費沙惟利息影響樓市論 朱泙漫屠龍記
http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_21.html早前電台一位立法會候選人如此道:「…根據費沙定律,樓市與供求沒有關係,只與利息有關係。…」據說他所代表的政黨以前以怒火街頭形象示人。如今西裝打呔,再發表一些經濟學新發現,肯定會大受中產市民的支持。筆者畢竟都讀不少有關經濟和財務的書,聽到這些成日指罵政府無能的政客,筆者方知道以前讀的皆是「屎片」。筆者2010年11月27日拙文《也評政府收緊按揭政策》曾經指出「…政府收緊按揭似乎是一個有效打擊樓市的辦法。這可令小弟想起1995年許港英政府為了令樓市降溫,收緊按揭至七成。不久樓市真應聲而下,但樓市的基本因素受賣地限制和經濟欣欣向榮的因素下再重拾升軌,直升至1997年泡沫爆破為止。收緊按揭除了擊退實力有限的炒家和首次置業的買家外,對根本解決樓價上升毫無作用。蓋有實力或有辦法的專業炒家,融資炒樓根本不是問題。…」根據差餉物業估價署的數據,2010年11月私人住宅租金和銷售指數(All Classes)分別是127.50和163.70; 2012年6月私人住宅租金和銷售指數(All Classes)則分別是140.50和200.20,上升幅度分別是10.20%和22.30%。早前樓市的雖有一段時間降溫(但沒有出現明顯的調整),源於上任特首曾蔭權先生的「打擊」樓市措施和現任特首梁振英先生初上任時市場對其樓市政策的觀望。一俟不明朗因素次弟消除而租金和通脹徐徐同步上升,累積近兩年的購買力便在一刻間爆發。 另外2010年11月A、B、C、D和E級私人住宅回報率分別報3.90%、3.50%、3.00%、2.80%和2.50%;而2012年6月A、B、C、D和E級私人住宅回報率分別下跌至3.60%、3.20%、2.80%、2.50%和2.20%。不要忘記筆者執筆時美國十年三十年長債息率分別報1.625%和2.750%,E級私人住宅回報率若考慮差餉、裝修、租客可靠性和樓價可能下跌的風險不能不算是偏貴。雖然租金徐徐上升,但樓價不合比例的上升令租值愈來愈低。不能不否認,香港樓市的泡沫已經愈來愈大了。
任何人(包括政客)可以對經濟有其看法,但套用名家理論宜謹慎,否則貽笑大家。就筆者對費氏理論框架的理解,影響樓市的原理豈止利率?筆者由衷欣賞諸位名經濟家理論,皆因其剖析經濟現象的獨到眼光有助瞭解經濟現象本質。但套用這些理論到現實環境中,管他是個人投資甚至制定公共政策,每每結果強差人意。其一可能是使用者的道行,其二是現實環境中影響經濟活動的因素要比一般經濟理論多且複雜。
博友養珠樓主所舉利率這個宏觀因素(Macro)和(樓市)供求這個微觀(Micro)關係的例子非常好。究竟宏觀(Macro)和微觀(Micro)關係是如何互相影響呢?單是介定何謂利率(Interest Rate)及其性質已經是一門學問(故筆者不會在此詳談)。養珠樓主指出利率上升對樓市有負面影響是有道理的,不過利率上升反過來可以看成是利好樓市的因素。假設利率代表資金的供求關係(即存借)。若經濟活動上升,借錢需求大於存錢,故利率上升。受惠經濟活動上升,工資急升不但令供款能力扣除利率上升後有實際上升。基於改善生活的需要,樓價亦會跟隨上升。事實上利率樓價同步上升例子並非沒有。可見同一套理論,可以有兩個不同的結論。
那麼樓市可還有上升空間呢?筆者沒有答案。正如分析股市一樣,樓市的分析亦有不同的方法和角度(包括一些政客所言的費沙惟利息影響樓市論)。筆者傾向相信供求定律對樓市影響最直接,需求與經濟景氣關係較大,供應則可能與政策和發展商策略有關。無獨有偶,1996與2011的空置率均處新底,分別是3.70%和4.30%。多謝博友lazy guy兄指出用空置率判斷泡沫的危險(見《房產學人 — 用空置率判斷泡沫的危險》),不過筆者亦想指出低空置率刺激政府賣地和發展商起樓意欲。由於建屋需時令房屋供應有滯後性,故旺市之後數年巧遇金融危機對樓市非常不利。由2000至2003年香港私人住宅落成、拆卸和消耗量一葉知秋。反之在經濟低迷時發展商減慢推盤意欲,到了市旺時新盤便供不應求了。 事後孔明看,1997年至2003年這場世紀樓市大浩劫固然因亞洲金洲金融風暴刺破當年的樓市泡沫有莫大關係,但由1997年開始私人樓宇供應急增亦是元兇。當年特首董建華先生的「八萬五」固然是不利樓市的政策,但其實以2000年計私人樓宇的消耗量亦有29,180伙,只是新增供應一直比需求大。只是由2002年開始新增供應由31,052伙開始回落至2011年低位9,449伙。隨著樓市自2003年開始反彈,基於樓價上升購買力下跌而樓宇消耗量亦逐年下跌。只是需求大於供應令樓市基本上仍保持升勢。
根據差餉物業估價署的估計,2012年和2013年分別只有11,888伙和14,928伙。以歷年消耗量皆過萬情況看,樓市短期供應仍然短缺。純由供求因素看,不合理地貴的樓價可以更不合理。倘若租金持續上升而外圍經濟改善,樓市泡沫未來三年再吹得大一點是絕不為奇的!