明顯低於市價的限價房到底惠及何人？背後是各級政府的利益博弈以及道德風險◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 更多的商品房將在北京被納入限價房的範疇。最近在北京昌平區北七家發生了一起由“兩限房”分配引起的糾紛。人們對未來北京市限價房擴容後的管理打上了更多的疑問。 田增陽一家原本準備4月10日去北七家認購金色漫香苑的限價房，卻在9日晚接到開發商電話，稱根據政府部門通知，暫停了第二天的認購和選房。這一事件的背後是北京市和昌平區兩級政府部門在住房分配環節的複雜博弈。 北京在3月底 “新國五條”落地細則中已明確提出， “全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。 ”但此提法至今仍無具體的細化政策出台。業內預估，這將對北京的新房市場產生極為深遠的影響。 北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌4月10日公開表示， “納入限價房序列管理”是一個全新概念，和納入住房保障體系的限價商品房不同，這種新的限價房是針對中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房。 如果將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理，這些類型的限價房是屬於保障房範疇還是商品房範疇？如何確定價格及購買對象？更重要的是，以行政手段干預價格、干預市場的同時，政府如何避免自身的道德風險？諸多難題待解。 目前，限價房有兩類：一是限價商品房，即“兩限房” ，屬於住房保障範疇，針對中低收入家庭，配售對象需要資質審核，購買滿五年方可出售並向政府補繳一定比例土地收益；二是普通商品限價住房，即“單限房” ，屬於商品房範疇，針對中等收入家庭，暫時沒有交易限制。未來納入限價房序列管理的自住型、改善型商品住房，當屬後者。 但在實際操作過程中，無論是 “限房價、競地價”的中小套型商品房項目，還是商品房項目配建的限價房，都出現過各種問題，諸如分配方式有爭議、部分房源被政府截留等，背後還有各級政府之間利益博弈等深層次矛盾。 被突然叫停的認購 兩年前，北京首個“限房價、競地價”中小套型商品房項目——長陽國際城的800套限價房房源險些被房山區政府截留。兩年後，類似的一幕在昌平區北七家金色漫香苑項目重演。 田增陽一家是北京市東城區 “兩限房”輪候家庭。2013年4月2日，田增陽在新浪網看到北七家限價房項目的房源公示。參加報名登記之後，他接到開發商通知，要求準備相關資質審核材料和資金，4月10日在售樓處進行認購和選房。田增陽在2010年9月通過“兩限房”購買資質審核，兩年多一直沒有輪上，因為東城區基本沒有房源。 4月9日晚間，田增陽再次接到開發商的電話，被告知第二天的認購和選房暫停，原因是接到政府部門通知。隨後幾天，田增陽與其他十余戶登記家庭一道，多次赴昌平區住建委、北京市住建委和開發商處咨詢求證。 昌平區住房保障辦公室相關負責人證實，4月9日下午該部門叫停了金色漫香苑限價房項目的銷售，原因是開發商的做法不符合程序。昌平區住建委市場科工作人員也證實，接到主管領導批示後，4月11日上午封掉了該項目的網簽。 金色漫香苑項目由金融街控股股份有限公司（下稱金融街）開發。2010年5月18日，金融街以18.07億元的價格拿地，項目規劃建築面積約24萬平方米，折合樓面地價約7500元/平方米。其中，需配建限價房約3萬平方米，銷售限價為1.35萬元/平方米。 項目一期和二期分別在2011年9月和2012年9月取得預售許可，每平方米售價在1.85萬元至2萬元之間，目前仍在銷售中。項目三期為配建的限價房，共347套房源，在2013年1月26日取得預售許可，每平方米1.35萬元的售價較同一項目便宜約6000元。 金融街方面稱，2013年3月25日至28日，項目首先面向昌平區輪候家庭選房、銷售，共認購160套。之後，在3月30日至4月5日，將剩餘房源在新浪網向北京市輪候家庭進行公示。截至4月7日，共登記意向客戶21組，隨後通知了認購和選房信息。4月9日下午，昌平區住建委以限價房不應向北京市輪候家庭銷售為由，電話通知全面停止對北京市輪候家庭的銷售工作。 財新記者通過北京住建委網站查詢，截至4月27日，該限價房項目共簽約146套。 兩級政府的利益衝突 據財新記者瞭解，金色漫香苑項目被“緊急停售” ，源於昌平區政府和北京市有關部門之間的矛盾衝突。一位接近金融街的知情人士透露，目前金融街正與昌平區住建委、昌平區政府和北京市住建委協商，希望儘快出台解決辦法。 “金融街希望能儘快賣掉，4億元的銷售額都做進了上半年的回款計劃。 ”上述知情人士說，對開發商而言，限價房不存在漲價空間，儘快賣掉既能回籠資金，還能節省利息支出。此外，這一項目已經結構封頂，如不盡快賣出，就要轉為現房銷售，換證審批又得耽擱幾個月。 昌平區住建委緊急叫停該項目，主要是不願將這批房源面向全市輪候家庭銷售，而想把房源留給本區的需求。 “昌平區本來打算這批房源在面向本區‘兩限房’輪候家庭銷售後，再優先面向未來科技城央企引進人才銷售。 ”昌平區住建委人士對財新記者說。未來科技城位於昌平區東部，規劃面積約10 平方公里，計劃引入神華集團、中海油、中國電子等15家央企，聚集低碳清潔能源、民用飛機技術、新材料等新型研發機構，是昌平區近年的重大招商引資項目。 但昌平區住房保障辦公室的相關負 責人拒絕回應是否為未來科技城的央企員工預留房源，僅表示開發商將剩餘房源向全市輪候家庭銷售，違背了程序。 根據北京市住建委在2011年11月下發的 《關於昌平區北七家工業區配套住宅項目普通商品限價住房有關問題的通知》 （京建函 【2011】506號） ，金色漫香苑項目中347套中低價位、中小套型普通商品住房，首先應該優先面向已通過北京市限價商品住房配售資格的輪候家庭銷售，家庭購買普通商品限價住房後須同意放棄限價商品住房購買資格。 仍有剩餘的，可面向在京首次置業的本市戶籍家庭和符合購房條件的外省市來京人員銷售。這部分房源，在同等條件下，為支持未來科技城發展，可優先面向符合購房條件的未來科技城央企引進人才銷售。 在2012年8月底針對金色漫香苑銷售方案的回複意見中，昌平區住建委明確：首先是優先面向昌平區輪候家庭銷售；配售後仍有剩餘的房源，面向在京首次置業的戶籍家庭及符合條件的外省市來京人員。同等條件下，則優先面向未來科技城央企引進人才銷售。 金融街在最終預售方案中確定，首先面向已經通過北京市 “兩限房”配售資格且同意購買後放棄“兩限房”購買 資格的輪候家庭銷售，其中昌平區輪候家庭優先。如有剩餘，再面向在京首次置業的京籍家庭或符合條件的非京籍家庭銷售。同等條件下，優先面向未來科技城央企引進人才銷售。如此，金色漫香苑項目限價房銷售的優先級對象由高到低分別是昌平區 “兩限房” 輪候家庭、北京市 “兩限房”輪候家庭、未來科技城央企引進人才、符合在北京購房條件的普通家庭。這與上述昌平區計劃為未來科技城招商預留限價商品房房源的初衷不一致。 上述接近金融街的知情人士告訴財 新記者，金融街已經向昌平區政府和區住建委建議，同意已登記的21戶北京市輪候家庭的購房請求，同時將剩餘房源面向未來科技城首次置業家庭出售，或全部面向昌平區輪候家庭出售。 一位不願具名的開發商對財新記者表示，限價房項目通常都面臨利益難以協調的困局。區縣一級政府認為自己在土地收益上做了讓利，因而限價房房源應該留在本區內消化：一來可以應對和緩解本區的住房保障壓力，二來可以作為招商引資的籌碼。2011年，房山區政府試圖截留長陽國際城800套限價房的大部分原因也是為了招商引資。 不同區縣之間的利益協調問題，已成保障性住房分配的一大難點。北京的東城、西城、海澱等區，由於近年來很少有新增住宅用地的供應，難以解決本區的住房保障需求。此次在昌平區北七家項目登記的輪候家庭大部分來自海澱區和東城區。但是，昌平區並不願意平白無故地做“貢獻” 。 “如果海澱、東城給昌平做財政轉移支付，比如每戶補貼20萬元，或許昌平能願意。 ”上述昌平區住建委內部人士說。 市、區兩級博弈由此而來。遠郊區縣土地供應多，而核心城區基本沒有供應。北京市著眼于全市住房保障，但遠郊區縣則有自己的利益訴求。在“區縣 為主、全市統籌”的基調下，問題難以解決。北京市在2011年注資100億元成立了保障性住房建設投資中心，買地建房或收購住房，用于全市住房保障。 未來，北京市計劃將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理。 “相當于政府直接給中小套型商品房定價，最後成本都由開發企業背負。 ”上述開發商說，價格失去作用，大部分商品住房成為政策房。但價格怎麼定，誰能買，這些問題都還沒有細化政策。 楊斌對此表示，由於政府在土地收入、稅收政策方面對“單限房”實行了優惠，因此這些房源作為二手房再上市時，將會受到限制。 問題在於，誰能享受這些優惠？ 從目前的試點看，原屬住房保障範疇的“兩限房”輪候家庭有望優先。但是，如果對 “單限房”的購買人群再進行範圍劃定，那將又是另一種形式的保障房，而非商品房；同時，負責購買人群劃定和審批的政府部門將承擔巨大的道德風險。 接近北京市住建委的人士向財新記者透露，對限價房售後管理的另一種思路是，在嚴格執行限購政策的前提下，不再劃分特定人群。在土地招標和房屋預售時，就對限價房產權作一定限制並明確告知，比如限價房再出售只能按照一定價格由政府回購，這樣可以最大限度避免投機者通過限價房獲利。 | 
