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限价房地块变商品房 奥园地块遭收回


每经实习记者  朱玲  发自广州

        为抑制房价过快增长而推出的限价房,似乎已完成其使命,正慢慢退出其舞台。

        14 日,广州市国土资源和房屋管理局以“国有建设用地使用权性质调整”名义,重新挂出出让公告,表示将取消番禺中心城区南区4-3地块限价商品住宅性质,调整 为普通商品住宅用地,并以广州奥园康城房地产开发公司  (以下简称奥园)原竞买成交价3.74亿元作为起始价,重新公开出让。该公告指出,奥园可直接公 开参与竞价,公告期满,若没有其他意向用地者提交有效报价,奥园需签订相应的土地出让补充合同。

        据悉,2007年11月,奥园以3.74亿元的价格取得了该地块,折合楼面地价为2778元/平方米,这比紧邻的番禺“地王”低了一半不止。

        据了解,广州近年共推出10块限价房用地,其中4块未开发。今年3月,广州市国土资源和房屋管理局表示,将考虑改变部分限价房用地的用地性质,或做保障性住房、地区的拆迁安置房以及普通商品房。

        从2007年11月至今,奥园取得该地已有一年多时间,却久久未动工开发。按照当时规定,该地块仅作为限价商品住宅用地使用,并将建成90平方米以下的中小户型。

        “去年楼市低迷时,它旁边的商品房价格比限价房还低,奥园怎么做?”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,况且奥园在广州的项目基本是以大户型为主。“如果改成商品房卖,预计将会卖到7000元~8000元/平方米。”黎文江说。

        对于是否会继续参加被收回地块的竞价,奥园昨天未予正面回应。



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限價 房地 塊變 商品房 商品 奧園 地塊 收回
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報告稱未來兩年全國商品房供應趨緊 抑制房價壓力增大

http://estate.caijing.com.cn/2012-07-31/111983725.html
 (來源:上海易居房地產研究院)

  ——全國土地供應與商品房銷售關係研究

  7月31日,上海易居房地產研究院出爐了最新的專題報告《我國房地產市場供求關係研究》,報告指出:2012年上半年商品房潛在存銷比為低於 2011年,從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看,易居方面預計2012年末的潛在存銷比將持續下行,這就意味著2013-2014年商 品房供應偏緊,如果需求持續釋放,則房價上漲壓力較大。

  一、2012年下半年全國房地產開發企業土地購置面積跌幅將持續收窄

  2012年上半年,房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米,同比下降19.9%。隨著上半年一二線城市房屋成交量的反彈,近期土地市場 有所復甦,預計下半年土地市場有所升溫,成交跌幅將持續收窄。根據上半年的土地購置情況,易居預測2012年去年全國土地購置面積為36000萬平方米左 右,同比降幅會收窄至10%左右。2011年,全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米,創下歷史新高,比2010年增長2.6%,增速比 2010年回落22.6個百分點。

  圖 全國房地產開發企業土地購置面積走勢(數據來源:國家統計局)



  二、2012年全國商品房銷售面積預計與2011年持平

  2012上半年,商品房銷售面積39964萬平方米,同比下降10.0%,全國商品房成交量正在築底,下半年跌幅還將繼續收窄。如圖所示,商品 房銷售面積從2000年至2007年均保持穩步上升的態勢,2008年出現十年來首次負增長,隨後連續3年緩慢回升,但增幅持續收窄,預計2012年將會 與2011年基本保持持平。

  圖 全國商品房銷售面積走勢(數據來源:國家統計局)



  三、全國商品房累計潛在存量逐年縮小

  商品房的潛在存量,指的是截止到當年房地產開發企業待開發的商品房與已建好尚未售出的商品房之和,由於從購置土地至商品房售出至少需要1-2年 的時間,因此這一指標主要反映出未來1-2年商品房庫存情況。根據測算2000年至2012年6月,增加了約18.19億平方米的待開發或待售的商品房。 如下圖所示,2008年之前,每年商品房可供應面積遠超過當年銷售面積;而2008年至今,商品房銷售面積已經持續三年反超可供應面積,累積潛在的存量逐 年縮小,存量潛在壓力也同步減輕。

  圖 潛在商品房增量與商品房售量年度走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:根據國家統計局的數據,2012年上半年,全國商品房待售面積3.14億平方米,兩個數據相差15億。這是由於商品房的潛在存量除了包含商 品房待售面積外還包括其他三個方面:一、2011年至今,相當部分已購土地尚未達到預售標準;二、少量房地產開發企業出租或自用的商品房;三、部分已購置 但長期閒置的土地,尚未形成商品房供應。

  四、2012年全國商品房潛在存量壓力小於2011年

  商品房潛在存銷比與商品房的潛在存量一樣,反映的是未來1-2年商品房市場的供求情況。2012年上半年商品房潛在存銷比為1.7,低於 2011年,從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看,我們預計2012年末的潛在存銷比將持續下行,約為1.6,上海易居房地產研究院研究 員吳曉君表示,這意味著2013-2014年商品房供應偏緊,如果需求持續釋放,則房價上漲壓力較大。

  圖 全國商品房潛在存銷比走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:2012年上半年商品房潛在存銷比=截止到2012年6月商品房潛在存量/2011年7月至2012年6月商品房銷量

  據國土資源部監測,2012年上半年全國城市地價總體平穩,同比增速持續放緩,重點區域住宅地價環比仍為負增長。上半年,主要監測城市商服和住 宅地價變化延續2011年下半年以來走勢,增幅逐季收窄。2012年第二季度,商服、住宅地價同比增速連續四個季度回調;長江三角洲、珠江三角洲、環渤海 地區住宅地價環比延續一季度下降趨勢。可見近年土地市場出現盤整,而商品房市場的活躍程度則遠高於土地市場。上海易居房地產研究院研究員吳曉君認為,雖然 短期來看商品房庫存量較大,但中期來看壓力並不算大,需要更加關注和警惕未來幾年商品房供應偏緊,所帶來的房價上漲的壓力。

  五、東部地區潛在存量壓力大於東、西部地區

  2012年上半年,東、中、西部地區潛在存銷比分別為1.9、2.4、1.3。降到了2002年以來的偏低水平。相較而言,西部地區潛在存量壓力最小;東部地區潛在存量壓力一般;中部地區潛在存量壓力較大,形勢較為嚴峻。

  圖 東、中、西部地區商品房潛在存銷比走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:計算公式與全國商品房潛在存銷比相同。

  六、30個省市潛在存銷比排名

  考慮數據的可得性,選取2000-2011年30個省市的土地購置面積和商品房銷售面積,根據公式:各省市存銷比=(各省市2000-2011 年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率(2.2)-各省市2000-2011年累計商品房銷售面積)/2011年商品房銷售面積,將30個省市存銷比 進行比較,排名如下:

  圖 30個省市2011年潛在存銷比排名(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  截止2011年底,潛在商品房存量壓力較大的省市為福建、浙江、安徽、海南,潛在存量消化週期超過4年,過大的庫存壓力,意味著未來二三年這些 地區的樓市形態不健康。與之相反,排名靠後的四川、陝西、黑龍江、江蘇,潛在存量消化週期不足1年,尤其是四川和陝西,潛在存貨量非常有限,未來二三年商 品房供應比較緊張,房價上漲壓力較大。

  七、34個大中城市潛在存銷比排名

  考慮數據的可得性,選取2003-2012年上半年34個大中城市的土地購置面積和商品房銷售面積,根據公式:各城市存銷比=(各城市 2003-2012年上半年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率(2.2)-各城市2003-2012年上半年累計商品房銷售面積)/2011年7月 -2012年6月商品房銷售面積,將34個大中城市存銷比進行比較,排名如下:

  圖 34個大中城市2012年上半年潛在存銷比排名(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  潛在存銷比最高的是瀋陽,需要7年多才能去化掉潛在存貨,其次是長春、呼和浩特、蘭州和太原,去庫存時間接近5年。未來二三年,這5個城市商品 房供應量偏大,值得警惕。與之相反,潛在存銷比值最低的是深圳,存銷比值在-6至-7之間,未來二三年房價反彈壓力最大。另外,廣州、烏魯木齊、北京、成 都、廈門、西安、南京、寧波等,潛在存貨壓力也偏小,房價反彈壓力較大。


報告 未來 兩年 全國 商品房 商品 供應 趨緊 抑制 房價 壓力 增大
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北京商品房限價博弈

2013-05-06  NCW
 
 

 

明顯低於市價的限價房到底惠及何人?背後是各級政府的利益博弈以及道德風險◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 更多的商品房將在北京被納入限價房的範疇。最近在北京昌平區北七家發生了一起由“兩限房”分配引起的糾紛。人們對未來北京市限價房擴容後的管理打上了更多的疑問。

田增陽一家原本準備4月10日去北七家認購金色漫香苑的限價房,卻在9日晚接到開發商電話,稱根據政府部門通知,暫停了第二天的認購和選房。這一事件的背後是北京市和昌平區兩級政府部門在住房分配環節的複雜博弈。

北京在3月底 “新國五條”落地細則中已明確提出, “全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。 ”但此提法至今仍無具體的細化政策出台。業內預估,這將對北京的新房市場產生極為深遠的影響。

北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌4月10日公開表示, “納入限價房序列管理”是一個全新概念,和納入住房保障體系的限價商品房不同,這種新的限價房是針對中等收入家庭,滿足自住、改善型需求的商品房。

如果將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理,這些類型的限價房是屬於保障房範疇還是商品房範疇?如何確定價格及購買對象?更重要的是,以行政手段干預價格、干預市場的同時,政府如何避免自身的道德風險?諸多難題待解。

目前,限價房有兩類:一是限價商品房,即“兩限房” ,屬於住房保障範疇,針對中低收入家庭,配售對象需要資質審核,購買滿五年方可出售並向政府補繳一定比例土地收益;二是普通商品限價住房,即“單限房” ,屬於商品房範疇,針對中等收入家庭,暫時沒有交易限制。未來納入限價房序列管理的自住型、改善型商品住房,當屬後者。

但在實際操作過程中,無論是 “限房價、競地價”的中小套型商品房項目,還是商品房項目配建的限價房,都出現過各種問題,諸如分配方式有爭議、部分房源被政府截留等,背後還有各級政府之間利益博弈等深層次矛盾。

被突然叫停的認購

兩年前,北京首個“限房價、競地價”中小套型商品房項目——長陽國際城的800套限價房房源險些被房山區政府截留。兩年後,類似的一幕在昌平區北七家金色漫香苑項目重演。

田增陽一家是北京市東城區 “兩限房”輪候家庭。2013年4月2日,田增陽在新浪網看到北七家限價房項目的房源公示。參加報名登記之後,他接到開發商通知,要求準備相關資質審核材料和資金,4月10日在售樓處進行認購和選房。田增陽在2010年9月通過“兩限房”購買資質審核,兩年多一直沒有輪上,因為東城區基本沒有房源。

4月9日晚間,田增陽再次接到開發商的電話,被告知第二天的認購和選房暫停,原因是接到政府部門通知。隨後幾天,田增陽與其他十余戶登記家庭一道,多次赴昌平區住建委、北京市住建委和開發商處咨詢求證。

昌平區住房保障辦公室相關負責人證實,4月9日下午該部門叫停了金色漫香苑限價房項目的銷售,原因是開發商的做法不符合程序。昌平區住建委市場科工作人員也證實,接到主管領導批示後,4月11日上午封掉了該項目的網簽。

金色漫香苑項目由金融街控股股份有限公司(下稱金融街)開發。2010年5月18日,金融街以18.07億元的價格拿地,項目規劃建築面積約24萬平方米,折合樓面地價約7500元/平方米。其中,需配建限價房約3萬平方米,銷售限價為1.35萬元/平方米。

項目一期和二期分別在2011年9月和2012年9月取得預售許可,每平方米售價在1.85萬元至2萬元之間,目前仍在銷售中。項目三期為配建的限價房,共347套房源,在2013年1月26日取得預售許可,每平方米1.35萬元的售價較同一項目便宜約6000元。

金融街方面稱,2013年3月25日至28日,項目首先面向昌平區輪候家庭選房、銷售,共認購160套。之後,在3月30日至4月5日,將剩餘房源在新浪網向北京市輪候家庭進行公示。截至4月7日,共登記意向客戶21組,隨後通知了認購和選房信息。4月9日下午,昌平區住建委以限價房不應向北京市輪候家庭銷售為由,電話通知全面停止對北京市輪候家庭的銷售工作。

財新記者通過北京住建委網站查詢,截至4月27日,該限價房項目共簽約146套。

兩級政府的利益衝突

據財新記者瞭解,金色漫香苑項目被“緊急停售” ,源於昌平區政府和北京市有關部門之間的矛盾衝突。一位接近金融街的知情人士透露,目前金融街正與昌平區住建委、昌平區政府和北京市住建委協商,希望儘快出台解決辦法。

“金融街希望能儘快賣掉,4億元的銷售額都做進了上半年的回款計劃。 ”上述知情人士說,對開發商而言,限價房不存在漲價空間,儘快賣掉既能回籠資金,還能節省利息支出。此外,這一項目已經結構封頂,如不盡快賣出,就要轉為現房銷售,換證審批又得耽擱幾個月。

昌平區住建委緊急叫停該項目,主要是不願將這批房源面向全市輪候家庭銷售,而想把房源留給本區的需求。

“昌平區本來打算這批房源在面向本區‘兩限房’輪候家庭銷售後,再優先面向未來科技城央企引進人才銷售。 ”昌平區住建委人士對財新記者說。未來科技城位於昌平區東部,規劃面積約10 平方公里,計劃引入神華集團、中海油、中國電子等15家央企,聚集低碳清潔能源、民用飛機技術、新材料等新型研發機構,是昌平區近年的重大招商引資項目。

但昌平區住房保障辦公室的相關負 責人拒絕回應是否為未來科技城的央企員工預留房源,僅表示開發商將剩餘房源向全市輪候家庭銷售,違背了程序。

根據北京市住建委在2011年11月下發的 《關於昌平區北七家工業區配套住宅項目普通商品限價住房有關問題的通知》 (京建函 【2011】506號) ,金色漫香苑項目中347套中低價位、中小套型普通商品住房,首先應該優先面向已通過北京市限價商品住房配售資格的輪候家庭銷售,家庭購買普通商品限價住房後須同意放棄限價商品住房購買資格。

仍有剩餘的,可面向在京首次置業的本市戶籍家庭和符合購房條件的外省市來京人員銷售。這部分房源,在同等條件下,為支持未來科技城發展,可優先面向符合購房條件的未來科技城央企引進人才銷售。

在2012年8月底針對金色漫香苑銷售方案的回複意見中,昌平區住建委明確:首先是優先面向昌平區輪候家庭銷售;配售後仍有剩餘的房源,面向在京首次置業的戶籍家庭及符合條件的外省市來京人員。同等條件下,則優先面向未來科技城央企引進人才銷售。

金融街在最終預售方案中確定,首先面向已經通過北京市 “兩限房”配售資格且同意購買後放棄“兩限房”購買 資格的輪候家庭銷售,其中昌平區輪候家庭優先。如有剩餘,再面向在京首次置業的京籍家庭或符合條件的非京籍家庭銷售。同等條件下,優先面向未來科技城央企引進人才銷售。如此,金色漫香苑項目限價房銷售的優先級對象由高到低分別是昌平區 “兩限房” 輪候家庭、北京市 “兩限房”輪候家庭、未來科技城央企引進人才、符合在北京購房條件的普通家庭。這與上述昌平區計劃為未來科技城招商預留限價商品房房源的初衷不一致。

上述接近金融街的知情人士告訴財 新記者,金融街已經向昌平區政府和區住建委建議,同意已登記的21戶北京市輪候家庭的購房請求,同時將剩餘房源面向未來科技城首次置業家庭出售,或全部面向昌平區輪候家庭出售。

一位不願具名的開發商對財新記者表示,限價房項目通常都面臨利益難以協調的困局。區縣一級政府認為自己在土地收益上做了讓利,因而限價房房源應該留在本區內消化:一來可以應對和緩解本區的住房保障壓力,二來可以作為招商引資的籌碼。2011年,房山區政府試圖截留長陽國際城800套限價房的大部分原因也是為了招商引資。

不同區縣之間的利益協調問題,已成保障性住房分配的一大難點。北京的東城、西城、海澱等區,由於近年來很少有新增住宅用地的供應,難以解決本區的住房保障需求。此次在昌平區北七家項目登記的輪候家庭大部分來自海澱區和東城區。但是,昌平區並不願意平白無故地做“貢獻” 。 “如果海澱、東城給昌平做財政轉移支付,比如每戶補貼20萬元,或許昌平能願意。 ”上述昌平區住建委內部人士說。

市、區兩級博弈由此而來。遠郊區縣土地供應多,而核心城區基本沒有供應。北京市著眼于全市住房保障,但遠郊區縣則有自己的利益訴求。在“區縣 為主、全市統籌”的基調下,問題難以解決。北京市在2011年注資100億元成立了保障性住房建設投資中心,買地建房或收購住房,用于全市住房保障。

未來,北京市計劃將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理。

“相當于政府直接給中小套型商品房定價,最後成本都由開發企業背負。 ”上述開發商說,價格失去作用,大部分商品住房成為政策房。但價格怎麼定,誰能買,這些問題都還沒有細化政策。

楊斌對此表示,由於政府在土地收入、稅收政策方面對“單限房”實行了優惠,因此這些房源作為二手房再上市時,將會受到限制。

問題在於,誰能享受這些優惠?

從目前的試點看,原屬住房保障範疇的“兩限房”輪候家庭有望優先。但是,如果對 “單限房”的購買人群再進行範圍劃定,那將又是另一種形式的保障房,而非商品房;同時,負責購買人群劃定和審批的政府部門將承擔巨大的道德風險。

接近北京市住建委的人士向財新記者透露,對限價房售後管理的另一種思路是,在嚴格執行限購政策的前提下,不再劃分特定人群。在土地招標和房屋預售時,就對限價房產權作一定限制並明確告知,比如限價房再出售只能按照一定價格由政府回購,這樣可以最大限度避免投機者通過限價房獲利。


北京 商品房 商品 限價 博弈
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中國上半年商品房銷售大漲 下半年或面臨壓力

http://wallstreetcn.com/node/49938

中國統計局週一公佈的數據顯示,中國1-6月商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%,增速較1-5月份回落6.9個百分點。有媒體指出,房地產市場的調控措施並未能阻擋投資者購房的步伐。

數據還顯示,在1-6月份:

住宅銷售面積增長30.4%,辦公樓銷售面積增長31.7%,商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元,增長43.2%,增速比1-5月份回落9.6個百分點;住宅銷售額增長46.0%,辦公樓銷售額增長45.7%,商業營業用房銷售額增長20.5%。

從地區來看,在1-6月份:

東部地區商品房銷售面積26110萬平方米,同比增長32.8%,增速比1-5月份回落9.4個百分點;銷售額20989億元,增長48.5%,增速回落12.2個百分點。

中部地區商品房銷售面積12754萬平方米,增長29.1%,增速回落7.3個百分點;銷售額6158億元,增長40.3%,增速回落10.0個百分點。

西部地區商品房銷售面積12569萬平方米,增長20.6%,增速回落2.2個百分點;銷售額6229億元,增長29.9%,增速回落2.5個百分點。

數據還顯示,截至6月末,商品房待售面積43731萬平方米,比5月末增加807萬平方米。其中:

住宅待售面積增加506萬平方米,辦公樓待售面積增加2萬平方米,商業營業用房待售面積增加114萬平方米。

彭博社根據統計局的數據計算後指出,中國6月份商品房銷售額月率增長24%,創下年內最大月率漲幅,且幾乎為1月和2月兩個月交易額的總和。商品房銷售的激增暗示房地產市場的調控措施並未能阻擋投資者購房的步伐。

儘管6月份商品房銷售額激增,但聯昌國際駐香港房地產市場分析師胡繼中表示:

抵押貸款或開發商貸款審批時間的延長將給商品房銷售帶來衝擊,因此,信貸緊縮將在下半年給房地產開發商帶來壓力。

國家統計局新聞發言人盛來運也表示:

(房價)上漲城市的個數還比較多,環比價格漲幅雖然收窄,但是還在上漲,所以這說明房地產調控的壓力還是比較大,後期還是需要按照國務院的有關規定加強房地產的調控。

中國統計局上午公佈的數據顯示,中國第二季度GDP增速放緩至7.5%,此舉基本符合市場預期。

中國 上半年 上半 商品房 商品 銷售 大漲 下半年 面臨 壓力
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棚改:住建部醞釀回購商品房

來源: http://wallstreetcn.com/node/100923

據《財經國家周刊》報道,住房和城鄉建設部(下稱“住建部“)權威人士透露,住建部正密切關註並調研地方政府以回購商品房用於安置房的棚改新模式,當時機成熟,會對這一模式做得好的城市經驗進行推廣。 根據該報道,該住建部人士表示“全國一年的商品房竣工量為800萬套左右,今年棚戶區改造任務是470萬套,如果政府回購的商品房量達到20%,就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產市場是一個很好的對沖,有利於房地產市場的平穩健康發展。” 雖然有評論認為政府回購商品房用於安置房的方式頗為可行,但在實施過程中,面臨著被拆遷房屋評估價格難確定,回購商品房戶型面積與被征遷戶要求有差距等難題。而在北京、上海、廣州、深圳這類大城市,棚戶區改造更有特殊性。 多位業內人士指出,在房地產市場下行形勢下,政府采取招標團購的方式,可以以低於市場的價格回購商品房用於棚改安置。另外,在部分商品房庫存過剩的城市,政府回購商品房用於安置房,避免了大拆大建,造成新的過剩和資源浪費,對庫存過剩的市場是一個很好的對沖。 據了解,目前已有成都、蕪湖等城市在棚改中研究或實施政府回購方式。安徽銅陵負責棚戶區改造的一位負責人表示,銅陵正在調研並征求意見采取政府回購的方式。目前政策基本成型,正準備開會研究實施方案。 近幾年,國家將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程,加大了對各類棚戶區改造的力度。 根據國務院部署,2013~2017年要重點推進資源枯竭型城市、獨立工礦棚戶區、三線企業集中地區的棚戶區改造,穩步實施城中村改造。2013~2017年改造各類棚戶區1000萬戶。其中,城市棚戶區改造800萬戶,國有工礦棚戶區改造90萬戶,國有林區棚戶區改造30萬戶,國有墾區危房改造80萬戶。 2014年以來,房地產投資增速持續下滑,政府為應對經濟增速下滑的局面,大力推進棚戶區改造。據統計,上半年國家開發銀行已完成棚戶區改造貸款2000億元,預計2014年棚戶區改造資金將達到5000億元左右。6月26日,中國銀監會宣布,批複同意國家開發銀行籌建住宅金融事業部,為全國棚改提速提供長期穩定的建設資金。 有專家稱政府回購的好處有四點: 一是棚戶區改造從拆遷到搬入,需要兩三年時間,過渡期政府要補貼的安置費用也很高,還給人們的生活帶來很大不便,回購商品房可以縮短過渡期; 二是以往多是就地安置,回購商品房可以給被安置戶更多可選擇的余地; 三是政府回購商品房做到一步到位,避免拆遷補貼中的複雜矛盾; 四是回購的商品房相比就地安置可以分散到不同的小區,可以防止出現貧民窟。 對於政府回購商品房用於棚改安置房,建立安置房采購平臺,住建部原則上鼓勵地方根據當地的市場情況,暫時不會“一刀切“發文件表態。 據了解,雖然成都、蕪湖等城市在棚改中正在研究或已實施政府回購方式,但地方在實施中多數是悶聲做,不願意說。主要是怕被誤解為在‘救市’。 盡管不少評論認為政府回購的方式看起來一舉多得,但也有人質疑這種模式其實就是多年前政府救市模式的翻版。 2008年末4萬億政府投資政策出臺,各地方政府紛紛在房地產領域註入大量資金救市。而政府回購商品房用於所謂保障房,正是救市的最主要手段之一。
棚改 建部 醞釀 回購 商品房 商品
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房企融資再松綁 獲準為商品房項目發中票

來源: http://wallstreetcn.com/node/207780

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上市房地產企業將被允許在銀行間市場發行中期票據,資金可用於普通商品房建設,房地產企業融資渠道開始放寬。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

路透援引消息人士透露稱,監管層近日向部分債券承銷機構傳達了對房地產行業的最新政策,允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據。

路透社援引一知情人士稱:“以普通商品房為主的房地產上市公司才可發行中票。從事棚戶區改造等公益性質的開發當然更受鼓勵。”

中期票據是在銀行間債券市場按計劃分期發行的,約定在一定期限內還本付息的債務融資工具,通常被認為可以用來填補商業票據和長期貸款之間的斷檔。

民生證券分析師鄒恒超認為,此前只有保障房項目才能在銀行間市場發行中期票據,現將範圍擴展到普通商品房,上市地產商融資渠道繼續放松。

目前上市地產商的主要融資渠道按照成本從低到高排序大致是:定向增發、企業債、開發貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上,開發貸款銀行實行總量控制規模難以擴大,定增審核較為複雜,企業債需要國土部審批,而中票只需在交易商協會註冊且成本低於企業債,有利於開發商用低成本資金進行負債置換。

這一政策有利於引導地產融資入表,降低融資利率,從而帶動無風險利率下降,提升估值;同時,地產商負債成本降低可提高ROE水平,減輕回款壓力,帶動eps提升,未來政策放松仍是驅動地產股反彈的催化劑。

年初以來中國房地產銷售開發數據嚴重惡化,與此同時中國決策層開始松綁開發商融資渠道。華爾街見聞網此前曾報道,今年上半年銀行對開放商的貸款增長26.9%,至3.1萬億人民幣。

5月12日央行“喊話”要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

7月份決策層批準房地產開發商發行債券,這也是時隔五年之後房地產債券再次回到人們的視野。

而自2010年房地產高漲期,銀行一直通過資產負債表外的渠道向房地產等行業註入流動性。當時,監管機構不鼓勵銀行向房地產業直接貸款。而這正推動了非銀金融的發展。

申銀萬國認為,放開中票意味著上市房企融資閘門已經有條件放開,房地產救市政策再邁重要一步。幾個月以來,房地產政策已從限購放寬,到房貸利率松動,再到目前的融資政策松動,從需求端到供給端的全面救市局面已初露端倪。

融資放開減小了上市房企資金鏈斷裂的可能性,房地產行業硬著陸的可能性亦大幅降低。從目前來看,政策目標越來越明確,即在地產長周期拐點可能已經出現的背景下,促進地產領域軟著陸。 

華爾街見聞網此前報道,大約五分之一的銀行貸款直接進入房地產行業。這一數字事實上低估了銀行系統對房地產崩盤的脆弱程度。土地和房地產被用作抵押物,數萬億人民幣的相關貸款流入了其它部門。而鋼鐵、有色金屬和水泥等行業也與房地產市場密切相關。

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住建部新規指導地方回購商品房 或釋放逾千萬安置房需求

來源: http://wallstreetcn.com/node/211085

《經濟參考報》日前從權威渠道獲悉,住房和城鄉建設部(住建部)擬出臺收購商品房用於保障性住房的指導意見,對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。業內人士預計,打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求後,將釋放超過一千萬套棚改安置房的需求。

《經濟參考報》由權威人士處獲悉,根據對地方政府回購或回租商品房的指導意見,涉及數量最多的棚改項目安置房可以以回購方式補充,而公共租賃住房項目,可長期集中租賃存量待售商品房。地方已有部分較為成功的商品房回購先例,有較大推廣意義。

住建部政策研究中心研究員趙路興向《經濟參考報》表示,“十二五”期間,3600萬套保障房建設已接近尾聲,大規模棚戶區改造才剛剛開始,地方面臨的建設任務較重。與此同時,現在一些城市商品房庫存較大,消化周期甚至高達5、6年。在這類地區,如政府回購或回租成熟的存量商品房項目,不僅可有效降低配套投資壓力,實現低成本、高效率安置,也將進一步減小地方房地產庫存壓力。

面對今年國內房地產投資增速和經濟增速均持續下滑的形勢,中國政府大力推進棚戶區改造,上半年國家開發銀行已完成棚戶區改造貸款2000億元,預計2014年棚戶區改造資金將達到5000億元左右。下圖來自中國國家統計局。

商品房,房產市場,棚戶區改造,房地產投資,保障性住房

華爾街見聞今年7月文章提到,成都、蕪湖等城市在棚改中正研究或已實施政府回購方式,但地方在實施中多數是悶聲做、不願說。主要是怕被誤解為在“救市”。

不少評論認為政府回購的方式看起來一舉多得,但也有人質疑這種模式其實就是多年前政府救市模式的翻版。2008年末4萬億政府投資政策出臺,各地方政府紛紛在房地產領域註入大量資金救市。而政府回購商品房用於所謂保障房,正是救市最主要的手段之一。

商品房,房產市場,棚戶區改造,房地產投資,保障性住房

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建部 新規 指導 地方 回購 商品房 商品 釋放 逾千 千萬 安置 需求
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【市場篇】“地王”頻現 一線城市商品房豪宅化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4732474.html

【市場篇】“地王”頻現 一線城市商品房豪宅化

第一財經日報 蔡胤 2015-12-29 21:56:00

不只是北京,地價高企的上海和深圳也出現豪宅化趨勢,如上海外灘某項目“樓王”產品報價38萬元/平方米,刷新上海豪宅紀錄,深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤最高報價也超過20萬元/平方米,總價超過了1億元。

12月28日,北京土地市場迎來2015最後一拍,位於順義區仁和鎮的一宗住宅用地被首開地產競得。這一錘落下,宣告2015年的北京土地市場正式收官。據統計,今年北京土地出讓金達到2032億元,再次創出歷史新高。

如此高的土地出讓金,與北京今年土地、特別是宅地供應稀缺有關。據亞豪機構統計,2015年北京共出讓109宗土地,相比去年減少了32宗;出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬平方米,規劃建築面積1511.5萬平方米,同比分別減少25%、9%。這一土地成交量也創造了近8年的新低。

今年,北京共出讓50宗宅地,按照建築面積和出讓價格計算,剔除配建部分之後,這50宗宅地中,純商品住宅的實際樓面價在1萬元/平方米以下的僅9宗,樓面價1萬~3萬元/平方米之間的有15宗,而實際樓面價超過3萬元/平方米的則多達26宗,占比高達52%,而在2014年這一價格區間地塊占比僅在20%左右。

以豐臺為例,2015年豐臺區在進入供應熱點區域,同時地價也將呈現快速上漲趨勢。10月20日,葛洲壩地產以49.5億元、配建3.1萬平米公租房、6.18萬平米農民“回遷房”的代價,摘得豐臺區花鄉樊家村地塊。機構測算該地塊折合樓面價超過7萬元/平方米,刷新了由同區域石榴莊地塊創造的“單價地王”標準,預計未來建成住宅售價將在15萬/平米上下。

地價的擡升,必然使商品房定價水漲船高,一連串的“地王”必然“生產”一連串的豪宅。早在今年上半年,中原地產就預計,今年北京單價2000萬元以上的豪宅供應量將超過2000套,未來一年售價達到20萬元/平方米以上的項目預計有22個。彼時,東三環農展館的地王項目最高報價為19.2萬元/平方米。

不只是北京,地價高企的上海和深圳也出現豪宅化趨勢,如上海外灘某項目“樓王”產品報價38萬元/平方米,刷新上海豪宅紀錄,深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤最高報價也超過20萬元/平方米,總價超過了1億元。

那麽今年豪宅究竟賣得怎麽樣?北京北五環區域某高端項目營銷總監對本報記者感慨:“2015年豪宅太多了,營銷人的日子不好過。”她說,業內所謂的北京豪宅元年,北京多個豪宅項目貨值很高,盡管有互聯網、金融圈新貴做支撐,但畢竟“塔尖”上客戶不多,面臨供量加大帶來白熱化競爭,北京在售豪宅項目或多或少都面臨挑戰。

2015年即將結束,2016年一線城市的高端住宅市場前景又將如何?壓力將低於今年還是甚於今年?對此,亞豪機構市場總監郭毅日前對記者分析,2016年豪宅產品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大於求現象,對於房企來說,在非成熟豪宅區打造豪宅產品,必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎的區域,由於拿地成本明顯高於周邊項目,因此即便是耗巨資打造出品質項目,由於成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此她認為,雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對於房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

“產品做好、品質到位,銷售額自然就上升。就營銷而言,一個項目賣好不是難事,但需要看前提,如果價格高還要銷售額就比較難。”某香港上市房企北京區域公司副總經理日前在北京出席論壇時說如是說道。

編輯:胡軍華

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市場 地王 頻現 一線 城市 商品房 商品 豪宅
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經濟優勢吸引外地客群 廈門去年商品房七成被外地人買走

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4746238.html

經濟優勢吸引外地客群 廈門去年商品房七成被外地人買走

一財網 林小昭 2016-01-31 16:50:00

去年廈門市商品住宅的購房人群中,本地客群購房面積為117.17萬平方米,占了33.45%。而廈門以外的外地客群,總共購買了20501套商品住宅,占了66.45%。

作為房價最為堅挺的二線城市廈門,外地購房者一直占據相當高的比例。

廈門市國土房產管理局日前發布2015年廈門市房地產市場數據顯示,去年廈門市商品住宅的購房人群中,本地客群購房面積為117.17萬平方米,占了33.45%。而廈門以外的外地客群,總共購買了20501套商品住宅,面積233.14萬平方米,占了66.45%。

可資參考的比較數據是,2014年前三季度,廈門異地客群購房面積占比達51.42%。也就是說2015年,廈門異地購房者占比提高了一成多。

外地購房者占比提高一個原因是限購的放開。作為一個外地購房者比例占到近6成的城市,外地購房者對於廈門樓市的影響是顯而易見的。歷史數據顯示,限購實施的2011年,廈門外地購房人比例下降至44.86%。其後幾年該比例最高也在50%上下。

2014年8月,廈門出臺樓市細則,島外各區(集美、海滄、同安、翔安)不再執行住房限購措施,島內思明區、湖里區高端新建商品住房不再執行住房限購措施。2015年1月16日起,廈門進一步取消島內思明區、湖里區144平方米以下商品住房的限購措施,至此廈門全市已全面取消商品住房限購措施。

另一方面,廈門關閉購房入戶政策的大門也有一定影響。根據2013年12月廈門市政府發布的《關於調整購房入戶政策的通知》,自2016年1月1日起,購買廈門商品住房的外來人口將不再享受“購房落戶”政策紅利。而隨著購房落戶取消大限臨近,市場反應明顯,許多想要落戶的外地購房者爭相購房,讓商品住宅庫存快速被消減。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》分析,廈門的城市規劃建設是福建省內最好的,在國內也是不錯的,對周圍有相當大的吸引力。廈門很多房子是被周圍的泉州、龍巖等地客戶買走,此外省內其他地方以及北方如東北人購房也不少。

廈門均和房地產評估董事長王崎說,廈門的樓市格局跟深圳類似,始終存在較大的供應緊缺,土地供應相當有限。廈門外來人口遠遠超過本地人口,廈門作為福建的唯一的副省級城市,在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的,在全國也頗負盛名,因此對周邊泉、漳、龍巖等地區都有很大的吸引力。“我們常說,外地人比廈門人更愛廈門。”

在很大程度上,廈門的樓市已對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如,廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市,也是全國民營經濟最為發達的地區之一,但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。也就是說,廈門的房子在保值升值方面遠遠領先周圍的泉州、龍巖等地。

“這就是賺錢效應,很多泉州人在這邊買的房子上漲了,周圍的親戚朋友也都會過來買。”丁長發說。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱,中國房地產市場經過這麽多年的發展,各個城市中本地的“土著”該買房子的基本都買了,即使是本地購房者,也大多是落戶在城市中的外來大學生等“新市民”。廈門的數據表明,目前,一個城市如果吸引不了異地購房者,樓市就沒有前途。

數據顯示,在2005年到2013年這9年期間,福建各地的人口增速差距相當懸殊。其中,廈門增速高居全省首位,9年間人口增長了65.78%,相比之下,有一半以上的區縣人口出現了負增長,尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。

2014年9月,地產研究者劉曉博統計的47個大中城市小學生變動表顯示,2008年~2013年,小學生人數的變動情況各不相同,其中,廈門以37%的增速在各大城市中排名第一,而同期全國這一數據是下降了9.4%。

“三四線城市市場不活躍的原因,就是因為缺少了這波異地購房者需求。”張大偉說,三四線城市本身經濟不活躍,樓市大多是本地的需求,但本地的需求支撐不了這個市場。

編輯:任紹敏

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經濟 優勢 吸引 外地 客群 廈門 去年 商品房 商品 七成 外地人 買走
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深圳開始試點商品房現售 成本最終或轉嫁給購房者

來源: http://www.yicai.com/news/5010245.html

一方面,現售制度將減少土地市場的競爭,維持土地價格的相對平穩,降低開發商的拿地成本;另一方面,現售制度拉長開發周期,擡高資金成本,最終或許將轉嫁給購房者。

(視覺中國圖)

深圳有關部門的一紙說明,拉開了我國商品房預售制度改革的大幕。

5月3日,深圳規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)在官方微博上發布了一則《我市開展商品房現售試點工作》的說明。這則說明寫道:為深化改革,進一步規範房地產市場,深圳市在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革,開展商品房現售試點。

值得註意的是,上述試點有著住房和城鄉建設部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式,或將向其他有條件的城市推行。

實行了22年之久的商品房預售制度如若改變,將對中國內地房地產行業帶來地震式的洗牌效果。

預售制度改革啟幕

深圳規土委稱,在房地產市場發展初期,商品房預售制度有利於加快商品房供應、滿足群眾住房需求,在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用。但在實踐中,也出現了一些問題,例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等,甚至有開發企業因資金鏈斷裂導致項目爛尾,損害購房人的合法權益,影響了社會穩定。

出於促進房地產市場健康有序發展的目的,深圳出臺了商品房現售的試點工作。

但這並不是深圳的單一行動,該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規土委稱,此次商品房現售試點是根據《住房和城鄉建設部 廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》(下稱《協議》)開展商品房預售制度改革的有關規定,按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求推出的。

《第一財經日報》記者查詢發現,《協議》是廣東省政府與住房和城鄉建設部在2015年4月8日簽署的。根據協議,雙方將以部省合作的方式,共同推進城鄉規劃、新型城鎮化規劃建設、綠色建設體系、住房制度、現代建造、行政管理等方面的改革,將廣東建成國家城鄉規劃建設體制改革試點省,努力為全國住房城鄉建設改革和發展創造經驗。

由此不難看出,深圳試點商品房現售,其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經驗。

廣東省住房和城鄉建設廳一位不願透露姓名的官員對《第一財經日報》記者表示,深圳在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革確有其事,且僅有深圳一個城市作為試點。不過,由於方案仍在制定中,因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內容。

從歷史的角度來看,商品房預售制度降低了房地產開發的門檻,是中國房地產市場飛速發展的重要推動力。但經過20多年的發展,房地產市場整體上已趨於飽和、成熟,去庫存成為當下最緊迫的任務,以加快商品房供應為目的的預售制度到了需要改變的時候。

在預售制度之下,很多開發商強調“快周轉”,一個項目從拿地到預售,最短的只需5~6個月,多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度,從拿地到銷售的周期將延長至3年左右,甚至更久。換言之,同樣一筆資金,在預售制度之下3年可以做3個項目,獲取3個項目的利潤,但在現售制度之下只能做1個項目,少了2個項目的利潤。

哪些相關配套需要同時啟動

“我委將對試點項目進行跟蹤采集數據,分析對市場產生的影響,並在對試點經驗總結的基礎上進行政策研判。” 深圳規土委稱,目前,深圳市仍按照國家和省市商品房預售制度的相關規定開展商品房預售審批工作。

深圳市房地產研究中心主任王鋒對《第一財經日報》記者表示:現售制度能不能推廣,還得看試點的效果。但就目前深圳房地產市場的現狀來看,供求關系緊張,供應效率更為重要,要及時滿足市場需求,而現售制度會放緩供應節奏,影響供需關系。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受《第一財經日報》記者采訪時也表示,深圳試點商品房預售制度改革是決策者從規範市場的角度出發,是為了更好地保護購房者利益,讓市場更加透明。“一個成熟的市場應該逐步走向現房,並且從毛坯房走向成品房,只是這中間有個過程,國家要一步步往前推。不過,在推進的過程中要密切註意供求關系,若供不應求的矛盾加劇,會造成短時的市場波動從而影響房價。”

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,一線城市及熱點二線城市未來都應該會逐漸從預售制度轉變為現售制度。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,短期內,商品房現售制度不太可能會全面推廣,“這項制度涉及的面太廣,是一項龐大的系統工程,落地需要較長時間”。

商品房現售試點的啟動,大量的相關配套政策與細則也需同時進行。

比如,對於開發商來說,如何加快各項報批審核,如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金,頗為重要。

一名房地產觀察人士甚至表示:“現房現售還需要具備相應的政策環境,就是政府的各項報批審核要簡化流程、加快進程,不然會把開發商給拖死。”

而另一方面,不少實行商品房現售制度的國家與地區都有較為完善的融資體系,尤其是REITs,融資成本相對較低。相比之下,中國內地的開發商融資渠道相對更少,主要以貸款、債券、信托為主,REITs才剛剛起步,融資成本也更高。

“(比如)怎麽保證開發商不出現資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收,但改為現房(銷售)後這一年多時間不僅無法回收資金,還需要更多的投入,這對房企的要求更高。”顧雲昌分析。

預售資金的成本全部由購房者承擔,按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算,利息約2億元。換句話說,預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金,同時能提前鎖定利潤,將回籠的資金用於其他項目開發。

行業或重新洗牌,成本會否轉嫁給購房者

一旦商品房現售制度在部分地區推行,該地區的行業格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國範圍,影響則更為深遠。

商品房現售制度與預售制度的最大區別就在於,資金門檻會被大大擡高,多數資金實力較弱的中小開發商將被擋在門外。

以往,受益於預售制度,開發商僅需極少的自有資金,通過占用購房者預付的房款,即可實現“空手套白狼”的經營模式。

一般來說,房地產項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金(下稱“預售資金”),其中,自有資金、預售資金的規模相當,各占總資金的四成左右。

來看一組國家統計局的數據:2015年,房地產開發企業到位資金125203億元,其中,國內貸款20214億元,利用外資297億元,自籌資金49038億元,其他資金55655億元。在其他資金中,定金及預收款32520億元,個人按揭貸款16662億元。定金、預收款、個人按揭貸款就是預售資金,共49182億元,占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%,國內貸款占16.1%。

舉例來說,如果一個項目的總投資是50億元,開發商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金,剩余的20億元來自預售資金。而這筆預售資金的成本全部由購房者承擔,按照開盤到交付2年、預售資金年化利率5%計算,利息約2億元。換句話說,預售制度為開發商提供了免費的22億元流動資金,同時能提前鎖定利潤,將回籠的資金用於其他項目開發。

若實行商品房現售制度,開發商將失去巨額的預售資金的支持,轉而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現售制度之下,開發商的負債將會進一步提高,同時,銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個角度來說,資金實力雄厚的房企更有機會進入商品房現售市場。”嚴躍進表示。

一位開發商人士也對《第一財經日報》記者坦言,如果現售制度全面推廣,將加速行業洗牌。目前土地已經越來越難獲取,現售制度會進一步擡高門檻,中小房企日子將越來越難過。

現售制度還將降低開發商掙錢的速度。過去在預售制度之下,很多開發商強調“快周轉”,一個項目從拿地到預售,最短的只需5~6個月,多數保持在8~10個月之間。但換成現售制度,從拿地到銷售的周期將延長至3年左右,甚至更久。換言之,同樣一筆資金,在預售制度之下3年可以做3個項目,獲取3個項目的利潤,但在現售制度之下只能做1個項目,少了2個項目的利潤。

長遠來看,現售制度對房價的影響則有待觀察。一方面,現售制度將減少土地市場的競爭,維持土地價格的相對平穩,降低開發商的拿地成本;另一方面,現售制度拉長開發周期,擡高資金成本,最終或許將轉嫁給購房者。 

深圳 開始 試點 商品房 商品 現售 成本 最終 轉嫁 購房者 購房
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廣東率先試點商品房現售 這個改革將怎樣給樓市洗牌

來源: http://www.yicai.com/news/5010141.html

廣東啟動商品房預售制度改革,預售制度將會逐漸退出嗎?

5月3日,深圳市規劃和國土委員會在其官微發布公告稱:根據《住房和城鄉建設部廣東省人民政府共同推進城鄉規劃建設體制改革試點省建設合作協議》開展商品房預售制度改革的有關規定,按照廣東省住房建設廳開展商品房現售試點工作的有關要求,在全國範圍內率先探索商品房預售制度改革。

這意味著廣東省正式啟動了商品房現售的試點工作。而有信號意義的是,作為中國商品房預售制度最早誕生的城市,深圳又充當了現售制度試點的“排頭兵”。

業內人士認為,一旦深圳的試點模式成熟,“商品房現售”制度或就將在全國範圍內條件合適的城市或地區嘗試推行。已經有22年歷史的商品房預售制會走到歷史的終點嗎?

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受第一財經記者采訪時表示,現房發售制度能夠規避房地產開發環節信息不對稱的問題,對於住房供求關系的平衡,尤其規避各類爛尾樓項目或者房屋質量問題等,都有積極的意義。“現售制度後續會對別的一些城市產生可借鑒的意義。”

嚴躍進表示,預售證制度的出現,其實很大程度上是為了解決房地產開發周期過長、資金成本過高等問題。但預售制度,由於采取了期房銷售的模式,所以一些類似房企違規挪用資金、期房質量不過關、工程無故延期等問題就頻頻出現。“深圳此次比較有魄力地進行了現房銷售模式的試點,並且在土地出讓的環節就規定了這樣一個要求。從這個角度看,能夠規避此前預售制度的一系列問題,並且在這個過程中使得房企的成本約束性更強。”嚴躍進也表示,後續是否有城市跟進,還需要觀察。

而商品房現售試點是牽一發而動全身,或將引發房企洗牌。“過去房企通過預售方式來回籠資金,進而能夠補給工程款,但現在這樣一個資金來源渠道開始堵上了,所以後續各類再融資和信貸等層面的融資模式會更加頻繁。而商業銀行和投資者也會更加註重從企業資質等角度來審視此類房企的還款能力。所以此類現房銷售模式,會使得中小房企入市的難度加大,進而一些實力雄厚的房企更有機會進入此類市場。”嚴躍進表示。

也有業內人士表示,因為試點目前只在深圳展開,很難評估後效,但現售制的模式對於本身庫存不足的深圳市場來說,會有一定的壓力。期房銷售可能會增加市場的潛在供應,而現房銷售模式則拉長了房企拿地到銷售的周期,從而讓供應更加緊張。

另一方面,由於現售模式將會提高開發商的資金門檻,而國內開發商融資成本本來就偏高,會不會配合現售試點啟動其他相關配套的試點改革,目前尚不得而知。

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上半年GDP增長6.7% 商品房銷售額大增

國家統計局15日發布了半年經濟數據:初步核算,上半年國內生產總值340637億元,同比增長6.7%。

在15日的國新辦新聞發布會上,國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示,上半年國民經濟繼續保持了總體平穩、穩中有進的發展態勢,主要指標運行平穩,符合預期,也符合經濟發展新常態下的發展規律。

上半年商品房銷售額大增42.1%

分季度看,一季度同比增長6.7%,二季度同比增長6.7%。分產業看,第一產業增加值22097億元,同比增長3.1%;第二產業增加值134250億元,增長6.1%;第三產業增加值184290億元,增長7.5%。

上半年,全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長6.0%,增速比一季度加快0.2個百分點。1-5月份,全國規模以上工業企業實現利潤總額23816億元,同比增長6.4%(上年同期為下降0.8%)。

上半年,全國固定資產投資(不含農戶)258360億元,同比名義增長9.0%(扣除價格因素實際增長11.0%),增速比一季度回落1.7個百分點。其中,國有控股投資91089億元,增長23.5%;民間投資158797億元,增長2.8%,占全部投資的比重為61.5%。基礎設施投資(不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業)49085億元,增長20.9%。

上半年,全國房地產開發投資46631億元,同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%),增速比一季度回落0.1個百分點。其中全國商品房銷售額48682億元,同比增長42.1%。

穩中有進

對於上半年經濟,盛來運用了五個字 “穩、進、新、好、難”來概括。

他解釋,“穩”是指經濟運行平穩。

首先,經濟增長比較穩。一季度和二季度GDP增長率都是6.7%,呈現出階段性企穩的態勢。雖然上半年增長6.7%,比去年同期回落了0.3個百分點,但是上半年的6.7%所創造的GDP增量如果按2010年不變價格計算的話,反而比去年上半年多增了230億元人民幣,所以可以看出中國的經濟是在穩定增長的。

第二,就業穩。上半年城鎮新增就業717萬人,完成全年計劃目標的71.7%。全國大城市的調查失業率基本上穩定在5.2%左右,31個大城市調查失業率在5%左右,總體上是比較穩定的。

第三,物價穩。上半年居民消費價格同比上漲2.1%,與一季度持平。

第四,收入和消費增長穩。上半年居民收入實際增長6.5%,一季度也是6.5%。上半年社會消費品零售總額增長10.3%,跟一季度持平。從這些指標可以看出,經濟企穩的態勢非常明顯,穩的態勢在持續,主要指標運行在合理區間。

“進”主要是供給側結構性改革和升級在穩步推進,力度加大。

首先,從產業結構來看,三產繼續保轉型持較快發展,上半年三產占GDP的比重達到54.1%,比去年同期提高了1.8個百分點。

第二,需求結構有進。三大需求中,最終消費支出對經濟增長的貢獻率是73.4%,比去年同期提高了13.2個百分點。資本形成貢獻率是37%,服務和貨物貿易凈出口對GDP增長貢獻率是-10.4%,從三大需求來看,內需仍是支撐中國經濟穩定增長的決定因素,消費的貢獻在提升。

第三,從區域結構來看,中西部地區後發優勢還在繼續發揮。中西部地區工業增加值增速普遍要高於東部,高於平均水平。另外“一帶一路”、京津冀、長江經濟帶三大戰略也是穩步推進的。

第四,供給側結構性改革在落地,“三去一降一補”、“五大任務”取得了初步的成效。從去產能看,上半年煤炭產量下降了9.7%,粗鋼下降了1.1%;從庫存情況看,6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米;從去杠桿的情況來看,5月末規模以上工業企業資產負債率同比下降0.5個百分點;從降成本的角度來講,規模以上工業企業每百元的主營成本是略有下降的。

“新”主要是新經濟發展的態勢良好,新的動力在增長。從企業主體來看,今年繼續保持了去年以來大幅增長的趨勢,據國家工商總局統計,上半年日均新登記企業1.4萬戶,比去年1.2萬戶又有所提升。從新產業的情況看,高新技術產業繼續加快。戰略性新興產業二季度增長了11.8%,比一季度加快了1.8個百分點。從新業態和新商業模式來看,繼續保持較高的增長速度。上半年網上零售額增長28.2%,網絡約車、在線教育、醫療等各種新的商業模式層出不窮,新產品繼續保持較快增長。

“好”主要是表現在經濟運行的質量有所改善,好的因素在累積。上半年單位GDP能耗同比下降5.2%,這意味著中國經濟發展的方式有所好轉。工業生產者出廠價格PPI降幅連續6個月收窄,有利於市場環境的改善,也有利於企業利潤的提升。1-5月份規模以上工業企業利潤增長6.4%,比去年同期有所改善,去年規模以上工業企業利潤是負增長。

“難”主要表現在兩個層面上。一是從國際環境看,仍然複雜嚴峻。世界經濟複蘇不及預期,貿易持續低迷,而且經濟運行中的不確定因素在增加,包括近期英國的脫歐公投,增加了世界經濟運行的不確定性,所以外部的環境比較難。二是從國內來看,中國經濟正處在結構調整、轉型升級的關鍵階段,調整的陣痛還在持續,實體經濟運行還是比較困難。另外,宏觀調控的兩難和多難的問題有所增加。

盛來運說,總的來看,今年以來,國民經濟保持了總體平穩、穩中有進、穩中有好的發展態勢,為完成全年經濟目標奠定了較好基礎。但也要看到,國內外環境依然複雜嚴峻,經濟下行壓力仍然較大。下一步,要堅持穩中求進工作總基調,適度擴大總需求,堅定不移推進供給側結構性改革,培育新的經濟結構,強化新的發展動能,促進國民經濟持續健康發展。

上半年 上半 GDP 增長 6.7% 商品房 商品 銷售額 銷售 大增
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發改委:下半年商品房銷售將保持較高增速 房價基本穩定

7月25日,國新辦就介紹《關於深化投融資體制改革的意見》有關情況舉行發布。會上,發改委副秘書長兼投資司司長許昆林表示,雖然當前房地產市場銷售和投資增長都有所放緩,但房地產市場出現了一些積極變化,對穩定房地產市場發展有重要的作用。預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平,房價基本穩定,房地產開發投資仍將保持穩定增長。

發布會上,有媒體提問稱,房地產自去年下半年以來出現了複蘇傾向,一些城市甚至出現了過快增長,另一方面統計數據上看,上半年房地產開發投資增速在減緩。請問怎麽看待房地產投資形勢?

許昆林介紹, 上半年,商品房庫存連續回落。1-6月銷售面積同比增長27.9%,6月末比5月末減少750多萬平方米,商品房庫存連續10個月下降。房價漲勢繼續放緩,房地產開發投資增幅小幅回落,1-6月全國房地產開發投資同比增長6.1%,增幅比1-5月回落0.9個百分點。雖然當前房地產市場銷售和投資增長都有所放緩,但房地產市場出現了一些積極變化,對穩定房地產市場發展有重要的作用。

一是房屋新開工面積、竣工面積增速比較高,1-6月房屋新開工面積達到7.75億平方米,同比增長14.9%,房屋竣工面積 3.95億平方米,增長20%。

二是地產開發企業到位資金保持高速增長。在商品房銷售活躍的帶動下,1-6月全國房地產開發企業到位資金6.81萬億元,同比增長15.6%。投資的到位資金在8%左右,但房地產要高一倍,其中個人按揭貸款1.12萬億,增長57%。

三是今年以來房地產開發企業土地購置面積降幅連續縮窄,1-6月同比下降3%,比去年底收窄28.7個百分點。

“所以,我們預計下半年商品房銷售量會保持較高增速水平,房價基本穩定,房地產開發投資仍將保持穩定增長。”許昆林指出。

(綜合中國新聞網、中國證券網報道)

發改 改委 下半年 商品房 商品 銷售 保持 較高 增速 房價 基本 穩定
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廣東商品房去庫存效果明顯 但非商品房庫存仍高企

廣東省發展改革委副主任陳誌清27日表示,截至今年8月底,該省商品住房去庫存成效明顯,但非商品住房庫存面積仍高達6321萬平方米,去庫存周期為44個月。

9月27日,廣東省十二屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議聽取了廣東省人民政府關於該省供給側結構性改革情況的報告(以下簡稱“報告”)。

報告顯示,8月末,廣東省商品房庫存面積為14977 萬平方米,比2015年底減少1375萬平方米,去庫存周期13個月。其中,商品住房庫存凈化解1631萬平方米,去庫存周期9個月。

從2015年底開始,以去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板為重點的供給側結構性改革,經中央經濟工作會議定調後,已正式拉開大幕。

今年2月,廣東省在全國率先出臺《廣東省供給側結構性改革總體方案(2016-2018 年) 》及去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五個行動計劃。

對於民生最為關註的去庫存,行動計劃明確要求:到2018年底,全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%,即在全部消化2016—2018年供應溢出約630萬平方米商品房的基礎上,力爭再化解2000萬平方米的商品房庫存。

其中,各城市負責化解1000萬平方米商品房庫存,通過搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺等,再化解1000萬平方米商品房庫存。各地級以上市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內,非商品住房去庫存周期明顯縮短。

目前看來,此項工作進行的較為順利。報告稱,廣東省國資委會同省住房城鄉建設廳、建工集團等有關單位研究制定《省屬國企專業化住房租賃平臺組建方案》及試點方案,明確以廣東建鑫投融資發展有限公司為基礎,在全國率先組建省屬國企專業化住房租賃平臺。

陳誌清表示,該租賃平臺首期運營資金規模為50億元,目前正在肇慶、汕頭、清遠三市加快開展試點,擬多渠道購住房30-70萬平方米,總投資額約50億元,“力爭平臺組建後一年內完成運營70萬平方米。計劃是通過搭建市場化、專業化、規模化住房租賃平臺,培育和發展我省住房租賃市場”。

與商品住房相比,非商品住房庫存依然高企。截至今年8月底,廣東省非商品住房庫存面積仍高達6321萬平方米,去庫存周期為44個月。

對於行動計劃在其他“去降補”方面設置的目標,報告均表示預計可以完成。

不過,由於行業之間、區域之間進展仍不平衡,廣東省供給側結構性改革的部分行業、區域改革仍然存在不少問題。

陳誌清說,一些“僵屍企業”因資料缺失、股東無法聯系、註冊資本金不到位、欠繳稅費較多、負有大量債務等問題無法完成工商註銷和銀行銷戶,影響市場出清進度。

在去杠桿方面,盡管已經嚴厲打擊非法集資,但根據省信訪局統計,上半年全省涉集資問題上訪共25批1207人次,同比分別增加150%和1287%,其中非法集資案占涉眾型金融案件總數的90%以上。

不良貸款的處置進度也需要加快。報告顯示,7月末,廣東主要銀行業金融機構不良貸款余額同比增長20.8%,不良貸款率1.61%,同比提高0.21個百分點。

此外,部分補短板項目由於用地、用林、用海報批等,導致前期工作進展慢,由於項目資金、用地需求量大,建設條件較難落實,線狀工程互跨工程等協調難度大以及天氣因素等均對項目開工建設造成影響。

廣東 商品房 商品 庫存 效果 明顯 但非 仍高 高企
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河南:商品房累計可售面積超過1億平方米

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-11-06/1050530.html

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最新統計數據顯示,河南全省商品房累計可售面積超過1億平方米,去化周期達到16個月。相關部門負責人表示,綜合全省情況來看,去庫存仍是當下房地產市場調控的主基調。

河南省統計局最新發布的數據顯示,截至9月末,全省已竣工商品房待售面積3503萬平方米,同比減少1.8%,其中住宅待售面積2630萬平方米,同比減少5.4%;河南省房管部門同步監測數據則顯示,截至9月底,全省商品房累計可售面積12156萬平方米,比上年底下降1253萬平方米,去化周期為16個月,比上年底的歷史峰值縮短了5個月。其中住宅累計可售面積7245萬平方米,比8月底下降403萬平方米,去化周期為10.7個月。

河南省住建廳房產處處長孟德功表示,此前一段時間,鄭州房價出現短期內急劇上漲勢頭,為此鄭州市政府緊急出臺限購政策進行調控,但綜合全省數據來看,去庫存仍是當下房地產市場調控的主基調。

據了解,除了省會鄭州之外,河南一些地市尤其是縣城房地產庫存積壓較大。有的縣級城市,由於前期盲目上馬項目,產品定位過於高端,不符合當地居民消費習慣,去化周期甚至達到36個月。

此前,河南省政府專門出臺了《推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案(2016-2018)》,其中要求,到2018年年底,省轄市市區商品房庫存去化周期降到12個月以下,三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下,商品住房供應結構更加合理,供求總量基本平衡。為實現相關目標,方案特別在土地供應、棚戶區改造安置等方面都作出了具體規定。

河南 商品房 商品 累計 可售 面積 超過 平方米 平方
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兩部委開展商品房銷售明碼標價專項檢查 11月10日開始

11月8日,從國家發改委網站獲悉,發改委、住建部近日發出通知,部署從2016年11月10日至12月10日在全國範圍內開展商品房銷售明碼標價專項檢查,檢查對象為房地產開發企業和房地產中介機構,對房地產開發企業在售樓盤和房地產中介機構門店明碼標價情況進行檢查。

重點查處以下行為:

一、銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價;

二、未按規定實行“一套一標”;

三、未一次性公開全部銷售房源;

四、商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自願選擇;

五、標示信息不全,沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素;

六、采取多種方式明碼標價,標價內容不一致;

七、在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用;

八、其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為。

通知強調,此次專項檢查時間緊、任務重,各級價格主管部門、住房城鄉建設部門要高度重視、密切配合、紮實推進,嚴厲查處價格違法行為,公開曝光典型案例,確保檢查工作取得實效。歡迎社會各界撥打價格舉報電話12358,各級價格主管部門將及時處置價格舉報問題,切實維護消費者合法權益。

部委 開展 商品房 商品 銷售 明碼 標價 專項 檢查 11 10 開始
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北京商品房限購繼續執行 不排除會加強政策

1月14日上午,北京市第十四屆人民代表大會第五次會議開幕,北京市代市長蔡奇作政府工作報告時表示,本市應探索建立符合國情市情、適合市場規律的基礎性制度和長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。

對此,市住建委主任徐賤雲表示,當前樓市調控政策的目標是堅定不移地穩定房價,如果現在的政策能夠穩定房價,將會繼續保持,但不排除會加強政策。

徐賤雲表示,北京接下來的樓市調控仍然會繼續保持當前態勢,限購政策仍會繼續執行。保障房方面,今年本市將從交通便利的自住房項目中拿出一部分比例,直接面向東西城居民。此外,公租房也將進一步降低“門檻”,提高覆蓋面,對新就業無房職工也將進行專項配租。

從目前的方向上來看,接下來仍然會以建立購租並舉的住房制度為主要方向,金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉,同時要繼續嚴格執行商品住房限購、差別化稅收和信貸政策。住宅用地比例會適當提高,自住房和改善性住房建設力度會加大。在預售審批、現房銷售備案環節上,也會嚴控商品住房申報價格及入市節奏。

對於限購政策,徐賤雲表示,北京一直嚴格按照國家分類調控的要求,對房地產市場實行差別化的稅收、信貸等政策,限購作為一項行之有效的政策措施,考慮到北京人口資源環境的可持續發展,仍將繼續堅持。

北京 商品房 商品 限購 繼續 執行 排除 加強 政策
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山東商品房庫存周期降至14個月 待售面積6年來首次同比下降

記者從山東省政府24日召開的新聞發布會上獲悉,2016年山東全省商品房去化周期降至14個月,進入9-16個月的合理區間。同時,住宅銷售面積首次突破1億平方米,現房待售面積6年來首次同比下降。

據山東省統計局副局長劉興慧介紹,2016年全省房地產開發企業商品房銷售保持較好發展勢頭,商品房銷售面積11789.9萬平方米,比上年增長21.2%,其中住宅銷售面積10598.6萬平方米,首次突破1億平方米,同比增24.3%。

從商品住宅銷售結構看,剛需和改善型需求是住宅銷售的主體,也是拉動住宅銷售增長的主要動力。統計數據顯示,去年山東省銷售住宅中,90-144平方米、144平方米以上戶型住宅銷售面積分別增長33.5%、26.2%,分別比住宅增速高9.2個、1.9個百分點;占全部住宅的比重分別為65.4%、15.9%,比上年提高4.5個、0.2個百分點。

同時,山東房地產的區域市場集中度提高。劉興慧表示,青島、濟南、臨沂、濰坊商品房銷售面積依次為1939.2萬平方米、1424.3萬平方米、1012.2萬平方米、1001.5萬平方米,4市合計占全省銷售面積的45.6%,區域集中度進一步提高。

在銷售面積快速增長的帶動下,山東現房待售面積6年來首次同比下降。據劉興慧介紹,2016年山東全省房地產開發企業現房待售面積4178.1萬平方米,比上年下降2.3%,這是自2011年以來現房待售面積首次實現下降。

山東 商品房 商品 庫存 周期 期降 降至 14 個月 待售 面積 年來 首次 同比 下降
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重慶:抵押房產不得預售 預售商品房不得抵押

2月4日,據重慶市國土房管局官網消息,將進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記,從2月1日起,抵押房產不得進行預售,預售商品房不得用於抵押。

以下為通知全文:

重慶市國土房管局 中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局 重慶市金融辦關於進一步規範商品房預售許可審批和在建建築物抵押登記的通知

重慶市國土房管局中國人民銀行重慶營管部重慶銀監局重慶市金融辦關於進一步規範

商品房預售許可審批和在建建築物

抵押登記的通知

各區縣(自治縣)國土房管局(房管局)、各分局,主城區不動產登記中心,人民銀行各中心支行,各銀監分局,各銀行業金融機構,各房地產開發企業:

為規範房地產交易行為,保障購房者合法權益,確保房地產市場平穩健康,根據《房地產管理法》、《物權法》和《不動產登記暫行條例實施細則》的規定,現就規範商品房預售許可和在建建築物抵押管理有關事宜通知如下。

一、抵押房地產不得用於預售。開發企業依法申請辦理商品房預售許可的,申請房屋及所占土地不得抵押。擬預售商品房所對應的土地使用權已抵押的,辦理商品房預售許可前應註銷抵押權登記,註銷抵押權的土地面積應大於該建築物對應的土地面積。

二、預售商品房不得用於抵押。開發企業在取得商品房預售許可證後應按照預售許可內容對外進行銷售,不得將已辦理商品房預售許可的房屋用於抵押融資;金融機構不得接受開發企業用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。

三、規範在建建築物抵押登記。開發企業在申請辦理在建建築物連同所占用土地申請在建建築物抵押權登記的,只提交記載有國有建設用地使用權的權利證書、建設工程規劃許可證、主債權合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明材料。各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件,相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。

四、做好土地抵押轉在建建築物抵押登記銜接工作。土地使用權已辦理抵押登記的,可在不註銷原抵押權的情況下,申請已建成房屋連同所占用土地的在建建築物抵押登記,在建建築物所占用部分的土地為順位抵押。申請人提供的登記材料除第三條規定的材料外,還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

從2017年2月1日起對申請辦理在建建築物抵押登記的按本通知執行。凡與本《通知》不一致的相關規定停止執行。

重慶市國土房管局   中國人民銀行重慶營管部

重慶銀監局       重慶市金融辦

2017年1月22日

重慶 抵押 房產 不得 預售 商品房 商品
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廈門重啟保障性商品房申購

近日,《廈門市保障性商品房管理辦法》正式印發。這標誌著繼2014年停止配售之後,今年保障性商品房將再一次在廈門市推出。

2016年,廈門房價快速上漲,成為國內房價上漲最快的城市之一。廈門市住房保障辦表示,此次保障性商品房的再加盟,將能滿足更多住房困難家庭的基本住房需求,進一步完善廈門市多渠道的住房保障供應體系,有利於房地產市場健康發展。

《辦法》指出,保障性商品房是面向廈門本市無住房家庭,由政府提供優惠,並限定戶型、面積和銷售價格,以出售方式提供的具有保障性質的政策性住房,將以小戶型、統一裝修、經濟實用為原則,滿足住戶的基本住房需求。申購將采取“小輪候”方式,按批次公布配售方案。每一批次開通申請前,廈門市住房保障行政管理部門根據房源籌集、房地產市場等情況制定每批次的輪候配售方案並向社會公布。

廈門市住房保障辦介紹,保障性商品房銷售價格將按每批次房源的市場評估價測算,並給予一定優惠。在前期按照社會平均收入,對配售對象還貸收入比例進行科學測算後,原則上將優惠比例定為55%。

廈門 重啟 保障性 保障 商品房 商品 申購
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