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房市低迷,租給「東西」比租給人好賺 一坪小倉庫 租金竟比一○一還貴

2015-03-07 TCW

迷你倉,是台灣的新興產業,因租金報酬高而異軍突起,但,要賺得到,須看口袋深度及經營者的管理能力。

台北一○一大樓租金,是台灣商務辦公室指標,它曾在二○一四年,創下每坪四千四百多元的月租金高價,但如今卻有人把「租人」的商辦,改裝成「租東西」的迷你倉庫,每坪月租金,最高甚至達七千多元,比一○一大樓還要貴。

倉庫當精品店開專供名包、名酒入住

「我把迷你倉當精品店在經營。」經營「大典藏家」迷你倉的大人物綜合企業公司董事長吳豈典說。

「迷你倉」,是一種將商辦隔成小型倉庫出租的產業,在美國已有四十年歷史,是一個年營收超過兩百億美元(約合新台幣六千億元)的產業,訴求讓大家可以擁有完全屬於自己的地方,儲放私物。全世界房價高的城市,如紐約、倫敦、新加坡、香港等地,迷你倉都蓬勃發展。

台灣在金融海嘯後,才開始發展迷你倉,目前大約有十王十五家廠商競逐,約有一萬個迷你倉,每倉的月租金,換算成坪為單位,一坪大約兩干多元到七干多元。目前,有業者把迷你倉當成精品店在經營,目標即吸引金字塔頂端客戶。

走入位於台北市饒河街夜市附近的大典藏家八德店,這裡原本是商辦,如今,隔成一排排紅白相間的雙層櫃,空間明亮清爽,空氣中還有股淡淡的清香,是來自法國的香精油,吳豈典打開其中一個櫃子,裡面有兩個LV皮箱,上百雙Lavin、Ferragamo Tod、s等名牌鞋,還有單瓶要價十二萬元的路易十三白蘭地,櫃子裡的東西,總價值約兩百萬元。

「這些都是我心愛的東西,」他說,每次客人來參觀,他就會打開自己的櫃子,告訴客人,他放了什麼東西在裡面,「我都敢把我最心愛的東西放這裡了,你有什麼不敢的?」他說,當客人看到這些東西,大部分會回葸承租。

在這個小小空間裡,存放客戶珍愛的物品,有長輩拿著泛黃的寶貝相本來放,有人買下一個要價一百一十六萬元的愛馬仕空氣鐘,直接從鐘表店送來存放,也有人因為搬家裝潢,暫時把家具放在這裡,更有年輕人把這裡當成自己的店面,商品放在倉庫,和客戶就在店裡面談起生意。

租金是商辦的四倍

裝潢費也動輒數百萬起跳

大典藏家兩年前成立,目前有五個店面,總倉庫數一千個,一千個迷你倉已八、九成滿,年營收約四千多萬元,獲利超過三成。

亞洲最大的迷你倉集團香港「儲存易」,三年前來台灣設分店,目前在台有八個據點,據點之一就是在寸土寸金的信義區。

負責台灣市場的協理賴淑君說,以五十坪商辦來看,租給公司行號,月租金大約四萬元,但,裝潢成迷你倉出租,租金收入可達十七萬元,迷你倉租金是商辦的四倍左右。

獲利誘人,但這筆生意並不比想像中好做。

以大典藏家八德店為例,「光裝潢就花六百萬,」以一百坪計算,每坪裝潢成本六萬元,比同業每坪三萬元多一倍。其倉庫材質是可使用二十年的組合屋鋼材,外加鋼琴烤漆:坪數上百坪的店面,就放了十幾台歐洲空氣清淨機,要花三十萬元左右;另外,一每問迷你倉都有獨立慼應裝置,當門打開,系統會自動照相存證,同時記錄下開啟次數。

「進入門檻不低,尤其,初期投資(金額)較大,」以香港模式來看,如果不動產是承租,「要開兩、三問店,才可能賺錢,」她分析,只開一家店,要賺錢至少要花五年,以一家五十坪的店為例,第三年後,才可能有八、九成滿租,第六年才可能小賺,但熬過五年,之後每年就會有至少三成的穩定獲利。

獲利來源不只租金

自有資產增值收益更關鍵

若攤開這些迷你倉商家的獲利結構。其獲利的來源除了租金,更關鍵的是自有資產的增值收益。

以大典藏家的八德店來看,當初用七千萬元買房地產,現在市價將近一億元。而儲存易的發展方式,也是以自用不動產出發開始。

當迷你倉市場開始細分化,加上台灣房價低迷,更是逢低進場的不錯時機。「迷你倉,會像房仲業一樣百家爭鳴,」賴淑君說。現在,店數最多的摩爾空間仍持續擴充,如今全台有二十五個點,還到香港開分店,還有知名企業,如新光集團旗下誼光保全也紛紛投入這產業,新加坡業者,甚至還來台灣購併了「收多易」。

「過去跟十個人講迷你倉,沒有人知道它是什麼,現在,會有六個人知道,」賴淑君說,「晅表示市場逐漸擴大當中。」

當房地產產業低迷,利率持續定低,商辦市場空置率上升三%左右,卻有另一群人看到操作迷你倉庫生意的可能性。

值得注意的是,現在乍看雖是投資者入門的好時機,但摩爾空間副總經理鄭維穎也說,

「這是一刀兩刀」,當景氣低迷,顧客花錢租迷你倉庫的意願也可能降低。到最後,比的還是大家差異化的能耐。

撰文者賴寧寧

房市 低迷 租給 東西 人好 一坪 坪小 倉庫 租金 竟比 比一 一還 還貴
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茉莉家族集客學 炒活二手書市場 光華商場三坪小書攤到十家特色書店

2016-03-14  TWM

茉莉以誠品般的形象,引領二手書業界革新,並榮登同業龍頭;家族兄妹並以三大品牌,與獨到的「集客學」,在不景氣的書市闖出一片天。

走進公館台大商圈的「溫羅汀」街區(溫州街、羅斯福路、汀州路),這裡匯聚超過三十家的書店,包含逾六家二手書店,屬於書店一級戰區;但你可能不知道的是,六家二手書店中的三個品牌:「茉莉書店」、「雅博客」、「胡思」的老闆竟是「親兄妹」;一個家族,誕生了三個二手書品牌,翻新二手書店老舊形象,也炒活了二手書市場。

三十多年前,茉莉創辦人蔡謨利的母親蔡王濤帶著八個孩子從金門來台落地生根,她用九十萬元頂下光華商場三坪大的空間,經營舊書攤。當年,舊書回收的觀念還不普及,一般人家中書不要了便丟掉;因此,從事二手買賣,多是到資源回收場逐一翻撿,當時蔡家負責「進貨」的主力就是蔡謨利。

品牌化概念經營

提升二手書店環境

蔡謨利的妻子、茉莉書店營運長戴莉珍說,「以前的舊書攤真的能養家活口,利潤率有時可達一○○%,但也要付出相對的辛勞。」當年,蔡謨利早上十點到資源回收場找貨,戴莉珍負責顧店;下午孩子放學後,蔡謨利再到店裡接班,一面顧店,一面整理回收書。這家光華商場裡的二手書店,餵飽蔡家一家人。

○二年,蔡謨利在公館開設第一家茉莉書店,由戴莉珍主導,「當初還因為裝潢意見不同而吵架。」原來蔡謨利認為把書擺一擺就好,戴莉珍卻堅持,書櫃、動線須重新裝潢,而這個堅持,大大改變了大家對二手書店的刻板印象。

茉莉營造出充滿書香氣息的書店空間,而且再也不必埋首在堆積雜亂、昏暗狹小的空間裡「尋寶」了。戴莉珍提升了二手書店的環境,用品牌化的概念經營,一舉打開了茉莉的知名度。

「二手書店的關鍵在於能否掌握穩定貨源。」曾任茉莉書店執行總監的作家傅月庵分享道:「要確保貨源無虞,必須與這個社會建立某種『互信基礎』,有了互信,人家願意來賣書,自然也就會來買書。」而茉莉書店便是靠著做公益,與客戶建立起互信基礎。

近年來,茉莉推出歲末加碼募舊書活動,只要售書者願意將售書金額捐出,茉莉書店便相對加碼三成,在活動結束時,捐助弱勢團體。五年來,茉莉每年活動捐款給瑪利亞社會福利基金會的款項高達一百三十萬至一百五十萬元,基金會公共事務室主任陳麗娟對此表示:「這對我們來說是非常大一筆金額。」五年下來,累積捐給瑪利亞的金額已達六百萬元。

賣一本書所得不過一、二十元,能達成這樣的公益成績很難得;但藉著做公益,提升形象,並吸引更多貨源,對茉莉而言是值得的。

蔡謨利的兒子、現任茉莉二手書店資訊總監蔡維元回憶,有一年,店裡舉辦募書,那時正下著滂沱大雨,一名女子全身溼淋淋,提著兩大袋、好幾公斤重的舊書來到舊台大店(現已遷址);對方表示,捐書幫助弱勢很有意義,但她獲悉資訊時已是活動最後一天,所以冒著風雨前來。可見公益的吸引力確實帶動貨源。

做公益、辦講座

成功吸引死忠顧客

事實上,公益活動不僅吸引客人向茉莉書店靠攏,也帶出亮眼業績。書店從○六年時的三家店、營收近千萬元,到了一五年,店數擴充為五家,營業額也來到七千五百萬元。十年內,據點只多了兩處,營業額卻跳增為七倍。

茉莉的成功,也吸引蔡家人紛紛投身二手書市場。

○七年,蔡謨利的弟弟蔡志堅創立雅博客二手書店,他也向茉莉的「公益集客學」看齊,開辦舊書捐款,贊助基督教救助協會(一九一九陪讀計畫)。

除了兄長的公益集客學之外,妹妹蔡能寶開設的胡思二手書店,則每月至少舉辦一次人文講座,陸續邀請過鄭愁予、張輝誠等知名作家主講,藉此培養出不少死忠顧客。「可能是家中么妹的關係,我是個沒有數字概念的人。」蔡能寶說,每月的講座,講師、設計、輸出,樣樣要錢,講座進行時不但無法營業且不收報名費;不過,胡思台大店營運三年多來,貨源穩定,累積出一定客源。

蔡家兄妹三人打造了十家二手書店,卻是兄妹各自登山,各憑本事開拓貨源,彼此的二手書品牌各自獨立,也各有成績。母親當年在光華商場的舊書攤,為一家兄妹意外埋下經營二手書店的種子;即使經營難免背負壓力,他們依然樂在本業,將閱讀的種子撒得更遠、更深。

撰文 / 林惟鈴

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