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35城庫存連降2月:深圳供不應求 天津去化壓力仍大

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618534.html

35城庫存連降2月:深圳供不應求 天津去化壓力仍大

一財網 林小昭 2015-05-15 16:20:00

從35個城市的具體數值看,煙臺的存銷比數值最高,按目前的去化速度,要消化庫存要超過3年以上。天津作為二線城市,去化速度已從3月份的28.6個月下降到4月份的27.5個月,不過其去庫存壓力仍然較大。此外,西安、蘭州這些二線城市的去化壓力也比較大。

“3·30”新政之後,樓市開始呈現明顯回暖的趨勢,一線城市的影響最為明顯。

上海易居房地產研究院5月14日發布的報告顯示,截至2015年4月底,該院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米,環比下降0.6%,同比增長11%。4月份整體市場成交相對比較活躍,這使得庫存繼3月份出現下滑後繼續減少。

這35個城市包括了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市;長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧共20個二線城市;淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海共11個三線城市。

分類來看,一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3668、18507和4262萬平方米,環比上升分別為1.3%、-1.1%和0.3%,同比增幅分別為21%、9.6%和9.6%。

在反應去化壓力的存銷比方面,4月份,35個城市新建商品住宅存銷比為15.4,這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。2015年3月,該存銷比數值為15.5個月。這說明4月份去庫存的速度有所加快,這與市場成交行情相比3月份開始好轉有直接關系。

上海易居房地產研究院研究員王曉燕分析目前的存銷比數值大致相當於2014年4月份的水平,說明本輪降溫周期大致經歷了12個月。回顧2014年的房地產市場走勢,4-5月份恰是房價由漲到跌的時間。“因此從經驗值判斷,目前存銷比的數字含義是明確的,即房價基本上已走出下跌區間,進而步入了止跌反彈的通道中。”

這其中,一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.6、15.5和21.1個月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5個月的數值而言,一線城市和三線城市的庫存去化速度略有放緩。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析,4月份一線城市存銷比的增加與4月份很多房企推盤力度加大有關,這也說明房企對後市發展比較樂觀。在5月份央行降息之後,樓市的庫存也可能進一步增加。“但這並不是說市場不買賬,而是因為在市場回暖之後,房企推盤的力度會進一步加大。”

4月份,開發商推盤節奏明顯加快。以深圳為例,根據中原地產監測顯示,4月份深圳全市共有24個項目開盤或加推,供應3916套共40萬平方米住宅,尤其是4月最後一周,11個項目集中入市,使得新房市場氣氛迅速回暖。4月入市的項目開盤情況較2、3月有明顯好轉,半數項目開盤銷售率都在九成以上,開盤即“日光”的項目更是達到6個。

從35個城市的具體數值看,煙臺的存銷比數值最高,按目前的去化速度,要消化庫存要超過3年以上。天津作為二線城市,去化速度已從3月份的28.6個月下降到4月份的27.5個月,不過其去庫存壓力仍然較大。此外,西安、蘭州這些二線城市的去化壓力也比較大。

近年來在北京、上海等一線城市迅猛擴張的一家閩系上市房企人士告訴《第一財經日報》,該公司近兩年曾到天津、西安等城市考察後發現,這些城市的區域經濟發展很不錯。但在房地產發展方面,供過於求太嚴重,土地供應量太大。“我們判斷這些地方未來有一定的風險,所以就沒進入這些市場。”

相比之下,深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小,而作為一線城市的深圳存銷比數值最低,為7.4個月,預計後期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

報告分析,隨著5月11日央行2015年的第二次降息,供需雙方入市節奏將繼續加快。政策疊加效應將繼續釋放,包括二套房貸政策的放寬、公積金貸款額度的提高等。在去庫存周期收窄後,房價上漲的邏輯將更清晰,5月份市場基本面也將繼續改善。

編輯:楊誌

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35 庫存 連降 深圳 供不 不應 應求 天津 去化 壓力 仍大
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半導體庫存去化趨緩 第四季底才會回歸正常 台積電敲響智慧型手機警鐘?

2015-07-27  TWM


台積電法說會登場,張忠謀點出,手機庫存去化比預期慢,要到今年底才會回復正常水位的示警,不只為下半年電子業定了調,更是敲響智慧型手機的警鐘。

撰文•周品均

七月十六日下午一點半,距離台積電法說會開場還有半小時,現場位子早已被各家分析師、法人與媒體坐滿,為的就是一聽台積電董事長張忠謀對於下半年景氣的看法。

市場原本對下半年的景氣看法就已不算樂觀,但張忠謀一句:「半導體庫存去化狀況,比我們原先預期的緩慢,我們預期庫存到第四季底會回到正常水準。」還是令在場法人驚呼,智慧型手機庫存狀況竟比預期還差。

半年出席一次法說會的張忠謀,這次不僅為今年下半年電子業景氣定調,更是敲響智慧型手機市場的警鐘。

過去幾年,智慧型手機庫存去化,多半會在兩個季度內完成;但從張忠謀在法說會中揭露的訊息來看,這次的庫存去化卻要花上三個季度,顯示智慧型手機需求疲弱 的狀況。就連台積電發言人孫又文也不諱言,「今年第一季底庫存水位相當高,是僅次於二○○八年金融海嘯的狀況。」

需求疲弱 庫存嚴重

此次智慧型手機庫存,不若以往能在兩個季度內去化,原因除了強勢美元影響歐洲與新興市場的消費力道外,扮演這兩年智慧型手機主要戰場的中國市場,今年同樣受到經濟表現不佳的衝擊。而需求疲弱背後點出的,更是智慧型手機市場即將揮別雙位數高度成長期的隱憂。

研調機構TrendForce就在台積電法說會後,一舉將今年全年智慧型手機出貨成長從一一.六%下修至八.二%,並且直指相較於去年二六.五%的高成 長,今年智慧型手機已經面臨成長的高原期,因此各品牌手機商都將在出貨面對嚴峻的考驗。一位長期觀察手機市場的分析師更直言:「明年開始,智慧型手機市場 將不會再有雙位數的成長力道。」智慧型手機市場成長力道大幅下滑,對非蘋智慧型手機廠商的衝擊更甚於蘋果,這對台灣電子產業來說,可不是一件好事。即使坐 擁新一代iPhone應用處理器大單的台積電,第三季都不敵非蘋陣營智慧型手機需求疲乏的狀況,更別說多數未打入蘋果供應鏈的半導體廠商將可能受到的衝 擊,特別是以聯發科為首的台灣IC設計產業,絕大多數客戶都是非蘋智慧型手機廠商。

儘管,張忠謀對市場留下伏筆,認為今年第四季庫存若順利去化完畢,對明年第一季來說將是好事。然而,今年智慧型手機庫存難以去化的背後,顯現出來的需求不 振,以及智慧型手機市場成長幅度大為趨緩的態勢,對於過去幾年依賴智慧型手機市場的台灣電子業來說,更是一記警鐘。


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35城庫存連跌4月 蘇州南京去化壓力小

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4752396.html

35城庫存連跌4月 蘇州南京去化壓力小

一財網 林小昭 2016-02-22 16:53:00

上海易居房地產研究院最新發布的報告指出,2015年下半年開始,易居監測的35個城市庫存總體呈現下滑態勢,2016年1月份繼續下滑。

盡管目前樓市整體庫存仍很大,但是一線城市和部分二線核心城市的庫存壓力相對較小,房價面臨較大的上漲壓力。

35城庫存連跌4月

上海易居房地產研究院22日發布的35城住宅庫存報告顯示,截至2016年1月底,易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米,環比減少0.9%,同比減少4.7%。

這35個城市包括,一線城市:北京、上海、廣州、深圳。二線城市:長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市:淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告指出,2015年下半年開始,這35個城市庫存總體呈現下滑態勢,2016年1月份繼續下滑。目前庫存規模已出現連續4個月環比下跌、連續6個月同比下跌的態勢,說明相對全國水平,這35個城市在去庫存方面效果更佳。

1月份,35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1657萬平方米,環比減少29.0%,同比增長12.6%。1月份新增成交量為1895萬平方米,環比減少27.3%,同比增長14.7%。由於新增供應小於新增成交,所以促使1月份的庫存出現了下滑。

截至2016年1月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264萬、18300萬和4288萬平方米,環比增幅分別為-3.9%、-0.8%和0.9%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析,一線城市在2015年總體上呈現了庫存規模持續下滑的態勢,在去庫存效果方面遠遠好於其他城市。從2016年1月份的數據可以看出,庫存繼續出現環比和同比雙雙下滑的態勢。對於一線城市來說,需要加大供應的力度,否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

分城市來看,1月份,35個城市中,有12個城市庫存出現了同比增長現象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到56.2%、55.3%和47.9%。同時,35個城市中,有23個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中蘇州同比跌幅最大,為44.8%,這和蘇州房價總體上漲的態勢是密切關聯的。

蘇州南京存銷比最小

從反映去化速度的存銷比數值來看,1月份,35個城市新建商品住宅存銷比為12.0,這也意味著市場需要用12.0個月的時間才能消化完這些庫存。目前存銷比數值大體相當於2013年9月份的水平。存銷比處於歷史低位,這是近期房價持續上漲的市場邏輯。2016年上半年預計該指標總體上會在低位徘徊。

分城市看,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、11.8和19.4個月。一線城市已連續13個月存銷比數值低於12,這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時,新房市場的去庫存周期較小,相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

例如在北京,根據中原地產研究部統計數據,截至21日,從剔除保障房後的實際純商品房住宅庫存看,目前北京庫存只有6.34萬套,相比2015年1月的7.76萬套減少了1.4萬套。從2月成交數據看,北京二手房簽約已經達到了9425套,從簽約價格看,1月北京二手房簽約均價為3.76萬,春節後北京二手房簽約均價達到了3.82萬,環比漲幅達到了1.5%。

中原地產首席市場分析師張大偉說,目前北京庫存短缺明顯,從北京商品房住宅市場、最近幾年的住宅土地供應看,商品房高端化趨勢非常明顯,開發商惜售出現。

在一線城市後,二線城市的邏輯和一線城市類似,其存銷比連續三個月低於12個月,房價上漲幅度相對也較大。相比來看,三線城市的存銷比較高,去庫存壓力相對較大。

從35個城市的具體數值看,北海的存銷比數值最高,為32個月。另外,類似淮南、煙臺的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市,且去庫存周期都超過了兩年的水平。相比而言,蘇州、南京、合肥、南昌和上海的存銷比較小。

“此類城市近期房價上漲總體比較明顯。從購房者的角度看,應該有積極入市的主動意識。而從地方政府的角度看,則應該在土地市場上加大供應力度。”嚴躍進分析,35城去庫存周期總體處於低位水平,會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對於一些重點城市而言,去庫存周期遠遠低於12個月的水平,後續房價看漲預期會繼續強化。

他說,目前更多的去庫存壓力集中在三四線城市。2016年以來一系列新政策(包括商業性房貸首付比例的下調、契稅營業稅稅率的調整、農行針對農民工提供的信貸金融產品、包括福建在內的地方樓市新政等),都會對全國尤其是三四線城市的去庫存戰略提供更大的支持。

編輯:劉菁

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35 庫存 連跌 蘇州 南京 去化 壓力
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遼寧:商品住宅去化周期控制在12-18個月以內

昨日,遼寧省政府舉行新聞發布會,介紹該省推進供給側改革的情況,提出用3-5年的時間,推動供給側結構性改革取得重要進展,“三去一降一補”5大任務基本完成。

遼寧省委政研室(改革辦)副主任李方喜介紹說,在5大任務具體目標上,去產能的目標是:2016年,退出粗鋼產能602萬噸,全面完成化解鋼鐵過剩產能任務。到2018年,化解煤炭過剩產能2731萬噸,關閉退出煤礦83個。到2020年,完成煤炭化解過剩產能3040萬噸的任務,關閉退出煤礦140家;重點行業產能控制在國家指導範圍內,國際產能合作取得突破。

去庫存的目標是:房地產庫存去化周期進一步縮短,住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內;重點區域房地產庫存有效化解,商品房增量控制在合理規模,基本建立滿足多層次需求的住房供應體系,房地產市場供求基本平衡、產品結構基本合理。

去杠桿的目標是:有效防控和化解企業過高杠桿率、政府債務風險和金融風險,深化投融資體制改革,政府債務風險管理體制和防控機制建設明顯加強,政府性債務余額規模嚴格控制在國家核定的限額之內。

降成本的目標是:開展降低實體經濟成本行動,逐步實現制度性交易成本、企業稅費、社會保險費負擔以及企業財務、電力、物流等生產要素成本保持在合理水平,形成良好的企業經營環境,市場決定價格機制基本完善,企業盈利水平切實提高。

補短板的目標是:戰略性新興產業主營業務收入占規模以上工業比重達到20%以上;生產性服務業增加值占服務業比重力爭達到40%;研究與試驗發展經費投入強度達到2.5%;現行標準下81萬農村貧困人口如期脫貧,15個省級貧困縣、1791個貧困村脫貧摘帽;主要節能減排指標完成國家下達任務,重點流域、區域環境質量明顯改善。

遼寧 商品 住宅 去化 化周 周期 控制 12 18 個月 以內
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海南:年內將商品住宅庫存去化期控制在18個月以內

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-21/1071874.html

新華社海口1月21日電(記者王存福 代超)記者從海南省住建廳獲悉,海南計劃年內將商品住宅庫存去化期控制在18個月以內。

據海南省住建廳廳長丁式江介紹,今年海南將堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,加快房地產去庫存、調結構、提品質。今年要力爭實現全省房地產投資同比增長3%左右,商品房銷售面積同比增長10%左右,價格保持基本穩定,商品住宅庫存去化期控制在18個月以內,房地產市場總體平穩。

此外,海南還將按照總量控制、分類指導的原則,實行商品住宅規劃總量調控和用地計劃管理,並適時推動上升為地方法規,著力構建房地產市場調控長效機制。落實屬地責任,因城施策,多渠道消化房地產庫存,重點解決部分市縣庫存量大、消化期長的問題。

 
海南 年內 商品 住宅 庫存 去化 化期 控制 18 個月 以內
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“限价令”下的房企: 今年部分片区或面临去化考验

http://www.xcf.cn/ttxg/201706/t20170607_781018.htm 调控下房企的突围与困顿

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧,业绩的压力也将很快来临。

  “限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一,因为它会对房地产项目的利润进行直接限制,且这种限制带有强烈的行政色彩。

  虽然限价措施早已有之,但由于此前的市场异动,今年以来,“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下,其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

  由于一二线城市的房价水平较高,多数房企倾向于在这些城市谋求利润,而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今,“限价令”的存在令前者遭遇困境,且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩?已成为房地产企业面对的一项难题。

  “进化”的限价令

  对商品房(非保障房)实施限价的做法,最早可追溯至2010年。当年5月,北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月,该项目入市,并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售,比当时周边房价低20%。

  此后,类似的情况一度绝迹,直到2016年10月,北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式,并引发多个热点城市的效仿至今。

  另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况,近几年来,热点城市纷纷发文,对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为:“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

  今年3月以来,限价措施进一步扩围,并已从东部热点城市,蔓延至部分三线城市,以及中西部区域。如无锡、阜阳、兰州等均出台限价措施。

  为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避,如今的限价令进一步完善。如今年5月19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称,房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

  同时,包括向买受人收取或者变相收取费用;捂盘惜售或者变相囤积房源;不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

  “企业基本上没有空子可钻,只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位(或地下室、装修)销售等方式来规避限价令,但现在监管严格,很难行得通。

  他还认为,市场进入下行周期,成交量本身就在下滑,加上限购、限贷等措施的打压,成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令,效果更是显著。

  “拖”字诀

  从削减利润的角度来看,“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

  据不完全统计,截至目前,全国有超过20个城市出台了限价措施,其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说,一二线城市由于房价水平较高,被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市,则被当作规模的主战场。

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。

  以较早实施限购令的北京为例,根据亚豪机构的统计,今年前5个月,北京月均入市住宅项目在10个以内。6月,北京预计有14个项目入市,虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态,但与去年同期的33个项目入市相比,仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

  亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示,今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

  据公开数据,近几个月来,大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为,这既是因为房企对政策存在一段消化期,也有限价令带来的“定价难”因素。

  2016年,大多数房地产企业获得了较好的销售业绩,且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时,去年房企进行了大量低成本融资,使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点,对于财务状况良好的企业来说,即使暂缓销售步伐,资金面也暂时无虞。

  业绩的压力

  但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下,4月房地产企业的业绩出现下滑。

  根据中原地产研究中心统计,今年1-4月,30家标杆房企合计签约9075.6万平方米,销售金额为11619.9亿,分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看,有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元,比三月下降了34.2%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,目前来看,二季度继续冲高可能性已经不存在,大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

  据21世纪经济报道记者了解,由于预估到下半年市场转冷,很多企业将销售重心放在今年上。因此,即使资金层面并不值得担忧,但业绩的压力也将很快来临。

  在这种情况下,房企是否会按照“限价令”的要求降价出货,从而在固定的时间节点上冲击业绩?

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看,包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

  他认为,从房企的角度来看,会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业,今年会面临较大的资金压力,也更有降价出货的可能性。至于利润的损失,只能待后期进行弥补。

  郭毅也持有类似的看法。她认为,对于北京这类城市而言,2016年住宅土地的超低成交,使得房企手中土地储备不足,去库存压力较小,集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市,去库存压力增大,存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说,今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

限價 下的 的房 房企 今年 部分 片區 面臨 去化 考驗
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商品房去化周期僅5.1個月 分析稱去庫存第一階段基本完成

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-15/1148113.html

14日,國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示,房地產業去庫存進度加快。8月末,商品房待售面積同比下降12%,降幅比上月末擴大1個百分點,樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此,業內人士認為,樓市“去庫存”第一階段基本完成,房地產投資平穩,大部分城市進入良性周期。

數據顯示,1至8月,商品房銷售面積98539萬平方米,同比增長12.7%,增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元,增長17.2%,增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示,9.85億平方米是同期歷史最高紀錄,8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%,全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面,7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下,樓市庫存降至近年來最低。數據顯示,8月末,商品房待售面積62352萬平方米,比7月末減少1144萬平方米。其中,住宅待售面積減少987萬平方米,辦公樓待售面積減少43萬平方米,商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存,已降至2015年來新低,僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說,如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算,當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月,庫存壓力大減。

山西統計局數據顯示,山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年,全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米,同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數,全省商品房待售面積消化周期為8.9個月,同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面,截至今年6月底,荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米,同比減少152.01萬平方米,下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米,同比減少55.94萬平方米,下降25.63%。

張大偉認為,本輪樓市發展經過3年,基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動,到2016年的二線城市拉動,進入2017年,市場出現逆轉分化,一線熱點城市在調控的影響下,出現了明顯的下調,三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市,大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需註意的是,庫存的下降不意味著價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據顯示,2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中,城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米,農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看,最新發布的《江蘇統計年鑒2017》顯示,2016年,江蘇人均住房面積是46.3平方米,城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中,僅南京一地人均面積低於40平方米,為36.7平方米。遼寧省方面,雖然人均面積為27.96平方米,但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康,也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據顯示,1至8月,全國房地產開發投資69494億元,同比名義增長7.9%,增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米,同比增長3.1%;房屋新開工面積114996萬平方米,增長7.6%;房屋竣工面積52296萬平方米,增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示,從目前來看,房地產投資增速比較平穩。從供給方來看,近期一些部門出臺的政策,包括租賃住房試點等,將會擴大商品房的供應,並分流一部分需求。因此,未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示,房地產需求進入穩定期,未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召,轉向可持續經營,如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等,從“賣房者”轉型為“運營者”。

經濟參考報記者 梁倩 鄭鈞天 

 
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房企新打法漸成型:合作拿地,抱團去化

從今年開始,華夏幸福一直是業內的“風口”公司,從現金流風波到與融創的合作風波,這家公司一直為業內關註。

雖然融創方面否認了同華夏幸福的合作傳聞,但是很多消息無風不起浪。此前,幾乎未曾開展合作的華夏幸福開始了一輪戰略合作潮,在很短時間內同陽光城、東原、旭輝、融僑等房企簽署了戰略合作協議。同時,華夏幸福還在同包括中梁在內的房企接觸,開始自己的合作之路。

行業利潤率開始下滑,房企都希望在激烈的競爭中生存下來,雙方合作利於取長補短,這樣的合作將成為常態。無論是萬科、融創、碧桂園,還是旭輝、正榮、融信,大部分主流房企都在不斷選擇通過合作來增加土地儲備。

從某種意義看,更像是一個信號,開發商開始抱團取暖。

與多家同行合作

根據華夏幸福年報,2017年11月,公司與合作方成立的中國產業新城基金(京津冀一期)落地,規模75.01億元,涉及固安新興產業示範區4.96平方公里的產業新城建設開發業務及目標企業股權投資業務。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產業新城業務。2018年2月,公司子公司與旭輝集團股份有限公司子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地,拉開公司房地產業務合作的序幕。未來,公司與合作方基於產業新城發展的更多且更為廣泛的合作將陸續落地。

以融僑為例,其與華夏幸福將發揮自身的業務和資源優勢,首先以自身房地產開發戰略布局為基礎,全面開放項目合作。

未來後續雙方還將通過聯合體競買、設立合資公司、項目股權合作等諸多方式,對存量土地資源和待獲取土地資源進行開發,並發揮自身業務與資源優勢,分享資源、資訊與機會。

記者了解到,未來華夏幸福和融僑的合作將在上海選擇項目落地。

不過,華夏幸福的合作並非一帆風順。“我們雖然和華夏幸福簽署了戰略合作,但是後來我們評估項目發現雙方的戰略城市和選擇並不一致,因此我們後續並未有落地項目。”一家開發商告訴記者。

或為提升去化速度

華夏幸福年報顯示,2017年是公司異地複制元年,這一年,公司在原有區域之外獲得了許多新增項目。數據顯示,2017年,華夏幸福新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個,分別位於四川成都浦江縣、江蘇南京江寧區等市縣。

隨著擴張步伐的加速,華夏幸福資產規模大幅增加。截至報告期末,公司總資產3758.65億元,歸屬於母公司所有者權益370.95億元,分別比上一年度末增長 50.40%、46.27%。

與快速布局相比較,公司的業績增長幅度相對小一些。數據顯示,2017年公司實現營業收入596.35億元,比上一年增長10.80%;實現歸屬於母公司所有者的凈利潤87.81億元,比上一年增長35.26%。

雖然華夏幸福以產業運營著稱,但公司的主營收入大部分仍然來源於房地產開發業務。報告期內,公司實現銷售額1522.12億元,較上年同期增長26.50%。其中,產業新城業務園區結算收入額299.12億元,房地產業務簽約銷售額1200.51億元,其他業務(物業、酒店)銷售額22.49億元;公司簽約銷售面積共計951.18萬平方米。

對於華夏幸福而言,2017年的異地複制,是其全國擴張的重要時間節點,該公司表示,希望鞏固在京津冀市場的基礎上,先期進入的杭州區域和南京區域分別僅用 3 年和 2 年左右的時間,成功打造出兩個“百億”銷售標桿,快速為公司業務發展貢獻業績。

但在此過程中,公司經營現金流由正轉負,數據顯示,2017年華夏幸福經營活動中的現金流量凈額由2016年的正77.63億變為負的162.28億,同期籌資活動產生的現金流量凈額由2016年的253.94億擴大到570.98億。雖然期末現金余額依然保持642.05億的較高水平,但融資總額的大幅增加也為公司帶來較高資金成本。

經營現金流由正轉負,以及籌資總額的顯著上升,使得華夏幸福去庫存回現金的動力大幅上升。公司表示,2018年度市場銷售目標為2100億,較上年1522.12億上升38%,漲幅較2017年的26.5%高出了近12個百分點。

由此看來,面對2018年更為複雜的市場局面,華夏幸福如何提升去化速度並提高資金回籠效率,便成為其當下工作的重中之重。

記者多方采訪了解到,華夏幸福主要是希望同這些住宅經驗更加豐富的開發商合作,進一步增強其在住宅領域銷售的能力。對於華夏幸福而言,其在環滬有很多產城項目,而項目周邊也會有配套住宅用地,同很多長三角開發商合作,可以更好地助力其項目銷售增值。

行業合作成為主流

事實上,開發商的合作在最近幾年越來越頻繁。

“行業利潤率開始下滑,大家都希望在激烈的競爭中生存下來,雙方合作利於取長補短,這樣的合作將成為常態。”東原地產董事長羅韶穎曾告訴記者。

“由於房企的戰略城市幾乎一致,很多企業要獨立拿下這個土地會更加困難,而在後續開發階段也會有更多挑戰,如果房企開始進行合作可以更好地分散風險,並可以進行資源整合。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。

如果房企都把資金投入到一個巨大體量的項目,不僅不利於資金的周轉也會出現風險集中的情況,因此通過合作進行風險規避是不錯的選擇。

比如旭輝,就一直是業內的合作之王,同包括東原、華宇、恒基等公司都有戰略合作。2015年,旭輝和東原進行合作,雙方在重慶、上海的項目都可以選擇戰略合作進行開發。對於東原地產而言,其希望兩年內將總部遷往上海,自然需要上海本土企業的資源和經驗,而對於旭輝集團而言,與東原合作可以獲取更多的重慶本土化資源。

從旭輝年報看,旭輝銷售的權益金額占到流量金額的50%,是合作比例較高的開發商。

“我們之前的合作比例太低,今年我們也打算加強合作來擴大規模。”禹洲地產董事長林龍安告訴記者。

融創同樣重視合作,融創3600億銷售額里面有1000億是來自合作方,融創通過股權合作模式獲取大量項目,並為其進入新城市做了準備。

事實上,通過合作開發不僅可以降低拿地成本,還可以有效整合項目資源。比如對於操盤能力強的房企可以直接對項目進行操盤,並提高自己的品牌溢價,而對於資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道,進一步降低成本。這樣的合作可以有效進行優勢互補,並共同分享收益。

很多業內人士認為,在目前的房地產市場上,僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了,合作開發不僅可以實現合作雙方的優勢互補,還可以降低公司的運營風險,緩解資金壓力,優化資源配置。

不過,並不是每一次合作都可以達到雙贏。比如,之前萬達和萬科宣布戰略合作之後便毫無音訊,合作之中的矛盾也是需要解決的問題。

房企 企新 打法 成型 合作 拿地 抱團 去化
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重倉深圳遇考,深圳控股下半年加強項目去化

房企重倉是個冒險的行為,尤其是在行業大調整之際。

2018年上半年,深圳控股(00604.HK)的合同銷售金額只有人民幣43.1億元,同比下滑52%,其中有47%位於深圳。

7月31日,深圳發布最新一輪樓市調控政策,針對住房限售、企業買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業以租代售等行為打補丁,堪稱史上最嚴新政。

8月28日,深圳控股召開2018年中期業績發布會,董事會主席呂華表示,在調控如此嚴厲的情況下,公司能獨善其身、完全不受政策影響幾乎不可能。

深圳控股是深圳老牌國企,主營業務是房地產開發、物業管理、房地產投資、制造業務等。重視大本營市場的深耕、有在區域通過非市場化手段拿地的優勢、重視毛利率、對外擴張謹慎是此類房企的特點。

過去數年,深圳控股、綠景等重倉深圳的房企,在毛利率上表現非常出色,但在一線城市遭到嚴厲調控下,這類公司業績出現大幅波動,個別項目無法如期入市甚至能決定報告期內業績是正向還是負向增長。而過去兩年,在三四線城市有所布局,或在全國範圍內布局均勻的房企在銷售上獲得爆發。

結合呂華和深圳控股副總裁董方在會上的回答,目前調控對公司造成的影響主要為三方面,一是現有產品申請預售存在時間上的滯後;二是,由於限價,項目定價最後由政府審批,公司在定價上失去一定的自主性;三是,以後開發商開發的商務公寓一律不能出售只能自持。

不過呂華表示,未來三年,在商務公寓方面,深圳控股受影響不大,“公司的公寓項目目前已取得政府的規劃許可,政策對這方面的限制,反而是公司的機會。”

調控導致公司下半年推售策略的改變。從全年貨值來看,上半年的43.1億元合同銷售額相當於全年貨值的1/3,公司兩個重點項目深業中城寫字樓和公寓、泰富廣場將於下半年入市,總貨值為210億到220億之間。

根據深圳控股管理層規劃,原本計劃去化1/3,現在把計劃提高了,將到貨值的60%左右。相應的,深圳控股全年合同銷售計劃由原來的人民幣150億元提高至人民幣200億元。

深圳控股執行董事及副總裁劉崇表示,下半年將加強資金回籠管理。強調回款,加快去化,調高銷售目標,這種表態頗有跑貨走量的意味。但對於第一財經的相關提問,劉崇沒有正面回答。

一線城市尤其是深圳的調控政策,使深圳控股的區域布局戰略已發生相應調整。

過去兩年,深圳控股的重點工作是從三四線城市撤退。從2016年上半年開始,深圳控股重點推進對三四線城市項目的處置,發起對河源、泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。值得一提的是,深圳控股退出的項目中,部分為碧桂園和恒大接盤。

全面撤退三四線城市、聚焦公司總部所在地深圳,並憑借國企優勢與深圳多個國企開展合作獲取開發用地,避開資金消耗極大的土地招拍掛市場,這是深圳市屬國有房企深圳控股原定的規模增長之路。但在嚴峻的調控政策面前,押寶深圳,難以逃避價格管制、交投冷清等開發風險。

上半年,深圳控股就位於深圳市光明新區的信宏城城市更新項目,與原業主簽訂了拆遷補償協議;而深圳片區統籌工作中,八卦嶺上林苑項目已列入城市更新計劃,正進行規劃報批,預計年內取得開發主體資格。

但深圳舊改越來越難做,也是事實。目前,深圳控股已把目光放寬至粵港澳大灣區和重點二線城市中,如上半年落實了武漢生物谷項目。

報告期末,深圳控股土地儲備建面為610萬平方米,其中一二線城市建面占比59%,而大灣區占比61%。

盡管從管理層的表態和接下來的計劃看來,深圳控股正在儲糧過冬,但也有意在下半年對優質項目撿漏,增加土地儲備。無論如何,在行業出現下行趨勢時,如何從容轉身,是每一個房企面臨的共同考驗。

在銷售和推售計劃之外,同樣值得投資者關註的是公司的收入和利潤數據。

上半年,深圳控股業績出現較大波動,公司權益股東應占利潤為2.173億港元,較去年同期下降94.0%。

根據管理層解釋,是公司持有的恒大地產股權公允價值出現大幅變動,且去年同期出售三四線城市項目獲得一次性盈利導致較高的基數所致。如剔除公司投資物業公允值變動及金融資產公允值變動的影響,權益股東應占利潤為12.74.5億港元,較去年同期下降62.8%。

收入方面,因為采用了香港財報準則第15號及管理層決定提早確認收入等原因,上半年,深圳控股實現營業收入113.042億港元,同比上升107.3%,整體毛利率為34.3%。

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責編:胡軍華

重倉 深圳 遇考 控股 下半年 加強 項目 去化
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