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專攻中國三、四線城市的複合式餐廳 有意思在別人看不上的點稱王

世茂武汉重金购地加速布局二线城市

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100827/1556344.shtml

每经记者 刘晓杰 发自武汉
自去年5月完成资产重组后，世茂股份正逐步明确自身定位，将战略重心转移至商业地产领域。种种迹象表明，这个沪籍商业地产先锋也开始集中发力内地，火速加入对二线城市土地资源的争夺战。
世茂逾5亿武汉购地
昨日 （8月26日），《每日经济新闻》从武汉土地交易中心了解到，位于武汉远郊蔡甸区内的3块总用地面积约1284亩的国有建设用地，经过多轮竞拍，最终被世茂股份旗下的武汉世贸嘉年华置业有限公司拿下，成交总价为5.68亿元。
记者在发布的公告上看到，这次被挂牌的地块位于交通不便的武汉西郊蔡甸区竹圻、天星、溪水村，总占地面积85.6万平方米。而规划土地用途中表明有两块是用于商业服务，另一块则是用于“绿地”。
对此，武汉浦江建筑首席地产分析师张胜就告诉 《每日经济新闻》：“据我所知，这些地块应该是很早就已经规划好了，这次估计是完成程序而已。”
加速二线城市的扩张
“这种通过前期修建游乐项目的名义来获取大量廉价土地，进而做住宅和商业地产的开发，在沿海经济成熟地区已经是一个比较普遍的现象”，武汉地产人士张胜 如此告诉《每日经济新闻》。他还介绍称，武汉在这个方面一直还没有成功的案例。不过，按照武汉现在的发展速度，“很快就会和沿海地区一样，出现大批这类小 公园、大地产的开发项目，这个是大势所趋。”
世茂股份首席财务官陈汝侠此前在接受《每日经济新闻》采访时坦言：“最近几年全国二、三线城市的消费能力大大增强，很多城市对零售业的需求变得很旺盛。我们觉得二、三线城市的商业地产会有很好的机会，我们已经提前进入这些城市，因为先行者得天下。”
据悉，世茂股份已在十多个二线城市，包括杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等开发有20多个项目，土地储备规划总面积超过800万平米。

联通10城市招标 运营商圈地IPTV

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-13/2OMDAwMDE5NzA2OA.html

城市化驱动土地升值 北京“拆迁富翁”批量造

http://www.yicai.com/news/2010/12/623860.html

中海一线城市储地仅够开发3年？ 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml

每经记者 杨羚强 发自上海
前两日，北京、广州等城市“地王”频现，A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大，但《每日经济新闻》记者调查发现，地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例，据中原地产研究院统计，目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来，‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说，2006年～2010年，上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米，开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日，国土部公布新政，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备，这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中，土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元，30%归外地土地储备，北京土地储备均价只有4000元/平方米，而我们再细看一下它北京 的储备土地 （三里屯、方庄、望京、回龙观的土地）……买首开（股票）相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据，或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计，中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米，按照其今年前11个月77万平方米的销售速度，上述土地储备甚至只够用3年多。
此外，同为全国房地产企业前5强的绿城中国，在一线城市的土地储备建筑面积，只有146万平方米，这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量，只比华润置地多4万平方米，大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上，外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事，对《每日经济新闻》记者分析称，根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多，所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地，同样被认为是因为面临土地“危机”，不得已的举动。去年，中海、绿城和金地在上海天价拿地，也被认为是土地储备不足的反映。
不过，余大元告诉《每日经济新闻》记者，上述房企在上海高价拿地，丝毫不会解决“储地荒”。过几年，这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同，上述房企在上海并没有很深的根基，此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限，开发商必须在规定时间内开发和销售完项目，这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外，大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌，进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说，想在一线城市拿地的房企太多，高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化，因为只有高端项目才能承受高地价。

乡村基上海遇挫背后 一线城市快餐业泡沫隐现

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101224/2153163.shtml

每经记者 张娟娟 发自上海
首家在美国上市的中国连锁餐饮企业——乡村基，在登陆纳斯达克不到3个月后，近日悄然关闭了其位于上海市繁华地带的豫园店。这是乡村基唯一一家位于上海市中心地段的分店，它的关闭，对于渴望进军国际市场、打造“中国麦当劳”的乡村基来说，需要思考和总结的还有很多。
在业内看来，乡村基在一线城市出现的“水土不服”，除了自身品牌定位模糊、营销模式不够成熟等因素外，一线城市快餐行业的残酷角斗，也是其中一大重要原因。
“一线城市的洋快餐市场已经饱和，过快的扩张速度，给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来了严峻考验。”一位快餐领域的资深业内人士在接受《每日经济新闻》采访时表示。
不仅如此，真功夫、永和大王等中式快餐连锁在一线城市也遍地开花。
自身因素
“乡村基进军一线城市的难度非常大。”对于乡村基上海豫园店的关闭，凌雁管理咨询首席咨询师林岳并不感到意外。“尽管乡村基近几年来发展迅猛，但仍然是以西南地区为‘主打市场’，品牌国际化程度不高。”林岳分析道，这主要体现在标准化盈利模式、产品口味等方面。
标准化问题一直以来都是中式快餐连锁发展的最大障碍。快餐连锁能否做大，必须首先解决标准化问题，它主要体现在产品标准化、服务标准化、流程标准化三大方面。
但相比肯德基、麦当劳等洋快餐，中式快餐要实现标准化，难度非常大，尤其是产品口味、分量、规格的标准统一化，更是困难重重，这也正是中式快餐连锁发展 相对较慢的主要原因之一。乡村基掌门人李红曾感慨：“中式快餐连锁店 ‘连易锁难’。由于无法做到标准化，在内部管理控制上难免漏洞百出。”
“乡村基目前定位非常模糊，虽然以川味为主，但又比不过专业化的川菜，有点‘四不像’。在上海这样竞争残酷的市场，一家没有自己特色的餐饮企业是难以生存 的。”林岳认为，乡村基要想打入一线城市乃至国际市场，在产品上必须在保留川味特色的基础上发展本土化，以迎合当地消费者的口味。
行业竞争残酷
除已关门的豫园店外，乡村基在上海还有3家店正常营业，但都位于相对市郊地区。那里的房租较为低廉，更重要的是，同行竞争没有市中心那般激烈。
中国餐饮连锁市场战况早已进入白热化。麦当劳、肯德基、汉堡王等全球知名洋快餐已全部落户，真功夫、永和大王、味千拉面、大娘水饺等中式餐饮连锁也遍地开花。然而，快餐巨头们似乎毫无放缓扩张步伐之意。
麦当劳近日宣布，计划在未来3年内，再新增1000家餐厅。这意味着，到2013年，麦当劳餐厅数量将翻一番，达到2000家。而在过去19年里，这家洋快餐在中国开设的餐厅总数也不过1000家。
肯德基当然也不甘示弱。“肯德基在中国近几年每年都是以超过400家的开发速度快速发展。今年6月1日已经突破3000家。”
今年9月，巴西3G资本以33亿美元收购美国第二大快餐连锁店汉堡王。截至6月，汉堡王在中国内地共开设了33家餐厅。业内认为，此项收购将拉开汉堡王的中国扩张序幕。
在中式餐饮连锁领域，2010年，真功夫全国直营店数近380家，已成长为中式快餐第一。公司计划在未来5年内，店面数达800~1000家。此外，永 和大王在中国主要城市也已拥有近200家连锁店，并计划未来5年，在全国扩展至700家餐厅，成为中式快餐中的第一品牌。
数字战场引发泡沫
快餐连锁行业俨然成了竞争对手们互相竞技的数字战场，但由此引发出的一连串问题也引起了业内的关注。
“一线城市洋快餐市场目前已经饱和。”一位快餐领域的资深业内人士在接受 《每日经济新闻》采访时表示，由于中心商圈物业租金居高不下，肯德基、麦当劳目前正迅速向“深耕密植、社区化经营”方向转移，在许多社区甚至出现“扎堆”现象。
以上海市杨浦区中原板块为例，在嫩江路与国和路之间的中原路段上，仅200米内就开了两家肯德基和一家麦当劳。
“过快的扩张速度，不仅导致单店盈利能力下降，同时给企业的租金压力、人才补给、服务质量等各方面带来严峻考验。”上述业内人士透露，以肯德基一类店为 例，每家餐厅的员工人数一般在80~120人之间，并须经过3~6个月的上岗培训。“人才储备程度、人才培训速度等能否赶得上餐厅的扩张速度，是洋快餐企 业家们最头疼的事之一，因为这将直接影响到整家店的服务水准。”该人士指出。
“洋快餐企业在服务方面一向是中式快餐企业学习的典范，由于扩张 过快导致的竞争加剧，往往会诱发企业之间的促销大战，而此前发生的‘秒杀门’事件已经暴露出洋快餐服务方面的缺失。”中投顾问高级研究员黎雪荣指出，若为 追求销售而忽略服务环节，将损害到企业的品牌形象，不利于企业未来发展。
“为保证业绩的持续增长，肯德基、麦当劳未来在中国的重点布局，肯定 不再会是一线城市，而是二三线。这些城市的发展空间更大，但同时也很容易出现结构性泡沫。”博盖咨询总经理高剑锋指出，与一线城市不同，二三线城市的商业 中心位置非常有限，势必会出现抢占商圈现象，因此更容易出现过度竞争，同时会推高物业租金，导致单店盈利能力下降。
“在单店盈利方面，麦当劳强于肯德基。肯德基扩张投入较大，单店盈利能力有些落后，但也在专注增加单店功能，来提高盈利。因此，今后双方的竞争不光是规模，更重要的是单店盈利能力。”黎雪荣指出。
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洋快餐进入微利时代
每经记者 张娟娟 发自上海
上世纪80年代末，肯德基、麦当劳刚进入中国时，市场定位偏高，边际利润很大。当时，吃顿肯德基对大部分中国消费者来说简直是种奢侈的享受。而如今，洋快餐在拥有越来越高的市场占有率后逐渐回归平民化路线，边际利润也在降低。
“很多人以为洋快餐是暴利行业，事实上，它们正在走向微利。”上海餐饮行业协会名义会长何义钊告诉记者，2009年上海餐饮行业的总体平均利润率已从 2007年的11%左右降至8%左右，而洋快餐的利润率大概也只比平均值高出2个百分点，主要原因就是洋快餐居高不下的租金，以及原材料成本、用工成本持 续攀升所致。“虽然洋快餐也提价，但还是跟不上成本上涨速度，另外，与社会饭店相比，连锁餐饮企业提价会更受舆论关注，因此无法随意提价。”何义钊说。
中投顾问高级研究员黎雪荣指出，对于这些企业而言，要想在新兴市场的竞争格局中处于领先地位，打倒竞争对手，又不被新进入者赶超，就存着规模扩张的压 力，以量取胜，以规模效应取胜是洋快餐企业重要发展方向之一。“而市场空间有限，竞相扩张无疑会加大市场竞争，产品价格涨幅受限，也可能出现各家大打促销 战，价格不升反降，会导致利润率下降。”
黎雪荣表示，洋快餐企业发展的另外一大方向便是差异化，这也有助于企业市场份额的提高，然而，如何处理好差异化和本土化的问题成为洋快餐发展中面临的挑战。

到三四線城市去

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100235758&time=2011-03-12&cl=115&page=all

　　就在一二線城市限購調控逐漸加碼之時，三四線城市的房地產市場正展開一幅「大干快上」的火熱藍圖。

　　一家總部設在北京的房地產諮詢公司，近期遍訪三四線城市，瞭解各地基礎設施建設、地方政府態度及經濟發展情況、市場容量。「從2010年年底開 始，我們開始感覺到一些三四線城市的房地產市場高歌猛進，房價上漲厲害。」該公司總經理向財新《新世紀》記者表示。據他描述，在很多三四線城市，大批項目 正在開工建設，有的兩年前連一棟寫字樓都沒有的城市，現在同時在建20多個酒店和購物中心，「這樣的場面，令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢！」

　　河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產三線城市，萬科、萬達、綠城等開發商早已搶先進入，每一家開盤都在刷新當地最高房價，增幅高達 1000元/平方米以上。而龍湖、恆大、融創等知名開發商還在倚門待進，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規模進入唐山。

　　然而，現在地方政府能給開發商的優惠政策，已遠不如兩三年前了。最直接的問題是地價急劇上漲。唐山常住人口不到200萬，2008年時土地價格只有每畝30萬元，如今已漲到每畝300萬-400萬元，上漲超過10倍。

　　與供需矛盾突出的一二線城市不同，三四線城市的房地產市場容量非常有限，開發商的魚貫而入不但迅速拉升了房價，也加速了空置率的攀升。河北省某 本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者介紹，唐山市每年能消化約300萬平方米的新增住宅，但根據2011年唐山市政府的規劃，市場將新增上千萬平方 米的供應，除去審批量和實際開工量存在的差距，每年仍有大約700萬-800萬平方米的供應入市。

　　「顯然市場根本消化不了這麼多冗餘的供應。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的，新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化。」上述負責人表示。但什麼樣的外地人，會來唐山這樣的三線城市購房置業？

　　類似唐山這樣的城市，在全國境內已呈遍地開花之勢。恰好一年前，一線城市「地王」升級，越來越多的房地產商或主動或被動地開展了「到二三線城市 去」的戰略部署，那時市場對二三線城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來房地產調控政策的演變，房地產商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬 鬆的三四線城市再次集結。

地方大門敞開

　　2008年，唐山市新一屆領導班子提出城鎮面貌「三年大變樣」，2009年全市城鎮建設投資達510億元，2010年達到900億元。財新《新 世紀》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發文件顯示，2011年唐山市提出「六個提速，六大改造，六個攻堅，二十個重點項目」，共計121 個項目，總投資3606.6億元。

　　龐大的城市建設計劃，錢從何來？與其他地方政府並無二致，唐山市城市建設的資金主要依賴城投融資和土地財政。前述河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者表示，「唐山對土地的依賴非常重，前期投資建設花了太多錢，後期勢必要靠土地和房價來彌補。」

　　「三年大變樣」的藍圖，為房地產開發商打開了大門。城東地產總經理趙國靖認為，與長三角和珠三角相比，環渤海區域經濟明顯滯後，如果中央放開限制，地方政府思路打開，唐山所處的環渤海經濟圈有著無窮的發展潛力。

　　歷史上，環渤海區域的統籌發展一直受政策限制。以河北省涿州市為例，因緊鄰首都，涿州定位為北京的「屏障」，一切以政治穩定為主，經濟發展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放鬆，以及進京高鐵的開通，這些城市打開想像空間。

　　城投融資和土地財政支撐了這些城市的發展大計，但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日，審計署18個特派辦和37家地方審計機關，開始了對31個省（區、市）和5個計劃單列市政府性債務的全面審查。

　　在唐山市，城投的運營也遇到困難。城東地產、城投地產、城南地產、城北地產是隸屬於唐山市國資委的投融資與房地產開發業務平台。2010年年底 以來，這些平台下的部分房地產項目出現資金周轉困難的情況，於是，唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設。目前，已有三個政府主導的大型項目轉讓出來， 其中一個因地質問題被擱置，其餘兩個賣給民營企業凱信地產，城東地產只代表政府參股15％。

　　「唐山市政府主導了龐大的基礎設施建設項目、舊城改造和各種政績工程，另外保障房還要靠商品房來補，政府旗下房地產企業的資金實力薄弱，只能指 望土地收入。」河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知，但根據國土部負責人3月7日在全 國國土資源工作會議上披露的數據，2010年地方政府出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4％。

　　在政府助推下，各大開發商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態城、鳳凰新城、曹妃甸國際生態城拔地而起，萬科在南湖生態城內修建了高級別墅；香格里拉大 酒店、新天地綜合體落戶鳳凰新城；海景別墅和高爾夫球場落地唐山灣國際旅遊島；類似項目共有121個，包括各種購物廣場、商業街、寫字樓、別墅、酒店。

　　但對於絕大部分唐山市民而言，這些高級住宅和五星酒店與他們無關。2008年金融危機後，唐山房地產市場經歷了一波上漲，從均價3000元漲至 目前的7000元以上，而知名開發商的湧入對抬高房地產均價「功不可沒」。河北省某本地開發商部門負責人向財新《新世紀》記者介紹，2009年時唐山最貴 的樓盤是8000元/平方米，隨後萬達廣場開盤，把這個紀錄拉升至9000元/平方米；之後綠城開盤，紀錄又提高了1000元，達到1萬元/平方米以上。

　　與此同時，房屋空置率迅速攀升。據河北省某本地開發商部門負責人測算，今年唐山市的住宅供應量可能超過市場正常需求量的2倍以上。開發商寄望於 進一步挖掘唐山市周邊縣城的置業群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產資源豐富，近年來，這些地方的礦主、煤老闆成為唐山市高檔住宅消化的主力，他 們大多數是投資需求。這種模式，與內蒙古鄂爾多斯古康巴什「鬼城」的發展路徑如出一轍。

泡沫在膨脹

　　所謂房地產三線城市，業界多指濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市；而四線城市則指崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經濟強的縣級市和內陸一般地級市。

　　進軍三四線城市的趨勢始於2008年底。以地產龍頭萬科為例，2008年年報顯示，萬科在四線城市遼寧鞍山、江蘇鎮江的市場佔有率排首位，在無錫、東莞和中山等三線城市的排名進入前三。

　　大片優質價廉的土地，使在一線城市難有土地入賬的開發商非常解渴。2009年初，萬科以9.48億元圈地煙台芝罘島，其後保利、海爾地產、大商 集團、龍湖等眾多開發商紛紛進入。2010年8月，龍湖地產斥資15.169億元攬下煙台市牟平區33宗地塊，總佔地面積2048畝；10月，龍湖地產又 以34億元圈下煙台養馬島36宗地塊，總面積4300餘畝。

　　與一年前對進軍二三線城市還有爭議不同；如今，開發商到三四線城市去的大方向已經非常明確，接下來要做的就是圈地，複製產品和服務。在具體操作模式上，各企業稍有不同，如萬達多採用在城市中心複製萬達廣場，綠城則利用近年來慣用的合營代建擴大規模。

　　根據綠城2009年年報，在大本營浙江省杭州市，綠城共擁有34個項目，其中僅6個項目由綠城享有100％權益；在浙江省內（不含杭州），綠城 共擁有33個項目，其中29個為合營模式取得。在新進入的北方和中西部市場，綠城在海南、新疆、長沙、天津、青島、濰坊等地區的項目中，均採用合作方式取 得和開發土地。

　　但是，不少企業由於前期調研不足，很快暴露出「水土不服」的問題。以位於唐山市中心的萬達廣場為例，此地拆遷前是一片低矮的居民樓，1976年 唐山大地震後，這裡的地基大規模塌陷，因而一直沒有修建高層建築。萬達廣場卻決定在此落地，成片的高層建築拔地而起，項目開工時曾傳出「向地基注入大量水 泥仍不見底」的傳聞。

　　趙國靖向財新《新世紀》記者表示，「外地開發商往往忽視當地具體情況，由於地震和長期採煤，唐山市區南部遺留下1800多公頃的塌陷區。而『凹』地起高樓的項目遠不止萬達廣場一處，大部分唐山市市民是不會買這類房子的。」

　　一二線城市的全面限購，通脹和投資渠道的有限使很多三四線城市成為資金追逐的新熱土。財大氣粗的晉商仍在買樓；甚至對投資非常保守的徽商最近也 開始出手了，業內人士將其視為非常重要的信號。「連保守的徽商都出手了，可見社會其他資金還是只能投向樓市，一二線限購，只能去三四線。炒那裡的地產，就 像炒姜、蒜、大豆一樣，短線且容易操作。」上述房地產諮詢公司人士向財新《新世紀》記者分析稱。

　　信孚研究院研究員童大煥發表文章稱，三四線城市房地產市場多數是由地方政府強力推動，並非市場真實需求的反映，因此房價泡沫可能更高。如果嚴厲 的限購政策將社會流動性進一步擠向三四線城市，這些城市的泡沫會有越吹越大的危險，也為將來留下更多類似「鬼城」「爛尾城」等的「城市化浪費」。

三線城市崛起 香港內房股估值提升

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html

移民城市的求生力 李兆富

北車、南車搶食城市軌交市場

http://www.yicai.com/news/2011/06/836282.html