但仍然是以西南地区为‘主打市场’,品牌国际化程度不高。”林岳分析道,这主要体现在标准化盈利模式、产品口味等方面。
标准化问题一直以来都是中式快餐连锁发展的最大障碍。快餐连锁能否做大,必须首先解决标准化问题,它主要体现在产品标准化、服务标准化、流程标准化三大方面。
但相比肯德基、麦当劳等洋快餐,中式快餐要实现标准化,难度非常大,尤其是产品口味、分量、规格的标准统一化,更是困难重重,这也正是中式快餐连锁发展 相对较慢的主要原因之一。乡村基掌门人李红曾感慨:“中式快餐连锁店 ‘连易锁难’。由于无法做到标准化,在内部管理控制上难免漏洞百出。”
“乡村基目前定位非常模糊,虽然以川味为主,但又比不过专业化的川菜,有点‘四不像’。在上海这样竞争残酷的市场,一家没有自己特色的餐饮企业是难以生存 的。”林岳认为,乡村基要想打入一线城市乃至国际市场,在产品上必须在保留川味特色的基础上发展本土化,以迎合当地消费者的口味。
行业竞争残酷
除已关门的豫园店外,乡村基在上海还有3家店正常营业,但都位于相对市郊地区。那里的房租较为低廉,更重要的是,同行竞争没有市中心那般激烈。
中国餐饮连锁市场战况早已进入白热化。麦当劳、肯德基、汉堡王等全球知名洋快餐已全部落户,真功夫、永和大王、味千拉面、大娘水饺等中式餐饮连锁也遍地开花。然而,快餐巨头们似乎毫无放缓扩张步伐之意。
麦当劳近日宣布,计划在未来3年内,再新增1000家餐厅。这意味着,到2013年,麦当劳餐厅数量将翻一番,达到2000家。而在过去19年里,这家洋快餐在中国开设的餐厅总数也不过1000家。
肯德基当然也不甘示弱。“肯德基在中国近几年每年都是以超过400家的开发速度快速发展。今年6月1日已经突破3000家。”
今年9月,巴西3G资本以33亿美元收购美国第二大快餐连锁店汉堡王。截至6月,汉堡王在中国内地共开设了33家餐厅。业内认为,此项收购将拉开汉堡王的中国扩张序幕。
在中式餐饮连锁领域,2010年,真功夫全国直营店数近380家,已成长为中式快餐第一。公司计划在未来5年内,店面数达800~1000家。此外,永 和大王在中国主要城市也已拥有近200家连锁店,并计划未来5年,在全国扩展至700家餐厅,成为中式快餐中的第一品牌。
数字战场引发泡沫
快餐连锁行业俨然成了竞争对手们互相竞技的数字战场,但由此引发出的一连串问题也引起了业内的关注。
“一线城市洋快餐市场目前已经饱和。”一位快餐领域的资深业内人士在接受 《每日经济新闻》采访时表示,由于中心商圈物业租金居高不下,肯德基、麦当劳目前正迅速向“深耕密植、社区化经营”方向转移,在许多社区甚至出现“扎堆”现象。
以上海市杨浦区中原板块为例,在嫩江路与国和路之间的中原路段上,仅200米内就开了两家肯德基和一家麦当劳。
“过快的扩张速度,不仅导致单店盈利能力下降,同时给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来严峻考验。”上述业内人士透露,以肯德基一类店为 例,每家餐厅的员工人数一般在80~120人之间,并须经过3~6个月的上岗培训。“人才储备程度、人才培训速度等能否赶得上餐厅的扩张速度,是洋快餐企 业家们最头疼的事之一,因为这将直接影响到整家店的服务水准。”该人士指出。
“洋快餐企业在服务方面一向是中式快餐企业学习的典范,由于扩张 过快导致的竞争加剧,往往会诱发企业之间的促销大战,而此前发生的‘秒杀门’事件已经暴露出洋快餐服务方面的缺失。”中投顾问高级研究员黎雪荣指出,若为 追求销售而忽略服务环节,将损害到企业的品牌形象,不利于企业未来发展。
“为保证业绩的持续增长,肯德基、麦当劳未来在中国的重点布局,肯定 不再会是一线城市,而是二三线。这些城市的发展空间更大,但同时也很容易出现结构性泡沫。”博盖咨询总经理高剑锋指出,与一线城市不同,二三线城市的商业 中心位置非常有限,势必会出现抢占商圈现象,因此更容易出现过度竞争,同时会推高物业租金,导致单店盈利能力下降。
“在单店盈利方面,麦当劳强于肯德基。肯德基扩张投入较大,单店盈利能力有些落后,但也在专注增加单店功能,来提高盈利。因此,今后双方的竞争不光是规模,更重要的是单店盈利能力。”黎雪荣指出。
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洋快餐进入微利时代
每经记者 张娟娟 发自上海
上世纪80年代末,肯德基、麦当劳刚进入中国时,市场定位偏高,边际利润很大。当时,吃顿肯德基对大部分中国消费者来说简直是种奢侈的享受。而如今,洋快餐在拥有越来越高的市场占有率后逐渐回归平民化路线,边际利润也在降低。
“很多人以为洋快餐是暴利行业,事实上,它们正在走向微利。”上海餐饮行业协会名义会长何义钊告诉记者,2009年上海餐饮行业的总体平均利润率已从 2007年的11%左右降至8%左右,而洋快餐的利润率大概也只比平均值高出2个百分点,主要原因就是洋快餐居高不下的租金,以及原材料成本、用工成本持 续攀升所致。“虽然洋快餐也提价,但还是跟不上成本上涨速度,另外,与社会饭店相比,连锁餐饮企业提价会更受舆论关注,因此无法随意提价。”何义钊说。
中投顾问高级研究员黎雪荣指出,对于这些企业而言,要想在新兴市场的竞争格局中处于领先地位,打倒竞争对手,又不被新进入者赶超,就存着规模扩张的压 力,以量取胜,以规模效应取胜是洋快餐企业重要发展方向之一。“而市场空间有限,竞相扩张无疑会加大市场竞争,产品价格涨幅受限,也可能出现各家大打促销 战,价格不升反降,会导致利润率下降。”
黎雪荣表示,洋快餐企业发展的另外一大方向便是差异化,这也有助于企业市场份额的提高,然而,如何处理好差异化和本土化的问题成为洋快餐发展中面临的挑战。

鄉村 上海 遇挫 背後 一線 城市 快餐業 快餐 泡沫 隱現
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到三四線城市去

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100235758&time=2011-03-12&cl=115&page=all

房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出,向政策相對寬鬆的三四線城市再次集結
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  就在一二線城市限購調控逐漸加碼之時,三四線城市的房地產市場正展開一幅「大干快上」的火熱藍圖。

  一家總部設在北京的房地產諮詢公司,近期遍訪三四線城市,瞭解各地基礎設施建設、地方政府態度及經濟發展情況、市場容量。「從2010年年底開 始,我們開始感覺到一些三四線城市的房地產市場高歌猛進,房價上漲厲害。」該公司總經理向財新《新世紀》記者表示。據他描述,在很多三四線城市,大批項目 正在開工建設,有的兩年前連一棟寫字樓都沒有的城市,現在同時在建20多個酒店和購物中心,「這樣的場面,令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢!」

  河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產三線城市,萬科、萬達、綠城等開發商早已搶先進入,每一家開盤都在刷新當地最高房價,增幅高達 1000元/平方米以上。而龍湖、恆大、融創等知名開發商還在倚門待進,它們正積極與地方政府談判,希望能以千畝的圈地規模進入唐山。

  然而,現在地方政府能給開發商的優惠政策,已遠不如兩三年前了。最直接的問題是地價急劇上漲。唐山常住人口不到200萬,2008年時土地價格只有每畝30萬元,如今已漲到每畝300萬-400萬元,上漲超過10倍。

  與供需矛盾突出的一二線城市不同,三四線城市的房地產市場容量非常有限,開發商的魚貫而入不但迅速拉升了房價,也加速了空置率的攀升。河北省某 本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者介紹,唐山市每年能消化約300萬平方米的新增住宅,但根據2011年唐山市政府的規劃,市場將新增上千萬平方 米的供應,除去審批量和實際開工量存在的差距,每年仍有大約700萬-800萬平方米的供應入市。

  「顯然市場根本消化不了這麼多冗餘的供應。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的,新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化。」上述負責人表示。但什麼樣的外地人,會來唐山這樣的三線城市購房置業?

  類似唐山這樣的城市,在全國境內已呈遍地開花之勢。恰好一年前,一線城市「地王」升級,越來越多的房地產商或主動或被動地開展了「到二三線城市 去」的戰略部署,那時市場對二三線城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來房地產調控政策的演變,房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出,向政策相對寬 鬆的三四線城市再次集結。

地方大門敞開

  2008年,唐山市新一屆領導班子提出城鎮面貌「三年大變樣」,2009年全市城鎮建設投資達510億元,2010年達到900億元。財新《新 世紀》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發文件顯示,2011年唐山市提出「六個提速,六大改造,六個攻堅,二十個重點項目」,共計121 個項目,總投資3606.6億元。

  龐大的城市建設計劃,錢從何來?與其他地方政府並無二致,唐山市城市建設的資金主要依賴城投融資和土地財政。前述河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者表示,「唐山對土地的依賴非常重,前期投資建設花了太多錢,後期勢必要靠土地和房價來彌補。」

  「三年大變樣」的藍圖,為房地產開發商打開了大門。城東地產總經理趙國靖認為,與長三角和珠三角相比,環渤海區域經濟明顯滯後,如果中央放開限制,地方政府思路打開,唐山所處的環渤海經濟圈有著無窮的發展潛力。

  歷史上,環渤海區域的統籌發展一直受政策限制。以河北省涿州市為例,因緊鄰首都,涿州定位為北京的「屏障」,一切以政治穩定為主,經濟發展被放到次而又次的位置,唐山市亦如此。但近年中央政策的放鬆,以及進京高鐵的開通,這些城市打開想像空間。

  城投融資和土地財政支撐了這些城市的發展大計,但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日,審計署18個特派辦和37家地方審計機關,開始了對31個省(區、市)和5個計劃單列市政府性債務的全面審查。

  在唐山市,城投的運營也遇到困難。城東地產、城投地產、城南地產、城北地產是隸屬於唐山市國資委的投融資與房地產開發業務平台。2010年年底 以來,這些平台下的部分房地產項目出現資金周轉困難的情況,於是,唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設。目前,已有三個政府主導的大型項目轉讓出來, 其中一個因地質問題被擱置,其餘兩個賣給民營企業凱信地產,城東地產只代表政府參股15%。

  「唐山市政府主導了龐大的基礎設施建設項目、舊城改造和各種政績工程,另外保障房還要靠商品房來補,政府旗下房地產企業的資金實力薄弱,只能指 望土地收入。」河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知,但根據國土部負責人3月7日在全 國國土資源工作會議上披露的數據,2010年地方政府出讓金總額達2.7萬億元,同比增幅達70.4%。

  在政府助推下,各大開發商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態城、鳳凰新城、曹妃甸國際生態城拔地而起,萬科在南湖生態城內修建了高級別墅;香格里拉大 酒店、新天地綜合體落戶鳳凰新城;海景別墅和高爾夫球場落地唐山灣國際旅遊島;類似項目共有121個,包括各種購物廣場、商業街、寫字樓、別墅、酒店。

  但對於絕大部分唐山市民而言,這些高級住宅和五星酒店與他們無關。2008年金融危機後,唐山房地產市場經歷了一波上漲,從均價3000元漲至 目前的7000元以上,而知名開發商的湧入對抬高房地產均價「功不可沒」。河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者介紹,2009年時唐山最貴 的樓盤是8000元/平方米,隨後萬達廣場開盤,把這個紀錄拉升至9000元/平方米;之後綠城開盤,紀錄又提高了1000元,達到1萬元/平方米以上。

  與此同時,房屋空置率迅速攀升。據河北省某本地開發商部門負責人測算,今年唐山市的住宅供應量可能超過市場正常需求量的2倍以上。開發商寄望於 進一步挖掘唐山市周邊縣城的置業群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產資源豐富,近年來,這些地方的礦主、煤老闆成為唐山市高檔住宅消化的主力,他 們大多數是投資需求。這種模式,與內蒙古鄂爾多斯古康巴什「鬼城」的發展路徑如出一轍。

泡沫在膨脹

  所謂房地產三線城市,業界多指濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市;而四線城市則指崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經濟強的縣級市和內陸一般地級市。

  進軍三四線城市的趨勢始於2008年底。以地產龍頭萬科為例,2008年年報顯示,萬科在四線城市遼寧鞍山、江蘇鎮江的市場佔有率排首位,在無錫、東莞和中山等三線城市的排名進入前三。

  大片優質價廉的土地,使在一線城市難有土地入賬的開發商非常解渴。2009年初,萬科以9.48億元圈地煙台芝罘島,其後保利、海爾地產、大商 集團、龍湖等眾多開發商紛紛進入。2010年8月,龍湖地產斥資15.169億元攬下煙台市牟平區33宗地塊,總佔地面積2048畝;10月,龍湖地產又 以34億元圈下煙台養馬島36宗地塊,總面積4300餘畝。

  與一年前對進軍二三線城市還有爭議不同;如今,開發商到三四線城市去的大方向已經非常明確,接下來要做的就是圈地,複製產品和服務。在具體操作模式上,各企業稍有不同,如萬達多採用在城市中心複製萬達廣場,綠城則利用近年來慣用的合營代建擴大規模。

  根據綠城2009年年報,在大本營浙江省杭州市,綠城共擁有34個項目,其中僅6個項目由綠城享有100%權益;在浙江省內(不含杭州),綠城 共擁有33個項目,其中29個為合營模式取得。在新進入的北方和中西部市場,綠城在海南、新疆、長沙、天津、青島、濰坊等地區的項目中,均採用合作方式取 得和開發土地。

  但是,不少企業由於前期調研不足,很快暴露出「水土不服」的問題。以位於唐山市中心的萬達廣場為例,此地拆遷前是一片低矮的居民樓,1976年 唐山大地震後,這裡的地基大規模塌陷,因而一直沒有修建高層建築。萬達廣場卻決定在此落地,成片的高層建築拔地而起,項目開工時曾傳出「向地基注入大量水 泥仍不見底」的傳聞。

  趙國靖向財新《新世紀》記者表示,「外地開發商往往忽視當地具體情況,由於地震和長期採煤,唐山市區南部遺留下1800多公頃的塌陷區。而『凹』地起高樓的項目遠不止萬達廣場一處,大部分唐山市市民是不會買這類房子的。」

  一二線城市的全面限購,通脹和投資渠道的有限使很多三四線城市成為資金追逐的新熱土。財大氣粗的晉商仍在買樓;甚至對投資非常保守的徽商最近也 開始出手了,業內人士將其視為非常重要的信號。「連保守的徽商都出手了,可見社會其他資金還是只能投向樓市,一二線限購,只能去三四線。炒那裡的地產,就 像炒姜、蒜、大豆一樣,短線且容易操作。」上述房地產諮詢公司人士向財新《新世紀》記者分析稱。

  信孚研究院研究員童大煥發表文章稱,三四線城市房地產市場多數是由地方政府強力推動,並非市場真實需求的反映,因此房價泡沫可能更高。如果嚴厲 的限購政策將社會流動性進一步擠向三四線城市,這些城市的泡沫會有越吹越大的危險,也為將來留下更多類似「鬼城」「爛尾城」等的「城市化浪費」。

 

到三 三四 四線 城市
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三線城市崛起 香港內房股估值提升

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html

持續的限購令下,不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日,恆大地產(3333.HK)發佈一季度業績報告,其佈局二三四線的戰略優勢顯現,一季度實現198億銷售額,佔年度銷售計劃近30%。

2011年3月恆大新開盤4個項目,分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城,全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。

這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域,恆大已進入62個城市,三線城市佔比63%;集團擁有的112個項目中,39.3%的項目位於三線城市。年內,集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。

恆大之外,碧桂園(2007.HK)、佳兆業(1638.HK)等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績,三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。

中房信報告指出,受益三、四線城市房地產業蓬勃發展,部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元,同比增長45%;一季度銷售面積約150萬平方米,位居全國房企前三。

碧桂園控股公佈的2010年報顯示,其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%,其位於增城市(未限購)的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位,連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。

開 發深入到鎮一級的佳兆業,於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億,其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價,合約銷售面積約 14.5652萬平方米,同比增長20%。由第二季開始,佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米,大部分位於三四線城市。

一季度房企的市場表現和分化,引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示,中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭,尤其中資銀行及房地產,在去年大受打擊後,今年或將否極泰來。

其中,業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。

自3月29日年報公佈以來,恆大地產股價連漲6天,從4.00元港幣漲至4月7日5.04元(股價為港幣,下同),漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元,第三次刷新盤中最高價紀錄,相比歷史最低值反彈高達181.4%。

過去一個月來,27只香港內房股已平均上漲了7.3%,除恆大外,中海外(0688.HK)等在3月也大漲了20%左右。

但香港證券分析師亦提醒,雖然恆大等公司目前在三四線城市發展,但財務增長的壓力也相應變大,尤其是在獲取了較多的土地儲備之後,其財務方面的槓桿也會增長。


三線 城市 崛起 香港 內房 房股 估值 提升
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移民城市的求生力 李兆富

2011-5-12  NM




香港一直以來都是移民城市。戰後的香港,一窮二白。不過,這裡有的是自由和安全。由四五年到五○年,短短五年之間,人口由不到一百萬,倍增到二百多萬。六○年,香港人口升到三百萬。七○年,人口逼近四百萬。

七十年代之前,根本沒有什麼香港人的身份。隨着粵語媒體的興起,香港人才慢慢有自己的身份意識。無錯,這段日子,香港有許多社會問題。不過,同樣的這段日子,香港建立起一套我們引以為傲的核心精神。

我的父母在六十年代末來到香港。最初,他們一點粵語都不會說。可是, 記憶中這幾十年來,他們沒有因為移民的身份遇過什麼歧視。

政府和知識分子,成功地將歧視標籤成政治不正確。不過,歧視的問題,卻越來越嚴重。同樣的一個地方,為什麼以前沒有歧視?今天更繁榮富庶的香港,歧視的問題反而更嚴重?

對大陸人歧視情緒爆發,其中一個觸發點,是內地孕婦來港產子的問題。有懷孕六週的港人,竟然無法預約到私家醫院的床位。原來,自從醫管局上月底停收內地孕婦,香港私家醫院的床位即時爆滿。

更多的香港媽媽,擔心今天產房爆滿,明天便是學位短缺。據說,香港北區的學位,在這兩年開始緊張了,有些小學生已經要跨區上學。

香港媽媽的產房和班房,共通點都是特區政府用計劃經濟的方法去運作。醫護和教師的人力資源「供應」,在特區政府的宏觀調控之下,不是太多,便是太少。與其說港人歧視新移民,倒不如說:政府將教育和醫療都管死了,反效果令香港人煩躁不安。

就算特區政府承諾,將所有盈餘都用在產房和班房,問題也不會得到解決。第一屆特區政府為了「建華鎮英」,將教學語言通通變了廣東話,外地的教師通通不能在香港作育英才。助產士短缺多年,特區政府就是不願意開放,讓其他地方的醫護人員來港服務。

為什麼全球化下的中學課程,不可以用雙語授課?大學的環境,不就是中英並行嗎?英語仍然是香港的官方語言之一吧。難道香港人的體格神奇,外國的醫護人員便照料不來? 說到底,在政策制定的層面,大學、教育學院、醫生壟斷利益集團等的影響力,遠比我們這些平民百姓大。

香港本來的優勢,源於移民城市的求生力;香港的基因,就是一個開放型社會,特點是適應力強。不過,當開放型社會裡有一、兩個範疇慢慢自我封鎖,僵化,整個社會的適應力也會減弱,也更傾向以封鎖來自我保護,移民城市便從此走向依賴。

李兆富

時事財經評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌:http://hkliberty.wordpress.com


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北車、南車搶食城市軌交市場

http://www.yicai.com/news/2011/06/836282.html

「由於客流量比預想要大,北京地鐵5號線運行不到3個月,即出現了機車運行飽和。今年5號線又向北車集團增購了132輛機車。」

北車集團總裁助理、城軌事業部總經理王雁平的一席話,反映出城市軌道交通在快速發展的過程中,也給地鐵列車的製造和生產帶來了巨大的發展機會。

據權威機構發佈數據,截至2010年底,我國有30多座城市在建或籌建城市軌道交通設施,預計2015年建成總里程將達2700公里,投資額超過1萬億元。城軌車輛市場也將迎來爆髮式增長。

據王雁平介紹,自2010年開始,中國北車陸續與天津、上海、重慶和北京簽署戰略合作協議,共同發展四大直轄市軌道交通裝備產業。

今年5月底,首列「重慶造」地鐵列車下線;首列「天津造」地鐵列車也將於6月開始生產。至此,北車在北京、上海、天津、重慶四大直轄市設立的下屬企業均已形成生產能力。

事實上,由於四大直轄市經濟發展迅速,對軌道交通裝備的造修需求增長快速,成為軌道交通裝備製造企業的「兵家必爭之地」。

目前,北京、上海、天津、重慶等四大直轄市計劃到2015年地鐵通車總里程分別為561公里、739公里、185公里和196.6公里。到2020年通車總里程分別預計為1050公里、970公里、464公里和364公里。

根據四大直轄市最近對地鐵規劃的調整,2020年四大直轄市的地鐵通車里程都將超過1000公里。這意味著到2020年四大直轄市的地鐵通車里程將接近甚至超過4000公里。

如果按照普通地鐵採取6輛/公里的配置標準,以每輛車現價600萬到800萬元粗略計算,僅四大直轄市的列車需求就將達到1200億元至1900億元。

在這一大背景下,今年5月19日,重慶市與中國南車股份有限公司簽訂戰略合作框架協議:南車計劃在渝投資50億元,擬建南車重慶產業園,打造年銷售收入規模150億元以上的產業化基地,

2010年4月,中國南車天津工業園項目開工建設,項目投資30億元。這一項目也成為南車集團「北上」的重要落子。

不僅僅是對一線城市的爭奪,二、三線城市也成為製造廠商覬覦的對象。但是由於地方政府希望通過地鐵製造帶動當地的裝備製造業發展,在地方建設列車生產基地成為進入地方城軌市場的關鍵。

而大量的城軌製造基地投入運營,也使得城軌裝備製造業整車製造產能過剩的苗頭隱現。

在2010年5月第4次全國城市軌道交通裝備自主化工作會議上,國家發改委產業協調司司長陳斌就強調,必須堅持總量控制、適度競爭的原則,投資建設城市軌道交通裝備企業要有「全國一盤棋」的大局觀念。

同年12月,國家發改委進一步出台《關於進一步推進城市軌道交通裝備製造業健康發展的若干意見的通知》,並提出今後城軌車輛整車生產企業擴大產能需報國家發改委備案。

《通知》指出,考慮到目前產能已高於國內市場需求的現狀,近期不予核准南車、北車集團所屬的幾個骨幹大企業在國內各地設立製造企業(包括子分公司),注意結合國內外市場需求擴大產品製造能力,防止盲目投資和重複再建,避免產能過度擴張,保持適度競爭。


北車 車、 、南 南車 車搶 搶食 城市 軌交 市場
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