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央行續作約2800億元到期MLF 緩解流動性緊張

今天市場上流傳約2800億元到期MLF（中期借貸便利）於1月13日得到續作，《證券時報》從國有大行及數家股份制銀行人士處證實了此消息，報道引述不願透露姓名人士稱，此次央行針對到期資金的繼續投放操作，主要是“一對一”面向中信、浦發等股份制銀行，總量約在2800億元人民幣。

報道還引述一位接近央行的人士稱，現在新股申購比較集中，春節臨近，如果不繼續投放，市場資金面可能吃不消。

華爾街見聞早前曾提到，受到去年10月央行投放的中期借貸便利（MLF）本周到期、新股密集發行等因素影響，1月中下旬資金面迎來緊平衡的預期悄然增大，而在1月公開市場到期為零的情況下，後續基礎貨幣投放仍主要依賴央行主動“作為”。

今天銀行間市場利率有所下降，隔夜質押式回購利率降了9個基點。

12月17日，華爾街見聞還提到路透的報道，央行當天也對部分到期的MLF進行了續做。報道稱，各家銀行續做的MLF比例各不相同，50%、80%和100%都有，根據貸款情況確定，將依據信貸投放量確定續多少，多投貸款多續。

央行在三季度創設並開展了MLF操作，9月曾通過該工具向五大行投放基礎貨幣共5000億元。10月，央行又向部分股份制商業銀行、城市商業銀行和農村商業銀行等金融機構投放基礎貨幣共2695億元，期限均為3個月，利率為3.5%。

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中信證券整改兩融業務 到期未了結合約將強制平倉

周五，證監會表示對45家證券公司的融資類業務現場檢查結束，並對相關公司進行了處理，其中，中信、海通、國泰君安存在違規問題，采取暫停融資融券賬戶三個月的處理，對民生證券和廣州證券、齊魯證券等5家公司采取警示的監管措施。

作為券商股的老大哥，中信證券最快做出了回應。據新浪財經報道，中信證券對媒體表示，公司已經針對處罰結果做出了如下措施：一是暫停新開立信用賬戶三個月；二是從1月16日開始不允許有任何新增新的合約逾期，距合約到期兩周前會提醒客戶及時了結合約，到期未了結會執行強制平倉；三是春節前完成老的逾期合約的清理；四是，認真整改，今後確保不會出現任何形式的業務違規。

中信證券融資融券業務相關負責人還表示，公司客戶結構偏機構化，此次檢查發現逾期客戶一共79名，到期合約中負債規模在5億元以上的負債金額占到期總金額的六成。該負責人表示，中信證券開立信用賬戶門檻最高，即便其他同行已經零門檻，中信卻一直保持客戶資產30萬元以上的較高門檻。

證監會周五曾強調，融資融券業務是具有杠桿特征的信用交易業務，風險較高。證券公司應當嚴格遵守現有監管規定，依法臺規經營，嚴守監管底線，進一步強化投資者適當性管理，加強投資者權益保護，不得向證券資產低於50萬元的客戶融資融券。

但根據中登公司公布的12月統計月報，去年10月末證券帳戶持股市值超過50萬元的投資者只有240萬戶，僅占持倉賬戶總數的6.3%，占有效賬戶總數的3.3%（以掛有A股賬戶的一碼通賬戶計算）。

以下為證監會兩融業務檢查中發現違規情況的12家券商：

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媒體：中國央行已開始對浦發、興業到期的MLF開展續做

彭博新聞社援引知情人士稱，今日中國央行已開始對浦發銀行到期的MLF開展續做。此次對浦發銀行的續做量高於到期量。該知情人士沒有向彭博新聞社透露具體操作金額和利率。另據新浪財經，今日興業銀行到期300億MLF，續作500億。

華爾街見聞網站此前提到，市場上流傳約2800億元到期MLF（中期借貸便利）於1月13日得到續做，《證券時報》從國有大行及數家股份制銀行人士處證實了此消息，當時報道引述不願透露姓名人士稱，此次央行針對到期資金的繼續投放操作，主要是“一對一”面向中信、浦發等股份制銀行，總量約在2800億元人民幣。

華爾街見聞曾提到，受到去年10月央行投放的中期借貸便利（MLF）本周到期、新股密集發行等因素影響，1月中下旬資金面迎來緊平衡的預期悄然增大，而在1月公開市場到期為零的情況下，後續基礎貨幣投放仍主要依賴央行主動“作為”。

央行在去年三季度創設並開展了MLF操作，9月曾通過該工具向五大行投放基礎貨幣共5000億元。去年10月，央行又向部分股份制商業銀行、城市商業銀行和農村商業銀行等金融機構投放基礎貨幣共2695億元，期限均為3個月，利率為3.5%。

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爆煲論到期 湯文亮潛水

深圳：1995年9月18日前出讓的土地到期可免費順延

溫州“20年到期房”引發了社會對土地使用權到期問題的關註，深圳有關部門就此做出了詳細說明：1995年9月18日前出讓的土地，使用權可免費順延至國家法定最高年期。

4月19日晚間，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規土委”）通過官方微博發出了《關於我市土地使用權續期有關規定的說明》（下稱“《說明》”）。

《說明》提到，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。1995年9月18日後已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期後，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。

1995年9月18日前出讓的土地可免費續期，主要與深圳的土地管理制度歷史沿革有關。

深圳規土委解釋道，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，於1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，並且規定了相應用途的土地使用年期，如工業用地30年，商業用地20年，商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同。

而到1996年，深圳市政府依據市人大決定，發布了《深圳市人民政府關於土地使用權出讓年期的公告》。公告規定：凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用最高年期按國家規定執行，即：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地40年。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地（20年）的陸續到期，深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

例如2000年，深圳國際商業大廈因土地使用權到期引發了一場爭議。這是在深圳特區成立的第一年動工，也是深圳第一個招標工程、第一個內地與香港合資商業樓宇，土地使用權僅20年，到2001年12月31日截止。有關深圳國際商業大廈土地使用權到期後業主何去何從的問題，引發了廣泛討論和爭議。

為妥善解決該問題，2004年4月23日，深圳市頒發了《深圳市到期房地產續期若幹規定》（下稱“《規定》”）。

《規定》所針對的對象是深圳市土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產，及原行政劃撥用地補交地價後轉為出讓用地、但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。

《規定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期範圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

目前，到期土地依照《規定》執行補交地價的流程比較清晰：業主向國土管理部門提出申請，符合要求者，國土管理部門會測算地價並核發《繳款通知單》，業主按要求辦理繳款相關手續即可。

最新的一個案例就發生在一個月前。3月9日，福田區長城大廈的一套80.6平方米業主補交了地價款44940元，土地使用年期由50年延至70年，到期時間由2035年5月27日延長至2055年5月27日。

簡單計算可以發現，上述房源的土地使用權延長20年，每平方米補交的地價僅557.6元。這個價格與市場房價相比，相當實惠。《第一財經日報》記者了解到，長城大廈的市場均價約為8萬元/平方米，續期20年的費用僅為房價的0.7%。

住宅土地，“到期”後怎麽辦

溫州20 年住宅用地使用權年限的房子。（任重遠/圖）

中國土地國有制的獨特性，決定了不能套用傳統的物權原理乃至國有產權原理來理解。這是續期收費爭議的根源；唯有理清這種獨特性，才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

城市原有私宅土地因82憲法宣布為國有。默認原業主無期限使用權顯然於法不合，而按法定期限期滿收費，則更不公平。

無償自動續期與國家土地所有權的沖突，至少可以借鑒英國同時承認法律上國有和實質上民眾所有的做法。

溫州要對到期的住宅土地使用權收費，鬧出了當地政府都可能始料未及的大新聞。輿論沸騰，學界觀點也不斷湧來，難以盡讀。現在熱潮漸趨冷去，或許正適合做些總結和補充。

租期屆滿，續租收費，本是天經地義。這也是主張續期收費最堅實、樸素的依據。但直覺告訴人們，收費很不公平。在這波熱議中，主張無償續期顯然也占據了主流，無論民眾及學界。這在中國言論場上，實為罕見，也頗值感慨。

無償續期最根本、有力的依據，自然是物權法中住宅用地使用權“自動續期”的規定。字面上看，該規定的確有著強烈的“無償”乃至“無條件”續期的意味。但是，同樣從字面上看，若無償自動續期，那麽物權法明確規定的期限，豈不毫無意義？！而且，若無償自動續期則無異於將國有土地一次性買斷，則使用權不就成了所有權、國家所有權因而喪失？由此而言，“無償自動續期導致國有資產流失”的辯辭和指控，不僅並非謬論，而是極為有力！

此外，據當年物權法制定的參與者們的回憶，“自動續期”的規定並無無償之意，其意圖不過是無需百姓都排隊去辦續期手續而已。而僅作此原則性規定是因為當時對收費問題並未想好，只好留待以後再定；而若明確寫上免費續期，則會遭遇有關部門的很大阻力，可能根本無法通過。

再者，住房已成為造成當下中國普通百姓貧富差距迅速拉開的重要原因。至少在一線城市，住房的增值幅度已遠超普通人的同期收入。其中尤其是買房較早且有多套房者，更是躺著暴富。如果續期再不收費，那豈不更不公平？

由此可見，期滿收費之爭僅從法律層面上恐怕很難達成一致。期滿收費的根本依據在於國家的土地所有權。而即便最尊崇經濟自由的國家，也在一定程度上存在著國有包括土地國有。但中國的國有土地制有著獨步世界的獨特性，決定了根本無法套用常規的所有權理論來理解之。這也正是使用權續期收費爭議不休的根源；從而，只有理清其特性才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

“82憲法” 一句話帶來的難題

眾所周知，中國歷史上土地一直以私人所有為主。1950年代前後的土改被明確限定於農村土地（當時的革命綱領是“耕者有其田”，故其目標是廢除“農村中的封建的土地所有權制度”）；同時，城市居民的地產所有權被專門申明應予保護，而不能等同於農村，並為後來的“共同綱領”和1954年憲法所保障；各地方政府還為業主制發了新的土地所有權證。直至1955年，城市中私有房地產比例仍很高（如蘇州可達86%），民間房地產買賣也仍相當活躍。

不過，形勢後來發生轉變，城市中的私人土地所有權被不斷侵蝕。最為嚴重和普遍的侵害乃是“文革”中，各地“革命群眾”大批收繳並銷毀私人地契。當時這種行為並無任何法律依據，更談不上是“國家”行為。對此，在極“左”路線被終結後，應為受害業主恢複地產權利、賠償損失，並追究違法犯罪者責任。

也正因此，“文革”後一些地方開始著手“落實政策”，發還被強占的地產；甚至直到1982年即現行憲法頒布的同年3月，當時的中央主管部門國家城市建設總局還專門頒布了“關於城市（鎮）房地產產權、產籍管理暫行規定”，明確要求“城市房地產管理機關要依照法律的規定，確認產權，區別各種不同的土地所有權”。但就在該年底現行憲法通過，其第九條以簡短的一句話規定：“城市土地屬於國家所有”。據後來披露的資料，其動因乃是為了便於“國家建設”。

國家建設用地本應該、也完全可以在具體與特定的公共目的所必需時，依法征收即可，而且私人財產收歸國有，還應通過正當程序並予公正補償。

也正因此，這些私宅的土地所有權盡管依憲法規定只能變成土地使用權，但如何界定使用權的性質、期限，立法者和行政部門左右為難，只能選擇回避和沈默。然而，如果默認原業主有無期限的使用權，那又與私有有何區別，且不也明顯違反“物權法”等法律對使用權期限的明確規定？但嚴格依法設定期限，期滿就要續費，豈不更不公平？

中國土地問題的獨特性

現行憲法規定的城市土地一律國有，其效力還不僅限於城市原有土地，而還理解為：只要城市發展，非國有土地（在當代中國即只有農村集體所有土地）被納入城市的範圍，就也要一律收歸國有。

在此基礎上，1997年制定的“土地管理法”更進一步徹底規定：只有國有土地才能成為建設用地（唯一有限的例外是，農村集體土地內部自用的建設用途，如農民的宅基地，且不得對外交易），而集體土地，即便本身即建設用地，一律禁止進入建設用地市場——例如，無論農民將宅院賣給市民，或市民買了農民的宅基地再建房，都屬於禁止之列；而只能先由政府征收為國有土地，然後再由政府轉讓。

因此，我國的土地國有就不再只是民法上所有權的一種具體形式，而還意味著：只有國有土地才有完整意義的所有權權能，才能成為建設用地尤其是城市建設用地。所有權人不同，竟在法律上決定著財產利用權能的根本差異，尤其是只有國有土地才可以用於經濟價值最高的建設用途！顯然，這是一套完全突破傳統物權法原理的獨特制度，根本無法套用傳統物權法原理，乃至國有產權原理。

因而，我國的土地國有建立在同時剝奪了農民與本集體之外的人對土地開發權與交易權，並又同時意味著：地方政府成為建設用地的唯一批發商，它決定著建設用地供給的數量、結構（如機關事業單位、公共設施、工業、商業、住宅等不同用地的比例結構）、進度、區位，並事實上操控著價格。

眾所周知，壟斷必然導致高價，而獨家壟斷則絕對導致高價。特別是地方政府的獨家壟斷地位，使其得以對住宅用地有意饑餓銷售式的限量供應，以確保收取更高的土地出讓金。同時，一些地方政府及其官員出於政績或其他私利，往往優先並以無償或低價將土地用於如機關事業單位、公共設施及工業用地，為此不惜盡量壓縮商品房用地。這都更進一步提高了住宅用地的價格，從而擡高了房價。

由此便很容易解釋，為何中國其實遠算不上缺地，但商品房的可比價格卻在國際上一直以超高著稱，盡管是否屬於最高一列或許還有爭議。其中，越是大城市，住房需求越旺盛，房價超高問題就越被建設用地壟斷這一關鍵因素加倍放大，自不必提。

而且，小城市之所以去庫存普遍困難，其重要原因其實也在於此。小城市房價雖與一線城市不可同日而語，但相對於它所能吸納人群的經濟水平，卻仍偏高。而降價銷售即便開發商願意，也會可能被當地政府嚴禁（而地方政府確保開發商就範的重要底牌，便是其對建設用地的壟斷地位），以“維護房地產市場穩定”（實主要為確保土地收益）。

由此便可見，各地政府巨量的土地收入，其實主要是由商品房的買房人貢獻的，而且是將地方政府未來的土地收益一次性全部繳納。誠然，許多發達國家地方政府的主要收入來源也是房地產，但卻是以稅的方式收取，因而也更為透明和規範，而且通常是按年份分期繳納，這顯然大大降低了買房者當下負擔。

尤其是，許多人因身份性的原因，以遠低於商品房的價格，獲得了各種名目的福利性分房。福利房價格之所以如此之低，就在於在土地國有下政府掌控著建設用地的配置和價格。福利房用地往往是以公益用地的名義通過低價甚至無償劃撥方式得來。而同時，這些住宅使用權卻很可能由於屬於公益性劃撥用地而無期限限制，因而也就不存在續費問題。相比商品房業主而言，這更構成雙重不公。

1951年換自民國房地契的房地產所有證。（南方周末資料圖/圖）

從稅收角度看“續費”的正義性

我國國有土地制的上述特性還最終導致，買房人無差別地承受繁多、重複的稅負；但若續期收費的同時，又另對持有環節再開征房地產稅，則更為不公。

據統計，中國涉及房地產的稅種有12項之多，相關收費則多達50余項。而現有稅費不僅種類繁多、重複征稅嚴重，而且基本都是對交易環節、一次性征收的間接稅，而缺乏針對持有環節的直接稅。這不僅最終都提高了房價，不僅使得買房人成為地方政府土地收入的主要埋單者，而且是所有買房人，無論是基本住房需求還是豪宅或炒房，都無差別地一體承擔。這既不符合稅收正義，並還助長了房地產投機。

造就當下這種稅費制度的主要原因，同樣是我們特有的土地制度。如前所述，地方政府作為建設用地的獨家批發商，在出讓土地時一並搭車收取稅費，無比便捷、高效。這又決定了，由於對流通環節已重複征收了繁多的稅費，因而再對持有環節征收直接稅，自然就更要遭遇強烈的民意阻力，而且直接稅本身還對稅收能力和水平有著更高的要求。再者，地方政府的建設用地獨家壟斷地位人為地導致住宅用地的相對稀缺，從而造成至少在大城市房產市場都是賣方市場。於是現有稅費最終都轉嫁給買房人承擔，就完全可以想見了。

因此，如果不針對持有環節開征直接稅的話，那麽無法實現稅負公平，有效抑制房產投機。但是，就買房人已實際承受的土地稅費負擔而言，如前所述，再讓其屆滿續費本就不公；而如果在持有環節開征新的房產稅同時，再要求續期收費，自然就更為不公，也就難以為民意和輿論所接受。目前房地產稅立法已被納入全國人大的立法計劃並已形成草案，但同時據透露短期內又難以出臺，其主要原因應該就在於上述兩難境地。

不過，目前地方政府坐收土地收益的好日子已日益難以為繼，開征持有環節的房地產稅，似乎只是時間問題。而要使新的房地產稅法具有基本的正當性，就至少不應再要求已有的商品房土地使用權期滿續費。

低稅率呢？

國有土地出讓制度師法於香港獨特的批租制，但香港批租制的前提是超低稅率。我國國有土地使用權有償出讓制度，乃是自1980年代學習香港土地批租制的“先進經驗”的產物（故內地國有土地有償出讓也被叫作批租）。而此前，長期實行的是計劃經濟體制下形成的，一律無償劃撥方式。中國計劃經濟時代由於完全消滅了私營經濟成分，而所有的單位都是公共部門，因而用地一律通過劃撥不僅並無不妥，反而是計劃經濟的應有之義。

然而，隨著1980年代改革開放，一方面對於私營經濟包括外資經濟出現、發展所產生的用地需求，無償劃撥顯然根本無法適用；另一方面，各地政府飽受城市建設資金匱乏之苦。而引入香港的批租制，既可以適應私營部門的用地需求，又為地方政府帶來巨大收入，看起來一舉兩得、完美契合。

於是，在當時憲法明確禁止並遭受激烈討伐的情況下，從深圳率先開始試水，各地政府則不教自會。而現行憲法1988年首次修正的兩條修正案之一，便是對此的事後追認和授權。這也長期被中國法學界當做是“良性違憲”的典型案例而一直津津樂道。

然而，作為地域極其狹小、可開發土地更為有限，且高度城市化這樣一個極為特殊的城市經濟體，香港實行政府掌控的土地批租（及後來的年租制），自有其特殊的無奈與合理之處。而且，土地批租制得以建立的“資本”，是眾所周知的英國政府通過戰爭強行割讓與租借而獲得了香港土地所有權。它可謂“帝國主義殖民侵略”的副產品，是歷史形成的，極為特殊。總之，香港土地批租制並非國際慣例。

自然而然，香港租地制和它的內地“學生”相似，也為政府帶來巨量的收入、成為其重要的財源，並也是導致房價奇高（當然香港高房價更為決定性的因素是總體上土地高度稀缺）以及炒房投機的重要原因。

然而，香港土地批租制還有著不可分割的另一面，是聞名於世的低稅率（除煙酒等個別商品外，所有貨物的進出口都是零關稅，故稱自由港；其它稅種也都低於大多數經濟體），且稅制極為簡便明了。土地批租制正是香港超低稅率的情況下彌補基本公共財政需求的手段，故周其仁教授將土地批租形象地稱作“暗稅”。換言之，民眾向政府繳納的地租，事實上折抵了納稅——這典型地說明政府的地租和稅收之間具有的相互折抵、替代關系，此即所謂的租稅互替。正是低稅率的自由港以及優良的公共治理，造就了當初香港的繁榮和發達。香港的土地使用權人在繳納地租的同時，可以直接地獲得低稅率的補償，並從香港的繁榮獲得間接的補償。

很顯然，內地老大哥只是選擇性地學到了批租制這一面。內地稅負過高向來廣受詬病，中央政府最近也開始有所行動。進而言之，既然內地只學到了以地生錢，那麽也就沒有道理照搬期限屆滿續費的做法。

建議：無償或收稅，區別對待

我國土地制的上述獨特性，決定了它與傳統的財產所有權，乃至國家所有權包括土地國家所有權，都有著巨大的根本性差異。從而，對其所引發的問題，包括使用權續期問題，自然也不能照搬傳統的法律原理來解決。

從前面對中國土地制度四方面特性的分析，可以有力、清晰地說明，至少祖宅以及商品房住宅的土地使用權應該無償、自動續期，才符合基本的公平。

那麽，又如何理解和解決無償自動續期與國家土地所有權之間，看似無解的矛盾？其實，這早已有現成的經驗。典型者即英國。眾所周知，在法律概念上，英國土地歸英王所有（僅就此而言，這是比中國更徹底的“土地國有”），民眾一樣只能擁有使用權。但實質上，民眾對土地的自由繼承地產權（fee simple）已完全相當於所有權，即事實上的所有權。

而如上所述，至少對於原有私宅和後來商品房的土地而言，只有承認其事實上的所有權地位，才符合基本的公平。尤其是對原有私宅土地，如果不承認其事實上的所有權，則根本找不出任何既公平又合乎邏輯的答案。總之，承認上述住宅土地使用權具有實質所有權的地位，恰恰是社會主義的體現而不是違背。

最後，無償自動續期所無法回避的另一個問題是：土地使用權期限20年的業主，承擔的土地出讓金自然遠低於70年的（20年使用權的土地基本都是最早出讓的那一批，當時的出讓金標準比起後來要低得多）。從而，如果一律無償自動續期，顯然對70年使用權的業主不公。

對此，其實完全可在未來房地產稅中通過征稅標準上區別對待即可，而不必要求20年使用權人現在一次性補齊。而且，這由於是按年份分期繳納，從而可避免給業主一下子造成沈重的負擔，並避免了房、地權利的脫節。

（作者為中國人民公安大學研究人員）

以房養老兩年試點到期 四大試點城市僅60戶投保

6月30日，試點兩年的“以房養老”迎來“大限”。這份沈甸甸的養老政策響應者寥寥。截至目前，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市只有60戶投保，並且僅有幸福人壽一家保險公司推出了相關產品。經過兩年的試點，“以房養老”首批參保對象的生活發生了哪些改變?試點之後的“以房養老”路在何方?

以房養老四地試點

2014年6月23日，中國保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養老保險(即以房養老)試點，試點期為兩年。

所謂“住房反向抵押養老保險”即保險版“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故之後，保險公司將獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2015年3月，經過保監會批準，首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。同年4月，家住北京西三旗的兩位老人，與幸福人壽北京分公司簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”投保單，這標誌著以房養老保險正式落地。

四地僅有60戶投保

據了解，自以房養老試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務。截至2016年6月28日，投保60戶78人。從區域來看，一線城市(北上廣)相較於二線城市(武漢)對該產品需求、認知度高;從家庭構成來看，無子女老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人;從月領養老金來看，以月領養老金5000-10000元居多。

對於該產品的銷售，幸福人壽在給記者的采訪回複中表示：“目前的銷售情況我們認為還是符合預期的。”中國“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監事會主席孟曉蘇接受媒體采訪時表示：“‘以房養老’目前只是試點階段，僅有四個城市參加，同時，只有幸福人壽一家在做，產品也只有‘幸福房來寶’A款這麽一個單一產品，我當初設定兩年內有20戶投保就算成功，如今的數據我已經相當滿意，並且從試點中看到了希望，第一批試點已經成功。”

傳統觀念是最大挑戰

據了解，在試點過程中，“以房養老”試點遇到的最大挑戰是傳統觀念。目前“養兒防老”的傳統觀念依然是社會主流，絕大多數老人希望把房子留給孩子。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員告訴記者，雖然保單生效的用戶數不到80位，但是前來咨詢的老人很多。“成單率不高主要有兩種情況：一種是老人願意參與，但是子女或者親屬不同意;還有一種是因為產權問題，有一部分老人的房屋產權是央產房或者軍產房，這在辦理手續的過程中會增加很多難題。”

上述工作人員告訴記者，有一位上海的老人非常想參加以房養老，但是因為妻子過世後，房屋的一半產權歸兒子所有，房子遂變成了不完全產權，兒子不同意老人將房子抵押給保險公司，因此陷入僵局。“這位老人和我們簽署了意向書，他希望我們多給他一些時間，由他來說服家人。”

據上述幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員介紹，目前的以房養老產品，需要客戶指定身故繼承人，等投保人將來過世之後房子並不是給保險公司，繼承人可以優先選擇償還保險費用贖回房屋。如果繼承人不贖回，被抵押的房屋再由保險公司進行處置，其中扣除已經支付給老人的養老金部分，同時減掉保險公司相關費用，剩余的價值還將返還給繼承人。

房價波動大成為障礙

“以房養老”試點工作推進一年多以來，很多人對這種新的養老方式還不是很了解??此外，不僅是參保對象熱情不高，另一端的保險公司對“以房養老”也並不熱心。截止到目前，參與“以房養老”試點的保險公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關產品。

首都經濟貿易大學保險系教授庹國柱在接受媒體采訪時表示，“以房養老”是一種增加養老資金、提高老年生活水平的選擇??不過，這種方式更適用於那些養老資金不足的老人，也適合於為了使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴而籌集更多養老資金的老年人。庹國柱指出，選擇“以房養老”的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養老保障選擇。

中央財經大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇教授表示：“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業，同時還受到傳統文化的影響，相關政策的執行不僅需要頂層設計、統籌規劃，更需要全社會的理解和認知。郝演蘇認為，由於目前我國大中城市的房價波動較大，導致保險公司與“以房養老”客戶對於房屋未來價格走勢產生認識差異，可能是我國“以房養老”試點開展不順利的一個因素。

據悉，在發達國家，“以房養老”有著成熟的運作方式，比如，房價一旦出現波動，就有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

“保險公司對開發這種產品還是持比較謹慎保守的態度，因為未來涉及房產價格走勢，還有人口長壽風險。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來接受京華時報記者采訪時表示，目前國內的以房養老產品設置比較單一，對於老年人來說，未來的需求並不只是給付貨幣的多少，更多的是需要一些護理服務，老年人對未來醫養需求也將越來越高，如何做好衍生產業鏈也是保險公司需要考慮的問題。

此外，也有保險業人士指出，以房養老四地試點，僅一家保險公司參與，這主要因為以房養老產品設計複雜、風險分散機制不完善，對於保險公司而言屬於微利經營，無法調動保險公司參與的積極性。

試點城市將擴容

在年初舉行的老年人住房反向抵押養老保險試點工作座談會上，保監會副主席黃洪表示，以房養老使老年人的房子由“死錢”變成了“活錢”，滿足了老年人希望“居家養老”和“增加養老收入”的兩大核心養老需求。同時，有效提高了老年人的可支配收入，顯著改善了退休生活質量。

保監會方面表示，2016年要在現有4個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規範、當地政府支持的城市和地區納入試點範圍，通過擴大業務經營區域，在發展中解決問題，使更多的老年人享受到這項政策福利。

“我們想讓晚年生活質量更高”

在試點兩年期滿之際，記者采訪到了當時北京地區以房養老的首單投保者——康先生與馬女士夫婦。

剛剛從德國旅遊回來的康先生依然清楚地記著每一個投保的細節。“我們關註以房養老政策很多年了，都說‘養兒防老’，大部分財產應該留給下一代，可對於我們這樣的失獨家庭來說，沒有這方面的需求，所以很早以前就與夫人商量好了要參加以房養老。”

2015年年初，康先生收到街道通知，說一家保險公司在搞“以房養老”項目推介會，於是，在北京溫特萊酒店，他第一次聽到幸福人壽前董事長孟曉蘇對“以房養老”的理念介紹後，現場就報名了。他說：“房子是手里的財產，以房養老能讓我們的晚年生活更豐富。”

說起當年投保過程，康先生直言，很多親戚朋友都不理解他們的決定，紛紛出面勸解：“保險公司都是騙子，怎麽可能給你錢，只會要你的錢。”對此，康先生說，一方面，自己之前關註以房養老政策已經很多年，對這項國家政策很認可;另一方面，在與保險公司簽訂合同、辦理手續的過程中，程序公開透明，讓他很踏實。

與保險公司辦理住房反向抵押時，康先生通過自己選定的評估公司對房屋估價，這套位於西三旗附近、面積為84平方米的小三居最終評估有效保險價值為274萬元。合同簽訂後，還通過公證處進行了公證。

康先生告訴記者：“我今年71歲，夫人今年69歲，我們就這一套房子，如果賣掉房子，我倆住哪兒?雖然賣了房子，手里的錢就多了，但是總不能讓我們做背包客啊。”

據了解，康先生夫婦的退休金加起來有7000多元，參與以房養老以後，每月從保險公司領到9000多元，“手里的錢松快多了，可以考慮以前敢想但是不敢做的了。”康先生說。

今年6月，康先生夫妻倆參加了為期一個月的德國養老院旅行團，兩個人的團費總計6萬元，他說想在身體好的時候多出去看看，接下來還想到美國、俄羅斯走走。“現在自己和夫人身體還好，暫時還不考慮去敬老院。我們先去遠的地方，以後身體不好了，再去近一點的地方，實在走不動了，再去敬老院也不遲。到時候，我們倆每月退休金加以房養老的錢一共1.6萬元，把我們的房子租出去，還能拿到一筆租金，可以讓我們去條件更好的敬老院。”

在康先生家里，記者看到了新換的電視機、冰箱、洗衣機。馬女士拿出新買的iPhone6plus給記者看他們在德國拍的照片，馬女士說：“家里的電器、手機、iPad、電腦都是新換的，我們想讓晚年生活質量更高點兒。”

股災增持承諾紛紛到期 足額增持多股仍處成本線

7月13日，又有久立特材(002318.SZ)、金一文化(002721.SZ)等披露了大股東及董監高等完成增持股份計劃的公告。一年前股災乍現，多家上市公司大股東或董監高為穩定市場信心提出股份增持計劃。近期，包括中國神華(601088.SH)等大型央企上市公司在內的股災期間股份增持計劃紛紛到期。

根據這些上市公司近期披露的股份增持完成情況來看，很多上市公司股東僅進行了象征性的增持，但也有部分上市公司獲得股東及董監高較大比例的增持，其中一些足額增持且股價尚處於本輪增持成本線附近的個股或仍存投資良機。

真假增持

華聯股份(000882.SZ)是在7月12日披露完成股份增持計劃的一家。2015年7月10日，公司控股股東北京華聯集團投資控股有限公司基於維護股價穩定的目的，承諾增持不超過8000萬元公司股份。而當時，華聯股份尚處於停牌狀態。

2015年10月底，華聯股份複牌補跌，股價由最高近9元最低跌至3.50元附近。而這期間，公司控股股東並未選擇增持。直到今年7月8日，增持承諾即將到期之際，其通過大宗交易方式增持了約0.13%的華聯股份，總成交價1105萬元。

值得玩味的是，3.74元的成交均價不僅非常接近其本輪下跌的3.45元最低價，也較成交前一日4.15元收盤價有9.88%的折價。且據當時的大宗交易記錄，成交雙方席位均為國融證券北京中關村大街證券營業部。

同樣，擬自2015年7月1日起12個月內增持不超過1000萬股的騰邦國際(300178.SZ)實際控制人，最終增持了不到200萬股。中遠航運(600428.SH)、中國神華等也均通過交易所證券交易系統進行了較低比例的增持。

一位分析人士認為，股災期間的大股東增持計劃，更大程度上是從心理上對市場的一種撫慰，對於一些大股東，真正拿出真金白銀來增持也是有一定難度的。而對於央企類上市公司，本身流通盤較大，大股東控股比例較高，其繼續增持的比例不可能太高。相對於當初承諾不減持的大股東，這些選擇增持的已經很不錯了。當然，既然承諾增持也必須真正做到。

一年前，中小企業板首50家上市公司曾聯合發起《關於堅定發展信心、維護市場穩定的倡議書》，而作為積極參與者之一，蘇寧雲商(002024.SZ)控股股東、實際控制人張近東當時也並未選擇增持，而是將其持有的公司股份追加三十六個月的限售期。

仍在成本線的足額增持個股

不過，拿出真金白銀足額進行增持的，無疑也是對上市公司更加充滿信心的，尤其有董監高參與的上市公司。

天賜材料(002709.SZ)在上一輪行情中的漲幅並不算高。而2015年7月10日，公司實際控制人及部分董事和高管承諾合計增持不低於550萬元公司股份，且僅在當年7月至9月就已達到上述增持金額。若按照當時不到30元的最低增持價，至今累計投資收益已接近5倍。

恰逢鋰電池受到市場熱捧，使得天賜材料成為增持最成功的個股之一。而同樣有控股股東及部分董監高參與增持的久立特材則仍處於增持成本線附近。

據久立特材公告，原計劃合計增持不低於5000萬元，但在近一年內，僅控股股東久立集團增持金額已逾1.35億元;加上董監高合計增持近7000萬元，增持總金額已超過2億元。

去年10月份除權後一直窄幅波動的久立特材於7月13日收盤於11.77元，僅較上述合計增持均價10.88元溢價8%，甚至還低於久立集團11.92元的增持均價。不過，受制於鋼鐵行業去庫存壓力，久立特材近年來業績並不理想。

但廣發證券則認為，為實現產業結構升級，特鋼將在核電等領域承擔更多責任，將進入快速發展階段，而久立特材正是核電用鋼的細分龍頭之一。其核電產品共有30多種，已覆蓋核島、常規島各系統及設備用核安全1、2、3級管道和非核級管道等多個應用環節，並成功為國內外的秦山、嶺澳、紅沿河、SHIN-KORI(韓國)等43個核電站所選用。並且，公司的690合金U形傳熱管、800合金U形傳熱管等多款產品是國內首創，並達到國際領先水平。

另一家處於醫藥生物行業的上海萊士(002252.SZ)也獲得了實際控制人之全資子公司逾20億元的足額增持，增持比例約1.95%。其增持均價約38.82元，而同樣在除權後一直橫盤的上海萊士截止7月13日收盤於37.86元。而足額增持1億元的同行業個股陽普醫療(300030.SZ)，其增持均價約為15.98元，成本同樣與16元收盤價較為接近。

不過，據中期業績預告，兩家公司同樣業績表現不佳。上海萊士凈利潤變動幅度預計在-20.00%至10.00%之間;而陽普醫療預計凈利潤出現0%—20%的同比下降。

本周逆回購到期規模大降 資金壓力持續緩解

今日，中國央行公開市場今日將進行1250億元7天期逆回購操作。另外，公開市場今日有1200億元7天期逆回購到期，央行今日凈投放50億元。

上周，在公開市場上，央行於上周一到周五分別進行了1200、600、550、500和900億元的7天逆回購投放，共計3750億元，當周逆回購到期6100億元，凈回籠2350億元。

而本周逆回購到期資金僅為3750億元，規模大幅收窄。8月初以來資金壓力持續緩解。