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租金狂加,回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳,樓價稍稍降溫,但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣,近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖,呎價接近三十八萬元,後有鱷魚恤(0122)以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高,帶動零售業生意興旺,加上息口低企,舖市前途似乎一片光明,惟舖價接連破頂,部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘,投資回報乏善足陳,倘零售業增長略為放緩,租金升幅未如理想,舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言,「買舖一定要睇厘數,租金回報率太低時,就是危險訊號亮紅燈!」
近期舖位摸貨成交頻頻,「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出,『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期,『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖,持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元,計及他月前向恒地(0012)購入的馬頭角道金都豪苑地舖,摸售又執近三千二百萬元,兩個月間,藥房張獲利約三千七百八十萬元,還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年,舖市交投旺盛,最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21,為打響頭炮,竟以「天價租金」每月一千一百萬元,承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店,較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約,租金高出一倍,全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場,出手之闊綽,整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示,零售業付租前,最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動,商戶義無反顧搶租,舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣,其舖價早已升破九七高峰價位,舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出,「現時除因利息太低,資金又太多外,還因為盤源少,尤其是銅鑼灣,不少黃金地段的商舖業權已歸邊,一線區每有放盤,投資者就如收集古董般,高價承接。」他拍心口道:「開高市價兩三成都一定有人接!」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖,以三億元易手,每方呎要近三十八萬元,僅次於英皇國際(0163)去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王,目前由資生堂以月租四十萬元租用,租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚,舖位價格上升,背後動力是要有租金回報支持,租金的上升,又要看商舖的生意,商舖生意好景,很大程度倚仗零售業的增長。然而,近期舖租飆升,令行內人也感到擔憂,生怕零售市道增幅稍為放慢,店主隨時無利可圖,甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點,惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價,舖租回報率卻愈見新低,就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破,零售業亦難以付得起動輒四五成,甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈,又坦言「好擔心」,因為本港零售業已被歪曲,「有任何風吹草動,別說經濟逆轉,就是一個流感爆發,遊客量下跌,市況無法於一至兩個月內回復,以高價承租的店舖,就會面臨好大壓力。」
事實上,整體零售消費的增長,遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示,銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢,較香港零售業總消費額(反映遊客消費的重要數據之一)的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後,節節上升,反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖,摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾,惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外,九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明,今年又再出動「搵食」,近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為,現時部分舖位已亮起紅燈,「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢,目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘,較銀行實質按揭利息兩厘多還要低,代表危機訊號的紅燈經已亮起!」他強調,租金回報率一定要比實際按息高,否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂,雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨,又不會有人將資金放銀行收零息,但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮,「厘數太低點摸得走?」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據,截至今年六月的數字,商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘,仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球,而商舖的平均租金回報率,卻已達九○年有紀錄以來的低位,舖位市場長遠而言,顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示,舖市租金回報率太低,就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位,於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後,已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力,對被視為最付得起貴租的珠寶金行,亦開始感覺吃不消。六福集團(0590)財務總監羅添福表示,現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候,「九六至九七年咁旺市,租金成本只是佔收入的百分之二至三,但截至三月底的年度,租金已佔百分之四點幾,集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福,今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露,加幅約為百分之十,「若然業主加幅太誇張,最多咪搬舖!」他舉例,就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店,業主要求加租,六福最終決定「換舖」到斜對面,即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際(0178),租金成本佔營業額的比例更誇張,達百分之十點六。「四月開始的財政年度,本港營業額暫錄得同比增長一成九,同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望,全年的平均租金升幅不多於一成五,而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而,從舖位代理所收集到的數據,卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事,皆因今年以來,莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成!根據土地註冊處的資料顯示,位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店,五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示,該舖舊租金僅約七十萬元,即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚,零售市道又未必同步上升,未來舖價能否續有支持教人疑慮,特別是明年息口有機會調頭上升,那時不要說一厘回報,就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租,郭少明坦言,「最緊要計數,無理由做蝕本生意!」


商場拆細轉勢徵兆?恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示:「舖價不斷狂飆,自去年尾開始,投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出,去年海嘯後展開的這股舖租升浪,至今未止,過去一年舖租的平均升幅達一成半,較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示,當商場拆細之風再出現,就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」,五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言,「個個拆細場都無好結果!」回顧過往,九二年明星搶購佐敦廣場後,政府便出手打壓樓市;九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等,都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮,不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場,甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus,最終都是「無好下場」,故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘
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《藍海》大團圓收視勁跌

1 : GS(14)@2017-01-27 07:40:47

由韓國女神全智賢和李敏鎬主演的SBS《藍海傳說》前晚播出大結局,全智賢飾演的人魚與李敏鎬大團圓結局,兩人結婚長居海邊,全智賢更懷有人魚BB。雖然前晚一集出動床戲兼咀戲,但大結局收視勁跌3.1%,仍以17.9%收視保持冠軍寶座。至於接檔《藍海》、由李英愛和宋承憲主演的《師任堂,光的日記》昨晚首播,第一集愛姐就挑戰演技,邊喊邊跪求崔宗煥原諒自己。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170127/19909869
藍海 大團圓 收視 勁跌
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【馮仁昭四圍超】高Ling素顏勁跌watt

1 : GS(14)@2017-07-09 03:57:02

最近喺大台劇晒34D嘅咪神高海寧(高Ling),噚日下晝現身圓方孖女友人嘆tea,素顏兼封胸嘅高Ling即時跌watt,全程同女友不停吹水似訴苦。之前傳高Ling向緋聞男友鄧智偉逼婚不遂,雖然其後佢話傳聞得啖笑,惟噚日高Ling唔使開工卻冇約男友拍拖,反而搵女友人吹水解悶,唔知兩人感情是否真有暗湧呢!撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170707/20081181
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百億舖王黎永滔:再升有限可勁跌 港樓不值博

1 : GS(14)@2019-05-16 08:10:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0918&issue=20190516
【明報專訊】近日不論一二手樓市均價量齊升,樓價直撲去年8月歷史高位,不少人已深信港樓「有買貴、無買錯」,但有「百億舖王」之稱的資深物業投資者黎永滔卻有不同看法。他預測,美國經濟在未來5年繼續向好,除了令總統特朗普有籌碼繼續藉貿易戰向中國施壓外,估計明年第四季總統大選後,聯儲局會再次加息,港息亦會跟隨上揚,拖累樓價掉頭下跌,甚至認為下跌空間達30%至40%。

上期本欄專訪安泓投資研究總監馬偉信,他指聯儲局貨幣政策或轉向鷹派,可能促使資金從本港流走,再次令樓價調整,故他對港樓謹慎,指領展(0823)及冠君(2778)等房託更有投資價值;結果過去一星期新盤銷情已略為減慢,而領展及冠君股價分別上升1.3%(曾創新高)及僅跌1.9%。

高手所見略同,有「百億舖王」之稱的黎永滔近日接受專訪,同樣對香港熾熱的樓市提出警告,認為擬置業者目前不應低估中美貿易戰的風險,「在去年底我已預測中美貿易戰不會這樣容易搞掂,原因是中美是次不單屬經濟角力,而且亦已上升到政治層面,美國唯一目的便是打壓我們中國,你看華為被封殺就知道,這是一項政治任務,不止有經濟層面的考慮,也有政治目的」。

料美經濟中長期俏 特朗普續向華施壓

黎永滔分析,美國上季經濟按年增長3.2%,而且上月失業率跌至3.6%近50年低位,可見美國經濟基調向好,是次經濟擴張周期料可再持續至少5年,故美國總統特朗普在未來一段時間料會繼續向中國施壓,中長期為本港股市及樓市帶來挑戰。

特朗普前周日宣布向2000億美元中國產品加徵關稅至25%後,恒指過去一個多星期已從高位回落近2000點,港股對中美貿易戰升溫的潛在影響已有所反映,惟近日樓市氣氛仍然熾熱;黎永滔提出另一個擬置業者不可忽視的變數——息口走勢,「2008年金融海嘯後本港樓價大漲小回屢創新高,很大原因是港息維持在低位,資金無出路,小部分轉投股市,大部分投資物業,令樓價易升難跌;但日後一旦息口上升,樓價便會下跌」。

明年總統大選後 聯儲局料再加息

黎永滔認為,港息低企只屬暫時現象,當聯儲局在明年第四季總統大選後會再次加息,港息始終要跟隨向上,「雖然近月特朗普多次要求聯儲局減息,但我相信他只是給壓力該央行繼續維持低息環境,為他競選連任取得籌碼而已。按常理來說,經濟向好便會產生通脹,息口便會向上,美國也不能扭轉此經濟定律,故我估計明年第四季總統大選後,聯儲局便會再次加息」。

值得注意的是,渣打及富邦昨日分別宣布提高港元及美元定期存款利率,而經富邦由港元兌換為美元後,1個月及3個月10萬元或以上美元定存息率分別為3.73厘及3.45厘,可見港美息口的確再次有趨升壓力。

黎永滔認為,投資者可以參考美國在上世紀90年代加息周期對本港樓價的影響。記者翻查彭博數據,美國聯邦基金利率在1994年2月至1995年7月期間由3厘加至6厘,期內樓價先升後跌,由高位回落近三成;聯儲局在1999年6月再次啟動加息周期,聯儲基金利率由4.75厘攀升至6.5厘,樓價至2000年12月加息周期結束前亦下跌逾兩成。

黎永滔強調,目前市場風高浪急,會以保守態度應對,不會太進取,「現時住宅樓價無疑處於高位,我不是說樓價不可以再升,而是上升空間不大,下跌空間卻好大,對嗎?你會否為了這麼小的上升空間仍去博呢?我便不會了,始終我們已持有不少物業。退一步來說,就算你無貨在手亦不一定要急於入市,因為你目前這個時間去博,是在高位去攞少少利潤,即使日後高位沽貨可能賺8%至10%,但下跌空間卻高達30%至40%,入市與否你要自己取捨……凡事都會物極必反,沒有任何資產價格可以永遠上升,樓價亦始終會下跌,問題是到底是1年後、2年後或3年後開始跌浪而已」。

投資物業首重時機 其次地點

既然目前並非買樓的好時機,黎永滔認為普通市民即使現有自住需要,若沒有「第二注錢」可在低位溝貨,應該暫時租樓住,不一定要買樓,「假如你有1000萬元流動資產,目前拿500萬元去買樓,我覺得沒問題,因為即使樓價日後下跌三至四成,你可在低位買多一兩個單位拉勻成本價。但如果你只有500萬元身家,一擲落去買樓便無晒,我建議你不要心急買樓,來日方長,因為在高位瞓身買樓後可能令你一世人也不舒服,在1997年有些人高位買灝景灣後便患上抑鬱症衰足10年」。

黎永滔總結說,雖然本港樓價長期睇升,但期間的波動亦不容忽視,如何把握升跌周期作適當部署十分重要。例如是次記者在黎永滔的灣仔辦公室做訪問,該地皮原先由廣州市經濟開發區在1996年以1.9億元買入,經歷金融風暴及SARS後蝕讓,由黎永滔在2004年以2800萬元接手,再斥資6500萬元重建為酒店及寫字樓,目前該項目估值達11億元,他由此分享投資物業置勝之道,「我經常也說,投資物業最重要時把握時機(Timing),之後便是地點(Location),你看我們這裏的地點多好,全海景」。

上月3.5億買赤柱住宅 擬重建獨立屋

雖然黎永滔在是次專訪中表示對本港樓市審慎,但他在上月卻斥3.5億元向立法會議員林健鋒購入赤柱大潭道10A至10C號住宅項目連地皮。黎永滔解釋,內地頂級富豪湧港置業屬大勢所趨,故本港獨立屋嚴重供不應求,上述物業現由3個複式單位組成,他擬斥資1億元重建為一幢獨立屋再出售,估計仍然有利可圖。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-05-16 08:10:48

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1511&issue=20190516
【明報專訊】在本月1日至4日的勞動節黃金周長假期,內地訪港旅客近100萬人次,按年勁升近40%,外界一般估計會為本港零售業帶來支持,惟化妝品零售商莎莎(0178)早前公布期內同店銷售同比下跌4.8%,大失市場所望。而黎永滔在本港旅客消費熱點擁有不少一線地舖,包括現由Bossini租用、他已簽約以每月120萬元轉租予大型化妝品店的亞皆老街28至30號舖。

他接受專訪時分析,隨着廣深港高鐵及港珠澳大橋等跨境基建落成,近月內地訪港旅客明顯增加,帶旺本港零售業,化妝品店及藥房更尤其受惠,「這有賴我們香港商人過去幾十年來一直有信譽地做生意,內地人要買正貨,就要來香港買,不似在內地即使買個蘋果也擔心是假貨」。故他預測,今年一線地區旺舖租金可從谷底回升5%至10%。

化妝品仍增長 莎莎績差因競爭加劇

至於莎莎黃金周同店銷售下跌,黎永滔認為是莎莎市佔率下跌所致,「以前莎莎幾乎是獨市生意,但目前市場已開設不少與莎莎同類型的化妝品店,變相令莎莎多了競爭對手,結果是莎莎的生意被分薄了」。
百億 億舖 王黎 永滔 再升 有限 可勁 勁跌 港樓 不值
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